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- 부동산에 투자해야 하는 9가지 이유
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] 우리가 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60%이상이 부동산에 투자되어 있다. 그럼에도 불구해야 부동산하면 어렵고 귀찮은 존재로 여기고 수치적으로 나타나지 않기 때문에 부동산가격등을 예상하기 어렵다고 생각한다. 그러나 부동산이 우리에게 가져다주는 풍요로움을 생각하거나 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 얼마나 좋은 투자 품목이 좋은 결과를 얻을 수 있는 것인지 알 수 있을 것이다. 필자는 여기서 왜 부동산이 투자종목으로서 각광을 받고 향후에 어떠한 강점을 가지고 있는지 공통점을 알아보기로 하겠다. 첫째, 부동산은 물의 흐름과 같다. 부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는다. 가격이 오르는 곳도 로얄지역에서 오르기 시작하여 서서히 비로얄 지역으로 흐른다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 규제책을 통하여 가격을 억제한다. 당연한 순서다. 때문에 이럴경우 부동산 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다. 부동산 가격이 내릴 때는 위와는 반대로 이루어진다. 지방이나 서울주변의 수도권에서 가격하락이 감지되다가 중간에서 중지되는 경우도 있지만 만약 그 하락이 로얄 지역까지 확대 된다면 부동산 하락기에 접어들었다고 봐야한다. 알아 두어야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에 쉽게 하락하지 않는다는 것이다. 명심해야 할 점이다. 둘째, 동일한 부동산은 없다. 부동산 세계에서는 동일한 부동산이라는 단어조차 있지 않다. 또한 그 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다. 그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다. 우리가 보는 하찮은 시골의 임야라도 용도에 따라 황금으로 변한다는 사실을 기억해야 한다. 아마 지금은 아무 쓸모없는 서해안 무인도가 약 30년 뒤에는 도시의 대지보다도 중요한 요소로 변할 수 있을 것이다. 부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다. 다만 부동산을 소중하게 생각하고 세월에 따라 변화하는 적절한 타이밍을 잡으라는 것이다. 타이밍에 따라 부동산의 중요성이 달라진다는 사실을 알아야 한다. 따라서 세월을 낚는 인내도 필요하다는 말이다. 지금은 온통 전 국토가 토지투자로 개발로 몸살을 앓고 있다. 이대로 가다가는 서해안 무인도가 각광을 받을 날도 멀지 않았다는 말을 해 주고 싶다. 과거 20년 전에 천안, 아산의 땅이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 알았단 말인가! 부동산은 어느 것 하나 버릴게 없다는 것을 아는 사람만이 부동산을 정복하고 빛을 낼 수 있을 것이다. 셋째, 부동산은 재생산이 없다. 부동산에서 가장 비슷한 종목을 찾는다면 아마도 아파트일 것이다. 그러나 같은 지역내 아파트나 단지내 아파트 가격도 조금씩 틀리기 때문에 어느 싯점에 팔고 사는가에 따라 그 가격은 차이가 많이 난다. 시간별, 계절별, 지역별, 층별, 브랜드별 아파트 가격이 각각 다 틀리고 선호도도 각각 다른 면을 보여준다. 왜냐하면 선호하는 사람의 층이 다르고 매매하는 시점이 각각 다르기 때문이다. 아파트 뿐 아니라 토지는 그 모양이나 활용도 개발방법에 따라 변화하는 것은 천차만별이다. 도로가 인접되어 있는 토지와 맹지와 차이는 극과 극의 가격을 나타나는 것도 재생산이 되지 않기 때문이다. 넷째, 부의 원천이 된다. 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스클럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가와 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다. 하나의 예를 들어보자. 전문가 조언을 듣지 못하고 자신의 의견을 쫒아 부동산에 투자 했다가 실패한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현씨는 일찍부터 내 집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정어머님께서 봐주시기로 해서 친정어머님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년간 생활 모두를 내 집 마련에 몰두하여 저축한 현씨 부부는 32평 아파트를 직장 가까운 곳에 있는 아파트를 살 수 있었다. 그런데 매입한 아파트는 구로동 옆 가리봉동 아파트였던 것이다. 물론 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부였다. 그러나 3년이 지난 뒤부터 아파트 투자에 뭔가 잘못 되었다는 것을 알게 되었다. 현씨 본인이 샀던 아파트가 처음아파트를 샀을 때 가격보다 별로 오르지 않은 것이다. 다른 지역 아파트 가격은 적게는 50%에서 많게는100%가 올랐는데 현씨 부부가 산 아파트는 오르지 않고 보합을 유지하고 있었다. 상대적으로 마이너스였던 것이다. 어렵게 모아 시간과 정열과 돈을 투자하여 매입한 아파트였지만 부동산 원리를 파악하지 못하고 자신의 기준으로 구입했기 때문에 지금도 전문가와 상의하지 않고 임의로 결정한 일에 대해 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았을 뿐아니라 지금 팔려고 해도 잘 팔리지 않은 아파트라는 것을 한참 후에 알았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 부동산의 기본 원리와 부동산의 흐름을 조금이나마 알고 있었다면 신혼 초 더 열심히 살았을 뿐 아니라 풍요로운 생활에 활기가 넘쳤고 지금쯤 다른 부동산에도 관심을 갖고 투자할 수 있었으리라 생각한다. 또한 지금쯤은 상당한 부를 축척할 수 있지 않았을까? 다섯째, 안정적 기반을 형성해 준다. 부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐뭇해하며 정성을 다해 부동산 매입에 조언을 아끼지 않는다. 그러나 이러한 일을 상당히 어려운 일이 아닐 수 없다. 만약 다행스럽게 매입한 부동산 가격이 올랐다면 큰 문제는 없겠지만 세월이 흘러도 해당부동산 가격이 보합 또는 하락한다면 상황은 급변하게 되는 것이다. 조언을 준 사람을 만나 뵙기가 민망해지고, 심한 경우 조언자가 컨설팅한 사람에게 책임을 떠넘기는 황당한 일은 당할 수 있을 것이다. 따라서 부동산은 자기관리 내에서 투자하는 것이다. 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 H백화점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안 온다고까지 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 농담조로 제의를 해보았다. 그러나 박회장은 단호하게 거절했다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 아무리 좋은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다. 부동산에는 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다. 본인의 투자지역과와 거주지역을 구분하여 투자해야 한다는 것이다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하여야 할 것이다. 만약 부동산을 너무 비싼 가격에 산 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻게 되나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나 라는 고민을 하지 않기를 바란다. 왜냐하면 부동산 가격이 고민한다고 해결되는 부동산은 하나도 없기 때문이다. 부동산에 대해 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 말고 미련도 갖지 말자. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐려지기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 언제 어느 때 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하는 편이 훨씬 발전적인 방향이기 때문이다. 여섯째, 한국적인 독특한 특징이 있다. 가끔 필자는 외국에 있는 저명한 학자가 한국의 부동산 투자환경에 대해 거론한 경우를 자주 본다. 대부분이 거품이 어쩌고 저쩌고 그렇다. 과연 그들이 한국의 부동산에 대해서 얼마나 잘 알고 그런 이야기를 하는지 묻고 싶다. 만약 한국의 부동산이 그들이 말하는 경제 이론과 같이 되었다면 현 참여정부는 물론이고 과거 군사독재 정권도 부동산 정책에 이처럼 정권의 운명을 걸고 반드시 잡겠다는 말은 하지 않았을 것이다. 그만큼 한국의 부동산은 복합적인 요인으로 구성되어 있다. 한국적인 독특한 면이 있기 때문에 단순경제논리로 설명하기 어렵다는 것이다. 한 가지 예를 살펴보자. 한국에는 외국에 없는 전세제도라는 것이 있다. 또한 대출시 감정가의 40-50%정도로 대출범위를 정하여 최악의 경우를 대비하여 은행 자신들부터 보호하고 있다. 너무 보수적으로 말이다. 따라서 외국의 저명한 학자랍시고 한국의 부동산이 어쩌고 저쩌고 함으로서 순수한 투자자를 현혹시켜 발목을 잡는 일이 없기를 바랄 뿐이다. 또한 이러한 학자들의 이론에 편승하여 한국의 부동산에 대해 기웃거리는 아류들도 없었으면 한다. 우리나라는 부동산과 관련해서 떳다방과 투기세력들이 엄연히 존재하고 있고 기획부동산이라는 조직도 복잡하여 단순논리로 풀기에는 너무 큰 어려움이 있다는 사실을 기억하길 바란다. 일곱째, 부동산은 폭락하지 않는다 자본이 개방되자 외국계 투자자들이 문정성시를 이루었다. 이들을 만나 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다. 가장 안전하게 이야기하는 이유 중의 하나가 바로 우리나라 부동산은 가격이 폭락하지 않는다는 것이다. 우리나라 사람들은 부동산에 대한 소유가 너무 강하고 한번 산 부동산이 부도나 파산등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로 손해 보고는 팔지 않는다는 것이다. 자기가 산 부동산 보다 가격이 낮아지면 부동산이 회복 될 때까지 버틴다는 것이다. 특히 좋은 부동산일수록 떨어질 때 쉽게 떨어지지 않고 오를 때 더 오르는 부동산 특징을 가지고 있어서 외국계투자자들은 알짜부동산을 더 선호 한다는 것이다. 우리를 잘 모르는 외국 사람들까지 우리나라 부동산에 대해 안전하다고 한다면 우리나라 부동산은 투자할 만한 가치가 있다는 것이 아닐까? 여덟째, 거품은 거품일 뿐이다. 우리나라 부동산이 거품이라고 말하는 것은 부동산을 가지지 않는 자들 혹은 부동산에 대해 부정적인 인식을 하고 있는 사람들이 만들어 낸 단어로 판단된다. 거품이란 무엇인가? 경제현상을 볼 때, 특히 재테크 측면에서 다양한 자산의 수익성 측면으로 볼 때 중요한 것은 현재의 진행되는 상황보다도 과열이 되었거나 앞으로 1~2년 뒤의 모습이 현재 나타나고 있을 때 거품이라고 할 수 있겠다. 그러나 부동산 거품론을 얘기하기 전에 모든 자산의 가치란 수요와 공급의 원리 이면에 내재가치에 대한 올바른 평가가 있어야 될 것이다. 내재가치 속에는 단순한 경제 논리를 포함하여 매수하려는 사람들의 욕구도 포함하여야 할 것이다. 그렇다면 욕구를 어떻게 가격 환산할 수 있나? 이것이 프리미엄이라는 사실을 알아야 할 것이다. 부동산시장에서 마치 겉보기에는 평당 분양가 2천만원이 넘더라도 어떤 수단을 써서 아파트를 구입하려는 사람들이 많은 것처럼 있다고 하자. 신문마다 청약경쟁률 수백대 일, 수천대 일이라고 발표한다. 사람들은 거기에 프리미엄을 붙여서라도 매입하고자 한다. 만약 이러한 현상을 거품으로 본다면 진정한 부동산 적정 가격은 얼마인가? 아파트 분양가격은 주변의 아파트 가격에 변화를 일으킨다. 기준이 되는 아파트 가격이 신규 아파트 분양가에 따라 기준가격은 사라지고 일제히 아파트 가격 상승이 일어 난다. 그러나 새로운 분양가로 분양이 되었는데도 기존 아파트 가격보다 높다고 거품이라고 할 수 있나? 천만의 말씀이다. 거품이라는 것은 신규 분양 아파트 가격이 등장해도 가격이 따라 올라 가지 않는 기존 아파트가 있거나 신규분양 아파트 가격 이하로 매매가가 형성되고 지속될 때 이 가격이 거품으로 볼 수 있다. 그런데 이러한 현상은 잠시뿐이고 경기변동이나 정책의 변화로 주변 여건의 바뀌어 순식간에 가격이 변동이 돼 부동산 가격은 언제 그랬느냐는 식으로 가파르게 오르게 된다. 신규 분양가격 수준으로 기존 아파트 가격이 올라간다면 신규 분양되는 아파트와 기존에 있던 아파트 가격 차이는 프리미엄이지 거품이 아니라는 것이다. 과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다. 즉, 미래의 부동산 가치에 대해서 좀 더 호의적인 평가, 그 평가는 현재 수익을 냈기 때문에, 과거에 그랬기 때문에 미래도 그럴 것이다라는 아주 막연한 기대감으로 인해서 급등했다. 따라서 이런 급등으로 인해 앞으로 부동산 가격은 오르지 않을 것이다 라고 판단하여 현재의 강남의 아파트가격이 거품이라고 하는 사람들이 있다면 부동산의 원리를 더 배워야 할 것이다. 거듭 말하지만 여기서는 부동산은 그다지 단순하지 않다는 것을 이야기 해 주고 싶을 뿐이다. 아홉째, 부자들의 성공 뒤에는 부동산이 있다. 부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 그렇다면 이들은 적게 자고 남은 시간을 어디다 활용할까? 많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다. 또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률 등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다는 사실을 기억하자.
- 기획부동산 권유 대부분 `쓸모없는 부동산`
- [이데일리 조용철기자] 대검 부동산투기사범 합동수사본부는 지난 7월부터 8월말까지 국세청, 건설교통부, 경찰청 등 관계기관과 합동으로 부동산 투기 근절을 위한 특별단속을 실시해 2849명을 단속하고 이중 147명을 구속했다고 6일 밝혔다.이들 부동산 투기꾼들은 투자자들에게 개발 예정지라고 속여 부동산 투기를 권유하거나 휴면토지를 헐값에 사들여 미등기 전매하는 수법 등으로 거액의 시세차익을 남긴 것으로 조사결과 드러났다.◇전 국토·전 국민 `부동산 투기 열풍`이른바 부동산 투기꾼들은 경기 용인, 성남, 여주 등 수도권은 물론이고 강원도에서 제주도에 이르기까지 전 국토를 대상으로 부동산 투기를 일삼고 있었던 것으로 드러났다. 특히 이른바 `기획부동산 업체` 뿐 아니라 변호사, 의사, 법무사, 세무사 등 전문직업인은 물론이고 공무원, 자영업자, 농민, 노동자 등 다양한 직업군이 적발돼 부동산 투기가 전 국민을 사행심리로 물들이고 있다고 검찰은 설명했다.부동산 투기꾼들은 수도권 일대, 신도시·신항만 등 개발지역을 중심으로 투기를 일삼았으며 임야·농지·산업단지·아파트 등을 가리지 않고 무차별적으로 투기가 행해지고 있었을 뿐 아니라 부동산 투기에 필요한 모든 수단·방법을 총동원했던 것으로 나타났다.이중 기획부동산 업체들은 전주(錢主)가 수개의 기획부동산 업체를 운영하면서 일정 지역의 토지를 대규모로 매수한 뒤 부동산을 소규모로 나눠 일반 투자자에게 취득가의 수배에서 십여배에 이르는 고가에 매각해 수십억원 내지 수백억원대의 차액을 취득하고 탈세를 일삼았던 것으로 드러났다.또 공인중개사 등 부동산 중개업자들 간에도 부동산을 전매하면서 남긴 차액을 서로 나누거나 고율의 부동산 수수료를 노리고 시세보다 높은 가격에 매매가 이뤄지도록 알선하는 등 부동산 가격 상승을 부추겼던 것으로 밝혀졌다.이 과정에서 부동산중개업자들 뿐 아니라 법무사, 행정사 등도 미등기전매·명의신탁·위장증여 등 부동산 투기를 위한 각종 불법적인 방법에 개입하고 있었던 것으로 드러났다.◇기획부동산 권유 부동산 대부분 `쓸모없는 부동산`기획부동산업체들은 초호화 사무실을 차려놓고 텔레마케터 및 영업직원을 고용해 무차별적으로 허위정보를 제공하면서 투자를 권유했고 이에 속은 투자자들이 사무실을 방문하면 개발계획 기사나 허위 기밀서류를 제시해 쓸모없는 부동산을 고가에 분양하는 수법을 사용했던 것으로 드러났다.그러나 검찰은 기획부동산 업체가 파는 토지 대부분이 상당수 토지가 도로와 접하지 않는 맹지였으며 기획부동산 업체가 실거래가보다 낮은 가격으로 신고함에 따라 결국 투자자들이 매입한 부동산의 가산세 등 중과세를 내는 경우가 많았다고 지적했다.특히 기획부동산 업체 등은 대규모 토지를 매입한 후 진입로 등 토목공사를 하거나 주택·팬션 용도 부지 조성공사 등을 형식적으로 하는 이른바 `칼질`을 한 뒤 토지를 200평 내지 500평 정도로 나눠 매입가의 2~3배 이상 가격으로 되팔아 막대한 시세차익을 얻은 것으로 드러났다.이들 전문투기꾼들은 또 토지거래 허가규정 또는 조세부과를 피하기 위해 미등기로 부동산을 매수해 이를 전매하거나, 토지거래 허가지역 내 토지를 매매하면서 증여나 신탁으로 가장하는 수법도 사용했던 것으로 나타났다.검찰은 최근 부동산중개업자 등이 산업용지 우선 분양순위가 있는 중소기업체에 접근해 중소기업체 명의로 산업용지를 분양받아 전매함으로써 단기간에 거액의 차익을 챙기는 수법을 사용하고 있는 것으로 조사됐다고 설명했다.이외에도 투기꾼들은 재건축 아파트의 청약통장을 돈을 주고 사거나, 위장 전입 등의 방법으로 아파트를 부정 당첨받거나 임야나 전(田)을 매수한 다음 주택부지 및 주차장 용도로 무단 형질변경한 이후 투자자들을 모집하는 수법으로 거액의 이득을 얻은 것으로 드러났다.
- (르포)서울공항 이전설에 주변 땅값 `들썩`
- [성남=edaily 윤진섭기자] "무심코 던진 말 한마디가 부동산 가격 상승 포인트를 찍어준 셈이죠"
서울 강남의 대체 주거지로 오랜 전부터 거론돼 왔던 경기 성남시 수정구 서울공항 부지.
수년동안 투자자들의 관심권에서 맴돌던 이 곳은 지난 8일 김한길 열린우리당 수도권발전대책 특위 위원장의 `서울공항 이전 논의 가능성`제시와 해명이 이어지면서 또 다시 투자자들로부터 주목 받고 있다.
논과 밭, 노후화된 가옥, 맹지, 그리고 23번 국도를 따라 담벼락으로 둘러 싸여 있는 서울공항이 전부인 이 일대는 서울 강남의 대체주거지라고는 믿기지 않을 정도로 한적한 분위기다.
◇개발 가능성 제기 후 문의전화 늘어나, 분위기는 벌써 제 2강남
그러나 서울공항 이전 소식이 전해지면서, 개발 수혜지로 거론되는 고등동, 신촌동, 오야동, 방죽동 일대 중개업소는 지난 8일 이후 문의하는 전화와 매물을 매입하려는 방문객에 몸살을 앓고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
특히 분당~내곡간 고속도로 초입에 위치한 수정구 고등동은 비교적 집단취락지의 모습을 갖추고 있어 투자자들이 반드시 거치는 곳이란 게 현지 중개업소의 설명이다.
현지 D공인 관계자는 "정치권에서 개발 가능성 발언이 나오기 전까지만 해도 문의전화가 하루에 5~6통에 불과했는데, 어제만 해도 20통 이상 전화를 받을 정도"라고 말했다.
그는 "지난 2002년도에도 건설교통부 장관이 사석에서 무심코 던진 `개발 가능성` 답변에 이 지역 땅값이 큰 폭으로 뛰었는데, 이번에도 만만치 않은 가격 업그레이드가 있을 것"이라고 전망했다.
또 다른 현지 공인 관계자 역시 "설익은 정치권의 개발 발언에 대한 기대감만 한 단계 높여 놨다"라고 말했다.
이어 그는 "핵심 정치권 인사들이 개발 가능성을 흘린 이후 다들 `국방부와 협의를 해야한다`고 한 발짝 물러나지만, 그 같은 해명이 이어지면서 투자자들에게는 오히려 `그렇다면 협의만 끝나면 언제라도 개발이 되겠구나`하는 믿음만 심어줘, 사실상 가격 상승 포인트를 찍어주고 있는 셈이다”라고 말했다.
◇서울 강남, 판교, 분당 사이에 위치한 최적의 입지
지난 70년부터 대통령 전용기나 군용 항공기가 사용해 온 서울공항은 개발 가능성에 대한 정치권의 적극적인 해명에도 불구하고 이 지역 부동산 시장이 들썩이는 것은 서울지역 중 타의 추종을 불허하는 입지 때문이다.
판교에서 강남구 수서로 이어지는 23번 국도를 따라 120만평 규모로 자리 잡고 있는 서울공항은 지하철 3호선 수서역에서 차량으로 불과 10분 거리에 위치해 있다.
또 고등동을 거쳐 내곡 사거리를 지나면 판교로 이어지는 389번 도로를 탈 수 있다. 특급 주거지인 판교까지 차량으로 역시 10분 거리고, 분당도 바로 진입할 수 있다. 한 마디로 특급주거지인 강남과 판교, 분당의 중간에 서울공항이 위치해 있는 셈이다.
여기에 판교 개발이 일단락되고 난 뒤 서울공항 주변으로 개발압력이 밀려올 것이란 기대감, 그리고 장기간 그린벨트로 묶여 있어 주거쾌적성이 뛰어나다는 점 등도 이 지역에 대한 투자 가치를 높이는 요인으로 꼽히고 있다.
◇대지 평당 700만원 호가..2년만에 두 배 이상 가격 올라
공항 이전이 최대 수혜지로 거론되는 곳은 23번 국도를 따라 자리 잡고 있는 신촌동 오야동 심곡동 시흥동 고등동 일대다. 지난 2002년 상반기까지만 해도 부동산 중개업소가 2~3곳에 불과했으나 현재는 7~9곳으로 늘었다.
그러나 중개업소마다 거래가 활발한 것은 아니다. 개발 가능성 언급과 해명이 이어진 8~9일에만 문의전화와 방문객이 끊이지 않고 있지만 매도자가 나서지 않고 있어 거래는 힘든 상태다.
신촌동 이환공인 이근춘 대표는 "사달라는 사람이 많은데,,심지어 지금은 자취를 감춘 용마루(그린벨트 내 건축이 가능한 대지)를 문의하는 사람까지 등장했다"고 말했다. 이 대표는 "놔두면 오를 거라는 걸 매도자들이 다 아는 데..팔겠다는 사람이 없는 것은 당연하지"라고 전했다.
거래가 없다고는 하나 이 와중에도 땅값이며 집값은 계속 오르고 양상. 특히 2002년 당시 건교부 장관의 `개발 발언`과 판교 개발 본격화 이후 가격은 천정부지로 뛴 상태다.
불과 2년 전에 평당 300만원을 나타냈던 신촌동, 오야동 대로변 대지(주택 건축 가능)은 현재 평당 700만원을 호가하고 있다. 도로 안쪽 대지도 평당 600만원으로 두 배 이상 뛰었다.
대로변 그린벨트 논밭은 형질변경이 안된 것이 평당 100만~120만원을 호가하고, 이미 변경을 마친 논밭은 이보다 20~30%가 비싼 실정이다. 심지어 맹지조차(도로가 들어가지 않는 논밭) 평당 80만~90만원선을 웃돌고 있다.
임야는 크기에 따라 평당 7만원에서 평당 60만원이란 터무니없는 가격을 제시하는 매도자도 있다는 게 중개업소 관계자의 귀띔이다. 상업용지는 왠만한 강남권 시세에 육박하는 실정이다. 고등동 일대 건물은 평당 1000만~1200만원을 호가하고 있다.
◇토지거래허가구역 등 3중 규제 묶여..기획 부동산 난립 등 난관 많아
서울공항 이전을 검토하겠다는 발표만으로 무턱대고 투자를 단행하기에는 현실적으로 넘어야 할 산이 많다. 우선 이 지역은 토지거래허가구역과 토지 투기지역, 그린벨트 등 3중으로 규제책이 시행되고 있다.
오야동 중개업소 관계자는 "이 일대에서 100평 이상 땅을 사기 위해선 반경 30km 이내에 거주해야 할 뿐만 아니라 성남시에 토지이용계획서를 제출하고, 실제 그 계획대로 토지를 활용해야 한다"고 말했다.
그는 또 "요즘 같은 경우 성남시청 공무원이 매주 나와 실제 이용계획서대로 활용하고 있는지 여부를 점검하고 있는 실정"이라며 "허가 없이 거래하거나 계획서대로 토지 이용이 이뤄지지 않을 경우엔 거래 무효와 과태료(땅값의 30%)를 내야 한다"고 덧붙였다.
어지간한 자금이면 투자할 엄두를 내지 못할 정도로 비싼 가격도 걸림돌이다. 이 일대에서 웬만한 대지를 매입하려고 해도 평당 700만원으로 100평만 구입해도 7억원이 소요된다.
투자 수요 유입에 따라 최근 들어 부쩍 늘어난 기획부동산의 투자 유혹도 신중해야 할 대목이다. 고등동 알지요공인 관계자는 "최근 이 지역에서 개발 자체가 불가능한 공유지 임야를 평당 4만원에 사서, 평당 22만원에 되팔아 100억원대의 시세차익을 본 기획부동산 소문이 파다하다"라고 말했다.
이어 그는 "서울공항 주변은 이 같은 기획부동산이 10곳 이상 암암리에 활동하고 있어 투자자들의 주의가 요구된다"고 말했다.
막대한 자금이 투입됨에도 불구하고 개발 자체가 불투명하다는 점도 투자에 신중해야 하는 이유 중 하나다. 당장 국방부는 조기 공항 이전 자체를 일축했을 뿐만 아니라 서울공항 내 위치한 미군부대의 이전 역시 현재로선 불투명한 상태다.
강남구 세곡동 C중개업소 관계자는 "서울공항외에도 30만평에 달하는 미군기지가 이전되야 개발이 가시화될 수 있다"며 "군당국이 즉각 서울공항 이전 불가방침을 밝히기도 했지만 서울공항 이전은 단기간에 해결될 일이 아니다"고 밝혔다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- (2005 토지투자)①택지개발예정지구 주변 노려라
- [edaily 윤진섭기자] `내년 토지시장 투자 포인트는 어디인가?`
한국토지공사 등 업계는 내년 토지 가격이 1% 내외의 상승률을 보이는 등 안정세를 이어갈 것으로 예상했다. 그러나 국지적으로 가격이 큰 폭으로 뛰는 `차별화 장세`도 나올 것으로 점쳤다.
이에 따라 투자자들의 관심은 국지적으로 가격이 뛸 지역에 대한 관심이 그 어느 때 보다 높다. 업계 전문가들은 내년 토지시장에서 지역개발 호재를 갖춘 토지가 투자의 핵심이라고 정리한다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "내년 토지시장은 차별화가 대세"라고 못박으면서 "지역별 재료가 토지가격을 움직일 것"이라고 예상했다. 결국 내년도 부동산 시장은 투자의 맥을 찾아서 적재적소의 땅을 구입하는 게 포인트다.
그렇다면 어떤 땅을 골라야 할까? 이에 대해 현장 전문가들은 내년 토지 투자의 큰 축으로 이미 개발이 실행 중인 택지개발지구 주변 지역, 산업단지, 그리고 철도망이나 고속도로망 지역을 눈여겨 볼 것을 주문하고 있다.
안명숙 스피드뱅크 부동산경제연구소소장은 "재정확보가 안된 지방자치단체의 각종 지역개발계획은 개발 장기화나 중단 시 투자 실패의 위험이 크기 마련"이라고 말했다.
이어 안 소장은 "그러나 교통망 사업이 택지개발지구 사업은 대부분이 국책사업으로 중단위험이 없어, 토지 시장 안정기에 투자처로서 제격"이라고 설명했다. 또 사업 추진에 따른 보상금이 지급될 경우 상당수의 보상 수혜자들이 주변 토지로 이동, 토지를 매입하는 경우가 많아 이에 따른 시세차익도 기대할 수 있다고 안소장은 덧붙였다.
◇파주운정·남양주 별내지구 등 택지개발지구, 보상 거치면서 가격 꿈틀
택지개발지구로 지정된 남양주 별내지구의 경우 퇴계원~의정부간 국도 주변이 투자 메리트가 높은 곳으로 꼽힌다. 별내면 광전ㆍ청학ㆍ용암리 일대 대로변 논밭은 도로변의 경우 평당 200만~250만원, B급지는 평당 100만~150만원 선이다.
그린벨트 해제가 추진 중인 논골지역의 경우 대지는 평당 350만원, 전답은 평당 250만~300만원을 각각 호가한다.
별내면 성심공인 관계자는 "서울에서 가까워 지구지정을 전후해 매수문의가 부쩍 늘었다"며 "주변이 그린벨트로 묶여 허가 요건을 갖출 수 있는 사람이 많지 않아 거래는 드물다"고 전했다.
2차 지구에 대한 보상작업이 진행 중인 파주운정지구(2차 132만평)는 주변지역인 상지성리의 경우 전·답 시세가 이미 평당 200만원을 넘어선 상태다.
신파주공인 관계자는 "이 일대는 토지투기지역으로 묶여 있지만 매수세가 꾸준하다"며 "그러나 56번 국도 주변은 이미 가격이 큰 폭으로 올라 소액 투자자들이 쉽게 접근하지 못하고 있다"고 전했다.
주변 지역 가격이 많이 오른 관계로 최근 들어선 문산읍 매포리, 상향리, 그리고 파주시 법원리 주변 일대 토지가 인기다. 특히 매포리 지역은 LG 필립스 LCD 공장의 부품 납품 업체가 입주할 가능성이 높아, 최근 들어 가격이 소폭 상승세다.
현재 매포리 일대와 상향리 문상여상 주변 시세는 전, 답이 A급지가 평당 150만원 내외선이다. 파주 운정지구<사진>와 다소 먼 거리에 있는 법원리는 보상을 받은 사람들이 토지 매입에 나서면서 가격이 올라 현재는 A급지 기준으로 평당 100만~120만원선을 호가하고 있다.
다만 파주시 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 있어 300평 이상 토지를 소유하기 위해선 현지로 주소를 이전해야 하는 게 걸림돌이다.
◇본격화되는 택지개발지구 주변 토지, 대토 매입 수요 많아 관심
지난 22일 택지개발예정지구로 확정된 고양삼송택지개발지구는 은평구 구파발과 서오릉과 인접해 있는 서울 생활권이다. 149만평 규모인 고양삼송지구는 현재 건설교통부가 내년말까지 수도권에서 공급예정인 18곳 743만1000평의 국민임대주택 단지 중 규모가 가장 큰 지역이다.
삼송지구는 총 2만2000호가 들어서며 이중 1만1000호가 국민임대아파트로 건립될 예정이다. 나머지는 단독주택과 일반분양으로 나온다. 특히 이 지역은 현재 서울시가 추진 중인 은평 뉴타운과 맞닿아 있어 개발이 완료될 경우 서울·경기 서북부의 지역의 대규모 주거 단지로 발돋움할 것으로 점쳐진다.
이번 고양삼송 택지개발예정지구로 지정된 지역은 삼송동, 동산동, 신원동, 오금동, 대자동, 원흥동, 용두동 일대이다.
현재 수용지 내 전, 답은 맹지임에도 불구하고 평당 80~100만원을 호가하고 있다. 대지는 이보다 훨씬 높은 평당 400만~500만원을 호가한다. 특히 지하철 3호선 삼송역 주변 일대 상업지는 평당 1500만원선에 매물이 나올 정도로 비싸다.
삼송 샛빛공인 관계자는 "이미 수용지 내 토지는 가격이 많이 올라, 시세차익을 노리고 땅을 사려는 사람은 많지 않다"고 말했다.
그러나 수용지 밖 외곽지역은 개발이 이뤄질 경우 가격 상승이 예상돼 꾸준한 매수세가 이어지고 있다. 특히 삼송지구와 행신지구와 인접한 성사동과 도내동 일대는 수용 가능성이 낮을 것으로 점쳐지면서 투자자의 발길이 꾸준하다. 현재 이 지역 내 도로 인접 전·답은 평당 120만~150만원선이고 2차선 대로변에 인접한 A급지는 평당 170만원 선이다.
행신주공 관계자는 "토지 보상 등 구체적인 안이 나오기까지는 좀 더 시간이 있어 투자에 신중을 기해야 한다"고 주의를 당부했다.
그러나 그는 "다만 보상이 이뤄질 경우 수용지 내 토지 소유자들이 취, 등록세 등 각종 세금 감면을 위해 대토 구입을 주변에서 할 가능성이 커, 이를 염두에 둔 투자를 생각해 볼 만하다"고 말했다.
평택시에선 주민공람 절차가 끝난 소사벌지구(105만평)인근 땅에 투자자들의 관심이 많다. 소사벌지구<사진>인근의 청룡ㆍ죽백동 일대 대로변 땅은 평당 100만원, 이면도로는 50∼60만원선이다.
토지보상이 거의 마무리된 하남시 풍산지구(30만평)는 서울 도심에서 동남쪽 19km 지점에 위치해 있다. 올림픽대로와 외곽순환도로, 고속도로 등 도심 내외곽으로 향하는 교통여건이 양호한 지역이다.
기존 시가지와 연접한 풍산지구는 이같은 양호한 교통여건으로 소규모 영세공장 및 물류창고가 난립해 있는 등 개발압력이 크다.
이곳은 기존 신도시인 경기 일산과 분당 등지에 비해 서울과 가깝고 간선도로 등 대중교통망이 비교적 양호한 데다 그린벨트에 위치, 수도권 동부지역의 1순위 새 주거단지로 부상할 전망이다.
현재 이 지역에선 풍산ㆍ덕풍ㆍ신장동 일대 부동산 중개업소에도 땅 매수문의가 꾸준하다. 대로변 자연녹지는 평당 150만∼200만원, 이면도로는 100만원이상을 줘야 매입이 가능하다.
◇각종 규제 많아 이에 따른 사전 정보 필수, 과도한 가격은 의심해 볼만 해
토지 투자에 있어 가장 중요한 것은 규제다. 평택, 오산, 광명, 남양주시, 하남 등은 토지투기지역으로 묶여 있는 상태다. 그리고 대부분의 수도권 택지지구 주변은 토지거래허가구역으로 규제를 받는 상태다.
이런 이유로 업계 전문가들은 “외지인은 취득이 어려운 농지나 임야보다 개발허가가 난 대지를 매입하는 게 좋다”고 조언한다.
택지지구 주변 토지 매입에 있어서도 최소한 지구지정을 위한 주민 공람 이후 지정이 마무리된 시점을 전후해 매입하는 게 낫다. 지구지정이 결정되면 수용지와 외곽지가 구분되기 때문에 이에 맞춘 투자 전략을 짤 수 있기 때문이다.
이들 지역의 경우 기획부동산이 넘쳐나고 있다는 점도 주의 사항이다. 일반적으로 기획부동산은 필지를 쪼개거나 낮은 시세에 매입해 높은 가격에 되파는 경우가 허다하다.
결국 과도하게 가격이 높거나 필지가 거래 필지가 가능할 때는 신중한 투자를 해야 한다는 게 업계 전문가들의 조언이다.
- (부동산 레이다)기획부동산은 무엇을 남겨주는가?
- [양은열] 대표적인 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 경제예측이 어렵다는 이유로 분기마다 발표하는 정기 경제전망보고서를 내지 않기로 했다고 한다. 1997년 4분기 외환위기를 맞아 경제전망을 포기한 후로 처음 있는 일이다.
무엇이 이렇게 만들었는가? 경제전망을 하기 힘들 정도로 우리의 경제는 불확실성에 잡혀 있는가? 생각해 보면 750일간이나 되는 신행정수도이전 논쟁으로 국력은 낭비되고 헌재의 위헌결정 인정하느냐 마느냐 여부에 또다시 국력을 낭비하는 것 같아 모든 사람들의 가슴은 답답하기만 하다.
경제가 곤두박질로 치닫고 있는데도 정치권은 명분 싸움으로 정신을 차리지 못하고 있다. 이런 좋지 않는 우리의 경제 현실 속에서도 신행정수도 위헌을 반가워하는 또 하나의 집단이 있다.
이른바 기획부동산이다. 기획부동산이란 대규모의 부동산, 특히 토지를 계약금 10% 정도만 주고 토지주와 토지 위탁매매 계약을 체결하고 이를 적당한 크기로 단독 또는 공유분할한 뒤 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 일종의 피라미드식 판매조직을 말한다.
이러한 판매과정에서 정보가 취약한 일반인들에게 감언이설과 확정되지도 않는 개발계획을 동원하여 시세보다 몇 십 배나 높은 가격으로 매매한 뒤 사라지는 독특한 조직이다.
우리나라 헌정사상 처음으로 지난 10월21일 헌재의 결정으로 신행정수도 이전이 어렵게 되었다. 이에 토지가격은 다시 급격하게 하락할 것이다. 그렇게 되면 기존에 매입했던 투자자들은 급매물이라도 매도해 줄 것을 원할 것이고 이러한 틈새를 기다렸다는 듯이 기획부동산들은 또다시 급매물 투자를 권유할 것이다.
그런데 정부는 한술 더 떠서 신행정수도이전 위헌판결로 충청권 토지주 들에게 보상 내지 위로 차원으로 또다시 기업도시며, 복합도시며, 행정특별시나 레저형 테마도시를 진행하겠다고 하니 기획부동산들에게는 얼마나 좋은 재료꺼리가 된단 말인가?
개발호재는 기획부동산에게는 마약과도 같은 것이다.
과거에는 무조건 부동산 사서 세월을 묻어 두었다가 시간이 지나서 팔면 되는 시절이 있었다. 그러나 지금은 계획된 주변 분위기 띄우는 것과 철저한 투자분석과 같이 기획부동산의 수법은 정교하고 철저하다. 격세지감을 느낀다. 그럴듯한 개발계획과 주변개발의 호재 등을 등에 업고 조직적으로 대응하니 일반인들이 이들과 전문가를 구별하기란 정말로 어렵게 되었다. 이들 기획부동산들이 서민의 주머니를 노리고 그동안 충청도나 제주도 토지를 상대로 얼마나 많은 수익을 얻어왔는가?
그러나 생각해 보면 기획부동산만 나쁘다고 말 할 수 없다. 투자하는 일반인들의 잘못도 상당하다. 아무리 좋은 부동산이라고 한들 모르는 사람으로부터 전화를 받고 단기간에 2-3배 수익을 올려주는 착한이웃(?)이 과연 있겠는가? 아니면 부동산이나 토지에 대해 잘 모르면서 피보다도 더 중요한 자기의 돈을 기획부동산에 쉽게 맡기는 것을 너무 단순하게 생각하는 투자자는 또 얼마인가? 안타까운 일이다.
몇 달 전 일이다.
올해 초 충청도지역이 토지투자지역으로 좋다는 말을 믿고 그동안 사업으로 모은 돈을 투자하여 기획부동산의 피해를 톡톡히 경험한 중소기업 황사장 이야기를 하고자 한다.
황사장은 A부동산 컨설팅회사로부터 걸려온 전화한 통화를 받았다. 충남 대산지역에 토지를 투자하라는 권유를 받았다. 대산공단이 완성되고 신행정수도가 연기 공주지역으로 이전하면 후광지역인 대산과 같은 도시주변의 토지는 급등할 것이기 때문에 우선 가계약금만 치루고 현장을 갔다 온 후 계약하라는 전화를 받았다.
평소 매스컴을 통해 충청도 토지가 뜬다는 소식을 들은 황사장은 기획부동산 말을 믿고 가계약금조로 100만원이 큰돈이 아니라는 생각에 선뜻 가계약을 하였다. 그리고 현장도 답사하였다. 현장에 오가면서 잘 이해되지는 않았지만 개발계획에 대해 상세한 도면을 보여주며 그 내용도 듣게 되었다.
현장에 가서는 H자동차 하청업체가 들어설 것으로 예상되는 주변 토지 약 1000평을 사 놓으라는 것이었다. 평당 20만원이면 된다는 것이었다. 2억원을 투자했다. 서해안 시대에 대박을 받을 수 있는 좋은 기회니 일단 토지를 잡아 놓으면 6개월 뒤에 원금은 물론 매입금의 2배로 팔아주겠다는 제안도 함께 받은 것이다.
한 달 만에 소유권을 넘겨받은 황사장은 땅값 상승을 기대하며 부푼 꿈에 젖어 있었다. 그러나 시간이 지날수록 기획부동산의 태도가 조금씩 변하기 시작했고, 온다는 H자동차 하청공장 대신 쓰레기 소각장이 들어선다는 소문이 돌았다. 황사장은 급하게 기획부동산에 전화를 해 보았지만 이미 담당자는 회사를 떠난지 오래였다. 아무것도 모르는 사람이 귀찮은 듯 퉁명스럽게 전화를 받았다 그때서야 황사장은 속았다는 사실을 알게 된 것이다. 매입한 가격도 주변시세보다 3배를 더 주고 샀기 때문에 지금은 이러지도 저러지도 못하는 처지가 되어 기획부동산 말만 나오면 치를 떠는 황사장인 것이다.
그렇다면 기획부동산을 식별하는 방법은 없는가?
필자가 그동안의 부동산에서 얻은 경험과 상담을 바탕으로 기획부동산을 이해하고 향후에 선량한 서민들이 이들의 표적이 되지 않기를 간절히 바라면서 기획부동산의 몇 가지 특징을 이야기하려고 한다.
첫째, 대규모 호화 사무실을 가지고 있다.
기획부동산은 실체가 없는 조직이다. 상호간에도 서로 누가 조직원인지를 잘 모른다. 따라서 자기 상사 라인만 알 뿐이다. 수수료에만 관심 있다. 대형사무실 집기도 렌탈한 경우가 대부분이다. 또한 기획부동산에서 일하는 대부분의 사람들이 신뢰성이 매우 낮은 사람들이다. 따라서 생각한 것보다 어려운 일을 당했을 경우 구제받을 길이 모연하다.
둘째, 투자기간을 대략 6개월 단기간으로 권유한다.
우리나라 부동산 고객들의 특징이 빠른 순환투자를 원한다는 것이다. 대박을 꿈꾸며 꿈을 꾸기 때문에 장기 투자를 권유하면 백발백중 외면하기 쉽다. 따라서 기획부동산들은 실현가능성은 낮지만 단기투자수익을 약속한다.
셋째, 공유분할 또는 공동지분으로 소유권을 분할한다.
기획부동산들은 해당 토지를 매입 또는 토지주로부터 위탁 매매 계약을 맺을 후에 적게는 100평부터 많게는 1만평까지 평수별로 다양하게 분할작업을 해 놓는다.
어느 누가와도 맞는 금액과 평수를 가지고 있다. 그런데 초보일수록 자기 금액과 평수에 맞는 물건이 있다고 신기해한다. 또한 대부분의 토지는 공유로 하되 설령 분할 등기를 한다하더라도 상당수 토지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많다. 토지의 생명은 도로임을 다시 한번 명심하자.
넷째, 원금보장을 약속한다.
기획부동산이 즐겨 쓰는 방법이다. 원금이 보장되니까 투자자가 마음의 긴장을 놓는다. 그러나 실제로 원금을 보장해 주는 기획부동산은 거의 없다.
다섯째, 대형개발사업 상세도를 제시한다.
개발호재를 부풀리고 이에 따른 상세도면을 건축세계회사를 통해 정밀하게 그려 놓는다. 설계도나 조감도등은 큰 돈이 들어가지 않는다.
여섯째, 가계약금 송금후 현장답사를 반드시 시킨다.
일단 부담 없는 가계약금을 보내게 한 후 계약을 시키는 방법으로서 현장을 오가는 동안 기획부동산의 개발계획이나 각종보장으로 현혹시키고 결국 투자자를 계약하게 한다.
신뢰를 주기 위해 현장을 답사시키지만 실제 지적도상의 번지와 부동산 위치를 다르게 가르쳐 주는 경우가 많고, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 경우도 종종 발생한다.
일곱째, 6개월 이내에 사업장 문을 닫는다.
꼬리가 길면 잡히는 법. 약 60%정도 판매를 하고나면 귀찮은 고객을 피하기 위해 반드시 사업장을 폐쇄한다. 이때 회사는 없어져도 담당자는 고객과 밀접한 관계를 빌미로 투자자와 계속 관계를 유지한다.
이와같이 기획부동산들은 철저한 시나리오와 가공의 개발호재를 만들어 투자자를 완벽하게 속이는 대담성이 있다. 예를 들면, 1994년 아산신도시 개발사업을 매개로 농지를 구입한 사람이라든지, 올 초에 김포 신도시 임야에 투자하여 신도시 개발 규모 축소로 땅값의 급락을 맛본 경우라든지, 올해 4월 충남 도청이전설로 한동안 들끓었던 홍성지역의 기획부동산의 횡포나, 7월 해남 산이면 J프로젝트 계발계획을 근거로 잡종지를 5배나 비싸게 매입한 경우나, 기업 및 공공기관 이전을 둘러쌓고 흘러나온 원주신도시 개발사업등이 기획부동산들의 좋은 호재꺼리인 것이다.
그렇다면 기획부동산에 속지 않으려면 어떻게 하는게 좋을까?
우선 텔러마케터와 같은 비정상적인 투자 권유는 아예 무시하여야 한다. 또한 친척의 투자 권유도 사실 확인없이 받아들여 투자 하였을 경우 낭패를 당할 경우가 있으니 주의하여야 한다. 특급비밀이라는 정보는 허황된 정보일 가능성이 매우 높다.
그리고 중요한 것은 토지와 같은 비환금성 종목에 투자하여 대박을 꿈꾸는 마음부터 고쳐야 한다. 토지투자는 10년을 보고하는 투자다. 확실한 개발 호재나 확정된 개발 사업의 진척도를 봐가며 투자해도 늦지 않다. 그리고 본인이 직접 발급받은 토지문서나 등기부등본을 기초로 해당 시,군,구청 담당자에게 직접 물어보는 방법도 꼭 지켜야 하는 순서중의 하나이다.
초보자들은 해당 부동산의 실질적 가치가 있는지를 알기가 힘들다. 토지가 2만원이면 어떻고 20만원이면 어떤가? 아파트와 다르게 환금성이 없는 토지라면 활용도를 반드시 찾아 등급을 매겨야 할 것이다.
누구도 자신을 보호해 주지 않는다. 투자자 자신들의 신중한 자세와 전문가에게 물어보는 지혜가 돋보일 때 기획부동산으로부터 보호받는 길인 것이다. 기힉부동산은 절대 우리의 편이 아니다. 기획부동산은 우리에게 진퇴양난의 마음만 남겨줄 뿐이다.
- (알면 힘이 되는 법)변호사가 따져본 기획부동산의 문제점
- [최광석] 최근 각종 매체를 통해 기획부동산의 폐해에 대해 자주 접하게 된다. 부동산변호사로서 활동하는 필자 역시 기획부동산에 인연을 맺어 낭패를 본 경우를 자주 상담하고 있다.
일반적으로 기획부동산이라 함은, 대규모의 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에, 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 조직으로 통하고 있다. 이 과정에서 분명치 않은 개발계획 등 감언이설이 동원되고, 매입한 가격의 수십배나 되는 터무니없는 많은 이득을 남기고 있어, 사회적인 물의를 빚고 있는 것이다.
필자의 경험으로는, 일단 기획부동산이 광고하는 개발성 계획들의 진위를 정확하게 판단하기 위해 행정관청에 직접 문의하는 것과 같이, 과연 기획부동산이 광고하는 부동산의 가치가 적정한 것인지 여부를 확인하기 위한 노력이 부족하다는 점을 차지하고서라도, 법률적인 측면에서의 기획부동산의 문제점에 대해서 일반인들의 이해가 매우 부족하다고 생각된다.
다시 말하면, 일반인들은 기획부동산이 제시하는 부동산에 관한 정보가 시세적인 측면에서만 정확하게 분석되면, 별다른 문제점은 없지않느냐라고 생각하고 있다는 것이다. 그러나, 실무에서 느끼는 기획부동산의 문제는 이보다 훨씬 더 심각하다.
우선, 가장 기본적인 문제점은 매입을 권유하는 기획부동산측의 신용도가 매우 낮다는 점에 있다. 부동산거래 뿐만 아니라 다른 비즈니스에서도, 당초 생각했던 것과 달리 거래가 낭패를 볼 수 있는 경우가 있을 수 있고, 이 경우에 상대방에 대해 책임을 물을 수 없다고 한다면 이 거래는 매우 위험한 거래가 되는 것이다.
예를 들어, 수입한 물건에 문제가 있는데 제조한 회사가 실체가 없는 회사라면 클레임을 걸어 이를 보상받을 수 있는 가능성이 적어질 수밖에 없다. 부동산거래 역시 마찬가지로, 당초 예상한 것과 실제가 다르다고 판단될 때, 부동산을 매도한 측에 대해 책임을 물어야 하는데, 소위 기획부동산이라고 하는 조직에는 이를 책임질 만한 별다른 자산이나 책임질 사람이 전혀 없는 것이 대부분이다. 오히려 이러한 사고발생을 염두에 두고 있음인지 일부러 그러한 자산을 구비하지 않는 것이 일반적이다.
또한 그 구성원들 역시 사회적인 근거가 약한 사람들이 대부분이어서, 자신들의 행동을 책임질 수 있는 능력이 매우 떨어지는 것이 보통이다. 결국, 기획부동산측이 판매과정에서 사기적인 수법을 사용하였다고 할 때, 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능함에도 불구하고, 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없는 관계로 실효성 있는 구제를 받을 수 없는 경우가 많다.
필자가 상담한 사람 중에는, 기획부동산을 통해 전라도 신안군에 임야 수백평을 소개받았는데, 그 과정에서 기획부동산측으로부터 ‘해당 임야가 해당 지자체의 개발계획에 따라 곧 상업지역으로 용도 변경될 수 있고, 만약 2년 내에 상업지역으로 용도 변경되지 못하면 매매대금에 상당한 이자까지 반환하겠다’는 서면약속까지 받아서, ‘일단 투자했다가 나중에 투자가치가 없다고 판단되면 대금을 반환받을 수도 있겠다’는 확신 하에서 수천만 원을 투자한 사람이 있다. 그러나 결국 7년이 지난 지금까지도 개발계획은 실현되지 못하고 있고, 대금반환을 약속한 기획부동산측과도 현재 연락이 끓어진지 오래되었다고 한다.
이러한 문제가 바로 위에서 지적한 기획부동산측의 낮은 신용도에서 발생하는 것이다. 이와 같이, 기획부동산을 통한 부동산거래에 있어서는 항상 문제가 발생할 수 있다는 전제하에서 나중에 책임질 수 있는 조건이 되는지 여부를 먼저 살펴볼 필요가 있는 것이다.
기획부동산의 또 다른 법률적 문제점으로는, 기획부동산에서 파는 부동산은 단독으로 분할되지 않은 공유지분상태이거나, 단독으로 분할된다고 하더라도 단독으로 개발될 수 없는 상태의 맹지상태가 많다는 것이다. 개발계획이라는 것은 그야말로 계획이나 기대에 그칠 수 있고, 설사 실현된다고 하더라도 상당한 시간이 소요되는 것이어서, 그 이전에 부동산으로서의 가치를 가지기 위해서는 건축과 같은 행위가 가능해야만 한다.
그러나, 공유지분상태에서는 다른 모든 공유자의 동의 없이는 건축 등과 같은 행위가 불가능한데, 기획부동산을 통해 부동산을 취득하게 된 서로 면식이 없는 공유자들간의 협조는 사실상 불가능하다는 점에서, 큰 문제가 있다.
한편, 지분이 아닌 단독소유라고 하더라도, 기획부동산으로 거래되는 대부분의 토지는 상당한 대규모 토지를 소규모로 쪼개어 파는 것이어서 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많아, 도로에 접하기 위하여 인근토지를 매입하거나 도로사용승락을 얻지 못하는 한 건축행위를 할 수 없게 된다는 현행법상의 저촉을 받게 되어 토지로서의 이용자체가 사실상 불가능할 수 있다.
그밖에도 기획부동산으로부터 매입한 부동산에는, 현지에서 직접 소개받은 부동산의 위치와 실제 지적도상의 부동산 위치가 다른 경우가 많거나, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 등 예상치 않은 세세한 법률적인 문제가 많은 실정이다.
결국, 기획부동산으로부터 낭패를 보지 않기 위해서는, 기획부동산의 감언이설에만 현혹되지 말고 거래금액에 맞는 주도면밀한 확인검증을 본인 스스로 해야 하는 것은 물론, 말에 책임을 질 수 있는 해당 전문가(공인된 부동산중개업자, 변호사 등)으로부터 적절한 자문을 구하는 자세가 반드시 필요하다. 중개업자만 잘 만나도 토지 거래는 절반 성공한 것이라는 얘기도 있지 않은가.
- 연기·공주 외곽 땅값도 들썩..익산까지 확산
- [edaily 윤진섭기자] 충남 연기·공주가 행정수도 후보지 평가 1위를 차지한 가운데 이들 외곽지역에선 확정되지 않은 소문에 충청권은 물론 전북 일대까지 땅값이 들썩이고 있다.
미확정된 기업도시 유치설에, 심지어 투자 가치가 떨어지는 염전을 비싸게 파는 등 충청도 외곽에서 `땅값 띄우기`현상도 두드러지게 나타나고 있어 투자자들의 각별한 주의가 함께 정부의 대책이 시급히 요구된다.
◇기업도시·충남도청 이전설에 전북익산,충남홍성 땅값 들썩
9일 전북 익산시 상기면과 남산면 일대 중개업소에 따르면 수년간 꿈쩍 않던 이들 지역 땅값이 최근 2~3개월 새 최고 50%이상 뛴 것으로 파악돼 폭등조짐을 보이고 있다.
행정수도 후보지인 연기·공주에서 남쪽으로 불과 50여 분 거리에 위치한 익산시 지역 땅값이 뛴 데는 신행정수도 후보지와 가깝고, 무엇보다 민간기업이 추진 중인 `기업도시(가칭)`유치가 유력하다는 소문 때문이다.
익산시 부송동 H 공인 관계자는 "얼마전까지만 하더라도 평당 5만~7만원 하던 임야가 남산면은 평당 10만원, 상기면은 평당 15만~20만원 이상을 줘야 매물을 구할 정도"라고 말했다.
또 그는 “익산시가 유치단을 구성한 가운데 이 지역은 행정수도와 가깝다는 점과 무엇보다 호남 소외론을 달래기 위해서라도 기업도시 유치가 뒤따를 것이라는 소문이 파다하다”며 “이를 믿고 전라남도는 물론 경상도, 충청도, 심지어 서울에서도 땅을 문의하고 거래하는 분들이 많다”고 말했다.
그러나 현재까지 기업도시 유치는 명칭조차 결정되지 않고 청사진도 나와 있지 않은 상태다.
기업도시 업무를 담당하는 건설교통부 신도시기획과 관계자는 "전북 군산과 익산시를 비롯해 전국 9개 지자체가 기업도시 유치전에 뛰어든 것으로 안다”며 “하지만 기업도시라는 명칭도 확정되지 않았고, 철저하게 전경련을 중심으로 한 민간 기업이 추진하는 사업으로 정치적 배려는 철저하게 배제되는 사항”이라고 말했다.
또 그는 “전경련이 9월 정도까지 기업도시에 대한 방안을 마련하고 연말에 1~2개 시범지역을 정하는 것으로 알고 있다”라며 “현재까지 결정된 바는 없다”고 덧붙였다.
연기·공주에서 서쪽으로 40km 정도 떨어진 충청남도 홍성군 일대는 충청남도 도청 이전설에 거래가 늘고 땅값이 급등한 곳.
홍성군청 부동산관리계에 따르면 지난 6월 홍성군 내 토지거래 필지는 1584필지로 작년 6월 거래필지인 742필지보다 2배 이상 늘어났다.
특히 현재 도청 소재지 이전설이 떠돌고 있는 지역은 홍성지역은 얼마전까지만 하더라도 평당 3만~4만원 하던 땅값이 최근 8만~9만원선 정도로 올랐으며 전망이 좋은 지역은 평당 15만원 이상을 줘도 매물을 구할 수 없다.
현지 홍성군 C공인 관계자는 “89년 충남도청 이전이 추진된 이래 오랫동안 연기·공주와 홍성군이 충남도청 이전 후보지로 거론돼 왔었다”라고 말했다.
그는“충청남도 도청 유치 경쟁을 벌인 연기·공주가 행정수도 이전 후보지로 사실상 확정돼, 홍성 이전은 90% 이상이라고 봐도 무방하고 계획도 있다”고 충남도청 홍성 이전을 기정사실화했다.
이런 이전설에 대해 충남도청 관계자는 “홍성군과 연기·공주가 도청 유치전을 벌인 것은 사실”이라며 “심대평 충남지사가 지난 5일 도청 이전에 따른 보완 용역을 줄 것을 지시하는 등 현재로선 언제, 어느 곳으로 이전할지는 미지수”라고 말했다.
또 충남도청 관계자는 “하지만 구체적인 개발 계획도를 보여주고 매입을 권유한다면 그것은 분명한 사기”라고 못박았다.
◇당진 일대 개발 소문,,폐염전 웃돈 거래 빈번
충청남도 당진군은 폐 염전을 매개로한 기획부동산의 `땅값 띄우기`가 성행하고 있다. 이들은 당진군 송산면 가곡리 일대 폐 염전을 300평 단위로 나눠 평당 30만원에 되팔고 있다.
<폐염전의 경우 그린벨트로 묶여 있고, 대다수가 맹지가 많아 투자에 유의해야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 인터넷상에 올라 있는 당진군 송산면 폐염전 모습>
특히 이들은 한보철강 정상화와 부곡, 고대, 부곡 공단이 본격화 개발될 경우 인근 시흥시 월곳 일대 폐염전 시세가 평당 600만~1000만원이라며 막대한 개발이익을 볼 수 있다고 버젓이 선전하고 있다.
하지만 이들이 거래하고 있는 폐 염전은 답으로 그린벨트에 묶여 있는 곳이 대다수다. 충남 당진군 송산면 S공인 관계자는 “현재 폐염전을 매개로 서울이나 수도권일대에 매물을 파는 기획부동산이 수십곳”이라며 “하지만 이들이 파는 폐염전은 평당 4만~6만원의 그린벨트 내 맹지(도로 비인접 토지)가 대다수이며, 도로를 사용하려면 인근 도로인접 토지소유자에게 사용허가를 받아야 할 정도로 경제성이 떨어지는 게 많다”고 말했다.
이런 움직임에 대해 전문가들은 `개발 호재가 있는 지역을 중심으로 투자 몰리는 것은 당연하다`라는 입장이지만 `토지 시장은 정책이나 개발재료에 따라 하루아침에 식을 수 있는 만큼 주의해야 한다`고 조언하고 있다.
내집마련정보사 박상헌 팀장은 “땅을 헐값에 사들인 뒤 미확정된 개발 내용을 퍼뜨려 비싸게 되파는 경우가 적지 않다”며 “정책이나 개발은 유보되거나 백지화되는 경우가 많고, 투기수요는 미리 알고 발을 빼는 경우가 많은 만큼 실수요 투자자는 주의해야 한다”고 지적했다.
