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- '집보다 리츠'…하반기 줄상장에 골라 투자해볼까
- [이데일리 박정수 기자] 하반기 부동산투자회사(리츠·REITs) 시대가 활짝 열릴 것으로 기대된다. 다양한 기초자산을 둔 리츠가 속속 등장하면서 기업공개(IPO) 규모만 2조원을 넘어선다. 특히나 리츠가 제시하고 있는 배당수익률도 8%대에 달해 안정적인 투자 대안으로 주목받고 있다.[이데일리 김정훈 기자]◇ 하반기 상장 리츠만 9개…역대 최다12일 한국거래소에 따르면 하반기 유가증권시장 상장을 앞둔 리츠는 △이지스밸류플러스리츠, △이지스레지던스리츠, △미래에셋맵스제1호리츠, △제이알글로벌리츠, △코람코에너지플러스리츠, △마스턴프리미어제1호리츠, △디엔디플랫폼리츠, △신한서부티엔디리츠, △이에스알켄달스퀘어리츠 등 총 9개다.2001년 국내에 리츠가 도입된 이후 연간 역대 최다 규모다. 이들의 총 공모액은 2조111억∼2조2111억원으로 현재 7개인 상장 리츠 시가총액(9일 기준 1조7548억원)을 넘어선다.리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다. 리츠는 소액으로도 부동산에 간접 투자할 수 있다는 것이 특징이다.특히 호텔과 리테일 투자 비중이 큰 부동산펀드 설정액은 감소세로 돌아선 반면 주택 투자 비중이 큰 리츠 인가와 등록은 지속해서 늘어나고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 공포에 따른 글로벌 금융시장의 충격이 펀드 설정액 감소에 영향을 미쳤다는 분석이다. 교보리얼코에 따르면 지난 1분기 부동산펀드 설정액은 4조2906억원으로 설정건수는 137건으로 집계됐다. 지난 4분기 설정액(7조1869억원)과 비교하면 2조9000억원 가까이 줄었고, 설정건수도 214건에서 137건으로 77건이나 줄었다. 부동산펀드 설정액을 보면 작년 4분기 국내 3조5759억원, 해외 3조6110억원이었으나 올해 1분기 국낸 2조4300억원, 해외 1조8606억원으로 해외를 중심으로 큰 폭의 감소를 보였다. 반면 올해 1분기 리츠 인가와 등록 개수(누적)는 258개로 자산은 51조4000억원에 달한다. 작년(247개, 48조7000억원)에 이어 지속적인 증가세를 이어갔다. 리츠 유형별로는 위탁관리 리츠 비율이 91%로 가장 높고 부동산 유형별로도 주택 61%, 오피스 23% 리테일 10.5% 순으로 집계됐다.라진성 KTB투자증권 연구원은 “작년 주식시장의 불확실성 확대와 정부의 간접투자 활성화 정책이 맞물리면서 상장 리츠에 대한 투자수요가 크게 증가했다”며 “올해 코로나19 장기화에 따른 기초자산의 가격하락 가능성을 무시할 수는 없지만 현재 국내 상장 리츠는 투자하기 좋은 시기”라고 전했다.◇ 다양해지는 리츠 기초자산현재 국내 상장리츠는 7개로 오피스빌딩과 유통에 쏠려 있다는 평가를 받았다. 코로나19에 따른 타격이 불가피했던 만큼 올들어 NH프라임리츠는 27% 이상 하락했고 케이탑리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, 모두투어리츠 등도 두자릿수 하락률을 기록했다. 하지만 리츠의 기초자산이 다양해지면서 골라 투자할 수 있을 것으로 보인다. 국내 첫 주유소 기반 리츠인 코람코에너지플러스리츠를 비롯해 국내 첫 임대주택 기반 리츠인 이지스레지던스리츠, 물류센터를 기초자산으로 하는 이에스알켄달스퀘어리츠 등이 상장을 준비 중이다.라진성 연구원은 “한국형 리츠의 고성장을 위해서는 넘치는 유동성을 기반으로 한 아파트 직접투자를 간접투자로 유인할 수 있는 양질의 대형 주택리츠가 필수적이다”며 “이지스레지던스가 아파트 리츠의 시작점이라는 면에서 의미가 있다”고 전했다.가까이 다음 달 상장을 앞둔 제이알글로벌리츠의 경우 벨기에 브뤼셀에 있는 ‘파이낸스 타워’에 투자해 국내 최초로 해외 부동산을 기초자산으로 삼는다. 제이알글로벌리츠 공모예정금액은 4850억원이고 공모가격은 5000원(주식수 9700만주)으로 확정되었다. 특히나 매각차익을 제외한 연 배당수익률은 원화 기준으로 8.0%(7년 평균)에 달한다.조윤호 DB금융투자 연구원은 “제이알글로벌리츠의 기초자산인 파이낸스 타워의 임차인은 정부기관인 벨기에 건물관리청이다”며 “벨기에 건물관리청은 벨기에 연방정부의 부동산 자산관리를 담당하는 기관이고, 연방정부의 예산으로 운영된다”고 설명했다. 그는 “더욱 중요한 것은 임대차 계약 기간인데 2034년까지 중도해지 옵션이 없는 임대차 계약이 맺어져 있다”며 “해외 오피스임에도 공실 리스크는 현저히 낮다”고 강조했다. ◇ 배당수익률보다 투자구조 따져야 리츠 구조가 다양해진 만큼 단순히 배당수익률만 보기보다는 투자구조를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다는 조언이다. 라 연구원은 “리츠 투자의 핵심요인은 기초자산, 스폰서(앵커), 투자구조 등 3가지”라며 “스폰서(앵커)와 임차인-자산관리회사(AMC) 간의 계약구조를 따지면 지속 가능성과 안정적인 배당 예측이 가능하다는 것을 파악할 수 있다”고 설명했다. 우선 코로나19로 인한 재택근무 확대로 사무공간의 수요 감소가 예상되는 오피스 리츠 투자 시에는 기초자산의 펀더멘털이 중요해졌다. 임차인의 수준과 임대차 계약 종료 기간의 분산 등에 따라 향후 자산가치의 차이가 확대될 것으로 예상되기 때문이다. 예컨대 오피스 리츠라고 하더라도 제이알글로벌리츠처럼 임차인이 벨기에 건물관리청인 경우 안정적인 투자 수익이 기대된다. 특히나 코로나19 이후 구조적으로 수요가 증가할 것으로 전망되는 5세대 이동통신(5G) 인프라, 물류센터, 데이터센터 등의 기초자산이 유망할 것으로 예상된다. 라 연구원은 “리츠의 자금조달과 투자정책을 총괄할 수 있기 때문에 강력한 스폰서(연기금, 운용사, 건설업자 등)의 존재는 신뢰도 제고를 통해 금융기관과의 관계에 있어 더 좋은 입지를 확보할 수 있다”며 “또 리츠 투자 핵심 요소인 기초자산과 앵커에 일부 문제가 발생하더라도 구조적으로 잘 짜인 리츠는 리스크 관리도 용이하다”고 조언했다.
- [미리보는 이데일리 신문]돈 넘치고 매물 속출 하반기 빅딜 기대감
- [이데일리 최정희 기자] 다음은 13일자 이데일리 신문 주요 뉴스다. △1면 -돈 넘치고 매물 속출 하반기 빅딜 기대감-“다주택자 증여도 막겠다” 더 센 稅폭탄 예고한 당정-勞 9.8% 인상 고집에…최저임금 결정 난항-박원순 시장 떠난 자리…씁쓸한 국론 분열 -[사설]영정 앞에서 내편, 네편 다투는 미성숙 사회-[사설]“내집 마련 더 어려어졌다”는 한숨소리 들리는가 △줌인&-“바이 아메리칸” 외친 바이든…美대선, 누가 이겨도 보호무역 유지-한경연 “올 경제성장률 -2.3%…하반기 더 어렵다”-勞 “9430원” vs 使 “8500원”…최저임금 팽팽 △하반기 M&A시장 후끈-상반기 움츠렸던 PEF…이틀간 1.7조원 베팅으로 M&A시장 달궈 -코로나에 한계기업 쑥…구조조정 관련 거래 집중될 듯-신선식품 배송, 온라인 패션 플랫폼…‘비대면 매물’ 관심 커져 △7·10 부동산 대책 후폭풍-집 갖고 있어도 팔아도 ‘세금 폭탄’…빈 나라곳간 메우려 증세 시동거나 -후속 입법 밀어붙이는 與…맞불 법안 내놓은 野-불로소득 잡겠다던 文정부, 단타거래 차익 되레 늘어 -다주택자 “싼 집부터 처분” 1주택자 “집 넓힐 기회” 무주택자 “내 집 마련 호기”-공급 빠진 맹탕대책…“집값 잡기엔 역부족”-‘전·월세 5%룰’ 소급 땐…집주인, 올려받은 임대료까지 토해내야 △故박원순 시장 오늘 온라인 영결식-‘통곡·눈물’ 빗속에도 추모행렬…한쪽선 댄스음악 틀고 ‘조롱·비난’-아버지 마지막길 배웅하려…침통한 귀국 ‘상주’ 박주신씨-‘대행체제’ 서울시 박원순표 정책 수정되나 △정치-판 커진 재·보선…서울시장 與 박영선·추미애, 野 권영세·나경원 물망-野 조문 불참 릴레이…與 “왜 정쟁화하나”-6·25 영웅 백선엽 장군 ‘대전현충원 안장’ 논란-“특별시葬 세금 낭비”…靑 반대 청원 이틀만에 50만 돌파-‘한국판 뉴딜 전략회의’ 이달 신설…文대통령이 월 1~2회 주재△국제-“역사에 남을 부패”…트럼프 ‘러 스캔들 핵심’ 로저 스톤 감형 후폭풍-中, 코로나 ‘철통방역’에…베이징 확진자 6일째 ‘0명’-‘44년 전 대지진 악몽’ 中 허베이성 5.1 지진△경제-다시 늘어난 조선업 사고사망…열명 중 여덟명은 하청업체 직원 -전문가 11명 중 10명 “기준금리 연말까지 동결”△금융-‘데이터 공룡’ 네이버도 보험 판매 뛰어든다-뭉칫돈 몰리자…예금금리 낮춘 저축銀-산은이 JAL ‘열공’ 나선 이유 △특별 연속기획-코로나19와 그 이후<6>-코로나로 글로벌 공급망 붕괴 니어쇼어링 전세계로 확산될 것-OTT 인기에 콘텐츠 경쟁 치열해져 엔터업계, 저작권에 관심 집중할 때 △산업&기업-수주절벽 몰린 현대重, 노사문제로 ‘골머리’-완성차 기업, 중고차 시장 진출 상생협약 준비하던 中企 ‘패닉’-김준 사장 “친환경 기업 변신해야 생존”-“내수 살리자”…삼성 20만 임직원에 국내 휴가 권장-LG, 퓨리케어 비법 담긴 ‘전자식 마스크’ 기부 △산업-온투법 코앞…8퍼센트 등 등록준비 분주-라이언과 함께 다이어트를…카카오 ‘스마트 체중계’ 출시-현대HCN 15일 본입찰…‘몸값’ 눈치보기 치열-글로벌 시장조사기관 “한국이 5G기술 초기시장 리딩국가”△소비자생활-식품업계 희비…제조 웃고, 외식 울고 -‘정용진 소주’ 골든블루에 팔리나 -호캉스족 잡자…생맥주 무제한, 삼시세끼 제공-롯데홈쇼핑 ‘AI 기반 기상예측 시스템’ 도입△중소기업·바이오-퓨젠바이오 vs 씨엘바이오…또 다른 균주전쟁-“약 먹기 편하게 하라” 제약업계 특명-친환경이 새 먹거리…‘그린’에 푹 빠진 中企-중기부, 청년 대상 공공 디지털 일자리 2000개 만든다 △증권&마켓-“실적발표 후 언택트株 쏠림현상 가속화될 것”-中펀드 수익률 11.2% 해외펀드 평균의 갑절-文대통령 내일 ‘뉴딜 청사진’ 발표…신재생 에너지株 등 주목△증권 -리츠 시대 활짝…“배당은 기본 투자구조도 살펴야”-엔터3사, 하반기 상승 곡선 기대감-“프리미엄 펫푸드 이끄는 1호 상장사 될 것”△문화-70억 보물 겸재 화첩, 40억 쿠사마 대작…미술 경매시장 단비 될까 -‘세계유산’ 서원, 인재 양성 넘어 시대의 아픔까지 고민했다 △스포츠-‘18세 최연소 우승’ 김주형 “잠 잘 때도 골프하는 꿈 꿔요”-이시우 코치 “김주형은 코치를 굉장히 괴롭히는 선수”-메시, 라리가 역대 첫 ‘20-20 클럽’ 가입-‘아버지 유언’ 지킨 오성욱 “우승 트로피를 바칩니다”△오피니언-한국형 뉴딜, 모빌리티 강국 기회 삼자-흔들리는 이낙연, 떠오르는 윤석열-일관성 잃은 부동산 대출 규제 △피플-“소통 강점 살펴 시민과 늘 함께하는 의장될 것”-‘대한민국 보건의학계 거목’ 권이혁 전 서울대 총장 별세 -5G 시대 ICT기술 활용해 장애인 일자리 늘린다-“연상호 감독의 대재앙 이후 세계관에 끌려”-과기정통부·정보화진흥원 ‘디지털 포용 포럼 운영위’ 개최 △사회-1학기 등록금 환불에 2학기 대규모 휴학까지…대학들 ‘울고 싶어라’-코로나 지역발생 증가폭 둔화 무증상 n차 감염 우려는 여전-10년 감형된 박근혜 전 대통령…사면 논의 속도 낼까 -매 맞는 택시기자들 “격벽 설치해주세요”-직업계高에 AI·스마트팩토리과 생긴다-전국 119상황관리시스템 소방청 한 곳서 통합 운영
- [임병식의 창과 방패] 국민이 바라는 진보정부 주택정책
- [임병식 국회입법정책연구회 상임 부회장] 부동산 문제로 민심이 들끓고 있다. 분노하는 지점은 크게 두 곳이다. 첫째, 평생 땀 흘려 일해도 내 집 마련은 어렵다는 아득한 절망감. 둘째, 이 와중에도 힘 있는 이들은 수억 원씩 불로소득을 챙겼다는 배신감과 박탈감. 두 가지 움직일 수 없는 팩트가 맞물려 증폭되고 있다. 쏟아지는 대책을 보면서 두 가지 의문을 갖는다. 실효는 있을지, 또 얼마나 지속될 지다.시민들이 말하는 부동산 대책을 종합하면 상당히 공감이 간다. 대략 세 가지로 집약된다. 첫째, 집을 보유해도 돈이 되지 않는다. 둘째, 다주택일수록 불이익을 받는다. 셋째, 교육, 일자리, 인사정책 혁신과 경제정책 방향 수정이다. 이를 염두를 두고 정책을 추진한다면 어느 정도 집값 안정을 기대할 수 있다는 판단이다.먼저 집이 많으면 돈벌이는커녕 고통스럽다는 인식을 갖게 해야 한다. 보유세와 양도세를 강화함으로써 가능하다. 대신 1가구와 다주택을 분리해 차등 과세해야 한다. 실 거주자라면 서울 강남에 살던 전남 해남에 살던 동일하게 낮은 세금을 부과하되, 다주택자는 누진 세율을 적용해 세 부담을 대폭 높여야 한다. 이렇게 되면 집을 여러 채 가질 필요가 없다.역대 정부마다 세금을 정책수단으로 활용했지만 실패한 이유가 있다. 감당할만한 인상폭에다 정권이 바뀔 때마다 원점으로 돌아갔기 때문이다. 이제는 충격적일만큼 세금 인상을 검토할 때다. 현행 종합부동산세 과세 자료를 활용하면 실거주자와 다주택자를 가려낼 수 있다. 여기에 배우자, 자녀까지 포함해 정확한 실상을 파악해야 한다. 한국은 IT강국이다. 국토부와 국세청, 지자체가 협력하면 충분히 가능하다.더불어민주당 강병원 의원은 매매 차익에 대해 최대 80%까지 양도소득세를 부과하는 법안을 발의했다. 보유 기간을 따져 1년 미만 80%, 1년~2년 미만 70%로 상향하는 내용이다. 큰 방향에서는 맞다. 하지만 한시적으로 예외를 둘 필요가 있다. 양도세가 큰 폭으로 오르면 매물 급감이 예상된다. 세금 부담 때문이다. 따라서 집을 팔도록 출구를 열어 줄 필요가 있다. 일정 기한 내 팔면 강화되기 이전 세금을 과세하는 방식이다. 이 경우 주택 공급이 늘어 집값 하락을 기대할 수 있다. 정리하자면 정밀한 다주택 실태 파악, 차등 과세, 유예기간 설정이다.이와 함께 교육, 일자리, 인사정책을 혁신해 장기적으로 수도권 주택시장을 안정화시킬 수 있다. 지방에 좋은 교육환경과 일자리를 만드는 게 대안이다. 지방에 자립형 고등학교를 설립하고, 국립대학 통폐합을 능동적으로 검토해야 한다. 나아가 경제력이 있는 이들이 자녀를 자립형 사립고에 보내는 것을 백안시할 이유가 없다. 교육과 일자리가 해결되면 수도권 과밀 해소는 자연스러운 수순이다.경제성장률 지상주의에서도 벗어나야 한다. 지금까지 모든 정부는 GDP와 경제성장률에 목을 맸다. 경제정책 방향도 여기에 초점을 맞췄다. 이를 위해 경기부양 수단으로써 주택건설경기 부양에 주력해온 게 사실이다. 이렇다보니 부동산 정책 또한 다주택 보유를 권장하는 방향으로 추진돼 왔다. 정치인들도 표를 의식해 주택건설경기 부양에 앞장섰다. 경제성장률이란 허울에서 벗어난다면 얼마든지 과감한 부동산 정책을 펼칠 수 있다.끝으로 다주택자는 고위직 임명을 배제하는 게 바람직하다. 국민들은 서민들을 위한다는 진보정부에서 유독 부동산 가격이 급등한 것을 의아해하고 있다. 이 때문에 집값상승은 진보정부, 세금완화는 보수정부라는 인식이 자리 잡았다. 진보정부를 지지하지 않는 강남부자들이 속으로 웃고 있다는 역설은 이래서 나온다. 진보정부답게 국민들 눈높이에 맞는 인사 시스템을 확립해야 한다.경실련은 최근 주택을 여러 채를 보유한 청와대 참모진 교체를 주장하고 나섰다. 경실련에 따르면 수도권에 2채 이상을 보유한 청와대 참모는 8명이다. 현 정부에서 이들이 보유한 아파트와 오피스텔은 평균 3억2,000만원(40%) 올랐다. 또 부동산 재산 상위 10명은 평균 10억 원(57%) 상승했다. 아무리 자본주의 사회라곤 하지만 씁쓸하다. 이들이 입안하고 집행하는 부동산 정책이 어디로 향할지는 자명하다. 대다수 국민들은 부동산 정책에 내재된 문제점을 여기에서 찾고 있다.팽배한 불신을 해소하고 정말 집값을 잡을 생각이 있다면 과감해야 한다. 적어도 문재인 정부에서 집 때문에 절망하고 눈물 흘리는 일은 더 이상 없어야 한다.
- "주식 양도세 확대 부당" 靑청원...정부 "증세 아냐"
- [이데일리 박지혜 기자] 정부가 오는 2023년부터 국내 상장주식으로 차익을 거둔 개인투자자도 양도차익에 대해 세금을 내야 한다고 발표한 가운데, “부당하다”는 청와대 국민청원이 등장했다.지난 24일 청와대 홈페이지 국민청원 게시판에는 ‘주식 양도세 확대는 부당합니다’라는 제목의 글이 올라왔다.자신을 “주식을 재테크 수단으로 하고 있는 대한민국 국민”이라고 소개한 청원인은 “우리나라에서 서민이 중산층으로 가기 위한 방법은 부동산과 주식과 같은 재테크를 통해 가능하다고 생각한다”며 6.17 부동산 대책과 함께 주식 양도차익 과세를 비판했다.그는 “우리나라 증시는 미국과 같이 세계의 돈이 몰려드는 증시가 아니다. 10년이 넘는 기간 동안 박스권에 있는 이유가 해외의 자금과 국내의 현금부자들이 유입되지 않았기 때문이다. 유입되지 않은 이유는 위험성이 크고 이점이 없기 때문”이라며 “양도세 부과 대상을 50억~100억 단위로 늘려서 현금 부자들이 유입되어 국내 증시가 대대적으로 성장할 수 있게 해야 한다고 생각한다”고 주장했다.해당 청원은 25일 오전 11시 20분 현재 598명의 동의를 얻었다.사진=청와대 홈페이지 국민청원 게시판이날 정부는 홍남기 경제부총리 주재로 비상경제 중앙대책본부 회의를 열고 금융투자 활성화 및 과세 합리화를 위한 금융세제 선진화 추진 방향을 확정해 발표했다.이에 따르면 2023년부터 현재 대주주에 국한된 상장주식 양도소득 과세가 소액주주까지 확대된다.단, 기본공제로 2000만 원을 빼준 뒤 나머지 이익에 대해 3억 원 이하 구간은 20%, 3억 원 초과 구간에는 25%의 세율이 적용된다. 대신 증권거래세율은 현재 0.25%에서 2022년 0.23%로, 2023년에는 0.15%로 낮춰준다.현재는 소액주주의 경우, 주식 양도세는 내지 않고 증권거래세만 원천징수하는 방식으로 세금을 내고 있다.정부는 또 현재 비과세인 채권과 주식형 펀드, 장외파생상품의 양도차익에도 2022년부터 20%의 세금을 부과하기로 했다.이와 함께 2022년부터는 개인이 가진 주식과 펀드 등 모든 금융상품 투자 포트폴리오의 손익을 통합 계산해 순이익에만 과세하고, 올해 발생한 손실을 향후 3년 간 발생하는 이익에서 차감할 수 있게 된다.정부는 주식에 양도소득세를 물리고 증권거래세는 낮추는 ‘금융세제 선진화 추진방향’이 증세와 거리가 멀다고 설명했다. 임재현 기재부 세제실장은 “금융세제 선진화 방향은 선진국보다 낙후돼 있다고 평가받는 우리 세제를 선진화하는 것”이라며 “세제개편은 중립적으로 하며 절대 증세 목적이 아니다”라고 말했다.임 실장은 “금융투자 소득에 대한 과세를 도입함에 따라 세수가 얼마나 늘어날지를 추산했고, 그에 맞춰 증권거래세를 인하하기로 했다”고 밝혔다.정부는 금융투자소득에 대한 과세로 2022년에 세수가 5000억 원 늘어나고, 거래세 인하는 세수를 5000억 원 줄여주는 효과가 있다고 추정했다. 2023년에는 금융투자소득 전면 시행으로 세수가 1조9000억 원 증가한다고 봤다. 주식 양도소득 과세확대분이 2조1000억 원, 주식과 다른 상품간 손익이 통산되면서 줄어드는 세수 감소분 2000억 원의 합이다. 반대로 거래세 인하는 2023년에 1조9000억 원의 세수 감소 효과를 낸다고 설명했다. 양도세 확대로 늘어나는 세수와 거래세 인하로 줄어드는 부분이 같다는 의미다.
- 분양가 상한제가 키운 '청약광풍'
- [이데일리 박민 기자] ‘99.3대 1’. 올해 서울에서 일반에 분양한 아파트 청약 경쟁률이다. 100명 중에 약 1명이 청약 문턱을 넘는 이 경쟁률은 집계가 시작된 2000년 이후 역대 최고치다. 현 정부 들어 급등하는 서울 집값을 잡기 위해 민간택지 ‘분양가 상한제’ 지정 요건을 완화해 부활시켰지만, ‘앞으로 민간의 주택 공급이 줄어들 것’이라는 우려와 ‘당첨만 되면 시세차익이 상당하다’는 인식에 청약이 내집 마련이 아닌 ‘로또 복권’ 도구로 전락해가는 모양새다.◇8개 단지 중 절반이 100대 1 넘겨부동산114가 올해 들어 이달 11일까지 서울에서 분양한 8개 단지의 청약경쟁률을 조사한 결과, 총 1321가구(특별공급 제외) 모집에 13만1216명이 몰리며 99.33대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 전체 절반인 4곳에서 100대 1이 넘는 청약 경쟁률을 보였다. 공공분양아파트인 마곡지구9단지가 146.8대 1로 경쟁이 가장 치열했고, 호반써밋목동(128.05대 1), 르엘신반포(124.75대 1), 르엘신반포파크애비뉴(114.34대 1)의 경쟁률을 이어갔다.(그래픽= 이미나 기자)서울의 청약경쟁률은 지난해 상반기(1월~6월)만 해도 4836가구 공급에 8만974명이 청약해 16.74대 1 경쟁률에 불과했다. 그러나 이후 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가 상한제(이하 상한제)를 공식적으로 언급한 지난해 6월 말 이후 치솟기 시작했다. 지난해 하반기(7월~12월)에는 5952가구 공급에 26만683명의 청약자가 몰리며 43.79대 1의 경쟁률로 껑충 뛰어 올랐다. 치열한 청약 경쟁률로 당첨의 문이 더욱 좁아지면서 가점이 상대적으로 낮은 30·40세대의 희망고문도 갈수록 심해지고 있다. 웬만한 가점으로는 당첨이 쉽지 않기 때문이다. 지난달 분양한 ‘흑석리버파크자이’는 청약 가점 최저 커트라인이 59점이었고, 심지어 만점(84점)이 등장할 정도로 청약 열기가 뜨거웠다. 청약 가점은 무주택기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 청약통장 가입기간(1~17점)을 따져 다득점자(84점 만점)에게 공급하는 제도다. 만점을 받으려면 본인을 포함해 7인 이상의 가족이어야 하며, 무주택기간·청약통장 가입기간이 모두 15년 이상이어야 한다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장을 안정화하겠다며 정부가 초강력 카드로 꺼낸 상한제가 공급위축 신호로 읽히면서 청약수요 폭증, 계층간 상대적 박탈감 등 부작용만 더 키웠다”고 지적했다.상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 앞서 정부는 지난해 서울과 경기 일부 지역에 상한제를 지정하면서 이미 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 등 정비사업에 상한제 유예기간 내에 입주자 모집 공고를 마치면 적용을 제외해주기로 했다. 유예기간은 당초 4월 말에서 한차례 연기된 오는 7월 28일까지이며, 이후 입주자 모집 공고를 신청하는 단지부터 즉시 적용된다.◇주택 공급 위축에 매물난 심화당장 다음달 말부터 상한제가 시행되면 민간의 수익성 저하로 공급이 더 위축될 것으로 우려되고 있다. 실제 분양가상한제를 적용받는 초기 재건축 단지들은 사업 진척 속도가 느려지고 있다. 어차피 상한제를 피하지 못한다면 최대한 시간을 끌어 상한제 책정시 큰 부분을 차지하는 ‘땅값’이라도 상승을 기대해보자는 판단에서다. 국토부에 따르면 올 들어 4월까지 서울 주택 인허가 물량은 1만8025가구로 5년 평균치(2만5640가구)의 70% 수준에 불과했다. 정부도 이러한 공급 위축을 인식하고 있어 미니 재건축이라 불리는 ‘가로주택정비사업’에 임대주택 건립 등 공공성을 강화할 경우 상한제 적용을 제외하기로 한 것도 같은 맥락이다.특히 상한제 적용 단지는 아파트 당첨되고 난 뒤 최장 10년간 ‘전매제한’이 적용돼 매매거래도 줄어들 것으로 전망된다. 아울러 국토교통부는 지난달 ‘2020년 주거종합계획’을 통해 수도권 민간택지 상한제 적용 주택에도 최대 5년의 거주의무 기간을 두는 내용의 법령 개정을 추진하고 있어 향후 극심한 ‘매물난’은 불가피할 것이라는 게 전문가들의 진단이다.고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 서울 도심내 도시재생 또는 유휴부지 활용 등을 통한 서울 도심내 7만호 공급 등의 대책을 내놨지만, 이러한 찔금 찔금 방식으로는 주택난을 해소하게 역부족”이라며 “재건축, 재개발을 활성화하며 층고를 높이거나 용적률을 늘리는 고밀도 복합개발 추진이 필요할 것”이라고 지적했다.
- '오피스텔이 깡통이었네'…이 곳 세입자, 보증금 떼일라
- [이데일리 강신우 기자] 전셋값이 가파른 상승세를 보이면서 서울 강남에서도 ‘깡통전세’가 나오고 있다. 깡통전세는 전셋값이 매매값보다 높아 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 줄 수 없는 상태의 주택을 말한다. (사진=연합뉴스)11일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 서초동에 있는 신성미소시티(전용31㎡) 오피스텔은 매매가격이 2억900만원(3월2일 거래)이지만 전셋값은 2억2000만원(2월22일 거래)으로 매매가보다 1100만원 높다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 105.3%에 달한다. 강북권은 종로구 내수동 경희궁의아침3단지(전용38㎡) 오피스텔이 매매가 2억9350만원, 전셋값 3억원으로 전세가율이 102.2%다. 신규 오피스텔도 예외가 아니다. 지하철 2호선 서울대입구역 인근 봉천동 덕산스테이트(전용19㎡·4년차)는 매매 1억4100만원, 전세 1억7000만원으로 전세가율이 120.6%, 경기도 안양시 관양동 힐스테이트에코평촌(전용79㎡)은 매매 4억7500만원, 전세 4억8000만원으로 매매가가 전세가보다 높다. 깡통오피스텔은 부동산 규제에 따라 아파트 구매나 투자 여력이 낮은 수요가 오피스텔로 몰리면서 자연스레 공급이 늘어 매매가가 하락한 영향이라는 분석이 나온다. 한국감정원 통계를 보면 전국 오피스텔 평균 전세가율이 지난달까지 1년 5개월 연속으로 상승세를 이어가고 있다. 지난달 전국 오피스텔 전세가율은 2019년 1월(79.99%)부터 17개월 동안 꾸준히 올라 80.73%를 기록했다. 지역별로는 경기도가 84.41%로 가장 높았고 대전(83.59%), 서울 서남권(82.39%), 대구(81.87%)도 전국 평균치를 웃돌았다. 오피스텔 평균 매매가는 지난달 기준 전국 1억7826만원, 서울 2억2936만원, 경기 1억6741만원으로 집계됐다.함영진 직방 빅데이터 랩장은 “오피스텔 등 수익형 부동산은 월세 임대차가 많으나 희소한 전세매물이 있으면 아무 생각없이 계약을 하는 경향이 강하다”며 “최근 아파텔 등 시세차익용으로 투자하며 전세를 끼고 구입하는 이들도 늘고 있어 세입자들의 주의가 필요하다”고 했다. 아파트 전세가격도 크게 오르고 있다. 한국감정원의 6월 둘째주(8일 기준) 주간 아파트 전세가격동향을 보면 전국 주간 아파트 전셋값은 지난주 대비 상승폭이 확대했다. 수도권(0.11%→0.12%) 및 서울(0.04%→0.06%)과 지방(0.04%→0.06%)도 상승폭이 확대했다. 한국감정원 관계자는 “서울 지역은 12·16대책에 따른 매매수요 위축과 금리인하, 입주물량감소 등으로 전세공급 부족한 가운데 학군이나 교통여건이 양호하거나 이주수요 영향 있는 지역 위주로 가격 오르며 지난주 대비 전셋값 상승폭 확대했다”고 말했다.
- [부동산캘린더]시세차익 5억 ‘르엘신반포파크애비뉴’ 분양
- [이데일리 황현규 기자] 6월 둘째주 서울 서초구 잠원동 르엘신반포파크애비뉴가 분양에 나선다. 이 외에도 △인천 서구 백석동 ‘검암역로열파크씨티푸르지오’ △광주 북구 문흥동 ‘더샵광주포레스트’ △전남 여수시 웅천동 ‘여수웅천캐슬스타(오피스텔)’ 등이 청약을 진행한다. 6일 부동산114에 따르면 6월 둘 째주 전국 33개 단지에서 총 1만 9393가구(일반분양 1만 2029가구)가 분양을 시작한다. 대표적으로 서울 서초구 잠원동 ‘르엘신반포파크애비뉴’는 오는 8일 청약 접수를 시작한다. 르엘 신반포 파크애비뉴는 지하 3층~지상 35층, 3개 동, 총 330가구 규모다. 일반에게는 98가구를 분양한다. ‘르엘신반포파크애비뉴’ 조감도이 단지의 분양가는 3.3㎡ 당 4849만원으로 책정됐다. (최대)공급금액은 △49㎡ 10억 3000만원 △59㎡ 12원 3300만원 △84㎡ A 17억 2100만원 △84㎡ B 16억 7500만원 △107㎡ 20억 5500만원이다.인근 단지와 비교해 약 5억원 이상의 시세차익을 볼 수 있는 단지다. 인근에 위치한 래미안신반포팰리스의 전용 84㎡의 최근 거래가는 22억 7000만원에 손바뀜했다.배우 이병헌이 광고모델에 나서 화제가 된 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’도 9일 1순위 청약접수에 나선다. 지하 2층~지상 최고 40층 25개 동에 전용면적 59~241㎡ 총 4805가구 매머드급 대단지다. 오션뷰(정서진)와 리버뷰(아라뱃길)를 한눈에 누리는 대한민국 첫 번째 리조트 단지를 지향하고 있다.분양가는 3.3㎡당 평균 1574만원으로 책정됐다. 전용 85㎡ 이하 중소형 평형이 전체 가구의 90%에 달하며 84㎡ 기준 분양가는 3.3㎡당 평균 1529만원이다. 계약금 10%, 중도금 60% 이자 후불제로 공급된다.추첨제 비율은 전체의 80%에 달해 청약 가점이 낮은 30~40대도 당첨 기회가 제공된다. 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 가능하다. 예비 당첨자 비율을 공급가구수의 300%로 확대돼 수도권 거주자도 당첨을 노려볼 수 있다. 이 밖에도 같은 주 15곳의 모델하우스가 문을 연다. 쌍용건설은 서울 종로구 구기동 일대에 ‘쌍용더플래티넘종로구기동’(도시형생활주택)을 분양할 예정으로, 12일 모델하우스를 오픈한다. 단지는 지하 1층~지상 3층, 4개 동, 전용면적 82~84㎡, 총 52가구로 조성된다. 현대건설은 인천 연수구 송도동 397~5번지 일원에 ‘힐스테이트레이크송도3차’의 사이버 모델하우스를 12일 오픈할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 49층 8개 동, 전용면적 84~155㎡, 총 1100가구로 조성된다. 생활편의시설로는 현대프리미엄아울렛, 코스트코, 홈플러스 등이 가깝고 이랜드몰(예정), 롯데몰(예정), 송도 세브란스병원(예정)도 예정돼 있다.
- ‘충무로 하늘N’ 등 규제 피한 수익형 부동산으로 관심 뜨거워
- [이데일리 박철근 기자] 서울시 4대문 내에 있는 수익형 부동산 ‘충무로 하늘N’(사진)에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 오는 8월부터 수도권 대부분의 지역에서 아파트 분양권 전매가 사실상 불가능해지고, 민간택지 분양가 상한제가 본격화되는 등 주택시장에 대한 규제가 더욱 심화하기 때문.분양업계 관계자는 “제로금리 시대에 마땅한 투자처를 찾기 힘든 수요자들이 수익형 부동산으로 눈길을 돌릴 가능성이 높아졌기 때문”이라며 “수익형 부동산은 은행 이자를 대신해 줄 수 있는 월세수익을 거둘 수 있다는 점이 가장 매력적이다. 게다가 수익형 부동산은 여전히 분양권 전매가 가능해 단기투자를 통한 수익창출도 가능하다”고 전했다.충무로 하늘엔은 각종 인프라가 밀집해 있을뿐만 아니라 공실에 대한 걱정이 적고 숙박업으로도 활용이 가능하다는 점에서 투자 안정성이 높다고 평가받고 있다.지하 4층·지상 최고 15층, 전용면적은 21~55㎡, 총 260실 규모의 생활형숙박시설과 근린생활시설이 들어서는 복합시설인 충무로하늘엔은 도보 거리에 충무로역(3·4호선)과 을지로4가역(2·5호선)이 위치한 쿼드러플 역세권을 자랑한다. 여기에 영화관, 대형 마트, 백화점, 병원 등 다양한 생활시설뿐만 아니라 중구청도 바로 가까이 위치한다. 주변으로 남산, 청계천산책로, 북한산 성벽 코스 등이 위치해 도심 속에서도 쾌적한 환경을 누릴 수 있다.배후수요도 풍부하다.인근 사대문 안에 자리잡은 관공서 및 기업체의 약 70만명 직장인 수요를 품고 있고, 을지로, 충무로, 명동, 종로로 이어지는 서울 중심업무지구(CBD)의 중심지에 위치해 이들 수요도 확보가능하다. 또한 명동~동대문 관광특구의 외국인 관광객 수요도 흡수 할 수 있어 숙박업 활용 시 높은 운영 수익도 기대할 수 있다.소형 면적형에도(일부) 빌트인 욕조까지 제공해 프리미엄 라이프를 즐길 수도 있다. 우물 천정 설계로 개방감도 극대화 했다. 별도의 실외기실과 정원 및 휴식공간으로 연출 가능한 도심형 테라스(일부 호실)도 설치될 예정이다. 세대 내 청소 및 세탁 서비스, 인포메이션 로비 운영 등 특화된 호텔식 서비스를 선보여 생활편의성도 뛰어나며, 옥상정원 및 썬큰가든, 루프탑가든, 북카페, 공개 공지 등 다양한 커뮤니티시설도 제공한다. 특히 빠른 수익 발생도 가능하다.한시적인 이벤트로 계약금을 냄과 동시에 수익이 발생하는 ‘계약금 수익보장 제도’를 제공한다. 이를 통해 빠른 수익을 발생시기는 것은 물론 계약금에 대한 금융 부담도 적다고 분양 관계자는 전했다. 이외에도 1가구 2주택 요건에도 해당되지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭다. 양도세 및 보유세 중과 대상도 아니다. 특히 분양권 전매도 가능해 시세차익을 누릴 수도 있어 투자자들에게는 더욱 매력 있다. 한편 충무로 하늘엔 홍보관은 지하철 3호선 압구정역 3번 출구 인근에 위치하며 방문 시 자세한 상담을 받을 수 있다.
- [부동산캘린더]시세차익 ‘10억’…흑석리버파크자이 청약 시작
- [이데일리 황현규 기자] 분양권 전매 강화가 실행되기 전 상반기 막차 분양이 시작됐다. 정부가 이르면 오는 8월부터 수도권과 지방 광역시의 분양권 전매를 사실상 금지키로 하면서 해당 지역 청약에 관심이 모아지고 있다. 5월 셋째주 전국에서 6000가구가 1순위 청약을 받는다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 5월 셋째 주에는 전국 13곳에서 총 6163가구(오피스텔·임대 포함, 도시형생활주택·행복주택 제외)의 청약 접수가 이뤄진다. 이 주는 서울, 경기, 인천, 대구 등 다양한 지역에서 청약 접수가 진행된다. 서울 동작에서는 지하철 9호선 흑석역과 7호선 숭실대입구역 더블 역세권을 갖춘 ‘흑석리버파크자이’의 1순위 청약 접수가 이뤄진다. 청약은 오는 19일 특별공급을 시작으로 20일 1순위 해당 지역, 21일 1순위 기타지역 접수를 받는다흑석리버파크자이 공사현장(사진=강신우 기자)‘흑석리버파크자이’는 동작구 흑석동 253~89 일대(흑석3구역)에 공급되는 단지로 지상 5층~지상 20층, 26개 동, 전용면적 39~120㎡, 총 1772가구 규모다. 이 가운데 일반 분양은 전용면적 59~120㎡, 357가구가 공급될 예정이다. 흑석리버파크자이의 3.3㎡당 일반분양가는 2813만원이다. HUG의 분양가 통제로 조합원들이 요구했던 3200만원보다 낮아졌다. 주변 시세와 비교해 3~10억원의 시세차익을 누릴 수 있다.지하철 9호선 흑석역 및 7호선 숭실대입구역 더블 역세권 입지로 대중교통을 이용하여 편리한 출퇴근이 가능하며, 도로망으로는 현충로, 올림픽대로를 이용해 반포, 여의도 등 서울 시내 및 외곽 진출이 수월하다.흑석리버파크자이 조감도 (사진=GS건설 제공)경기 광명에서는 ‘광명 푸르지오 센트베르’가 1순위 청약 접수를 받는다. 이 단지는 지하 3층, 지상 최고 37층, 12개 동, 전용면적 36~84㎡, 총 1335가구 규모다. 이 중 460가구가 일반 분양된다. 전용면적 별 일반 분양 물량은 △36㎡ 44가구 △49㎡ 36가구 △59㎡A 71가구 △59㎡B 242가구 △59㎡C 67가구다. 18일 특별공급, 19일 1순위 당해지역, 20일 1순위 기타지역 순으로 청약이 진행된다양주에서는 ‘양주 옥정신도시 제일풍경채 레이크시티(A10-2블록)’의 1순위 청약 접수가 예정돼 있다. 이외에도 평택고덕2단지(19일), 대구 힐스테이트대구역오페라(19일), 인천 영종국제도시 화성파크드림 2차(20일) 등이 청약에 나선다.(표=리얼투데이 제공)
- [단독]위례우미린2차 3.3㎡당 1998만원…시세 반값?
- 위례신도시 우미린 2차 조감도.[이데일리 박민 기자] 경기 하남시 북위례에서 마지막 민간분양 단지로 꼽히는 ‘위례신도시 우미린 2차’가 이달 중순부터 시행될 예정인 수도권 청약 1순위 거주기간 강화(기존 1년→2년) 규제를 피한 막차 단지가 됐다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1998만원으로 책정되면서 가장 넓은 주택형인 전용면적 119㎡도 9억원을 가까스로 넘지 않는다. 인근 아파트 시세(3.3㎡당 3100만원) 보다 분양가가 35% 정도 저렴해 당첨 즉시 3억~4억원의 시세차익이 예상된다.우미건설은 오는 15일 하남시 학암동 위례신도시 A3-2블록에서 ‘위례신도시 우미린 2차’ 아파트 사이버 모델하우스를 열고 분양에 나선다. 단지는 지상 최고 25층에 7개 동, 전용면적 90~119㎡ 총 420가구 규모다.전용면적별로 △90㎡A 47가구 △102㎡A 163가구 △102㎡B 66가구 △119㎡A 144가구 등이다. 이 중 특별공급은 51가구(다자녀가구 40가구, 노부모부양자 11가구)가 배정됐다.가장 큰 관심사인 평균 분양가는 3.3㎡당 1998만4000원이다. 기준층(5층 이상)을 기준해 △전용 90㎡ 7억440만원 △전용 102㎡A 7억9290만원 △102㎡B 7억8580만원 △119㎡A 8억9990만원 등이다. 모든 주택형이 분양가가 9억원 이하여서 중도금 대출(분양대금의 40%)이 가능하다.부동산114에 따르면 학암동 일대 아파트 평균 매매가격이 3.3㎡ 당 3118만원을 형성하고 있다. 이와 단순 비교하면 이번 우미린2차 분양가는 35% 정도 저렴하다. 학암동 A공인 관계자는 “인근에서 앞서 분양한 힐스테이트 북위례, 우미린1차, 위례포레자이 등은 모두 전매 제한이 걸려 있지만, 최초 분양가 대비 프리미엄(웃돈)이 3억원 가량 예상하고 있다”며 “학암동 일대 전용 102㎡짜리 주택 시세가 12억원 정도여서 이와 단순 비교하면 우미린 2차는 4억원이나 싼 편”이라고 말했다.특히 이 단지는 청약 가점이 낮은 이들에게도 청약 당첨 기회가 열려 있는 ‘로또 단지’로 꼽힌다. 전 주택형이 전용면적 85㎡를 초과하기 때문에 일반 공급분(369가구)의 절반만 가점제를 적용하고, 나머지 절반은 무작위 추첨을 통해 선정한다.여기에 강화된 청약 1순위 거주기간 요건도 피했다. 정부는 이달 중순부터 서울 등 수도권의 투기과열지구나 대규모 택지개발지구에서 주택 청약 1순위를 부여받는 최소 거주 기간을 1년에서 2년으로 강화하기로 했지만, 아직 시행전이어서 이 단지는 규제를 피하게 됐다.이에 따라 우미린 2차는 하남시 1년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%, 경기도 1년 이상 거주자에게 20%를 공급한다. 나머지 50%는 서울·인천·경기 등 수도권 1년 미만 거주자에게 돌아간다.다만 하남시는 투기과열지구인데다 이 아파트 분양가가 주변 시세 대비 80% 미만 인만큼 입주자 선정일로부터 10년간 전매가 금지된다. 2030년까지 분양권을 사고 팔지 못한다는 말이다.단지가 들어서는 위례신도시는 서울 송파구 장지동과 거여동, 경기 성남시 수정구 창곡동, 경기 하남시 학암동 일대 675만여㎡ 규모로 조성되는 2기 신도시다. 장지천을 기준으로 북위례와 남위례로 나뉜다.
