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- (박주식의 주식보기)부동자금 증시유입 조건
- [edaily] 시중자금이 제 갈 길을 찾지 못하고 있어 MMF와 단기예금 등 단기성 수신이 급증하고 있다. 정기예금이나 채권투자는 저금리로 수익률이 성에 차지 않는 형편이고 조정이 지속되고 있는 주식시장은 원금손실을 용납하지 않는 보수적 투자자들에겐 도저히 접근할 수 없는 투자 대안이다.
금융기관 단기자금 변동추이
자료: 한국은행
이러한 상황에서 일부 자금은 부동산시장을 노크하고 있다. 풍부한 유동성과 저금리, 기업대출에서 가계대출로 영업대상을 전환한 금융기관들의 전략 등이 부동산 투자자들의 운신 폭을 넓히는 것은 물론 부동산 시장에 대한 전망을 긍정적으로 만들고 있다. 뿐만 아니라 다른 투자대상들의 예상수익률이 낮아진 상태에서 부동산의 매력이 상대적으로 높아진 점도 부동산으로 자금을 유인하는 작용을 하고 있다.
◇부동산시장으로 자금이 지나치게 흘러갈 경우의 문제점
시중자금이 부동산으로 흘러가면 당연히 부동산 가격은 상승한다. 그러나 아파트, 상가 등 부동산 가격의 상승은 여러 가지 측면에서 바람직하지 못한 효과를 동반하는 문제가 있다.
첫째, 부동산 가격 상승은 임대료 등 주거비 상승을 통해 물가불안 요인으로 작용한다. 물가가 상승하면 소비자들의 실질구매력이 감퇴하는 것을 피할 수가 없다. 소비자의 구매력이 감퇴하고 소비심리가 악화되면 기업경기에도 부담요인이 된다. 기업들의 입장에서도 임대료 상승은 생산원가 부담을 증가시켜 수익성을 악화시킨다. 생산원가 상승은 소비심리 악화에 의한 수요부진과 어우러지면서 투자심리를 위축시키게 되고 궁극적으로는 우리 경제의 성장잠재력을 훼손하는 결과를 초래한다.
부동산 가격 상승의 또 다른 문제는 소득 분배를 왜곡시킬 가능성이다. 그 이유는 다음과 같다. 부동산 가격이나 임대료가 상승한다고 하여 전체 국민 소득이 증가하는 것은 아니다. 그러나 임대료의 상승은 부동산 소유자의 소득을 증가시킨다. 전체 국민 소득은 큰 변함이 없는데 부동산 보유자의 소득만 증가시키는 것이다. 이를 위해서 임차인은 원래 자신의 소득이던 부분의 일부를 임대료 상승분 만큼 부동산 소유자에게 내 주게 된다. 개인의 경우 임대료를 지불후 소비여력이 그만큼 줄어들게 되고 기업들의 경우 이익이 감소되는 결과가 빚어진다.
그런데 부동산에서 발생하는 소득은 근로소득도 아니고 파산의 위험을 부담하고 기업활동을 수행한 대가로 주어지는 사업소득도 아니다. 노동없이 발생하는 소득, 즉 대표적인 불로소득이다. 그래서 부동산 가격 상승은 일하는 사람들의 소득을 떼내 불로소득자에게 주는 작용을 함으로써 바람직하지 못한 소득배분을 초래하는 것이다. 이런 현상이 심화되면 가진 자와 그렇지 못한 자간에 공정한 분배가 이뤄지지 못함으로써 계층간 위화감 조성은 물론 국민들의 근로의욕을 감퇴 시키는 작용을 한다. 뿐만 아니라, 이들 생산요소를 창의적으로 잘 활용하여 부가가치를 창출함으로써 국민경제의 성장을 뒷받침하는 기업활동도 위축시킬 수도 있다.
부동산 가격이 과도하게 상승하게 되면 나중에 경기 부진 등으로 부동산에 대한 수요가 감소할 때 가격거품이 급격하게 꺼지는 것이 불가피해 지고 이는 경기를 가속적으로 악화시키는 작용을 하게 된다. 주가 하락기에 역자산효과(reverse wealth effect)로 소비심리가 악화되어 경기회복이 늦어지는 것과 마찬가지 이치이다. 전체 인구중 주식투자 인구는 9.3%인데 비해 주택보유인구는 약 25%인 점을 고려하면 부동산가격 하락시의 역자산효과가 주가하락시 보다 더 악성일 것임을 쉽게 짐작할 수 있다.
◇주식시장으로의 자금 유입이 바람직한 이유
반면에 자금이 주식시장으로 이동하면 어떤 결과가 초래될까? 주식의 가격은 기본적으로 그 기업이 달성하는 실적에 의해 결정된다. 그 기업이 이익을 많이 내면 기업의 주가는 올라가고 그러지 못하면 주가는 내려간다. 그러므로 기업의 주가는 경영자와 종업원이 얼마나 성실하고 창의적으로 기업활동을 했느냐에 달려 있다. 주식시장은 이런 기업들의 경영실적과 향후 전망을 고려하여 적정한 가격을 결정하는 곳이다.
만약 어떤 이유로 주식시장으로의 자금유입이 활발하게 이뤄지지 않게 되면 주가는 기업의 실적을 제대로 반영하지 못하는 현상이 발생한다. 이런 일이 생기면 그 기업이 낮은 비용으로 생산에 필요한 자금을 조달하는데 어려움을 겪게 된다. 그러므로 주가의 상승은 기업활동에 따르는 가치변동위험을 부담한 주주에게 부의 증대라는 보상을 줄 뿐만 아니라 기업경영에 필요한 거액의 자금을 낮은 비용으로 조달하는 것을 가능하게 한다. 따라서 주가 상승은 재산가치의 증가라는 점에서 그리고 다같이 불로소득이라는 점에서는 부동산 가격 상승과 공통점이 있지만 그 경제적 효과는 매우 다른 형태를 보이게 되는 것이다.
◇부동산으로 흐르는 자금을 차단코자 하는 정부대책으로 증시유입 가능할까
최근 부동산시장으로 부동자금이 몰리고 부동산 가격이 급등하면서 투기조짐이 역력해지자 정부는 다급하게 투기의 불길을 잡기 위한 조치들을 취하고 있다. 부동산 시장의 열기는 주식시장이 조정기를 벗어나지 못한 상황에서 달아 오른 것이어서 정부 당국의 가슴을 더욱 졸이게 하고 있다. 정부는 자금이 부동산 시장으로 흐르는 것을 막기 위한 조치들을 취하면서 이들 자금들이 일부나마 주식시장으로 흘러 증시에 활기를 불러 일으켰으면 하는 기대를 숨기지 않고 있다.
부동산 거래와 보유에 따르는 각종 비용을 증가시키고 매매차익의 상당부분을 세금으로 환수토록 하는 조치가 부동산 투자의 매력을 감소시킴으로써 부동산시장을 기웃거리는 부동자금의 규모를 줄일 가능성은 상당히 커 보인다. 그러나, 부동산으로 유입되는 자금흐름을 차단하는데 성공한다 하더라도 이들 자금들이 방향을 틀어 주식시장으로 유입될 것을 기대하는 것은 지나친 바람으로 판단된다. 부동산으로 가는 흐름을 아무리 막아도 이윤동기에 따라 방향을 잡아가는 자금흐름의 특성상 증시자체의 매력이 부각되지 않으면 저절로 주식시장으로 방향을 잡지는 않을 것이기 때문이다.
◇부동자금이 증시로 가기 위한 조건
그럼 이들 대기성 자금이 증시로 유입되기 위해서는 어떤 조건이 성립되어야 할까?
당연한 얘기지만, 주식투자에서 기대되는 수익률이 동일한 위험수준의 다른 투자안에서 기대되는 수익률보다 높아야 한다. 이것은 상대적인 개념이다. 즉 주식투자에서 기대되는 수익률이 높아지면서 달성될 수도 있고, 주식과 동일한 수준의 위험을 가진 다른 투자안의 기대수익률이 낮아 짐으로써도 가능해 질 수 있다.
주식투자에서 기대되는 수익률은 배당수입과 주식매매차익 등이 커짐으로써 제고될 수 있다. 이들 수익은 해당 기업의 실적과 비례하는 것이 원칙이다. 또한 동일한 실적을 기록하더라도 기업의 성과가 주주들에게 공평하게 배분되는 시스템, 즉 지배구조가 투명할수록 소액주주들의 입장에서는 주식투자 수익률이 제고 될 것이다.
투자대안으로써 주식과 경쟁관계에 있는 자산들은 채권과 부동산이라 할 수 있다. 주식의 기대수익률이 동일하다 하더라도 이들 자산에서 기대되는 수익률이 하락한다면 주식의 매력이 상대적으로 증대되어 자금은 주식시장으로 물꼬를 틀 수도 있을 것이다.
그러므로, 부동자금의 주식시장 유입가능성을 가늠해 볼 수 있는 포인트는 하반기 이후 기업실적 전망, 지배구조 투명성, 저금리의 유지 가능성, 부동산에서의 기대수익률 하락 등을 들 수 있다. 단, 전제조건으로 미국경제의 재침체나 남북관계 악화등과 같이 투자심리와 시장수급에 악영향을 줄 수 있는 다른 사건이 발생하지 않아야 할 것이다.
현재의 부동자금 규모와 경기전망, 물가수준 등을 고려해 볼 때 저금리 기조가 바뀔 가능성은 그리 커보이지 않는다. 오히려 산업생산 증가에 비례하여 통화량과 투자자들의 여유자금이 지속적으로 증가하는 가운데 부동자금 증가가 지속될 경우 지난 해 10월 국고채 3년물 수익률이 4.34%까지 내려갔던 것과 같은 초저금리의 상황이 재현될 가능성도 있다. 지배구조 문제도 최근 후퇴조짐이 보이긴 하고 있지만 그래도 IMF이전에 비해서 많이 개선된 상태이고 이러한 부분에 대한 관련당사자들의 인식도 많이 제고된 상태인 것은 사실로 여겨진다. 또한 최근 취해진 일련의 부동산투기 억제책 등은 부동산 투자에서 기대되는 수익률을 상당수준 제약할 것으로 판단된다.
그렇기 때문에 최근 알려지기 시작한 우리 기업들의 3/4분기 실적발표와 향후 전망은 가장 중요한 자금의 방향을 결정하는 분수령이 될 가능성이 크다고 할 수 있다.
최근 주가 조정의 최대 원인은 미국 시장에서의 불확실성 확대라 할 수 있다. 미국 경제가 연초에 기대했던 속도보다 느리게 회복될 전망, 심지어 경기 재침체 가능성에 대한 우려마저 제기되면서 세계경제 전체의 회복속도도 늦어지고 우리나라도 예외가 아닐 것으로 전망되었다.
경기 회복이 당초예상보다 지연될 것으로 전망됨에 따라 상반기 사상최대 실적을 올렸던 우리 기업들은 하반기엔 상반기보다 부진한 실적을 기록할 것으로 우려하는 시각이 많아졌다. 이제 좀 있으면 기업들의 3/4분기 실적이 본격적으로 발표될 것이다. 하반기 실적이 상반기 보다 악화될 것이라는 기존의 전망을 고려할 때, 3/4분기 실적이 2/4분기 실적과 비슷한 수준을 유지하기만 하여도 시장은 긍정적 충격(positive surprise)로 받아 들이고 시장심리는 급격히 개선될 가능성이 높다. 그것은 주식시장에 대한 전망을 다시 긍정적으로 바꾸면서 자금의 흐름도 증시로 향하게 함으로써 유동성장세를 연출하는 근거가 될 것이다.
- (기고)헤지(hedge)와 투기(speculation)
- [한국캐피탈 류건상 대리] (편집자주) 다음은 달러선물 거래를 통한 환리스크 관리 사례를 소개한 한국캐피탈(옛 경남리스금융) 류건상 대리의 글입니다.
헤지(hedge)와 투기(speculation)
97년말 경남리스금융에서 근무하고 있었고 당시 리스산업은 엄청난 위기를 맞았다.
위기의 주된 사유는 대부분 금융기관의 경우와 같이 기업도산에 따른 부실여신의 증가였고 두번째는 환차손이었다. 당시 한국의 대다수 리스회사들은 시설재 리스자산의 수입자금을 외화로 장기차입했던 터라 타 금융기관이나 기업보다도 더 많은 외화표시 부채를 보유한 상황이었다.
당시 하루 100원씩 오르는 환율 앞에 망연자실 했던 기억을 떠올리며, 환리스크 관리방법을 고민하는 기업이 있다면 내가 속한 회사의 경험이 참고가 되었으면 한다.
지난해말 회사는 달러화 표시 장기 외화자산을 4000만달러 가량 보유한 상태였으며, 환율의 하락이 위협 요인이 되고 있었다. 회사는 지속적으로 여러 전문가 집단이 쏟아내는 환율의 전망자료들을 참고하면서 지난 날의 아픔을 재현하지 않고자 방법을 찾고 있었다. 그러나 당시로서 은행과 신용으로 선물환 거래를 하기에는 무리가 있었고, 그렇다고 별다른 헤지 수단을 가지고 있지도 못한 상태였다.
2001년 말로 접어들면서 하락하던 환율은 다시 급등했다. 9.11테러 이후 주가는 반등하기 시작했으나, 일본 엔화의 급격한 약세로 환율이 급등했고, 이는 외화표시 장기자산만을 거액으로 보유한 회사로서는 의외의 호재였다.
선물회사외 여러 경제전문기관의 2002년도 환율전망은 한국경제의 회복과 점진적인 원화의 강세(달러/원 환율의 하락)를 조심스레 예측하고 있었다. 회사도 이러한 점진적 환율하락에 동의하게 되었고 처음으로 헤지를 고려하게 되었다. 헤지의 최적해법을 찾을 수는 없지만 만족해법을 찾는 노력에 빠져들었다. 여러 전문가들의 환율 예측들을 종합해 회사가 내린 나름대로의 결론은 ‘환율은 전고점인 1365원을 넘기는 힘들 것이며, 연말로 갈수록 환율의 하락 가능성은 높아질 것’이었다.
당시 회사는 채권기관협의회를 거쳐 군인공제회로 피인수가 진행되고 있었고, 인수과정에서 외화표시 장기자산의 헤징을 실행키로 결론을 내렸다. 헤징 수단을 선물거래소의 달러선물로 선택한데는 몇가지 이유가 있다.
첫째는 달러선물이라는 상품의 장점에 있다. 계약과 계약의 이행이 강조되는 은행과의 선물환 거래를 통해 장기에 걸쳐 소액으로 분할 회수되는 외화표시 리스료의 헤지가 간단한 일로 보이지 않았다.
달러선물은 거래의 최소단위가 작다는 점과 선물환 거래처럼 계약과 계약의 이행이라는 측면보다는 사고 팔거나 팔고 사는 매매개념의 헤지수단이라는 이점이 있었다. 과부족은 언제든 사거나 팔아서 메울 수 있고 서류상의 계약이 없다는 점 또한 장점이었다.
선물사 권유로 근월물로 전액 헤지를 실행하고 만기를 연장해 가는 이른바 Stack Hedging이라는 방법을 사용했다. 우리나라 달러/원 선물환율은 양 통화의 금리관계상 항상 정(+)의 베이시스를 가지고 있다는 것은 장기적인 매도 헤지를 계획하는 회사로서 다행스런 일이었다. 반복적인 만기연장의 수수료 부담을 덜 수 있기도 하지만, 정(+)의 베이시스 그 자체는 현물환율의 상승에 따른 헤지손실을 시간의 경과에 따라 일정부분 상쇄해 줄 것이기 때문이었다.
둘째는 당사와의 합병이 예정된 한국캐피탈이 선물거래소의 달러선물을 이용해 리스자산을 헤지하고 있었던 점이다.
필자가 의사결정의 과정에 참여한 옛 경남리스금융㈜(2002년 7월 3일자로 한국캐피탈에 흡수합병)의 외화자산의 헤징 부분만을 예로 들고자 한다.
회사는 2002년 1월 다음과 같은 헤징안을 확정했다.
1. 헤징금액 : USD36,900,000(실질 외화자산:충당금 차감)
2. 헤징방식 : 선물거래소의 달러선물 Stack Hedging
3. 거래창구 : 2개 이상의 선물회사
4. 목표환율 : 1310~1330구간에서 분할 헤징
그리고 2002년 1월30일과 2월1일 각각 2000만 달러와 1690만 달러를 2002년 3월물로 매도헤지 실행했고 이후 환율은 소폭의 등락을 거듭하다 4월이후 폭락으로 이어졌다. 현재까지의 헤지 결과를 요약해 보면 다음과 같다.
1. 최초 헤징 내역 : USD203으로 738계약(USD36.9백만) 매도
2. 평균 매도 환율 : 1321.00
3. 만기연장 : USD209까지 6회
4. 만기연장에 따른 누적 스왑포인트 : 14.70원(근월물 환매가격보다 원월물 매도가격이 높음에 따른 효과)
5. USD209 기준으로 환산시 평균 매도환율 : 1335.70원
6. 2002년 8월 30일 현재까지 선물거래이익 : 약 49억원
회사는 아직도 헤징포지션을 그대로 유지하고 있다. 물론 합병전 기존의 한국캐피탈이 보유한 달러선물 매도 헤징부분을 합한다면 총 헤징 포지션은 9200만 달러에 육박하며, 최초거래일부터 누적적인 선물거래이익은 124억원에 이른다.
여기서 환율이 1160원대까지 하락하였을 때 왜 매도 포지션을 청산하지 않았는가 하는 의문이 들 수 있다.
7월18일과 7월25일, 각각 환율의 반등을 예상하는 메일을 거래 선물회사로부터 받은 바 있다. 전자는 외환관련 뉴스들을 근거로 추정하는 환율의 반등사유였고, 후자는 차트상의 기술적 분석을 바탕으로 한 환율의 반등전망이었다. 또한 일부 언론의 환율 관련한 기사들도 환율의 기술적 반등을 예견하고 있었다. 필자 본인을 포함한 회사의 경영진은 이 점에 대해 일견 동의하면서도 또 달리 많은 고민과 토의를 한 바가 있다. 그것은 바로 헤징의 취지 그 자체에 관한 문제로 이익의 극대화냐 환율변동에 따른 자산가치 감소의 방어냐 하는 논제였다.
헤지 대상인 외화표시 리스자산의 회수기간이 5년이 걸리는 부분도 매도 포지션을 청산하지 않은 이유중 하나다. 자산의 장기성이란 특징을 놓고, 헤지 포지션을 청산하고 환율의 반등시 재헤지하는 것은 헤지와 투기의 경계를 불분명하게 만드는 원인이 되고, 자칫 그 전망이 빗나갈 경우 또다른 환위험에 노출될 수도 있다는 것이 논의의 결과였다. 물론 환율의 방향이 바뀐다고 판단시는 헤지 청산(Unwinding)을 논의할 것이다.
선물거래를 통한 이익의 추구가 영리를 목적으로 하는 기업이 못할 일은 아니다. 다만 거래의 동기가 위험을 끌어안은 투기거래(Speculation)가 아니라, 그 위험을 제거하려는 헤지(Hedge)였다는 점, 그리고 내년말이나 그 이후의 환율을 전망함에 있어 아직도 환율의 주된 장기추세를 하락쪽이라 생각하기 때문이다. 회사가 이러한 의사결정을 함에 있어 우발적이지 않고 나름대로 전문가들이 만들어 내는 환율에 대한 기본적, 기술적 분석들을 Follow-up하면서 내린 결론이기 때문에 필자와 회사는 현재의 상황에 불만이 없다.
선물업계를 이용하는 헤저의 입장에서 달러선물에의 참여자가 늘고 건전한 투자문화가 생겨나서 현재와 같이 다소간 초라한 달러선물 시장이 풍부한 유동성을 가진 큰 시장으로 변화되어 대량의 원월물 거래도 지금보다 수월해 지길 기대해본다.
- 농협·하나銀·브릿지證, 채권전문딜러 지정취소
- [edaily 김상욱기자] [CSFB, BNP파리바은행, 동부증권, 동원증권, 신한증권, 한화증권, KGI증권 조건부 지정취소 유예]
금융감독원은 상반기 채권전문딜러의 의무이행실적을 평가한 결과, 의무사항 이행실적이 미흡한 농협, 하나은행, 브릿지증권 등 3개사의 채권전문딜러 지정을 취소한다고 9일 밝혔다.
농협과 하나은행은 업무개시 계획을 일정대로 완료하지 못해 채권전문딜러 지정이 취소됐으며 채권자기매매업에 대한 겸영허가도 취소됐다. 브릿지 증권은 채권전문딜러의 의무를 제대로 이행하지 못해 지난번 평가때 경고조치를 받았지만 이번에도 의무를 미이행, 지정이 취소됐다.
금감원은 또 딜러의무 이행이 미흡한 CSFB, BNP파리바은행, 동부증권, 동원증권, 신한증권, 한화증권, KGI증권 등 7개사의 경우 조건부 지정취소 유예회사로 선정했다.
이들 회사는 호가공시를 위한 전산개발 및 호가공시, 소액투자자에 대한 시장조성 및 이에 필요한 채권보유 등 금감원이 적시한 사항을 이행하지 않을 경우 지정이 취소된다. 이외에도 25개사의 경우 딜러지정은 유지됐지만 일부 요건을 충족시키지 못한 회사들에 대해서는 금감원이 요건이행을 촉구했다.
현재 채권전문딜러 지정요건에 따르면 은행과 종금사는 자기자본비율 8%이상, 증권사는 영업용순자본비율 150%이상을 유지해야 하며 직전 6개월간 시장조성채권 월평균 보유금액 200억원 이상, 채권장외거래 금액의 0.5% 이상 채권거래 등의 실적이 있어야 한다. 또 업무능력평가 세부항목중 최하위등급이 3개이하여야 한다.
채권전문딜러들은 매일 액면 10억원이상 3종류 및 액면 1억원이상 7종목 이상의 시장조성채권에 대해 매도 및 매수호가를 증권업협회를 통해 실시간 공시해야할 의무를 가진다. 또 공시한 수익률에 대해 투자자의 매매요구시 의무적으로 매매에 응해야 하며 최상상위 채권전문딜러 시장조성실적의 10% 이상 시장조성해야 한다.
- (초점)리츠시장, 부동산대책후 침체 장기화 우려
- [edaily 박영환기자] 정부의 전방위 부동산 대책으로 국내 부동산 리츠시장의 침체가 장기화할 것이라는 우려가 제기되고 있다.
부동산 가격 앙등으로 수익성 있는 매물확보가 어려워진 가운데 정부의 잇단 안정책 발표로 리츠 상품에 대한 일반 투자가들의 관심 또한 급속히 냉각될 것으로 예상되기 때문이다.
정부는 일반 리츠상품에 대한 세제지원폭을 확대해야 한다는 업계의 요구에 대해서도 당장은 수용하기 어렵다는 입장이어서 리츠시장 침체는 상당기간 이어질 것으로 예상된다.
정부는 세제지원 확대를 주내용으로 하는 리츠법 개정안을 지난 5월 마련했으나 부처간 이견으로 올 가을 정기국회에 상정하지 못한 것으로 전해졌다.
부동산 업계는 세제혜택이 확대되지 않을 경우 리츠사 설립이 사실상 어렵다고 보고 사설펀드 형식으로 투자자를 모집하는 등 방향을 선회하고 있어 리츠시장은 한동안 침체에서 벗어나지 못할 것으로 예상된다.
◇상장된 리츠 상품 2개 불과..주가도 비실비실
리츠는 부동산에 투자해 얻은 수익을 투자자에게 돌려주는 제도이다. 투자대상은 오피스텔, 병원, 학원, 호텔에서 장묘시설까지 다양하다. 주식에 비해 안정성이 높고 채권에 비해 수익률이 높은 장점을 갖췄으며 투자재원은 공모를 통해 이뤄진다. 리츠는 이같은 장점으로 출범초기 높은 기대를 모았지만 "성적표"는 신통치 않다.
수적으로 봐도 현재 거래소에 상장된 리츠는 2개에 불과하다. "교보-메리츠 퍼스트기업 CR리츠"와 "코크렙 제1호 CR리츠" 뿐이다. 공모당시 청약경쟁률도 각각 1.04대 1, 1.62대 1에 불과했다.
주가도 제자리 걸음이다. 코크렙1호는 지난 5월 말 거래소시장에 상장된 첫날 주가가 5230원이었으나 5일 현재 주가는 5080원으로 떨어졌다. 교보메리츠도 지난 1월 거래소시장에 상장하던 첫날 주가인 5030원 수준에서 맴돌고 있다.
한국토지신탁과 GE캐피탈 등이 참여한 K1 CR리츠가 지난달 정부로부터 예비인가를 받고 2년후 상장할 계획을 밝히는 등 리츠참여를 본격화하고 있지만 리츠시장은 여전히 기대에 못미친다는 게 일반적인 평가다.
◇투자자들, 리츠에 대한 이해 부족도 한몫
부동산닷컴의 구형우 팀장은 "부동산을 간접투자보다는 소유대상으로 바라보는 일반 투자가들의 인식이 리츠 대중화에 걸림돌이 되고 있는 것 같다"며 "대중화까지는 상당한 시간이 걸릴 전망"이라고 말했다.
지난해 말 이후 불어닥친 부동산 시장의 활황도 리츠활성화의 발목을 잡고 있다. 아파트 거래를 통해 단기간에 고수익을 올릴 수 있는 상황에서 투자자들이 구태여 리츠상품을 매개로 한 간접투자를 할 필요가 없기 때문이다.
한화리츠 이주호 팀장은 "아파트를 비롯한 부동산이 큰 폭으로 오를 땐 부동산시장에서 얻는 수익자체보다 리츠에서 얻는 수익이 작다"며 "최근 부동산 앙등이 리츠시장 침체의 가장 큰 이유"라고 밝혔다.
지난해 이후 증권시장의 활황도 부진에 한몫을 했다. 주식시장에서 많은 돈을 벌 수 있는 데 구태여 리츠시장으로 눈을 돌릴 필요가 없었다는 것이다.
◇수익성 있는 매물확보에 어려워
아울러 안정적인 수익을 담보해낼 부동산 확보가 쉽지 않다는 것도 또 다른 걸림돌이다. 우선 투자대상이 되는 건물 자체의 가격이 전반적으로 크게 상승했다. 여기에다 임대수입이 높은 매물은 이미 외국인 등 투자자에게 넘어간 경우가 많다.
리츠상품이 경쟁력을 유지하기 위해선 연간 8~10%선을 배당할 수 있어야 한다. 또 이 정도를 배당하기 위해서는 부동산 운용을 통해 적어도 10%이상의 수익을 낼 수 있어야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 문제는 이 정도의 수익성을 갖춘 투자대상을 찾기가 어렵다는 것이다.
한국감정평가협회 조사에 따르면 서울의 11층 이상 오피스빌딩의 투자수익률은 연 7.39%. 종로 중구 등 도심은 8.76%, 강남지역은 6.43%정도이다. 국내 빌딩의 임대수익률은 아직 10%선을 넘기기가 쉽지 않다는 것이다. 리츠의 승패를 좌우할 열쇠가 수익률이라는 점을 감안해 볼 때 이는 치명적이다.
◇업계,"리츠법 개정 통해 세제혜택 늘려야"
국내 리츠시장 활성화를 위해서는 일반 리츠에 대한 세제혜택을 늘려야 한다는 게 전문가들의 지적이다.
CR리츠에 대해서는 법인세와 취득세, 등록세 등을 전액 감면해주고 있지만 일반리츠는 취득세와 등록세만을 50% 면제해 주고 있다. CR리츠는 투자대상이 기업 소유 부동산으로 제한돼 있는 반면 일반 리츠는 투자대상에 제한이 없다.
세제혜택의 폭을 달리하는 것은 기업들이 금융부채 상환을 위해 매각하는 부동산에 대한 투자를 유도해 기업 구조조정을 원활히 하기 위한 것이다. 하지만 이는 동시에 일반리츠의 수익성 담보를 어렵게 만들어 리츠시장 전체의 침체를 불러오는 데 한몫을 했다.
따라서 리츠시장 활성화를 위해서는 "일반리츠"에 대한 세제 감면의 혜택을 넓혀야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 한화리츠 이주호 팀장은 "일반리츠에 세제 감면혜택의 폭을 넓힐 경우 리츠업체들의 수익성이 높아질 수 있을 것"이라며 "리츠설립을 이끌어 내고 투자가들의 발길을 돌리기 위해서는 반드시 필요한 조치"라고 강조했다.
부동산닷컴의 구형우 팀장도 "리츠선진국인 미국에서 제도가 정착하기까지 수십년이 소요됐다는 점을 감안할 때 국내 리츠시장의 앞날을 비관적으로 볼 필요는 없다"면서도 "리츠 활성화를 위해서는 법 개정이 반드시 이뤄져야 할 것"이라고 말했다.
◇앞으로도 첩첩산중,,시장 과열이 복병
당초 정부는 세제혜택폭을 확대해야 한다는 업계의 목소리에 전향적이었다. 주무부선인 건교부는 법인세 감면과 외부차입 기준 및 설립요건 완화 등을 주요내용으로 하는 "리츠법 개정안"을 지난 5월 마련해 올 가을 국회에 제출할 방침이었다.
하지만 부동산 시장 과열이 지속되면서 리츠활성화가 부동산 과열을 더욱 부추길 것이라는 재경부 등 관련부처의 반대로 법안을 제출하지 못한 것으로 전해졌다.
이에 대해 부동산업계는 리츠법이 개정되지 않을 경우 수익성 확보가 어려워 리츠사 설립이 불가능하다는 입장이다. 이미 여러 부동산업체들이 리츠사 설립대신 사설펀드 형식으로 투자자 모집에 나서는 등 방향을 선회하고 있다.
전문성이 떨어지는 사설펀드가 난립할 경우 상품 운용과정에서 소액투자자들의 피해도 불가피 할 것으로 보여 이에 대한 대책마련이 시급하다는 게 전문가들의 지적이다.
- 에이디칩스 해명자료(전문)
- [edaily 양효석기자] 다음은 에이디칩스(54630)가 발표한 금감위의 조사결과에 대한 회사 입장 전문이다.
금번 금감위의 조사결과에 대한 보도자료와 관련하여 무리를 빚게 된것에 대하여 주주여러분께 사과의 말씀을 드리며.언론에서 보도한 위법사실 등에 대하여 아래와 같이 회사의 입장을 말씀드리고자 합니다
- 보유주식을 고가에 매도하고 2002년중 유상증자 및 해외전환사채 발행시 발행가를 높일 목적으로 오○○ 및 김○○과 공모하여,
2002.1.25 ~ 4.26 기간중 국내외 증권회사 직원 및 소액주주들을 상대로 총 10여회에 걸쳐 IR을 실시하면서 동사가 보유한 반도체 설계기술의 기술력을 과장하기 위하여 기술이전 계약금액을 사실과 다르게 부풀리거나 실제와 다른 과대 추정자료를 근거로 동사의 기술이 2,500만불(약 300억원)의 가치가 있다고 허위 과장하여 설명한 사실이 있고,
-당사의 대표이사 권기홍은 2002년 1월 A사를 방문한 자리에서(A사의 BOD미팅) A사의 발전방안을 논의하던 중 오○○가 A사를 교두보로 하여 미국에 진출하는 방안을 제안하였을 뿐이고, 권기홍사장의 입장도 오○○의 제안은 당사의 단독법인 설립, 제3의 회사와의 합작등, 당사가 미국에 진출할 수 있는 여러 방안 중 한가지 안이라고 생각하였을 뿐, 결코 불순한 의도를 가지고 공모한 것은 아닙니다.
또한 1998년 미국의 PWC사에서 당시 당사의 기술을 평가하였을 때 98년 기준의 당사의 추정 사업계획과 기술을 근거로 하여 당사의 기술이 2,500만불의 가치가 있는 것으로 평가 받은 바 있었으며, 그것을 인용하여 미국의 PWC사가 당사의 기술을 2,500만불로 평가한 사실이 있음을 당사의 IR시 설명하였으나 그 사실을 강조하여 허위 과장하여 설명한 사실이 없습니다.
- 미국특허 취득이라는 호재성 정보를 악용하기 위하여 미국특허 취득사실 공시(2002.3.15)에 즈음하여 미국 현지기업에 대한 대규모 기술수출이 있었던 것으로 허위사실을 공시할 목적으로 자신이 사실상 대표이사인 ○○○○사와의 부당한 내부거래를 통하여 객관적 근거없이 기술이전료를 1,000만불로 허위 표시하고 그 대금중 600만불은 ○○○○사의 주식 51%를 인수하고 나머지 400만불은 현금으로 2003.12.31까지 받기로 하는 위장계약을 체결, 공시한 사실이 있으며,
특허취득과 미국 현지기업과의 계약은 그 시기가 같았을 뿐이지 의도적인 것은 아니며, 계약금액을 1,000달러로 한 계약은 위장계약이 아닙니다.
당사의 특허(EISC)기술에 대한 가치를 언급하면 다음과 같습니다.
당사의 기술은 1998년 2월 출범이후, 정부에서 국가 정책 과제로 지원받고 있는 SYSTEM IC 2010사업에서 차세대 내장형 64BIT MCU/CPU개발과제로 1998년 12월부터 2003년 6월까지 5개년 개발 과제로 연구개발되고 있는 기술입니다. 당사는 본 과제 수행과 관련하여 과학기술부 및 산업자원부에서 매년 약 10억여원씩 5년동안 정부자금 50여억원을 지원받아 왔으며, 이에 대하여 당사에서도 그에 버금가는 연구개발비를 투자하여 왔습니다.
지난 1998년부터 2002년 6월말까지 당사의 확장명령형마이크로프로세서개발에 투자된 연구개발비는 98억원이라는 막대한 연구개발 자금이 투입되었습니다.
당사의 이러한 기술을 A사에 16/32/64BIT EISC 마이크로프로세서기술의 영구적인 사용권한 및 판매권한을 미화1,000만불에 수출한 것은 그렇게 큰 금액이 아니라는 반증이 되는 것입니다. 당사의 기술 수출금액이 1,000만불 밖에 않되는 이유는 단지 당사의 기술이 신생기술이며, 앞으로도 더욱 개발되어야 하는 관련기술이 더 필요하기 때문입니다.
당사는 본 기술과 관련하여 2001년 7월 대만, 2002년 1월 한국, 2002년 3월 미국에 특허등록을 마친 바 있습니다. 당사의 확장명령형 EISC 마이크로프로세서 기술은 마이크로프로세서 기술의 본 고장인 미국에서 3년에 걸쳐 특허심사를 받은 후 특허로 등록된 차세대를 주도할 중요 핵심기술인 것 입니다.
1998년 말, 당사의 EISC 마이크로프로세서 기술이 과학기술부 및 산업자원부에서 지원받는 기술로 선정되기 위해서 당사는 국내 최대의 전자회사인 삼성전자와 과제선정 당시에서부터 최초 2년동안 경합과제로 선정되어 경쟁하였으며, 이과정에서 당사의 기술력의 우수성이 입증되어, 당사가 본과제 수행업체로 선정된 결과, 지금까지 과제를 수행하고 있습니다.
당사의 기술적 우수성이 증명된 것은 이 외에도 다음의 사례에서도 증명되는 것입니다.
1) 2000년 9월 대한민국우수벤처기업 대통령표창수상, 중소기업진흥공단주관, EISC 마이크로프로세서개발
2) 2000년 10월 신개발전자부품컨테스트 우수상 수상-한국전자진흥협회주관, 32BIT EISC 마이크로프로세서
3) 2001년 9월 한국반도체기술경진대회 우수상 수상-산업자원부장관상, 32BIT EISC 마이크로프로세서를 내장한 아케이드게임전용프로세서, VIRGINE G2
4) 2002년 5월 제37회 발명의 날 기념 산업자원부장관 표창 수상, 32BIT EISC 마이크로프로세서 발명
위와 같은 수상사례에서 볼 수 있듯이 당사는 국가정책차원에서 비메모리산업을 강화시키고자 하는 PROJECT를 수행하는 우수벤처기업으로써, 과학기술부와 산업자원부등 정부부처에서 기술 향상을 위하여 적극적인 지원을 하는 사실은 당사의 기술력에 대한 충분한 객관적이고도 경제적인 가치를 보여주는 증거가 된다고 생각합니다.
따라서 금감위에서 발표한 당사에 대한 조사결과에 따르면 당사의 EISC기술에 대한 기술적인 가치나 경제적인 가치가 인정되지 않고 불법 위장계약으로 매도되고 있으며, 이는 상기의 수상사례조차 인정하지 않는 있을 수 없는 일이라 생각됩니다. 따라서 이러한 사실만으로도 금감위의 조사결과에 대하여 승복할 수 없습니다.
당사는 2002년 3월 기술이전계약이후 A사는 PART-TIMER 개발인력을 채용하였으며, 당사의 파견인력과 공동으로 A사의 자가 브랜드 칩을 개발 착수하여 2002년 8월 현재 시제품이 출시되어 고객이 시험중에 있습니다.(코드명 : MUSE)
또한 CoaxMedia, PSS 등의 회사를 위한 시스템온칩(SoC)개발을 협의 중에 있어, 미국내에서 본격적인 EISC마케팅이 진행되고 있습니다.
따라서 실제로 당사에서 A사로 EISC기술이 이전되었고, 상용화 칩이 개발되어 매출을 목전에 두고 있는 상황으로서, 위장계약을 체결하였다는 지적은 당사의 입장에서는 결코 수용할 수 없습니다.
- 상기 위장계약을 통한 허위의 지적재산권 매출액(66.3억원)을 이용하여 2002. 1/4분기 순이익을 실제로는 적자(△0.3억원)임에도 대규모 흑자(45.8억원)가 발생한 것처럼 분기보고서를 허위로 작성, 공시한 사실이 있음
2002사업년도 1/4분기의 실적공시시 매출을 인식하고 지분법회계처리상 내부미실현손익을 제거하지 않은 것은 "기업회계기준 등에 관한 해석 42-59, (6-1) 지분법적용 대상회사가 되기 전의 거래에서 발생된 내부미실현손익은 제거하지 않는다."에서 언급한 바와 같이, 당사와 A사간의 기술이전계약에 의하여 매출행위가 먼저 발생하였고, 매출대가에 대한 변제로서 A사의 주식을 수령하게 된 것이므로, 선 매출 후 주식취득으로 해석하여 위 기업회계기준 등에 관한 해석에 따라 선 매출한 내부미실현손익을 제거하지 않았을 뿐입니다..
당사가 금융감독위원회의 조사를 받는 과정에서 금융감독위원회는 당사와 A사간의 기술이전계약에 의하여 발생한 대가로 주식을 취득한 거래는 동시에 발생된 거래이므로, 내부미실현손익은 제거하여야 한다는 견해를 제기하였습니다.
이에 당사의 회계감사인을 통하여 한국회계연구원에 동 쟁점사항을 질의하였는 바, 한국회계연구원에서는 동 질문에 대한 답변(한국회계연구원 문서번호; 2002-KQA133)으로 당사와 A사와의 기술이전계약과 주식취득이 투자회사와 피투자회사와의 사이에서 동시에 일어난 거래로 인식하여 내부미실현손익을 제거하여야 한다고 결론을 내려 회신을 하여왔습니다.
아직도 이 문제의 회계처리방식에 관하여는 회계전공학자들 간에도 서로 의견의 차이가 있으나, 기업회계기준 해석상의 차이로 발행된 결과일 뿐입니다.
그러나 당사는 2002년 반기보고서 공시시 위 쟁점이 되었던 내부미실현손익을 수정 작성하여 공시를 하였으며, 1/4분기 분기보고서의 공시 역시 의도적인 허위공시가 아니었음을 말씀드립니다..
결론
금감위에서 위법하였다고 하는 부분중 위장계약을 통한 시세조정등이 위법내용의 근간이 되고 있으나, 상기에서 언급한 바와 같이 당사는 금감위의 조사결과에 대하여 승복할 수 없으며, 검찰에 이첩된 이후 적극적인 법적 대응을 통하여 당사 및 주주여러분의 권익보호에 최선을 다할 것입니다.
대표이사 권기홍
