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- [웰스투어]"향후 2~3년내 재건축·재개발 큰 장 선다"(종합)
- ▲8일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 ‘제3회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에는 500여명의 청중이 몰려 금리 1% 시대에 대비한 재테크 열기로 가득찼다. 이날 웰스투어에 참석한 참가자들이 강연자의 강연을 경청하고 있다. [사진=한대욱 기자][이데일리 성선화 김경은 경계영 김성훈 기자] “재테크 전문가들의 실제 사례와 통찰이 어우러지면서 투자에 꼭 필요한 알짜팁들을 얻을 수 있어서 좋았습니다.”8일 오전 9시부터 오후 5시까지 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 개최된 ‘제3회 이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour)’에는 부동산 경매, 펀드, 중국주식, 종합자산관리 등과 관련된 전문가들의 명강의를 듣기 위해 행사 시작전부터 500여명의 사전 참가 신청자들이 몰려 대성황을 이뤘다. 특히 이번 웰스투어에서는 실제 투자자들이 강연자로 나서 생생한 재테크 정보를 공개하자 참가자들은 뜨거운 반응을 보내며 호응했다. ◇“9000만원 경매 아파트...189만원에 매입”‘특수물건 경매 투자법’을 주제로 강연에 나선 정충진 열린 법무법인 대표 변호사는 강연 내내 초보자도 따라 할 수 있는 쉬운 경매비법을 전수했다. 그가 꼽은 특수물건 경매에서 가장 필요한 마인드는 ‘역발상’이다. 정 변호서는 특히 “향후 2~3년 내 재건축, 재개발 투자는 실패없는 투자가 될 것”이라고 강조했다.그는 이어 “경매 인구의 급증으로 경쟁이 점차 가열되는 상황에서 한정된 종잣돈과 지식으로는 한계가 있다”며 “허름한 반지층이나 아파트 1층 매물이라도 역세권에 가치가 있다고 판단되면 주저하지 말고 투자하라”고 말했다. 눈여겨볼 부동산 투자 유망 지역으로 경기도 광주, 김포, 검단 신도시 등을 꼽았다. ◇“中 증시 조정, 살 때 됐다…선강퉁 주목”전종규 삼성증권 중국전문 수석연구원은 ‘미리 보는 선강퉁, 돈 되는 추천종목은’이라는 주제로 한 강연에서 “중국 시장 조정으로 기회가 왔다”고 주장했다. 중국 주식시장으로의 유동성 유입이 그 근거다. 그는 “후강퉁 등으로 향후 3년 동안 2000억달러 규모의 외국인 자금이 중국 증시로 들어올 것”이라며 “중국 내에서도 개인투자자 자금이 몰리는 데다 기관투자가 역시 2조위안 가량의 매수 여력이 있다”고 언급했다. 그는 다만 위기는 2018년쯤 올 수 있다고 전망했다. 미국 금리조정에 따라 10년 주기로 어려움이 도래했고 부동산시장도 거품이 있는 등 리스크요인이 있다는 판단에서다. 주목 종목은 △청도하이얼 △지리자동차 △국제여행사 △중남미디어 △평안보험 등이다. ◇“펀드투자는 장기투자 바람직...잦은 펀드교체는 금물”유기현 PCA생명 부장은 “펀드 투자시에는 반드시 포트폴리오를 짜야한다”며 “실력있는 전문가만이 자산별로 2~3개씩 펀드 추천할 수 있다”고 조언했다. 이어 그는 “기본적으로 5년 이상 장기 투자를 하는 것이 바람직하다”며 “잦은 펀드 교체가 저조한 수익률을 만드는 원인”이라고 지적했다.좋은 펀드를 고르는 팁으로 유 부장은 “100억원 미만의 펀드는 쳐다보지 않는 게 좋다”며 “펀드를 선택할 때는 꾸준히 펀드 설정액이 꾸준히 증가하는지를 살펴야 한다”고 귀띔했다. ◇“행복한 노후, 소득단절에 미리 대비해야”오종윤 한국재무설계 대표는 ‘행복한 노후를 위한 월급만큼 연금받는 법’을 주제로 한 강연에서 “행복한 노후를 위해서는 소득단절에 미리미리 대비해야 한다”고 강조했다.노후 기본자금은 도시생활 기준으로 200만원이 들어가는데, 도시 밖을 벗어나지 않는다면 이상적인 연금구조를 가질 필요가 있다는 것이 오 대표의 조언이다. 이는 국민연금, 개인연금, 퇴직연금 등을 통해 마련하라고 조언했다. 또 그는 “죽을 때까지 나오는 현금 흐름을 만들라”며 “저축률뿐만 아니라 주택의 비중을 줄이는 동시에 해외투자를 고려해야 한다”고 역설했다. 인구구조 감소, 국내 가계부채 증대, 기준금리 인상 가능성 등 종합적 요인으로 부동산시장 위축은 불가피하며 주식시장 역시 저성장의 늪에 빠져 해외로 눈을 돌려야 한다고 내다봤다. ◇“공실 위험 없는 상가 경매로 리스크 줄여야”상가 경매 전문가인 배용환 옥션제트 대표는 실제 투자 사례와 비법을 생생하게 공개했다. 공실 위험을 줄이기 위해 상권이 형성된 지역의 상가를 경매로 받아 분양 리스크를 줄이라는 것이 그의 팁이다. 배 대표는 “경매는 법적인 권리분석과 물건의 경쟁력을 분석하는 물건분석을 해야 하는 반면 상가 경매에서는 권리 분석보다는 물건 분석이 훨씬 더 중요하다”고 역설했다. 배 대표는 권리금이 있는 상권은 최소한의 장사는 되는 상권이라고 분석했다. 아울러 그는 수익률보다는 환금성을 강조했다. 배 대표는 “상가 경매의 입찰 기준은 잘 팔리는 물건”이라며 “잘 팔 수 있는 상가에 투자해야 한다”고 밝혔다. ▶ 관련기사 ◀☞ [웰스투어-세션5]"상가경매의 장점..검증된 상권에 권리금 없이 투자"☞ [웰스투어-세션5]"3초 상권분석법, 인기높은 프랜차이츠만 봐도 알아"☞ [웰스투어-세션4]"행복한 노후, 소득단절에 미리 대비해야"(종합)☞ [웰스투어-세션3]“이제는 해외투자로 눈 돌려야”☞ [웰스투어-세션3]"펀드, 잦은 손절매 금물..5년이상 장기투자 바람직"(종합)
- 부동산 실무 강의 랜드프로‘2015 부동산 실전 투자 투자 전력 과정’ 신설 화제
- [뉴미디어팀] 랜드프로에서 오직 투자를 통한 수익 창출을 목표로 하는 ‘2015 부동산 실전 투자 전략 과정’을 신설, 운영한다.부동산 실전 투자 전략 과정은 미래가치 있는 부동산 투자처를 발굴하고 수익을 창출하는 비법과 포트폴리오 구성전략을 제시하며 안정적인 부동산 투자를 할 수 있는 비법과 전략을 통해 효율적인 투자전략을 키울 수 있도록 실전 투자하는 과정이다.실전 투자를 통해 수익을 찾는 이들에게 최적화된 수준별 맞춤학습 프로그램과 전문 강사진의 1:1 맞춤 상담 서비스 등 다양한 혜택을 제공하는 투자 전문 프리미엄 상품이다.‘2015 부동산 실전 투자 전략’ 과정은 부동산투자전략, 실전경매투자전략, 토지투자 전략, 수익형부동산 투자전략, 상가빌딩 투자전략, 부동산세금 절세전략등 총 6가지 프로그램으로 구성 되어 있다. 랜드프로‘2015 부동산 실전 투자 전략’ 강사진은 다양한 실전 경험과 강의 경력을 갖춘 전문가들로 구성됐다. 토지 투자 전략의 고상철 교수는 다양한 방송 강의 경력이 있고, 이미 대학과 학원가에서 유명한 인기 강사다. 부동산세금 절세전략의 김윤석 교수는 EBS 공인중개사 부동산 세법 교수, 매경 자산관리사 세무관리 전임교수를 역임한 경력을 바탕으로 상가, 오피스텔 등 물권 별로 사례를 들어 초급자도 알기 쉬운 강의를 진행하고 있다. 또한 수익형 투자전략의 안요셉 교수는 실제 건축사로 활동을 하고 있으며, LG건설, 삼성에버랜드등리모델링 경력을 바탕으로 수익형 부동산에 분야에서는 업계 1인자로 불려지고 있다.랜드프로는‘2015 부동산 실전 투자 전략 과정’ 오픈을 기념해 회원가입 시 현금처럼 사용할 수 있는 5만원 수강 할인 쿠폰과 부동산 입문자에게 꼭 필요한 기초 지식으로 구성된 부동산 투자 기초 필독서를 무료로 제공한다.랜드프로 관계자는 “최근 자격증을 목적으로 공부하는 사람뿐만 아니라 투자, 재테크 등으로 안정적인 노후 대비를 하려는 일반인까지 폭넓은 수강생들이 온라인 부동산 강의로 모이고 있다. 그 중에서도 특히 부동산 세무와 부동산 경매는 다양한 연령층이 모이는 강좌로, 초보자들도 수강에 무리가 없도록 수업을 진행하고 있다”고 전했다.부동산 경매와 투자, 세무 등 ‘랜드프로’의 실무 중심 온라인 강좌에 대한 더욱 자세한 사항은 공식 홈페이지(www.landpro.co.kr)에서 확인할 수 있다.
- [200자 책꽂이] 나는 월세받는 직장인이 되기로 했다 외
- ▲나는 월세 받는 직장인이 되기로 했다(오은석 외｜352쪽｜메이크원) 죽을 때까지 꼬박꼬박 월세를 받으며 살려면 어떻게 해야 할까. 비결은 부동산경매를 바라보는 관점을 바꾸는 것. 집은 소유하는 것이란 생각에서 벗어나 수익을 창출하는 것으로 생각해야 한다. 왕초보로 시작해 부동산 수십채를 보유한 투자자로 성장한 19명 멘티들의 실제 경험담과 수익률을 상세히 적었다. 경매재테크에 대한 전문가의 팁도 담았다. ▲슈퍼리치되는 결혼의 경제학(이성동｜304쪽｜호이테북스)결혼을 경제적 관점에서 바라보고 그 해법을 모색했다. ‘부자 될 사람과 결혼하라’ ‘일찍 결혼하라’ ‘부부가 함께 돈을 불려라’ 등 금융권 강의와 컨설팅에서 얻어낸 지식·경험을 바탕으로 결혼의 경제학을 5가지로 정리했다. 결혼을 앞둔 사람에게는 어떤 사람과 결혼해야 할지를, 기혼자에게는 경제적 문제를 어떻게 해결해 나갈 것인지 그 이정표를 제시했다.▲나는 특허로 평생 월급 받는다(허주일｜240쪽｜부키)평범한 아저씨가 ‘특허의 달인’이 되기까지 온몸으로 터득한 특허 노하우를 담은 책. 누구나 쉽게 직접 특허를 출원할 수 있도록 단계별로 구성했다. 일상의 작은 아이디어로 특허를 만드는 발상부터 구글 스케치업을 활용해 도면 그리는 법, 명세서 작성 요령, 인터넷 전자출원 가이드까지. 각 단계마다 주의할 점과 유용한 사이트 활용법을 두루 설명했다. ▲광화문역에는 좀비가 산다(이봉호｜240쪽｜스틱)자본주의와 시스템에 탈진한 채 현대를 살아가는 사람들의 씁쓸한 초상을 담았다. 그나마 ‘생각하는’ 좀비라도 될 수 있는 사소한 팁과 탈진사회에서 살아남는 법 등을 풀어냈다. 남자들의 삶을 적나라하게 보여준 영화 ‘록키’부터 광신적인 소비현상 등 솔깃한 이야기가 가득하다. 탈진사회의 원인과 정체를 확실히 알고 각종 좀비현상으로부터 탈출하자고 말한다. ▲숫자 감각(바바라 오클리｜362쪽｜신밧드프레스)수학과 과학을 잘하는 뇌는 ‘타고나는 것’이 아니다. 중요한 것은 뇌의 강점과 약점을 잘 활용할 줄 아는 지혜다. 낱개 글자를 한데 모아 기억하기 쉬운 ‘개념의 덩어리’를 만들거나 자신에게 익숙한 공간을 활용해 암기하면 도움이 된다. ‘르네상스 학습’ ‘뇌 조각하기’ 등 기억력 향상을 위한 팁과 함께 수학·과학을 잘할 수 있는 학습법, 사고방식의 핵심요소를 모았다. ▲세상의 모든 사기꾼들(이언 그레이엄｜400쪽｜시그마북스)역사상 가장 신기하고 흥미로운 사기꾼들의 100가지가 넘는 놀라운 실화를 담았다. 마타 하리부터 영화 ‘캐치 미 이프 유 캔’의 실제 모델인 프랭크 애버그네일에 이르기까지. 가짜 비행사, 가상의 공주, 위장 인디언, 엉터리 예술가의 재밌는 실상과 기상천외한 이야기를 소개했다. 가장 담대했던 사기꾼의 이면에 숨은 진실과 그들이 사기꾼으로 전락한 이유를 폭로했다. ▲브라보! 시니어 라이프(앙코르 커리어｜328쪽｜이마)베이비붐 세대인 필자들이 먼저 고령사회에 진입한 미국·일본·유럽 시니어들의 ‘인생 2막’ 사례를 조사·연구해 엮었다. 취미나 직장에서의 경험 등을 활용해 새 삶을 개척한 사람들, 전혀 다른 분야의 창업, 비영리단체·자원봉사 사례까지 수록했다. 은퇴를 앞둔 이들에게 창업 아이디어를 주는 것은 물론 경제적 수입과 더불어 보람을 얻을 수 있는 로드맵을 제시한다. ▲나는 스타벅스보다 작은 카페가 좋다(조성민｜320쪽｜라온북)카페 아르바이트생으로 시작해 2년 만에 사장이 된 저자의 카페 운영 노하우를 담았다. 커피에 입문하기, 작은 카페에 어울리는 메뉴와 가격 정하기, 완벽한 오픈 이벤트 열기, 단골 100명 만들기, 카페와 어울리는 사이드잡 갖기, 100년 가는 운영 시스템 만들기 등을 망라했다. 작은 카페로 살아남기 위한 치열한 생존전략과 성공비법까지 다채롭게 알려준다.
- [경매 직구토크]올해는 매매수요 폭발할 것..집값 관망세 장기화
- 지난 22일 서울 중국 소공로 이데일리 본사에서 정충진 열린 법무법인 대표 변호사, 강은현 EH경매연구소 대표, 김태훈 열린 법무법인 이사/사무장(왼쪽)이 ‘2015년 경매 투자전략’에 대해 직구토크를 하고 있다. [사진=성선화 기자][이데일리 성선화 기자] 지난 21일 서울 중앙지법 경매법정에선 총 17건의 물건이 낙찰됐다. 연초 중앙지법 경매법정은 한해의 경매 시장을 가늠해 볼 수 있는 바로미터로 통한다. 이중 7건이 한명만 입찰에 참여한 단독 입찰이었고, 나머지 5건에 18명의 경쟁자가 몰렸다. 이날 현장을 다녀온 강은현 EH경매연구소 대표는 “양극화가 더욱 심화되고 있을 뿐만 아니라 경매 물건 수도 외환위기 이후 최저치”며 “2013년 신건이 11만 6000여 건이었는데 지난해엔 10만 5000여건으로 1만건 가까이 줄었다”고 말했다.지난해말부터 경매물건 수가 줄면서 ‘괜찮은’경매 물건들의 씨가 마르고 있다. 실제로 22일 서울 강남구 압구정동의 경매물건을 분석해 본 결과, 총 5건의 아파트 이외에 상업용 물건은 단 한번도 나오지 않았다. 강 대표는 “지난해 경매 시장의 경쟁률이 높았던 이유도 전체 물건수가 줄었기 때문”이라며 “경쟁률만 놓고 경매시장이 뜨겁다고 속단해선 안 된다”고 말했다. 이번 ‘직구토크’는 경매시장의 현장 전문가들과 함께 ‘2015년 경매 시장 투자전략’에 대해 이야기를 나눠봤다. 22일 서울 중국 소공로 이데일리 본사에서 진행된 직구토크에는 10년 이상 경매컨설팅을 해 온 강 대표와 경매 전문 열린 법무법인의 정충진 대표 변호사, 김태훈 이사/사무장이 참석했다. ◇억눌렸던 매매수요, 올해는 폭발할까▶성선화 기자(이하 성)=경매 물건이 눈에 띠게 줄었다고 느낀다. 경매 물건이 줄었다는 건 경기 좋다졌다는 얘기일 수 있는데….▶강은현 EH경매연구소 대표(이하 강)=경매 물건의 총량이 급감한 건 맞지만, 이를 두고 경기가 좋아졌기 때문이라고 해석하긴 어렵다. 오히려 저금리 효과가 크다. 요즘에는 1억원을 빌려도 이자가 30만원 정도다. 예전 같으면 높은 이자 부담으로 버틸 수 없는 한계 대상들이 최근엔 저금리로 버티고 있는 것 같다. ▶김태훈 열린 법무법인 이사/사무장(이하 김)=경매 물건 급감 현상은 주거용과 상업용으로 분리해서 봐야 한다. 상업용 특히 상가 물건이 줄었다. 그동산 상가는 시장에서 잘 거래가 되지 않는 특징이 있었다. 하지만 최근 수익형 부동산에 대한 수요증가와 저금리 때문에 시장에서 상가가 매매되기 시작했다. 이 때문에 올해 나오는 상가 물건들은 주의를 할 필요가 있다. ▶정충진 열린 법무법인 대표이사(이사 정)=총량으로 비교하는 게 큰 의미가 있냐는 생각이 든다. 아무리 물건이 줄어도 괜찮은 물건은 꾸준히 나온다. 특수경매의 경우 부동산 경기와 상관없이 꾸준한 수익을 낼 수 있다. ▶성=본격적으로 올해의 투자전략에 대해 얘기해 보자. 2015년, 경매 투자는 어떻게 해야 하나. ▶강=상반기까지는 고가 낙찰에 주의하며 투자에 신중해야 한다. 지난해 3~4분기에 경매로 나온 물건이 올해 상반기에 경매 시장으로 나오기 때문에 경매 물건 가뭄 현상은 올해 상반기까지 지속될 것으로 본다. 최근 주거용 아파트의 경우 낙찰가율이 98%에 이른다. ▶정=3년 전부터 전세수요가 매매수요로 전환될 거란 전망이 계속돼 왔다. 하지만 최근 매매전환 수요가 임계점에 달했다는 느낌이다. 중대형 아파트들의 낙찰가율이 높아진 것만 봐도 그렇다. 그동안 억눌려 왔던 중대형 전세 수요들이 매매로 전환되는 것으로 풀이 할 수 있다. ▶김=예전에 대구에 비슷한 현상이 나타났다. 심지어 매매가보다 전세가가 높은 현상까지 발생했다. 당시 대구 사람들은 ‘대구 부동산 가격은 절대 오르지 않는다’고 생각했었다. 하지만 그때 이후 부동산 가격이 두 배 가까이 훌쩍 뛰었다. ▶성=그렇다면 올해는 전세 수요가 매매로 전환될까. ▶정=지나치게 관망세가 지나치게 오래 지속되고 있다. 올해는 전세 수요과 매매로 전환될 가능성이 높다. ▶김=3년 이상 수요가 억눌러 왔던 만큼 예전처럼 두세배씩 뛰지는 않더라도 분위기가 급반전될 수는 있다. ◇위장 임차인 등 특수경매,도전해 볼 만한▶성=투자 목적이라면 땅 같은 주거 이외의 부동산은 어떤가. 특히 제주도 땅은 최근 대부분 몇백 퍼센트에 낙찰되고 있다.▶강=제주도 땅은 중국인 수요 때문이다. 일반적인 토지 경매와 완전 별개다. 개인적으로 땅은 상당히 괜찮다고 본다. 그전까지 소외 됐던 백두대간 땅도 앞으로는 ‘임야 연금’제도가 도입되면 유망할 것으로 본다. 임야 연금은 임야에서 특별한 활용을 하지 않더라도 소유권만으로 정부의 보상을 받을 수 있다. 주택연금과 비슷한 개념이다. 예전에는 개발이 불가능한 백두대간 땅은 전혀 쓸모가 없었지만 이제는 달라질 것으로 예상한다. ▶성=일반인들의 접근이 쉽지 않은 특수 경매 물건은 어떤가. 그나마 일반인들이 도전해 볼만한 특수 경매는 어떤 게 있을까. ▶정=위장 임차인이 있는 경매 물건은 그나마 쉽게 구분해 될 수 있다. 위장 임차인이란 사실상 대항력이 없는 임차인이 거짓으로 확정일자를 받아놓는 것을 말한다. 예를들어 입주 이후 확정일자를 받은 시점이 지나치게 차이가 있다면 한번 의심해 볼만한다. ◇아파트 유치권, 점유 안 하면 성립안 해 ▶성=위장 임차인 이외 다른 특수 물건 유형은 어떤가.▶김=주거용 부동산에 있는 유치권도 일반인들이 그마나 쉽게 접근할 수 있다. ▶성=일반적으로 유치권이라고 하면 빌딩 등 건설을 지은 공사업자가 공사대금을 받지 못했을 경우에 신청하는 것이다. 그런데 아파트는 이미 다 지어져 있는데 어떻게 유치권을 신청할 수가 있나. ▶조=아파트 등 주거용에 유치권을 신청하는 것은 대부분 리모델링이다. ▶성=리모델링의 범위가 너무 광범위하다. 도배, 장판 등 이런 것들도 유치권이라고 신청이 가능한가.▶김=기본적으로 유치권이 성립하기 위해서는 해당 부동산을 점유해야 한다. 유치권 신청자가 아파트를 점유하지 않을 경우 유치권 요건이 성립하지 않는다. 또 집 소유자가 유치권을 신청한 경우에도 성립되지 않는다. ▶강=유치권에 이처럼 허점이 많은 이유는 법원이 유치권 성립여부를 따져 받아주는 것이 아니라 형식 요건만 갖추면 무조건 받아주고, 성립여부를 낙찰자가 판단토록했기 때문이다. ▶성=지분 경매는 어떤가. 부부가 공동으로 소유했던 아파트의 한 쪽의 지분만 경매로 나오는 경우다.▶김=최근엔 지분 경매도 워낙 많이 알려져서 낙찰가율이 높아졌다. ◇공매 NPL,틈새 맞지만…진입 장벽 높아▶성=그렇다면 정부와의 채무 관계에서 나오는 공매는 어떤가. 온비드를 통해 온라인으로 할 수 있는 장점은 있는 것 같다. ▶강=공매 시장이 아직까지도 잘 알려지지 않은 것은 사실이다. 온라인으로 쉽게 입찰할 수 있다는 장점은 있지만 반면에 모든 책임이 입찰자에게 있다는 단점이 있다. 특히 초보자들의 접근이 쉽지 않은 이유는 입찰자가 어떤 걸 떠안아야 할지 잘 모른다는 점이다.▶김=특히 명도를 입찰자 본인이 직접 해야 한다는 단점이 있다. 물건에 대한 정보가 친절하게 제공되지도 않는다.▶정=경매보다 공매가 어려운 건 맞다. 하지만 경쟁자가 적어 아직까지 틈새가 있는 것도 사실이다. 공매를 통해 가짜 임차인이 있는 물건을 발견해 수익을 남기는 경우도 있다. ▶성=NPL(부실채권)은 어떤가. 경매에서 NPL로 넘어가는 투자자들도 많은 것 같다. ▶강=NPL이 대중화 된 건 5년 정도지만, 실제로 NPL은 외환위기 때 도입됐다. 하지만 일반 개인이 NPL로 큰 수익을 남긴 건 거의 드물다. 물론 양도소득세를 절감할 수 있는 장점 등 여러 장점도 있지만 NPL이야말로 진입 장벽이 높다. ▶정=최근엔 NPL 물건도 입찰가가 상당히 높아졌다. 거의 80%에 육박하기도 한다. NPL은 경매에 비해 확실히 대중성이 떨어진다. ▶강=NPL의 관건은 얼마나 좋은 물건을 떼어 오느냐다. 하지만 자본금이 적은 소규모 자산유동화 회사가 좋은 물건을 가져오기가 쉽지 않다. 일반 개인이 은행권에 가서 NPL 물건을 달라고 한다면, 좋은 물건을 줄리가 없다. ▶김=사실 개인을 대상으로 한 NPL 시장이 활성화되기는 쉽지 않다고 본다.
- 부동산경매투자, 초보자도 성공할 수 있는 비법은?
- [뉴미디어팀] 은행 예금 금리가 1%대까지 추락하고 투자 불확실성이 높아지고 있는 요즘, 부동산경매투자가 재테크 수단으로 각광받고 있다. 하지만 모든 부동산투자가 그러하듯 일반인이 사전지식 없이 부동산경매에 뛰어들 경우 실패확률이 높다.그렇다면 성공적인 부동산경매투자를 위해서는 어떻게 해야 할까? 전문가들은 남에게 의지하지 않고 스스로 배우려는 적극적인 자세가 필요하다고 조언한다. 부동산경매 초보자들은 컨설팅 업체 또는 책, 불확실한 정보에 의지하는 경우가 많은데 이 때문에 낭패를 보기도 한다는 것이다.부동산경매투자 전문 경사모경매학원의 서승관 대표는 “부동산경매학원을 운영하다 보면 책을 권해달라는 사람, 좋은 물건을 추천해달라는 사람이 많다”며 “책을 권해달라는 사람 중 상당수는 서점에 조차 나가보지 않은 경우가 부지기수고, 실전 투자까지 나서는 사람도 드물다. 좋은 물건을 추천해달라는 사람도 마찬가지다. 이해관계가 없는 사람에게 의지를 한다는 것 자체가 문제”라고 지적했다.이어 “컨설팅 업자는 수수료가 목적이지 상대의 이익이 목적이 아니다”며 “물건분석에 대한 조언을 구할 대는 적어도 자신이 할 수 있는 조사는 다 마친 후에 조언을 구해야 한다”고 충고했다.일례로 경매물건을 직접 확인하는 투자자는 그리 많지 않다. 경매로 나온 집의 초인종을 눌러 거주자와 직접 마주치는 것은 결코 유쾌한 상황이 아니기 때문이다. 하지만 껄끄러움 때문에 물건 확인을 주저한다면 그만큼 실패확률도 높아질 수밖에 없다. 특히 빌라 같은 경우 내부구조에 따라 가치가 천차만별로 갈리기 때문에 반드시 확인하는 작업이 필요하다.함께 공부하는 사람을 만드는 것도 좋은 방법이다. 경매 물건을 볼 때 스스로 발견하지 못한 함정을 다른 사람이 발견할 수 있으며, 이를 통해 점점 리스크를 피해가는 요령을 배우게 된다. 서승관 대표는 “혼자 부동산경매투자 공부를 하다 보면 낙찰을 받아도 ‘다른 사람이 다 발견한 문제를 나만 보지 못해 너무 높은 가격을 서 낸 것은 아닌가’라는 불안감에 사로잡힐 수밖에 없다”며 “낙찰을 받지 못하더라도 문제점을 발견하지 못하면 시간낭비에 불과하다. 따라서 여럿이 함께 공부를 하거나 가능하면 멘토를 두고 간과한 부분을 확인할 수 있다면 실패확률은 줄어 들 수 있다”고 설명했다.그는 또한 반드시 경매를 현업과 병행해야 한다고 말한다. 좋은 물건을 잘 골라 낙찰을 받고 시세차익을 남기면 웬만한 연봉을 벌기도 하지만, 자산에서 나오는 이자 수익과 임대 수익이 현업에서 나오는 수입을 넘어서기 전에는 절대 현업을 소홀히 해서는 안 된다는 것이다. 직장생활을 하면서 경매투자를 하기에 시간이 부족한 것은 사실이지만, 이 때문에 현업을 팽개치기에는 리스크가 너무 크기 때문이다.단기간에 부동산투자로 큰 이익을 보려는 욕심 또한 버려야 한다. 서 대표는 “요즘 같은 상황에서는 단기간 매매차익을 보기란 여간 쉽지 않습니다. 호재가 예상되는 물건을 통해 2년 임대 후 차익을 보는 것이 현명하다”며 “단기간 차익을 쉽게 기대하는 마음은 누구나 다 똑같지만 조급함을 버려야 한다”고 조언했다.뻔히 리스크가 예상되는데도 욕심을 부려 낙찰 받으려는 시도도 크게 경계해야 한다. 경매는 매매의 수단이며, 물건을 놓칠지언정 충분한 수익을 낼 계산으로 가격을 써내야 나중에 후회가 없기 때문이다.경매시장에 처음 뛰어든 초보자라면 부동산경매학원에서 전문적인 교육을 받는 것도 좋은 방법이다. 현재 경사모경매학원(http://cafe.naver.com/nscompany)은 오는 2월 4일(수) 개강하는 70기 부동산 경매 기초 오전반, 저녁반을 각각 40명 선착순 모집 중이다. 강의는 7주 동안 진행되며 오전반의 경우 매주 월, 수요일 오전 11시부터 오후 2시, 저녁반은 오후 7시부터 10시까지 수업을 진행한다. 수료 후에는 무료로 재수강도 가능하다.경사모의 경매 강의를 미리 체험해보고 싶다면 1월 26일(월) 저녁 7시 30분부터 열리는 무료공개강의에 참석하는 것도 좋은 방법이다. 문의는 전화를 이용하면 된다.
- [200자 책꽂이] 부동산, 돈 버는 선택 vs 돈 버리는 선택 외
- ▲부동산, 돈 버는 선택 vs 돈 버리는 선택(이창우｜272쪽｜부키) 부동산을 잘 모르는 평범한 사람들이 겪는 현실적인 고민을 보여주고 그에 대한 해법을 제시했다. 임대·분양아파트, 단독주택과 상가건물 매매 정보뿐 아니라 ‘경매로 산 집이 실거래가보다 비쌀 때’ ‘건물주가 됐지만 건물관리가 회사생활보다 힘들 때’ 등, 40가지 딜레마를 통해 부동산 초보들이 가장 궁금해하는 문제를 쉽고 현실감 있게 풀어냈다. ▲나는 세계 어디서나 통하는 장사를 한다(황동명｜272쪽｜행간)9년간 16개국을 돌아다니며 장사를 해온 베테랑 무역상이 자신의 여행과 무역의 경험을 이야기로 엮었다. 유럽과 일본, 동남아시아 등을 돌며 아이템을 발굴하며 흥정하고 물건을 옮겨온 과정을 고스란히 담았다. 소호무역을 준비하는 사람은 물론 해외직구, 병행수입 등에 관심 있는 사람에게 도움이 될 만한 무역정보와 각 나라의 문화·생활상까지 알려준다. ▲비트코인 쉽게 배우기(이운희 외 7명｜288쪽｜한스미디어)2009년부터 발행을 시작한 디지털 가상화페 ‘비트코인’. 가상화폐 시스템에 대해 알아야 할 핵심지식들을 총정리한 것은 물론 실제 누구나 자신의 스마트폰으로 비트코인 거래를 할 수 있게 도와준다. 어디에서 사고팔 수 있는지, 연계한 비즈니스에는 무엇이 있는지, 외국에서 거래는 어떻게 하는지, 비트코인 앱 활용법 등을 알기 쉽게 정리했다. ▲길 위에서 읽는 중국현대사 대장정(윤태옥｜368쪽｜책과함께)음식문화와 민가 건축, 삼국지 등으로 중국의 속살을 소개해온 다큐멘터리 PD가 직접 대륙 대장정에 나서 중국을 더 깊이있게 들여다봤다. 1934년 마오쩌둥의 368일 대장정 역사현장을 59일간 1만 2800㎞에 걸쳐 답사하면서 기록한 중국 현대사 이야기다. 여행 동반자와 함께 나눈 인문기행의 경험과 길 위에서 만난 중국인의 모습까지 따뜻하게 담아냈다. ▲중용(심범섭｜280쪽｜평단)유교경전의 하나인 ‘중용’을 쉽게 풀이한 해설서. 공자의 손자인 자사가 쓴 저서로 유교의 철학적 배경을 설명하고 있다. 중용은 지나치거나 모자라지 않고 변함이 없는 상태를 일컫는 말. 자사는 책에서 자연이 곧 인간의 본보기라 말하며 ‘인의예지’와 ‘지극함’을 강조했다. ‘논어’의 사례를 풍부하게 인용했고 현대사회에 접목할 수 있는 실천법도 소개했다. ▲생각 터지는 생각법(위르겐 볼프｜208쪽｜북돋움라이프)기획안이나 광고 아이디어를 짤 때 유용한 갖가지 생각법을 정리했다. 널리 알려진 브레인스토밍이나 마인드맵뿐 아니라 트렌드스토밍 등 신조어를 소개하고 기발한 아이디어로 자신의 분야에서 성공한 이들의 사례를 곁들였다. 목표 보드 만들기 등을 활용해 업무효율을 높이는 법, 모든 걸 제쳐 두고 한 가지 일에 몰입하기 등 목표 달성에 도움이 되는 팁을 담았다. ▲매화꽃 펴야 오것다(방순미｜128쪽｜황금알)2010년 ‘심상’ 신인상으로 등단한 방순미 시인의 첫 시집. 법숯리의 밤, 질그릇, 독도 생각, 출포리 생각, 민들레 나물, 달맞이, 고치, 토림 등 63편의 시를 수록했다. 시인의 성장과정, 스승과의 운명적인 만남, 산과 산행에 얽힌 사연들을 각 시편에 그대로 녹여냈다. 특별한 산문적 설명 없이 단순한 아름다움을 추구하는 시인의 스타일을 엿볼 수 있다.
- [9.1부동산대책 직구토크]"추석전 집 살 타이밍"..집값 더 오를 것
- [이데일리 성선화 기자] “지금이 매수 적기인가요? 매도 적기인가요?”초보 부동산 투자자들이 흔히 하는 질문이다. 하지만, 투자꽤나 했다는 사람들이 이 질문을 들으면 난감한 표정을 지으며 말한다.“매도·매수적기 그런 건 없습니다. 개인 사정에 따라, 지역 특성에 따라 제각각이니까요.”이것 역시 하나는 알고 둘은 모르는 답변이다. 초보 투자자들이 매수와 매도 적기를 묻는 속뜻은 따로 있다. 이들이 진심으로 궁금한 것은 시장의 흐름, 즉 ‘정책의 방향성’을 묻는 것이다. 정부가 규제를 풀려 시장 부양에 나선 것인지, 아니면 규제로 옥죄며 과열 진정에 주력하는 것인지를 질문한 것이다. 이는 마치 “밥은 먹고 다니냐”는 질문과 비슷하다. 이 질문의 속내는 진심으로 밥을 먹었는지가 궁금한 게 아니라 “잘 지내고 있냐”는 안부 인사다. 초보 투자자가 ‘지금’ 같은 질문을 한다면 부동산 고수들은 어떤 답변을 할까. 그들은 “현 정부는 부동산 시장 살리기에 사활을 걸고 있습니다. 이미 집값은 바닥을 쳤고, 실수요자라면 지금이라도 집을 사야 합니다”라고 말할 것이다. 최경환 경제부총리 취임 후 부동산 정책의 방향성은 더 또렷해졌다. 특히 지난 ‘9·1부동산 대책’은 규제 완화의 결정판이다. 재건축 연한이 완화됐고, 서민층에 대한 파격적 주택담보대출을 약속했다. 가장 먼저 강남 재건축 단지가 꿈틀대며 반응했고, 강북 등 수도권으로 번질 조짐을 보이고 있다. 부동산 시장의 모든 관심은 앞으로 집값 전망에 모이고 있다. 이에 이번 ‘직구토크’의 주제는 9·1 부동산 대책 이후 시장 전망이다. 부동산 현장에서 10년 이상 잔뼈가 굵은 송인규 서경대 금융정보공학과 교수, 회원 수 5만명의 최대 부동산 카페 ‘부동산의 부동산스터디’의 강영훈 대표 그리고 소액 투자로 부동산 8채를 소유한 김유라 ‘돈이 모이는 생활의 법칙’ 공동저자가 이날의 주인공들이다.지난 3일 서울 명동 이데일리 본사에서 ‘9.1 부동산 대책 이후 시장 전망 직구토크’가 진행됐다. 송인규 서경대학교 교수, 김유라 돈이모이는 생활의 법칙 저자, 강영훈 붇옹산의 부동산 스터디 대표(왼쪽부터)가 참석했다. 사진=한대욱 기자◇초이노믹스,“부동산 경기 반드시 살리겠다”…비장한 각오▶성선화 기자(이하 성)=부동산 투자에서 가장 중요한 건 현장감이다. 현장에서 직접 실무를 하는 이들의 목소리가 가장 정확하다. 이에 특별히 ‘현장형 전문가’들을 모셨다.9·1 부동산 대책 이후 현장 분위기는 어떤가.▶강영훈 ‘부동산의 부동산스터디’ 대표(이하 강)=대책 발표 이후 카페 회원들에게서 즉각적인 반응이 오고 있다. 확실히 매수 문의가 많아졌다. ▶송인규 서경대 금융정보공학과 교수(이하 송)=강남 재건축이 먼저 살아나기 시작했다. 최근 반포주공 1단지 107㎡ 20억원에 거래됐다. 6개월 만에 2억원 올랐다. 강남은 집주인들이 매물을 거둬들이면서 확실히 매도자 우위 시장으로 바뀌었다.▶김유라 ‘돈이 모이는 생활의 법칙’ 공동저자(이하 김)=올 초에 투자한 아파트 매매가가 최근 3000만원이나 올랐다. 용인 죽전 지역의 2억 7000만원에 산 아파트가 현재 3억원에 매물로 나왔다. 부동산 시장이 다시 살아나고 있는 건 확실하다.▶성=최근 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 규제 완화 이후 확실히 부동산 거래가 활성화되는 분위기다. 특히 강남 재건축이 많이 올랐다. 하지만 섣불리 시장 상황을 속단할 수 없다. 지난 2009년에도 잠실 주공 등 강남 재건축이 ‘반짝’ 했다가 불과 몇 개월 만에 다시 가라앉았다.▶강=당시 상황에 대해 돌아보자. 2008년 글로벌 금융위기 이후 2009년부터 부동산 시장이 살아나기 시작했다. 그러자 2006년 부동산 폭등 트라우마가 있는 정부가 수도권의 DTI를 50%로 묶어버렸다. 게다가 그해 하반기 대규모 보금자리주택 공급 계획이 발표됐다. 수도권 DTI 금융규제가 효과적으로 부동산가격 상승에 제동을 걸어왔다고 본다.▶성=그렇다면 그때와 지금과 상황이 다르다는 건가. 가장 큰 변수는 정부의 정책 의지 같다.▶송=최근 발표된 일련의 정책들을 보면 ‘부동산 경기를 반드시 살리겠다’는 정부의 강력한 의지가 느껴진다. 만약 9·1 부동산 대책의 약발이 먹히지 않는다면, 더 강한 규제 완화 정책이 나올 것이다. 정부는 아직 마지막 히든카드를 쓰지 않았다. 바로 DTI 규제 완전 철폐다. DTI는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다.▶김=솔직히 이번 대책을 보고 ‘정부가 이렇게까지 해도 되나’라는 생각이 들 정도였다. 특히 집값이 내려가면 대출을 갚지 않고 그냥 경매로 던져 버릴 수 있도록 한 ‘유한책임대출제도(비소구 대출)’에 깜짝 놀랐다. 물론 연봉 4000만원 이하의 서민층으로 대상이 한정되긴 하지만, 그야말로 파격적인 대출 방식이다. ◇재건축 vs 재개발 ‘엇갈린 명암’…“서울 양극화 심해질 것”▶성=본격적으로 구체적인 정책 얘기를 한번 해보자. 이번 대책을 어떻게 보나.▶송=이번 대책의 핵심은 ‘재건축’과 ‘재개발’의 엇갈린 명암이다. 정부는 재건축을 적극적으로 지원해주는 대신, 재개발은 내버려두는 정책을 택했다. 이는 결국 정부가 강남 등 고소득층이 밀집한 지역의 집값을 띄우기로 작정한 것으로 해석할 수 있다. 재건축의 최대 수혜지는 강남이 될 수밖에 없고, 상대적으로 낙후된 재개발 대상 지역은 더 뒤처지게 될 것이다. 이는 현 정권의 시각을 보여주는 것으로 해석할 수 있다. 개인적 의견으로 말하기 조심스럽지만, 정권 초기에는 서민층을 끌어안으려는 시도가 있었으나, 여의치 않자 경제 성장에 초점을 맞추는 노선으로 확실히 방향을 튼 것이다. ▶강=재건축 사업의 핵심은 사업성이다. 아무리 재건축 기한이 도래해도 사업성이 떨어지면 재건축을 할 필요가 없다. 지금 현재 재건축 사업의 구조로 볼 때 강남 이외의 지역에서 사업성을 확보하기가 쉽지 않다. 좀 더 적나라하게 설명하면 똑같은 아파트를 강남에서 분양하느냐 강북에 분양하느냐에 따라 3억원에 가까운 분양가 차이가 날 수 있다. 일부에선 재건축 규제 완화의 수혜를 목동, 상계동 등이 볼 수 있다고 하는데 상당히 회의적이다.▶성=재건축의 핵심이 사업성이라면 재건축 기한 규제 완화가 영향을 미칠지 의문이다. 결국엔 사업성이 문제지, 10년 규제 완화가 큰 의미가 있을까.▶김=재건축 기한이 40년에서 30년으로 줄어든 것은 충분히 의미가 있다. 만약 27년 된 아파트가 있다면 3년 뒤 재건축 기한이 채워지는 만큼 기대 심리가 생길 수 있다. ▶성=재건축 규제 완화의 최대 수혜지가 강남인 것은 확실해 보인다. 역시 ‘강남 불패’인가.▶강=그동안 강남 집값이 내려가지 않은 이유는 명확하다. 지난 6년간 새 아파트 공급이 부족했기 때문이다. 강남 진입 수요는 많은데 이를 수용한 새 아파트의 공급이 없다 보니 집값이 오르는 거다. 문제는 재건축이 부족한 공급 물량을 다 해결해주지 못한다는 점이다. 신규 공급 없이 재건축 물량만으로는 한계가 있다.▶송=강남의 집값이 비싼 것은 확실하다. 그러나 강남에 진입한 사람이 나오는 경우를 봤나. 일단 강남구, 서초구 등 강남 2구에 진입하면 웬만하면 관내에서 돈다. 강남과 비강남의 차이는 더욱 벌어질 것이다.◇“앞으로 집값 오를 것”…매입은 ‘지금’, 매도는 ‘내년 초’▶성=9·1 대책으로 정부의 강력한 부동산 경기 부양 의지를 읽을 수 있는 것 같다. 그렇다면 앞으로 집값 전망은 어떤가.▶송=적어도 이번 정권 때까지는 오른다고 봐야 한다. 다음에 누가 정권을 잡을지 알 수 없지만 단기적으로 2~3년 동안 집값은 상승할 것이다. 앞으로 지금보다 더 낮은 분양가가 나오기는 어렵다고 본다.▶강=비슷한 견해다. 예전과 같은 집값 폭등은 아니지만, 실수요를 중심으로 한 집값 상승을 예상한다. 하지만 앞으로 조금 더 시간을 두고 지켜봐야 한다. 이런 움직임이 6개월 이상 지속한다면 수도권 전체의 아파트값이 오름세가 기대된다.▶김=조금 더 극단적으로 말하면, 내후년께 집값 폭등도 예상한다. 서울 전세가는 앞으로 더 오를 것으로 본다. ▶성=개인적으로 남들과 거꾸로 가는 투자가 매력적이다. 지금과 같은 상황에선 오히려 집을 사기보다는 팔아야 하지 않을까. 실수요자가 집을 사려면 2~3년에 바닥일 때 샀어야 했다. ▶송=다 지나고 나서 그 말은 누구나 할 수 있다. 문제는 그때처럼 시장 상황이 좋지 않을 때는 무서워서 섣불리 집을 사지 못한다는 거다. 바닥은 지나고 나서야 보인다. 당시에는 집값이 오히려 더 내려갈 수도 있었다. 개인적으로 매수 적기는 정부의 정책 의지가 확실히 보이고, 거래가 시작되는 시점이 좋다고 본다. 특히 강남 재건축 같은 고가 아파트는 꼭지에 물리면 큰 손해를 볼 수 있다. ▶강=실수요자라면 지금이라도 집을 사는 게 낫다.▶김=개인적으로는 추석 직전인 이번 주가 매수 적기라고 본다. 추석 때 가족들끼리 모여 얘기를 하다 보면 명절 이후 매수에 나서는 수요가 늘어날 수 있다.▶성=지난해 말 매각을 시도했다가 실패한 빌라가 있다. 지금이 적절한 매도 적기라는 분석이다.▶강=물론 그동안 못 팔았던 물건들은 지금 정리하는 게 맞다. 개인적으로도 보유한 주택이 있는데, 적절한 매도 적기를 보고 있다. ▶송=처분 계획이 있다면 내년 상반기가 가장 적절하지 않을까 한다.▶성=끝으로 앞으로 부동산 투자 전망에 대해 조언을 한다면.▶송=이미 과거와 달리 공격적인 부동산 투자로 시세 차익을 낼 수 있는 시장은 지났다. 단기간에 큰 수익을 내겠다는 욕심은 버리는 게 좋다. 2년 뒤 매도한다는 ‘매도시점’을 잡고 갔더라도 상황에 따라 여의치 않을 수 있다. 본인의 의지와 상관없이 장기 보유로 갈 수 있다. 부동산 투자는 주식처럼 쉽게 사고 팔 수 있는 게 아녀서 투자에 신중해야 한다. 특히 투자하려면 대지지분이 많아 앞으로 땅값 상승 여력이 큰 부동산을 선택하는 게 좋다.▶강=지난 12년간 부동산 업계에 몸담으며 느낀 결론은 장기투자가 낫다는 것이다. 단기 투자로 여러 번 거래하다 시세 차익을 남겨도 한번 망가지면 더 큰 손해를 보기도 한다. 정말 큰 부자가 된 사람은 저평가된 지역을 장기간 보유한 투자자들이다. ▶김=부동산은 지엽적으로 접근해야 한다. 올라가는 부동산은 반드시 올라간다. 수요는 많은데 공급이 부족하고 매매가와 전세가 차이가 적은 지역의 아파트 투자는 여전히 매력적이라고 본다.
- [돈되는 미술품 투자]그림 고르는 노하우,"비싼 작품이 좋은 작품이다"
- [이데일리 성선화 기자] “그림으로 돈을 벌 수 있을까?” 2억2000만원에 팔린 오치균의 가을 정류장김순응 아트컴퍼니 대표를 보면 그렇다. 그는 국내 서양화가 오치균 작가가 뜨기 전 그의 작품(가을 정류장)을 500만원에 사서 몇년 뒤 2억 5000만원에 팔았다. 무려 50배의 시세차익을 남긴 것이다. 하지만 김 대표는 당시 누가 그의 그림을 사갔는지 알지 못했다. 상대방이 직접 경매에 참여하지 않고 대리인을 통해서 구입했기 때문이다. 그런데 지난해 말, 그는 누가 그의 그림을 샀는지 비로소 알게 됐다. 바로 전두환 미납 추징금 회수를 위해 진행된 미술품 경매에서다. 미술 애호가인 전재국 씨가 보유했던 미술 작품이 대량으로 경매로 나왔다. 이 그림은 그가 판매한 가격보다 3000만원 저렴한 2억 2000만원에 낙찰됐다. 지난 1일 서울 종로구 사간동에서 만난 김 대표는 “잘 팔리는 그림이 좋은 그림”이라며 “전체 미술 작품 중에서도 극소수의 작품이 잘 팔리기 때문에 투자에 신중할 필요가 있다”고 솔직하게 말했다. 실제로 지난달 18일 서울 강남 신사동 K옥션에서 열린 ‘김순응 컬렉션’ 경매가 100% 낙찰되는 기록을 세우기도 했다. 전직 은행원에서 미술 컬렉터로 탈바꿈한 뒤 국내 경매 시장에 입지전적인 업적을 남긴 그에게 초보자를 위한 ‘돈 되는 그림’을 고르는 미술품 투자법을 물었다. ①개성 강한 작품에 집착하라가장 중요한 것은 작품의 독창성이다. 어떤 미술품이 가치를 지니는 가장 큰 이유는 그 작품의 독창성에 있다. 우리가 흔히 아는 미술사에 커다란 족적을 남긴 대가들은 자신만의 독창성으로 일가를 이룬 사람들이다. 인상파의 모네, 입체파의 피카소, 야수파의 마티스, 뭉크의 표현주의. 우리나라에서 가장 널리 사랑받고, 가장 작품 값이 비싼 박수근 화백 역시 독창성으로 이름이 높다.②1년에 한두 점, 월급만큼 투자하라그가 대략 평균적으로 권유하는 금액은 자신의 한 달 월급 정도다. 미술품이 전체 자산에서 차지하는 비중은 10~15%가 적당하다. 1년에 한두 점씩 30년 산다면 평생동안 30~50점 정도의 컬렉션이 된다. 금액이 너무 크면 짐이 되고, 너무 적으면 진지해지지 않는다. 동서양 미술시장의 역사를 살펴보면, 대부분의 거장들이 미술시장에서 막 인정받기 시작할 무렵 작품 가격은 당대 ‘중산층의 한 달 월급’ 정도였다. 19세기 말 반 고흐의 작품 한 점 값이 300프랑 전후였고 1960년 무렵 박수근의 소품 한 점이 3만환(3천원) 정도였다. 부자가 아경기고 성균관대서던캘리포니아대 경영학 석사하나은행 종합기획부 부장하나은행 자금본부 본부장케이옥션 대표이사현 아트컴퍼니 대표이사니었다라도 당시에는 큰 부담없이 이들 유망 작가의 작품들을 소장할 수 있었다. ③집에 두고 봐도 계속 좋은 그림에 투자하라김 대표는 진짜 중요한 팁이라며 “사서 집에 걸어두고 보라”고 조언했다. 전시회에서 보는 것과 도록책)을 통해 보는 것과 집에 걸어놓고 보는 것에는 큰 차이가 있다고 설명했다. 어디에 두고 얼마나 자주 보느냐에 따라 그림에 대한 느낌이 달라진다는 것이다. 그는 “사서 집에 걸어놓고 두고두고 봐도 좋아야 진짜 좋은 그림”이라고 강조했다.“사람도 마찬가지 입니다. 연애과 결혼은 전혀 다릅니다. 대부분 사람들이 결혼 후에 상대방에 대해 달라졌다고 원망을 합니다. 하지만 상대방은 변한 게 아닙니다. 스스로가 상대방에 잘 몰랐던 것 뿐입니다. 그림를 고르는 것도 사람을 사귀는 것과 똑같습니다.”그는 집에 두고 봤을 때 좋지 않아서 6~7점만 사고 버린 작품들도 많다고 했다. 그만큼 사람의 취향이란 항상 변하는 것이기에 즉흥적으로 투자를 해선 곤란하다는 것이다. ④최고의 작품은 최고로 비싼 작품이다흔히 예술작품의 순수성을 강조하지만, 가장 좋은 예술작품은 ‘최고로 비싼 작품’이라는 게 김 대표의 신념이다. 결국 순수성을 지향하는 미술 작품의 가치를 가늠하는 척도 역시 ‘가격’이라는 설명이다. 이 때문에 작품을 고를 때는 자기가 좋아서 좋은 그림만을 골라선 곤란하다. 소위 말하는 미술 시장에서 팔릴 수 있는 그림이어야 한다. 초보자들이 가장 범하기 쉬운 실수가 자기 눈에 예쁜 그림을 사는 것이다. 특히 미술 작품 매입도 타이밍이 중요하다. 주식처럼 미술 작품의 가격에도 사이클이 있다. 진짜 좋은 작품은 이 시간을 초월해 지속적으로 높은 가격을 받을 수 있는 작품이다.⑤같은 작가의 작품 중에서도 질이 높은 작품을 사라아무리 유명한 시인이라 할지라도 그의 모든 시가 다 절창일 수는 없다. 백환기 작품이 다 비싼 것도 아니고 피카소의 작품이 모두 명작은 아니다. 어느 작가의 작품을 사든 대표작을 사는 것이 좋다. 가격의 오름 폭이 크고 내림 폭은 작다. 또 급하게 팔아야 할 때 쉽게 팔 수 있다. 당연한 얘기지만 진품인지 확인하는 절차도 필수적이다. 종종 가짜 작품을 사서 의외로 낭패를 보는 경우가 있다. 믿을 만한 화랑이나 경매회사를 통해 구입하는 게 가장 안전하다.
- [재테크의 여왕]땅 투자, 사기 안 당하는 5가지 방법
- [이데일리 성선화 기자] 최근 땅에 관심을 가지는 투자자들이 늘고 있다. 일반 부동산 시장 침체로 수익을 내기 힘들다보니, 더 많은 수익을 낼 수 있는 틈새를 찾는 이들이 많아져서다. 전국 경매 낙찰가율만 봐도 전국의 땅들이 몇백 퍼센트의 최고 낙찰가율을 기록하는 경우가 많다. 하지만 땅 투자는 일반인들이 접근하기에 진입장벽이 높다. 일단 거래 시장 자체가 투명하지 않는데다, 아파트처럼 정해진 시세가 없기 때문이다. 땅은 아직도 ‘부르는 게 값’인 경우가 많다. 사실 땅 투자는 사기만 안 당해도 절반은 성공하고 들어가는 것이다.이에 이번 ‘재테크의 여왕’은 투자를 잘 하는 법이 아니라 거꾸로 ‘땅 사기 안 당하는 법’에 대해 알아본다. 땅에 대해 잘 모르는 초보자들이 투자를 잘 하려는 접근보다는 오히려 사기는 안 당하는 법을 익히는 게 더 쉬울 것 같아서다. 이를 위해 지난 12년간 경기도 화성시에서 땅 투자를 해 온 김용남(사진) 한국토지개발(cafe.naver.com/yong231) 대표에게 자문했다. 올해 서른 일곱살인 그는 20대 중반부터 토지개발회사에서 잔뼈가 굵은 실무형 전문가다. 재테크 카페 텐인텐에서 ‘그때 그때 달라요’라는 부동산 칼럼을 연재 중이기도 하다.①非도시 지역에 도로 생긴다? “절대 믿지 마라”초보 투자자들이 땅 투자를 할때 가장 많이 보는 것이 도로 개설이다. 아는 지인이 고급정보라면서 던져준 도로개설 정보에 막연한 기대감을 갖고 투자를 하는 경우가 많다. 하지만 김 대표는 “도로라고해서 다 같은 도로가 아니다”라고 못박아 말했다. 그의 설명에 따르면 도로가 나는 건 맞는데, 일반 도로가 아닌 ‘고가 도로’가 생기는 경우가 많다는 것이다. 특히 비도시(도시 이외의 지역) 토지의 도로 개설 계획은 고가도로일 확률이 높다. 왜냐하면 도로를 낼 때 평지만 있는 게 아니다. 산도 있고 구릉지도 있고 경사지도 있다. 한마디로 한국의 지형이 평평한 것이 아니라는 것이다. 이럴 경우 대부분 높은 지형의 높이에 맞춰 도로를 개설한다. 만약 내 땅이 주변 보다 낮은 지대에 있다면 이 땅은 도로가 생기더라도 고가도로일 확률이 상당하다. 김 대표는 “직접 현장에 가서 주변 땅들의 지형과 높이를 살펴봐야 한다”며 “만약 주변 지형이 내 땅의 지형보다 높다면 한번쯤 의심해봐야한다”고 말했다. 물론 고가도로도 도로다. 하지만 고가도로는 부동산 투자에서 악재 중에 악재다. 내 땅 위에 차가 다녀서 먼지가 날리고 소음이 생기는 동시에 그림자마저 진다. 고가도로를 철거하지 않는 이상 이 땅을 되팔긴 어렵다. 김 대표는 “도로가 난다는 말만 믿고 땅투자를 했다가는 큰코 다친다”며 “고가도로도 도로니깐 땅을 판 사람이 거짓말을 한 것은 아니다”고 했다. 결국 이 사실을 모르고 투자자만 손해를 본다는 것이다. ②농지 경매는 돈 된다? 입찰 보증금 날릴수도최근 토지 경매 시장에서 인기를 끄는 것은 ‘농지(농사를 지을 수 있는 땅)’다. 농지는 인근 지역 주민들에게 되팔 수도 있고, 땅에 대한 사용료인 지료를 받기도 좋기 때문이다. 하지만 농지 경매 낙찰에서 주의해야할 점이 있다. 바로 낙찰받은 땅에 있는 ‘포장도로’ 유무다. 농지를 매입하려면 농지취득자격증을 발급받아야 한다. 이는 해당 읍면 사무소에서 발급해준다. 하지만 해당 농지의 일부라도 포장도로가 있으면 이 자격증이 발급되지 않는다. 농지 내 포장도로 유무는 위성사진 등을 통해 꼼꼼히 살피고 인근 토목 사무실에 들러 재차 확인해야 한다. 김 대표는 “대부분의 농지에는 포장도로가 있는 경우가 많다”며 “이를 잘 모르고 덜컥 낙찰 받았다가가 입찰 보증금만 날릴 수도 있다”고 말했다. 경매로 농지를 낙찰 받으면 매각기일로부터 1주일뒤 매각결정기일까지 농지취득자격증을 제출해야 한다. 그 안에 제출하지 못하면 경매가 취소되고, 입찰 보증금만 날리게 된다. 김 대표는 “농지를 매입할 때는 어떤 상태인지 반드시 확인해야 한다”며 “이는 경매든 일반 매매든 마찬가지”라고 말했다. ③개발 가능한 땅? 도로·배수로 없으면 꽝김 대표가 땅 투자롤 돈을 벌 수 있는 이유는 시골의 싼 땅을 사서 개발을 하기 때문이다. 이때 개발행위는 흔히 생각하는 거창한 개발이 아니다. 토지에 대한 ‘개발행위허가’를 얻는 것만으로도 몇 배의 시세차익을 노릴 수 있다. 김 대표는 “개발행위허가를 얻는 일이 생각보다 간단하다”며 “관할 관청에 주택을 짓든, 공장을 짓든 어떤 식으로 개발하겠다는 계획만 내면 된다”고 말했다. 하지만 여기에도 주의해야 할 점이 있다. 개발행위허가가 날 수 있는 땅에 반드시 필요한 두 가지 조건이 있다. 바로 ‘도로’와 ‘배수로’ 조건이다. 배수로는 오폐수를 처리할 수 있는 수로를 뜻한다. 상수도는 식수 등 깨끗한 물이 공급되는 통로이고, 배수로는 생활폐수가 나가는 통로다. 만약 도로와 배수로가 없는 땅을 개발행위가 가능하다고 파는 사람이 있다는 이는 100% 사기다. 김 대표는 “배수로라고 해서 특별한 것이 아니다”라며 “시골에 가면 도랑 같은 것이 있는데 이게 배수로”라고 설명했다. 도랑이 별 것 아닌 것 같지만, 이게 없으면 개발행위허가가 나지 않는다.도로의 경우 폭이 중요하다. 도로 폭이 3~4m로 좁은 땅에 지을 수 있는 건 주택이나 근린생활시설(소매) 밖에 없다. 만약 이런 땅에 공장을 짓겠다고 개발행위허가 신청을 하면 당연히 허가가 나지 않는다. 공장을 지으려면 도로폭이 적어도 6~8m는 돼야 한다. 이는 공장으로 드나드는 차량이 쉽게 진입할수 있는지를 고려한 것이다. 김 대표는 “땅 투자를 할 때는 도로폭과 배수로를 반드시 확인해야 낭패를 보지 않는다”고 강조했다. 관련법인 ‘국토이용 및 계발에 관한 법률’에는 해당 내용이 크게 부각되고 있지 않아 초보자들은 그냥 지나치기 쉽다. ④내 땅 옆 도로, 당연히 이용가능? “가로등 생길 수도”내 땅 바로 옆에 도로가 생기면 땅값을 껑충 뛰게 된다. 도로를 이용에 대한 접근성이 높아지면서 교통이 편리해지기 때문이다. 하지만 무조건 안심하긴 이르다. 내 땅 옆에 도로가 생긴다고 해도, 반드시 확인해야 할 사항이 있다. 바로 ‘완충녹지’라는 것이다. 완충녹지는 도시지역 내에 도시의 미관을 아름답게 하기 위해 가로등 및 가로수를 심어 미관을 증진하기 위해 마련해준 땅이다. 이 때문에 자동차의 진출입 통로를 만들 수없게 해 놓았다. 김 대표는 “도시계획도로가 새로 개통이 된다고 할땐 그도로 옆에 완충녹지가 있는지의 여부를 꼭 확인하여야 한다 ”며 “일반인들은 완충녹지의 개념을 잘 몰라 도로가 새로 난다는 설명만으로 완충녹지가 있음에도 불구하고 토지를 매입하는 경우가 간혹있다”고 말했다. 하지만 이런 땅을 사면 그야말로 아무것도 할 수 없게 된다 일반 투자가라도 완충녹지의 개념을 정확히 알고 투자에 나서야 한다는 것이다. 김 대표는 “길이 난다고 그길을 무조건 이용할수 있을것이라는 생각은 버려야 한다”며 “땅을 매입하기전 전문가로부터 토지이용계획확인원 등 꼼꼼한 체크가 필요하다”고 충고했다.⑤땅 투자는 장기 투자? “절대 안 팔린다”흔히 땅은 묻어두는 장기 투자라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 이제 묻어두기만해서 땅값이 오르던 시대는 끝났다. 김 대표는 “땅을 매입한 후 대부분 1년 이내 정리한다”며 “단 한번도 장기로 묻어두는 땅 투자를 해본 적이 없다”고 말했다. 그냥 땅을 사서 묻어두면 언젠간 팔릴 것 같지만 절대로 쉽게 팔리지 않는다는 것이다. 김 대표는 “땅투자를 하여 마냥 내버려두면 돈은 쉽게 벌리지 않는다”며 “돈을 벌려면 땅을 개발해 몸값을 올린 뒤 시세차익을 남겨야 한다”고 설명했다. 그는 투자자들에게 땅을 볼 때 이 땅을 어떻게 개발할 수 있는지를 상상해야 한다고 조언한다. 전원주택을 지을지, 공장을 지을지, 고물상을 차릴지 등을 먼저 생각하고 투자를 해야지, 그저 막연하게 사놓고 기다린다는 식의 ‘묻지마 투자’는 지양해야 한다고 충고했다.
- [땅투자 직구토크]"민낯이 예쁜 땅을 찾아 곱게 화장하라"
- [이데일리 성선화 기자] ‘내가 그의 이름을 불러 주기 전에는 그는 다만 하나의 몸짓에 지나지 않았다. 내가 그의 이름을 불러주었을 때, 그는 나에게로 와서 꽃이 되었다.’ (김춘수의 ‘꽃’)부동산 시장에서도 ‘하나의 몸짓’에 지나지 않았던 하찮은 존재가 ‘이름’을 불리우면서 화려하게 재탄생하는 경우가 있다. 부동산 업계의 진짜 ‘꾼’들은 민낯이 예쁜 땅(입지가 좋은 땅)을 곱게 화장해 몸값을 올린다. 땅의 가능성은 무궁구진하다. 텅빈 도화지에 그리는 밑그림에 따라 수천가지 작품이 완성된다. 월세라는 뚜렷한 목표를 추구하는 수익성 부동산과는 또다른 묘미다. 더이상 시세차익을 기대하기 힘든 지금 부동산 시장에서, 유일하게 대박을 노릴 수 있는 틈새다. 하지만 일반인들에게 땅투자는 막막하게만 느껴진다. 신뢰할만한 전문가를 찾기도 쉽지 않고 진입장벽도 높기 때문이다. 이번주 ‘직구토크’는 부동산 투자의 ‘꽃’이라 할 수 있는 땅투자에 대해 알아본다. 믿을만한 전문가를 찾기 힘든 업계를 수소문해 개성강한 ‘선수’들이 모였다. 20년간 땅 경매만 해온 조재팔 경매 대표(cafe.daum.net/jae8), 30년전부터 전국의 좋은 땅들을 찾아다닌 황보창호 황보건축 대표, 국내 게스트하우스의 대표 브랜드 코쿤스테이의 고종옥 대표, 그리고 영국계 부동산컨설팅업체 DTZ의 김재희 감정평가사가 주인공들이다. 11일 오후 서울 여의도 이데일리 본사에 모인 이들은 ‘돈 되는 땅’에 대한 난상토론을 벌였다. 각자의 전공 분야가 확실한만큼 땅을 보는 시각도 극명하게 엇갈렸다. 하지만 결론은 일치했다. ‘땅은 배신하지 않는다’ ‘민낯이 예쁜 땅을 골라 곱게 화장해야 한다’는 것. 그 어느때보다도 찬반양론이 뚜렷했던 이날의 토크를 전달한다. [이데일리 방인권 기자] 고종옥 코쿤하우스 대표이사, 김재희 프라임감정평가법인 감정평가사, 조재팔 경매대표, 황보창호 황보건축 대표이사(왼쪽부터)가 11일 오후 서울 여의도 이데일리 본사에서 땅투자를 주제로 난상 토론을 벌이고 있다.◇땅, 몸값 올리기…어떤 화장을 할까▶성선화 기자(이하 성)=아파트, 상가 등 다양한 종류의 부동산 투자를 해봤지만 땅투자를 시도해보진 않았다. 솔직히 따박따박 월세가 나오지 않는 땅투자는 매력적으로 보이지 않는다. 일반인들도 땅으로 돈을 벌 수 있을지 의문이다.▶조재팔 경매 대표(이하 조)=경매 경력만 30년이다. 처음 10년 제외한 나머지 20년 동안은 땅 경매만 했다. 아파트, 상가 등 일반적인 경매 시장에선 더이상 남길 게 없다고 본다. 하지만 싸게 잘 고른 땅은 효자노릇을 톡톡히 한다. 경매로 낙찰받아 시세보다 싼값에 팔아도 되고, 땅의 사용료인 지료를 받아도 된다. 초보자들에게 줄 수 있는 한 가지 팁은 분할 필지로 나온 ‘알짜 땅’을 노리는 것이다. 규모가 큰 땅의 경우 필지로를 분할해 경매로 나온다. 이중 중심지에 있는 땅, 도로에 붙은 땅 등 ‘노른자위’를 선점해 놓으면 나중에 비싸게 팔 수 있다.▶성=소위 말하는 ‘알박기’ 같다. 하지만 초보자들이 시도하기엔 리스크가 크다. 일반인들이 접근하기 쉬운 방법은 없나.▶조=그렇다면 농지를 추천하고 싶다. 흔히들 농지에 대한 오해가 많다. 지금까지 경매를 하면서 농지를 못 팔아본 적이 없다. 농지는 시장에 내놓는 족족 팔릴 수밖에 없다. 시장에 매물 자체가 귀하기 때문이다. 농민들은 웬만해선 자기 땅을 팔지 않는다. 수요는 많지만 공급이 없는 셈이다. 무엇보다 용도에 맞게 잘 고른 농지는 고부가가치의 수익형 부동산이 된다. 최근 인기를 끄는 테마는 인삼 농지다. 다른 작물들에 비해 수익률이 높아서다. 인삼 농지는 평당 2000원의 도지(땅의 사용료)를 받을 수 있다. 그밖에 귀농자들이 쉽게 선택할 수 있는 딸기, 참외 등도 있다. 이들의 지료는 평당 1500원~2000원이다. 농지는 도지와 함께 지가 상승도 기대할 수 있다. 농업기술의 발달로 농지 효율성이 높아지기 때문이다. ▶김재희 감정평가사(이하 김)=내 생각은 좀 다르다. 농지는 일반 대지에 비해 환가성이 떨어진다는 판단이다. 특히 농지를 살 때는 농업진흥구역 안에 있는지, 농사를 지을 수 있도록 ‘경지정리’가 된 것인지 등을 반드시 확인해야 한다. 현행 ‘농지법’은 농지를 효율적으로 이용하기 위해 ‘농업진흥지역’을 ‘농업진흥구역’과 ‘농업보호구역’으로 구분하고 있다. 농업진흥구역 내 경지정리된 땅을 사야 농사를 지을 수 있다.만약 경지정리가 안 된 땅에 농사를 지으면 수확률이 현격히 떨어진다. 농업보호구역 내 땅은 규제가 많다. ◇예상치 못한 규제가 발목잡아…숨은 법률을 체크하라▶황보창호 황보건축 대표(이하 황보)=초보자들이 특히 주의해야 할 것이 관련 법률이다. 확인하지 못한 법률이나 규제에 걸려 최초 계획이나 건축 설계대로 건물을 지을 수 없는 경우가 허다하다. 땅에 대한 규제는 ‘케이스 바이 케이스’로 워낙 방대하다. 따라서 해당되는 법적인 규제사항을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 부동산 관련 법 들이 수시로 변하기 때문에 전문가들도 헛갈리는 경우가 많다. 실수를 하지 않으려면 직접 현장을 확인하고 지자체를 방문해 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 특히 수도권 내 토지는 각종규제가 숨어 있고, 지방의 경관이 좋은 웬만한 지역들은 대부분 자연환경보전지역, 수산자연보호구역, 상수도보호지역 등 규제로 묶여 있다. 특히 매입한 땅이 어떤 규제 법률에 해당되느냐에 따라 가격차가 엄청나게 달라진다. 예를 들어, 서울 강남구 압구정동 광림교회는 2종 일반주거지역으로서 용적율이 200%이지만 용적률 1500%을 적용받는 주차장법을 적용받아 450% 달성했다. 그밖에도 음식점등 시설을 할 수 없는 생산관리지역의 전답 및 임야도 ‘청소년 활동진흥법’에 의한 청소년 수련원을 지을 수 있다. 청소년 수련원 내에는 음식점 등 각종 부대시설을 설치할 수 있기 때문이다. 무엇보다 입지가 탁월한 청소년 수련원은 1년 내내 비수기가 없는 수익형 부동산 중에 하나다. ▶성=물론 청소년 수련원 같은 시설의 수익률이 높을 수는 있지만, 경험이 없는 일반 투자자들이 도전하기엔 버거워 보인다. 고 대표는 주로 서울 지역에서 사업을 하는 걸로 안다. 농지 등 지방 땅은 어떤가.▶고종옥 코쿤스테이 대표(이하 고)=내 전공은 서울 지역 내에서도 ‘홍합 상권(홍대,합정동의 줄임말)’이다. 홍합상권은 서울 지역에서 유일하게 땅값이 상승이 예상되는 지역이다. 골목골목 상권이 잘 발달한, 업계 용어로 ‘마블링(육류를 연하게 하고 육즙이 많게 하는 지방의 분포)’이 좋기 때문이다. 부동산 투자를 할 때는 잘 아는 지역을 공략하는 게 중요하다. 20년째 홍합 상권을 봐오고 있지만 아직도 다 안다고 자신할 순 없다. ▶성=코쿤하우스는 게스트하우스의 브랜드인가.▶고=그렇다. 이미 포화상태인 도시형생활주택과 달리 게스트하우스는 이제 도입기라는 판단이다. 게스트하우스는 ‘시간을 파는’ 수익형 부동산이다. 모텔처럼 시간대별로 지속적으로 손님을 받을 수 있다는 의미다. 땅의 크기는 50평을 넘지 않는 게 좋다. 적다면 35평도 충분하다. 서울 지역의 평당가격을 아주 단순화시키면 1종 주거지역은 평당 1천만원, 2종 주거지역은 평당 2천만원, 3종 상업지역은 평당 2천만원으로 볼 수 있다. 최소 투자자금은 10억원 정도로 잡을 수 있다.▶성=투자금이 꽤 큰 편이다. 연평균 수익률 기준은 얼마로 잡나.▶고=목표 수익률은 연 20%다. 이 정도 수익률이 나오지 않으면 ‘출구전략’이 서지 않는다. 침대가 30개 정도 들어가는 42평 게스트하우스의 한달 매출은 3000만원 정도다. 보수적으로 가동률을 75%선에서 잡았다. 강북지역엔 여행목적의 외국인들이 많이 오고 강남은 의료 관광객들이 주로 찾는다. 땅은 환금성이 낮기 때문에 매도 타이밍, 즉 출구전략을 미리 세워야 한다.▶조=게스트하우스도 성향에 맞아야 하는 것 같다. 이천 지역에 원룸이 한 채 있는데 귀찮은 일이 한두가지가 아니다. 게다가 리모델링 비용도 많이 든다. 원룸 세입자들은 새로운 시설이 생기면 썰물처럼 빠져나가 버린다. 심지어 인터넷TV의 채널수가 많다는 이유로 이사를 다니기도 많다.◇도시형 생활주택 공급초과, 비지니스 호텔도 위험수위▶황보=지난해 중구지역과 강남지역에서 엄청나게 많은 숙박업체(관광호텔)가 인허가를 받았다. 게다가 정부가 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 시행과 함께, 관광진흥법 시행령을 개정하여 각종 규제를 완화한 호스텔업과 소형호텔업을 신설하면서 앞으로 공급 초과가 예상된다. ▶고=공급초과라는 얘기는 함부로 할 수 있는게 아니다. 게스트하우스와 호스텔은 엄연히 다르다.▶김=게스트하우스가 도입기에 있다는 데는 동의한다. 주로 담보 대출이나 경매를 위한 감정 평가를 많이 하는데 시장의 흐름이 분명히 보일 때가 있다. 지난해에는 도시형생활주택의 신축이 절정에 이르렀고 입지를 가리지않고 많이 공급되는 것을 보고 공급초과 조짐이 보이기 시작했다. 아마도 2~3년 후에는 경매로 나오는 도시형생활주택 물건들이 늘어날 수도 있을것이다. 요즘 도시형생활주택을 짓겠다고 대출을 받는 업체들을 보면 입지조건이나 수익성 등 좀 더 신중하게 시장분석을 해야 할 필요가 있다는 생각이 먼저 든다. ▶성=감정평가사 입장에서 좋은 땅을 고르는 기준이 궁금하다.▶김=개인적으로 입지를 가장 중요하게 본다. 가격이 비싸더라도 입지가 좋은 땅을 사야 안전하다. 입지가 좋은 땅의 핵심적인 조건은 도로다. 대로와 인근한 땅이 좋다. 업종을 선택할 때도 지나치게 유행을 타기 보다는 꾸준히 수익를 낼 수 있는 것으로 선택하는 게 좋다. 한때 찜질방이 유행하자 너도나도 뛰어들면서 결국 시장 포화로 수익성이 급격히 떨어졌다. ▶성=땅투자하면 떠오르는 것이 기획부동산이다. 땅에 지번이 써있는 것도 아니기 때문에 초보자들은 속아넘어 가기 딱 좋은 것 같다.▶김=요즘은 그렇지도 않다. 국토해양부에서 개발한 앱(스마트 국토정보)을 다운 받으면 자신이 위치한 땅의 지번은 물론 평당 가격까지도 친절하게 알려준다. ▶황보=땅투자도 발품이 중요하다. 요즘 인터넷이 워낙 발달하다보니 지나치게 의존하는 경향이 있다. 지적도만 보지 말고 밤낮으로 직접 가봐야 한다.
- [소액경매 직구토크]돈없이도 경매? "최저가 그물망 기법을 활용하라"
- [이데일리 성선화 기자] 서른 아홉살 이현정 씨는 늦둥이를 출산한지 한 달만에 경매에 뛰어들었다. 자영업을 하던 남편의 사업은 기울었고, 셋째까지 낳으면서 ‘정신이 번쩍’ 들어서였다. 3년 뒤 그는 21채의 부동산을 소유한 임대사업자가 됐고, 한 달에 200만원 이상의 안정적인 월세 수입을 올리고 있다. 이중 효자노릇을 톡톡히 하는 ‘옥동자’는 세종시 인근 연기군의 부도 임대 아파트 5채다. 매달 85만원씩 고정적인 월세 수익을 올리고 있다. 3년 전 건설사가 임대 아파트 일반 분양에 실패했다. 부도 아파트였다. 허허벌판의 나홀로 아파트였지만 이씨는 “돈이 된다”고 확신했다. 결국 아파트 전체 단지 중 6채 밖에 없는 18평(공급면적)에 입찰했고, 5채 낙찰에 성공했다. 그는 “세종시 인근이라 한번 들어온 세입자가 나갈 생각이 하지 않는다”며 “낙찰 이후 연기군이 세종시에 포함되면서 매매가도 올랐다”고 말했다. 그가 아파트 5채 를 낙찰받는데 들인 투자금은 3000만원도 채 되지 않는다. 아파트 한 채 낙찰가 4000만원에도 못 미친다. 그는 “돈이 없이도 경매를 할 수 있다”며 “자신처럼 아이 셋 낳은 아줌마도 했으니 누구나 할 수 있는 게 경매”라고 힘줘말했다.최근 부동산 시장에 온기가 불면서 경매 시장이 다시 뜨거워지고 있다. 내집마련 목적의 실수요자는 물론, 임대수익를 노리는 투자자들도 몰리고 있다. 이번주 ‘직구토크’의 주제는 소액 경매다. 누구나 쉽고 재미있게 할 수 있는 경매 이야기를 들어본다. 이를위해 이현정(44) ‘나는 돈이 없어도 경매를 한다’의 저자와 그가 운영하는 카페 ‘즐거운 경매(http://cafe.naver.com/playauction.cafe)’ 회원들이 모였다. 지난 5일 서울 여의도 이데일리 본사에 진행된 이들의 ‘즐거운 경매 이야기’를 공개한다.[이데일리 한대욱 기자] 지난 5일 서울 여의도 이데일리 본사에서 정영진(왼쪽부터), 정인자, 이현정, 이현아, 정영철 씨가 ‘즐거운 경매’ 직구토크를 하고 있다.◇첫 낙찰 실패의 교훈…“욕심을 버리고 고가 입찰을 경계하라”▶성선화 기자(이하 성)=현정 씨의 컨셉트는 ‘쉬운 경매’다. 컨설턴트의 도움없이 혼자 경매에 뛰어들어 현재 21채의 집을 가지게 된 건가.▶이현정(이하 이)=처음엔 여동생과 함께 경매 강의를 들었다. 하지만 내용이 너무 어려웠다. 시중에 나온 경매 책들도 읽어 봤지만 논문처럼 어려웠다. ▶성=사실 경매가 어려운 건 아닌데 사람들이 어렵게 접근하는 것 같다. 무엇보다 어려운 경매 용어가 거리감을 느끼게 한다.▶이=‘즐거운 경매’ 카페에서 경매 강의를 할 때 6단계로 구분한다. 먼저 내가 원하는 집에 대해 알아야 하고(1단계), 돈이 되는 좋은 물건(2단계)을 골라야 한다. 그리고 직접 경매에 도전하고 실패(3단계)도 맛봐야 한다. 낙찰에 성공하면 대출을 받고 경매의 꽃인 명도(4·5·6단계)에 들어간다. 강의를 하면서도 어려운 권리분석은 최소한만 한다. 예를 들면 초보자들이 절대로 낙찰 받아선 안 될 물건들을 솎아내는 정도다. 세입자가 대항력이 있다든지, 배당금을 못 받는다든지 등등이다.▶성=사실 일반인들이 꼭 챙겨봐야할 권리분석 항목은 정해져 있다. 굳이 더 많은 법적인 내용들을 알 필요가 없다. ▶이=어려운 법적인 내용보다는 ‘돈이 되는 물건’을 찾는데 집중한다. 처음에 경매 강의를 들은지 3주 만에 겁도없이 첫 낙찰을 받았다. 경기도 광주의 30평대 아파트였다. 지금 생각하면 잘못 받아도 한참 잘못 받았다. 낙찰가도 높았고 무엇보다 집이 팔리질 않았다. 당시 서울에서 전세로 살았는데 차라리 ‘내가 들어가 살자’고 생각했고, 지금까지 그 집에서 살고 있다. ▶성=첫 투자는 대부분 쓰린 실패를 안겨주는 것 같다. 개인적으로 첫 투자를 생각하면 가슴이 시리다. ▶이=첫술에 배부를 수는 없다. 하지만 첫 낙찰 실패의 ‘아픔’은 이후에 소중한 자산이 됐다. 그때 이후로 절대로 높은 입찰가는 쓰지 않는다. 경매 법원에 갈 때는 최고가와 최저가를 정하고 간다. 주로 평균가를 입찰가로 쓰지만, 이보다 낮게 쓸 때가 더 많다. 게다가 이렇게 기대없이 낮은 가격으로 적어낸 물건들이 효자노릇을 하는 경우가 많다.▶이현아(이하 현)=3년전 낙찰받은 포항 아파트가 대표적인 사례다. 원래는 포함의 다른 물건에 관심이 있었다. 하지만 포함까지 내려가는데 그냥 가기엔 투자 대비 효용이 너무 떨어졌다. 간 김에 같이 본 물건 중에 ‘되도 그만 안 되도 그만’이라고 써내는 물건들도 있었다. 결국 노렸던 물건은 떨어졌지만 기대없이 써냈던 물건이 낙찰됐다. 당시 낙찰가가 8400만원이었는데, 현재 전세가가 1억 4000만원이다. 매매가는 1억 8000만원 정도다. ▶이=경매를 하다보면 의외로 ‘어차피 떨어진다’는 가벼운 마음으로 입찰한 물건들 중에 알짜가 많았다. 마음을 비우고 최저가로 적어 냈기 때문에 가격적인 메리트가 가장 크다. 포항 아파트의 경우 바로 직전에 1억원에 낙찰됐기 때문에 사람들이 지레 겁을 먹고 입찰을 하지 않은 것 같다. 이런 식으로 노리는 물건 이외에 ‘가볍게’ 여러 물건들을 최저가로 노리는 ‘그물망 전략’도 추천할말한다. 종잣돈이 충분하다면 최대한 많이 넣겠지만, 안타깝게도 투자금의 한계가 있다보니 그럴 수는 없다. ◇초보 투자의 길…“혼자말고 함께 가라”▶성=두 자매가 항상 같이 투자를 하나. 오늘 참석하신 카페 회원 분도 쌍둥이 형제인데, 같이 하면 덜 외로울 것 같다. 혼자 투자를 해보니 투자 결정은 결국 혼자하는게 맞다는 생각도 들지만 외롭고 힘든건 어쩔 수 없다. ▶이=카페 회원들에게 함께 할 것을 권장하는 편이다. 임장도 같이 다니고 물건 분석도 같이 하라고 조언한다. 혼자 하다보면 지칠 때도 있지만 같이 하면 서로 의지할 수도 있고 도움이 많이 된다. 나 역시 동생과 같이 경매를 한 게 많은 도움이 됐다. 우리 카페에도 형제, 자매, 커플들이 함께 하는 경우가 많다. 혼자인 경우는 스터디를 추천한다. ▶성=쌍둥이 형제인 두분들도 같이 투자를 하나. 명의도 공동 명의로 하나.▶정영진(이하 정)=명의는 매번 다르게 한다. 물론 공동명의도 있다. 우리 쌍둥이 형제는 좋은 투자 파트너다. 고등학교 졸업 후 대학을 가지 않고 5년 정도 직장 생활을 했다. 대학에 가지 않은 이유는 공부에 취미가 없었던 이유도 있었지만 대학 졸업장이 돈 버는데 큰 의미가 없어 보여서였다. 하지만 직장생활 역시 비전이 보이지 않았다. 뭔가 의미있는 일을 찾던 중 부동산 사업을 구상하게 됐다. 스물 아홉살에 직장을 그만두고 경매에 뛰어들었다. 동생 역시 직장 생활에 회의를 느끼고 직장을 그만두고 의기 투합했다.▶성=지금까지 성과는 있나. 몇 건이나 낙찰에 성공했나.▶정영철(이하 영)=지난해부터 시작해 3번 낙찰에 성공했다. 인천 지역에 있는 빌라인데, 월세 순익은 60만원 정도다. 아직 시작하는 단계라 배워나가는 부분이 많다. 요즘도 매일 임장을 다니며 발품을 팔고 있다. ▶성=오늘 혼자 오셨다. 하지만 카페 스터디 도움을 톡톡히 받았다고 들었다. ▶정인자(이하 인)=개인적으로 수줍음이 많은 편이다. 스터디를 하면서 많은 도움을 받았다. 혼자서는 도저히 용기가 나지 않았을텐데, 회원들과 같이 가니 말문도 쉽게 트였다. 사실 남의 집을 본다는 게 쉬운 일은 아니다. 최대한 낮은 자세로 ‘집 좀 보여달라’고 부탁하는 편이다.▶성=워낙 꼼꼼하게 현장 조사를 잘 해서 카페에서 ‘임장(부동산 현장답사)의 달인’으로 통한다던데…. 지난해 12월에 낙찰받는 집도 내부를 보고 입찰했나.▶인=아쉽게도 내부 임장은 못했다. 아파트 한 동 전체를 돌았지만 모두 퇴짜를 맞았다. 감정가 5000만원짜리 물건을 4800만원에 낙찰 받았고, 보증금 1000만원에 월세 30만원을 기대한다. 이번 달부터 살던 세입자를 내보내는 명도를 시작할 예정이다. ◇치솟는 전세가…시세차익과 현금흐름, 두마리 토끼를 노려라▶성=개인적으로 투자에 집중했던 때가 2011년이다. 당시 강남역 오피스텔 낙찰률이 120%에 달했었다. 요즘 경매 시장 분위기는 어떤가. 항상 요샌 ‘먹을 게’ 없다는 얘기들이 나오는데….▶이=항상 지나고 보면 ‘그때’가 좋았다는 생각이 든다. 지금 시장에서도 충분히 ‘먹을 게’ 있다고 본다. 개인적으로 수익률을 계산하기가 참 애매한 것이 전세로 돌리는 경우가 있어서다. 낙찰가보다 전세가가 높은 경우가 종종 있다.▶성=수익형 부동산 투자에서 월세가 나오지 않고, 현금 흐름이 생기는 투자는 하지 않는 편이다. 시세 차익을 노리는 부동산 시장은 끝났다고 보기 때문이다. 만약 낙찰가 대비 전세가 차이가 1000만원 이상 난다고 해도, 수익률로 따지면 큰 의미가 없다. 1000만원을 은행에 넣어봤자 한 달 이자는 몇 천원에 불과하다.▶이=전세가가 높은 지역으로 들어갈 때는 5년 이상 장기간 투자한다. 물가상승률만큼 아파트 가격도 오를 것이라고 보는 것이다. 물론 시세차익을 노리는 부동산 시장이 끝났다는 데는 동의하지만, 잘 찾아보면 시세차익을 낼 수 있는 물건들도 있다.▶현=최근에 은평구의 방 3개짜리 빌라를 1억원에 공매로 낙찰 받았다. 시세가 1억 5000만원 정도인데, 인근 부동산에선 1억 4000만원에 거래가 가능하다고 했다. 1년 미만 보유시 양도소득세가 50%가 나오지만 명도가 끝나는대로 바로 팔 생각이다. ▶성=올들어 실거주 중심으로 부동산 거래가 움직이면서 시세차익을 노리는 투자가 가능해진 것 같다. 거래가 없을 땐 매매가 잘 되지 않는다. 3년전과 가장 크게 달라진 점은 전세가가 크게 올랐다는 점이다.▶현=전적으로 동감한다. 올해를 매도 타이밍으로 보고 있다. 그동안 전세로 돌렸던 물건들을 정리할 계획이다.▶성=경매의 가장 큰 장점은 대출을 낙찰가의 최대 90%까지 받을 수 있다는 점이다. 하지만 보유 부동산이 늘수록 심리적 부담도 커진다. 언제 또다시 금융위기가 와서 금리가 치솟을지도 모르기 때문이다.▶이=맞다. 그래서 전업으로 부동산 투자를 하지만 쉬어가는 기간을 가진다. 잠시 쉬면서 현금 유동성을 확보하는 것이다. 개인적으로 부동산의 장점은 일정 기간에만 집중하고 신경을 쓰지 않아도 된다는 점이다. 동생도 마찬가지지만 가정주부로 아이를 키우다 보면 직장 여성 못지 않게 신경 쓸 일이 많다. ▶성=소액 부동산 투자가 직장인들에게 맞는 이유이기도하다. 주식은 항상 신경을 써야 하지만 부동산은 투자할 때나 세입자의 손바뀜이 있을 때을 빼고는 거의 신경을 쓰지 않아도 된다.
- [재테크의 여왕]셀프경매 입문하기
- [이데일리 성선화 기자] 이번주 ‘재테크의 여왕’의 주제는 셀프 경매다. 누구나 처음엔 누구나 막막하다. 처음 경매 사이트에 접속했을 때 ‘도대체 뭘 봐야할지’ 몰라 막막했었다. 지레 겁먹지 말고 기초부터 다져보자. 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 경매 팁들을 소개한다.①도대체 경매가 뭐야쉽게 설명하면, 경매는 빚을 못 갚은 사람들의 자산을 ‘빚쟁이’들이 법적 절차를 거쳐 강제로 처분하는 것이다. 즉 빚을 못 갚은 사람들의 자산이 법원에서 강제로 팔리는 것이다. ‘빚쟁이’의 종류에 따라 두 가지로 나뉜다. 빚쟁이가 정부 등 공공기관이면 공매(公賣), 개인, 은행 등 정부 이외의 주체면 일반 경매다. 경매와 공매는 시스템 자체가 다르다. 경매는 직접 법원에 가야 입찰 가능하지만, 공매는 인터넷으로 진행된다. ②경매 물건은 어디에그렇다면 경매 나온 물건은 도대체 어디에서 볼 수 있을까. 물건 찾기는 경매의 핵심이다. 결국 물건 정보가 돈이다. 누구나 쉽게 인터넷 사이트에 접속해 물건들을 볼 수 있다. 하지만 문제는 ‘유료’다. 물론 무료 사이트도 있다. 대법원 경매정보 사이트나 두인경매, 리치옥션 등이다. 최근 뜨는 무료 사이트는 ‘두인경매(http://www.dooinauction.com/)’다. ③경매 물건 검색지금부터 본격적으로 물건 탐색에 나설 차례다. 경매 사이트에는 수많은 경매 정보가 널려 있다. 선택이 필요하다. 검색 조건 검색 설정을 활용하자. 가장 기본이 되는 검색은 지역별 검색이다. 초보자들은 자기 집 앞부터 검색해보면 된다. 예를 들어 서울 강남에 산다 치자. 첫 대법원 경매 사이트 첫 페이지페이지 빠른 물건검색에서 지역을 검색 조건으로 넣어보자. 큰 카테고리부터 시작하면 된다. ‘서울특별시> 강남구’ 이들 물건 중에는 아파트, 상가, 빌라, 오피스텔 등 모든 종류의 부동산이 포함됐다. 검색을 좀 더 편하게 하기 위해서 검색 조건을 한번 더 설정하는 게 좋다. 일단 초보자들은 이해하기 쉬운 오피스텔부터 검색해 보자. 오른쪽 상단에 있는 ‘결과 내 검색’ 버튼을 누른다. 중간쯤에 용도 카테고리가 있다. 이 역시도 큰 카테고리 순서대로 입력하면 된다. 건물과 토지 중에선 ‘건물’을 선택한다. 건물에도 다양한 종류가 있다. 오피스텔은 주거용이기 때문에 주거용을 선택하면 된다. 즉, ‘건물> 주거용건물> 오피스텔’ 순으로 입력한다. 효율적으로 살피려면, 소재지와 감정가격 등도 검색 조건으로 설정해 한번 더 솎아내는 것이 좋다. 자기 입맛에 맞게 다양한 검색 조건을 넣어보며 스스로 ‘흙 속의 진주’를 찾아보자. 수천 건의 물건 중에서 돈 되는 정보를 찾는 게 능력이다. ④물건 분석 하기-대항력과 배당금 지금부턴 형광펜과 프린터를 준비하자. 첫 번째, 체크 포인트는 소재지다. 어디에 있는 부동산인지가 가장 중요하다. 일단 소재지에 밑줄을 긋는다. 둘째, 최저가다. 감정가에서 ‘몇 번’이나 유찰돼 ‘얼마가’ 최저가인지를 봐야한다. 물건은 경매 나오기 전에 감정평가사들에 의해 몸값이 결정된다. 이것이 최초 감정가다. 하지만 유찰 횟수를 거듭할수록 최저가가 떨어진다. 유찰은 물건이 나왔는데 사려는 사람이 아무도 없어 다음 번에 다시 나오는 것이다. 한번 유찰될 때마다 최초 감정가의 70~80%로 떨어진다. 셋째, 건물면적이다. 이 부동산이 ‘몇 평짜리’인지 확인하는 것이다. 경매 정보 사이트에는 공급 면적이 아닌 전용 면적이 표시 돼 있다. 전용 면적은 남들과 공유하지 않고 소유주가 홀로 쓸 수 있는 면적, 그러니까 실제 사용 면적이라고 볼 수 있다. 토지 면적도 따로 표시되는데 이는 부동산이 차지하는 땅의 크기를 의미한다. 아파트, 오피스텔 등 대부분 집합건물은 좁은 땅에 높은 건물을 지어 올리기 때문에 건물 면적에 비해 토지 면적이 적다. 넷째, 임차인의 대항력 여부다. 사실 초보자들이 가장 주의해야 할 부분이다. 대항력이란 말 자체도 어렵다. 대항력이란, 지금 경매 물건에 세 들어 사는 사람이 낙찰자에게 자신의 ‘몫(보증금)’을 요구할 수 있는 권리이다. 이는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 ‘물어줘야 하느냐 마느냐’를 결정짓는 중요한 변수이다. 만약 임차인이 대항력이 있다면 낙찰자는 그가 법원에서 배당을 받지 못하는 나머지 금액을 물어줘야 한다. 하지만 대항력이 없다면 임차인이 배당을 다 받지 못하더라도 낙찰자와는 무관하다. 초보자들이 전문가들에게 자문해야 할 포인트는 ‘세입자의 대항력’ 여부와 ‘배당금’ 규모이다. 이 부분에 대해서는 절대 혼자 판단하지 말고 주변 전문가들의 도움을 받도록 하자. ⑤권리 분석 하기권리분석은 물건에 ‘걸려 있는’ 권리들을 따지는 작업이다. 초보자들이 권리를 분석할 때는 부동산의 근저당권자가 누구인지를 반드시 확인해야 한다. 대부분 대출을 일으킨 은행권이지만, 개인이나 법인 등 다른 주체일 수도 있다. 그밖에도 압류, 가압류, 전세권 등 다양한 권리들이 있다. 하지만 이런 모든 권리들을 본인이 이해할 필요는 없다. ⑥현장 답사 하기처음 현장 답사 때는 그냥 가벼운 마음으로 간다. 저녁 퇴근 시간이 늦다면, 밤늦게라도 물건지 주변을 훑어보는 것만으로도 충분하다. 일단은 분위기만 파악하고 감을 잡는 것이다. 교통이 불편한지, 주변에 뭐가 많은지, 길이 넓은지 좁은지 등등만 봐도 충분하다.꼭 필요한 것은 ‘대중교통’을 이용한 답사다. 직접 대중교통을 이용해서 가봐야 교통이 얼마나 편리한지 알 수 있다. 현장에서 반드시 조사해야 할 몇 가지가 있다. ▲시세 ▲지역특색 ▲경쟁자수 ▲임차인 확인 등이다. 현장 답사 시 카메라는 필수다.⑦입찰하기-입찰가 산정입찰은 직접 할 수도 있고, 대리인이 할 수도 있다. 경매의 꽃은 ‘입찰가 산정’이다. 과연 얼마를 써야 다른 경쟁자들을 물리치고 낙찰 받을 수 있을까. 초보자들이 경매 컨설턴트들에게 가장 많이 물어보는 질문 중 하나가 ‘얼마를 써야 하나요?’이다. 가격에 상관없이 낙찰이 목적이라면 무조건 높게 써내면 된다. 경매의 묘미는 ‘가장 적은 차이’로 좋은 물건을 확보하는 것이다.입찰가를 결정하기 앞서 해야 할 일이 있다. 바로 ‘목표 수익률 정하기’다. 경매에 들어가기 앞서 이 물건을 얼마에 낙찰 받아서 얼마를 벌고 언제 나올지에 대한 구체적인 로드맵이 그려져 있어야 한다. 이런 계획없이 좋아보인다고 고가로 낙찰받아 버리면 투자할 가치가 없다. 절대로 이 선은 넘겨서 안 된다는 투자의 마지노선이 필요하다. 이를 결정해주는 것이 수익률이다. 이론상 입찰가를 산정하는 가장 객관적인 기준은 과거 낙찰 사례다. 예전에 나왔던 물건들을 분석해 대충 몇 % 선에서 낙찰이 됐는지를 알 수 있다. 시점에 따라 편차가 있을 수 있지만, 주변 부동산의 과거 낙찰가율은 중요한 판단의 근거가 된다. 입찰가 산정은 당일날 아침에 하는 게 좋다. 그날 현장 분위기를 무시할 수 없기 때문이다. 법원 분위기를 보면 대충 이 물건에 많이 몰릴 것인지 아닌지를 알 수 있다. 자칫 뜨거운 현장 분위기에 휩쓸려 예상 입찰가격보다 터무니 없이 높게 쓰는 우를 범할 수도 있다. 이런 쏠림 현상을 철저히 경계해야 한다. ⑧대출 받기-경락잔금대출, 낙찰가의 최대 90%낙찰의 기쁨도 잠시. 낙찰 받는 순간부터 대출과의 전쟁이 시작된다. 법원에서 낙찰자의 이름이 호명되고 낙찰 서류를 받고 나오면 대출 브로커들이 그를 둘러싼다. 너도나도 명함을 건낸다. 대출 브로커를 잘 활용하는 것도 경락잔금대출을 잘 받는 방법이다. 이들은 불법 대출 모집인과는 다르다. 경락잔금 대출 브로커들은 주로 지방권의 제2금융권의 경락잔금대출 상품을 소개한다. 따라서 브로커의 무리들과 친해지는 것이 대출의 지름길이다. 이들은 그때 상황에 맞게 개발된 ‘특판 상품’을 손에 쥐고 있다. 최대한 받을 수 있는 명함은 다 챙겨 오는 것이 좋다. 자신이 낙찰받은 물건 번호를 문자로 보내 대출 가능여부를 문의하자. 당장 이날부터 대출 조건을 알려오는 문자들이 쇄도할 것이다. 스팸 문자로 올 수도 있으니 스팸 메시지 함까지 샅샅이 뒤져 보자. 대출 문자들을 일일이 잘 따져보고 가장 조건이 좋은 곳에 전화를 건다. 구체적인 대출금과 금리를 물어본다. 한 군데에만 의존해선 안 된다. 낭패를 볼 수 있다. 2~3군데 연락해 조율해야 한다.⑨임차인 들이기수익형부동산 투자의 하이라이트다. 포인트는 계획대로 월세를 받는 것이다. ‘얼마를’ 월세로 받겠다는 계획은 이미 입찰 전부터 세워져 있어야 한다. 현장 조사를 하면서 월세 시세를 조사하고, 낙찰 후 예상 월세를 기준으로 수익률을 산정한다. 하지만 생각했던 대로 임차인을 넣기란 쉬운 일이 아니다. 세를 놓다보면 다양한 변수들이 생긴다. 원래는 월세로 놓을 예정이었지만 본의 아니게 반전세로 놓게 될 수도 있다. 또 원래는 보증금을 2000만원을 받을 생각이었지만, 세입자의 요구에 따라 1000만원이 되기도 하고 4000만원이 될 수도 있다. 중요한 것은 그렇다고 하더라도 미리 생각해놓은 수익률에서 크게 벗어나선 곤란하다. 만약 2000만원에 월세 110만원을 받을 계획이었다면, 1000만원에 120만원, 4000만원에 90만원 정도로 조정이 가능하다. 월세를 잘 내는 세입자를 들이려면 ▶직장이 반듯해야 한다. 개인보다는 차라리 법인 낫다. ▶월세를 내는 사람과 사는 사람이 같아야 한다. ▶인상도 중요하다.
