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- 알스퀘어, FT·스태티스타 ‘아시아태평양 고성장 기업’ 2년 연속 선정
- [이데일리 박지애 기자] 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어가 글로벌 미디어 파이낸셜타임스(FT)와 글로벌 시장 조사 기관 스태티스타의 ‘아시아태평양 고성장 기업’에 2년 연속 선정됐다.16일 FT와 스태티스타는 아시아태평양 지역에서 2018년부터 2021년까지 가장 가파르게 성장한 기업 500곳을 선정해 발표했다. 이에 따르면 알스퀘어는 2018년(3450만달러)부터 2021년(8500만달러)까지 143.1%의 매출 증가율을 기록했다.최근 4년새 알스퀘어의 성장 폭은 가파르다. 지난해 알스퀘어는 1850억원(1억 4144만달러)의 매출액을 기록했다. 이는 2018년과 비교하면, 한화 기준 362.7% 성장한 수치다. 4년새 4배 넘게 커진 셈이다.부동산 시장 침체 속에도 알스퀘어는 기존 사업과 신사업의 내실을 다지며 성장을 이어가고 있다는 평가다. 특히 대형 자산 매매 자문을 담당하는 투자 자문과 중소형 자산을 다루는 매입·매각 자문, 국내외 30만개의 업무·상업용 빌딩 데이터를 토대로 인사이트를 제공하는 데이터 애널리틱스 등 신사업에 힘을 싣고 있다.상업용 부동산 시장 정보를 시각화한 솔루션 출시도 준비 중이다. 직접 전수조사한 오피스와 물류센터 등 업무·상업시설 데이터를 토대로 건물 스펙과 공급, 임대, 매매, 거래 사례, 지역 동향, 임차인 현황, 공실률, 캡 레이트(투자대비수익률) 등 종합 정보를 제공한다. 앞으로 리테일과 지식산업센터 등 자산도 추가한다.FT와 스태티스타가 공동으로 진행하는 ‘2023 아시아태평양 고성장 기업’은 올해가 5회째다. 2018년 매출액 10만달러 이상, 2021년 매출액이 100만달러 이상을 거둔 기업 대상으로 조사가 이뤄졌다.국가별로는 일본이 136개 기업으로 가장 많았고, 한국(78개), 싱가포르(75개), 인도(73개)가 뒤를 이었다. 아시아태평양 고성장 기업의 26.4%는 IT·소프트웨어 분야였고, 8%는 마케팅 및 광고였다고 FT는 설명했다.
- 삼성FN리츠 "자산매입 경쟁력·안정성으로 국내 대표 우량 리츠로 도약"
- [이데일리 양지윤 기자] “부동산 사모펀드 사업 기반에서 올해 본격적으로 공모 상장 시장으로 역량과 사업영역을 확대해 기관뿐 아니라 개인 투자자께도 우량 자산의 투자기회를 제공하겠습니다.”김정근 삼성SRA자산운용 대표이사가 13일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 삼성FN리츠 기업설명회에서 인사말을 하고 있다.(사진=연합뉴스)김정근 삼성SRA자산운용 대표는 13일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 삼성FN리츠 기업설명회에서 “삼성금융네트워크의 강력한 스폰서십과 삼성SRA의 전문성을 바탕으로 상품성을 고루 갖춘 리츠로 투자자들이 신뢰할 수 있는 지속적인 책임 투자를 이어갈 것”이라며 이같이 말했다. 삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사)는 삼성생명·삼성화재·삼성SRA자산운용·삼성증권 등 삼성금융네트웍스의 4개사가 직접 참여하는 삼성그룹 최초의 공모 상장리츠다. 우량한 스폰서를 기반으로 안정성, 수익성, 성장성, 상품성 등 특징을 갖고 있다. 삼성FN리츠는 삼성그룹의 금융계열사를 후원자로 두고 있어 자산 매입 경쟁력과 안정적 운영 기반을 확보했다는 이점이 있다.삼성FN리츠는 국내 핵심업무지구에 위치한 우량 오피스 자산 대치타워와 에스원빌딩을 기초자산으로 하는 코어 자산 포트폴리오를 구축했다. 주요 권역에 위치한 자산의 가치 상승을 통해 수익성을 도모할 계획이다. 대치타워는 강남권역(GBD)의 A급 오피스로 상장 리츠 중 GBD 오피스 실물 전체를 처음 확보한 사례이다. 에스원빌딩은 에스원이 100% 임차하고 있는 시청역 인근 A급 오피스로 안정적인 임대 수입이 기대되는 자산이다. 향후 자산 주변의 입지 개발 계획에 따라 지속적인 자산가치 상승이 기대된다는 게 삼성SRA자산운용의 설명이다.1, 4, 7, 10월 결산 기준 분기 배당에 나서는 점도 차별화되는 지점이다. 분기 배당은 상장 리츠 중 처음이다. 자산의 안정성을 기반으로 평균 5.6%(연 환산 기준, 초기 3년 예상 평균 수익률)의 배당을 통해 정기적이고 안정적인 현금흐름을 제공할 예정이다. 월 배당 상장지수증권(ETN)·상장지수펀드(ETF) 등 금융상품 구성 시 편입대상에 고려될 가능성이 높다는 장점이 있다.특히 삼성FN리츠는 핵심권역에 소재한 스폰서 보유 자산에 대한 우선매수협상권을 가지고 있다. 향후 시장상황을 고려해 잠실빌딩, 삼성생명 서초타워, 삼성화재 서초사옥 등 스폰서가 보유한 우량 핵심자산을 지속적으로 편입할 계획이다. 핵심 입지에 위치한 신규 자산을 발굴, 매입해 대형다물리츠로 성장한다는 전략이다.삼성FN리츠 관계자는 “삼성이 직접 삼성의 자산을 운용한다는 점에서 차별화된 신뢰성과 안정성을 자랑한다”며 “상장 이후 스폰서가 보유한 우량 자산 및 신규 자산을 지속적으로 편입해 리츠 규모를 키우고 국내 대표 리츠로 성장시키기 위해 모든 역량을 총동원할 것”이라고 말했다.삼성FN리츠는 이번 상장을 통해 총 1189억원을 조달할 계획이다. 공모가는 5000원, 공모주식수는 2378만주다. 오는 20~21일 이틀간 기관 투자자 대상 수요예측, 27~28일 청약을 진행한다. 유가증권시장에는 4월 중 상장할 예정이다. 삼성증권과 한국투자증권이 대표 주관사, NH투자증권과 KB증권은 공동 주관사를 맡았다.
- [미리보는 이데일리 신문]눈먼 투자의 비극…수천억 걸린 美부동산 또 디폴트 위기
- [이데일리 김대연 기자] 다음은 13일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-눈먼 투자의 비극…수천억 걸린 美부동산 또 디폴트 위기-SM, 결국 카카오 품으로-美SVB 파산 일파만파 스타트업 줄도산 공포-이달 말 내수진작책 발표…소비쿠폰 발행 검토△종합-PD수첩 내공에 OTT 날개 다니 ‘파급력 최고’-‘시진핑 충복’으로 채워진 中국무원 내각…경제팀 유임 ‘깜짝 이변’-[사설]美대형은행 역대급 파산…선제 대응 나서야-[사설]방탄 쳐놓고 집단 외유 민주, 이게 민생인가△해외 부동산투자 줄손실 위기-IB는 해외 브로커만 믿고 물건 중개…기관은 IB 말만 듣고 공실빌딩 투자-뉴욕 맨해튼 빌딩마저 공실률 치솟아 75조 해외 부동산투자 손실 ‘먹구름’△5년 만에 대규모 한미연합연습-北 고강도 도발 대비…방어 위주에서 ‘공세적 대응’ 첫 전환-핵잠→이지스함→폭격기…美전략자산 릴레이 전개-한미 해병대, 1만3000명 투입 ‘역대급’ 상륙훈련△‘실리콘밸리 산파’ SVB 파산-美테크·헬스케어 44%가 고객…돈묶인 벤처·손실난 VC ‘연쇄붕괴’ 우려-위기 수습 나선 美정부 “예금보호 초과분 조기지급 검토”-美 4대은행 시총 520억달러 증발…비트코인 2만달러 붕괴△종합-“인수가격 적정선 넘었다”…‘승자의 저주’ 우려에 ‘쩐의 전쟁’ 끝내-또 나온 소비쿠폰…전문가 “코세페 같은 할인행사가 더 효과적”-‘사상 최대’ 경상수지 적자 쇼크…“상반기 말에야 흑자 전환 가능”-정비 “전문적 잣대…과다 인상 예방” 건설 “고물가 반영안하면 타협 불가”△정치-측근 사망으로 거세지는 李 책임론…與 “또 남 탓” 공세속 비명계도 압박-與 최고위원에 첫 탈북민 출신…태영호가 선택받은 이유 ‘셋’-尹 “징용 해법은 공약 실천” 강조…日 ‘성의있는 호응’ 보일지 주목-선거제 개편 논의 속도내지만 여야, 최종 처리까지 ‘첩첩산중’△경제-日 반면교사…해안방벽 증축 등 54개 안전조치-소주·맥주값 뛸 때 와인값 뚝…“마트 할인 영향”-취약계층 ‘등유·LPG 난방비 지원’ 내달 7일까지 신청-‘수소발전 입찰시장’ 세계 첫 개설△금융-고금리 출혈경쟁 독 됐다…저축은행 수익성 빨간불-고정금리가 갑자기 변동으로?…농협 적금 5만좌 날벼락-‘대환대출 인프라’에 제2금융권 비상△글로벌-반대 0표…양회서 확인된 시진핑의 ‘절대권력’-“유럽산 핵심광물도 IRA 보조금”-이란-사우디 관계 복원 합의-美, 이르면 내달부터 대중 반도체 수출 더 옥죈다△산업-전자업계 사외이사 ‘화려한 진용’…경쟁력 UP-벌크선 뛰는데 컨테이너 바닥…따로 노는 해상운임, 왜-현대차 ‘내일을 위해’ 프로젝트, 美 이노베이션 어워즈 최종 후보 올라-‘유언장 존재 인지’ 놓고 논박 LG家, 75년 만에 상속 분쟁△ICT-“클라우드 시대에 맞게 체질 싹 바꿨다…시장 공략 본격화”-“막 오른 STO 시장…금융업 이해도가 성패 좌우”-차기 방통위원장에 김후곤 전 서울고검장 급부상-KT스카이라이프 윤정식 내정자 사의△중소기업-한샘 디지털 현대리바트 프리미엄 신세계까사 디자인-“女벤처생태플랫폼 구축해 판로·홍보 적극 도울 것”-국내 제조업 공장 증가세 둔화…매년 2%대 성장 그쳐-중기 기술보호 정책보험 가입 부담↓…보장 강화△소비자생활-쿠팡, 美 상무부와 맞손…“美 해외직구 판매자 모십니다”-편의점이 쏘아올린 ‘하이볼 전쟁’…‘짐빔’도 참전-소주도 ‘제로 슈거’ 돌풍…‘처음처럼 새로’ 술술 넘어가네-풀무원 식물성 간편식 美 입맛 사로잡았다△증권-美 은행파산, 中 소비회복…예측불허 증시-증시서도 IPO시장서도 봄바람 타는 바이오주-“전기차부품 개발 성과…해외 도약 가시화”-“코스닥 입성 발판, 자율차용 CCM장비 해외시장 선점”-상장사 147곳 중 83곳 회계 심사·감리 부실△부동산-모처럼 온기 돈 서울 아파트 거래…미국發 금리 불확실성이 ‘찬물’ 붓나-규제완화에 매수심리 반등…경매시장 봄기운 스멀-타워크레인 조종사, 고의로 작업지연·거부 땐 ‘면허정지’-사우나 있는 마포 새아파트…진입 기회△문화-국가대표 성악가들 ‘코믹 만담’ 모차르트도 ‘빵’ 터질걸-“대기업의 서점 진출 제한 풀어야”-‘예술이 세상을 바꿀 수 있을까’ 끝까지 놓지 않은 창작자의 고뇌△스포츠-체코 선수 즐길때…태극마크에 짓눌린 韓 선수-손흥민, 노팅엄 상대로 리그 6호 골…EPL 개인통산 99호골 작렬-“남은 한 계단 꼭 올라야죠”-국가대표 김민솔 아시아태평양 준우승△오피니언-[정치 프리즘]기시다 ‘한일관계 개선’ 홈런 날려야-[생생확대경]추락하는 한국 야구, 우물안 개구리 전락하나-떠나는 리커창…창업붐도 꺼지나△오피니언-[목멱칼럼]공공기관 수장을 뽑는 법-[데스크의 눈]바이오 창업과 ‘필부의 용기’-[기자수첩]SM 인수전이 남긴 것-[e갤러리]하석홍 ‘테오리아’△피플-“새로움 찾아 파격 실험…1020세대 트렌드 이끌었죠”-SK이노, 튀르키예 지진피해 지역에 구호물품 기부-롯데케미칼, 대전 지역아동센터에 쌀 기부-우정사업본부, 튀르키예 지진 구호품 운송 지원-‘검정고무신’ 이우영 작가 별세-바이올린계 대모 김남윤 교수 별세△사회-‘매력도시 서울’ 닻 올린 오세훈…유럽 금융·수변도시 벤치마킹 나선다-‘폐 손상에 임금은 쥐꼬리’…학교 조리실무사 구인난-경찰 ‘조폭과의 전쟁’ 선포-고물가에 한숨 느는 반려인-3년간 비대면진료 1379만명…복지부 “제도화 필요”
- 서울 빌딩 매매거래 역대 최저…0건 거래 자치구 '수두룩'
- [이데일리 김아름 기자] 서울시 상업업무용 빌딩 매매거래량이 2006년 국토교통부 부동산 실거래가 공개 이래 역대 최저치를 경신했다. 빅데이터와 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 2월 15일 다운로드 기준)를 기반으로 올해 1월 서울시 상업업무용 빌딩 매매거래 현황을 조사한 결과 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 48건으로 지난해 12월 94건 대비 48.9% 감소했다.◇거래금액 전월比 63% 하락이는 국토교통부가 실거래가 공개를 시작한 2006년 이후 가장 낮은 월 거래량을 기록한 것으로 계묘년 새해 첫 달부터 서울 상업·업무용 빌딩 매매 거래는 급감한 모습을 보였다. 권역별로는 CBD(중구, 종로구)로 12건을 기록하며 전월(38건) 대비 68.4%가량 떨어졌다. 이어 GBD(강남구, 서초구) 4건, YBD(영등포구, 마포구)는 2건 순으로 각각 지난해 12월 대비 -75%, -60% 하락한 것으로 나타났다.상업·업무용 빌딩 매매거래금액은 4802억원으로 2022년 12월(1조2968억원) 대비 63% 하락했다. CBD는 3329억원으로 전월(7423억원) 대비 55.2% 하락했으며 GBD 446억원, YBD 32억원으로 각각 -87.5%, -93.6% 감소했다. 지난해 1월 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래와 비교하면 올해 1월 하락세는 더욱 두드러진다. 매매 거래량은 2022년 1월 196건 대비 75.5%가량 크게 떨어졌으며, 거래금액 또한 2조5832억원에서 81.4% 급감한 수준이다.지난해 같은 기간과 비교해 매매 거래량과 거래금액이 가장 크게 하락한 권역은 YBD로 각 -90.5%, -97.4% 하락했으며 GBD는 각 -88.6%, -96.3% 감소했다. 다만, CBD는 올해 1월 중구 남대문로5가의 업무시설인 서울로타워가 3080억원에 매매돼 유일하게 지난해보다 매매거래금액이 91.8% 상승했다.◇종로구 매매 가장 많아…거래량 0건 자치구도 多자치구별로 살펴보면 1월 한 달간 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 모두 한자릿수 수준에 그쳤다. 거래량이 가장 많게 나타난 종로구도 8건에 그쳤으며 뒤이어 동작구 5건, 중구·성동구 4건, 용산구·서대문구·구로구·강남구 3건, 동대문구·노원구·은평구·영등포구 2건, 광진구·성북구·강북구·금천구·관악구·서초구·송파구 1건 순으로 나타났다.서울시 25개 자치구 중 중랑구·도봉구·마포구·양천구·강서구·강동구 6곳은 단 한 건의 거래도 이뤄지지 않았다. 매매거래금액은 4건의 거래가 이뤄진 중구가 3142억원으로 가장 컸으며 이어서 강남구 422억원, 종로구 186억원, 성동구 177억원, 동작구 160억원 순으로 확인됐다.정수민 부동산플래닛 대표는 “상업용 부동산 시장 불황에 따른 거래 하락세가 새해에도 이어지면서 올 1월 서울시 상업업무용 빌딩 거래량이 극심한 가뭄을 보였다”며 “지난달 한국은행이 기준 금리를 동결했음에도 은행권 금리는 계속 오르고 있는 만큼, 대출을 낀 상업용 부동산 투자를 고려한다면 자금 조달 비용이나 수익률 등을 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 접근해야한다”고 말했다.
- "고금리, 득이 됐죠"…한화리츠, 年배당률 6.85% 가능한 이유
- [이데일리 이은정 기자] “상장리츠 시장은 침체에서 벗어나고 있습니다. 고금리 국면에 시작해 힘들 것이란 시각이 많았지만, 자산 감정평가액이 눌리면서 오히려 득이 됐습니다. 싼 가격에 자산을 매입했고, 일부 대출을 변동금리로 설정해 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성은 증가할 전망입니다. 5개년 연 평균 목표 배당수익률은 6.85%입니다.”박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 2일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 한화리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 오는 27일 한화생명보험을 스폰서로 하는 오피스 리츠 ‘한화위탁관리부동산투자회사(이하 한화리츠)’ 상장을 목표한다고 밝혔다. 기관투자자 대상 수요예측은 3월 6~7일 진행되며, 일반투자자 대상 공모주 청약은 13~14일 실시된다. ◇ 여타 리츠·예금보다 수익성高…향후 금리 안정화 긍정적한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 네 곳을 보유하고 있다. 한화그룹의 장기 임차 계약 구조를 통해 공실 리스크를 최소화하고 안정적인 배당을 제공할 수 있도록 했다. 한화리츠 자산들은 한화그룹 계열사가 68.2%의 임차면적을 사용, 공공기관과 대기업 등이 31.8%으로 변동성이 낮다. 국내 오피스 리츠 중에서도 5개년 평균 연 환산 약 6.85%의 최상위권 배당수익률을 목표로 한다. 이는 앞으로 임대료 수준과 금리 가정을 반영한 수치다. 유가증권시장에 상장된 유사 자산 편입 리츠와 스폰서 리츠의 2021~2022년 연 환산 배당수익률은 3.6~6.0% 수준으로 이를 상회한다. 4·10월 연 2회 반기 배당이다. 3월 공모 이후 배당기준일인 4월 말까지 단기 보유해도 반기배당금 전액을 받을 수 있다.박 본부장은 “물가지수에 따라 임대료가 올라가고, 금리 안정화 시 이자가 하향 안정화되면 이자 비용이 감소해 배당수익률이 증가하게 된다”며 “다른 리츠와 달리 전체 대출금 만기 일정을 균등하게 분산해 금리 변동 리스크를 줄였다”고 설명했다. 이어 “소비자물가 인상률과 금리 인상 전망을 보수적으로 전망해 반영한 목표치”라고 했다.한화리츠는 시장 금리가 급격하게 올라간 상황에서 보다 싼 가격으로 자산을 매입했다. 이에 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성이 증가할 수 있을 걸로 내다봤다. 투자 대비 수익률(Cap Rate)을 보면 한화손해보험 여의도 사옥은 4.9%, 4곳의 한화생명보험 사옥 평균은 6.6%로 권역 대비 1.4~1.5배 높은 수준이다.박 본부장은 “지난해 하반기 각국 긴축정책이 예고된 상황에서 예금 5% 등을 뛰어넘는 상대적으로 높은 수익률을 추구하면서도 투자자 안정성도 보장하려고 했다”고 했다.◇ 63빌딩 등 추가 편입…오피스 공실률↓ 임대료↑한화리츠는 향후 그룹사 핵심 오피스를 추가 편입할 예정이다. 올해에는 한화손해보험 신설동사옥과 한화손해보험 서소문사옥, 내년에는 한화금융센터 서초, 2025~2026년에는 한화금융센터 63 등 편입을 예상했다. 한화리츠는 이들 4개 자산에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있다. 총 추정 자산 가치는 약 2조5000억원 수준으로 국내 1위 초대형 리츠로 덩치를 키우겠단 목표다.박 본부장은 “중형자산을 우선 편입하는 게 기존 주주들에게 유리할 것으로 봤고, 금리 안정화 국면에 핵심 자산 위주로 확대하려고 한다”며 “오피스는 수요 측면에서 가장 안정적이고 범용성이 있는 섹터로, 상장 리츠에 투자하는 개인 투자자들이 보다 쉽게 판단할 수 있다고 본 것”이라고 말했다. 그러면서 “이달 한화리츠 상장이 성공적으로 마무리되면 대출금 차익금 조달을 통해 신용등급을 작업하려고 한다”며 “여러 지수 편입을 통해 한화리츠 수급을 키우려면 규모가 성장해야 하고 우선매수협상권 대상 자산들에 대한 협의, 시장에서 포착할 수 있는 매입 작업을 진행해 연내 가시적 성과를 낼 것”이라고 덧붙였다.오피스 공실률은 낮아지고, 임대료는 올라가는 추세라고도 짚었다. 박 본부장은 “기업 오피스 임차 수요가 늘고, 제한적인 오피스 공급으로 공실률은 안정적으로 하향 안정화되고 있다”며 “인플레이션 국면 건설자재 비용, 인건비 등에 상권 활성화 기대감이 맞물리며 임대료 상승 압력은 높아지고 있다”고 했다.◇ 스폰서 리츠 우려에 이사회 투명성 강화스폰서 리츠인 만큼 지분이 많은 스폰서 이익 중심의 의사결정이 이뤄질 수 있다는 시장의 우려를 감안해 이사회 책임 경영이 가능하도록 했다. 기존 자산관리회사(AMC) 중심 의사결정체계에서 탈피해 한화 계열사 추천 이사 2명, 계열사가 아닌 프리IPO 기관에서 1명씩 추천, 중립적 감독이사 회계사 1명을 뒀고 지난 2월 선임을 완료했다. 박 본부장은 “정관변경, 자산의 매입·매각, 자산관리 위탁계약 변경 등 상대적으로 중요한 사안에 대해선 이사회 특별 결의를 한다”며 “비계열 추천 이사 2명이 연대해 반대하면 이사회 통과가 어렵다”고 말했다.한화리츠의 총 공모 주식 수는 2320만주로 단일 공모가 5000원이 적용된다. 이번 공모를 통해 약 1160억원을 조달할 계획이다. 브릿지론 상환에 1110억원을, 나머지 50억원은 공모 상장 비용에 충당하는 용도로 활용할 계획이다. 프리IPO로 미래에셋맵스리츠플러스가 12.5%, 코람코주택도시기금이 8.5%의 지분을 보유하고 있다. 보호예수 기간은 1년이다.
- [마켓인]삼성FN리츠, 공모절차 본격 돌입…4월 코스피 상장
- [이데일리 양지윤 기자] 삼성FN리츠는 지난 10일 금융위원회에 제출한 증권신고서의 효력이 발생해 본격적인 공모 절차에 돌입했다고 27일 밝혔다.대치타워 전경.(사진=삼성FN리츠 제공)삼성FN리츠는 삼성그룹 최초의 공모상장 리츠(REITs)다. 이번 상장을 통해 총 1189억원을 조달할 계획이다. 공모가는 5000원, 공모 주식수는 2378만주다. 삼성FN리츠는 지난 26일 효력발생을 시작으로 수요예측을 3월 20~21일(2일간), 청약을 27~28일(2일간) 진행한다. 이후 유가증권시장에 4월 중으로 상장한다. 공동 대표 주관사는 삼성증권과 한국투자증권이다. 공동 주관사는 NH투자증권과 KB증권이다.삼성FN리츠는 삼성금융네트웍스의 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권)가 참여한 영속형 리츠다. 국내 핵심업무지구에 위치한 우량 오피스 자산 ‘대치타워’와 ‘에스원빌딩’을 기초자산으로 하는 코어 자산 포트폴리오를 구축했다.‘대치타워’는 강남권 업무지구(이하 GBD) 내에서도 핵심업무지구인 테헤란로에 위치한 연면적 4만5191.76㎡(13,671평) 규모의 우량 오피스 자산이다. 국내 1위 생명보험사인 삼성생명보험가 주요 임차인으로 약 65%를 사용하고 있다.현재 임대율이 99.1%이기에 안정적인 임대 수입이 기대된다. 대치타워는 테헤란로에 인접한 120여개 오피스 자산 중 기준층 면적 기준 8위로 큰 자산이다. 신용도가 높은 우량 임차인이 많은 공간을 임차해 사용하기에 적합한 자산이기에 임차 안정성이 높은 자산으로 손꼽힌다. 특히 GBC(글로벌비즈니스센터), 영동대로 복합환승센터(GTX A/C, 위례신사선 등), 국제교류복합지구 등 대규모 개발 호재가 집중된 삼성동 인근에 위치해 임대료 및 자산가치 상승이 기대된다.‘에스원빌딩’은 서울 도심업무지구(이하, CBD)에 위치한 자산으로, 연면적 2만7611.5㎡(8352평) 규모의 A급 오피스다. 삼성그룹계열의 국내 1위 보안솔루션 기업 ‘에스원’이 준공 이후 21년간 100% 임차해 사용하고 있어 안정적인 임대 수입이 기대되는 우량 자산이다. CBD에 위치해 있어 GBD, YBD(여의도 업무지구) 및 기타 업무지구로부터 높은 접근성을 보유하고 있다. 해당 자산 인근에는 삼성본관빌딩, 삼성생명 서소문빌딩 등 삼성계열사 연관 자산들이 삼성 클러스터를 형성하고 있다. 남대문 권역 개발과 서울역 북부역세권 개발의 영향을 모두 받을 수 있는 곳에 위치하고 있어 향후 자산가치 상승 및 임차 수요 확대가 예상된다.삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1, 4, 7, 10월 결산 기준 분기 배당을 실시할 계획이다. 보유하고 있는 우량자산의 안정성을 기반으로 평균 5.6%(연 환산 기준, 초기 3년 예상 평균 수익률)의 배당을 통해 정기적이고 안정적인 현금흐름을 제공할 방침이다.상장 후 삼성FN리츠는 삼성생명 및 삼성화재가 보유한 우량 자산에 대한 우선 매수 협상권을 활용해 우량 자산을 편입하고, 국내외 주요 권역의 신규 자산을 추가로 편입해 대형다물 리츠로 성장한다는 구상이다. 삼성FN리츠 관계자는 “삼성금융네트웍스가 직접 참여하고 운용하는 리츠로 차별화된 신뢰성과 안정성, 수익성을 보유하고 있다”며 “상장 이후 우량 자산을 지속적으로 편입하고, 운용 경험 및 역량을 총동원해 삼성FN리츠를 국내 대표 리츠로 성장시킬 것”이라고 말했다.
- JLL, 강남 헤리츠타워 매각주관사로 선정
- [이데일리 김성수 기자]글로벌 종합 부동산 서비스회사인 존스랑라살(JLL)이 서울 강남 헤리츠타워 매각주관사로 선정됐다.JLL은 제이앤컴퍼니로부터 서울시 강남구 논현동 215번지 외 2필지 소재의 토지 및 지상 건물 헤리츠타워에 대한 독점 매각 자문사로 선정됐다고 23일 밝혔다. 강남 헤리츠타워 (자료=JLL)JLL은 투자자, 사옥 수요자, 법인 등 대상으로 투자 안내서 발송을 시작하면서 본격적인 마케팅 및 매각 활동에 돌입했다.매각 대상인 헤리츠 타워는 논현로 대로변 코너에 입지한 대지면적 1632.9㎡(494.0평), 연면적 9517.96㎡(2879.2평), 지하 4층~지상 7층, 옥탑 1층 규모 자산이다. 현재 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 업무시설 등 다양한 용도로 사용되고 있다.헤리츠타워는 기준층 층고가 5~5.9m로 공간 활용도 및 개방감이 높아 다양한 업무 공간 연출이 가능하다. 지하 1층은 경사지를 활용해서 지상층과 같은 가시성과 외부 접근성을 갖추고 있다. 총 172대 주차가 가능하다. 입주사 대상으로 필요 주차 공간 외에 여유 주차 공간을 활용한 수익 창출이 가능하다. 옥상 조경과 건물 외부에 조성된 공개공지는 건물 내 상주 인원들에게 휴식공간을 제공한다. 헤리츠타워는 지난 2010년 제5회 강남구 아름다운 건축물로 선정됐다.강남 권역은 3분기 연속 공실률 0%대를 기록했다. 건물 연면적당 매매단가 역시 매 분기 최고가를 기록하고 있다. 부동산업계 관계자들은 이번 헤리츠타워의 매각금액을 건물 연면적 3.3㎡(평)당 4000만원 초반 수준으로 예상하고 있다. 김명식 JLL 부동산투자자산 자문 본부장은 “이 자산은 중대형 사옥으로 활용하거나 리모델링 후 신규 임차인으로 재구성하는 등 다양한 밸류애드 전략(자산의 가치를 높이는 전략) 구상이 가능하다”며 “강남 역세권 입지를 보유한 희소성 높은 자산으로 영상 제작을 위한 스튜디오가 필요한 컨텐츠 제작업체 및 엔터 관련사 사옥으로 추천한다”고 말했다. JLL 코리아는 최근 강남 권역 및 인근 판교 권역에서 매각 자문을 맡았다. 클래시스타워, 판교 알파리움타워, 판교 GB I·II 타워, 메이플타워, 두산건설 사옥, 삼성생명 삼성동 빌딩, 휠라코리아 서초동 사옥, 강남 N타워, 현대해상 사옥이 대표적인 매각 거래로 꼽힌다.
- 작년 서울시 빌딩 거래량, 17년來 최악의 하락폭…평당가격은↑
- [이데일리 김아름 기자] 지난해 상업업무용 빌딩 매매거래량이 2006년 이래 17년 만에 가장 큰 하락폭을 보인 것으로 나타났다.빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 1월 17일 기준)를 기반으로 분석한 2022년 서울시 상업업무용 빌딩 매매거래 현황을 21일 발표했다. 해당 자료에 따르면 서울시 빌딩 매매시장은 지난 1년 간 극심한 거래 절벽에 빠지며 사상 최대 하락폭을 기록한 것으로 나타났다. ◇서울시 빌딩 매매거래량 40% 이상 ‘뚝’2022년 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 2205건으로, 2021년 3925건 대비 43.8% 감소했다. 이는 국토교통부가 실거래가를 공개하기 시작한 2006년 이후 사상 가장 큰 하락률을 기록한 것으로, 지난해 상업용 부동산 시장에 불어 닥친 최악의 거래 한파를 실감케 했다. 가장 많은 거래가 이뤄졌던 2016년(4327건) 이후 2017년(3312건)에도 매매거래량이 23.5%로 떨어진 기록은 있으나, 지난해처럼 40% 넘게 하락한 모습은 처음이다. 2022년 한 해 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래금액도 직전 년도 대비 32% 하락한 23.9조원으로 나타났다. 2022년 유례없던 기준금리 일곱 차례 인상에 서울시 빌딩 매매거래도 직격탄을 맞은 것으로 풀이된다.◇여의도·마포 거래량 1년새 절반권역별로 살펴보면 서울시 주요 권역의 거래가 모두 큰 폭으로 하락했다. 1년새 상업·업무용 빌딩 매매거래량이 가장 크게 감소한 권역은 YBD(영등포구, 마포구)로 거래량이 반토막 수준으로 줄어들었다. YBD는 지난해 총 246건의 거래가 이뤄지며 2021년(507건) 대비 51.5% 감소했다. 뒤이어 GBD(강남구, 서초구) -43%, CBD(중구, 종로구) -39.9%로 나타났다. 매매 거래금액은 GBD(31.2%), CBD(26.3%), YBD(25%) 순으로 하락세를 보였다.2021년 거래 강세를 보였던 마포구, 용산구, 종로구는 지난해 거래량이 재작년 대비 50~60%가량 급감했다. 마포구 -57.8%, 용산구 -52.3%, 종로구 -50% 거래가 폭락하며 지난해 상업용 부동산 시장이 침체했음을 나타냈다. 특히, 구로구는 지난 한 해 동안 27건의 거래가 이뤄지면서 2021년 대비 -71.6%로 가장 크게 감소했다. 한편 이러한 거래 감소세 속에서도 금천구는 2022년 44건의 거래가 이뤄지면서 2021년 대비 37.5% 상승하며 홀로 증가세를 보인 유일한 자치구로 나타났다.◇거래 줄었지만 평당가격은↑2022년 서울시 상업·업무용 빌딩 토지평당가격(건물가격 포함)은 연평균 8812만원/3.3㎡으로 2021년 대비 12% 증가했다. 권역별로는 GBD 1억4929만원/3.3㎡, CBD 1억827만원/3.3㎡, YBD 7360만원 /3.3㎡ 순이며, 재작년 대비 각각 12.3%, 20.4%, 3.8% 상승했다.부동산플래닛 정수민 대표는 “지난해 1월부터 계속된 기준 금리 인상으로 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래 시장도 직격탄을 맞으며 역대 가장 큰 거래량 하락폭을 찍었다”며 “금리 상승은 부동산 개발이나 투자를 위해 필요한 자금 조달 비용 증대와 수익률 하락으로 인한 부동산 가치 하락을 초래할 가능성이 매우 높으므로 투자 대상 물건의 임대수익률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 투자 전략이 필요하다”고 말했다.한편 부동산플래닛은 탐색 플러스 멤버십 회원을 대상으로 부동산플래닛 모바일 앱과 공식 홈페이지를 통해 부동산 유형별 거래특성과 정보를 파악할 수 있는 마켓 리포트를 제공 중이다.
- 시티코어가 품은 중앙일보 빌딩, 재개발 '박차'…바로 옆 동화빌딩은
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 시티코어가 인수한 서울 중구 서소문동 ‘중앙일보 빌딩’이 사업시행계획인가를 받아 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 바로 옆 동화빌딩이 포함된 서소문구역 제10지구도 사업시행인가를 받은 만큼 시티코어가 이 건물까지 매입하면 연계 개발할 수 있다.다만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달이 쉽지 않아서 시티코어가 동화빌딩 인수를 재도전하기 쉽지 않을 것이라는 의견도 나온다. 이 경우 두 건물을 함께 개발하려던 계획에 수정이 불가피할 것으로 보인다. ◇ 중앙일보 빌딩, 사업시행인가 받아…20층 오피스로 탈바꿈15일 중구청 및 부동산업계에 따르면 중구청은 지난 8일 중앙일보 빌딩이 있는 서울 중구 서소문구역 제11·12지구 도시정비형 재개발사업에 대한 사업시행계획인가를 냈다. 사업시행계획이란 정비사업을 위한 포괄적·구체적인 계획(마스터플랜)을 말한다. 토지이용계획, 건축물 높이 및 용적률에 대한 건축계획, 정비기반시설 등 설치계획, 이주대책 등을 담고 있다. 사업시행계획은 관할 행정청의 인가로 그 효력이 발생한다.(자료=서울시, 중구청)이번 인가로 중앙일보가 있는 서울 중구 서소문동 58-9번지 일대는 지하 7층~지상 20층, 높이 89.9m, 연면적 11만9139.07㎡(약 3만6100평 이상) 규모 업무시설로 탈바꿈한다. 지하 2층~지상 2층 저층부에는 가로활성화를 위한 판매시설, 3층에는 약 900㎡ 규모의 벤처기업 및 벤처기업직접시설을 조성한다.정비사업 시행기간은 사업시행계획인가일(2023년 2월 8일)로부터 6년이다. 오는 2029년 2월 7일까지로 해석된다. 건물 매매로 사업시행자가 바뀌거나, 사업시행자가 사업 기간이 더 필요하다고 판단하면 구청에 변경인가를 신청할 수 있다.사업시행자는 시빅센터피에프브이다. 시빅센터피에프브이의 지배회사(대주주)는 지난 2021년 말 기준 지분 51.30%를 보유한 시티코어디엠씨다. 또한 시티코어디엠씨를 100% 지배하는 회사가 시티코어다.서소문구역 제11·12지구는 앞으로 관리처분계획인가를 거치면 착공할 수 있게 된다. 이처럼 중앙일보 재개발이 진전을 보임에 따라 시티코어가 바로 옆 동화빌딩 인수를 다시 시도할지 주목된다. 애초 시티코어는 중앙일보·동화빌딩 건물을 같이 인수해서 연계 개발하려 했었다. 동화빌딩이 포함된 서소문구역 제10지구도 작년 9월 19일 사업시행계획인가를 받은 만큼 인허가 절차가 상당부분 진행된 상태였다. 동화빌딩의 새 인수자는 소유권 이전이 끝난 후 건물을 후 지하 7층~지상 19층 오피스로 다시 지을 수 있다. 서울시가 작년 1월 20일 발표한 ‘서소문 도시정비형 재개발구역 제11·12지구 정비계획(안) 도시계획위원회’ 결과를 보면 “원활한 보행환경 조성을 위해 인근 동화빌딩(서소문 제10지구) 및 삼성생명 서소문빌딩(서울역-서대문 1·2구역 제1지구) 재개발 계획과 연계해서 십자형태의 공공보행통로를 조성할 계획”이라고 적혀 있다.동화빌딩 (사진=네이버맵 캡처)◇ 시티코어, 인근 동화빌딩 사려 했지만…마스턴과 계약 종료하지만 시티코어 컨소시엄이 마스턴투자운용과 맺은 양해각서(MOU)가 파기되면서 동화빌딩 매매는 ‘원점’으로 돌아갔다. 시티코어가 매매대금을 2800억원에서 더 낮춰줄 것을 마스턴투자운용에 요청했지만, 마스턴투자운용이 이를 거부했다는 후문이다.시티코어 컨소시엄은 시티코어와 삼성SRA자산운용(투자 비히클 제공), NH투자증권(자금조달), CJ대한통운(시공), KT에스테이트(자산관리) 등으로 구성돼 있다. 양측 계약이 파기되자 이지스자산운용, JB자산운용 등 다수 운용사들은 해당 건물을 인수할지를 검토했다. 다만 시티코어가 빌딩 개발에 특화한 부동산 디벨로퍼인 만큼 다른 운용사들보다 동화빌딩·중앙일보 빌딩 연계개발에 강점을 가질 수 있다.시티코어는 종로구에 있는 주요 건물들을 개발한 이력이 있다. △센트로폴리스 자체개발(공평구역 제1·2·4 지구 도시환경정비사업) △포시즌스호텔 서울 개발대행(세종로구역 제2지구 도시환경정비사업) △디타워 돈의문 지분투자(돈의문3구역 도시환경정비사업) 등이다. 다만 부동산PF 자금조달이 쉽지 않아서 시티코어가 동화빌딩 인수를 재도전하기 쉽지 않을 것이라는 의견도 있다. 부동산PF 대출금리가 두자릿수에 이르러 자금조달 부담이 높아서다. 상업용부동산 매입비용 대비 수익률을 나타내는 캡레이트가 대출금리를 밑돌아 ‘역마진’이 발생하는 상황이다. 업계 관계자는 “본PF를 제공하는 금융회사들이 최저 12~13% 수준의 높은 금리를 요구한다”며 “금융비용에다 오른 공사비까지 고려하면 이전보다 부동산개발로 수익을 내기가 쉽지 않다”고 말했다.이 경우 두 건물을 함께 개발하려던 계획에 수정이 불가피하다. 마스턴투자운용은 시티코어와의 MOU가 파기된 후 다른 인수자와 매매 절차를 진행하지 않은 것으로 전해졌다. 업계에서는 한동안 동화빌딩이 매물로 나오기 어려울 것이라고 전망했다.금융투자업계 관계자는 “매수자와 거래가 틀어진 매물이 다시 시장에 나오면 상대적으로 매력도가 떨어져 보일 수도 있다”며 “올 하반기 금리인하로 부동산 거래환경이 나아질 것으로 기대되는 만큼 마스턴투자운용이 미리 새 인수자를 찾으려 하지 않을 수도 있다”고 말했다.
- 매각 파투 난 서소문 동화빌딩…운용사 여럿 군침
- [이데일리 김성수 기자] 마스턴투자운용과 시티코어 컨소시엄의 동화빌딩 매매계약이 파기되자 다수 운용사들이 해당 건에 군침을 흘리고 있다.다만 새로운 인수자와 거래가 순조롭게 마무리될지는 미지수다. 고금리에 부동산경기 ‘빙하기’가 이어져 매도자와 매수자 간 적정가격을 찾기 어려워서다. 종전 우선협상대상자(우협)인 시티코어 컨소시엄이 인근 중앙일보 빌딩과 연계개발하기 위해 재도전할 가능성도 있다.동화빌딩 (사진=네이버맵 캡처)◇ 이지스·JB자산운용 등, 동화빌딩 인수 검토…거래성사 ‘미지수’7일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용, JB자산운용을 포함한 다수 운용사들은 동화빌딩 인수 여부를 검토 중이다. 앞서 시티코어 컨소시엄이 작년 10월 매매대금 2800억원에 동화빌딩 인수 우협으로 선정됐지만, 마스턴투자운용과 맺었던 양해각서(MOU) 조건을 기간 내 이행하지 않아서 계약이 종료됐다.MOU는 정식 계약을 체결하기 전에 합의했던 내용을 기록한 문서다. 법적 구속력은 없지만 반드시 들어가야 하는 조항과 선택조항들이 있고 작성내용에 따라 법적 구속력도 가질 수 있다.시티코어 컨소시엄은 부동산 디벨로퍼인 시티코어와 삼성SRA자산운용(투자 비히클 제공), NH투자증권(자금조달), CJ대한통운(시공), KT에스테이트(자산관리) 등으로 구성돼 있다.그러나 다른 운용사가 우협으로 선정돼도 최종 매매가 잘 마무리(딜 클로징)될지는 미지수다. 고금리에 부동산 매수심리가 차갑게 얼어붙어 매도자와 매수자 모두 만족하는 적정가격을 찾기 쉽지 않아서다.통상 부동산거래의 잠재 인수자들은 매도자에 우협 지위를 요구하고, 매도자는 그 대가로 이행보증금 지불을 요구한다. 우협 지위를 얻은 인수자는 해당 매물에 대한 독점적 협상권을 얻었기 때문에 금융기관에서 대출을 받기가 좀 더 수월해진다. 그러나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리가 두자릿수에 이르러 자금조달 부담이 높다는 게 업계 얘기다. 업계 관계자는 “본PF를 제공하는 금융회사들이 최저 12~13% 수준의 높은 금리를 요구한다”며 “금융비용에다 오른 공사비까지 고려하면 이전보다 부동산개발로 수익을 내기가 쉽지 않다”고 말했다.이에 따라 매도자-매수자 간 의견이 팽팽하게 맞서 거래가 틀어지는 경우가 많다. 여의도 국제금융센터(IFC), 화이자빌딩 등 대형 오피스빌딩 매각이 연달아 실패한 데는 이런 배경이 작용한다. 한 금융투자업계 관계자는 “현재 국내 오피스시장은 매도자들이 가격을 10% 조정해도 매수자들이 15% 인하를 요구해 거래가 성사되지 않는 분위기”라며 “글로벌 상업용부동산 시장에서는 양측이 만족하는 적정가격을 찾기 쉽지 않아 ‘프라이스 디스커버리(price discovery)’라는 표현이 생겼다”고 말했다.◇ ‘중앙일보 연계개발’ 시티코어 재도전할까…매물로 안 나올 듯기존 동화빌딩 우협이었던 시티코어 컨소시엄이 인수를 재도전할 가능성도 있을 것으로 관측된다. 시티코어가 동화빌딩 인수를 완전히 포기할 경우 바로 옆의 옛 중앙일보 빌딩(J빌딩, M빌딩)과 연계해서 개발하려던 계획에 수정이 불가피해서다.동화빌딩이 있는 서울 중구 서소문동 58-7번지 일대는 서소문구역 제10지구며, 옛 중앙일보 빌딩이 있는 58-9번지는 서소문구역 제11·12지구다. 시티코어는 서소문구역 제11·12지구를 통합개발해서 프라임 오피스를 세울 계획이다. 프라임 오피스란 연면적 3만3000㎡(1만평 이상)인 오피스를 말한다.서소문구역 제11·12지구 정비계획 변경(안) 조감도 (자료=서울시)서울시가 작년 2월 고시한 ‘서소문 도시정비형 재개발구역 제11·12지구 정비계획 결정(변경) 및 지형도면’을 보면 서소문구역 11-1, 11-2, 12-1, 12-2지구가 통합 개발된다. 이곳에는 용적률 999% 이하를 적용해 지하 7층~지상 20층, 연면적 12만2000㎡ 규모의 업무·판매시설이 들어선다. 이 중 지하 2층~지상 2층 저층부에는 가로활성화를 위한 판매시설, 3층에는 약 900㎡ 규모의 벤처기업 및 벤처기업직접시설을 조성한다.또한 인근 동화빌딩(서소문 제10지구) 및 삼성생명 서소문빌딩(서울역-서대문 1·2구역 제1지구) 재개발 계획과 연계해서 십자형태의 공공보행통로를 조성할 계획이다. 제11·12지구 사업시행자는 시빅센터피에프브이다. 시빅센터피에프브이는 지난 2021년 말 기준 시티코어디엠씨가 지분 51.30%를 보유한 회사다. 또한 시티코어디엠씨를 100% 지배하는 회사가 시티코어다. 시빅센터피에프브이는 이달 중구청으로부터 서소문구역 제11·12지구 개발 관련 사업시행계획인가를 받을 예정이다. 서소문 도시정비형 재개발구역 제11·12지구 정비계획 결정(변경)도 (자료=서울시)동화빌딩은 이미 작년 9월 중구청에서 사업시행계획인가를 받았다. 새 인수자는 소유권 이전이 끝나면 철거 후 지하 7층~지상 19층 오피스로 지을 수 있다. 저층부에는 커피숍, 리테일이 입주한다. 현재 건물 임차인은 대부분 퇴거한 상태다.시티코어는 빌딩 개발에 특화한 부동산 디벨로퍼인 만큼 다른 운용사들보다 동화빌딩·중앙일보 빌딩 연계개발에 강점을 가질 수 있다. 시티코어의 주요 사업은 △종로구 센트로폴리스 자체개발(공평구역 제1·2·4 지구 도시환경정비사업) △종로구 포시즌스호텔 서울 개발대행(세종로구역 제2지구 도시환경정비사업) △종로구 디타워 돈의문 지분투자(돈의문3구역 도시환경정비사업) 등이다. 이밖에 한국프레스센터 재개발사업 개발대행(광장조성 공사 PM 포함)도 맡고 있다. 또한 동화빌딩이 다시 매물로 나올 경우 시장에서 인기 없는 것처럼 비칠 수 있다는 문제도 있다. 이에 업계에서는 한동안 거래가 진행되지 않을 것이라는 의견도 나온다.금융투자업계 관계자는 “매수자와 거래가 틀어진 매물이 다시 시장에 나오면 상대적으로 매력도가 떨어져 보일 수도 있다”며 “올 하반기 금리인하로 부동산 거래환경이 나아질 것으로 기대되는 만큼 마스턴투자운용이 미리 새 인수자를 찾으려 하지 않을 수도 있다”고 말했다.
- “집·한우·음악·그림 쪼개 팝니다”…STO 르네상스 열린다
- [이데일리 최훈길 김보겸 이용성 기자] “코인보다 안전하고, 주식·부동산보다 새롭다.” ‘토큰 증권(STO·Security Token Offering)’이 여의도 증권가의 관심 키워드로 부상하고 있다. 메타버스·대체불가능토큰(NFT) 열풍에 이어 STO 르네상스가 열릴 것이란 기대감에서다. 정부까지 팔을 걷어붙였다. 금융위원회가 5일 “자본시장 경제혁신”이라며 STO 가이드라인을 공개하자, 시장에서는 “STO 르네상스가 열린다”며 들썩이는 분위기다. STO가 이렇게 급부상하는 배경은 무엇 때문일까. [이데일리 김일환 기자]◇모두 투자·안심 투자·쉬운 투자이유를 뜯어보면 STO는 이른바 ‘모두 투자’여서다. 박재현 람다256 대표는 “STO가 주식·부동산보다 새롭고 혁신적인 것은 앞으로 선보일 STO 대상이 무궁무진하기 때문”이라고 설명했다. 람다256은 국내 최대 가상자산거래소인 두나무의 자회사로 신한투자증권과 STO 관련 블록체인 네트워크 설계를 추진 중이다. STO는 블록체인 기술 기반으로 토큰(가상자산) 형태의 증권을 발행하는 것이다. 실물자산을 기반으로 소액의 ‘조각투자’를 할 수 있는 게 장점이다. 예를 들어 여러 투자자들이 소액의 투자금을 모아 100억원대 빌딩을 함께 살 수 있다. 이어 임대료 수익을 나눠서 분기당 5%대 이상 배당을 받을 수 있다. 1년 뒤에는 빌딩을 매각해 시세 차익을 나눠 가질 수 있다. 부동산뿐 아니다. 여러 투자자들이 고가의 미술품을 공동 구매한 뒤 경매를 통해 다시 팔아 수익을 나눠 가질 수 있다. 대중음악 저작권 지분에 투자한 뒤 구매가 대비 연 8%대 수익률로 저작권료를 받을 수도 있다. 송아지에 지분 투자를 한 뒤 경매로 소가 판매되면 수익을 나눠갖는 투자도 가능하다. 물론 지금도 카사, 뮤직카우, 뱅카우 등에서 이같은 서비스는 가능하다. 하지만 현재는 특례(규제 샌드박스)를 통해 일부 한정된 품목에 일시적으로만 허용해준 것이다. 김세희 유진투자증권 연구원은 “STO 전면 허용의 의미는 모든 자산을 쪼개 토큰화할 수 있다는 뜻”이라며 “블록체인 기술을 이용해 저작권, 특허 라이선스, 지식재산권 등 무형자산부터 명품 등 소비재까지 모든 실물자산을 STO로 자산화할 수 있다”고 설명했다. STO가 ‘안심 투자’인 점도 매력 포인트다. STO는 코인 거래처럼 블록체인 기술을 기반으로 하고 있지만, 코인보다 안정적인 투자가 가능하다. 가상자산이 아닌 부동산 등 실물 기반 투자여서 상대적으로 변동성이 적기 때문이다. 앞으로 한국예탁결제원이 등록심사·총량관리 등 토큰 증권 발행을, 증권사가 계좌관리·거래중개 등 유통을, 한국거래소가 상장 심사 등을 각각 맡을 예정이다. 이수영 금융위 자본시장 과장은 “일반 코인은 거래 중단이 되면 가치가 0원이 되지만 실물 기반 STO는 그렇지 않다”며 “미국에서처럼 채권을 쪼개서 파는 등 분산원장(블록체인) 기술을 통해 여러 시장 참여자가 법적으로 보장된 안정적인 거래를 할 수 있다”고 설명했다. 손병두 한국거래소 이사장은 지난달 31일 기자간담회에서 “정부 당국에서 증권성이 있다고 판별한 것만 거래소 상장 대상이 될 것”이라며 “증권사들이 일반 증권 상품과 똑같이 상장 절차를 밟게 된다”고 설명했다. 앞서 김소영 금융위원회 부위원장은 STO 정책을 발표하면서 “투자자의 재산권도 견고하게 보호하겠다”고 약속했다. 서울 여의도 증권가. (사진=노진환 기자)◇“STO 허용, 새로운 자금 유입 신호탄”STO가 ‘쉬운 투자’인 점도 장점이다. 언제 어디서든 온라인에서 세뱃돈·용돈 등으로 쪼개기 소액 투자를 손쉽게 할 수 있다. 이를 위해 주식처럼 모바일 홈트레이딩시스템(HTS·Home Trading System) 구축도 검토 중이다. 김갑래 자본시장연구원 선임연구위원은 “STO는 블록체인 기반이어서 거래 비용 절감, 24시간 시장 거래, 자금 조달의 효율성, 글로벌 투자가 가능하다는 점이 장점”이라고 설명했다. 특히 최근 들어 STO가 주목받는 것은 금융산업을 키우겠다는 정부의 의지가 강해서다. 정부는 지난해 5월 ‘디지털 자산 인프라 및 규율체계 구축’ 국정과제를 확정한 뒤 1년도 채 안 돼 이번에 STO 전면 허용 방침을 밝혔다. 김주현 금융위원장은 지난달 19일 브리핑에서 “시대 변화를 선도해 나갈 수 있도록 명확한 방향성을 가지고 각 단계는 적극적이고 속도감 있게 추진해 나갈 것”이라고 예고했다. 시장에서는 STO 전면 허용으로 새로운 시장이 열리고, 투자 활성화가 될지 주시하고 있다. 보스턴컨설팅그룹(BCG)과 유진투자증권에 따르면, 글로벌 토큰 시장이 지난해 3100억달러(382조원)에서 5년 뒤인 2027년에 7조6000억달러(9378조원)로 급성장할 것으로 전망했다. 증권사와 STO를 논의 중인 블록체인 업계 관계자는 “기업 인수 등 STO 플랫폼 선점 경쟁이 치열해질 것”이라며 “올해 상반기에 STO 관련 법안 처리가 늦어질 경우엔 서비스 차질이 우려된다”고 말했다. 애널리스트 출신 인플루언서인 이효석 업라이즈 이사는 “30년 넘게 유지돼 온 외국인 투자자 등록제도 폐지와 함께 STO 허용 소식이 발표된 것은 제도를 바꿔서라도 새로운 돈이 들어오게 하겠다는 정부의 의지 표명”이라며 “판을 변화시키겠다는 정부 의지가 강해 법안 처리, 시장 변화를 주목해서 봐야 할 것”이라고 기대했다.
- 소액으로도 원룸부지 투자로 임대수익 얻기[대박땅꾼의 땅스토리]
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 재테크의 트렌드는 비교적 안정적인 토지 부지나 고정 수익이 나오는 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 다세대주택 이나 소형빌딩을 지어서 임대수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부지를 알아봐 달라고 의뢰하는 사람들도 꽤 많이 늘었다. 그 중에서도 사람들이 가장 많이 찾는 것이 바로 원룸 같은 주택을 지을 수 있는 땅이다. 원룸 수요가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 증가하고 있기 때문이다. 또 은퇴 이후의 노년층은 자신의 재산을 원룸 임대사업에 투자해 고정수익을 얻으려는 욕구가 강하다. 하지만 수도권의 원룸부지는 땅 값이 기본적으로 비싸기 때문에 소액투자가 쉽지 않다.사진=연합뉴스◇넉넉하지 않은 자금으로도 투자…신도시나 지방 산업 단지 인근 그래도 넉넉하지 않은 자금으로도 투자할 수 있는 방법이 있다. 지방에서 새롭게 떠오르는 신도시나 산업단지를 눈여겨보는 것이다. 산업단지 근처의 원룸은 근로자들의 주거공간으로 활용되는 경우가 많다. 이런 지방의 산업 단지 인근이라면 수도권에서는 상상도 하지 못했던 금액으로 투자가 가능 하다.원룸 투자는 두 가지 방식으로 나누어 생각해볼 수 있다. 땅을 매입한 후 원룸을 지어 월세를 받는 임대수익형 투자와 원룸부지를 매입한 후 매매차익을 노리는 시세차익형 투자이다. 지방에 새로 조성되는 신도시나 산업단지는 수익형 투자와 차익형 투자 두 가지가 동시에 가능하다.원룸은 아파트 등의 다른 주택에 비해 비교적 적은 자본으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 원룸 용지로 인기가 많은 지역은 보통 대학가이거나 기업체, 공단 밀집지역이다. 이런 지역은 임대수요가 넉넉해서 공실률이 적기 때문이다. 입지가 좋아 보이고, 주변 환경이 좋아도 원룸이 건축된 후에 분양이 되지 않고 임대가 되지 않으면 큰 손해를 입게 될 수 있다.그렇다면 임대수요가 많은지 적은지를 어떻게 판단할 수 있을까? 임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 인터넷으로 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 아주 손쉽게 시군구 별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.해당 지역 사람들의 연령대별, 성별 이동자수 같은 좀 더 자세한 자료들도 있다. 내가 투자할 토지 인근 지역의 인구가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는 지, 어떤 연령대의 사람들이 모여들고 있는지, 젊은 사람들이 많이 살고 있는 지 한눈에 알 수 있다. 이외에도 각 지자체의 홈페이지에서도 인구통계자료를 볼 수 있다. 임대수요를 파악하는 데 아주 유용한 자료들이다.‘수익률 20% 보장!’ 같은 자극적인 문구로 투자자를 유혹하는 원룸 투자 광고를 가끔 보게 된다. 물론 이런 광고를 문자 그대로 믿어서는 안 된다. 예전에 경북 구미에서 원룸 건물 전체에 투자한 회원이 있었다. 나는 구미가 수익형 부동산으로 떠오르는 투자처라고 생각하는 사람이기 때문에 그 회원이 자신의 경험담을 이야기할 때 까지만 해도 큰 수익을 냈을 것으로 생각했다. 하지만 안타깝게도 그렇지 않았다. 초반 1년에만 수익이 발생하고 해가 갈수록 공실률이 늘어나 세입자를 찾기 힘들어지자 결국 헐값에 원룸을 내놨다고 한다. 임대수요와 주변의 상권 변화를 무시해서 공실이 생긴 대표적인 사례였다. 이처럼 원룸 부지를 선정할 때 중요한 첫 번째 요소는 임대수요다. 그리고 두 번째로 중요한 것이 가격이다. 너무 비싸게 토지를 매입하면 나중에 임대 수익이 발생해도 밑지는 장사가 될 수 있다. 그리고 지나치게 비싸게 토지를 매입하면 자금 부족으로 인해 원룸 건축이 중단되는 최악의 상황이 올 수도 있다.◇좋은 원룸 부지는?…주변 여건 살피며 꼼꼼히 확인하고 투자해야토지가 도로 근처에 있는지, 시내와 인접한지, 근처에 편의시설이 확보되어 있는지 확인한 후, 조건에 비해 가격이 저렴한 토지를 매입해야 한다. 보통 입지가 좋은 토지는 가격이 비싸기 때문에 경매로 나온 원룸부지를 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.또한 사람들이 찾는 원룸의 조건을 아는 것이 중요하다. 나의 지인 중에는 중소기업 임원으로 은퇴한 박인환 씨가 있다. 그는 4-5층 짜리 원룸 건물을 세운 뒤 재 일 꼭대기 층은 본인과 가족이 살고, 원룸을 관리하며 세를 받아 수익을 얻길 원했다. 박씨는 원룸을 건축하 기 위한 적당한 토지를 알아 보러 여러 지역을 부지런히 돌아다녔고 대학가 인근과 공단 인근을 주로 살펴보니 대체로 원룸 건물들은 한군데 옹기종기 모여 있으면서 원룸촌을 형성하게 된다는 사실을 알게 됐다. 나는 원룸촌 주변은 자연스럽게 상권이 발달하고 무엇보다 세입자들이 사람이 많이 사는 원룸촌을 안전하게 생각한다고 설명해 주었다.이 처럼 원룸부지로 적당한 곳은 아무래도 원룸이 밀집해 있는 ‘원룸촌’이 가장 좋다. 황량한 들판에 원룸 한 채만 덩그러니 있으면 아무래도 상권이 형성되기도 어렵고 교통 또한 불편하기 때문이다. 원룸이 밀집해 있는 원룸촌은 자연스럽게 주변 상권이 형성되고 교통이 발달한다. 이때 원룸이 수요에 비해 공급이 많은 지역인지를 확인해야 한다. 과거 저금리로 수익형 부동산 투자에 붐이 불었고, 이 때문에 거품이 끼거나 과다 공급이 된 지역이 더러 있기 때문이다. 그래서 투자를 염두한 지역 원룸들의 공실을 직접 확인 해야만 할 것이다.원룸투자는 1~2년 만에 임차인이 바뀌는 것이 특성이라 첫 공실 이 없을 수 있으나 2년 후 공실이 생길 수도 있다는 점도 유의하자. 원룸 건물을 짓기 원한다면 건축법 규정도 잘 확인해봐야 한다. 원룸을 건축하기 위해 토지를 매입했다가 건축법 규정 때문에 당황하는 경우도 많다. 특히 주차 관련 규정은 꼭 알아야 한다. 광역시 이상의 지역은 주차대수 대비 가구수가 1대1이 되어야 하고, 시·군·구의 경우는 0.7대1이 되어야 한다. 주차대수가 많이 나오는 땅일수록 가구수가 많아지고 투자금액 대비 수익이 많아진다. 하지만 주차대수를 제대로 확보하지 못하면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 확실하게 해결해야 하는 부분이다.좋은 부지를 찾아서 드디어 원룸을 건축했다면 사람들이 원하는 것이 무엇인지 고민해봐야 한다. 원룸은 젊은 청년층의 수요가 큰 만큼, 편리성과 안전성이 매우 중요하다. 특히 젊은 여성의 경우 안전을 매우 중요하게 생각 한다. 1층 현관 도어락을 달아 외부인 출입을 차단하는 것이 좋다.원룸 건물의 맨 꼭대기층을 넓게 터서 투자자 본인의 집으로 활용한다면 주거 문제도 해결되고, 고정적인 임대 수입도 얻을 수 있는 일거양득의 투자가 된다. 이 점이 원룸 투자의 매력적인 부분이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
