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- ''돈 되는 것'' 찍기보다 ''돈 버는 눈''을 키운다
- [조선일보 제공] <!-- 관련 사진 시작 --><!!--bodystart--><!--S_ARTICLE_CONTS--> ▲ 게임을 통한 세미나 및 리더십 트레이닝지난 17일 서울 강남역 근처 회의실만 전문으로 제공하는 공간인 토즈에 ‘부동산투자정보와 투자자들의 모임’(부투모) 회원 40여명이 빽빽하게 들어찼다. 토의 주제는 피터 드러커의 ‘21세기 지식경영’중에서 자신의 강점을 찾아내자는 것. 언뜻 부동산과 무관해 보이지만, 7~8명씩 조를 짠 회원들은 토론에 열을 올렸다. 가정사부터 투자 실패담까지 다양한 화제가 오갔다. 부투모 회원인 최성곤(36·회사원)씨는 “단순히 부동산뿐 아니라 새로운 세상을 배운다는 생각으로 나온다”며 “돈을 벌기 위해 투자대상을 찍는 수준이 아니라 미래를 예측하는 힘을 키우고 싶다”고 말했다. 요즘 직장인의 재테크 열풍은 단순하게 돈 되는 종목을 찾는 수준을 탈피, 미래 예측력을 키우고 공동으로 투자세력을 형성하면서 한 단계 업그레이드하고 있다. ◆돈을 벌려면 ‘부자 마인드’를 가져라서울 강남지역에서는 20·30대 직장인을 중심으로 증권·부동산·경매를 공부하는 재테크 모임이 일상화되고 있다. 서울 선릉역 근처 ‘스타 라이브러리’, 강남역 근처 ‘토즈’, 자바시티 교보타워점에서는 10~50명 단위의 재테크 모임을 쉽게 볼 수 있다. 이현선 토즈 강남점장은 “낮에 4팀, 밤에 9팀 정도 예약이 몰리고 있다”며 “주중이건 주말이건 (재테크 모임이) 시간을 가리지 않는다”고 말했다.이들의 최근 화두는 ‘부자 마인드’다. 부자 마인드란 재테크를 중장기적 전략에 따라 바라보고, 부자가 지녀야 할 ‘노블레스 오블리주’(상류층의 사회적 책임) 정신까지도 가져보자는 것이다. 예컨대 한 부동산 투자모임에서는 작년 말 기부단체인 월드비전을 통해 아프리카 어린이들과 자매결연을 맺은 데 이어, 관악기(管樂器)인 오카리나를 연주하는 회원들이 모여 연주회도 가졌다. 온라인 사이트 프리챌에서 활동하는 ‘부자아빠가난한아빠’ 회원들은 지난해부터 리더십 훈련을 받고, 경제·문화 등 다양한 서적을 읽고 토론하는 서평단을 운영하고 있다. 박정민 ‘부자아빠가난한아빠’ 운영자는 “당장의 투자정보만 교류하는 곳이 아니라, 좀 더 장기적인 차원에서 활동하고 인맥을 만들자는 게 최근 재테크 모임의 흐름”이라고 말했다.김원철 위즈인베스트먼트 대표도 “요즘 재테크 모임에 참석하는 사람들은 당장 필요한 정보도 얻지만, 이를 중장기적으로 활용하겠다는 ‘부자 마인드’를 더 중시한다”고 말했다.◆세력화로 힘 키우는 재테크 모임또 하나의 흐름은 재테크 모임 초기에 유행했던 공동 투자가 업그레이드되고 있다는 것. 1만여명 이상이 참가하는 부동산 관련 동호회만 10여개에 이르고, 30억~40억원을 번 고수(高手)층이 두터워지면서 나타나는 현상이다.동호회 관계자들은 적게는 3000만~4000만원에서 많게는 1억원까지, 10여명이 투자해 10억원 이상의 자금을 운용하는 펀드가 수십개에 달한다고 추산했다.공동투자의 구성원들도 업그레이드돼 있다. 한 경매 투자 인터넷 동호회 운영자는 “투자에 나서는 ‘초짜(초보)’들이 몇 년 전만 해도 ‘어디가 뜰 것 같으냐’고 물었지만, 이제는 ‘무엇을 공부하는 게 좋겠느냐’고 묻는다”고 말했다. 이들 초보와 고수들은 짝을 이뤄 인천, 경기도 성남, 강화도를 누비면서 투자 물건을 찾는다. 단순히 물건을 사서 오르기를 기다리는 수준이 아니다. 형질 변경을 위해 물이 없으면 지하수를 뚫고, 전기를 끌어오기도 한다. 회원들끼리는 담당 공무원의 연락처를 공유하고, 번갈아 민원을 제기한다.이 같은 세력화에는 사실 위험도 크다. 50여명이 모여 지난해 경기도 강화도 부근의 한 섬에 공동 투자했던 인터넷 동호회는 형질변경에 실패해 투자금을 회수하지 못했다. 결국 회원 간의 고소 사태로 이어져 운영자가 구속되기도 했다. 더 위험한 것은 이렇게 문제가 됐던 운영자들이 다른 사이트를 열어 또다시 공동투자에 종종 나서고 있다는 것. 경매정보업체 굿옥션 안동건 기획실장은 “재테크 모임이 커지면서 분위기를 흐리는 이들도 많아졌다”며 “공동투자를 빙자한 사기에 특히 유의해야 한다”고 말했다.
- (주식Cafe) 주식시장의 보이지 않는 손
- [이데일리 김대환 칼럼니스트] 가격에 영향을 미칠 수 없는 소비자나 생산자를 경제학에서는 가격수용자라고 부른다. 영화관에 가서 영화티켓 가격이 너무 비싸다고 항의해 봐야 티켓 가격은 내려 가지 않는다. 주유소에서 기름값이 비싸다고 항의해도 값을 깎아주는 경우는 많지 않다. 이 경우 소비자는 분명 가격수용자다. 그런데 영화관 주인에게 물어보면 자신들도 가격수용자라고 주장할지도 모른다. 특히 영화관이 밀집되어 있는 곳에서는 한 영화관만 가격을 올리면 손님이 전부 없어지지는 않겠지만 수입이 크게 줄어들 것은 분명하다. 이 때문에 영화관 주인은 자기 마음대로 가격을 올릴 수 없다. 영화관 주인도 사실상 가격수용자인 셈이다.이처럼 소비자도 가격수용자고, 생산자도 가격수용자면 도대체 가격이 변할 수 있을까? 가격이 변하려면 누군가는 가격을 바꿔야 한다. 그런데 모두가 가격 수용자이면 아무도 가격을 바꿀 수 없다. 그러니 가격이 변하는 것은 불가능하다. 논리적으로는 그렇다.초보 주식투자자들이 종종 갖게 되는 질문 중에 하나가 이것이다. 주식을 파는 사람도 가격을 정할 수 없고, 주식을 사는 사람도 가격을 정할 수 없다면 주가는 누가 정하나? 주가를 바꾸는 사람은 없는데 주가는 계속 오르락 내리락 한다는 게 도대체 말이 되나?아담 스미스는 소비자와 생산자가 모두 가격수용자인 경우에 가격이 어떻게 변하는가를 ‘보이지 않는 손’이라는 표현을 써서 설명했다. 농수산물 시장의 경매인이 매도자와 매수자의 의견을 종합해서 가격을 결정하듯, ‘보이지 않는 손’이 매도자와 매수자의 의견을 종합해서 가격을 결정한다는 것이다.그렇지만 가격이 변하려면 누군가는 가격을 바꿔야 하지 않나? 영화관 주인이 아무리 가격수용자라고 주장을 하더라도, 시장상황이 바뀌면 영화관 주인은 가격을 바꾼다. 주유소 주인들은 자신들이 가격수용자라고 주장할 지 몰라도 결국 기름값이 오르는 것은 주유소 주인이 가격을 올리기 때문이다. ‘보이지 않는 손’이라는 말이 그럴 듯 하기는 하지만, ‘가격이 어떻게 바뀌나?’라는 질문에 대해서는 별 도움이 안 된다. 주식시장에서 매도자와 매수자의 의견을 종합해서 가격을 결정하는 주체는 ‘보이지 않는 손’이 아니다. 여의도 증권거래소 어딘가에 놓여 있는 컴퓨터가 이 일을 한다. 매도 주문과 매수 주문을 비교해서 가격조건이 맡는 주문을 ‘매칭’시키고, 이 과정에서 시장 가격이 결정된다.뉴욕증시에서는 컴퓨터가 아닌 실제 사람이 이 역할을 한다. ‘스페셜리스트’라고 불리는 사람들이 매도 주문과 매수 주문을 접수하고, 비교해서 가격을 정하게 된다. 뉴욕증시에서 ‘스페셜리스트’가 되기 위해서는 엄청난 돈을 내야 한다. ‘스페셜리스트’ 자리를 사고 파는 데 때로는 수 천억원의 돈이 오가기도 한다. 이렇게 엄청난 자리 세를 내는 것은 일단 자리를 차지하면 그 만한 수익을 올리기 때문이다.뉴욕증시의 ‘스페셜리스트’가 어떻게, 얼마나 돈을 버는가에 대해서는 의견이 분분하다. 대체로 두 가지 가능성이 언급된다. 하나는 매도가와 매수가를 달리함으로써 그 차익을 얻는 것이고, 또 하나는 자기 보유 주식을 거래함으로써 이익을 얻는 것이다. ‘스페셜리스트’가 자기 보유 주식 거래에서 이익을 얻을 수 있는 건 주가가 어디로 움직일지 알고 있기 때문이다. 물론 ‘스페셜리스트’가 주가를 마음대로 결정하는 건 아니다. 최소 매도 희망가와 최대 매수 희망가 사이에서만 가격을 결정할 수 있다. 그럼에도 ‘스페셜리스트’는 누가 몇 주를, 어떤 가격에 사고 팔기를 원하는지 알고 있다. 이 같은 정보 우위를 바탕으로, ‘스페셜리스트’가 상당한 이익을 얻는 것으로 알려져 있다. 흥미로운 점은 뉴욕증시에서 ‘스페셜리스트’만 가지고 있는 정보를 서울증시에서는 누구나 들여다 볼 수 있다는 점이다. 홈트레이딩 시스템을 설치하기만 하면 집에서도 어느 가격에 희망 매수세가 얼마고 희망 매도세가 얼마인지 실시간으로 확인 할 수 있다.뉴욕에서‘스페셜리스트’가 매도 주문과 매수 주문에 대한 정보를 이용해서 엄청난 이익을 올릴 수 있다면, 서울에서 개인투자자가 이 정보를 이용해서 이익을 올리는 게 가능할까?서울증시와 거의 동일한 시스템을 사용하는 호주 증시의 경우, 매도 주문과 매수 주문 정보를 이용한 단기 투자로 수익을 올리는 게 가능하다는 요지의 논문이 발표된 적이 있다. 하지만 이는 이론적 가능성일 뿐이다. 투자비용을 고려해야 하고, 허수주문의 가능성도 염두에 둬야 한다. 또 위험도도 따져 봐야 한다. 수익을 올리기 전에 파산에 이를 가능성도 있기 때문이다.보다 근본적 문제점은 매도 주문과 매수 주문을 가지고 가격을 예측하는게 반드시 과학적인 것은 아니라는 점이다. 매수 주문이 많이 밀려 있다는 것은 주식을 사려는 사람이 많다는 걸 의미하지는 않는다. 체결되지 않은 매수 주문은 주식을 지금 값보다 싼 값에 사려는 사람들의 수를 보여 줄 뿐이다. 매수 주문이 많으면 보다 많은 사람들이 주식을 싼 값에 사려한다는 것이지, 현재 값에서 주식을 사려는 사람들이 늘어난다는 뜻이 아니다. 그러니까 매수 주문이 밀린다고 해서 주가가 오르기를 기대할 이유가 없는 셈이다.주식시장에서 가격을 결정하는 ‘보이지 않는 손’은 컴퓨터 스크린을 통해서 자신의 모습을 드러낸다. 하지만 ‘보이지 않는 손’을 볼 수 있다는 것 자체가 가격이 어디로 움직이는지를 예측할 수 있다는 걸 뜻하지는 않는다. ‘데이 트레이더’가 되고자 하는 사람들은 한 번쯤 짚고 넘어갈 문제다. [김대환 불가리아 아메리칸대학 경제학 교수]
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- (법원경매 천하평정)성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기
- [우형달] 성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기
-법원경매를 통해 부동산에 투자하면 돈번다는 말이 사실인지 구조적으로 살펴보자
하나 : 가격구조로 보기
* 호가(呼價)≥매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가)
이것은 본인이 생각해 본 우리나라 부동산가격의 서열이라고 생각한다.
무슨 말인가? 하면 예를 들어 강남구 역삼동 00번지에 어떤 부동산이 하나 있다고 하자. 대지는 100평이고 연건평은 300평으로 매매되는 시세는 대략 20억원쯤 한다고 가정해 보자.
이 부동산의 소유자가 매매로 처분하려고 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때 마음속으로는 한 20억 원 정도만 손에 넣으면 팔아버리겠다고 생각했다고 하자. 세상의 어떤 소유자도 이것을 부동산중개업소에 매물로 내놓으면서 20억원에 내놓지는 않는다.
마음속으로는 20억원을 생각하면서도 22～25억 원 정도를 부른다는 것이다. 그래서 흥정하는 과정에서 조금 깎아 주는 척해야 거래가 성사되기 때문이다. 이것이 호가다. 즉 호가(呼價)는 매매가보다 높을 수밖에 없는 것이다. 매수자도 흥정으로 조금이라도 깎으려 드는 것이 당연하지 처음에 부르는 값을 다 주고 사는 바보는 그리 흔하지 않기 때문이다.
만약 이 부동산을 금융기관에 담보로 제공하고 융자를 받으려는 경우에는 이것저것 재보고 해서 15억～18억 원 정도로 감정이 되는 것이 타당하고, 그것의 80%정도가 융자된다면 13억～15억 원 정도가 융자되는 것이 일반적이다.
소유주가 하던 사업(일)이 제대로 되지 않아 추가로 제2금융권에서 얼마간의 융자를 추가로 일으키고, 어쩌고 하다가 후순위 가압류 몇 건 하는 식이다가 끝내 이 부동산은 경매시장에서의 등기부등본 세탁과정(촉탁등기)을 거치지 않으면 도저히 어떻게 할 수 없는 상황이 벌어지게 된다.
낙찰가가 많이 상승했다고는 하지만, 아직도 2순위 이하의 채권자들이 자신의 채권을 만족하는 예는 그다지 흔하지 않다. 두 차례 유찰되어 감정가격 대비 64%에서 응찰자가 있어 75%정도인 13억원 전후에서 낙찰이 되었다고 해 보자.
다시 말씀드리지만 IMF관리체제가 우리 국민에게 끼친 가장 긍정(?)스러운 것은 온 국민에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 점일 것이다. 무슨 말이고 하니 IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세를 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다.
경매로 구입한 주택을 전세를 주려고 했을 때 이사오려는 아주머니가 하시는 말씀 왈 “경매로 싸게 샀으니 전세도 싸게 주세요!”라던 말을 잊을 수가 없고, 심지어 부동산중개소 할아버지도 “싸게 샀으니 좀 더 싸게 팔어!?” 하시는 대개 그런 인식이 일반적이었다. 그러다가 IMF를 겪으면서 부터는 인식의 대전환이 일어났다.
하기야 IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가? 그래서 지금은 경매를 당한 부동산이니 재수 없다는 식의 인식은 많이 없어진 것이 사실이고, 지금의 관심사는 “이 집 잡혀있어요?”일 뿐이다.
즉 경매를 통해 등기부등본만 깨끗이 세탁(?)되고 나면, 처분(임대 또는 매매)하는데 아무런 애로가 없다는 것이다(IMF만세 삼창이라도 부를까?). 정리를 해보면 20억 원짜리 부동산을 이전비+수리비+금융비용해서 15억원을 들여 소유권을 획득하는 순간, 매매가격 20억 원짜리 완전히 정상적인 부동산으로 다시 환생한다는 말이다. 요약해 보면
호가(呼價)≥ 매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가).
22억~≥20억원≥15~18억원≥13~15억원≥13억원+제경비=>15억 원 정도
들여 소유권을 취득하는 순간에 바로 20억 원짜리 복덩어리로 돌변한다는 것이다. 차익 5억원을 실현하기 위해 무슨 노력을 했는가?
어떻게 이런 도술(?)이 가능할까? 물론 법원경매니까 가능한 것이다.
이런 도술은 몇십년 도를 닦아 내공이 높이 쌓인 도사들만 부릴 수 있는 도술일까? 독자들은 얼마정도를 연마하면 이런 도술을 부릴 수 있을까?
두 번째 - 이해관계인으로 보기
법원경매를 처음 공부할 때 우리는 경매의 종류에 대해서 임의경매(?), 강제경매가 있다고 배우게 된다. 그러면 우리가 경매로 돈을 버는데 어떤 차이가 있을까? 극단적으로 말한다면 아무런 차이가 없다.
부동산이 어떤 경로를 통해서 법원경매시장에 공급되었는가?
경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이말고는 아무런 차이가 없다는 말씀이다. 투자자의 입장에서 굳이 그 차이를 알아보려 한다면, 강제경매가 임의경매에 비해서 경매개시 신청단계에서 한번의 심리를 거쳤기 때문에 차후에 경매가 실체가 없다는 등의 이유로 취하될 가능성이 적다는 것 정도이다. 즉 우리(낙찰자)입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다.
그럼 우리가 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가?
그것은 우수한 물건을 어떻게 찾아내고, 도사처럼 낙찰 받아 알토란같은 수익을 올리는가? 하는 것만이 관심의 전부라고 한다면 지나친 표현일까? 이쯤에서 우리는 경매에 관련된 이해당사자들을 살펴볼 필요가 있다.
즉 경매가 진행되기까지 해당 물건에 관계되는 수많은 이해관계인과 그들의 입장을 잠시 생각해보고 그리고 응찰해서 잔금치르고 촉탁등기를 통해서 소유권을 넘겨받는 과정, 명도 등을 통해서 완전한 점유까지 확보하여 경매에 성공하기까지, 그리고 그 다음에 낙찰인의 목적에 따라 처분(임대 또는 매도)과정을 대략 살펴보자.
1) 채무자(소유자) : 사건번호 00타경12345의 소유자로 어떤 이유로 자신의 부동산을 은행 등의 금융기관이나 혹은 개인에게 담보로 제공하고 채권*채무관계를 형성하는 데서부터 이야기는 시작된다. 즉 빚을 얻어서 뭘(사업, 장사, 주식투자등 . . ) 하는 것으로부터 경매의 서곡은 울리는 것이다.
2) 보증인 : 옛말에 보증서는 자식은 자식취급하지도 말라는 말이 있다.
그러나 그게 어디 말처럼 쉬운가? 부모, 형제 , 친인척, 선후배, 직장동료등등 . . 이런 저런 인연으로 자신의 담보나 신용만으로는 필요한 돈을 차용하는데 부족하니 보증 한번 서달라는 간곡한 보증부탁 받고 고민에 빠져보지 않고 갈등해 보지 않은 사람이 있으면 한번 나와 보시라 ! !
매정하게 거절하기도, 그런다고 서주고 잘못되어 여차하면 나와 가족이 살고 있는 하나밖에 없는 내 집이 나라가 버리는 상황이 올지도 모르고, 이 집 한 칸 장만하려고 그동안 먹을 것 입을 것 아끼며, 얼마나 많은 설음과 고생의 세월이 걸렸는데 하는 식의 . . 서주기도 그렇고 또 안 서주자니 또 그렇고 . . . . .
고민, 고민 끝에 실수하면 절대 안 된다며 신신당부하고 서 주었는데 !
그런데 세상일이라는 것이 마음처럼, 생각처럼 되는 일이 얼마나 있을까?
또 세상일이라는 것이 마음대로 생각대로 되버린다면 얼마나 재미(?)없을까? 보증 서주고는 고맙다는 인사나 약간의 선물정도로 마음씨 좋은 사람이라는 표면적인 인사(속으로는 얼간이라고 생각할지도 모르지만)와 함께 보증인의 고민은 시작되는 것이다.
그러다가 얼마 지나서 않아서부터 은행 등의 채권자로부터 원금에 이자가 연체되었으니 대신해서 갚으라는 독촉 전화에 이어, 계속 연체하면 가만두지 않겠다는 식의 협박전화가 오기 시작한다. 이런 사실에 처음에는 채무자도 미안해하고 “내일, 다시 내일, 모레”면 돈이 생기니 안심하고 며칠만 기다려 달라는 상황이 연출되기 시작한다.
이 때쯤이면 보증서 준 빚과 이자를 갚으시든지, 아니면 담보로 제공한 내 집(부동산)을 경매로 넘길 것인지에 대한 마음의 준비를 하셔야 하는 팔자가 되고 만다. 땅을 쳐 봤자 내 손만 아프고, 혈압 올려봤자 내 몸만 망가지는 상황이 되 버리고 마는 것이다.
3) 세입자 : 경매사건에서 드디어 “피눈물의 주인공 세입자”가 등장한다.
위의 채무자나 보증인은 그래도 자신(?)의 의지로 어떤 선택을 하고 있는데 반해, 경매가 진행되는 주택에 세든 임차세입자는 그야말로 “불쌍” 그 자체이다. 세입자가 자신의 피 같은 전세보증금을 날리려고 세를 들어가는 사람은 아무도 없다. 낙찰을 받아 잔금을 내고 명도를 하러 갈 때마다 듣는 이야기는 전세보증금을 날리는 사람은 말할 것도 없고, 대항력을 지녀 보증금 전부가 안전한 세입자마저도 한결 같이 지긋지긋하고, 하는 일도 손에 안 잡힌다고 하소연한다. 노이로제 걸릴 지경이니 하루라도 빨리 끝나버렸으면 한다는 것이다(노이로제 증세로 입원한 세입자를 경험한 적도 있슴).
세 들어 살고 있던 주택이 경매에 넘어가면 그 주택의 세입자들은 전세금액의 확보여부와는 상관없이 정상적인 생활을 하지 못하는 것이 일반적이다. 강의를 할 때마다 수강생들에게 받는 질문이 “경매를 하면 돈을 버는 것은 알겠는데 명도가 엄두가 나질 않는다”고, 말이 좋아서 명도고, 말로 안되면 명도소송을 통해 집행관을 동원해 강제로 끌어내는데 대략 300여만 원 정도 들고, 시간은 6개월 정도면 충분하다고 알고 있는 초보자가 의외로 많은데 절대로 그렇지 않다.
법원경매 선배로써 이 대목에서 한 가지 부탁하고 싶은 말씀은 무슨 일이 있어도 “명도소송”을 통해 임차인을 끌어내려는 생각은 경매를 처음 배울 때부터 버리는 것이 경매세계에서 장수할 수 있는 비결이라고 말씀드리고 싶다. 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 그야말로 생쑈를 하면서 죽어도 못나간다고 막무가내로 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶으실 게다. 그래도 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지 강제로 끌어내기를 즐기시다가는 언젠가는 반드시 후환이 있다.
본인이 정글속 같은 경매세계에서 아직도 살아남아 있고, 앞으로도 계속 경매를 하겠다고 장담할 수 있는 이유중의 하나가 지금까지 숱하게 경매를 통해 소유권을 취득하여, 새 주인으로써 전세금을 한 푼도 못 받아가는 정말 불쌍하고 막무가내인 세입자들과 부딪히면서도 “한번도, 결코 단 한번도” 명도소송을 통해 세입자를 강제로 끌어내지 않았다는 점이다.
그게 가능하냐고? 반문하시는 분도 계셨다.
충분히 가능하다. 언제가도 말씀드렸듯이 이때 딱 맞는 말이 ‘易地思之“다.
입장을 바꾸어 놓고 한번 생각해 보면 어느 정도 해답이 나온다.
다시 말씀드리지만 부탁하고 싶은 것은 경매를 잘한다는 것이 “명도”를 잘 한다는 것이지, “명도소송”을 잘 한다는 이야기는 결코 아니라는 것이다
4) 채권자 : 얼마 전에 한참 상종가를 쳐 IMF시절 최고의 베스트셀러가 된 책 중에 “부자 아빠 가난한 아빠"라는 책이 있었다. 독자 중에도 읽어보신 분들이 꽤 되시리라고 생각한다. 그 책을 보면 ”빚(부채)”을 활용하는 것도 가난한 아빠를 탈출할 수 있는 한 방법이라고 역설하고 있다.
금융기관 등의 융자(부채)를 잘만 활용하면 부자가 되는 지름길이 될 수도 있다는 것이다. 얼마 전에 여의도의 어떤 부동산강연회를 들으러 간 적이 있었는데 강사로 나온 선생님이 재테크는 기본적으로 “부채테크”라는 말을 하셨는데 곰곰이 생각해보니 상당히 일리가 있는 말이었다. 즉 부동산이나 어떤 사업에 투자하는데 100% 자신의 자금으로 투자하는 분은 드물고 또 좋은 투자 방법이라고는 생각하지 않는다.
그러나 사업이나 투자 등이 당초의 계획과는 반대로 잘못되었을 때의 채권자는 채무자나 보증인의 엉덩이 살도 베어갈 준비를 하고 있다는 사실을 명심해야 한다. 즉 채권회수를 위해서라면 법이 허용(?)하는 범위 내에서 무슨 일이든 할 준비를 하고 돈을 빌려주게 된다.
그렇지 않다면 “자본주의”는 자본주의가 아닐 것이다.
5) 법원(경매법원) : 채권자와 채무자 사이에서 당초에 약속한 대로 채권*채무관계가 정상적으로 이행되면 법원이 개입할 여지는 전혀 없다. 그러나 돈이 거짓말을 한다는 말이 있는 것처럼, 채권*채무관계가 당초 약속대로 이행되지 않으면 채권자는 부득이하게 자신의 채권을 회수하기 위해 담보로 제공받았던 채무자나 보증인 부동산을 법원에 의뢰하여 강제처분 뒤 배당과정을 통해 채권을 회수하게 된다.
법치국가인 우리나라에서는 채권자의“자력구제”가 허용되지 않고 법원을 통한 “법적 구제”만이 허용될 뿐이다. 무슨 말인고 하니 받을 돈이 있다고 채권자가 채무자 집에 쫓아가 어떻게 하는 식이 아니라, 법원에 점잖게 부탁하면 법원은 정해진 법률절차(민사집행법등 . . )에 엄격히 입각해서 강제매각(경매)에서 배당까지 일련의 과정을 수행하여 채권자의 채권을 받아 주는 것이다. 그 역할을 법원(경매법원)이 담당하는 것이다.
6) 집행관 : 집행관은 경매법원의 보조기관으로서 경매절차의 전 과정을 대행하는 역할을 한다. 경매개시 결정이 나면 법원의 명령으로 해당 부동산에 가서 현황을 조사하여 경매의 기초자료가 되는 현황기록서를 작성 비치하고, 동사무소를 방문해서 해당 부동산의 전입자를 파악하고, 입찰일에는 입찰법정에서 장내질서를 유지하고 실제로 경매를 진행하는 사람들이 바로 그들이다. 또한 낙찰자가 “인도명령” 또는 “명도소송”에서 승소하여 채무자나 세입자를 강제로 끌어내려(집행) 할 때 현장을 진두지휘하는 역할도 중요한 역할중 하나이다.
7) 감정평가사 : 채권자로부터 경매신청이 들어오면 법원은 그 적법여부를 판단하여 채권자의 경매신청이 이유 있다고 판단하면 해당 부동산등기부등본에 이 사실을 기입하고 진행의 예비절차중 하나로 부동산감정을 할 수 있는 전문자격을 가진 감정평가(기관)사에 감정을 의뢰하면, 의뢰 받은 감정평가사는 해당부동산의 여러 요인들을 종합적으로 판단하여 감정가격을 결정하게 된다. 대개는 이때 결정된 가격이 1차 법원경매가격이 된다. 이 역할을 담당하는 것이 감정평가사이다.
8) 우체국 : 법원이 발송하는 각종 “송달”을 채권자, 채무자등 각 이해관계인에게 전달하는 중요한 역할을 담당한다. 만약 채무자나 보증인에게 어떤 형태로든 적법하게 송달이 되지 않는 상태에서 경매가 진행되면 절차상의 하자로 돌이킬 수 없는 상황이 벌어질 수도 있다.
9) 관공서 : 세무서, 구청, 시청등 . . .
10) 그 외 기 타
지금까지 우리는 경매에 관련된 법원이나 이해관계인들에 대해서 개략적으로 살펴보았다. 그런데 위의 00타경12345번의 사건을 내가 낙찰받지 않는다면 도대체 나하고 무슨 관계가 있다는 말인가? 그렇다, 한마디로 아무 관계도 없는 것이다.
* 다음에는 구조적인 측면을 살펴보기로 하자
- (전문)노무현 대통령에 대한 탄핵소추안
- [오마이뉴스 제공] 다음은 9일 오후 한나라당과 민주당 의원 159명이 발의한 노무현 대통령에 대한 탄핵소추안 전문
<대통령(노무현)에대한탄핵소추안>
- 발의년월일 : 2004. 3. 9.
- 발 의 자 : 유용태홍사덕 의원 외 157인
- 주 문
헌법 제65조 및 국회법 제130조의 규정에 의하여 대통령 노무현의 탄핵을 소추한다.
- 피소추자
성 명 : 노무현
직 위 : 대통령
- 탄핵소추 사유
노무현 대통령은 헌법과 법률을 수호해야 할 국가원수로서의 본분을 망각하고 특정정당을 위한 불법선거운동을 계속해 왔고 이로 인해 2004년 3월 3일 헌법기관인 중앙선거관리위원회로부터 헌정사상 처음으로 현직 대통령이 공직선거및선거부정방지법을 위반했다는 판정과 경고조치를 받았고 그럼에도 불구하고 자숙하기는커녕 오히려 이 경고를 무시하고 앞으로도 계속해서 선거법에 관계없이 특정정당을 공개지원하겠다고 하여민주헌정의 근간인 법치주의를 정면으로 부정하는 초헌법적이고 초법적인 독재자적 태도를 보이고 있습니다. 국회는 이러한 법치주의 부정사태를 방치할 수 없습니다. 또한 노무현 대통령은 본인과 측근들의 극심한 권력형부정부패로 인해 국정을 정상적으로 수행할 수 없는 국가적 위기상황을 초래하였고 노무현 대통령의 불성실한 직책수행과 경솔한 국정운영으로 인한 정치불안 때문에 국정이 파탄지경에 이르러 국민을 극도의 불행에 빠뜨리고 있습니다. 이로써 노무현 대통령은 더 이상 나라를 운영할 자격과 능력이 없음이 극명해졌으므로 헌법을 수호하고 국민의 행복과 나라의 장래를 위해 탄핵소추안을 발의하게 된 것이며, 그 구체적인 세 가지 사유는 다음과 같습니다.
첫째, 노무현 대통령은 줄곧 헌법과 법률을 위반하여 국법질서를 문란케 하고 있습니다.
㈎ 2004년 3월 3일 중앙선거관리위원회에서 최근 노무현 대통령의 발언에 대해 공직선거및선거부정방지법 위반으로 결정하였듯이, 노무현 대통령은 2004년 2월 18일 청와대에서 열린 경인지역 6개 언론사와 가진 합동회견에서 “개헌저지선까지 무너지면 그 뒤에 어떤 일이 생길지는 나도 정말 말씀드릴 수가 없다”고 발언함으로써 국민을 겁박하여 특정정당 지지를 유도하였고, 2004년 2월 24일 전국에 생중계된 방송기자클럽 초청 대통령기자회견에서 노무현 대통령은 “앞으로 4년 제대로 하게 해 줄 것인지 못 견뎌서 내려오게 할 것인지 국민이 분명하게 해줄 것”이라며, “국민들이 총선에서 열린우리당을 압도적으로 지지해줄 것을 기대한다”, 또 “대통령이 뭘 잘 해서 우리당이 표를 얻을 수만 있다면 합법적인 모든 것을 다하고 싶다”고 발언하였는 바, 이것은 공직선거및선거부정방지법 제9조 제1항(공무원의 정치적 중립의무)을 위반한 것임과 동시에 공직선거및선거부정방지법 제60조 제1항(선거운동을 할 수 없는 자), 제85조(지위를 이용한 선거운동금지)와 동법 제86조(공무원 등의 선거에 영향을 미치는 행위금지)를 위반하여 동법 제255조 1항 1호(부정선거운동죄)로 처벌받아야 하는 불법적 사전선거운동에 해당합니다.
㈏ 2003년 12월 19일 노무현 대통령은 노사모가 주최한 ‘리멤버 1219’ 행사에 참석하여 “시민혁명은 계속되고 있다, 다시 한번 나서달라”고 선동하여 불법선거운동을 독려하였고, 또한 2004년 2월 5일 강원지역 언론인 간담회에서는 “국참 0415같은 사람들의 정치참여를 법적으로나 정치적으로 허용하고 장려해주어야 된다”고 발언하여 헌법준수 서약을 하고 국법을 수호할 책임이 있는 대통령이 법불복종 운동을 조장한 국가문란 행위를 하였으며, 또한 선거운동원이 아닌 제3자에 의한 어떤 형태의 당선, 낙선운동이든 불법선거운동임을 확인한 2001년 8월 30일 헌법재판소의 결정대로 공직선거및선거부정방지법 제87조(단체의 선거운동금지)에 위배되는 부정선거운동을 고무한 것으로서 공직선거및선거부정방지법 제9조 제1항(공무원의 정치적 중립의무)과 제59조(선거운동기간)를 동시에 위반한 것입니다.
㈐ 2004년 2월 27일자 중앙일보에 보도된 열린우리당의 총선전략문건에 언급된 ‘당,정,청 합동지휘부 구성",‘합동지휘부의 영입대상자에 대한 강온설득전략 구사’ 표현 등에서 청와대의 조직적 선거개입이 확인되었는 바, 이는 명백한 불법관권선거이며 청와대의 장(長)인 노무현 대통령은 이를 지휘한 책임이 있어 공직선거및선거부정방지법 제9조 제1항(공무원의 정치적 중립의무)과 제86조 제1항 제2호(공무원 등의 선거에 영향을 미치는 행위금지 중 선거운동의 기획에 참여하거나 그 기획의 실시에 관여하는 행위의 금지)를 위반하였습니다.
㈑ 2004년 1월 14일 연두기자회견에서는 “개혁을 지지한 사람과 개혁이 불안해 지지하지 않은 사람들이 있어서 갈라졌고, 대선때 날 지지한 사람들이 열린우리당을 하고 있어 함께 하고 싶다”고 발언, 민주당을 반개혁 정당으로 규정하였으며 또한 2003년 12월 24일 측근들과의 회동에서 교묘히 사석을 이용하여 “민주당을 찍으면 한나라당을 돕는다”는 발언을 언론에 유포하여 중앙선거관리위원회로부터 2003년 12월 30일 선거의 자유와 공정성을 해칠 우려가 있다는 이유로 ‘공명선거 협조요청’의 공식제재조치를 받는 등 국가를 대표하는 대통령으로서 특정정당을 배격하고 말살하는 언행을 반복하여 헌법 제8조 제3항(국가의 정당보호 의무)을 위반하였습니다.
㈒ 노무현 대통령은 국민을 협박하여 특정정당 지지를 유도하고 총선민심에 영향을 미치는 언행을 반복함으로써 국민의 자유선거를 방해하는 행위를 하고 있는 바, 이것은 선거법 제237조 제1항 제3호(선거의 자유 방해죄)에 해당하는 위법행위이며 헌법 제24조(국민기본권으로서의 선거권)와 제19조(양심의 자유), 그리고 제10조(기본권을 보장할 국가의 의무)를 위반한 행위입니다.
㈓ 노무현 대통령은 위와 같이 행정부의 수반으로서 입법부 구성을 위한 국회의원 총선거에 무단개입함으로써 헌법의 삼권분립 정신을 파괴하였습니다. 또 2004년 3월 4일 노대통령은 이병완 청와대홍보수석을 통해 선거개입을 경고하는 중앙선거관리위원회의 결정에 “납득할 수 없다”고 반발하며 유감을 표명하고 앞으로도 계속 특정정당을 공개지원하겠다고 말하는 등 다른 헌법기관의 적법한 결정을 정면으로 묵살하는 헌법파괴적 행위를 하였습니다. 다른 헌법기관에 대한 노대통령의 이러한 경시태도는 2003년 4월 25일 국회 인사청문회의 전원일치로 이루어진 고영구 국가정보원장 부적격 판정에 대한 묵살, 현직 국회의원들을 “뽑아버려야 할 잡초”로 매도한 노대통령의 2003년 5월 8일 대(對)국민 인터넷서신, 2003년 9월 3일 김두관 행정자치부장관 해임결의안 의결 수용에 대한 해태(解怠) 등까지 거슬러 올라가고 최근 2004년 3월 8일에는 노대통령이 국회의 적법한 탄핵추진 자체를 “부당한 횡포”로 폄하한 것 등 헤아릴 수 없이 많은 사례에서 확인되고 있습니다. 나아가 2004년 3월 4일 노대통령은 이병완 청와대홍보수석의 입을 통해 대한민국 대통령으로서 다른 나라 법률은 치켜세우고 대한민국 선거법은 “관권선거시대의 유물”로 폄하함으로써 자국의 헌정질서와 국법을 수호하고 지키려는 의지가 전혀 없음을 드러냈고 국헌과 국법 자체를 부인하였습니다. 또한 2004년 3월 8일 노대통령은 중앙선관위가 선거법의 핵심조항인 제9조 공무원의 중립의무 조항을 어긴 것으로 판시한 위법행위를 “경미한 것”, “미약하고 모호한 것”으로 절하(切下)하였습니다. 중앙선거관리위원회, 국회 등 다른 헌법기관에 대한 부정과 경시, 헌법과 법률에 대한 무시 등 노대통령의 일련의 초법적 행위는 대한민국 헌정체제의 기본정신인 법치주의 자체를 유린하는 것입니다. 이와 같이 대한민국 헌법기관의 권위와 민주헌법의 근간인 법치주의와 삼권분립 원칙을 부정하는 노대통령의 일련의 초헌법적 행동은 법 위에 군림하는 독재자의 행보요 민주주의와 민주헌정의 존립 자체를 뒤흔드는 위험천만한 헌법파괴 행동으로서 헌법 제66조 제2항(헌법수호 의무)과 헌법 제69조(헌법준수 의무)를 동시에 위반하고 있는 것입니다.
둘째, 노무현 대통령은 자신과 측근들, 그리고 참모들의 권력형부정부패로 인해 국정을 정상적으로 수행할 수 있는 최소한의 도덕적&8228;법적 정당성을 상실하였습니다.
노대통령과 측근,참모들은 새천년민주당 대통령후보선출 경선에서 이기자마자 기다렸다는 듯이 그리고 특히 16대 대통령선거에서 이긴 후에는 노골적으로 불법자금을 모금하고 수수하였으며 일부의 돈은 개인적으로 유용한 자들입니다. 이들은 이와 같은 범죄행각에서 분명해지듯이 국가권력을 행사할 수 있는 최소한의 도덕의식과 준법정신도 결여하고 있습니다.
㈎ 노무현 대통령은 2004년 2월 11일부터 13일까지 열린 법사위원회 청문회의 증인들의 증언에서 드러났듯이 대통령후보 시절 썬앤문 기업의 감세청탁을 받아 국세청에 직접 감세압력을 가해 썬앤문의 세금 171억원을 23억원으로 감세해 주게 만든 범죄를 저질렀습니다.
㈏ 노무현 대통령의 대선캠프를 책임졌던 정대철 공동선거대책위원장은 총 9억원의 불법정치자금을 수수하여 일부를 대선자금으로 사용하고 일부는 개인적으로 유용하였으며, 이상수 총무위원장은 총 7억원 이상의 불법정치자금을 수수하였고, 이재정 유세본부장은 총 10억원의 불법정치자금을 수수하고 이를 노무현대선캠프에 전달하여 모두 구속되었습니다.
㈐ 최도술, 안희정, 이광재, 양길승, 여택수 등 노대통령 측근들은 줄줄이 불법정치자금을 수수하고 각종 뇌물과 향응을 받은 것으로 확인되었으며, 노무현 대통령은 이들의 비리행위에 직&8228;간접적으로 관여한 공범관계에 있음이 검찰수사 과정에서 확인되었습니다.
①지금까지 총 19억원의 불법정치자금을 수수한 것으로 밝혀진 최도술은 노무현 대통령의 고교동창출신 최측근으로서 2002년 5월 장수천과 관련된 노무현 대통령의 부채를 청산하기 위해 새천년민주당 부산지역 선거대책위원회 계좌에 남아있던 지방선거 잔금 중 2억5천만원을 횡령하여 선봉술 장수천대표에게 전달하였습니다. 이 횡령행위는 검찰수사에서 노무현 대통령의 교사에 의한 것으로 확인되었습니다. 또한 최도술은 남은 장수천 채무변제를 위해 불법자금을 모아 2002년 12월부터 2003년 2월 6일 사이에 총 5억원을 선봉술에게 전달하였고, 이 결과를 대통령취임 직전 노무현 대통령에게 보고하였으며 이에 노대통령은 “알았다”고 대답하였다고 법정에서 진술하였습니다. 최도술은 민주당 대통령후보선출 경선이 있던 2002년 3월부터 4월 사이에 노무현 대통령의 경선자금을 마련하기 위해 차명계좌를 통해 총 1억원의 불법정치자금을 수수한 것으로 특별검사의 수사결과 확인되었습니다. 노무현 대통령과 공범관계에 있던 최도술은 대통령 취임후 청와대총무비서관으로 재직하는 동안 삼성 등으로부터 4천7백만원을 수수하였으며, 청와대 공식계좌를 통해 불법자금을 세탁하는 파렴치한 범죄행위를 한 것으로 확인되었습니다. 검찰이 이러한 최도술 비리의 꼬리를 잡자 노무현 대통령은 2003년 10월 7일부터 9일까지 3일간의 인도네시아 공식방문 중에 “눈앞이 캄캄했다”고 말할 정도로 충격을 받았으며, 자신과 연루된 이 범죄를 감추기 위해 위헌적인 재신임국민투표를 기도하여 나라를 뒤흔들고 국민을 협박하였고, 헌법재판소가 이 재신임 국민투표를 사실상 위헌으로 선언했음에도 불구하고 그 후에도 틈만 나면 거듭 재신임 카드로 국민을 위협하고 있습니다. 이것은 노무현 대통령이 최도술과 관련된 권력형부정부패의 규모가 드러난 것보다 훨씬 크고 자신이 이 부패와 깊이 연루되어 있음을 스스로 고백한 것입니다. 이처럼 노무현 대통령은 최도술에게 공당의 선거자금 횡령을 교사하였고 노대통령 자신의 채무변제를 위해 불법정치자금을 모금한 사실을 인지하였으며, 이런 공범관계에 있는 최도술을 청와대총무비서관으로 임명, 재직케 하여 불법정치자금 수수와 청와대의 공식계좌를 통한 불법자금 세탁을 방조한 것입니다.
②노무현 대통령의 ‘동업자’이자 분신같은 최측근으로서 지금까지 총 79억원의 불법정치자금을 수수한 것으로 밝혀진 안희정은 노무현 대통령의 장수천 채무를 갚기 위해 강금원 창신그룹회장과 함께 이기명의 용인땅을 위장매매하는 계획을 수립하였고 이 계획에 따라 강금원은 2002년 8월 29일부터 2003년 2월까지 이기명에게 총 19억원을 제공하였습니다. 그 뒤 강금원은 계약을 파기하였으나 제공된 금액을 이기명에게 돌려받지 않는 방식으로 노무현 대통령의 개인채무를 청산케 하였습니다. 노무현 대통령은 안희정과 강금원으로부터 이런 불법 위장매매 거래 계획을 사전에 보고받은 것으로 확인되었습니다. 또한 노무현 대통령은 2002년 7월 장수천과 관련하여 담보로 제공했다가 강제경매로 진영상가를 잃게 된 선봉술과 오철주가 손해보전을 요구하자 안희정과 최도술에게 “손해보전을 해 주라”고 지시하였고 이에 따라 안희정은 2002년 9월부터 동년 12월까지 총 7억9천만원의 불법정치자금을 모금해 선봉술 등에게 전달한 것으로 확인되었습니다. 안희정은 2002년 민주당 대통령후보선출 경선당시에도 총 5천만원의 불법정치자금을 수수하여 노무현 대통령의 경선자금으로 사용하였음이 검찰수사 결과 확인되었습니다. 또 검찰은 안희정이 대선당시 삼성으로부터 총 30억원의 불법대선자금을 수수한 것으로 확인하였습니다. 또한 안희정은 노무현 대통령 취임이후인 2003년 3월에서 8월 사이 강금원 조카명의의 차명계좌로 6억원을 입금받았으며 2003년 3월과 8월 부산지역 기업체 2곳으로부터 총 4억원을 수수한 것으로 확인되었습니다. 안희정은 수수한 불법자금 중 2억원을 아파트를 사는 등 개인적으로 유용하기도 하였습니다. 말하자면 노무현 대통령은 후보시절과 당선자 시절에는 안희정과의 공범관계에서 범죄를 교사하였고, 대통령직무 개시 이후에는 국민 앞에 안희정을 ‘동업자’로 소개하면서 안희정의 불법자금 모금을 방조한 것입니다.
③지금까지 총 1억여원의 불법정치자금을 수수한 것으로 밝혀진 이광재는 노무현 대통령의 분신같은 최측근으로서 2002년 11월 9일 서울 리츠칼튼 호텔에서 노무현 대통령이 문병욱 썬앤문회장과 동석한 조찬을 마치고 방을 나간 직후 문병욱으로부터 1억원의 불법정치자금을 수수하였습니다.
④양길승 청와대부속실장은 2003년 6월 조세포탈, 공갈 및 살인교사 혐의로 수사를 받고 있던 이원호 키스관광나이트 사장으로부터 향응을 제공받고 수사무마 청탁 등의 혐의로 구속되었습니다.
⑤지금까지 총 3억3천만원의 불법정치자금을 수수한 것으로 밝혀진 여택수는 노무현 대통령의 분신같은 수행비서로서 2002년 12월 7일 노무현 대통령과 함께 있는 자리에서 문병욱으로부터 3천만원의 불법정치자금을 수수하였습니다. 또한 노무현대통령은 이런 공범관계에 있는 여택수를 취임 이후 청와대행정관으로 재직케 함으로써 롯데로부터 3억원의 불법자금을 수수토록 방조하였습니다.
⑥더욱 충격적인 것은 노무현 대통령의 방조로 여택수 행정관이 이 3억원의 검은 자금 중 2억원을 열린우리당에 창당자금으로 제공했다는 것입니다. 여택수는 노무현 대통령의 직접적인 지휘감독 하에 있는 분신같은 존재이기 때문에 임의로 창당자금을 제공했다고는 볼 수 없습니다. 노무현 대통령은 이 불법창당자금 제공과정에서 간접정범 노릇을 한 것입니다. 이 2억원은 노대통령이 공범으로 간여하여 조성한 불법창당자금 중의 ‘빙산의 일각’에 불과한 것으로 추정됩니다.
㈑ 노무현 대통령은 2003년 12월 14일 청와대 정당대표 회동에서 자신의 불법자금 규모가 한나라당의 10분의 1을 넘으면 정계를 은퇴할 것이라고 공언한 바 있습니다. 그런데 노대통령측의 불법정치자금 수수규모는 113억원에 달해 이회창 후보측의 불법자금 823억원의 10분의 1을 이미 초과하여 7분의 1에 이르고 있습니다. 이것은 수사가 한나라당이 5대 대기업으로부터 받은 불법대선자금에만 치중된 상황에서 나온 결과입니다. 최근 안희정이 롯데 6억원, 삼성 30억원 등 불법대선자금을 수수한 사실이 드러난 것을 기점으로 앞으로 5대 대기업에 대한 수사가 공정하게 진행될 경우 노대통령측의 불법대선자금 규모는 더욱 늘어날 것입니다. 따라서 노무현 대통령은 정치적으로 더 많은 상처를 입기 전에 자신의 정계은퇴 공약에 따라 대통령직에서 하야하는 것이 마땅할 것입니다. 노대통령은 이미 불법대선자금이 7분의 1에 육박함으로써 국가원수로서의 국민적 신뢰를 완전히 상실할 위험에 처했습니다. 그러나 노대통령은 이런 사태에 대한 책임감을 느끼기는커녕 부패연루 사실을 감추려는 데에만 급급하여 경솔하게도 대통령으로서의 막중한 직무조차 헌신짝처럼 내던지겠다는 재신임 협박과 정계은퇴 호언을 반복해왔고 지금은 이상한 불법자금 액수조작으로 수치놀음을 하고 있습니다. 그러나 이제 불법대선자금의 규모가 노대통령이 스스로 제시한 ‘10분지 1’선 이상인 것으로 드러나기 시작했기 때문에 하야하는 길밖에 남지 않았습니다. 대통령의 국민적 신뢰 상실은 대통령으로서 직무를 집행할 최소한의 권위와 지도력이 와해되었다는 것을 뜻합니다. 국민은 대통령의 고백을 마냥 기다릴 수만은 없습니다. 국회도 이 상황을 더 이상 방치할 수 없습니다. 국회는 많은 토론과 번민 그리고 고뇌 끝에 먼저 대통령의 사과를 촉구하고 헌법과 법률을 존중하겠다는 노대통령의 대국민 선언과 다짐을 기다렸습니다. 그러나 대통령은 중앙선관위가 판시한 선거법 위반을 “경미한 것”, “미약하고 모호한 것”으로 치부하며 국회의 탄핵논의에 굴복하지 않겠다는 반(反)법치주의적 발언을 계속하면서 끝내 사과와 재발방지 약속을 거부하고 있습니다. 이에 국회는 노대통령이 이처럼 민주헌정의 근간인 법치주의를 부정하고 또 자신의 정계은퇴 공약조차 무시하면서 하야하지 않고 버티기 때문에 절박한 심정으로 법적 절차에 따라 탄핵을 소추하지 않을 수 없는 상황에 직면했습니다.
㈒ 나아가 노무현 대통령은 자신이 연루된 비리사건을 호도하기 위해서 재신임 국민투표를 한다느니 재신임의 다른 방법을 찾겠다느니 하면서 검찰과 국민을 협박하고 ‘10분지 1선을 넘으면 정계은퇴’니 ‘티코수준’, ‘수백만 원, 수천만 원’이니 하면서 수사의 가이드라인을 제시해 왔습니다. 노대통령은 이렇듯 대통령후보경선자금, 대선자금, 당선축하금, 열린우리당 창당자금 등 4대 불법자금에 대한 수사를 직간접으로 간섭, 방해해온 것입니다. 5대 대기업이 제공한 불법대선자금 수사결과 이회창후보 대선캠프 732억원 대(對) 노무현후보 대선캠프 36억원 수수 또는 불법대선자금 전체에 대한 중간수사 결과 823억원 대 113억원이라는 액수에서 드러나듯이 4대 불법자금에 대한 수사는 지극히 편파적으로 진행되어 왔고 또한 미진하기 짝이 없으며 ‘빙산의 일각’을 드러낸 창당자금의 경우는 여택수의 개인비리로 얼버무리고 경선자금의 경우는 겨우 초보단계에 있습니다. 또한 야당의원들의 비리는 경미한 사유로도 구속조치하는데 반해서 대통령과 가까운 참모들인 열린우리당의 김원기 대통령정치특보, 신계륜 전 대통령당선자 비서실장, 이호웅 전 노무현후보 대선캠프 조직본부장 등은 무혐의 처리하거나 불구속 입건을 하는 등 면피용수사로 일관하고 있습니다. 이것은 모두 노무현대통령의 수사방해 때문인 것입니다. 검찰수사에 대한 노대통령의 간섭과 방해는 결코 정치적으로 용납할 수 없는 수준에 달했습니다.
㈓ 노무현 대통령은 측근비리 및 비리수사 방해와 관련된 도덕적&8228;정치적 책임을 피할 수 없을 뿐만 아니라 특히 2003년 2월 25일 직무집행 개시이후에 측근과의 공범관계에서 측근을 통해 저지른 범죄행위에 대해서는 법적 책임을 면할 수 없고 따라서 “직무집행에서” 법률을 위반한 것이 되는 것입니다. 노무현 대통령은 2003년 2월 25일 대통령으로서의 직무집행 개시이후에도 안희정, 최도술, 여택수, 양길승 등의 비리범죄를 방조함으로써 형법 제30, 31, 32, 33조에 걸쳐 명시된 공범과 제34조의 간접정범으로서 이 공범들의 비리범죄에 직간접적으로 관여해 왔기 때문입니다. 2003년 12월 29일 검찰도 노무현 대통령과 측근들의 공범관계를 인지하고 확인했음을 공개적으로 밝혔습니다. 다만 검찰은 “나름의 결론을 갖고 있으나 대통령의 헌법상 형사소추를 받지 않는 특권, 직무수행의 계속성, 헌법정신 등에 비춰 그 내용을 공개하는 것은 적절하지 않다”고 밝히면서 불가피하게 노무현 대통령에 대한 직접수사와 기소를 유보했습니다. 노무현 대통령은 자신이 공범으로 연루된 부패사건이 드러날 때마다 검찰에게 수사의 방향과 방침을 제시하면서 직간접적으로 수사에 영향을 미쳤고 자신의 연루 사실을 덮기 위해 재신임 카드로 국민을 위협하며 경제난 속에서 나라를 뒤흔들어 왔습니다. 측근비리의 공범인 노대통령이 수사를 방해하고 있는 상황에서 검찰이 이른바 ‘살아있는 권력’의 권력형 부패사건을 파헤칠 수 없다는 것은 불문가지일 것입니다. 이 때문에 이제 국회가 나서서 헌법과 법률이 정한 절차에 따라 노무현 대통령을 소추할 수밖에 없습니다.
셋째, 우리경제가 세계적인 경기호황 속에서도 이례적으로 미국보다 훨씬 낮은 성장률에 머물러 있는 점에서 드러나듯이 노무현 대통령은 국민경제와 국정을 파탄시켜 민생을 도탄에 빠뜨림으로써 국민에게 IMF위기 때보다 더 극심한 고통과 불행을 안겨주고 있습니다.
㈎ 경제학자들은 노무현 집권 1년을 ‘국정실패, 잃어버린 1년’으로 규정하였고 지난 대선에서 노무현 대통령을 찍었던 국민들조차 노무현 대통령에게 등을 돌려 집권 1년만에 레임덕에 빠지는 기가 막힌 사태를 맞고 있습니다.
㈏ 이러한 국정파탄의 근본원인은 “대통령 못해먹겠다”는 경솔한 발언을 위시한 노무현 대통령의 거듭된 말실수와 번복, 이라크파병 선언후 이라크전쟁에 대한 반전입장 표명, 위헌적인 재신임국민투표 제안 및 정계은퇴 공언 등 하등의 진지성과 일관성을 찾아 볼 수 없는 불성실한 직무수행과 경솔한 국정운영, 대통령으로서의 직무는 등한히 한 채 모든 노력을 총선에만 쏟아 붓는 이른바 ‘올인전략적’ 불법 사전선거운동 등 국정의 최고책임자인 노무현 대통령 자신의 부당행위에 있음을 부인할 수 없습니다.
㈐ 따라서 노무현 대통령은 지금 국민의 ‘행복추구권’과 ‘국가에 의한 기본권보장의 의무’를 규정한 헌법 제10조를 위배하고 헌법 제69조에 명시된 ‘대통령으로서의 직책의 성실한 수행’ 의무를 방기한 것입니다.
지금 우리나라는 대통령이 초헌법적&8228;초법적 태도로 법치주의를 부정하며 헌법기관인 중앙선거관리위원회의 경고와 국회의 고유한 권한을 묵살하는 헌정파괴의 위기에 처해 있습니다. 헌법 제65조에 의해 탄핵소추의 신성한 권한을 위임받은 국회는 노대통령의 자의적 권력행사로부터 헌법과 법치주의를 지켜내야 할 책무를 지고 있습니다. 국회가 이 책무를 외면한다면 직무유기를 범하는 것이 될 것입니다. 이에 유용태&8228;홍사덕 의원 외 157명의 국회의원은 헌법과 국법질서를 수호하려는 초당적 의지를 모아 대통령의 위법&8228;위헌행위를 차단하고 침해된 법치주의를 회복하여 대한민국의 미래와 국민의 행복을 보장하며 특히 17대 총선을 정상적으로 치르려는 최후의 방도로서 국민의 뜻을 받들어 대통령 노무현에 대한 탄핵소추를 발의하오니, 국회법 제130조 제1항과 제2항에 의거, 본건을 본회의에서 우선 의결하여 주시기 바랍니다.
<증거 기타 조사상 참고자료>
1. 2003년 12월 30일. 중앙선거관리위원회의 “노무현 대통령에게 공명선거협조요청” 관련 자료
2. 2004년 3월 4일. 새천년민주당의 노무현 대통령 선거법위반행위 조치요청에 대한 중앙선거관리위원회의 회신
3. 2001년 8월 30일. 제3자의 낙선운동에 관한 헌법재판소 결정문
4. 노무현 대통령의 불법선거운동 및 헌법파괴적 행위 관련 기사
5. 2003년 12월 29일. 검찰의 노무현 대통령 측근비리 수사결과 브리핑
6. 2004년 2월 11～13일. 국회 법사위 청문회 속기록
7. 노무현 대통령과 측근&8228;참모들의 권력형부정부패 관련 기사
8. 노무현 대통령의 국정실패 관련 기사
9. 2004년 2월 11일. 열린우리당의 총선전략 문건
