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- [마켓인]신협·미래에셋, 광화문 타워8에 5800억원 베팅
- [이데일리 김대연 기자] 신협중앙회와 미래에셋자산운용이 손을 잡고 광화문 ‘타워8’ 빌딩에 투자한다. 최근 해외 상업용 부동산 자산들이 도미노처럼 줄줄이 디폴트(채무불이행) 우려가 커지는 가운데, 서울 주요 오피스를 향한 투자 열기는 식지 않는 모습이다. 해외와 달리 코로나19 이후 재택근무가 하나의 문화로 자리 잡지 않은 것이 국내외 시장 분위기를 가른 요인으로 평가된다.서울 종로구 청진동 타워8. (사진=네이버)19일 투자은행(IB)업계에 따르면 신협중앙회와 미래에셋자산운용은 서울 종로구 청진동에 있는 타워8에 총 5800억원을 공동 투자하기로 했다. 지난달 미래에셋자산운용이 인수 우선협상대상자(우협)로 선정됐고, 다음 달에 거래가 최종 성사될 예정이다. 매도자인 DWS자산운용이 지난해 타워8을 매물로 내놨지만, 만족할 만한 인수가를 찾지 못하다가 두 번째 매각 시도 끝에 우협 대상자로 미래에셋자산운용을 선정했다.총 5800억원의 인수대금 중 신협중앙회가 2000억원, 미래에셋자산운용이 1000억원을 투자한다. 나머지 2800억원은 오피스 담보 대출을 활용한다. 목표 내부수익률(IRR)은 6~7%대로 알려졌다. 도심권역(CBD)에 위치한 프라임급 매물인 만큼 대출에 참여할 기관을 모집하는 일은 무난하게 진행 중인 것으로 전해졌다.타워8의 대지면적은 3291.3㎡로 연면적이 5만1654㎡다. 주요 임차인에는 NH농협은행과 CJ대한통운, 하림그룹의 팬오션 등이 있으며, 현재 공실률은 1.5% 수준으로 전해진다. 타워8은 지하 7층~지상 24층 규모로 지하철 5호선 광화문역과 1호선 종각역 사이에 있다. 그랑서울과 르메이에르 종로타운과도 인접해 프라임급 오피스로 손꼽힌다.상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면 올 1분기 기준 CBD(종로구·중구) 공실률은 4.9%로 신규 공급이 없는 상황에서도 낮은 수준의 공실률을 이어가고 있다. 서울 오피스 빌딩 평균 공실률이 2.6%로, CBD 공실률이 타 권역보다는 상대적으로 높지만 명목임대료가 10만2905원으로 주요 권역 중 처음 10만원을 넘어섰다.특히 중대형 빌딩의 상승폭이 컸는데, 권역 공실률이 가파르게 하락하면서 선호도가 높은 대형급 오피스부터 차례대로 빌딩 임대료가 오르는 것으로 분석된다. 실제로 코로나19 이후 금리 인상과 재택근무 등으로 해외 오피스 시장의 리스크가 커지고 있는데, 국내는 빈 사무실이 거의 없을 정도로 견조한 모습을 보이고 있다.IB업계 관계자는 “해외와 달리 국내 상업용 부동산은 리스크가 크지 않고 공실률도 매우 낮은데, 사실상 CBD 권역엔 상업용 오피스 매물이 잘 안 나오고 있다”며 “보기 드문 좋은 매물이고, 장기적으로 볼 때 우수 임차인을 확보하고 있어서 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
- 거품이었던 홍콩 부동산…예견됐던 오피스 빌딩 투자손실
- [이데일리 김성수 기자] 홍콩 오피스 빌딩의 중순위 채권자인 미래에셋증권 등이 대거 손실을 본 상황은 ‘예견된 악재’였다는 분석이 나온다. 홍콩은 다른 아시아 주요 도시에 비해 부동산이 고평가돼 있어서 글로벌 금리인상 등 각종 악재에 더 취약했다는 이유에서다. 기초자산의 가격이 비싸면 투자 위험도 높아지지만, 선·중순위 채권으로 이뤄진 구조화 상품으로 만들었기 때문에 상대적으로 안전해 보였을 뿐이라는 것. 급격한 금리인상 전에도 홍콩 송환법 반대 시위, 코로나19 사태 등 악재가 연달아 터졌던 점도 이번 손실을 키운 요소로 꼽힌다.◇ 멀티에셋, 펀드자산 상각…다음날 기준가 반영18일 금융투자업계에 따르면 멀티에셋자산운용은 이날 집합투자재산평가위원회를 열고 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩에 대출하기 위해 조성한 펀드 자산의 80~100%를 상각하기로 했다.멀티에셋자산운용은 미래에셋자산운용이 지분 100%를 보유한 자회사다. 멀티에셋 펀드를 통한 투자자들(총 800억원 규모)은 오는 19일 기준가를 통보받게 된다. 홍콩 빌딩 매각이 1차로 이뤄졌기 때문에 기준가에 반영하는 것이다. 다만 기준가가 크게 떨어져도 바로 환매 처리되지는 않으며, 부동산 권리관계가 다 청산돼야 한다. 멀티에셋 펀드를 통하지 않은 나머지 투자자(총 2000억원)에겐 이 기준가 개념이 해당되지 않는다. 골딘파이낸셜글로벌센터는 부동산 개발, 다이닝 사업을 하는 홍콩거래소 상장사 ‘골딘파이낸셜홀딩스’와 최대주주인 홍콩 재벌 ‘판수통’이 공동으로 보유했던 오피스 빌딩이다. 홍콩 이스트 카우룽(CBD2)에 위치해 있다. 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩 위치도 (자료=골딘파이낸셜글로벌센터 홈페이지)이 건물은 지난 2019년 선·중순위 등 여러 트랜치로 이뤄진 대출펀드로 만들어졌다. 당시 선순위 대출에는 싱가포르투자청(GIC)과 도이체방크가 참여했고, 중순위(메자닌) 대출에는 미래에셋증권이 2억4300만달러(당시 환율 기준 약 2800억원)를 투자했다. 미래에셋증권은 자체 투자금 300억원을 제외한 2500억원을 셀다운(재매각)해 대출금을 마련했다. 증권사들이 자기자본투자(PI) 자금을 넣었고, 운용사들이 펀드를 조성해서 투자자들로부터 모집한 자금도 들어갔다.중순위 대출 펀드에는 대출채권을 유동화한 파생결합증권(DLS)이 편입됐다. 펀드의 목표 수익률은 연 5.2% 수준이며, 만기는 10개월이다. 당시 이 상품은 만기가 짧고 수익성이 높다는 점에서 주목받았다. 건물주인 골딘파이낸셜홀딩스와 판 회장이 보증을 서서 대출 안전성도 높다고 평가받았다.하지만 2019년 홍콩 송환법 반대 시위, 2020년 코로나19 사태로 홍콩 부동산시장 분위기가 가라앉았다. 이후 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 판 회장이 파산 절차를 밟았고, 골딘파이낸셜글로벌센터는 지난 2020년 채권자들에게 압류됐다.지난 1월 아시아 최대 투자회사 PAG와 싱가포르 부동산그룹 메이플트리 인베스트먼트는 지분 50대 50으로 합작법인 ‘골드스톤 에셋’을 만들어 골딘파이낸셜글로벌센터를 7억1300만달러에 인수했다.GIC, 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해서 이 빌딩을 매각한 결과 원금 회수에 성공했다. 반면 중순위(메자닌)로 대출해준 미래에셋증권 측은 원리금 회수를 위해 노력하고 있다.미래에셋증권 관계자는 “최우선 과제로 해당 펀드가 보유한 중순위 채권의 원리금 회수에 모든 역량을 집중하고 있다”며 “법적 절차 등을 통해 투자자 보호를 위해 최선의 노력을 다하고 있으며 세부내용이 구체화하는 대로 신속하게 안내할 예정”이라고 말했다.◇ 홍콩, 도쿄·서울·싱가포르보다 부동산 고평가업계에서는 홍콩 부동산이 그동안 고평가 상태였기 때문에 이번 매각으로 중순위 채권자들이 손실을 보는 상황이 예견돼 있었다고 분석한다.홍콩 부동산은 다른 아시아 주요 도시보다 캡레이트가 낮다. ‘캡레이트’는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 부동산 임대수익에서 경비를 뺀 순영업소득(NOI)을 부동산 투자금액(시가 기준)으로 나눠 산출한다. 즉 캡레이트는 1년간 부동산을 보유해 얻을 수 있는 예상 수익률이다. 캡레이트가 낮은 부동산은 가격이 비싸서 투자 수익률이 낮다는 뜻이다.글로벌 부동산데이터·애널리틱스 전문기업 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 홍콩 오피스 캡레이트는 지난 1분기 말 기준 2.6%로 집계됐다. 이전에도 계속 2%대를 유지해왔다. 홍콩 기준금리는 현재 5.5% 수준이다. 즉 홍콩 부동산은 대출금리보다 캡레이트가 낮아서 투자할 경우 역마진이 발생한다. 또한 한국 서울의 주요 오피스 3대 권역(도심권역, 여의도권역, 강남권역)은 지난 1분기 말 기준 캡레이트가 2.9%다. 싱가포르는 3.1%며, 일본 도쿄 주요5구(지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야)는 3.3%다. 아시아 태평양 국가들 각 도시별 A급 오피스 캡레이트 (자료=글로벌 상업용 부동산 기업 CBRE 보고서 일부 캡처)글로벌 상업용 부동산 기업 CBRE 보고서를 보면 아시아 태평양 국가들 각 도시의 A급 오피스 캡레이트가 나온다. 세부 수치는 RCA와는 다르지만 홍콩 핵심 지역의 지난 1분기 캡레이트 최저치는 2.5%로 일본 오사카(2.75%), 싱가포르(3.15%), 서울(4.0%)보다 낮았다. 순영업소득(NOI)을 캡레이트로 나누면 부동산 투자금액(시가 기준)이 얼마인지가 나온다. 다만 홍콩 부동산처럼 캡레이트가 작으면 분모에 있는 ‘캡레이트’ 수치가 조금만 변동해도 자산가치 변동성이 크게 나타난다. 또한 캡레이트라는 지표는 ‘운영수익’에만 초점을 맞추기 때문에, 부동산 가치의 변동이나 향후 시장 변동성을 고려하지 않는다는 단점이 있다. 홍콩 부동산 투자에는 사실상 눈에 안 보이는 위험이 숨어 있었다는 뜻이다.캡레이트 공식 (자료=한국감정평가사협회 송현부 일본도시경제연구소장 글 중 일부 캡처)한 자산운용사 임원은 “홍콩 부동산은 분석하기가 상당이 어려워서 기관 투자자들이 거의 관심을 갖지 않았다”며 “우리 회사에서도 투자자들이 이해하기 어려워하는 상품을 굳이 다루려 하지 않았다”고 말했다. 그러나 “미래에셋증권이 구조화상품으로 채권처럼 만드니 비전문가 눈에는 상대적으로 안전해 보였던 것”이라고 설명했다.홍콩 부동산시장이 급격한 금리인상 전에도 홍콩 송환법 반대 시위, 코로나19 사태 등 악재를 연달아 겪은 점도 이번 손실을 키운 요소로 꼽힌다.한 금융투자업계 관계자는 “홍콩은 다른 주요국과 달리 지난 2019~2020년 타격을 입었던 부실자산의 매각이 이어지고 있다”며 “골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩도 지난 2년간 매물로 나왔다가 매각된 만큼 손실은 예정돼 있었다”고 말했다. 다만 “손실이 현실화된 시점이 글로벌 금리인상, 부동산시장 위축과 맞물려 다소 안 좋았다”고 덧붙였다.
- 서울 오피스 '가뭄'…공평15·16지구 2026년 완공시 '단비'될까
- [이데일리 김성수 기자] 서울 오피스시장이 만성적 ‘공급가뭄’을 겪는 가운데 종로구 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발사업이 진행되고 있다. 오는 2026년 사업이 끝나서 연면적 4만평 이상 빌딩 들어서면 서울 도심권역 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. ◇ 도심권역 공실률 3%대…공급, 대부분 2027년 이후17일 부동산업계에 따르면 오는 2026년 7월 서울시 종로구 인사동 87번지(공평 15·16지구) 일원 9263㎡에는 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.(자료=서울시, 업계)이 사업은 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발로 진행된다. 시행사는 공평십오십육피에프브이(공평15·16PFV), 시공사는 현대엔지니어링이다. 작년 11월 17일 공사를 시작했으며 오는 2026년 7월 29일 완공 예정이다. 지하 1층에는 국내 최대 규모의 유적 전시관이 들어선다.서울시 정비계획 변경안에 따르면 시행사는 매장문화재를 전면 보전하는 유적 전시관을 조성해 기부채납한다. 기부채납 면적은 총 연면적 기준 7273.21㎡ 규모다.이에 서울시는 전시시설 공공 기여에 따른 인센티브로 높이, 용적률 규제를 완화했다. 그 결과 당초 지하 8층~지상 17층(높이 70m, 용적률 803%)으로 예정됐던 건물이 지하 8층~지상 25층(높이 104m, 용적률 1052%)으로 높아졌다.해당 건물이 완공되면 서울 도심지역 오피스시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 서울 도심권역(CBD) 오피스시장 평균 공실률은 올해 2분기 기준 3.1%로, 전분기보다 0.5%포인트(p) 상승했다.도심권역 주요 임차인들이 빌딩 리모델링 때문에 이동하면서 공실률이 올랐지만, 여전히 자연공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률) 5%를 밑돈다. 신규 오피스가 대규모로 공급될 시점도 대부분 오는 2027년 이후다. 향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △봉래구역 제1지구(메리츠화재 서울사옥) △을지로 2가 △세운구역 △을지파이낸스센터(EFC) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 등이 있다. 서울 중심권역(CBD)에 공급될 A급 오피스들 (자료=컬리어스 자료 캡처)이 중 내년 3월 완공 예정인 메리츠화재 서울사옥 등을 제외하면 대부분 완공 시점이 2027년 이후거나 미정이다. 서소문구역 제10지구와 서소문구역 제11·12지구는 사업시행인가를 받은 상태로, 착공 전까지 재개발 사업의 인허가 절차가 남아 있다. 서울역-서대문 1·2구역 제1지구는 철거를 진행 중이며, 을지파이낸스센터(EFC)는 아직 매매 본계약이 체결되지 않았다.컬리어스는 “앞으로 서울역 인근과 서소문 11·12지구, 삼성타운 개발, JB금융지주의 사옥건립 계획으로 프라임 오피스가 공급되는 대규모 오피스 타운이 형성될 예정”이라며 “하지만 오는 2027년 완공을 목표로 하고 있어 당분간 오피스 임대차 시장은 안정될 것”이라고 내다봤다. 이어 “서울시가 도시 재개발을 지원하기 위해 다양한 규제 완화 정책을 실시하면 오피스 개발 시장에도 영향을 끼칠 것”이라며 “개발속도가 정체됐던 을지로 3가와 세운지구 도시 정비 재개발이 재개될 것”이라고 분석했다. ◇ 총 8300억 한도 PF대출…내년 10월 26일 만기 도래공평십오십육피에프브이의 주요 주주는 △인사자산관리(보통주 지분율 36.6%) △비얄프로퍼티(보통주 30.7%) △제이와이디앤아이(보통주 13.2%) △메리츠증권(보통주 9.8%, 1우선주 50%) △메리츠화재해상보험(보통주 5.9%, 1우선주 30%) △메리츠캐피탈(보통주 3.9%, 1우선주 20%) △신한투자증권(구 신한금융투자, 2우선주 100%)이다.(자료=감사보고서)1우선주식과 2우선주식은 의결권 없는 참가적, 누적적 배당우선주식이다. 각 우선주의 배당률을 보면 △1우선주식 연 6% △2우선주식 연 8%다. 공평십오십육피에프브이는 이 사업을 위해 총 8300억원 한도의 대출을 받았다. 이 중 작년 말 기준 6150억원을 빌린 상태다. 각 트랜치별로 작년 말 실행된 대출금 액수는 △트랜치A-1 4296억원(연 이자율 3.4%) △트랜치A-2 372억원(연 이자율 4.0%) △트랜치B 963억원(연 이자율 5.6%) △트랜치C 519억원(연 이자율 8.0%)이다. 만기는 내년 10월 26일로 동일하다. 회사는 프로젝트금융대출 관련해서 회사 소유 부동산을 우리자산신탁(수탁자)에 신탁하고 있다. 이 부동산 담보신탁계약에 의해 우리자산신탁은 우선수익자(채권자)에게 수익권증서를 작성해서 교부했다.우선수익권자는 순위별로 △공동 1순위 한화생명, 삼성화재, 흥국생명, 푸본현대생명, 신한라이프생명(구 신한생명), 신한은행, 신한카드, 중국공상은행, KDB생명, 한국증권금융, 에이블공평제일차 △2순위 한국증권금융, 신한은행(이든자산운용) △3순위 신한은행, 한국증권금융 △4순위 신한투자증권(구 신한금융투자) △5순위 현대엔지니어링이다. (자료=감사보고서)이 중 특수목적회사(SPC) 에이블공평제일차가 200억원 한도로 발행한 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 내년 10월 26일 만기가 돌아온다. 에이블공평제일차는 공평십오십육피에프브이에 대출을 실행하기 위해 지난 2020년 6월 26일 200억원 한도의 1회차 ABSTB를 발행했다. 이후 해당 유동화증권을 계속 차환발행하고 있다.KB증권은 이 거래의 주관회사, 자산관리자를 맡고 있으며 교보증권은 업무수탁자를 맡고 있다. 기초자산의 신용위험은 KB증권의 사모사채 인수확약으로 통제한다.KB증권은 대출채권의 기한이익상실 등으로 사모사채 발행사유가 발생한 경우, 에이블공평제일차가 발행하는 사모사채를 인수하고 사모사채 인수대금을 에이블공평제일차의 수납관리계좌에 납입해야 한다.
- 한화생명, 상생금융 시동…‘2030 목돈마련 저축보험’ 나온다
- 한화생명은 13일 여의도 63빌딩에서 ‘포용적 금융·따뜻한 동행 상생친구 협약식을 개최했다. 이날 열린 상생친구 지원사업 후원금 전달식에서 (왼쪽부터)이복현 금융감독원장, 조명환 월드비전 회장, 정성기 한국사회복지관협회장, 여승주 한화생명 대표이사가 기념사진을 찍고 있다. (사진=한화생명)[이데일리 정두리 전선형 기자] 최근 금융권에서 이어지고 있는 상생·협력 기조가 보험업계까지 확산하고 있다. 한화생명은 13일 오전 본사 여의도 63빌딩에서 ‘포용적 금융·따뜻한 동행 상생친구 협약식’을 개최했다. 이날 행사에는 이복현 금융감독원장, 여승주 한화생명 대표이사, 조명환 월드비전 회장, 정성기 한국사회복지관협회 회장 및 관계자 등 100여명이 참석했다. 한화생명은 이날 2030세대를 위한 5% 확정금리 보험을 만들 예정이라는 계획을 밝혔다. 여승주 한화생명 대표는 “결혼 및 출산, 자립 기반 구축 등을 걱정하는 2030 청년들에게 실질적인 도움이 될 수 있는 방안을 깊이 고민했고, 청년들의 경제적 안정을 위해 디딤돌 역할을 하는 목돈 마련 저축성 보험 개발을 검토중”이라고 했다. 한화생명이 이번에 선보일 ‘2030 목돈마련 디딤돌 저축보험(가칭)’은 5년 만기 저축보험이다. 가입 대상은 가구소득 중위 200% 이하인 만 20~39세까지로 은행의 ‘청년도약계좌(만 20~34세, 개인소득 7500만원 이하·가구소득 중위 180% 이하)’ 대비 가입대상을 확대했다. 보장금리는 5년간 5%가 기본이며, 보험기간 내 결혼 또는 출산 시 납입금액의 일정률을 보너스로 지급해 저출산에 따른 인구감소 문제 해결에도 도움을 주는 콘셉트로 설계됐다. 또한 가입 1개월 경과 후부터는 원금이 보장(환급률 100% 이상) 되도록 상품을 구성했다.추가납입 및 납입유예를 탑재해 보험료 납입기간 중 고객 편의성도 더했다. 납입 중 여유자금이 생기면 매월 월 보험료의 50% 범위 내에서 추가 납입이 가능해 더 많은 이자수익을 얻을 수 있고, 반대로 계약 유지에 어려움이 있을 땐 납입유예를 이용해 해약을 방지할 수 있도록 했다. 이번 ‘보험업권 최초 상생금융 1호’ 금융상품은 상품 개발 과정을 거쳐, 1~2개월 내에 출시할 예정이다.한화생명은 이날 상생금융 상품 발표와 더불어 취약계층 아동 및 청소년을 위한 ‘상생친구 프로젝트’도 발표했다. 한화생명은 월드비전, 한국사회복지관협회 등 협력기관과 함께 △가족돌봄청년(영케어러)의 자립 지원 △저소득층(한부모가정 등) 청소년 금융교육 제공 △문화소외계층 아동 문화체험 지원 △보호시설 아동·청소년 건강증진 프로그램 지원 등을 추진할 계획이다. 이를 위해 한화생명과 금감원은 약 2억원의 후원금을 모아 월드비전에 전달했다.한편 이복현 원장은 지난달 우리카드를 찾아 상생금융 지원을 당부한 데 이어 이르면 내주 초 신한카드를 추가로 방문할 예정이다.
- "타워1·2 모두?"…코람코, 마제스타 타워1 거래 불발에 반사이익 기대
- [이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 ‘마제스타시티 타워1’ 매매거래 불발로 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. F&F-삼성SRA자산운용에 밀려 차순위 협상대상자가 됐던 NH투자증권-코람코자산신탁이 기회를 얻을 수도 있어서다.새로 선정될 인수자는 이 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. 또한 고금리로 상업용부동산 투자수요가 위축된 만큼 실제 딜클로징(거래종결)을 위한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다.◇ F&F, 마제스타 타워1 인수 ‘철회’…차순위 기회 올까11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 마제스타시티 타워1 재매각 계획을 검토 중이다. 우선협상대상자(우협)였던 F&F가 마제스타시티 타워1 인수를 검토했으나 진행하지 않기로 최종 결정했다고 지난 6일 공시해서다. 마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)마제스타시티는 서울시 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 지난 2017년 준공 직후 이 건물이 매물로 나왔고, 이지스자산운용이 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 모집해서 2541억원에 매입했다. 당시 연면적 기준 3.3㎡당 매입금액은 1800만원 수준이었다. 6년이 지난 올해 이지스자산운용은 지난 4월 매각자문사로 CBRE코리아를 선정해 이 건물 매각을 위한 절차를 진행했다. 지난 5월 말 실시한 입찰에 F&F-삼성SRA자산운용, NH투자증권-코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등이 참여했다. 이 중 F&F는 연면적 기준 3.3㎡당 3750만원을 제시해 우협으로 선정됐다. 총 인수금액은 5300억원에 이른다.하지만 이번에 F&F가 매수를 철회하면서 다른 잠재매수자들도 기회를 얻을 가능성이 생겼다. 특히 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. ◇ 코람코, 타워2 운용중…타워1 인수시 ‘완전체’ 소유코람코자산신탁은 이미 마제스타시티 타워2를 지난 2017년 8월 취득 후 운용해왔다. ‘코크렙제41호위탁관리부동산투자회사(코크렙제41호리츠)’를 통해서다. 만약 코람코가 타워1까지 인수하면 마제스타시티 오피스건물 ‘완전체’를 보유하게 된다. 코크렙제41호리츠는 설립 규모가 2221억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 투자보고서를 보면 타워2 취득가액은 토지 1293억8800만원, 건물 898억5200만원으로 적혀있다. 둘을 합치면 2192억4000만원이다. 현재 장부가액은 3768억9500만원으로, 단순 계산하면 취득가액 대비 72% 올랐다. 담보 및 부채내역을 보면 △장기차입금 2009억원 △임대보증금 101억원 △담보설정금액 104억원(근저당권 및 전세권)이다. 삼성화재(1009억원), 삼성생명(1000억원)이 금리 3.2%에 장기차입금을 빌려줬다. 최종만기일인 오는 2027년 2월 28일 일시상환하는 조건이다.또한 타워2는 임대가능 면적 3만6189.43㎡를 다 채워 임대율 100%를 기록하고 있다. 부동산 임대료 수익은 작년 9월 1일~올해 2월 28일 기준 57억9492만원이다.이 리츠의 최대 주주는 대한지방행정공제회다. 행정공제회는 지난 2월 28일 기준 해당 리츠의 보통주 33.14%, 종류주 30.10%를 보유하고 있다. 이밖에도 주요 주주로 △KT&G 보통주 13.87%, 종류주 12.60% △담배인삼공제회 보통주 5.39%, 종류주 4.90%가 있다.리츠는 운영기간 중 투자자들에게 연평균 5.99%(처분익 제외) 수준의 안정적 배당수익률 지급을 목표로 하고 있다. 종류주식 주주가 배당률에 따라 배당받지 못한 사업연도가 있을 경우 그 미배당분(누적)은 다음 사업연도 배당 시점에 최우선순위로 배당받는다.마제스타시티 각 건물 위치도 (사진=김성수 기자)◇ 새 인수자, 단기 사옥 계획 없어야…자금조달력 ‘관건’이지스자산운용이 차순위 협상대상자인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지는 아직 미정이다. F&F가 인수를 철회한지 오래되지 않아 이지스 측도 앞으로 어떻게 진행할지를 검토하는 단계다.새로 선정될 인수자는 해당 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. F&F가 마제스타시티 타워1 매수를 철회한 이유가 기존 임차인의 잔여 임차기간이 길기 때문이라는 분석이 나와서다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 넥슨 게임즈는 지난 1분기 마제스타시티 타워1 빌딩에 약 5500㎡에 이르는 임대차계약을 체결했다. 금융투자업계 관계자는 “F&F가 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 얘기가 있다”며 “하지만 (대기기간은) 입찰에 들어가기 전부터 알 수 있었던 일이기 때문에, 다른 내부 사정이 더 있을 것이라는 의견도 나온다”고 말했다.또한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다. 이미 한 번 거래가 틀어진데다, 고금리로 자금조달이 어려운 만큼 새 인수자가 딜클로징(거래 종결)을 할 수 있다는 신뢰감을 주는 게 필요해서다. 특히 현금보유 액수가 많을 경우 매각자 측 신뢰를 얻는 데 유리하다. F&F는 지난 1분기 말 현금 및 현금성자산이 개별재무제표 기준 1853억2631만원, 연결재무제표 기준 2220억3851만원으로 집계됐다.금융투자업계 관계자는 “경기 침체에도 보유현금이 풍부한 기업이 많은 것 같다”며 “최근 시장에서는 운용사들이 기업 등 전략적투자자(SI)를 유치하려 하고 있다”고 말했다. 이어 “이 과정에서 기업 쪽과 네트워크가 있는 증권사와 손잡은 곳이 인수구조를 짜는 데 유리할 것”이라고 덧붙였다.
- "지금 팔면 손해"…대신證 투자한 '독일 FBC 타워' 만기 3년 연장
- [이데일리 김성수 기자] 대신증권이 투자한 독일 프랑크푸르트 ‘FBC타워’ 관련 펀드 만기가 오는 8월에서 ‘3년 연장’된다. 미국과 유럽에서 상업용부동산 가격이 급락해 매각 여건이 좋지 않아서다.FBC타워는 독일 분데스방크와 장기 임대차계약을 맺어 공실률이 0%인 만큼 추후 시장상황이 좋아졌을 때를 대비해 펀드 만기를 연장하는 것으로 가닥이 잡혔다.◇ 독일 중앙은행 장기임차…‘공실률 0%’28일 금융투자업계에 따르면 사모부동산펀드(REF) ‘신한AIM부동산전문투자형사모투자신탁제24호’는 종전 만기가 오는 8월 11일이었지만 3년 연장된다. 이 집합투자기구(펀드)는 집합투자업자 신한자산운용(신한대체투자운용이 합병됨)과 신탁업자 NH농협은행이 제반 업무를 맡고 있다. 펀드는 특수목적기구(SPV)를 통해 독일 프랑크푸르트 소재 ‘FBC타워 오피스’에 간접적으로 투자했다. 펀드가 지난 2019년 룩셈부르크 소재 SPV 지분을 매입했고, SPV가 FBC타워 오피스에 지분투자한 구조다. 독일 ‘FBC타워’ 오피스 (사진=프랑크푸르트 홈페이지)FBC타워 오피스는 프랑크푸르트 남서쪽 지구에 있는 높이 142m 빌딩이다. 지난 1981년 준공됐고 지하 2층~지상 40층, 연면적 5만2000㎡ 규모다. 이 빌딩은 프랑크푸르트 암 마인의 기차역인 프랑크푸르트하우트반호프에서 걸어서 10분 거리에 있다. 독일 중앙은행인 분데스방크(연방은행)이 오는 2029년까지 장기임대차 계약을 맺고 있어서 공실률이 0%다.펀드는 지난 2019년 12월 11일 최초 설정됐다. 당초 만기는 최초설정일로부터 3년 8개월(44개월) 지난 올해 8월 11일이었다. 다만 이번 결정으로 만기가 오는 2026년 8월 11일로 연장될 예정이다. 대신증권은 펀드의 수익증권을 유동화하는 거래의 주관사이며 업무수탁자, 자산관리자 역할도 맡고 있다.◇ 대신증권 매입보장…유동화 위험 통제펀드는 룩셈부르크 SPV 지분을 매입할 당시 수익증권을 발행해서 특수목적법인(SPC) 한가람제일차 및 기타 투자자로부터 자금을 조달했다.펀드가 발행한 수익증권의 총 투자약정금은 1억1880만유로(약 1692억원)에 상응하는 원화 납입금이다. 또한 SPC 한가람제일차의 유동화자산(기초자산)은 8880만유로(약 1265억원)에 상응하는 원화 납입금이다. 한가람제일차는 지난 2019년 12월 11일 약 285억원(2152만7273유로)을 납입해서 수익증권을 인수했고, 이후 약 867억원(6727만2727유로)을 납입해서 추가발행 수익증권을 인수했다.한가람제일차는 이 수익증권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 1243억원 한도로 차환발행돼 왔으며, 오는 8월 11일이 만기다. 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 한가람제일차는 대신증권과 ‘수익증권 매입확약 등에 관한 약정’을 맺었다. 기존 발행된 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우 대신증권은 유동화자산 매입, 사모사채 인수, 자금보충 방식을 통해 1243억원 한도로 한가람제일차에 자금을 지급해야 한다. ◇ 유럽 부동산 급랭…“상황 개선시 매도”이번에 펀드 만기가 연장된 것은 유럽 상업용부동산 가격 하락으로 매각 여건이 악화됐기 때문이다. 코로나19 후 재택근무 확산으로 유럽 오피스 공실률이 높아졌고, 유럽중앙은행(ECB)의 급격한 금리인상으로 투자심리가 위축됐다. 블룸버그통신은 글로벌 부동산자문사 세빌스를 인용해서 프랑스 파리, 독일 베를린, 네덜란드 암스테르담 프라임 오피스(연면적 1만평 이상 오피스) 가격이 지난 1년간 30% 이상 하락했다고 이달 보도했다. 유럽중앙은행(ECB) 2008~2023년 기준금리 추이 (자료=스태티스타(statista))ECB가 1년 새 기준 금리를 급격히 인상하자, 수요자들이 고금리와 공실 위험을 보상받기 위해 더 높은 투자수익률을 요구하면서 매입가격이 하락한 것이다. 게다가 최근 크리스틴 라가르드 ECB 총재는 다음달에도 금리를 올릴 것이라는 입장을 밝혔다.27일(현지시간) 블룸버그통신과 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 라가르드 총재는 포르투갈 신트라에서 열린 ECB 연례 정책 콘퍼런스에서 “금리가 정점에 도달했다고 완전히 확신할 수 없다”며 “전망에 중대한 변화가 없다면 우리는 7월에도 금리를 계속 인상할 것”이라고 말했다.현재 ECB의 기준금리는 3.75%며, 수신금리와 한계대출금리가 각각 3.25%와 4.00%다. ECB가 지난달 4일(현지시간) 0.25%포인트(p)씩 올린 결과다. 이에 따라 FBC타워를 추후 시장상황이 개선된 후 매물로 내놓기 위해 펀드 만기를 연장하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.금융투자업계 관계자는 “유럽 부동산시장 환경이 우호적이지 않아서 매각 시기를 늦추기로 했다”며 “더 좋은 가격에 팔 수 있는 시기가 올 것을 대비해서 펀드 만기를 연장하기로 했다”고 말했다.
- '亞 실리콘밸리' 용산전자상가 전략 발표에…네오밸류, 부지 개발 '박차'
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 개발회사 네오밸류가 서울 용산 나진상가 일대 부지 개발에 박차를 가하고 있다. 서울시가 용산 전자상가 일대를 ‘아시아의 실리콘밸리’로 적극 육성한다는 청사진을 밝혀 이 일대 부동산의 잠재적 가치가 높아졌기 때문이다. 이에 네오밸류는 기존에 계획한 ‘용산 나진상가 부지 복합개발사업’에 동참할 ‘재무적 파트너’를 모집하고 있다. 또한 네오밸류는 개발에 필요한 현금 확보를 위해 나진상가 15·17·18동 지분을 매물로 내놓았다. 이를 두고 네오밸류가 자금사정이 좋지 않아서 땅을 파는 것 아니냐는 얘기가 있었지만 네오밸류는 ‘낭설’이라고 일축했다.◇ 네오밸리, 나진상가 복합개발 ‘재무적투자자’ 물색19일 부동산업계에 따르면 네오밸류는 서울 용산 나진상가 일대 개발사업에 동참할 재무적투자자(FI)를 물색하고 있다. 개발사업을 하는 데 필요한 펀딩(자금조달)을 타진하고 있는 것. 서울시 용산구 한강로3가 3-23 일대 (사진=김성수 기자)앞서 네오밸류는 작년 2월 25일 나진산업으로부터 서울시 용산구 한강로2가 12-18, 15-2 및 지상건물, 한강로2가 15-39, 한강로3가 3-23 및 건물, 한강로3가 3-43를 총 2211억330만원에 사들였다. 매수자는 네오밸류가 지분 95%를 가진 용산라이프시티피에프브이(PFV)다.매도자 나진산업은 IMM인베스트먼트가 지난 2020년에 지분 100%를 인수한 기업이다. 당시 IMM인베스트먼트는 ‘IMM스페셜시츄에이션1호 사모투자합자회사’(작년 말 기준 IMM인베스트먼트 지분율 6.73%)로 나진산업 지분을 매입했다.용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성돼 있다. 이 일대는 서울시가 지난 15일 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략’을 발표한 데 따라 높은 관심을 받고 있다. 용산전자상가~국제업무지구~용산역 간 통합적 입체보행 네트워크 조성 (자료=서울시)서울시는 해당 전략에서 용산 전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 혁신지역으로 육성한다고 밝혔다. 용산 전자상가는 과거 컴퓨터, 휴대전화 등 전자산업의 메카였지만 지금은 산업구조 변화 및 시설노후화로 상권이 쇠퇴했다. 하지만 이번 전략으로 용산 전자상가 일대 풍경이 바뀔 전망이다. 서울시는 용산 전자상가 일대에 AI·ICT 기반의 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 신산업 용도를 도입, 육성할 계획이다. 미래 산업구조가 인공지능(AI)·가상현실(VR)·확장현실(XR)과 빅데이터 기반의 메타버스 시대로 변화하는 흐름에 발맞춰서다. 이를 위해 서울시는 신산업용도를 연면적의 30% 이상 의무 도입한다. 대신 이에 상응하는 도시계획시설 폐지에 따른 공공기여 중 30%를 완화할 계획이다. 의무기준을 초과하는 신산업 용도가 도입될 경우 추가적인 용적률 인센티브도 제공할 계획이다.서울시 창의·혁신 디자인 가이드라인과 제로에너지빌딩(ZEB) 등 에너지 관련 친환경 기준을 준수할 경우 ‘용적률 1000% 이상’으로 건축도 가능해진다. 이에 따라 네오밸류도 기존에 보유한 나진상가 일대 부지 개발을 위한 ‘재무적 파트너’ 모집에 나섰다. 네오밸류 관계자는 “용산 나진상가 일대는 서울 핵심 도심에 위치해 있어 개발 잠재력이 높은 사업”이라며 “용산 개발 사업을 시작한 지 6년째로 여러 복잡한 과정을 거치면서 오래도록 공들여 진행하고 있다”고 말했다. 이어 “네오밸류만의 기획으로 청사진을 꿈꾸고 있다”며 “좋은 파트너와 함께 프로젝트를 발전시켜 나가는 방향으로 준비 중에 있다”고 덧붙였다.용산전자상가~국제업무지구 개발 사업 조감도 (자료=서울시)◇ 나진상가 일부 매각에 자금난 우려도…“근거 없어”네오밸류는 이미 이 사업 관련 2800억원 한도의 담보대출을 받은 상태다. 앞서 용산라이프시티PFV는 ‘용산 나진상가 부지 복합개발사업’ 시행사로서 작년 3월 대주들과 총 원금 2800억원 한도의 담보대출약정을 맺었다. 이 사업은 서울시 용산구 한강로3가 3-23 일원에 지하 1층~지상 18층 복합시설 등을 신축하는 건이다. 총 원금 2800억원 대출금은 △트랜치A 2000억원(일시 1700억원, 한도 300억원) △트랜치B 570억원(B-1 200억원, B-2 50억원, B-3 220억원, B-4 100억원) △트랜치C 230억원으로 나뉜다.주요 담보 및 상환순위는 트랜치A 대출, 트랜치B 대출, 트랜치C 대출 순이다. 트랜치 B-1, B-2, B-3, B-4는 담보 및 상환 순위에서는 모두 같은 순위지만, 이자기간 및 대출이자율이 각 트랜치별로 다르다.이 대출채권을 기초자산으로 해서 특수목적회사(SPC) 알피용산제일차, 알피용산제이차는 유동화증권을 발행했다. 알피용산제일차는 트랜치 B-1 대출채권을 기초자산 삼아서 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 200억원을 발행했다. 만기는 내년 4월 1일, 주간사는 삼성증권이다.삼성증권은 해당 유동화증권의 차환발행위험을 막기 위해 대출채권 매입확약, 사모사채 인수확약 및 자금보충 의무를 부담하고 있다. 대출이자는 6개월 단위(대출실행일로부터 18개월 이후에는 3개월 단위로 변경됨)로 설정된 이자기간에 대해 91일물 A1 기업어음 수익률에 연동하는 변동금리로 산정된다.또한 SPC 알피용산제이차는 PF ABSTB 50억원을 발행했었다. 만기(내년 4월 1일)와 주간사(삼성증권)는 동일했다. 다만 기초자산이 전액 매각돼 현재는 유동화증권 차환발행이 중단됐다.이와 더불어 네오밸류는 개발에 필요한 현금 확보를 위해 나진상가 15·17·18동 지분을 매물로 내놓았다. 매각주간사는 딜로이트다. 이를 두고 네오밸류가 자금사정이 좋지 않아서 땅을 파는 것 아니냐는 얘기가 있었지만 네오밸류는 ‘낭설’이라고 일축했다.네오밸류 연결감사보고서를 보면 작년 말 기준 당기순손실이 412억8768만원 발생했다. 영업활동으로 인한 현금흐름은 작년 말 기준 마이너스(-) 1137억9896만원이다.이와 관련 네오밸류 관계자는 “자산가치가 즉각적으로 반영되지 않는 시행사의 재무적 특징 때문”이라며 “향후 개발사업을 위한 토지를 보유 중으로, 해당 프로젝트가 착공 및 분양을 시작하는 시점에 매출 증가로 이어질 것”이라고 설명했다. 이어 “우리 회사는 유동성 리스크를 선제적으로 관리해서 유휴자산 및 유동화 가능 자산에 대해 추가 유동성을 공급할 방법을 검토 및 실행 중”이라며 “현재 자금사정은 양호하며 개발 플랜에 변동사항은 없다”고 강조했다.
- 여의도 '파크원' 시행사 Y22, 10월 PF대출 만기…올해 2조 갚는다
- [이데일리 김성수 기자] 서울 여의도 랜드마크 빌딩 ‘파크원(Parc1)’의 개발주체인 와이이십이프로젝트금융투자회사(Y22 PFV)가 올해 약 2조원 규모 장기차입금을 상환할 예정이다. 파크원 개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 오는 10월 28일 만기가 다가와서다. 파크원은 국내 상업용부동산 개발 역사상 최대 규모인 2조1000억원을 PF로 조달했다. 파크원 야경 (사진=파크원 홈페이지)◇ Y22, 올해 장기차입금 1.9조 상환…10월 28일 만기15일 감사보고서에 따르면 파크원 개발사업의 사업주인 와이이십이PFV(Y22)는 올해 장기차입금 1조9182억7911만원을 상환할 계획이다. 사업을 위해 받은 PF대출이 오는 10월 28일 만기를 앞두고 있어서다.파크원은 서울 여의도에서 가장 높은(타워1 기준 333.7m) 건물이다. 서울 영등포구 여의도동 22번지 일대 4만6465㎡(약 1만4000평)에 전체 연면적 62만9047㎡, 총 4개 동 업무·상업 복합시설로 지어졌다.세부적으로 △지하 7층~지상 53·69층 오피스빌딩 2개 동(타워1, 타워2) △8층 규모 리테일 1개 동(더현대 서울) △31층짜리 호텔 1개 동(페어몬트 호텔)으로 구성됐다.서울 롯데월드타워(555m), 부산 엘시티(412m)에 이어 국내에서 3번째로 높다. 연면적은 축구장 88개를 더한 62만9047㎡로, 여의도 IFC의 1.3배, 63빌딩의 4배에 이른다. 2007년 착공한 후 글로벌 금융위기를 맞아 2010년 10월부터 6년간 공사가 중단됐다가 지난 2020년 7월 완공됐다. 와이이십이PFV는 이 파크원을 신축해서 매각 또는 임대운영하기 위해 설립됐다. 대주주는 말레이시아 쿠알라룸푸르에 본사가 있는 부동산 개발회사 ‘아시아 프로퍼티 디벨롭먼트’(Asia Property Development Sdn. Bhd)다. 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트는 와이이십이PFV 지분 82.9%를 보유하고 있다. 와이이십이PFV의 장기차입금은 작년 말 기준 △외화장기차입금 1억796만9003달러(원화 기준 1368억2911만원) △원화장기차입금 총 1조7814억5000만원이다. 이 둘을 합치면 총 1조9182억7911만원 규모다.외화장기차입금을 빌려준 곳은 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트며, 금리는 9.0~14.0% 수준이다. 원화장기차입금을 빌려준 곳은 △선순위(트랜치A) 새마을금고중앙회 외 55개 대주단(1조4500억원) △후순위(트랜치B) 새마을금고중앙회 외 44개 대주단(3000억원) △아시아 프로퍼티 디벨롭먼트(130억원) △캡스톤인베스트먼트(184억5000만원)다.아시아 프로퍼티 디벨롭먼트, 캡스톤인베스트먼트가 빌려준 원화장기차입금은 후순위확약에 따라 리파이낸싱 대출약정의 후순위로 설정돼 있다.◇ 새마을금고 등 대주단, 선순위 대출금리 2.5~5%대앞서 와이이십이PFV는 파크원 개발사업을 위해 특수목적회사(SPC) 우리파크원제일차 등 대주들로부터 총 1조7500억원 한도를 일시에 대출받는 약정을 체결했다. 1조7500억원은 △트랜치A 대출약정금 1조4500억원 △트랜치B 대출약정금 3000억원으로 나뉜다. (자료=와이이십이프로젝트금융투자 감사보고서)트랜치A는 담보 및 상환순위 등에서 트랜치B보다 선순위에 있다. 트랜치A 대출기관은 새마을금고중앙회 외 55개 대주단이다. 대출조건이 고정금리, 변동금리별로 다르다. 금리조건 별 대출금액은 △고정금리 2.5%(1조1750억원) △변동금리 기준 양도성예금증서(CD)금리+1.87%(2750억원)다. 금융투자협회 채권정보센터를 보면 CD 91일물 금리는 15일 기준 3.75%에 호가되고 있다. 단순 계산하면 현재 CD+1.87%는 5.62%인 셈이다.SPC 우리파크원제일차는 트랜치A 대주 중 한 곳으로, 지난 2020년 10월 28일 와이이십이PFV에 원금 1000억원을 대출해줬다. 대출 기간은 36개월(3년)으로, 오는 10월 28일이 만기다. 대출이자는 3개월로 설정된 이자기간의 첫날(초일)에 91일물 CD 수익률에 연동하는 변동금리로 산정돼 지급된다. 또한 우리파크원제일차는 이 트랜치A 대출채권을 기초자산으로 1000억원 PF 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행했다. 만기는 오는 10월 30일이다. 기초자산의 이자지급과 ABCP 차환발행은 정상적으로 이뤄지고 있다.우리은행은 이 거래의 주관회사이자 업무수탁자, 자산관리자, ABCP 매입보장 및 신용공여 기관, 운전자금 대출기관을 맡고 있다. 우리파크원제일차는 각종 유동화 비용 등을 충당하기 위해 지난 2020년 10월 우리은행과 1억원 한도의 운전자금 대출계약을 체결했다. 우리파크원제일차가 지난 4월 12일 기준 우리은행으로부터 빌린 운전자금 대출잔액(갚아야 할 자금)은 6000만원이다.트랜치B 대출기관은 새마을금고중앙회 외 44개 대주단이다. 금리조건 별 대출금액은 △고정금리 기준 4%(2900억원) △변동금리 기준 CD금리+3.37%(100억원)다. 이날 CD금리 3.75% 기준으로 계산하면 변동금리 조건은 7.12%다.
- 삼성FN리츠, 배당수익률 하락 가능성 거의 없다-한투
- [이데일리 김인경 기자] 한국투자증권은 삼성FN리츠(448730)가 시세보다 낮은 가격에 서울 핵심권역 오피스를 편입한 가운데, 배당수익률 하락 가능성이 거의 없다고 강조했다. 투자의견이나 목표주가는 제시하지 않았다.15일 강성태 한국투자증권 연구원은 “삼성 그룹 1호 공모 리츠인 삼성FN리츠가 2022년 4월에 출범했는데, 삼성금융네트웍스에 참여한 금융사들이 합심해서 만들어 낸 결과물”이라며 이같이 밝혔다. 먼저 삼성FN리츠는 스폰서인 삼성생명(032830)(19.5%)과 삼성화재(000810)(18.7%)가 전체 보통주 지분의 38.2%를 보유 중이다. 삼성생명이 100% 지분을 가진 삼성SRA자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁운용하고 있다. 특히 순수 오피스 리츠인 삼성FN리츠는 대치타워(GBD), 에스원빌딩(CBD) 등 서울 핵심 권역에 위치한 오피스 두 군데를 편입해 상장했다. 운용자산(AUM)은 매입가 기준 6776억원이며, 선순위 담보대출 인정비율(LTV)은 51.5%, 임대보증금 포함 54.9%로 타 상장 리츠와 비교해 낮은 편이다.강 연구원은 “투자포인트는 두 가지로 첫째, 플래그십 자산을 시세 대비 낮은 가격으로 편입했다는 것”이라며 “리츠 AUM의 71.0%를 차지하는 대치타워는 강남구 테헤란로에 위치한 연면적 1만3671평 규모 프라임급 오피스”라고 강조했다. 층수 일부를 구분 소유하거나 부동산펀드(REF) 수익증권을 통해 지분 참여중인 기존 상장 리츠는 있으나, 강남권역 프라임급 오피스 실물 전체를 편입한 리츠는 삼성FN리츠가 처음이다. 그는 “이보다 중요한 것은 매입 가격”이라며 “리츠는 대치타워를 지난해 11월 24일 매입가 4811억원, Cap 비율 4.33%에 취득했다”라고 말했다. 2022년 3분기 GBD 권역 프라임급 오피스 Cap이 2.90%인 점을 감안하면, 리츠의 매입 조건이 좋다는 평가다. 강 연구원은 “스폰서 리츠가 가진 특장점이 발현되는 부분”이라고 분석했다.이어 그는 “두번째 투자포인트는 담보대출 리파이낸싱으로 배당수익률 하락 가능성이 없다는 것”이라며 “올해 상장했거나, 상장을 앞둔 리츠 모두에 적용되는 투자포인트”라고 평가했다. 강 연구원은 “이는 우량한 자산을 좋은 조건에 매입한 것으로부터 시작되는데 이는 낮은 가격에 산 만큼 차입 규모가 줄어들기 때문”이라고 말했다. 또 “기준금리 고점 부근에 변동금리로 차입한 담보대출 이자비용 규모는 내년 11월 담보대출 만기까지 점차 감소할 것이며, 리파이낸싱 후에는 더 나은 조건으로 차입할 가능성이 높다”며 “대치타워 임대 면적의 36.1%를 점유 중인 입주사들의 재계약 과정에서 발생되는 비용을 제외한다면, 공모가 부근인 현재 주가에 진입 시 연환산 6%에 가까운 배당수익률은 꾸준히 만들어질 것”이라고 덧붙였다.
- 한화리츠, 시세 대비 낮은 가격에 자산 편입…배당수익률 훼손 가능성도 낮아
- [이데일리 양지윤 기자] 한국투자증권은 13일 한화리츠에 대해 공모가격 미만에 살 수 있는 기회가 얼마 남지 않았다고 진단했다. 투자의견, 목표가는 제시하지 않았다. 한화리츠(451800)의 12일 종가는 4945원이다.강경태 한국투자증권 연구원은 “한화리츠가 핵심 자산 주변 시세 대비 낮은 가격에 리츠를 편입하고 배당수익률 훼손 가능성이 낮다는 점이 투자 포인트”라고 밝혔다.한화리츠는 순수 오피스 리츠로 스폰서인 한화생명보험이 지난 4월 30일 기준 보통주 발행주식수의 46.2%를 보유 중이다. 스폰서가 100% 출자해 설립한 한화자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁관리하고 있다. 플래그십 자산은 한화손해보험 여의도 사옥이다. 연면적 1만8000평 규모 프라임급 오피스로 한화 그룹 계열사들이 전체 임대 가능 면적의 91.7%를 장기임차중인 YBD 핵심 자산이다.해당 자산을 비롯해 한화생명보험 노원, 평촌, 구리, 부천중동사옥까지 서울 소재 오피스 다섯개를 편입했다. 지난 3월 27일에 기업공개(IPO)를 진행, 매입가격을 합산해서 구한 리츠의 운용자산(AUM)은 6603억원, 감정평가 합산액은 6611억원이다.우량한 오피스 자산을 시장 대비 좋은 가격에 편입했다는 점을 첫 번째 투자포인트로 꼽았다. 대표 자산인 한화손해보험 여의도 사옥은 지난해 11월 매입가4560억원, 캡레이트(이하 Cap) 4.85%에 편입했다. 그는 “지난해 3분기 서울 YBD 권역 오피스 Cap이 3.1%까지 하락했던 점을 감안할 필요가 있다”며 면적당 임대료가 유사한 주변과 비교해 매입 Cap이 1.75%p 높다는 것은 상대적으로 낮은 가격에 오피스를 거래했다는 뜻“이라고 설명했다. 실제 두 블록 떨어져 있는 신한투자증권빌딩의 2022년 7월 당시 거래가와 비교하면 한화리츠의 핵심 자산 매입 가격이 평당 500만원 가량 낮다.기존 차입금 리파이낸싱으로 인한 배당수익률 훼손 가능성이 낮다는 점에도 주목했다 . 한화리츠가 부채로 조달한 3276억원의 가중평균 조달 금리는 연 5.57%다. 그는 ”향후 3년에 걸쳐 매년 11월 30일마다 총 차입금의 33%씩 만기가 도래하는데, 현재 가중평균 금리보다 높은 수준에서 재 차입할 가능성은 낮다“고 분석했다.이는 4기(2023년 10월 결산) 이후에도 회사에서 제시한 연 환산 배당수익률 6.30%는 지켜진다는 의미다. 그는 ”좋은 조건에 구매한 자산에서 안정적으로 생겨나는 임대수익, 낮아지는 이자비용 부담, 그룹사 핵심 자산을 편입하면서 성장해 가는 전략을 감안해 적극 편입해 갈 때“라고 주장했다.
- [마켓인]국민연금은 왜 한 달 만에 美 이어 유럽 출장에 나섰나
- [이데일리 김대연 기자] 서원주 국민연금 기금이사(CIO)가 지난달 유럽 지역의 투자현황을 점검하는 차원에서 취임 후 첫 해외 출장을 다녀왔다. 앞서 김태현 국민연금 이사장이 지난 4월 미국 내 주요 투자자산을 점검하기 위해 직접 출장길에 오른 지 약 한 달 만이다. 최근 미국과 유럽을 중심으로 상업용 부동산 부문의 위기가 감지되자 국민연금 수장들이 연달아 유럽 시장을 살펴보며 직접 자산 동향을 파악한 것으로 분석된다.기사 내용과 무관함. (사진=게티이미지)◇ 미국 이어 유럽까지 부동산 침체 경고등8일 국민연금에 따르면 서 CIO는 지난달 14일부터 20일까지 7일간 독일 프랑크푸르트와 프랑스 파리, 영국 런던으로 해외 출장을 다녀왔다. 이번 출장에는 국민연금 기금운용본부의 최형돈 사모벤처투자실장과 정재영 해외채권실장, 김종윤 해외주식직접팀장이 동행했고, 런던사무소에선 권혁진 유럽사모투자팀장과 최동현 유럽부동산투자팀장, 배상완 유럽인프라투자팀장 등이 합류했다.국민연금은 유럽 내 투자자산 운용 현황을 점검하고, 운용사들과 전략적 협업 방안을 논의하기 위해 해외 출장에 나선 것으로 파악됐다. 우선 서 CIO는 프랑크푸르트에 도착한 후 도이체방크(Deutsche Bank)에 방문해 거시경제(매크로) 동향을 살피고, 주식 운용사인 알리안츠(Allianz)를 만나 면담을 진행했다.앞서 도이체방크는 지난달 31일 연례 디폴트 연구보고서를 통해 미국과 유럽 기업들의 대규모 회사채 채무불이행(디폴트)이 임박했고, 내년 4분기에 최고조에 달할 것이라고 전망했다. 정점 시 미국 정크본드(고수익채권)의 부도율은 9%이며 일반 회사채는 11.3%로, 유럽의 경우 정크본드는 4.4%, 일반 회사채는 7.3%로 각각 예상됐다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)를 비롯한 각국의 중앙은행이 금리를 급격하게 올리면서 전 세계적으로 경제 침체 우려가 커지고 있다는 분석이다.이처럼 미국에 이어 유럽까지 상업용 부동산 가격 하락 조짐이 번지며 위기가 본격화할 것이라는 전망이 곳곳에서 나오고 있다. 국제신용평가사 무디스에 따르면 올 1분기 미국 상업용 부동산 가격은 전 분기 대비 0.76% 하락했다. 전 분기보다 가격이 하락한 건 지난 2011년 2분기 이후 약 10년 만에 처음이다. 뱅크오브아메리카(BofA)도 설문조사를 통해 프랑스 파리와 베를린, 네덜란드 암스테르담 등 주요 업무용 빌딩 가치가 1년 새 30%가 떨어졌는데, 유럽 상업용 부동산 가격이 향후 40%까지 떨어질 가능성이 크다고 진단했다.서원주 국민연금 기금이사(CIO). (사진=김대연 기자)◇국민연금 한 달 동안 해외자산 적극 점검서 CIO를 비롯해 국민연금 실무진들은 출장 기간 7일 중 총 3일을 런던에서 보내며 대체투자 부문 운용사들과 면담을 진행했다. 이들은 라살자산운용(부동산)과 맥쿼리자산운용(인프라), 골드만삭스(부동산)를 차례로 만나 투자현황을 점검하고, 사모 운용사인 CVC캐피털과 ICG 등과도 만나 전략적 파트너십 관계를 도모했다. 또한, 미국 실리콘밸리은행(SVB)의 영국지사(SVB UK)를 인수한 HSBC와도 향후 금융시장 전망 논의를 통한 중장기 운용 방향을 모색하고자 했다.이 밖에도 파리에선 인프라 운용사 아르디안(Ardian)과 부동산 운용사 티시먼 스파이어(Tishman Speyer)를 만났다. 티시먼 스파이어는 지난 4월 김 이사장이 미국 뉴욕 출장에 갔을 때도 경영진들과 만난 운용사로 ‘더스파이럴(The Spiral)’ 빌딩의 운용현황을 함께 점검하기도 했다. 반면, 국민연금이 이번 출장에서 만난 주식과 채권 운용사는 각각 2곳과 1곳이었다.김 이사장이 지난 4월 미국 뉴욕과 스웨덴 스톡홀름으로 출장을 갔을 때도 대체투자 위탁운용사들을 위주로 면담을 진행했다. 당시 블랙스톤과 하인즈, SL그린 등 경영진들을 만나 상업용 부동산 시장 현황을 살피는 것은 물론, 투자전략과 공동투자 기회에 대해 논의하는 시간을 가졌다.한편, 국민연금은 지난 3월 말 기준 운용 수익률 6.35%를 기록하며 지난해 손실 약 80조원 중 58조4000억원가량을 회복한 상태다. 지난해 말 기준 부동산 투자 규모는 48조5000억원(5.1%)으로 해외 투자 비중이 83.3%에 달한다. 그중 미주와 유럽 지역 투자 비중은 각각 41.7%와 21%로, 아시아는 23.2%를 차지한다.
- "부동산계 테슬라 될 것…가상보단 실물 투자가 트렌드"
- [이데일리 김보겸 기자] 사먹는 생수와 자산운용 업계에서 경쟁이 불붙은 상장지수펀드(ETF), 일론 머스크의 전기차, 그리고 부동산 조각투자까지. 홍재근 카사 신임 대표는 이들 상품을 관통하는 게 있다고 했다. 패러다임 시프트가 일어나기 전에는 대세의 출현을 누구도 감히 예상하지 못했다는 것. “지금은 ‘누가 부동산을 조각으로 투자해?’ 라고 생각하지만, 부동산 투자업계의 테슬라가 되겠다는 게 카사의 목표”라고 말하는 그를 강남구 테헤란로 카사 본사에서 만났다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰대신증권은 지난 3월15일 부동산 조각투자 업체 카사를 인수했다. 카사 거래소에 상장된 건물에 대한 수익증권을 투자자들이 매수하면, 임대료 등을 배당 형태로 받고 나중에 건물을 매각하면 시세차익을 지분만큼 또 나눠서 받을 수 있는 구조다. 투자자들은 갖고 있는 수익증권을 다른 투자자한테 팔아서 수익을 거둘 수도 있다. -카사 인수 후 두 달이 흘렀다. 대신증권에서 카사로 넘어온 소감은. △두 달이 2년 같았다. 지난 4년간 부동산 조각투자 역사를 만들어 온 회사인데, 그 역사가 제대로 평가되지 못하는 것 아니냐며 기존 직원들이 불안해 하는 부분도 있었다. 그런 불확실성이나 리스크 없이 일 자체에 집중하도록 만드는 데 최선을 다했다. -대신파이낸스그룹(이하 대신그룹)의 인수 자체가 화제를 모았는데 인수 배경은. △대신그룹은 부동산 금융에 진심이다. 리츠나 펀드 등 고객들한테 부동산으로 전달할 많은 상품이 있다. 시대정신도 바뀌고 있다. 예전에는 가상자산에 열광하는 분위기였다면 유동성이 빠진 현재는 조금 더 고객들이 실물과 실속에 투자하고자 하는 것 같다. 부동산 조각투자하고도 맞는다. 카사코리아의 젊은 2030, 3040 고객들을 우리의 미래 고객으로 끌어와야 겠다는 생각도 있었다. 2년 전부터 카사에 대한 내부 스터디를 하던 차에 인수를 하게 됐다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-카사도 많은 제안을 받았을 텐데 대신에 매각한 건 왜 때문일까. △대신그룹이 갖고 있는 부동산 밸류체인과 금융에서의 신뢰 때문 아닐까. 카사코리아 주주 입장에서도 내 자식을 계속 잘 키워줄 수 있는 사람으로 저희가 낙점되지 않았나 싶다. -카사를 둘러싸고 벤처캐피탈(VC) 업계에선 딜 소싱 능력이 아쉽다는 평가도 있었는데. △카사가 스타트업이었을 때는 아무래도 환경이 녹록지 않았을 것 같다. 부동산은 마트에 진열된 상품이 아니지 않나. 여러 전문가들이 가격, 품질, 미래 성장성 등을 다각도로 심도있게 검토해도 어려운 분야다. 카사 입장에선 적은 인력 등으로 최대한 노력한 결과였다고 본다. -대신그룹 인수로 그 한계는 극복됐다는 의미인가. △대신그룹은 국내와 해외를 막론하고 대형부터 소형 부동산까지 경험과 사례가 풍부하다. 부동산 거래는 상대방과 협상이다. 적정한 가격에 상장을 시켜야 나중에 투자자도 수익을 볼 수 있다는 신뢰를 줘야 하는데 스타트업이 그만한 믿음을 주기에는 생소했던 거다. 그 생소한 부분을 대신그룹이라는, 부동산금융에 전문적인 노하우가 입증된 곳에서 하겠다는 것이다. -대신그룹에의 인수로 카사의 스타트업 정체성이 희석되는 것 아니냐는 우려도 있다. △대신그룹이 카사코리아를 인수하면서 걱정한 부분이기도 하다. 카사코리아의 자유로움과 창의력, 이에 따른 가능성이 훼손될 수 있다는 것. 하지만 애초부터 자회사 개념으로 인수한 것이지 흡수합병은 생각도 안 해 봤다. 사명도 안 바꿨지 않나. 하하. (대신파이낸스그룹은 저축은행 등 인수한 회사들에 ‘대신’ 사명을 붙였다.) -그럼 카사코리아의 자금난은 해소된 건가. △카사코리아가 사업구조 변경을 고민하는 변곡점에서 글로벌 금리가 오르고 경기가 안 좋아져서 어려움을 겪었지만 지금은 완전히 자유로워졌다. 대신그룹이 카사코리아를 인수할 때도 당장 수익전환을 할 것이란 기대는 없었다. 중장기적 관점에서 인수했기에 당장에 연연하기 보다 미래 비전에 집중할 계획이다.-추후 자금조달 계획은. △전체적으로 이 업계가, 스타트업 시장이 ‘밸류 디스카운팅’이 되어 있다. 십분의일 토막 밸류도 허다하다. 반면 카사의 경우 하반기 유상증자 등 대신그룹과 함께 안정적 자금조달 기반을 구축하고 있다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-다른 증권사들도 토큰증권발행(STO)을 미래 먹거리로 주목하고 있다. 시장에 대한 전체적인 조망을 해주신다면.△발행 형태도 중요하지만 무엇을 증권화해서 어떤 것을 팔 것인지가 중요하다. 증권으로서, 투자상품으로서 갖춰야 할 매력과 상품성, 신뢰성, 안정성을 모두 갖춰야만 링 위에 오를 자격이 있다. 금융위에서 토큰은 그릇, 투자상품은 음식이라고 비유한 게 딱이다. 그릇이 아무리 좋아 보여도 안에 담긴 음식이 맛없으면 외면받는다. -대신에 인수된 이후 카사의 첫 공모는 언제쯤 예상하는지. △하반기에 반드시 진행하려고 한다. -후보군은 추려졌나. △부동산 기본에 충실한 곳들을 보고 있다. 지역적 이슈나 경기 흐름에 따라 오르내리는 것보다는 내재가치에 충실한 부동산을 중심으로 선정하려 한다. -카사코리아를 통해 개인투자자들이 뭘 얻을 수 있는지. △우리가 타깃으로 삼는 상품은 2000억원짜리 큰 빌딩이 아니라 400억원 이하의 작은 건물이다. 부동산 시장에서는 이런 상품들이 정말 희소하다. 그만큼 큰 건물에 비해 배당 수익률이 낮을 순 있다. 대신 희소한 매물인 만큼 필요한 시점에 더 손쉽게 매각할 수 있다는 장점이 있다. 매각 차익에 대한 경험을 좀 더 잘 채울 수 있는 상품이다. -카사코리아가 앞으로 그리는 미래는. △상업용 부동산 시장에서의 테슬라가 되는 게 꿈이다. 아파트는 어느 정도 상품화됐는데 상업용 부동산은 그렇지 않다. 통계청 조사에 따르면 2017년부터 2021년까지 전체 수도권 부동산 시장에서의 거래 중 98.4%가 100억원 미만의 상업용 부동산 거래였다. 테슬라가 전체의 90%에 달하는 내연차 시장을 전기차로 바꿀 거라 하지 않았나. 99%가 카사의 미래다. 시장은 무궁무진하다. 돌이켜 보면 펀드 일색이던 포트폴리오 투자 시장에서 인덱스 펀드 유사품 정도로 인식되던 ETF가 메인 투자 상품이 될 줄 누가 알았겠나. 물을 사먹게 된 계기도 마찬가지다. 사 먹어 보니 맛있고 깔끔하네. 편하네. 이런 경험들이 모여서 생수 시장을 키운 거다. 부동산도 마찬가지로 조각투자 해 보니까 유망한 입지에 쉽게 투자할 수 있네, 하는 경험으로 승부를 볼 생각이다. 고객 경험이 생기면 시장은 만들어진다. 생수는 수질, 부동산은 입지가 핵심이다. -일론 머스크는 2050년 화성 이주를 목표로 하는데, 카사가 목표로 하는 부동산 조각투자 대중화 시점은. △ 장기적으로 1조원 정도의 규모로 상장 시장을 확장시키는 것이 목표다. 3년 안에 비즈니스를 안정화하고 5년 안에 대중화시킬 계획이다.
