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- 국고 3년물 금리, 재차 3.2%대 안착… 윌리엄스 총재의 침묵[채권분석]
- [이데일리 유준하 기자] 18일 국내 국고채 시장은 간밤 미국채 금리 흐름을 반영하며 약세를 보인다. 다만 반발 매수가 유입되며 금리 상승폭을 일부 축소, 국고채 3년물 금리는 3.2%대에 안착했다. 채권 가격과 금리는 반대로 움직인다. 시장은 당분간 미국 연방준비제도(연준·Fed) 인사들의 발언을 주시할 예정인 가운데 간밤 존 윌리엄스 뉴욕 연방은행 총재는 공개 발언서 통화정책과 관련한 언급을 하지 않아 눈길을 끈다.10년 국채선물 가격 5분봉 차트(자료=마켓포인트)◇국고채 금리, 상승폭 좁히며 1~2bp 내외 상승이날 마켓포인트에 따르면 국고채 2년물과 3년물 금리는 오후 2시16분 기준 3.349%, 3.286%로 각각 2.0bp(1bp=0.01%포인트), 1.6bp 상승 중이다. 5년물과 10년물 금리는 각각 2.3bp, 2.1bp 상승한 3.335%, 3.381%를 기록하고 있다.이어 20년물과 30년물 금리는 각각 1.5bp, 1.4bp 상승한 3.299%, 3.229%를 기록 중이다.국채선물도 약세다. 3년 국채선물(KTB)은 전거래일 대비 5틱 내린 104.87에, 10년 국채선물(LKTB)은 20틱 내린 113.45에 거래 중이다.수급별로는 3년 국채선물에선 외국인 62계약, 금융투자 4728계약, 투신 497계약 순매도를, 개인 496계약, 은행 4080계약 순매수를 보인다. 10년 국채선물에선 외국인이 4341계약, 은행 1174계약 순매도, 금융투자 4534계약, 투신 105계약, 개인 298계약, 연기금 141계약 순매수 중이다.이날 아시아 장에서 미국채 10년물 금리는 숨 고르기성 하락세를 보이며 1.4bp 하락한 4.093%를 기록 중이다. 미국채 금리가 하락하면서 국채선물의 낙폭도 좁혀졌다.◇FOMC 전 연준 인사들 발언 주시… 윌리엄스 총재, 통화정책 관련 언급 無이날 시장은 장 마감 후 라파엘 보스틱 애틀란타 연방준비은행(연은) 총재 발언을 주시할 예정이다. 앞서 그는 현지시간으로 지난 14일 “미국의 금리인하는 올해 3분기에나 가능하다”고 발언한 바 있다. 보스틱 총재는 올해 연방공개시장위원회(FOMC)서 투표권을 쥐는 인물이다.오는 19일부터 연준이 FOMC를 앞두고 ‘침묵기간’에 들어가는 만큼 연준 인사들의 발언에 시장의 시선이 집중되는 상황이다. 이 가운데서도 이날 새벽 공개 발언대에 선 존 윌리엄스 뉴욕 연은 총재는 통화정책에 대해 침묵해 주목된다. 간밤 외신 ‘forexlive’에 따르면 존 윌리엄스 뉴욕 연은 총재는 뉴욕 연은이 주최한 행사의 기조연설을 맡았지만 통화정책에 대한 별다른 언급은 하지 않았다. 그는 앞서 “기준금리가 한동안 높은 수준을 유지해야 한다”고 언급한 바 있으나 시장의 기대와는 달리 이번 연설에선 정책과 관련해 침묵을 선택했다.한 운용사 채권 운용역은 “연준 인사들이 금리 인하에 적극적이지 않을 것은 확실해 보인다”면서 “1월 FOMC도 시장이 원하는 만큼의 비둘기 스탠스를 기대하긴 힘들 것”이라고 짚었다.한편 이날 밤 라파엘 보스틱 총재 외에도 오는 19일에는 메리 데일리 샌프란시스코 연은 총재의 연설이 예정돼있다. 해당 연설은 FOMC 직전 마지막 연설인 만큼 주목할 필요가 있겠다.
- [미리보는 이데일리 신문] 인건비 배로 뛰고 보조금 차일피일…한국행 후회돼요
- [이데일리 이영민 기자] 다음은 29일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면 -인건비 배로 뛰고 보조금 차일피일…한국행 후회돼요 -기업 워크아웃제 3년 연장 길 열렸다-성난 투자자 달래기…H지수 ETF 수수료 낮추는 운용사-尹 대통령 “상습체불 처벌 강화법 국회서 꼭 처리해달라”-[사설]사라지는 청년인구…‘슈링코노믹스’, 강 건너 불 아니다 -[사설] 애권도 목소리 낸 상속세 개편, 진영·이념 떠나 따져야 △2면 종합-신사업으로 고용 5배 늘린 중기 2세 “업종 바꿨다고 혜택 제외, 말도 안돼-친척 계좌·가상자산에 수입 은닉 유튜버 등 고액체납 562명 추적 △3면 갈 길 먼 리쇼어링 활성화 -대만처럼 첨단산업 유턴에 집중…절차 간소화, 원스톱 지원해야 -“안전·환경규제, 인력난…스마트공장으로 해결”-“지원 대상 넓히고, 지방으로 유턴 땐 혜택 더 줘야”△4면 특별인터뷰·리쇼어링, 日서 배운다-“日, 리쇼어링 개념 넓혀…외국 기업도 투자만 하면 보조금 적극 지원”-“BOJ 출구전략 시작 엔화, 달러당 135엔서 움직일 것”△5면 연예인 리스크에 우는 엔터업계-이선균·유아인 마약 사태에 1000억 날릴 판…“손해배상 강화해야”-연예인 리스크에 문닫는 회사 없도록 위약금 보상 보험상품 개발 논의 중△6면 종합-두번째 현장 목소리 들은 尹 “임금체불, 근로자·가족 삶 위협”-이르면 연내 ‘워크아웃’ 부활…금융당국, 개편안 마련 과제 -‘공급 차질’ 중구권 수소충전소 23곳, 오늘부터 정상 운영-어린이집·병원·키즈카페 한곳에 서울, 전국 첫 양육친화주택 도입 △8면 정치-간병 파산 막는다 野 ‘총선 1호’ 공약 -중진용퇴·컷오프…공관위에 숙제 넘기는 김기현-이낙연 “민주당, 가치·품격 잃어”…신당 가능성 시사 -민주 이탄희 “험지 출마”선언 …연동형 당론 촉구-정쟁에…폴란드 방산수출 2차 계약 무산 위기 △9면 경제-20만원 무너진 쌀값…농식품부 “시장격리 검토”-‘연임 양경수’ 대정부 투쟁 강화할듯-은행권 가계대출 금리 다시 5%대 ‘쑥’-한국인 34년만 ‘흑자인생’…61세부터 적자 시작 △10면 금융-대출창구 좁힌 저축은행…예금금리도 낮췄다 -5대 은행 예대금리차 2달째 감소 -‘금리인하요구권’ 플랫폼 확대 논의…이번엔 될까 -금감원 “보험사, 준법감사인 전문성 키워라”△12면 글로벌-식짱으로 낀, 의자를 침대로…“이제 속삭이듯 말하지 않아도 돼요”-中호흡기 감염병 확산에…주변국 ‘코로나 트라우마’ 긴장-매출 최대 16조원…사이버먼데이도 대박 -“브랜드 경쟁력 없다” 폭스바겐 구조조정 예고 -유가방어 나선 산유국들 “OPEC+ 추가 감산 검토”△13면 산업-‘코오롱 4세’ 이규호 부회장…미래산업 이끈다 -삼성물산 상사부문 대표에 이재언 -삼성 자회사 하만, 음악플랫폼 ‘룬’ 인수 -롯데캐미칼, 전고체 배터리 골칫거리 해결 -모터 품은 네 바퀴…현대차·기아 전기차 실내 넓어진다 -‘바다 위 친환경 충전소’ 띄운다…‘LNG 버커링’ 속도내는 SK가스 -현대모비스·메리디안 하모니…EV9 사운드 빵빵한 이유 △16면 ICT-한컴, 문서작성 도구에 AI 접목…MS 정조준 -‘AI 설계 단계부터 안전성 담보’ 18개국 개발 가이드라인 체결 -“공공 SW사업 대기업 문턱, 700억으로 완화 검토”-“헬로키티 장수 비결, 캐릭터 스토리 없고 IP 다각화한 덕”△17면 소비자생활-유커 관광 재개 두 달째…시원찮은 매출에 면제점들 ‘한숨’-“오프라인 힘 준다”…백화점 3사 앞다퉈 새 단장 -커피산업도 탄소중립 실천…캡슐 속 알루미늄·커피박 재활용 △18면 Future Tech-藥이 되는 몸속 미생물 치매도 암도 고친다 -뜨는 ‘마이크로바이움 항암제’ 글로벌 선두 나선 ‘지놈앤컴퍼니’-“치열해지는 시장 파이프라인 확대 생산시설 확보 중요” △19면 증권-실적 전망 반짝반짝…숨은 진주 찾아라 -美장기채 투자·엔테크 동시에 엔화노출형 상품 국내 첫 상장 -고금미 먹구름 걷힌다…건설주 사들이는 외국인 △20면 증권-치솟는 ‘불닭’ 글로벌 인기에…삼양株 고공행진 -‘투자경고’에도…에코프로모티 질주 -“특허 168건 보유…차별화된 기술력 갖췄다”-‘영풍제지 사태’ 키움증권 차기 대표이사에 엄주성 부사장 △21면 부동산-실거주 의무 폐지 하세월…입주 줄포기 나올라 -건설사 분양 컬어내기 총력전-“명품 자이 단지가 될 수 있도록 최선을 다할 것”-신탁 방식 재건축 잇단 제동에…신탁사 역할·책임 강화한다 △22면 건강-한의학에 현대 의학 접목…청소년의 성장 잠재력 극대화했다 -추운 날 꽉 조이는 부츠, 하지정맥류 부른다 -1.2만 데이터 기반…한국인 맞춤형 인공관절로 만족도 높여 △24면 Book-“우리나라 전 국토가 박물관”…문화유산 유랑, 마침표 찍다 -위기의 한국언론, 지금 필요한 건 ‘저널리즘 정신’-AI 반도체·전고체배터리…내년 주목할 신기술은△25면 오피니언-[기고] 사이버 전쟁에 슬기롭게 대처하는 법 -[데스크의 눈] STO물결, 막는다고 될 일이 아니다-[갤러리] 문지례 ‘눈이 부시게’-[기자수첩] 행정망 먹통 사태에 논평만 한 행정부 수장 △26면 피플-피아노 1대에 연주자 3명 나란히…평화의 선율 흐른다-이정수, 소프트웨어 산업인의 날 대통령 표창 -위메이드, 두바이 상공회의소와 협업 ‘시동’ -SK그룹·서울시 복지사각지대 해소 뜻모아 -구자용 E1 회장 “일회용품 제로 함께해요”△27면 사회 -아픈 아이 들쳐업고 병원 갔는데…“똑닥 예약 안하면 진료 안본대요”-백현동 개발 비리 의혹 수사 ‘검경 전관 로비’로 확대되나 -인기 단물 빠진 탕후루 ‘제2 대만 카스테라’ 될라 -‘백종원 매직’ 예산시장 민관렵력 성공사례 꼽혀-16년간 장애인 착취…김치공장 사장 징역 3년 확정 -수능 이의신청 문항 72개 …평가원 “이상 없다”
- "해외부동산 공모펀드 손실 막자" 리파이낸싱 펀드 조성 '안간힘'
- [이데일리 김성수 기자] 해외 부동산 공모펀드 리스크를 막기 위해 펀드 만기를 연장해주는 ‘리파이낸싱(자금 재조달) 펀드’를 만드는 데 ‘박차’가 가해지고 있다. 국내 개인투자자 자금이 1조원 이상 묶인 해외 부동산 공모펀드가 수익률 급락으로 ‘제2의 펀드사태’를 맞을 위험에 놓여서다. 이에 해당 펀드의 판매사, 운용사를 중심으로 이 문제를 타개하고자 5000억원 내외의 리파이낸싱 펀드를 조성하는 움직임이 나타났다.◇ 한투·한투리얼에셋·이지스 등, 펀드출자 ‘공감대’1일 금융투자업계에 따르면 한국투자증권, 한국투자리얼에셋운용, 이지스자산운용 등은 리파이낸싱 펀드에 상당 규모 출자하겠다는 공감대를 형성했다. 조홍래 한국투자신탁운용 부회장이 해외 부동산 공모펀드 판매사-운용사 간 리파이낸싱 펀드 양해각서(MOU)를 만들기 위해 동분서주하는 것으로 전해졌다. 한국투자증권이 종합적 조성안을 마련해서 금융투자협회를 통해 금융위원회에 제출할 계획이다. ‘리파이낸싱 펀드’의 취지는 해외 부동산 투자를 위해 해외 대주단으로부터 받았던 대출금의 만기가 다가와서 대출회수 움직임이 나타날 경우 이를 국내 자본으로 바꿔넣자는 것이다. 일종의 ‘구제펀드’인 셈이다. (자료=윤창현 국민의힘 의원실)해외 부동산에 투자할 때 조달했던 대출금의 만기가 다가왔는데 자산이 팔리지 않으면 대출금을 상환할 수 없게 된다. 게다가 건물가치마저 떨어져 LTV가 상대적으로 높아진 상태다. 이 때 신규 대주단들이 “LTV를 낮춰주면 리파이낸싱을 해주겠다”는 조건을 제시하는 경우가 있다. LTV를 낮추려면 자기자본(에쿼티)을 늘려야 하는데, 그 자금을 리파이낸싱 펀드에서 조달하게끔 하는 것이다. 리파이낸싱 펀드를 조성하자는 아이디어는 앞서 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 지난 4일 보도자료에서 처음 제기했다. 이 자료는 윤 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외 부동산 공모펀드 판매현황 자료를 근거로 한 것이다. (자료=윤창현 국민의힘 의원실)지난 2018년 이후 개인 투자자 2만7187명에게 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 1조478억원에 이른다. 또한 381개 법인에 판매한 금액은 2279억원 규모다. 합치면 해외 부동산 공모펀드 판매액 합계는 1조2757억원이다. 펀드가 투자한 해외 부동산의 1순위 채권자는 현지 은행이며, 국내 공모펀드는 2순위 채권자다. 담보인정비율(LTV)이 60%인 건물의 경우 가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이른다. 펀드에 투자한 개인 투자자들이 대규모 손실을 보게 되는 것이다. 문제는 작년 1분기 이후 유럽 역세권 건물가격이 25% 이상 하락했다는 점이다. 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다. 미국 뉴욕 오피스시장은 공실률이 20%며, 가격은 22% 하락했다. 평방피트(ft²)당 가격은 지난 2021년 말 1000달러에서 올해 1분기 778달러로 떨어졌다. 1ft²는 0.092903㎡다.◇ 5000억 내외 조성…금융위에 조성안 제출 계획이에 해외 부동산 공모펀드 손실이 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 한다는 목소리가 높아졌다. 기관투자자 중심의 사모펀드는 기관투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출만기 연장이 가능하지만, 다수 개인 투자자들로 모집된 공모펀드는 대출만기 연장을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능해서다.윤 의원은 “해외 부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자”라며 “건물가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 개인 투자자들의 대규모 손실을 막기 위해 해외 부동산 공모펀드 대환대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱 펀드를 조성해야 한다”고 강조했다.해외 부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 증권사는 한국투자증권(5087억원)이며 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원) 순으로 조사됐다. 자산운용사는 한국투자리얼에셋운용(4963억원), 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원) 순이다.리파이낸싱 펀드 기대효과 (자료=윤창현 국민의힘 의원실)조사대상 은행(시중은행 5개사, 지방은행 4개사)은 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행, 전북은행이다. 자산운용사의 경우 부동산 공모펀드 라이센스(면허)를 보유한 운용사 전체가 조사대상이었다.조사대상 증권회사(자산 상위 20개사)는 키움증권, 한국투자증권, 삼성증권, 미래에셋증권, 메리츠증권, NH투자증권, KB증권, 신한투자증권, 하나투자증권, 유진투자증권, DB금융투자, 대신증권, 신영증권, 유안타증권, 이베스트투자증권, IBK투자증권, 현대차증권, 하이투자증권, 교보증권, 한화투자증권이다.현재로선 공적자금을 투입하는 대신 민간 차원에서 이 문제를 논의하게 됐다. 특히 배임 문제가 없도록 하기 위해 구제펀드도 수익을 낼 수 있는 구조로 만들어야 한다는 데 업계가 공감대를 이뤘다. 리파이낸싱 펀드 금액은 해외 부동산 공모펀드 에쿼티(투자금액)의 40~50%를 넘어야 할 것으로 예상된다. 해외 부동산 공모펀드 판매액(에쿼티) 합계가 약 1조2000억원 수준이므로, 40~50%면 4800억~6000억원이 되는 셈이다. 금융투자업계 관계자는 “5000억원 내외 규모의 리파이낸싱 펀드를 조성하려 하고 있다”며 “이 펀드는 일종의 마중물 성격으로, 업계 전체에 있는 부동산 펀드의 리파이낸싱 문제를 다 소화하기는 현실적으로 어렵다는 의견이 있다”고 말했다. 이어 “펀드 성공의 관건은 구조를 잘 만드는 것과 각 판매사별 출자 규모가 얼마나 되는지다”라며 “힘을 합쳐 문제를 타결해 보자는 업계 전체의 상징적 선언이 중요한 만큼 다수 증권사, 운용사가 적극 나서고 있다”고 덧붙였다.
- "고객님, 더 드릴게요"…치열한 퇴직연금 금리경쟁, 왜?
- [이데일리 유은실 기자] 매 연말이면 재현되던 퇴직연금 대규모 자산 이동(머니 무브)이 올해 ‘커닝 공시’ 퇴출로 완화될 전망이다. 그러나 보험사와 저축은행 등 제2금융권의 우려는 여전하다. 고금리 기조가 자금 조달 압력으로 이어질 가능성이 큰 데다, 300조원이 넘는 퇴직연금 시장에서 자칫 금리 경쟁력을 잃어버리면 유동성 위기로 이어질 수 있어서다. 특히 중소형 금융사들 사이에선 뭉칫돈 이탈을 막기 위한 금리 눈치 싸움을 피하기 어렵다는 목소리도 나온다. (그래픽=김일환 기자)◇‘슬금슬금’ 퇴직연금 금리 올리는 사업자들10일 금융권에 따르면 금융회사들의 ‘커닝 공시’가 이르면 올해부터 사라질 전망이다. 금융위원회는 지난 4일까지 퇴직연금 상품을 판매 중인 모든 금융회사가 원리금 보장상품 금리를 공시해야 한다는 내용이 담긴 ‘퇴직연금 감독 규정 일부 개정 규정안’을 변경 예고한 바 있다. 퇴직연금 시장에서 퇴직사업자들은 원리금 보장 상품의 금리를 한달 전에 미리 공시해야 했다. 그러나 이 의무가 비(非)퇴직연금사업자에게 적용되지 않으면서, 비퇴직연금사업자들이 퇴직연금사업자들의 금리를 확인한 뒤 조금 더 높은 금리를 제시하는 이른바 ‘커닝 공시’가 횡횡했다. 퇴직연금 시장이 커지면서 금리에 따라 움직이는 규모도 커졌기 때문이다.퇴직연금은 기업이 근로자의 퇴직금 재원을 금융기관에 맡겨 운용시키고, 퇴직 시 연금이나 일시금으로 지급하는 제도를 말한다. 퇴직연금 적립금 규모는 올해 6월 기준으로 345조8140억원까지 성장했다. 지난해 말(331조7240억원)과 비교하면, 6개월만에 14조 넘게 증가한 것이다. 이에 당국은 금리 과당 경쟁을 통한 대규모 자금 이탈을 막기 위해 감독 규정을 개정하기로 했다.하지만 퇴직연금 비중이 높고 자본조달 이슈에 취약한 2금융권의 속앓이는 여전한 상황이다. 추석 연휴 전후로 글로벌 경제 상황이 급변하면서 올해 말까지 고금리 기조가 지속될 전망이 나오고 있다. 금리가 오르면 조달 상황이 불확실해지고 안정성이 강점인 시중은행을 선호하는 현상이 두드러진다. 실제 올해 연말이 다가오면서 퇴직연금 금리도 슬금슬금 높아지는 추세다. 10일 금융감독원 통합연금포털에 따르면 지난달 보험사들의 확정급여형(DB형) 1년 만기 퇴직연금 상품의 평균 금리는 연 3.818%로 집계됐다. 지난 6월 평균금리인 약 3.60%와 비교하면 0.20%포인트 이상 높아진 셈이다. 9월 기준으로 롯데손해보험의 DB형 퇴직연금 금리가 4.30%로 가장 높았고 이어 하나손해보험(4.20%), 흥국생명(4.16%) 순으로 나타났다. KB라이프(4.10%)와 메리츠화재·하나생명(4.0%)도 4%대 고금리를 제시했다.중대형 생명보험사들도 잇따라 금리 상단을 높였다. 교보생명은 지난 6월 3.60%에서 9월 3.70%로 올렸고, 같은 기간 미래에셋생명은 3.85%에서 3.90%로 금리를 높여 잡았다. 보험업계 관계자는 “퇴직연금 운용 비중이 높은 곳에서 자금 유출이 발생하면 대응 부담이 클 수밖에 없어 울며 겨자먹기로 금리를 올리는 일이 발생한다”고 말했다.저축은행들도 마찬가지다. 은행채로 자금을 조달해야 하는 시중은행과 달리 수신으로 자금을 조달해야 하는 저축은행들 입장에선 퇴직연금 가입자 유지 혹은 모집이 절실하다. 저축은행 수신금액에서 퇴직연금이 차지하는 비중은 평균 33%로 큰 편이라, 고금리를 쉽게 포기하기 힘들다는 목소리가 나온다.저축은행업계 DB형 1년 만기 퇴직연금 상품의 평균금리는 4.37%다. 푸른·키움예수·JT저축은행이 4.8%라는 고금리를 제시했고, 다올저축은행이 4.7%로 뒤를 이었다. SBI·OK·웰컴·페퍼저축은행 등 대형 저축은행의 퇴직연금 금리도 4.3~4.41%로 형성됐다.◇디폴트옵션 제외 저축은행…“이탈 추세 커질라” 전전긍긍 퇴직연금 사전지정운용제도(디폴트옵션)에 저축은행 상품이 제외된 것도 하반기 수신자금 이탈 가능성을 높이는 변수다. 저축은행 퇴직연금 상품이 만기될 경우 가입자가 재가입을 따로 지시하지 않으면 다른 금융업권의 디폴트옵션 상품으로 이동할 가능성이 커서다.저축은행 관계자는 “당국이 금리 과당경쟁 및 머니무브 리스크를 줄이기 위해 만기 분산 관리 계획 등을 제출하라고 주문한 만큼, 최대한 금리가 튀지 않게 관리하고 있다”며 “당장 디폴트옵션 제외로 자금 이탈이 현실화되는 분위기는 아닌 것 같다”고 전했다. 이어 “그러나 미리 금리를 높여야 한다는 판단에 일부 저축은행들이 금리를 높인 것으로 보인다”며 “이제 퇴직연금 물량이 몰린 연말이 코앞으로 다가와서 수신 자금 조달 측면에서 고민이 깊다”고 말했다.
- 휴장 앞두고 관망세… 국고채 금리, 일제히 10bp 미만 하락[채권분석]
- [이데일리 유준하 기자] 6일 국내 국고채 금리는 10bp 내외서 하락 중이다. 국고채 10년물 금리는 9.7bp(1bp=0.01%포인트) 하락, 재차 4.3%를 하회하고 있다. 채권 금리 하락은 채권 가격 상승이다. 금리는 이틀 연속 하락 중이지만 지난 4일 상승폭에는 미치지 못했다. 시장에선 오는 9일 휴장을 앞두고 좀 더 지켜보자는 관망세가 우세한 것으로 보인다.10년 국채선물 가격 추이(자료=마켓포인트)◇국고채 금리, 10bp 미만 하락…10년물 금리, 4.238%이날 마켓포인트에 따르면 국고채 2년물과 3년물 금리는 오전 11시26분 기준 3.982%, 4.022%로 각각 5.7bp, 6.3bp 하락하고 있다. 5년물과 10년물 금리는 각각 8.1bp, 9.7bp 하락한 4.107%, 4.238%를 기록하고 있다. 20년물과 30년물 금리는 각각 7.2bp, 8.2bp 하락한 4.176%, 4.138%를 기록 중이다. 지표물인 3년물은 지난 4일 금리 급등 이후 4%선을 유지하고 있다. 당분간 4%선을 기준으로 등락이 거듭될 것이란 분석도 나온다. 한 운용사 채권 운용역은 “현 금리 수준에서 당분간 등락을 보일 것 같다”면서 “미국 고용 결과 보면서 적정 금리를 생각해봐야겠다”고 전했다.국채선물도 상승세다. 3년 국채선물(KTB)은 전거래일 대비 16틱 오른 102.59에 거래되고 있다. 10년 국채선물(LKTB)은 70틱 오른 106.03에 거래 중이다. 수급별로는 3년 국채선물서 금융투자가 2256계약, 은행 2145계약 순매수 중이고 외국인 4650계약 순매도 중이다. 10년 국채선물은 외국인이 4551계약 순매수 중이고 금융투자가 2854계약, 투신 799계약 순매도 중이다.◇국제유가 하락 등 반전되는 분위기…휴장 쇼크 우려도 여전간밤 미국 시장 분위기는 다소 반전되는 모습이었다. 국제유가도 지난 8월말 이후 최저가를 기록하는가 하면 연방준비제도(연준·Fed) 인사의 도비시한 발언도 안도감을 줬기 때문이다. 메리 데일리 샌프란시스코 연방준비은행(연은) 총재는 “채권금리의 가파른 상승으로 올해 연준이 금리를 인상할 필요가 없을 수 있다”고 밝혔다. 이에 이날 시장은 금리가 하락하는 중이나 지난 4일 금리 급등 전 수준으로 돌아가진 못 하는 모양새다. 오는 9일 한글날 휴장인데다가 이날 장 마감 후 미국 고용 지표들이 쏟아지는 만큼 적극적인 매수를 하기엔 부담스러운 게 사실이다.한 운용사 채권 운용역은 “먼저 롱(매수)을 치고 나가기엔 부담스러운게 사실”이라면서 “그렇다고 해서 숏(매도)으로 가자고 하는 것도 아닌 애매한 상황”이라고 전했다. 시장에서는 이날 장 마감 후 미국 9월 비농업 부문 고용이 지난달 대비 17만명 늘어날 것으로 전망하고 있다. 직전월 증가분인 18만7000명 대비 소폭 둔화된 수치이나 만일 예상치를 상회할 경우 채권 시장 변동성은 재차 커질 수 있다. 다만 수익률 곡선이 다소 가팔라진 만큼 다시 플래트닝(평탄화)으로 되돌림이 있을 것이란 전망도 나온다. 현재 10년물과 3년물의 금리차는 20bp 이상 벌어진 상황이다. 또 다른 운용역은 “커브가 지금 상당히 스팁이 돼있는데 이걸 약간 되돌리는 모습이 나올 수 있다”고 설명했다.
- '1조 묶인' 해외부동산 공모펀드, 반토막 위기…"제2의 펀드사태 조짐"
- [이데일리 김성수 기자] 국내 개인투자자 자금이 1조원 이상 묶인 해외부동산 공모펀드가 수익률 급락으로 ‘제2의 펀드사태’ 위험에 놓였다는 지적이 나왔다. 5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 지난 2018년 이후 개인 투자자 2만7187명에게 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 1조478억원에 이른다. (자료=윤창현 국민의힘 의원실)1순위 채권자는 현지 은행이며, 국내 펀드는 2순위 채권자다. 담보인정비율(LTV)은 60%로, 건물가격이 20% 하락할 경우 공모펀드가 50% 손실을 본다는 뜻이다. 작년 1분기 이후 유럽 역세권 건물가격은 25% 이상 하락했다. 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다.뉴욕 오피스시장은 공실률이 20%며, 가격은 22% 하락했다. 평방피트(ft²)당 가격은 지난 2021년 말 1000달러에서 올해 1분기 778달러로 떨어졌다. 1ft²는 0.092903㎡다.해외부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 증권사는 한국투자증권(5087억원)이며 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원) 순이다. 자산운용사는 한국투자리얼에셋운용(4963억원), 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원) 순이다. 조사대상 은행(시중은행 5개사, 지방은행 4개사)은 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행, 전북은행이다. 증권회사(자산 상위 20개사)는 키움증권, 한국투자증권, 삼성증권, 미래에셋증권, 메리츠증권, NH투자증권, KB증권, 신한투자증권, 하나투자증권, 유진투자증권, DB금융투자, 대신증권, 신영증권, 유안타증권, 이베스트투자증권, IBK투자증권, 현대차증권, 하이투자증권, 교보증권, 한화투자증권이다.자산운용사는 부동산 공모펀드 라이센스를 보유하고 있는 운용사 전체다.윤 의원은 개인 투자자들의 대규모 손실을 예방하기 위해 해외부동산 공모펀드 대환대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱 펀드를 조성해야 한다고 강조했다.기관투자자 중심의 사모펀드는 기관투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출만기 연장이 가능하지만, 다수 개인 투자자들로 모집된 공모펀드는 대출만기 연장을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능해서다.윤 의원은 “해외부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자”라며 “건물가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱(자금 재조달) 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 할 것”이라고 말했다.
- 해외부동산 공모펀드 수익률 급락…"리파이낸싱 펀드 도입해야"
- [이데일리 김보겸 기자] 1조원대 해외부동산 공모펀드 수익률이 급감할 수 있다는 전망이 나온다. 제2의 펀드사태 조짐이 보이고 있다는 우려다. 해외 부동산 공모펀드 리파이낸싱 펀드를 도입해 개인투자자 손실을 예방해야 한다는 주장도 나온다. (사진=윤창현 의원실)5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황에 따르면 2018년 이후 일반 개인투자자에게 판매된 해외부동산 공모펀드는 총 14개다. 판매액은 1조478억원, 수익자 수는 총 2만7187명이다. 1순위 채권자는 현지 은행이며 국내 펀드는 2순위 채권자다. 주택담보대출비율(LTV) 60% 건물이 20% 하락하면 공모펀드는 50% 손실을 볼수 있다는 것을 의미한다. 해외 부동산 오피스 투자수요는 급락하고 있다. 전 세계적으로 중앙은행의 기준금리 인상 기조에 따른 배당수익률 감소(비용 증가)와 코로나19 이후 재택 혼합 근무 증가에 따른 오피스 임대 수요 감소(수익 감소) 영향이다. 2022년 1분기 이후 유럽 역세권 건물은 25% 넘게 하락했다. 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다. 뉴욕 오피스 공실률은 20% 가까이 늘었고 가격은 22% 하락했다. 평방 피트당 1000달러 수준이었던 거래평균가격도 2023년 1분기에는 778억원으로 내렸다. 판매사별로는 한국투자증권이 5087억원으로 가장 많이 판매했다. KB국민은행(2799억원), 하나증권(911억원)이 그 뒤를 이었다. 운용사별로는 한국투자리얼에셋운용(4963억원)이 가장 많이 판매했다. 이지스자산운용(4737억원)과 미래에셋자산운용(926억원)이 뒤를 이었다. 윤창현 의원은 “해외 부동산의 1순위 채권자는 은행이며 국내 공모펀드는 후순위 채권자”라며 “제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책 마련을 서둘러야 할 것”이라고 말했다. 기관 투자자 중심의 사모 펀드의 경우, 기관 투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출 만기 연장이 가능하지만 다수 개인 투자자들로 모집된 공모 펀드는 대출만기 연장 리파이낸싱을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능하다는 판단이다. 해외 부동산 공모펀드 대환 대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱 펀드를 조성함으로써 개인 투자자들의 대규모 손실을 예방할 수 있다는 게 윤 의원의 설명이다. 윤 의원은 “리파이낸싱 펀드를 활용해 부동산 시장이 정상화될 때까지 시간을 확보할 수 있다”며 “개인투자자의 투자금 회수뿐 아니라 환헷지 은행의 손실 예방 효과도 기대해 볼 수 있다”고 했다. 조사 대상은 시중은행 5개사(국민, 신한, 하나, 우리, 농협)와 지방은행 4개사(대구, 부산, 경남, 전북)와 자산 상위 20개사 증권사(키움, 한국투자, 삼성, 미래에셋, 메리츠, NH투자, KB, 신한투자, 하나, 유진, DB금융, 대신, 신영, 유안타, 이베스트투자, IBK투자, 현대차, 하이투자, 교보, 한화투자증권)다. 공모 부동산 라이센스를 보유하고 있는 운용사 전체도 조사 대상에 포함됐다.
- 캐피털사 9곳, 4000억 규모 PF 정상화 펀드 조성한다
- [이데일리 서대웅 기자] 캐피털 업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 정상화를 돕기 위해 4000억원 규모의 지원 펀드를 조성한다. 캐피탈콜 방식으로 조성하기 때문에 이르면 다음달 말 필요 사업장에 자금이 공급될 전망이다. 저축은행 업계도 1000억원 규모의 펀드 조성을 계획하고 있다.(자료=금융감독원)금융감독원과 여신금융협회는 26일 ‘여전업권 PF 정상화 지원펀드’ 출범식을 개최하고 이같은 계획을 밝혔다. 신한·하나·KB·우리금융·IBK·메리츠·BNK·NH농협·DGB 등 9개 캐피털사가 1600억원을 출자해 모펀드를 설립하고, 한투리얼에셋운용이 2400억원 규모의 재무적 투자자(FI) 자금을 모집해 자펀드를 운용한다.자펀드는 사업장 특성에 따라 사업부지 인수, 채권매입, 사업자금 지원의 방식으로 자금을 공급할 계획이다. 한투리얼에셋운용은 PF 사업장 선별, 투자 타당성 검토를 통해 4~6개 사업장을 최종 선정하고, 사업장별로 700억~1000억원을 투입한다.자금 공급은 이르면 다음달 말 이뤄질 전망이다. 1호 펀드를 다음달 중순 이후 출시하고, 자펀드가 투자자금 모집을 완료하지 못해도 모펀드에 공급 요청을 하면 모펀드가 자금을 대주는 캐피탈콜 방식으로 약정해 자금을 신속히 공급한다는 계획이다.그간 여전업권은 부동PF 시장의 연착륙을 유도하기 위해 사업장 만기연장, 연체채권 상·매각을 추진해왔다. 그러나 시장 자율조정 기능을 활용해 PF 사업장 재구조화를 더욱 촉진할 수 있도록 지원 펀드를 조성, 신규자금을 공급키로 했다.이준수 금융감독원 부원장은 이날 출범식에서 “시장 플레이어들이 자금을 신규 공급해 사업장 재구조화에 나서면 PF시장 정상화와 주택공급 활성화에 큰 도움이 될 것”이라며 “부실화 우려 PF 사업장의 재구조화를 위한 투자가 민간투자 영역으로 자리매김할 수 있도록 지원하겠다”고 말했다.금감원은 여전업권이 조성키로 한 이런 펀드가 전금융권으로 확산하도록 유도한다는 계획이다. 저축은행 업권도 다음달 중 1000억원 규모의 PF 지원 펀드를 조성한다. OK·웰컴·한투·신한·우리·NH·하나 등 10개사가 300억원을 출자해 모펀드를 설립, 700억원 규모의 투자자금을 모집해 자펀드를 조성하고 캐피탈콜 방식으로 운영할 예정이다.
- GTX 개통 앞두고 곳곳 개발…서울역 일대 '환골탈태'
- [이데일리 김성수 기자] 서울역 일대가 ‘격변’하고 있다. 내년 하반기 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선 서울역 개통을 앞두고 각종 개발사업이 활발히 진행되고 있어서다.‘강북의 코엑스’를 짓는 서울역 북부역세권 개발사업은 연내 첫 삽을 뜬다. 메리츠화재 서울사옥은 내년 3월경 완공되며, 내년 5월 말에는 호암아트홀이 있는 옛 중앙일보 빌딩이 완전히 철거된다.이지스자산운용은 힐튼호텔과 주변 건물 개발을 위한 인허가 절차를 진행 중이다. SK디앤디는 서울역 일대 오피스 개발사업을 추진하고 있다. ◇ ‘강북 코엑스’ 서울역 북부역세권 개발, 연내 착공 ‘눈앞’8일 부동산 및 금융투자업계에 따르면 내년 하반기 GTX-A 개통을 앞두고 서울역 주변에 개발사업이 대거 진행되고 있다. 앞서 국토교통부는 올 초 업무보고에서 GTX-A노선 수서~동탄 구간은 내년 4월, 운정~서울역 구간은 내년 하반기에 각각 개통할 예정이라고 밝혔다. (자료=서울시)우선 서울역 북부역세권 개발사업은 연내 착공이 가능할 것으로 보인다. 서울시에 따르면 지난 5월 초 건축허가를 접수해 현재 인허가 절차가 진행 중이다. 건축허가 접수 후 인허가가 나오기까지 3~5개월 정도 걸린다. 또한 건축허가가 나온 후에도 착공 준비를 하는 데 1~2개월 소요된다. 연내 착공에 이어 오는 2026년 준공을 목표로 진행되고 있다. 서울역 북부역세권 개발사업은 서울역사 뒤에 있는 중구 봉래동2가 122번지 일대 유휴 철도용지 2만9093.4㎡에 주거형 오피스텔, 오피스, 숙박시설 등을 신축·개발·분양하는 사업이다.완공되면 그동안 공터였던 대규모 철도 부지에 지하 6층~지상 38층, 총 5개동, 연면적 35만㎡ 규모 전시·호텔·판매·업무 복합단지가 들어선다. 서울 도심 강북권 최초로 2000명 이상을 수용하는 국제회의 수준 전시장, 회의장을 갖춘 컨벤션(MICE) 시설이 생긴다.이 사업은 한화 컨소시엄(한화종합화학, 한화건설, 한화역사, 한화리조트, 한화에스테이트)이 민간사업자로서 진행하고 있다. 한화임팩트(구 한화종합화학, 지분율 40%), 한화커넥트(29%), 한화(29%), 한화호텔앤드리조트(2%)가 지분을 보유한 ‘서울역북부 역세권 개발’이 시행사다.◇ 메리츠 신사옥, 내년 3월 완공…호암아트홀, 내년 철거메리츠화재는 서울역 인근에 신사옥을 개발하고 있다. 봉래구역 제1지구 도시정비형 재개발사업에 해당하며, 내년 3월 23일 완공 예정이다. (자료=업계)사업이 끝나면 서울 중구 봉래동 1가 57-2번지 일대 2804.20㎡ 부지에 지하 6층~지상 20층, 연면적 4만279㎡ 규모 업무시설, 근린생활시설이 들어선다. 두산에너빌리티, 두산건설이 시공을 맡고 있다. 호암아트홀이 있는 옛 중앙일보 빌딩(서소문빌딩)은 내년 5월 말 완전히 철거된다. 이 곳은 중구 순화동 7번지 일대 위치해 서울역-서대문 1·2구역 제1지구 재개발 사업에 해당한다. 기존 건물을 철거한 자리에는 지하 7층~지상 19층, 연면적 21만3967.66㎡ 규모 업무시설이 지어진다. 삼성물산이 시공을 담당한다. 개발이 끝나면 현재 삼성전자 서초사옥에 있는 삼성생명, 삼성화재, 삼성증권, 삼성자산운용이 모두 이전해올 예정이다. 또한 새 건물에는 콘서트홀도 생긴다. 지면과 접하는 3개층(지하 1층~지상 2층)에 판매시설 및 광장이 계획돼 있고, 공중 4개층(지상 5~8층)에는 대규모 콘서트홀을 도입한다. 서울시는 강북 문화거점으로서 지역활성화에 기여할 것으로 예상하고 있다.(자료=업계)◇ 이지스 ‘힐튼호텔 개발’ 인허가 진행중…중구청도 협의이지스자산운용은 서울역 인근에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔), 서울로타워(옛 대우재단빌딩), 메트로타워 3개 건물을 묶어서 개발할 계획이다. 힐튼호텔의 경우 이지스자산운용, 현대건설 등이 참여한 와이디427프로젝트금융투자회사(PFV)가 소유권을 보유하고 있다. 반면 서울로타워, 메트로타워는 중도금·잔금 납부가 남아있어서 아직 소유권 이전이 완료되지 않았다.이에 따라 힐튼호텔만 인허가 절차가 진행 중이다. 힐튼호텔은 양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구(이하 양동 4-2·7지구)에 속한다. 와이디427PFV는 힐튼호텔을 철거한 후 지하 9층~지상 20층, 총 2개동 업무시설 및 판매시설로 개발할 계획이다.앞서 중구에 이 사업 관련 최초 정비계획을 제안했으며, 지난 3월 시구 합동보고회가 열렸다. 토지주가 기존 호텔을 허물고 다른 용도의 건물을 새로 지으려면 정비계획을 변경해야 하는데, 이를 위해 토지주들이 내놓은 계획에 대해 시·구 관계자들이 논의한 것이다. 다만 힐튼호텔은 역사적·건축적 가치가 높아서 건축계와 시민사회가 철거를 반대하고 있다. 설계자인 건축가 김종성 서울건축 종합건축사사무소 명예대표는 알루미늄 소재로 된 ‘커튼월 외벽’과 브론즈·대리석 등 3~4가지 재료로 마감한 ‘아트리움’이 보존되길 원하고 있다. 이에 따라 와이디427PFV 측은 보완할 내용에 대해 검토 중이다. 또한 중구청이 관련 부서 협의 등 절차를 거친 후 서울시에 정비계획 결정요청을 하면, 서울시 도시계획위원회가 심의를 하고 결정고시를 하는 순서다. ◇ SK디앤디, 오피스 개발 추진…내년 5월까지 부지 매입SK디앤디는 서울역 인근 오피스 개발사업을 추진하고 있다. 서울 중구 남대문로 5가 63-1번지 일원 4592.50㎡(약 1389평) 토지를 매입해서 지하 7층~지상 20층, 연면적 6만3268.24㎡(1만9138.6평) 규모 업무시설·근린생활시설을 지을 계획이다. 이 곳은 봉래 도시환경정비구역 제3지구(봉래3지구)에 해당한다. SK디앤디가 지분 49%를 보유한 디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사(DDIVC1호리츠)가 사업을 진행하고 있다. 현재는 부지 매입 단계로 아직 사업 초기다. DDIVC1호리츠 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 DDIVC1호리츠는 작년 9월에 이어 올해 2~3월 사업소재지 내 일부 토지매입에 나섰다. 사업 단계별로는 내년 5월까지 부지 매입을 한 다음 오는 2027년 1월까지 개발을 완료하고, 2028년 1월까지 운영할 계획이다. DDIVC1호리츠는 자기자본 1169억원를 투입한다. 또한 브릿지론으로 △트랜치A 2329억9200만원(내년 5월 31일 상환) △트랜치B 300억원(내년 5월 31일 상환)을 조달하고 프로젝트파이낸스(PF) 대출로 4385억원(2027년 1월 31일 상환)을 조달할 계획이다.준공 후 담보대출(장기차입금)로는 4435억원(2028년 1월 31일)을 예상하고 있다. 부동산 관리 및 처분업무는 디앤디인베스트먼트에 위탁하며, 현금 및 유가증권은 이사회에서 운용방침을 정해서 디앤디인베스트먼트를 통해 운용할 계획이다.금융투자업계 관계자는 “현재 상가 대상으로 명도를 진행 중”이라며 “소유주 대부분이 개인”이라고 말했다.
- 롯데건설 '홈플러스 9개점' 개발사업, 유동화증권 차환 성공
- [이데일리 김성수 기자]롯데건설이 참여한 ‘홈플러스 9개점’ 개발사업이 총 4967억원 규모 유동화증권 차환(리파이낸싱)에 성공했다. 해당 부지를 개발 및 운영하는 데 필요한 자금을 조달하기 위해 특수목적회사(SPC)와 롯데건설이 일련의 대출계약을 체결했는데, 만기가 연장된 것. 롯데건설은 SPC에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다. 업계에서는 홈플러스라는 임차인이 있는 만큼 대출 상환에 큰 문제가 없겠지만, 부동산 경기둔화로 개발사업이 지연될 경우 롯데건설의 자금 부담이 클 것으로 내다봤다.홈플러스 전경 (사진=홈플러스)◇ 총 4967억 유동화증권 차환…8~9월로 만기 연장7일 건설 및 금융투자업계에 따르면 홈플러스 서울 동대문점, 경기 김포점, 북수원점, 인천 가좌점, 경남 김해점 등 ‘9개점’ 개발을 유동화한 자산담보부 기업어음(ABCP), 자산담보부 전자단기사채(ABSTB)의 만기가 오는 8~9월로 연장됐다.각 특수목적회사(SPC)별 유동화증권 발행금액은 △기은센동대문제이차(490억원) △기은센동대문제삼차(1395억원) △기은센동대문제사차(885억원) △기은센상동제일차(2100억원) △그라티아제일차(97억원)다. 총액은 4967억원 규모다. 롯데건설은 각 유동화증권의 기초자산에 대해 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 진다. BNK투자증권은 이 유동화거래의 업무수탁자, 에프엘자산운용은 주관회사 및 자산관리자 역할을 맡고 있다. 다만 기은센상동제일차의 경우 메리츠증권이 업무수탁자를, IBK투자증권이 주관회사 및 자산관리자를 담당한다. 그라티아제일차는 70억원 ABCP는 다올투자증권이, 27억원 ABSTB는 BNK투자증권이 업무수탁자를 맡는다. 위 SPC는 크게 두 종류로 나뉜다. 기은센동대문제이차, 기은센동대문제삼차, 기은센동대문제사차의 경우 홈플러스 동대문점 일원 지상에 추진하는 주상복합 개발사업 및 홈플러스 김포점, 북수원점, 인천 가좌점, 경남 김해점 운영사업에 필요한 자금을 조달하는 게 목적이다.반면 기은센상동제일차, 그라티아제일차의 경우 홈플러스 부천 상동점 일원에 공동주택 및 오피스텔, 판매시설 등을 개발하고 홈플러스 인천 작전점, 수원 영통점, 대구 칠곡점을 운영하는 것이 목적이다.앞서 미래도시개발·롯데건설·IBK투자증권 컨소시엄은 기초자산인 홈플러스 동대문점·김포점·북수원점·가좌점·김해점 등 5개 점포를 총 7250억원에 매입했다. 매도자는 유경PSG자산운용이 운용하는 ‘유경PSG전문투자형사모투자신탁GMK제4호’다.컨소시엄 구성 당시에는 IBK투자증권이 포함됐만, 이후 IBK투자증권에서 운용하던 팀이 에프엘자산운용으로 이동했다. 이번 유동화증권 발행 주관사도 에프엘자산운용이다.(자료=금융투자업계)◇ 홈플러스 동대문·부천상동점 일대 공동주택 개발부동산 개발업체 더미래는 SPC 기은센동대문제일차와 지난 2021년 12월 10일 2700억원 한도의 대출약정을 체결했다. 더미래가 대출을 받은 목적은 서울 동대문구 용두동 33-1번지 일대(홈플러스 동대문점) 주상복합 개발사업 및 다른 지역의 부동산 운영사업에 필요한 자금을 조달하기 위해서다.기은센동대문제일차(차주) 및 롯데건설은 더미래에 빌려줄 자금을 조달하기 위해 같은 날 대주단인 기은센동대문제이차, 기은센동대문제삼차, 기은센동대문제사차와 총 2700억원 한도의 ABL(자산담보부대출) 약정을 체결했다. 이후 대주단은 작년 12월 30일 기은센동대문제일차 및 롯데건설과 ‘ABL대출약정서의 변경약정(4차)’을 체결하고, 지난 3월 9일 ‘ABL대출약정서의 변경약정(7차)’을 체결했다. 작년 12월 ABL대출약정서 변경약정(4차)으로 바뀐 사항은 기존 트랜치A 대출채권을 △트랜치A-1 400억원 △트랜치A-2 65억원으로 구분한 점이다. 또한 지난 3월 체결된 변경약정(7차)으로 트랜치A-1 대출약정금을 기존 400억원에서 425억원으로 증액했고 만기일, 이자율 등 일부 조건도 변경했다.이후 양측은 지난달 7일 ‘ABL대출약정서 변경약정(10차)’을 체결해 트랜치A-2 만기를 종전 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장했다. 이자율 등 조건도 바꿨다. 이 트랜치A-2 대출채권을 기초자산으로 해서 기은센동대문제이차는 지난달 8일 65억원 규모 유동화증권(ABSTB)을 발행했다. 이 ABSTB는 9월 5일이 만기다. 기초자산의 관리, 운용, 처분에 따른 수익으로 유동화증권을 상환하는 구조다. 지난달 13일에는 ‘ABL대출약정서 변경약정(11차)’ 체결로 트랜치A-1 만기가 종전 6월 13일에서 오는 9월 13일로 연장됐다. 이자율 등 조건도 바뀌었다. 트랜치A-1 대출채권을 기초자산 삼아서 기은센동대문제이차는 지난달 14일 425억원 규모 ABSTB을 발행했다. 만기예정일은 오는 9월 14일이다.◇ 기은센동대문제삼차 트랜치B-1, 이달 6일 만기또한 기은센동대문제삼차는 트랜치B 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행했다. 트랜치B 대출채권 1395억원은 △트랜치B-1 1030억원 △트랜치B-2-1 310억원 △트랜치B-2-2 55억원으로 구성된다. 트랜치B-1 대출채권의 경우 이달 6일 만기다. 트랜치B-1 대출채권 및 부수담보권을 기초자산으로 하는 ABSTB는 이달 7일 만기가 다가온다. 차주인 기은센동대문제일차는 만기일에 대출금 전액을 일시 상환해야 한다. 트랜치B-2-1 대출채권의 경우 지난달 7일 체결된 ‘ABL대출약정서 변경약정(10차)’으로 만기가 기존 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장됐다. 이자율 등 조건도 수정됐다. 이를 기초자산으로 기은센동대문제삼차가 발행한 ABSTB는 오는 9월 5일이 만기다. 기은센동대문제사차는 트랜치C 대출채권 유동화와 관련돼 있다. 트랜치C 885억원은 △트랜치C-1 205억원 △트랜치C-2 680억원으로 구분돼 있다. 지난 3월 체결된 ABL대출약정서 변경약정(7차)를 통해서다. 만기일, 이자율, 이자기간 등 일부 조건도 변경됐다.ABL대출약정서 변경약정(10차)에 따라 트랜치C-1 대출채권, 트랜치C-2 대출채권 만기일은 기존 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장됐다. 이를 바탕으로 기은센동대문제사차는 지난달 8일 각각 ABSTB를 발행했다. 만기는 오는 9월 5일이다. ◇ “대출상환 무난해도…분양 어려워 자금 묶일 수도”SPC 기은센상동제일차, 그라티아제일차도 리파이낸싱에 성공했다. 두 곳은 경기도 부천시 원미구 상동 540-1번지(홈플러스 부천상동점) 일원에 공동주택 및 오피스텔, 판매시설 등을 개발하고 홈플러스 인천 작전점, 수원 영통점, 대구 칠곡점을 운영하는 자금을 조달하는 게 목적이다.차주 미래도시는 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 기은센상동제일차로부터 원금 총 2100억원의 트랜치A 대출을, 다른 대주로부터 원금 1459억원의 트랜치B 대출을 조달했다.그러나 트랜치A 대출 만기가 지난달 7일 도래함에 따라 기존 대출약정에 대한 변경약정을 체결했다. 이에 따라 트랜치A 대출 만기일이 오는 9월 4일로 연장됐다. 트랜치A 대출 구성도 △트랜치A-1 1550억원 △트랜치A-2 550억원으로 변경됐다. 이 대출채권을 기초자산으로 기은센상동제일차가 발행한 2100억원 규모 ABSTB는 오는 9월 5일 만기가 도래한다.이밖에 그라티아제일차는 작년 10월 체결한 대출약정에 따라 미래도시에 원금 97억원을 대출해줬다. 이후 지난 2월 변경약정으로 대출금 97억원이 △트랜치A-1 27억원 △트랜치A-2 70억원으로 구분됐다.트랜치A-1 대출만기는 다음달 10일, 트랜치A-2 만기는 다음달 17일이다. 또한 두 대출채권을 기초로 발행된 유동화증권의 만기는 각각 다음달 11일, 18일이다.롯데건설은 SPC에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다. 기은센동대문제이차·제삼차·제사차와 기은센상동제일차, 그라티아제일차가 유동화증권 상환에 필요한 자금이 부족할 경우 그 부족 액수를 롯데건설이 빌려줘야 한다. 만약 롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않거나 ‘자금보충약정의 해지 또는 해제’ 등 사유로 자금보충의무를 부담하지 않게 되는 경우, 별도 통지 없이 롯데건설이 대출원리금 등 채무 전부를 중첩적으로 인수해야 한다.업계에서는 홈플러스라는 임차인이 있는 만큼 대출 상환이 무난히 이뤄지겠지만, 부동산 경기둔화로 개발사업 및 자금회수가 늦어지면 롯데건설의 부담이 적지 않을 것으로 내다봤다.금융투자업계 관계자는 “홈플러스가 지급하는 임대료가 있으니 대출채권 자체는 큰 문제가 없을 것”이라며 “다만 홈플러스 부지에 주상복합, 오피스텔을 개발 및 분양하는 데 시간이 오래 걸릴 경우 롯데건설로서는 우발채무로 자금이 계속 묶이게 될 것”이라고 말했다.
