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- 알쏭달쏭 임대사업자 등록… 분양권, 세입자 입주때 6억 이하만 稅혜택
- [이데일리 박민 기자] 아직 건물 등 실체가 완성되지 않은 분양권이나 입주권만 가지고 주택 임대사업자로 등록할 수 있을까. 세제 감면 혜택 요건인 주택 가격(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)은 임대사업자 등록 당시일까, 전월세 임대차 계약이 개시되는 시점일까. 임대주택으로 등록한 주택이 재건축·재개발 등으로 철거될 경우에도 세제 혜택은 계속 유지될 수 있을까.온라인 부동산 카페나 세무법인, 구청 세무과를 중심으로 보유 주택(분양권 포함)의 임대 등록 가능 여부와 세제 혜택에 관한 질문이 쏟아지고 있다. 정부가 신규 취득 주택의 임대등록 세제 혜택은 축소하고, 기존 보유 주택만 혜택을 그대로 유지하기로 하면서 뒤늦게 ‘막차 등록’을 고민하는 이들이 적지 않다는 방증이다. 특히 내년에 아파트 공시가격이 올해보다 더 크게 오를 경우 자칫 임대등록 요건에서 벗어나 아예 등록 기회마저 잃을 수 있다는 불안감도 한몫하고 있는 것으로 보인다. 안수남 세무법인 다솔 세무사는 “3주택자, 1가구 2주택, 일시적 2주택자 등 주택수와 보유기간, 주택 가격과 규모 등에 따라 세제 혜택은 다르다”며 “특히 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)과 소득세법, 종합부동세법, 조세특례제한법 등 세법에서 해석하는 법 적용도 달라 혼선을 겪는 이들이 많다”고 말했다.[이데일리 문승용 기자]◇분양권도 임대사업자 등록 가능 “기준시가 확인 필수”정부는 9·13 부동산 대책을 통해 지난달 14일부터 1주택 이상 보유자가 서울 등 전국 43곳 조정대상지역에 새로 주택을 취득해 임대사업자로 등록해도 일반 다주택자와 동일하게 양도세를 중과받기로 했다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 더 내야 한다. 또 종합부동산세 역시 종전과 달리 다른 주택과 합산해 쎄게 물리기로 했다.다만 기존에 이미 보유하고 있던 주택이거나 대책 발표날인 13일까지 주택 매매계약을 체결 또는 계약금을 치른 주택은 임대 등록시 종전 세제 혜택을 그대로 유지하기로 했다. 여기에는 아파트 분양에 당첨(분양권)됐거나 또는 조합원 입주자로 선정된 지위(입주권)을 얻어 공급계약을 체결한 경우도 해당된다. 즉 아직 소유권 이전 등기가 나지 않은 분양권을 가지고도 임대사업자 등록이 가능한 것이다.문제는 기존 주택의 경우 세제 혜택 요건인 공시가격을 명확히 따져볼 수 있지만 건물 등 실체가 없는 분양권이나 입주권은 공시가격이 정해지지 않다는 점이다. 현재 다주택자들이 가장 큰 부담으로 꼽는 ‘양도세 중과’나 ‘종부세 합산’ 등에서 벗어날 수 잇는 임대주택은 전용면적 85㎡ 이하에다 수도권 6억원(공시가격) 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우에만 해당한다. 만약 최초 분양가만 고려해 분양가를 가지고 무턱대고 임대 사업자로 등록하고 임대를 개시할 경우 자칫 세금 폭탄을 맞을 수 있다는게 전문가의 지적이다. 안수남 세무사는 “임대사업자를 먼저 등록한 경우 세제 혜택은 첫 ‘임대차 개시일’ 시점의 주택 가격을 따진다“며 ”최근 1~2년새 집값이 급등한 만큼 임대차 개시 전 주변 아파트의 공시가격을 살펴보고, 관할 세무서에 가서 기준시가를 확인하는게 필수”라고 말했다. 임대사업자 등록 시점도 중요하다. 공동주택 가격은 매년 10월부터 조사를 시작해 이듬해 1월 1일 가격 기준으로 같은해 4월 말에 공표한다. 이에 1월 1일부터 4월 말까지는 그해 공시가격이 정해지지 않은 상태다. 이에 따라 이 기간 안에 등록할 경우엔 전년도 공시가격이 기준이 된다. 공시가격이 6억원을 초과해 오를 것으로 예상하면 4월 말 확정 전에 서둘러 등록하고 임대차 계약을 개시하는게 낫다. 또 임대가 개시된 이후 임대의무기간(4년 또는 8년) 동안 공시가격이 아무리 많이 올라도 세제 혜택은 그대로 주어진다. 아울러 임대사업자로 등록하고 난 이후 세입자와 임대차 계약을 하기 전이라면 과태료 처분 없이 언제든 임대등록 취소가 가능하다. ◇재건축 임대주택 철거시 ‘세법·민특법 서로 다른 해석’임대사업자 등록을 놓고 가장 큰 혼선이 빚어지는 부분은 재건축·재개발 임대주택이다. 임대사업자로 등록한 이후 임대의무기간이 끝나기 전에 집이 철거될 경우 지금껏 감면받은 종부세와 이에 따른 이자를 추징당할 수 있다. 반면 양도세 감면 등의 요건인 임대기간은 신축 주택을 통해 채울수 있어 임대 의무기간만 다 채운다면 양도세 중과 제외 등의 혜택은 유지할 수 있다.세무업계 한 전문가는 “같은 임대주택을 놓고 소득세(양도세)와 종부세가 서로 다른 잣대를 갖고 있는 건 양도세는 미래에 발생할 가치에 대해 매기는 ‘결과론적 세금’이고, 종부세는 현재 보유하고 있는 자산에 매기는 ‘현재진행형 세금’으로 개념이 다르다”며 “매해 걷는 종부세를 의무 임대를 조건으로 감면해줬지만 이를 지키지 못할 경우 감면해줬던 종부세를 추징하는 것이고, 양도세는 나중에 팔 때 발생하는 세금이기 때문에 일단 혜택을 유지하는것 아니겠느냐”고 말했다.현재 민특법은 임대주택이 재개발·재건축으로 멸실될 경우 해당 임대주택의 임대 기간이 종료되는 것으로 규정하고 있다. 즉 재건축 후 신축 주택을 임대주택으로 등록하더라도 기존 임대주택과는 별도로 봐 임대기간을 합산해주지 않는다는 얘기다. 종부세 과세의 근거를 담은 종부세법은 이러한 민특법을 준용하고 있다. 그러나 소득세법에서는 이와 달리 이전의 주택과 신축 주택을 연속을 봐 재건축 전후 임대기간을 합산해주는 것이다.재건축·재개발 후에 주택 면적이 넓어졌거나 주택 가액이 올랐을 경우도 따져봐야 할 게 있다. 임대 개시 당시 공시가격이 6억원 이하의 주택이 재건축으로 신축돼 6억원을 초과했더라도 양도세 감면 혜택을 그대로 받을 수 있다. 그러나 주택 규모는 그렇지 않다. 만약 신축 주택이 전용 85㎡를 초과할 경우에는 양도세 중과 제외 혜택을 받지 못한다. [이데일리 문승용 기자]
- [미리보는 이데일리신문]‘나는 나다’ 함부로 나를 재단하지 말라
- [이데일리 신상건 기자] 다음은 16일자 이데일리 신문이다.△1면-‘나는 나다’함부로 나를 재단하지 말라-경쟁사 못따라올 기술 확보로 ‘슈퍼사이클’오자 노다지 캐-출퇴근 사고 산재 인정했는데…보험금 신청은 예상치 10%도 안돼△줌인&-“정치 안한다”못박았지만…정치가 그를 놔둘까-사우디發 악재, 유가 다시 불붙이나-질병관리본부, 오늘 ‘메르스 상황 종료’선언△삼성전자‘초격차 전략’10년-“중국?따라와봐”…‘AI·자율차’미래수요 선점한 삼성의 자신감-저사양 D램·낸드 양산 돌입…가격 경쟁 나선 中-車전장·AI서 ‘초격차’잇는다…공격적 투자 나서△집값 잡으려다 전셋값 놓친 정부-서울 전셋값, 대단지 입주해도 오름세…‘실거주 요건 강화’가 상승 부추겨-실거주 요건 규제 비켜간 경기·인천…새 아파트 공급 과잉에 전셋값 하락△2018국정감사-‘엉터리 설계’출퇴근 산재제도…4000억 준비했는데 받아간 건 320억뿐-“감사서 비리 밝혀도 횡령죄 고발 못해”…원장 쌈짓돈 된 유치원비, 이유 있었네-“통계주도 성장 위한 코드 청장” vs “직책에 맞는 전문성 갖춰”△제7회 이데일리 WFESTA-유명 패널 한자리에 모여…이 시대의 여성을 말하다-1980년대 미국과 닮은 한국의 현실, 연대가 바꿀 것△탈코르셋, 美의 기준을 바꾸다-“완벽하지 않아도 괜찮아”…‘타인의 시선’벗어던진 그녀들-‘S라인 감옥’에 갇혀있진 않나요…내 몸과 화해하세요△정치-文“EU핵심국 佛, 한반도평화 지지해달라”…마크롱“건설적 역할 수행”-北‘NLL인정’놓고…文대통령 발언 따라 입장 바꾼 軍-남북 철도·도로 착공식 11월말~12월초△경제-①환율조작국②中 GDP③연준④한은 금통위…4가지 빅이벤트에 쏠린 눈-김상조“정당 절차”野“월권이다”-高유가에…건설·선박업종은 웃었다△금융-인터넷은행 버금가는 ‘모바일 플랫폼’연내 내놓을 것-금리 오르고, 은행 조이고…더 높아지는 주담대 문턱-KB금융 리브메이트, 2년만에 싹 바뀐다△산업&기업-SKT·삼성‘5G퍼스트콜’성공…상용화 눈앞-고유가·환율에…항공업계 ‘저공비행’우려-100대 기업 여성임원…올해 처음 200명 돌파△산업-佛, 수소차 셀프충전 OK…韓, 충전소 터조차 잡기 힘들어-‘옥수수’서 좋아하는 아이돌 음악 ‘보세요’-KT‘스마트폰 주문부터 개통까지 15분이면 끝’△소비자생활-동물원료·거위털 안 써…‘착한 화장품·패딩’만듭니다-점주“보장기간 늘려 본사의 과당출점 막아야”…본사“일시적 지원…점주들 도덕적 해이 우려”△건강-풀리지 않는 피로…‘간 다이어트’하세요-난공불락 췌장암, 예방·조기검진만이 살길△증권&마켓-상장사 128곳 3분기 실적전망 ‘뚝’…증시 찬바람-저가 매수세 업고…편의점株 석달 만에 웃었다-“내년 코스피 지수 올라도 2500선”△증권-보험대리점 IPO부진에…투자자 PEF·VC ‘울상’-9개월 만에…외국인 국내채권 순유출 전환-카카오, 바로투자證 핵심IB부문에 무관심한 까닭△문화&스포츠-여신의 우아함과 왕자의 유쾌함…발레를 秋다-예쁨 내려놓고 욕설·흡연 연기…한지민, 이거 실화냐-가을 타는 극장가…韓영화가 살렸네△스포츠-역동적인 스윙 VS 예리한 임팩트-한번만 져도 탈락KIA…‘토종 에이스’양현종이 구원하나-우루과이전서 실수한 김영권…미워도 다시 한번?△사람&나눔-“위안부 문제, 정치色 쏙 빼고 당시 소녀의 아픔 담았죠”-“여보 잘가, 미안했고 잘못했고 사랑해”△부동산-주민 반발에…서울시 공공주택 공급지 ‘통합발표’안한다-‘임대차 기간 2년→1년’쪼개기 계약으로…매년 임대료 올리는 ‘꼼수 등록임대’고개-세종시 아파트‘비자격자 공급’막는다△사회-아이 맡긴 죄…교사 도시락까지 챙기는 부모들-MB정부 경찰 ‘댓글 공작’3.7만건…‘정부·軍비판’네티즌 불법 감청도-‘횡령·사기’조양호 회장 법정으로…‘물컵 갑질’조현민 업무방해 무혐의
