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- (일문일답)"주상복합·오피스텔 대책도 논의"
- [이데일리 김수헌기자] 김석동 재정경제부 차관보는 5일 "오늘 송파 거여·마천지구를 주택거래신고지역으로 지정한다"며 "8일 관보에 게재되는 시점부터 효력이 발생하게 될 것"이라고 말했다. 김 차관보는 "따라서 이 지역에서 전용면적 18평 이상 아파트 거래 때는 실거래가 신고가 의무화된다"며 "오는 8일 열리는 부동산 당정협의에서는 최근 부동산시장 동향 점검과 함께 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 청약제도와 세제상 추가 보완책도 협의할 예정"이라고 밝혔다. 이에따라 최근 일반 아파트에 대한 대체수단으로 인기를 끌었던 주상복합아파트에 대한 분양,청약, 전매제한, 공시가격제도 보완과 함께 상업용 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하면서도 종합부동산세 합산과세를 피해가는 행위 등에 대한 대책이 나올 가능성이 있어 보인다. 다음은 김석동 차관보와의 일문일답이다. -최근 송파 거여·마천지구 동향과 정부 대응책은. ▲어제밤(4일) 각 부처 1급들이 모인 부동산대책실무협의회가 있었다. 송파 신도시로 예정된 200만평은 국유지로 대부분 그린벨트 지역이나, 내년말까지 택지개발을 끝마칠 그 옆 장지지구에서 땅값이 상승중이고, 인근지역이 지난달 29일 서울시 뉴타운 후보지로 지정되면서 단독 연립주택을 중심으로 호가가 상승하고 있다. 국세청 보고로는 상당수 투기꾼은 이미 이익을 챙기고 떠난 것 같다는 것이다. 거여·마천지구는 오늘 중 주택거래신고지역으로 지정된다. -거여·마천지구가 지정요건을 충족했나. 그리고 이번주 목요일 부동산 당정협의 내용은. ▲지난 2일 새로운 집값 동향 통계를 뽑아보니 요건이 충족됐다. 당정에서는 주택·토지시장 동향과 입법추진 방향 등을 논의하는 한편 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 추가보완책이 논의될 것이다. 8·31 대책이 주로 일반 아파트와 토지쪽에 집중돼있어 주상복합이나 오피스텔의 분양전매나 세제상 보완할 점이 없는지 논의될 것이다. 재건축 재개발 입주권에 대한 주택간주 여부와 과세 등은 논의대상이 아니다. -주상복합아파트 등 보완내용은 ▲1급 실무협의에서 이번 대책이 아파트와 토지 등에 대한 내용으로 이뤄졌기 때문에 상가나 오피스텔, 주상복합아파트의 경우 기존 아파트와 청약, 분양, 전매제한 세제 면에서 추가보완해야 할 내용에 대한 것이다. 건교부에서 방안을 만들어 올텐데, 일단 실무협의에서 당정안건으로 올릴지를 먼저 판단할 것이다. -강남 전세값이 불안정한데. ▲관련부처가 크로스워치중이다. 전세값은 주택값에 후행하는데, 올초 주택값 상승분이 이번에 새로 전세계약하는 세입자들에게 적용되는 것 같다. 이번 대책의 영향과는 무관하게 전세값이 움직이는 측면이 있다는 뜻이다. 이번 8·31 대책에서는 임대주택 공급측면도 심혈을 기울여 많은 재원을 투입할 것이다. -거여·마천 등 지역 집값이 나중에 인근 가락동 수준으로 올라가는 것 아닌가. ▲개발계획을 틈타 초과이익을 노리는 집단에 대해서는 상응한 대응이 있을 것이다. 과거 분당을 처음 개발할 때 인근 성남지역도 동반상승했지만 분당이 입주를 하게 되면서 떨어졌다고 한다. 송파 일부 지역 가격상승에 정부가 지나치게 긴장해 대응할 필요는 없다고 본다. 입법과정만 순탄하면 투기는 잡을 수 있다. 송파때문에 이번 대책이 흔들리거나 아니면 이번 대책이 부족했다고 판단하지는 않는다. -추석 이후 집값 전망은 ▲주택가격은 분명히 하락할 것이다. 지난 2000년 이후 수많은 대책이 나왔지만 대책발표 첫달부터 주택가격이 하락한 것은 지금까지 10·29 때가 유일했고 이번 대책에서 같은 현상이 나타나고 잇다. -송파신도시 개발지역 택지지구 지정은 언제하나. 연기 가능성은. ▲현재로선 연기계획은 없다. 지구 내 군시설 등을 언제 어디로 이전할 것인지, 또 일부 환경문제 등에 대한 세부적인 협의를 해야 한다. 이 두개가 핵심 협의대상이다. 김포신도시도 마찬가지다. -거여·마천지구가 주택거래신고지역으로 지정돼도 대상이 전용면적 18평 이상 아파트에만 거래세 실거래가 기준이 적용되는데, 지금 이 지역에는 단독 연립주택 등의 가격이 오르는 것 아닌가. ▲주택거래신고지역 지정 외에 투기지구, 토지거래허가구역, 투기과열지구 지정 등과 이번 대책에 따라 양도·보유세 강화, 부담금 강화 정도면 어느 정도 억제가 가능할 것이다. 여기에 국세청 최정예인력이 투입된다. 한군데가 개발되면 주변 지역을 완벽하게 방어하는 것은 어렵지만 투기세력이 발붙이지 못하게 할 것이다. -이 지역에 대한 양도세 탄력세율 적용을 검토하고 있나. ▲탄력세율 적용은 신중하게 검토하겠다.
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (가판분석)9월1일자 조간신문 주요기사
- [이데일리 박호식기자] ◇헤드라인-한경: "집값 10·29 이전으로..20~40% 떨어져야"-매경: 강북 도심 초고층 재개발 추진-서경: "집값 10·29전으로 낮추겠다"-한국: 노대통령 "대통령·국회의원 임기 같아지게 하는 것도 대안"◇주요기사*부동산종합대책▲매경여러 채보다 유망한 한 채 골라 절세를깜짝카드 없었지만 세금충격은 메가톤급12억·15억 아파트 2주택 가진 부부, 종부세 올해 0→내년 1127만원가구별 합산과세 위헌 논란고가주택은 1채만 있어도 세금폭탄2주택자 내년까지 팔아야 유리거래세율 내려도 과표올라 세금 더내5년간 수도권에 150만 가구 짓는다송파신도시, "판교보다 나은 노른자위"..호가 껑충판교 2600가구 늘려 2만9404가구강북도심 강남수준으로 재개발시세차익 2억 나대지 양도세, 올해 4811만원-07년 1억1731만원토지개발이익 과세 내년 부활 소득없는 배우자 담보대출 못받는다부동자금 곧바로 증시로 가기엔..세부담 늘어 선의 피해자 속출 우려건설경기 위축땐 내수회복 찬물10·29대책 만든 김수현비서관 또 주도한나라 "종부세 기준 6억원 너무 세다"땅투기 혐의 239명 세무조사..송파신도시 등▲서경55만4000명에 세금 폭탄강남 아줌마부대 투기포착.송파 등 세무조사도청와대 한마디에 당정 투기대책 올인가용정책 총동원.."성패는 공급에"재건축 분양권 과세, 공영개발, 학군 광역화..메가톤급 줄줄이 대기내년 보유세 서초동 50평아파트 121만원→257만원거래세, 대치동 시세5억 주택 575만원 줄어강남 2주택 2007년 팔면 세부담 21배송파 신도시 이르면 2008년말 분양판교, 중대형 3100가구 늘어 총 2만9400가구공공기관 건설·분양 `공영개발` 확대생애 첫 주택구입자금 지원 내달 재개개포·잠실 재건축 직격탄"투자자금 옥죌 금리인상 필요"▲한경집값 잡기전엔 재건축 규제 안푼다"강남집값 하락 확실..안정공급이 변수""땅 살수도 팔수도 없게 돼..토지시장은 메가톤급 쇼크"6억이상·세대별 합산 등 종부세 부담 급증6억이하 한채 보유 서민들은 변화없어2주택자 양도세 2007년부터 2~3배 늘어나토지양도세 2007년부터 최고 7배 높아져취득+등록세 현재 4%서 2.85%로 인하수도권 5년간 중대형 45만가구 공급저소득·무주택자에 아파트 우선공급 확대농지·임야 1년이상 거주해야 거래허가생애 첫 주택자금 지원 10월 부활강남 불만 확산속 "일단 버텨보자"주택업계 "분양사업 끝났다" 한숨국회통과, 보유세 인상·종부세 대상 확대 대립땅투기혐의 239명 전격 세무조사송파신도시는 이총리 아이디어태평양, 글로벌 문화기업으로 변신(한경)*기타-상반기, 근로시간 줄고 임금올라(한국)-소프트뱅크, 그라비티 4000억에 인수(한경 등)-미국 허리케인 피해확산, 유가 다시 70달러 돌파(매경)-카트리나 피해규모 사상최대 전망..미국 경기침체 가능성 우려 고조(서경)-도시철도공사 택배업 진출(매경)-현대중공업, 쿠웨이트서 원유설비공사 1.2조 수주(매경)-해운운임 줄줄이 인상(매경)-휘발유 리터당 1600원 넘었다(매경)-구글 위성사진에 정부 무대책(매경)-삼성카드, 해외 ABS 3억불 발행(서경)-LG카드·외환은행 매각가 5조 이상 전망에 외국 금융기관 관심 시들(서경)-한국 세계반도체 R&D허브로(서경)
- (8·31대책)문답풀이④-주택 양도소득세
- [이데일리 이정훈기자] 다음은 정부가 31일 발표한 부동산 종합대책중 재경부가 밝힌 주택 양도소득세 관련 문답풀이.-2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 것은?▲2006년부터는 1세대 1주택의 경우와 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주의 농지 임야 목장용지는 실거래가로 과세됨. -양도소득세 실거래가 과세제도는 언제부터 전면적으로 시행하는가?▲양도소득세 실거래가 과세제도는 2007년 1월1일부터 전면적으로 시행함. 실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함.-전면 실가전환시 1세대 1주택 비과세는 어떻게 되는가?▲실거래가 과세 전환시에도 1세대 1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 비과세로 유지함. 3년이상 보유 등 요건을 갖춘 1세대 1주택의 경우를 말함. 다만 1주택이라도 양도가액 6억원 초과 주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세함.-실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?▲현재도 부동산 가격이 오른 투기지역에 대해서는 실가과세함. 실가과세는 지금까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제 소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임. -1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?▲1세대 2주택자의 양도차익에 대해 50%(주민세 포함시 55%) 세율을 적용함. 또한 장기보유 특별공제도 배제함. 시행은 2007년 1월1일부터. 올해에 입법조치후 1년간 유예를 거친 후 시행함. -1세대 2주택 해당여부 판정기준은?▲1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택임.2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 있음. 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않음.양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함됨.또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상임.1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외됨.또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 면제됨.-중과대상 1세대 2주택 수는?▲전체 970만세대의 2.8%인 28만세대로 추정함. 1세대 2주택 72만세대의 38.2%임. 중과가 제외되는 경우는 지방지역 공시가격 3억원 이하 22만세대, 수도권 광역시 공시가격 1억원 이하 소형주택 10만세대, 이사 결혼 노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만세대임.-중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?▲1세대 2주택 중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택임. 다만 소형주택인 경우에도 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택(재개발 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당됨.-현재 주택 2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?▲1세대 2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 2007년 1월1일부터 시행하는 것임. 1세대 2주택을 보유하는 자는 2006년 12월31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음. 양도시기는 잔금청산일 또는 등기 이전일중 빠른 날로 함.-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채와 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채를 가진 경우 양도세가 중과되는가?▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 사례는 세대 2주택에 해당됨. 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음.그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9000만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로, 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대 2주택에 해당돼 양도세가 중과됨.다만 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 9000만원 주택이라면 어느 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨. -2개 가구로 구분된 1채 다가구 주택을 소유하고 있을 때 중과대상인가?▲다가구 주택은 1채 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄. 이 사례의 경우, 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함. 구분된 각각의 주택이 수도권, 광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권 광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나, 수도권 광역시 소재하고 1억원 이하면 중과대상에서 제외되고 기타 지역에 소재하고 3억원 이하면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨.다만 당해 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함.-주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?▲오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부 장관이 고시하고 있음. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산됨.-1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?▲다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택 양도시, 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 1주택자가 다른 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우 혼인일부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 상속주택과 문화재보호법에 의한 문화재주택, 농어촌 주택으로서 상속주택, 이농 귀농주택이면 일반주택까지 각각 1채씩 보유한 자가 일반주택을 양도하면 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 적용함.-수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나, 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년이상 거주했으며 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했음.-수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세하는가?▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과하지 아니함. 조특법상 감면대상 주택은 중과에서 제외되고 거주주택은 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함.-장기보유 특별공제제도는 어떻게 달라지는가?▲현행 장기보유 특별공제율은 3년~5년시 양도차익의 10%, 5~10년은 15%(고가주택 25%), 10년이상은 30%(고가주택 50%)인데, 공제율을 이번에 조정함.3~5년에는 양도차익 10%, 5~10년은 15%로 유지하되 고가주택의 추가 공제 부분은 삭제함. 10년 이상도 30%로 유지하고 15년 이상인 1세대 1주택에 대해서는 45% 공제율을 신설함. 주택으로서 15년이상 보유시 45%의 장기보유 특별공제가 적용되는 경우는, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택과 6억원 초과 고가주택, 1세대 2주택자와 3주택 이상 보유자는 중과대상에서 제외되는 주택의 경우 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유 특별공제만 적용받게 됨.
- (8·31대책)문답풀이③-보유세 강화
- [이데일리 김상욱기자] 다음은 정부가 31일 발표한 부동산대책중 재정경제부가 밝힌 재산세 및 종합부동산세 등 보유세 강화관련 문답풀이 주요내용.-종부세를 대폭 강화하는 이유는?▲지난해 보유세를 개편해 지역간 세부담의 불형평성 문제는 많이 해소됐지만 보유세 부담수준이 너무 낮아 국민들이 느끼는 현실과 차이가 있음. 고가주택이나 여러채의 주택을 보유하는 경우에도 부담으로 작용하지 않아 부동산시장안정을 위해서도 미흡한 수준인 점을 감안, 주택보유에 상응하도록 부담수준을 강화한 것임.예를들면 공시가격 11억원(시가 13.7억원수준)인 고가주택의 2005년 보유세는 296만원(실효세율0.21%)로 아반테승용차(시가1400만원) 보유세가 27만원(실효세율 2.0%)에 비해 매우 낮은 수준임.-내년부터 종부세가 어떻게 달라지나?▲우선 종부세 대상자의 과세방법이 인별합산방식에서 세대별합산으로 전환되고 과세기준금액은 9억원초과에서 6억원초과로 하향조정됨. 과표적용율은 매년 10%포인트(2006년 20%포인트)씩 상형조정해 2009년에는 과표적용율이 100%가 되어 공시가격과 동일하게 현실화됨.또 세부담 상한도 전년 총세부담의 150%이내에서 300%이내로 조정됨. 이에따라 종부세 대상자의 평균 실효세부담율이 2005년 0.15%에서 2009년 1%수준에 이르게 될 전망임.-일반서민 주택의 재산세는 어떻게 되나?▲과세기준금액 6억원이하인 서민주택에 대해서는 크게 달라지는 것이 없음(현행 과세체계 유지). 다만 서민들의 주택보유부담을 완화하기 위해 재산세 과표적용율(현행 50%) 조정을 2년간 늦춰 2008년부터 매년 5%포인트씩 점진적으로 상향조정할 계획임.-세대별 합산방식을 채택한 이유는?▲세대별 합산과세는 세대별 주거현실에 기초한 것으로 형평성 차원이나 경제현실에 부합되는 과세방식. 또 부부간 세대원간 분산등기를 통한 조세회피를 실질적으로 예방가능하다.-1세대란?▲1세대는 주민등록상의 1세대1주택 양도세 비과세 적용시의 세대범위와 같음. 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성. 다만 30세이상인 경우, 소득이 있거나 주택을 상속한 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 등은 배우자가 없더라도 1세대로 인정된다.부부간 단독세대를 구성한 경우에도 동일한 세대로 보며 부모명의로 1주택, 자녀명의로 1주택을 소유한 경우 자녀가 30세이상이거나 직업이 있는 경우로 각각 별도의 세대를 구성하고 각각 살고 있는 경우는 각각 1세대1주택에 해당됨.그러나 자녀가 미혼이고 30세미만이며 직업이 없는 경우는 주민등록상 별도의 세대로 되어있더라도 1세대2주택에 해당됨.-세대별 합산시 위헌소지는 없는가?▲종부세 세대별 합산과세는 부동산 투기억제가 주된 목적이며 제도의 본질에 부합하는 과세단위는 개인이 아니라 주거단위인 세대이므로 자산소득 부부합산 위헌 결정과 같이 취급하기는 곤란함. 현재도 실거래가 6억원 초과 고가주택 양도세도 인별이 아닌 세대를 기준으로 과세하고 있음. -세대별 합산대상 주택의 범위는?▲과세기준일(매년 6.1) 현재 본인, 배우자 및 세대원이 소유하는 주택은 합산대상임.-세대별 합산시 납세의무자는?▲주택을 소유하고 있는 세대원중 주된 주택소유자가 됨. 주된 주택소유자는 거주자와 배우자 및 세대원중 주택금액이 많은 사람이며 주택금액이 같은 경우 종부세 신고서에 주된 주택소유자로 기재된 자가 납세의무자가 됨. 주택을 소유하고 있는 세대원은 주택소유가액을 한도로 연대해 납세의무를 짐.-세대별 합산은 어떻게 하는가?▲앞으론 1세대를 기준으로 세대원이 소유하는 주택가격을 모두 합산해 6억원을 초과할 경우 초과분에 대해 종부세가 과세됨. 가령 아버지가 5억원 1주택, 아들이 5억원 1주택 보유시 올해는 종부세 과세대상에서 제외되며 재산세만 과세됨. 하지만 내년에는 세대별 합산에 따라 10억원이 되기때문에 6억원을 초과하는 4억원에 대해 종부세가 과세됨.-재산세도 세대별로 합산하는가?▲주택분 재산세는 지금과 같이 물건별로 과세됨.-종부세 과세기준금액을 공시가격 6억원 초과로 하향조정한 이유는?▲지난해에는 종부세 도입초기인 점을 감안, 과세기준금액을 다소 높게 책정했지만 과세인원수가 4만명에 불과하고 실효성이 낮아 양도세 고가주택기준과 유사한 공시가격 6억원 수준으로 책정. 과세기준 6억원으로 책정시 과세인원수는 16만세대로 추정됨. 전체 970만세대의 1.6%수준임.-1세대1주택 공시가격 6억원이하는 보유세부담이 어떻게 되는가?▲아무 영향이 없음. 이번 대책은 공시가격이 6억원을 초과하는 주택에 대해 종부세가 강화되므로 6억원이하 1세대1주택에 대해서는 재산세만 부담. 실효세율도 2년간 현실화율을 유보해 2008년부터 매년 5%포인트씩 현실화해 나갈 계획.-비사업용토지에 대한 보유세 강화이유▲토지에 대해서는 현재 3가지 구분해 농지, 공장 등에 대해서는 단일세율로 분리과세하고 상가와 사무실 등 사업용 토지에 대해서는 낮은 누진세율로 과세(0.6~1.6%). 나대지, 잡종지 등 비사업용토지에 대해서는 높은 누진세율(1.0~4.0%)로 과세.사업용토지는 생산에 이용되지만 나대지 등 비사업용토지는 현재 생산활동에 직접사용하지 않고 있고 재산증식 목적으로 소유하는 경우가 많아 투기수단으로 이용되고 있는 점을 감안.지가가 오를 경우 생산비 증가로 이어져 기업의 경쟁력을 떨어뜨리게 되므로 이번 대책에서 비사업용 토지를 주택·사업용토지보다 보유세를 강화했음.-내년부터 비사업용토지에 대한 종부세는 어떻게 바뀌는가?▲비사업용 토지에 대한 종부세는 대폭 강화하되 3억원이하 토지는 현행 과세체계를 유지하고 당초 계획대로 과표적용율을 매년 5%포인트씩 상향조정. 사업용토지와 분리과세 대상토지는 생산에 사용되는 점을 감안, 과표적용율을 매년 5%포인트씩 상향조정하고 세부담 상한은 현행과 같이 150% 유지.3억원초과 비사업용토지는 세대별로 합산하고 과세표준도 50%에서 70%로 상향조정. 세부담 상한선은 전년대비 3배까지 확대함.
- (8·31대책)내 집 세금계산 어떻게?
- [이데일리 김수헌기자] 이번 8·31 대책의 세제변화면에서 눈여겨봐야 할 점은 ▲종합부동산세를 `개인별 합산`에서 `세대별 합산`으로 바꾸고 ▲주택분 종부세 과세구간을 기존 3단계에서 4단계로 확대하고 세율을 조정했으며 ▲종부세 적용 공시가격(기준시가) 하향조정(9억원→6억원) ▲1가구 2주택자에 대한 양도세 50% 단일세율 중과세 적용 등이다. 여기에다 ▲종부세의 경우 현재 과표적용율이 50%지만 내년에는 70%를 적용하고 ▲이후 해마다 10%포인트씩 상향조정해, 2009년에는 과표적용률을 100%로 하겠다는 것이다. 재산세는 ▲앞으로 2년 정도는 현행 과표적용률 50%를 유지하고 ▲2008년부터 해마다 5%포인트씩 조정할 방침이다. ◆올해 재산세, 종부세우선 재산세 세금계산부터 해보자. 재산세는 공시가격(기준시가) 구간에 따라 다음과 같이 세율을 적용한다. *공시가격(기준시가)으로 봤을 때▲8000만원 이하 0.15%▲8000만원 초과~2억원 이하 0.3%▲2억원 초과 0.5%재산세에서 세금을 매기는 기준금액인 과표는 공시가격에 50%의 과세적용률을 곱한 금액이다. 즉 기준시가 10억원인 아파트의 경우 세금을 매기는 기준금액은 50%를 곱한 5억원이다. 따라서 위의 공시가격(기준시가)를 과표 중심으로 놓고 보면 아래처럼 된다. *참고과표(공시가격X50%)로 봤을 때 재산세 적용세율 ▲4000만원 이하 0.15% ▲4000만원 초과~1억원 이하 0.3% ▲1억원 초과 0.5% 만약 A씨 아파트의 공시가격(기준시가)이 4억원이라고 하자. 공시가격표를 보고 재산세는 계산하려면 ⓛ8천만원X50%(과표적용률)X0.15%②1억2000만원(2억원-8000만원)X50%X0.3%③2억원(2억원 초과분)X50%X0.5%①②③을 더하면 6만원+18만원+50만원=74만원이다. 다음 현행 종부세 제도에 따라 종부세 계산을 해 보자. 종부세 대상자들은 일단 재산세를 먼저 고지받아 내고, 추후에 종부세를 납부한다. 이 때 종부세와 재산세가 겹치는 부분은 공제를 한다. 현행 주택분 종부세는 공시가격 9억원 이상에 적용된다. 종부세 과표적용률은 역시 50%이기 때문에 과표금액으로 따지면 4억 5000만원 이상이 종부세 대상이 되는 것이다. 종부세 세율을 다음과 같다. *공시가격(기준시가)으로 봤을 때▲9억원 이상~20억원 미만 1.0% ▲20억원 이상~100억원 미만 2.0% ▲100억원 초과 3.0% B씨가 공시가격 20억원짜리 아파트를 보유하고 있을 때 종부세를 계산해보자. 먼저 재산세를 뽑는다. (8000만원X50%X0.15%)+(1억2000만원X50%0.3%)+(18억원X50%X0.5%)=474만원이다. 다음 종부세. 종부세는 공시가격으로 9억원 이상에만 적용되기 때문에 20억원에서 9억원을 빼면 11억원이다.따라서 (11억원X50%X1.0%)=550만원이다. 그런데 이 종부세액에는 재산세가 일부 중복돼있다. 앞에서 재산세를 계산할 때도 공시가격 9억원을 넘어선 부분(11억원)에 대해서도 50% 과표적용률로 해서 재산세율(0.5%)이 곱해졌기 때문이다. 따라서 이 종부세액에서 재산세가 중복된 부분을 빼줘야 한다. 중복된 재산세 금액은 (11억원X50%X0.5%=275만원. 550만원-275만원=275만원(최종 종부세액). 따라서 B씨가 내야 할 보유세는 일단 재산세로 474만원을 낸 뒤 종부세로 275만원을 내면 되기 때문에 총 749만원이다. ◆내년 재산세, 종부세다음은 내년부터 적용될 종부세 계산법이다. 내년에는 재산세 과표적용률은 50%로 변함없지만, 종부세 과표적용률이 70%가 적용된다는 게 큰 변화다. 또 종부세 기준시가가 9억원에서 하향조정, 6억원부터 적용된다. 종부세 구간과 세율도 변했다. 공시지가 20억원인 B씨의 아파트를 다시 예로 들어보자. 재산세는 위에서 계산한 대로 474만원으로 변함이 없다. 다음 종부세. 종부세 적용은 공시가격 6억원부터다. 따라서 6억원을 초과하는 14억원을 구간별로 나눠서 70%의 과표적용률과 세율을 곱해주면 된다. 공시가격을 기준으로 해서 내년부터 적용되는 종부세 구간과 세율을 보면 다음과 같다. *공시가격(기준시가)로 봤을 때▲6억원 초과~9억원 이하 1.0% ▲9억원 초과~20억원 이하 1.5% ▲20억원 초과~100억원 이하 2.0% ▲100억원 초과 3.0% 따라서 공시가격 20억원에서 6억원을 뺀 14억원에 대해 종부세 공시가격 구간과 과표적용률, 세율 등을 적용시키면 ①3억원X70%X1.0%②11억원X70%X1.5%①②를 더하면 210만원+1155만원=1365만원여기서 재산세를 계산할 때 공시가격 6억원 초과분인 14억원이 이미 계산됐기 때문에 (14억원X재산세 과표적용률 50%X0.5%)를 빼줘야 한다. 계산해보면 1365만원-350만원=1015만원. 따라서 B씨는 내년에 먼저 재산세 474만원을 내고, 그 다음에 종부세 1015만원을 내면 된다. 총 세액은 1489만원. 올해보다 거의 두배 가까이 늘어나는 셈이다. *참고로, 위의 보유세 계산에서는 재산세에 붙는 지방교육세(재산세액의 20%)나 종부세에 붙는 농특세(종부세액의 20%)는 계산에 넣지 않았다. ◆2주택자 양도세2주택자는 결혼, 이사, 취업 직장, 노부모 봉양 등 특별한 사유가 없는 한 내년 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 50% 단일세율 중과세를 적용한다. 다만 서울 경기 인천 등 수도권과 6대 광역시는 공시가격 1억 미만 주택을, 지방은 3억 미만 주택은 예외로 인정해준다. 양도세 과표산정은 다소 복잡한 과정을 거친다. 집을 판 가격(양도가액)에서 집을 산 가격(취득가액)을 빼주고 여기서 필요경비를 다시 빼면 `양도차익`이 나온다. 필요경비는 처음 집을 살때 들어간 취득세 등록세 부동산수수료 등을 말한다. 이 양도차익에서 `장기보유특별공제`를 빼면 `양도소득`이 된다. 장기보유특별공제는 현행은 ▲3년 이상~5년미만 10% ▲5년이상~10년 미만 15% ▲10년 이상 30%다.(내년부터는 15년 이상은 45%) 양도차익이 1억원이고 4년을 보유했다면 1억원-(1억원X10%)=9000만원이 양도소득이 된다. 양도소득에서 다시 기본공제 250만원을 빼주면 양도세 과표가 된다. 이 과표에다 현행 양도세율 구간을 곱해주면 양도세액이 계산된다. (양도소득세의 10%는 주민세로 부담해야 하고, 양도세 예정신고기간 내에 자진신고하면 10%가 공제된다) 양도세는 과표와 세율은 다음과 같다. ▲과표 1000만원 이하 9% ▲1000만원~4000만원 18% ▲4000만원~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36% 2주택자인 A씨가 4년 전에 2억원(기준시가 1억 4000만원)에 산 아파트를 지금 4억원(기준시가 2억 8000만원)에 판다고 보자. 투기지역이나 고가주택, 3주택자 등이 아니면 양도세는 기준시가로 적용된다. 필요경비와 장기보유공제, 기본공제를 다 뺀 금액이 1억원이라면 양도세는 (1000만원X9%)+(3000만원X18%) +(4000만원X27%)+(2000만원X36%)=2430만원이다. (주민세 10%와 기간내 자신신고시 10%감면 등은 고려하지 않았다)그런데 내년 1년동안의 유예기간이 지난뒤 2007년 이후 A씨가 같은 가격에 집을 판다면 2주택자는 실거래가로 양도세를 물어야 하고(내년 이후 적용), 장기보유공제가 없어지면서 50% 단일세율이 적용된다. 양도세는 거의 1억원 가까운 금액이 나올 수 있다. 한편, 거래세인 취득세와 등록세는 개인간 거래일 경우 농특세와 교육세까지 포함해 현행 4%에서 2.85%로 낮아진다. 따라서 올해는 기준시가에 4%를 곱하면 부담해야 할 거래세액이 나오지만, 내년에는 실거래가 2.85%를 곱해야 한다.
- (8·31대책)`1가구 2주택` 판정기준은
- [이데일리 이정훈기자] 1가구 2주택에 대해 양도소득세가 1년간 유예기간을 거쳐 오는 2007년부터 50% 단일세율로 중과됨에 따라 1가구 2주택 판정기준이 어떻게 되는지 관심이 모아지고 있다. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택이다. 즉, 수도권이나 광역시에 있는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되지만, 지방에 있는 주택은 기준시가가 3억원이 안되면 주택수에 포함시키지 않는다는 얘기다. 예를 들어, 서울에 주택 1채가 있고 부산에 주택 1채가 더 있다면 당연히 `1가구 2주택`에 해당되지만, 서울에 주택 1채가 있고 전남 강진에 기준시가 3억원이 안되는 주택 1채가 더 있다면 `1가구 1주택`가 된다. 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 잘 살펴봐야할 부분이다. 우선, 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않는다. 양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함된다. 또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상이다. 이번 대책에서 `선의의 피해자`를 막기 위해 마련한 각종 예외 대상도 중과세를 피할 수 있는 경우다. 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외된다. 또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 이뤄지지 않는다.
- (8·31대책)양도세 중과되는 토지는 어디까지
- [이데일리 이정훈기자] 정부가 내놓은 8·31 부동산 종합대책에서는 주택 못지 않게 강력한 토지에 대한 투기 억제책을 내놓고 있어 양도소득세가 중과되는 토지는 어느 범위까지인지도 궁금한 부분이다. 공식적으로 정부는 60%에 이르는 양도소득세 중과대상 토지의 구체적인 범위를 정하지 못하고 있다. 큰 원칙만 가지고 있고 그에 따라 관계부처와 협의를 거쳐 시행령 개정에서 결정하겠다는 입장이다. 그렇다면 정부가 가지고 있는 중과의 큰 원칙은 무엇일까? 우선 개인에 대해서는 비사업용 나대지와 잡종지에 대해서는 중과하겠다는 방침이다. 지방세법상 재산세 종합합산과세 대상 토지는 이에 포함된다. 예를 들어 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지와 공장 건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반 건축물 부속토지 기준면적 초과분 등이 대상이다.공장건축물 부속토지의 경우 군읍면 지역 및 시지역중 산업단지, 공업지역의 공장용지 기준면적은 건축물 연면적의 5~33배, 특별시와 광역시 지역 및 시지역 기준면적은 `건축물 바닥면적 X 용도지역배율(3~7배)`로 정한다. 용도지역배율은 도시지역에서 전용주거지역은 5배, 준주거지역과 상어지역은 3배, 일반주거지역과 공업지역은 4배, 녹지지역은 7배, 미계획지역은 4배, 도시지역외 용도지역은 7배 등이다. 또 부재지주 소유 농지와 목장용지, 임야도 중과세 대상이다. 농지는 재촌, 자경하는 농지만 중과대상에서 제외한다. 다만 농지법에서도 소유가 인정되는 상속 및 이농, 주말농장 등의 농지는 재촌 및 자경요건을 배제해주기로 했다. 목장용지는 소유자가 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지는 중과에서 배제하고 임야는 소유자가 재촌하거나 영림계획 인가를 받아 시업중인 임야를 제외한 임야를 중과한다. 법인에 대해서는 비과세용 나대지와 잡종지의 경우 개인과 같은 기준을 적용하고, 부재지주 소유 농지와 목장용지, 임야는 각각 농업, 축산업, 임업을 주업으로 하는 법인의 소유농지만 중과에서 배제한다는 방침이다. `재촌하면서 자경하는 농지`란 농지가 소재한 시군구 또는 이와 연접한 시군구에 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 것을 말한다. 다만, 과거에는 재촌하면서 자경했지만 이농한 자가 소유한 토지에 대해서는 이농일로부터 일정기간(예를 들어 5년) 이내에 양도하는 경우에만 중과대상에서 제외시켜 주기로 했다. 이밖에 외지인이 보유하고 있는 등의 다른 농지는 내년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 2007년부터 양도세 중과대상이 될 예정이다.
- (8·31대책)주택·토지 종부세, 이렇게 바뀐다
- [이데일리 김상욱기자] 올해 고가주택 및 토지보유자들에 대한 과표현실화를 이유로 도입됐던 종합부동산세가 다시 한번 대폭 손질됐다. 도입과정에서 당초 취지와는 달리 기준이 완화됐고 그에따라 실효성 측면에서도 의문에 제기돼 왔기 때문이다.정부는 이번 부동산대책을 통해 주택 및 비사업용토지에 대한 종부세 부과기준금액을 하향조정하는 한편 기존 인별합산에서 세대별 합산으로 전환, 부과대상을 대폭 늘렸다. 한때 완전히 폐지될 수도 있다는 전망이 나왔던 세금부담 상한선은 기존에서 높이는 방향으로 결론이 났다. 이번 종부세 기준강화로 인해 기존에 고가주택이나 비사업용토지를 보유하고 있는 사람들의 내년 세금부담은 크게 증가할 전망이다.반면 서민들의 보유세 부담은 크게 늘어나지 않을 전망이다. 당초 내년부터 시작될 예정이었던 재산세 과표적용율 인상이 2년간 유보됐기 때문이다. 서민주택의 경우 세부담 상한선도 그대로 유지된다.◇주택 종부세 4단계 부과..`16만세대로 확대`주택분 종부세의 경우 우선 과표적용율이 올해 50%에서 내년에는 70%로 20%포인트 올라간다. 2007년이후에는 매년 10%포인트씩 상승, 2009년에는 100%가 적용된다. 현재 0.15%인 평균 실효세율부담율이 오는 2009년이면 1%수준에 도달한다는 설명이다. 과세방법과 기준도 변경된다. 현재 인별 합산에 따라 부과되는 종부세가 세대별로 합산되며 기준금액도 공시가격 9억원에서 6억원 초과로 하향조정된다. 세대별 합산의 경우 자녀가 미혼이고 30세미만이며 직업이 없는 경우 주민등록상 별도의 세대라고 해도 1세대로 간주하게 된다. 재경부 관계자는 "세대별 합산의 경우 부동산투기억제가 주된 목적이며 자산소득 부부합산 위헌 결정과 같이 취급하기는 곤란하다"며 "지금도 실거래가격이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우 양도세는 인별이 아닌 세대를 기준으로 과세한다"고 설명했다.기준금액 하향에 따라 종부세 세율 구간도 3단계에서 4단계로 확대된다. 공시가격 6억원 초과 9억원미만은 1%, 9억원초과 20억원 미만은 1.5%가 부과된다. 20억원초과 100억원 미만과 100억원 초과는 지금처럼 각각 2%와 3%가 부과된다. 세금부담 상한선은 전년대비 1.5배에서 3배한도로 확대된다. 만일 지난해 100만원의 세금을 냈다면 올해는 150만원에서 세금증가 상한선에 걸리지만 내년에는 300만원까지 한도가 확대된다는 설명이다. 이처럼 세대별 합산과 기준금액 하향 등으로 종부세 부과대상은 올해 4만명에서 내년 16만세대로 늘어날 전망이다. 부과세액도 올해 900억원에서 내년에는 2300억원으로 증가하게 된다.반면 종부세 부과대상이 아닌 일반주택의 경우 과표적용율 인상이 2008년으로 미뤄졌다. 당초 정부는 내년부터 주택분 재산세 과표적용율을 매년 5%포인트씩 높일 계획이었다. 주택분 재산세의 경우 세대별 합산이 아닌 물건별로 과세된다.◇고가주택 보유자 세부담 급증..`두배는 기본`종부세 기준강화에 따라 고가주택을 보유한 사람들의 내년 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 특히 2009년까지 과표적용율이 계속 높아짐에 따라 보유세 부담은 계속 커지게 된다. 만일 부인이나 세대가 분리되지 않은 아들의 명의로 고가주택을 분산소유하고 있었다면 세금부담은 더욱 크게 늘어나게 된다. 예를들어 강남소재 기준시가 23억원 아파트의 경우 올해는 1431만3000원의 보유세를 부담해야 하지만 내년에는 2463만3000원으로 부담이 크게 늘어난다. 주택분 종부세의 과표적용율이 내년에는 20%포인트 올라가기 때문이다. 이 아파트의 경우 2007년에는 2769만3000원, 2008년과 2009년에는 각각 3110만6000원, 3451만8000원의 세금을 내야 한다. 분당에 위치한 기준시가 10억원짜리 아파트의 경우 올해 보유세가 373만8000원이지만 내년에는 601만8000원으로 오르고 2007년에는 655만8000원, 2008년과 2009년에는 각각 735만3000원, 814만8000원으로 세금부담이 높아질 전망이다.반면 종부세 대상에서 제외되는 주택의 경우 보유세 부담 증가분이 크지 않을 전망이다. 주택분 재산세 과표적용율이 2년간 유예되기 때문이다. 이에따라 서초동에 위치한 기준시가 5억원짜리 아파트의 경우 올해 156만3000원의 보유세를 내고 내년과 2007년에도 올해와 같은 156만3000원의 세금만 내면 된다. 이후 과표인상이 시작되는 2008년에는 175만1000원, 2009년에는 193만8000원의 세금이 부과된다. 마포소재 기준시가 3억원인 아파트의 재산세는 올해 81만3000원, 내년과 2007년에도 똑같은 세금을 부담하면 된다. 2008년에는 92만6000원, 2009년에는 103만8000원 등으로 세부담 증가가 그리 크지 않다는 설명이다. 다만 이 기간중 주택가격이 상승, 공시가격 자체가 올라가는 경우에는 세금부담이 늘어날 수도 있다. ◇`안쓰는 토지, 세금 많이내라`주택분과 마찬가지로 비사업용 토지에 대한 종부세 과세기준도 강화된다. 주택과 같이 과표적용률이 올해 50%에서 내년 70%로 20%포인트 높아지고 2007년부터는 매년 10%포인트씩 상향조정된다. 재산세는 당초 계획대로 매년 5%포인트씩 높아진다. 과세방법과 기준 역시 주택과 같이 변경된다. 기존의 인별 합산 과세방식에서 세대별 합산방식으로 전환되고 과세기준금액도 6억원 초과에서 3억원 초과로 낮아진다. 다만 주택과 달리 비사업용 토지에 대한 종부세율은 현 구조가 유지된다.세부담 상한선도 주택과 마찬가지로 전년대비 1.5배에서 3배한도로 확대된다. 비사업용토지에 대한 평균실효세율도 2009년까지 1%수준에 도달하게 된다. 이에따라 내년에는 비사업용토지 종부세 부과대상자가 올해 3만명에서 11만세대로 늘어나게 된다. 부과세액도 올해 3100억원에서 내년에는 4400억원으로 증가할 전망이다. 예를들어 공시지가 20억원짜리 나대지의 경우 올해 825만원의 세금을 내지만 내년에는 1247만5000원으로 세금이 크게 늘어난다. 과표적용율이 높아지기 때문이다. 2007년에는 1425만원, 2008년에는 1602만5000원, 2009년에는 1780만원까지 늘어날 전망이다.공시지가 10억원인 잡종지 세금은 올해 325만원에서 내년 547만5000원, 2006년에는 625만원으로 증가한다. 2008년에는 702만5000원, 2009년에는 780만원으로 올해보다 두배이상 증가한다는 설명이다.다만 사업용토지와 분리과세 대상토지는 생산에 사용되는 점을 감안, 과표적용율을 매년 5%포인트씩 상향조정하고 세부담 상한선은 지금과 같이 1.5배가 유지된다. 사업용토지의 경우 내년 세액이 올해보다 500억원 증가한 3500억원으로 추산됐다.
- (8·31대책)토지 양도세 중과..나대지 60%
- [이데일리 이정훈기자] 지난 2003년 10·29 대책의 핵심이 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과 조치라면 이번 8·31대책의 핵심은 새롭게 2주택자에 대해서도 양도세를 중과한다는 것이다. 3년이상 보유한 1가구 1주택에 대한 비과세는 그대로 유지되지만, 현행 9~36%로 적용되던 2주택자에 대한 양도소득세는 50% 단일세율로 중과세된다. 다만 주택을 내놓을 시간을 준다는 차원에서 1년 유예기간을 뒀다. 이같은 양도세 강화로 새롭게 27만6000세대의 2주택자가 중과 대상에 포함될 것으로 보이며, 이들의 세 부담은 적게는 2배, 많게는 3배까지 높아질 것으로 예상된다. ◇2주택 양도세 50%로..1년간 유예기간 부여현재 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산 분당 평촌 산본 중동 등 수도권 5대 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다. 1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 차등 적용된다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 ▲양도차익 1000만원 이하에 9% ▲1000만~4000만원 18% ▲4000만~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%로 누진 적용된다. 또한 2년 미만 보유자산에는 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다. 3주택은 60%, 미등기 양도자산은 70% 양도세가 부과된다.그러나 이번에 정부가 마련한 대책에 따르면 9~36%로 부과되던 1가구 2주택에 대한 양도세는 50%로 단일화돼 중과되고 장기보유 특별공제 적용도 배제된다. 여기에다 주민세까지 포함하게 되면 실제 세율은 55%로 높아진다.물론 이처럼 단기에 세율이 높아지는 만큼 조세저항을 막고 부담을 줄여주는 여러가지 장치도 함께 마련돼 있다. 우선 1가구 2주택 중 하나를 매물로 내놓을 시간을 주기 위해 1년 유예기간을 둬 2007년부터 실시된다. 이에 따라 2주택자는 2006년 12월31일까지 주택을 양도하면 일반세율을 그대로 적용받을 수 있게 된다. 이같은 유예기간에 대해 한때 여당 일각에서는 2년의 유예기간을 주장하기도 했지만 정책의 실효성 측면에서 1년쪽으로 방향을 잡았다. 아울러 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택과 기타 지역 소재 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 양도세 중과가 이뤄지지 않는다. 또한 흔히 말하는 `선의의 피해자`를 방지하기 위해 이사나 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 인해 1가구 2주택자가 된 경우에는 중과세 대상에서 역시 제외해준다. ◇2주택 27.6만세대 중과적용..세부담 2~3배로 커져지난해 연말 데이터를 기초로 할 때 전체 우리나라 2주택 가구는 72만2000세대로 수도권과 광역시가 46만7000세대, 지방이 25만5000세대에 이른다. 이중 지방에 소재한 3억원 이하의 2주택자가 22만6000세대이고 공시가격 1억원 이하인 수도권과 광역시의 소형주택이 10만세대, 이사나 결혼, 노부모 봉양, 근무, 상속 주택 등이 12만세대로, 총 44만6000세대가 중과에서 예외 인정을 받게 돼 실제 중과대상은 27만6000세대에 그칠 것으로 보인다.그렇다면 이들의 실제 양도소득세 부담은 현재보다 얼마나 더 늘어나게 될까? 예를 들어 현재 2주택자인 김(金)모씨는 3년전에 서울시 대치동 소재 34평형 아파트를 5억5000만원에 취득했는데 그 사이 가격이 올라 7억원에 팔았다. 매매차익은 1억5000만원이 발생했다. 현행대로 하자면, 매매차익인 1억5000만원에서 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본 공제액 등 기본 경비를 뺀 금액에서 다시 장기보유 특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다. 장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 김씨의 경우에는 3년간 보유했기 때문에 10%를 공제하면 최종적인 양도소득세 과세표준은 1억1700만원이 된다.결국 이같은 양도세 과표에다 현재 세율 9~36%를 적용하고 주민세까지 포함하면 실제 3350만원 정도의 세금을 내야 한다.그러나 이번 대책에서는 2주택 장기보유 특별공제가 없어진데다 세율이 50%로 매겨지기 때문에 김씨의 양도세 과표는 현재보다 1300만원 많은 1억3000만원이 되고, 실제 세 부담은 7150만원에 이르게 된다. 이 경우 세금은 두 배 이상으로 뛰게 되는 셈이다. ◇비사업용 토지 등 양도세 60%..법인세 특별부가세 30%토지의 경우 현재대로라면 개인의 경우 1년 미만일 때 50%, 미등기시 70% 양도세를 실거래가로 물어야 하고 2년 이상이면 9~36%로 누진 적용되고 1~2년일 때에는 40%로 공시지가 기준으로 양도세를 문다. 법인은 지가 급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%를 별도로 내야 한다. 미등기일 경우에는 20%를 특별부가세로 매긴다. 토지 장기보유자에 대해서는 장기보유 특별공제제도를 운영, 3~5년을 보유하게 되면 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%의 세 감면을 받게 된다. 주택보다 토지의 가격 상승이 더 큰 문제라는 인식을 가진 정부는 이번 조치를 통해 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대한 양도세를 3주택자에 준하는 60%의 양도세율을 적용키로 했다. 그나마 양도차익의 10~30%를 공제받던 장기보유 특별공제도 적용받지 못하게 됐다. 법인의 경우에도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나재지와 잡종지, 주업으로 하지 않는 법인이 보유하는 농지 임야 목장용지에 법인세 특별부가세 30%를 부과하기로 했다. 결국 총 세율은 55%에 이르게 된다. 다만 토지의 경우에도 매물을 내놓게 하기 위해 비사업용 나대지 등에 대한 60% 양도세 중과와 법인부동산 양도시 특별부가세 과세는 1년간 유예기간을 부여키로 했다. ◇`07년 전면 실거래과세..주택 15년이상 보유 특별공제 주택과 토지에 대한 양도세 부담이 더 커지는 것은 내년부터 부분적으로, 2007년부터는 전면적으로 실거래가 과세로 전환된다는 점 때문이다. 내년에는 주택의 경우 1가구 2주택에 대해 실거래가 과세가 적용되고 토지의 경우에는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대해 실거래가로 과세된다. 이어 오는 2007년부터는 주택과 토지 등 모든 부동산에 대해 실거래가 과세로 전면 전환된다. 이런 가운데 주택의 경우 1가구 1주택 고가주택 등을 감안해 15년 이상 장기간 주택을 보유하는 사람에 대해서는 새롭게 특별공제를 높여 부여하기로 했다. 현재로는 1가구 1주택자가 3~5년 주택을 소유할 경우 10%, 5~10년일 때 15%, 10년 이상일 때 30%를 특별공제 받을 수 있지만, 앞으로는 15년 이상 보유하면 45%까지 공제율을 적용받는다. 예를 들어, 최(崔)모씨가 양도가액 4억5000만원, 취득가액 1억5000만원인 1주택을 18년간 보유했다고 치자. 필요경비가 450만원 들었다고 한다면 현재로서는 이 주택에 대한 양도차익은 2억9550만원으로, 30%의 장기보유 특별공제를 받고 9~36%의 세율을 적용하면 실제 세금액은 6186만6000원에 이른다.반면 45%의 상향된 특별공제율을 적용받으면, 양도차익 2억9550만원에서 45%를 공제하고 36%의 세율을 적용해 4590만9000원의 세금만 부담하면 된다. 1595만7000원의 세 부담이 줄어들게 된다.
- (8·31대책)일문일답 "이제부터 진짜 전쟁 시작"
- [이데일리 최한나기자] 김석동 재정경제부 차관보는 31일 "오늘부터 부동산 투기와의 전쟁에 들어간다"며 "이번 부동산 대책을 다 끝냈다고 보지 않으며 이제부터가 진짜 시작이라고 생각한다"고 말했다.김 차관보는 이날 브리핑에서 "종부세를 통해 더 걷히는 세수를 지방 세수 결함을 메우는데 쓰겠다"며 "앞으로 이 제도를 바꾸는데 지자체들이 동의하지 않을 것이며 이것이 바로 `헌법같은` 법"이라고 강조했다.부동산 대책으로 인해 발생할 수 있는 경기 위축 가능성에 대해서는 "건설경기가 다소 위축될 수 있겠지만 공영개발과 임대주택에 대한 집중투자, 거래 동결을 막기 위한 유예기간 보장 등 장치를 통해 부정적 영향을 둔화시킬 수 있을 것"이라며 "정책에 대한 신뢰성이 쌓이면 충분히 보완될 것"이라고 전망했다.-양도세의 경우 1가구2주택이라도 중과세에서 제외하는 경우가 있는데, 종부세는 무조건 적용되나.▲종부세에는 예외조항이 없다. 세대 단위로 모든 주택을 합산해서 6억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 된다.-실거래가 과세는 실제로 살지 않는 주택에도 적용되는지.▲내년부터는 1가구2주택에 대해 거주, 비거주를 불문하고 실가과세로 전환되고 07년부터는 모든 주택에 적용된다. 토지의 경우 내년부터 비사업용 나대지 등 양도세 중과대상에 대해서만 실가과세한다. -양도소득세에 탄력세율 적용할 계획이 있는지.▲전국적으로 적용할 수도 있고, 투기지역에 한해 적용할 수도 있다. 15%포인트 내에서 상향 또는 하향 조정할 수 있다. 이는 이미 현행 소득세법 안에 있는 제도이기 때문에 따로 설명하지 않았다.-종부세 과세대상을 16만명으로 추산했는데, 이는 작년 자료를 근거로 한 것으로 알고 있다. 올해를 기준으로 하면 종부세 대상이 더 늘어나지 않나.▲공시가격 자체가 올라가면 대상 세대가 늘어날 수도 있겠지만 과표 적용률을 높인다고 대상이 늘어나지는 않는다. 이번 자료는 올해 7월 집계된 행자부 자료를 근거로 분석한 것이다. 올해분 자료는 내년 7월에 나온다. -종부세 증가분을 지방재정에 쓰겠다고 했는데.▲종부세를 통해 걷히는 세수는 우선 기존 재산세 결손분을 메우는데 쓰인다. 올해는 4500억원 정도로 예상된다. 그리고 남는 부분은 지역불균형을 시정하는데 쓸 방침이다. 지방교부세로 부동산교부세를 신설해 지방재원에 보태주는 것이다.종부세를 지역균형발전에 씀으로써 종부세가 확고한 기반을 갖게 된다. 종부세 세수에 따라 지방의 자주재정이 확보되는 것이다. 앞으로 이 제도를 바꾸는 것에 대해 지자체가 찬성하지 않을 것이다. 이것이 바로 `헌법같은` 법이라고 할 수 있다. -보유세 세부담 상한은 어떻게 적용되나.▲보유세에는 지방세인 재산세와 국세인 종부세가 있다. 재산세는 자체적으로 150% 한도가 있다. 종부세는 재산세와 전년 납부한 종부세 합계를 분모로 하기 때문에 총 보유세 개념으로 150%에서 300%로 한도가 정해진다.-재산세율을 지자체가 자체적으로 낮출 가능성은.▲작년에 정부가 과표 현실화율을 올리면서 일부 지자체가 탄력세율을 적용, 재산세율을 내린 사례가 있다. 올해는 재산세가 미분화돼 탄력세율 적용 여력이 크지 않을 것이다.-취득세 0.5% 인하는 주택 거래에만 적용되나.▲법인으로부터 분양받는 경우 실거래가 전체가 노출되기 때문에 적용되지 않는다. 기존 신규분양아파트에도 적용되지 않는다.-농특세와 교육세 등을 고려한 거래세율은 어떻게 변경되나.▲현재는 취·등록세와 농특세, 교육세 등을 합해 총 4% 세율이 적용되고 있다. 거래세율이 1% 인하되면 앞으로 2.85%가 적용된다.-토지 취득가액 산정방법은.▲원칙적으로는 취득시 실가를 검증한다. 확인되지 않으면 양도당시 가액을 활용해 취득가액을 산정한다. 양도당시 비율로 환산해 추정하는 방법이다.-서울시가 추진하는 뉴타운 개발과는 협의가 됐는지.▲광역개발에 대한 특별법에 대해서는 서울시와 공감대를 형성해왔다. 서울시가 추진하는 뉴타운 사업과 함께 추진하는 것이다.-재건축 아파트 입주권에 대한 과세 여부는.▲아직 결정된 바 없다. 기존 입주권에 대해서는 현행 제도가 그대로 적용된다.-과거 판교를 개발하면서 강남을 대체할 수 있는 신도시로 만들겠다고 했지만, 오히려 판교 때문에 투기가 조장된 부분도 있다. 송파-거여지구와 판교는 어떻게 다른가.▲판교는 민간이 보유한 토지를 협의매수나 수용을 통해 택지로 확보하기 때문에 보상자금이 풀리면서 주변지역의 가격 상승을 불러왔다. 그러나 송파-거여지구는 국유지이기 때문에 보상자금으로 인한 영향이 전혀 없다. 또 공영개발 방식을 도입키로 했기 때문에 고분양가 문제도 없을 것이다.기본적으로 공급이 확대되면 그 과정에서 부작용이 일어날 수 있지만, 가격 안정에는 확실히 효과가 있다.-공영개발 지구로 지정할 지역은.▲현재까지는 판교만 확정됐고 다른 지역은 아직 정해지지 않았다. 뉴타운이나 미니신도시에도 검토한 바 없다.-주택구입자금 금리가 차등지원되는데 기존 대출받은 사람은 어떻게 되나.▲기존 대출자에 대한 금리 인하여부는 결정되지 않았다. 그동안 제도가 변경되면 기존자에게도 적용했었지만 이번 제도에 대해서는 좀더 검토해봐야 한다.-모기지 보험제도는 기존 모기지론과 어떻게 다른가.▲모기지론은 지금까지 투기지역과 비투기지역을 구분해 주택담보인정비율(LTV)를 다르게 적용해왔다. 모기지 보험은 비투기지역 주택을 새로 구입할 때 담보인정 한도인 60%를 넘어서까지 보험회사에서 제공하는 보험을 통해 추가 대출받을 수 있도록 하는 제도다. -실수요자 청약제도 개편은 공공과 민간에 모두 적용되는 것인가.▲민영개발의 대형평형에도 적용된다. 구체적으로는 별도 연구용역을 통해 검토한후 내년 하반기에 발표할 예정이다.-신도시를 개발하지 않는다고 했는데 이번 최종안에 포함됐다. 정책 목표와 어긋나는 것 아닌가.▲이번 부동산 대책은 강력한 투기억제책을 통해 투기심리를 차단하고, 다시는 우리 국민이 부동산으로 고통받게 하지 않겠다는 의지로 시작했다.논의가 투기수요 억제부터 시작되면서 지나치게 부각된 측면이 있지만, 공급정책의 중요성을 간과한 것은 아니었다. 수요억제책만 쓰면 아무리 강한 세제를 만든다 해도 6개월에서 1년밖에 못간다. 부동산 시장의 수급 균형을 유지해줘야 한다. 특히 중대형 우량 주택을 충분히 마련해줘야 한다고 생각했다. 택지 공급과 관련해서는 관계부처가 밤새워가며 수도없이 만났다.-수요 대책의 효력이 6개월~1년밖에 못간다고 예상한 근거는 무엇인가.▲현재 주택을 많이 가지고 있는 사람들이 매물을 얼마나 내놓을 것인가보다 초과수요를 어떻게 막느냐가 더 중요하다. 초과 수요를 억제하고, 구체적인 청사진 갖고 공급하면 된다. 공급에 시간이 좀 걸리겠지만 일단 신규 수요를 억제했기 때문에 빠른 시일내 공급해야 하는 부담은 덜어졌다.지난 10·29 대책이 실패한 이유는 우선 수요정책이 당초 제시했던대로 시행되지 못한데 있다. 두번째는 공급책이 제시됐지만 구체적 방법론이 갖춰져 있지 않았다. 이번에는 견고하고 항구적인 부동산 대책을 만들었다. 모든 부분에 걸쳐 장기간 종합적으로 검토했다. 오늘부터 부동산 투기와의 전쟁에 들어간다. 마무리 했다고 생각하지 않는다. 이제부터 시작이다. -10·29 대책 때도 마지막이라고 했었는데.▲이번에 관계부처와 협의하면서 모든 것을 다 걸고 해결하자고 했다. 10·29때는 문제소지가 있을 때 보완방법 없으면 무조건 뺐다. 그러다 보니 제대로 된 대책을 내놓지 못했다. 이번에는 크게 선을 먼저 긋고 보완할 부분을 찾았다. 이번 정책은, 이대로만 시행된다면 기대해도 좋을 것이다.-경기에 부정적 영향이 있을 것이라는 우려가 제기되는데.▲최근 발표된 산업활동동향에서도 확인됐지만 내수회복세가 뚜렷해지고 있다. 부동산 거래를 줄이고 건설경기를 다소 위축시킬 수 있는 것은 사실이다. 그러나 이와 관련해서 여러가지 보완장치가 있다. 공영개발, 임대주택 등에 대한 집중적 투자가 그것이다. 이것이 경기에 대한 부정적 영향을 어느정도 둔화시킬 수 있을 것이다. 또 거래 동결효과를 막기 위해 유예기간을 두는 등 세심한 장치도 마련했다.건설경기는 보통 3개월정도 후행해서 반응한다. 당장 큰 영향을 주지는 않겠고, 시간 지나면서 정책에 대한 신뢰가 확보되면 문제는 보완될 것이다.
- 수요·공급·서민지원 `三角 조합`.."거품 확 뺀다"
- [이데일리 김수헌기자] 지난 2003년 `10·29`에 이은 참여정부의 두번째 대형 부동산정책인 `8·31`대책이 드디어 모습을 드러냈다. 8·31대책은 사상 유례가 없는 장기간의 당정협의와 공론조사, 전문가 공개토론, 인터넷 포털사이트 여론수렴 등을 거쳐 마련된 만큼 부동산 시장 안정에 대한 기대를 모으고 있다. 8·31대책의 골자는 우선 1세대 2주택 이상 다주택자와 토지에 대한 중과세 등으로 투기적 수요와 기대이익을 최대한 억제하는 한편 이와 동시에 `눈에 보이는` 공급정책을 통해 정책효과를 극대화하겠다는 것이다. 또 다주택자가 내놓는 매물이 강북이나 수도권 외곽에 집중될 경우 나타날 수 있는 이 지역의 집값 하락 또는 전세값 상승 등 단기 부작용에 따른 서민부담을 덜어주기 위해 서민들에 대한 주택금융지원을 한층 강화한 점도 두드러진다. 따라서 `수요관리-공급확대-무주택자 지원`이라는 정책조합을 통해 강남과 분당 등 8·31대책의 시발점이 된 국지적 거품을 제거하겠다는 의지가 담겨있는 것으로 요약된다. 일각에서는 2주택자에 대한 양도세 중과세율이 애초 알려진 수준보다 소폭 낮아졌다거나 유예기간을 부여한 점 등을 들어 후퇴한 것이 아니냐는 해석을 내놓기도 한다. 하지만, `징벌적 수준`으로 평가하는 50%이상 세율을 유지, 다주택자 주택을 시장으로 유인하기 위한 목적의 유예기간 부여, 예상을 뛰어넘은 토지 중과세율(60%), 2주택자 및 토지에 대한 양도세 장기보유공제 배제, 종부세 세율조정, `토지투기우려지역` 지정제도 도입 등을 전반적으로 고려하면 오히려 더 나아간 느낌마저 들 정도다. 그러나 투약강도가 쎄면 쎌수록 부작용이 발생할 가능성도 크다는 점에서 이번 정책이 시장에서 먹히지 않을 경우 후유증이나 부작용을 우려하는 목소리도 없진 않다. ◇`눈에 보이는` 공급에 역점 정부는 8·31 대책 자료 중 상당부분을 주택공급정책에 할애했다. 강남수요를 흡수하기 위한 송파 거여지역 200만평 신도시 건설이나 김포 등 기존 택지기구 확대개발, 공공택지 내 중대형 비중 확대 등은 수도권 수급상황을 중장기적으로 뚜렷하게 개선시켜 나가면서, 특히 부동산시장 불안요인이 될 수 있는 중대형 공급을 확실히 챙기겠다는 의도가 담긴 것으로 보인다. 김포신도시와 파주신도시가 종전 규모에서 최대 2배까지 확대되는 등 수도권 내 5년간 4500만평의 택지확보와 이를 통한 아파트 150만 가구 공급 등 구체적인 목표치가 제시됐다는 점은 의미가 잇다. 대책팀장을 맡았던 김석동 재정경제부 차관보는 브리핑에서 "그동안의 부동산정책이 수요정책이 중심이 되다보니 공급대책은 구체적이지 못해 근본적 한계를 안고 있었다"고 말했다. 공급에 대한 정책부재가 시장의 투기심리 억제에 지속적으로 영향을 미치지 못하고 약효가 수개월 또는 1년도 채 못가는 일들이 반복됐다는 것이다. 문제는 공급확대 계획들이 순탄하게 진행될 수 있는지, 특히 판교 공영개발의 단점으로 지적되고 있는 주택품질저하와 이에 따른 강남수요흡수 실패, 중대형 공급부족 재발 등을 앞으로 주의해야 할 점이라는 게 전문가들의 지적이다. 강북개발의 패러다임을 바꾸겠다고 하는 광역개발은 현실적 실현가능성 여부 등에 논란이 여전하다. 앞으로 정부의 추가적 조치나 정책들이 더 필요할 수 있다. 정부는 강북광역개발의 경우 엄청난 재원조달와 관련해 민간자본 등을 끌어들여 어느정도 해결할 수 있다고 보고 있다. 그러나 BTL(민자건설, 정부임대) 방식의 민자사업에서 나타났듯 확실한 이윤보장없이 세제혜택 정도로는 민간자본이 쉽게 뛰어들기 어렵다. 기존 택지지구도 주변개발 등을 통해 무려 1000만평이나 추가공급하는만큼 교통을 비롯해 기반시설 구축이 제대로 되지 않을 경우 주거환경이 매우 열악한 곳이 될 수 있다는 지적들도 있다. 개발이익환수, 특히 새로 도입될 기반시설부담금 제도에 대한 구체적 계획이 부족하다는 점도 이번 대책의 문제점으로 꼽힌다. 기반시설부담금이 우리 현실과 다소 차이가 있는 싱가폴을 벤치마팅하고 있어 현실화에 문제가 많다는 지적들이 정부 내에서도 나오고 있는만큼, 개발이익환수제도의 조속한 정비가 시급한 것으로 보인다. ◇"주택 2채부터는 이익 볼 기대말라"세제측면에서 이번 8·31대책의 핵심 가운데 하나는 2주택자에 대한 양도세 중과다. 물론 중과세율은 당초 예상했던 60%보다는 완화된 50%로 정해졌다. 그러나 15%까지 세율을 더할 수 있는 탄력세율이라는 무기가 있다. 또 정부는 2주택자에 대해서는 아예 장기보유특별공제도 적용배제했다. 한 채가 넘는 집을 소유하는데 대한 청와대와 정부의 시각을 단적으로 보여주는 조치다. 정문수 청와대 경제 보좌관은 최근 "2채서부터는 부동산 이익을 얻을 생각을 하면 안된다"고 말했다. 주택 종부세 기준이 공시가격 6억원으로 낮춰짐에 따라 양도세 중과 대상인 2주택자의 경우 주택 종부세 대상일 가능성도 높다. 종부세 개편의 핵심은 적용 기준시가 하향조정도 있겠지만 세대별 합산방식으로의 전환이 더욱 중요하다. 종부세는 입안때부터 `종합구멍세라는 달갑지 않는 별명에 시달렸다. 위헌을 우려해 개인별 합산방식을 채택하는 바람에, 부부 공동명의나 한 가구내에서 가구원들이 분산소유를 하고 주택들은 피해갈 수 있었다. 세대별 합산은 이같은 허점을 메운 것이지만, 위헌소송에 휘말릴 가능성이 있다. 정부는 세대별합산까지 하는 김에 주택과 나대지 합산도 검토했으나, 복잡한 세율체계 등으로 인해 오히려 행정력이 못 따라갈 가능성이 높다는 판단에 따라 보류한 것으로 알려졌다. 세제에서는 토지에 대한 양도세 강화도 눈에 띈다. 부재지주 농지나 나대지 등에 대해 1가구 3주택자에 준하는 60% 양도세율을 적용하거나, 법인 보유 토지도 사업 연관성이 없으면 55%을 세율을 적용받게 됐다. 애초 토지세제는 8·31에서 고려되지 않았으나 정책형성 과정에서 토지가 사실상 주택값 상승의 근본원인이라는 지적이 거세게 일면서 포함됐다. 정부는 `보유세 강화와 거래세 인하`를 부동산 세제의 대원칙으로 제시해 왔지만 이번에 1%포인트 수준의 거래세 인하조치는 `부족하다`는 평가를 받고 있다. 특히 내년부터 실거래가 신고가 의무화되면서 거래세 과표가 기준시가에서 실거래가로 전환하게 돼, 사실상 거래세 인하부분은 실거래가 과표인상와 상쇄될 것으로 보인다. ◇"애꿎은 서민 피해?"..서민 앞세운 역공 우려전문가들은 정부가 내세운 서민 주택금융지원은 사실 이번 정책을 실효성을 높이는 한편 저소득 서민에 미칠 수 있는 부작용을 차단하기 위한 `파이어월`의 성격이 강한 것으로 보고 있다. 정부의 보유세 양도세 강화방침이 나온 뒤 일부 지역에서는 벌써부터 전세값이 들썩이는 것으로 알려졌다. 집 주인들이 세금을 전가할 것이라는 우려다. 이런 현상이 지속되거나 확산되면 서민들만 피해를 본다는 이야기가 돌기 십상이다. 정부는 단기적으로 전세값이 영향을 받을 수도 있겠지만 시간이 흐를수록 물량확대에 따라 전세값 역시 안정될 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 그러나 정부의 정책에 반대하는 소수에 의해 서민피해론이 확대재생산될 수 경우, 앞으로 국회에서 관련법안들을 통과시켜야 하는 정부로서는 매우 곤혹스런 상황을 맞이할 수도 있다. 정부는 이같은 점을 우려하고 있다. 이같은 차원에서 서민금융에 대한 확실한 지원은 부동산정책의 안정적 입법 등 소프트랜딩을 돕는 역할을 할 수 있다는 것이다. 정부 관계자들은 이번 대책이 집값을 얼마나 잡을 수 있을지, 특히 강남쪽 거품을 얼마나 뺄 수 있을지에 대해서는 매우 신중한 반응을 보이고 있다. 정책수립에 관여한 한 관계자는 "정부가 특정지역을 타깃으로 하지 않았다"며 강남 거품제거에 대한 전망 자체도 조심스러워했다. 그러나 정부나 청와대 일각에서는 최근의 이상급등 이전 수준으로는 돌아가야 하지 않겠느냐는 기대도 내비치고 있다. 공은 시장에 던져졌다.
- (8·31대책)부총리 부동산대책 발표문(전문)
- [이데일리 김상욱기자] 다음은 정부가 31일 발표한 `부동산제도 개혁방안`과 관련한 한덕수 경제부총리 발표문 전문.국민 여러분! 저는 정부 부동산 정책의 책임자로서, 오늘 매우 결연한 의지를 갖고 이 자리에 섰습니다. 지금 우리의 부동산 시장은 더 이상 시장 자체의 질서에만 맡겨둘 수 없는 상황에 이르렀습니다. 따라서 정부가 나서, 정상화를 위한 단호한 정책들을 마련하게 되었습니다. 그 핵심은 투기를 통한 부동산 불로소득을 세금으로 환수하여, 사회에 환원하는 것입니다. 쉽게 말해 투기를 억제할 그물망의 코를 촘촘히 짜서, 투기를 통한 편법적 이득이 세금이라는 그물을 통과하고 나면 이득이 거의 사라지도록 하려는 것입니다. 그래서 투기목적으로 부동산을 소유하는 행위가 실질적 이득을 가져오지 못하도록 하려는 것입니다. 이번 정책은 과거 대증요법에 급급했던 단기처방이 아니라, 서민의 주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 매우 장기적이며, 근원적 처방입니다. 이제 정부는 부동산 정책이 시간이 흐르고 나면 바뀌고 말 것이라는 생각은 오늘이 마지막이라는 강력한 메시지를 전달하고자 합니다. 부동산 투기는 이제 끝났습니다. 이러한 강력한 조치를 통해 ‘부동산 불패’라는 잘못된 믿음을 깨뜨리고, 부동산의 거품을 제거하여 시장을 반드시 정상화시킬 것입니다. 이 과정을 통해 우리 시장에서 “부동산 투기 필패”라는 사회적 믿음이 뿌리내릴 수 있도록 하겠습니다.올 초 서울과 수도권 일원에서 촉발된 주택가격의 급등현상은 좌시할 수 없을 정도로 확산돼 왔습니다. 부동산가격의 급등과 이에 따른 투기심리 확산은 첫째 서민계층의 주거안정을 위협하고 내집 마련을 어렵게 만듭니다. 둘째 생산적 부문에 투입되어야 할 인적·물적 자원이 부동산 부문에 집중돼 자원배분을 왜곡시키고 있습니다. 셋째 기업들이 고용근로자의 주거안정을 위해 높은 임금을 지불하게 돼 기업 경쟁력을 크게 악화시킵니다. 넷째 근로자들의 건전한 근로의욕을 떨어뜨려 사회갈등을 심화시키고, 기업의 경제 의지와 기업가정신을 후퇴시킵니다. 다섯째 부동산거품은 금융기관의 부실화로 이어져 국가의 경제기반을 흔들게 됩니다. 우리나라는 국토가 협소하여 주택 공급도 그 영향을 받을 수밖에 없습니다. 투기수요는 시장의 정상적인 작동을 가로막고 있습니다. 이번 정책은 강력한 제도개혁과 실현가능한 정책을 통해 부동산의 가수요·투기수요를 원천적으로 제거하겠다는 것입니다. 정부는 과거와 달리 어떠한 흔들림도 없이 이번 부동산 정책을 강력하게 추진해 나갈 것임을 국민 여러분께 약속드립니다. 이번 부동산정책의 기본방향은 1) 서민의 주거안정 2) 부동산 거래의 투명화 3) 부동산에 대한 투기 수요 억제 4) 주택 및 토지공급 확대 등 4가지입니다. 이번 정책의 주요 내용을 말씀드리겠습니다.첫째, 집 없는 서민의 내집마련을 적극 지원해 나가겠습니다. 서민층의 주택구입자금 지원예산을 1조5000억에서 2조원으로 5000억원 증액하겠습니다. 2003년12월 중단된 `생애 최초 주택구입자금` 지원을 재개합니다. 영세민의 전세자금 대출금리를 3%에서 2%로, 근로자의 전세자금 대출금리를 5%에서 4.5%로 인하합니다.또한 연소득 2000만원 이하의 가구주가 생애 처음으로 마련하는 주택에 대하여는 주택금융공사가 취급하는 모기지론을 우선 지원하고, 지원금리도 일반 모기지론보다 0.5%~1%p 우대하겠습니다, 아울러 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산·가구현황 등을 감안하여 청약 우선순위를 부여하는 등 주택청약제도를 개편해 나가겠습니다. 그리고 2012년까지 100만호의 국민임대주택을 차질없이 공급하기 위하여 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용하여 국민임대단지를 조성해 나가겠습니다.또한 10년 장기 건설임대주택의 활성화를 위하여 재무적 투자자에 대한 세제 인센티브를 제공하는 등 민간임대주택의 공급을 확대해 나가겠습니다.둘째, 부동산거래를 투명화함으로써 부동산시장을 선진화하고 실거래가 과세기반을 구축하겠습니다. 현재 우리 부동산시장은 이중계약 등 후진적 거래관행이 만연되어 있습니다. 이제부터는 부동산 거래가 마치 유리알을 들여다보듯이 투명하게 이루어지도록 하겠습니다.이를 위해 부동산거래시 거래당사자 및 부동산중개업자가 실제 거래가격을 시·군·구에 신고하도록 의무화하겠습니다. 시·군·구에 신고된 실제 거래가격을 부동산 등기부에 기재하도록 할 계획입니다.한편 실거래가 신고의 실효성을 제고하기 위하여 전자신고 시스템을 구축하고 국세청에 상습투기자에 대한 상시감시체제를 확립하겠습니다. 셋째, 현행 주택관련 세제를 합리화하여 투기수요를 억제해 나가도록 하겠습니다. `보유단계`에서는 종합부동산세 개편을 통하여 주택보유에 따른 부담을 합리화해 나가겠습니다.현재 50%인 종합부동산세의 과표적용률을 09년까지 연차적으로 100%로 인상하여 과표를 현실화하겠습니다. 종합부동산세의 과세방법은세대별 합산으로 변경하도록 하겠습니다.또한 과세기준금액을 공시가격 기준 9억원에서 6억원으로 하향조정하겠습니다. 종합부동산세 부담상한을 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정하겠습니다.위와 같은 조치들이 차질없이 시행될 경우 종합부동산세 과세대상자가 부담하는 평균 실효세율은 2009년에 1% 수준에 이를 것으로 추정됩니다. 그러나 종합부동산세 납부대상자는 전체세대의 1.6%인 16만 세대에 불과합니다. 또한, 서민들의 부담을 완화하기 위하여 주택분 재산세의 과표적용률 인상을 2년간 유예합니다. 따라서 공시가격 6억원(시가 7억~8억원 수준)이하의 1주택 소유자는 이번 정책으로 인해 추가적으로 받게 되는 부담이 전혀 없습니다. 그리고 종합부동산세 강화에 따른 세수를 재산세 결손분과 지방재정 확충재원으로 전액 지자체에 지원함으로써, 종합부동산세가 부동산시장 안정과 지역균형발전을 연계하는 견고한 장치로 작동하도록 하겠습니다.`양도단계`에서는 부동산가격의 상승에 따른 자본이득을 환수하기 위하여 양도세를 강화해 나가겠습니다. 이를 위하여 07년부터 모든 주택거래에 대하여 실거래가 과세로 전면 전환하고, 수도권·광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타지역의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 1세대 2주택 보유자에 대한 양도세를 현행 9-36%에서 50%로 인상하도록 하겠습니다. 다만 이사·근무·혼인 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우에는 예외를 인정하여 1세대 2주택 소유 72만 세대 중 양도세 중과대상은 28만세대 정도가 될 것으로 추산하고 있습니다. 양도세 중과조치는 2주택 소유자가 주택을 시장에 내놓도록 1년간 유예하여 2007년부터 시행할 것입니다.`거래단계`에서는 과표의 현실화를 감안하여 개인간 주택거래시 취득세 및 등록세를 각각 0.5%p씩 합계 1%p 인하하는 등 부동산거래의 부담을 완화시켜 나가겠습니다. 넷째, 가수요를 억제하면서 실수요자 중심으로 주택공급을 확대해나가겠습니다. 수도권지역에서 기확보된 택지에 추가하여 연간 300만평 정도의 공공택지를 공급할 수 있도록 국공유지를 우선 활용하고, 현재 개발중인 택지지구의 규모도 확대해 나갈 계획입니다.송파·거여지구의 국공유지 200만평의 경우 관계부처와 조속한 협의를 통해 필요한 절차를 추진하고, 양주·옥정지구 등 현재 개발중인 택지지구의 규모를 확대하겠습니다. 김포 신도시의 규모확대도 관계부처와 조속히 협의해나갈 것입니다.그러면 기존확보택지 3000만평에 추가하여 1200만평의 택지가 확보되게 됩니다. 이상의 조치에도 불구하고 택지공급 부족이 우려될 경우 추가대책을 마련하겠습니다.그리고 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 공공택지내 중대형 아파트 건설의 비중도 확대해 나가겠으며, 기존 시가지 재개발을 통해 주택공급을 확대하겠습니다. 또한 실수요자 중심으로 주택공급이 이루어질 수 있도록 주택공급제도를 개편하겠습니다.공공택지내에 분양하는 아파트의 분양가격 결정방식을 개선하여, 25.7평 이하·초과 아파트 모두 원가연동제를 적용하되, 25.7평 초과 아파트의 경우 주택채권 입찰제도를 적용하도록 하겠습니다.주택시장의 가수요 차단을 위하여 25.7평이하 주택의 경우 분양권의 전매제한기한을 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 3년에서 5년으로 강화할 계획입니다.또한 투기가 우려되거나 공공의 주도적 역할이 필요한 지역은 주택공사 등 공공부문이 주택을 건설·분양하는 공영개발방식을 확대해 나가겠습니다. 2005년6월 25.7평 초과 택지공급이 보류된 바 있는 판교는 앞서 말씀드린 주택공급제도의 개선내용이 적용될 예정입니다. 당초 계획 (26,804호)보다 10% 확대하여 공급토록 하겠습니다.다섯째, 토지부문에서는 거래단계별로 투기적 토지수요를 억제해 나가겠습니다. `취득단계`에서는 농지 및 임야취득에 필요한 사전거주기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장하는 등 토지거래 허가요건을 강화하고, 허가받은 토지의 이용의무위반에 대한 과태료를 상향조정하는 등 사후관리를 강화해 나가겠습니다. `개발단계`에서는 개발이익을 환수하기 위하여 개발부담금제를 재도입하고, 기반시설을 갖춘 토지공급 확대를 위하여 개발행위자에게 기반시설부담금을 부과할 계획입니다.`보유단계`에서는 비사업용 토지에 대한 종합부동산세의 과세기준을‘인별 합산 6억원(공시지가)’에서 ‘세대별 합산 3억원’으로 하향조정하겠습니다. 과표적용률은 09년까지 100%로 인상하고 세부담 상한도 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정할 계획입니다.`양도단계`에서는 07년부터 모든 토지거래에 대하여 실거래가로 과세하고 비사업용 나대지·잡종지와 부재지주소유 농지·임야·목장용지에 대하여는 양도세율을 60%로 인상하여 자본이득의 환수를 강화하겠습니다.한편, 주거 및 산업용지를 원활히 공급하기 위하여 토지공사가 채권발행을 통하여 조성한 자금으로 토지의 사전매입·비축기능을 강화하겠습니다. 정부는 이번 부동산정책으로 부동산시장을 안정시키고 투기수요를 근절시켜 나가겠습니다. 이를 통해 서민의 주거안정과 내집마련비용 절감으로 임금인상압력이 완화되고 물가안정에도 크게 기여하게 됩니다.또한 그간 과도하게 부동산에 집중됐던 경제적 자원을 생산적 부문으로 유입되도록 함으로써 중장기적으로 성장잠재력을 확충해 나갈 수 있을 것입니다. 이번 정책에는 공공부문을 중심으로 한 적극적 공급확대정책이 포함되어 있어 건설투자에 미치는 영향은 중립적일 것입니다. 그리고 부동산 관련 세부담을 합리화함으로써 우리실정에 맞지 않게 과다한 부동산을 보유하거나 부동산을 통해 자본이득을 획득한 경우에는 그에 상응하는 부담을 지되 절대 다수의 국민은 추가적인 경제적 부담을 지지 않으므로 과세의 형평성도 높아질 것입니다. 이번 정책은 과거의 정책실패를 거울삼아 공고한 부동산제도가 굳건히 뿌리내릴 수 있도록 하자는 각오로 마련하였습니다. 정책을 마련하는데 있어서 매단계마다 투명하게 공개하고 수차례의 여론 및 공론조사를 거치는 등 민주적인 의견수렴절차를 거쳤습니다. 정부는 이번 정책이 국민여러분께서 공감하고 지지할 수 있는 정책으로 확고하게 자리잡도록 하겠습니다. 국민여러분, 이번 부동산정책은 국민여러분의 지지와 협조 없이는 목표를 달성할 수 없습니다. 정부는 이제 부동산을 수단으로 정당하지 못한 이익을 얻을 수 없도록 `부동산 투기는 끝났다`고 선언합니다. 국민 여러분의 많은 성원과 지지를 부탁드립니다. 감사합니다.
- 5년간 수도권에 중대형 42만가구 공급..8·31대책 발표
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 집값 안정을 위해 앞으로 5년동안 수도권에 중대형(전용면적 25.7평 이상) 42만 가구를 포함, 모두 150만 가구의 아파트를 공급하기로 했다. 정부는 이와 관련, 강남지역의 안정적인 주택수급을 위해 송파 거여지구 군부대와 골프장 등을 활용해 미니신도시를 건설하는 한편 김포신도시 등 4~5개의 기존 택지지구를 확대개발키로 했다. 아울러 2007년부터는 나대지와 부재지주 농지 등에 대해서는 양도세를 60% 중과하고 장기보유특별공제를 배제하는 한편 법인 보유 비사업용 나대지 등에는 양도시 법인세와 특별부가세를 합쳐 55%의 무거운 세금을 물리기로 했다. 이와함께 채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형아파트의 경우 채권매입상한을 시세차익의 90% 안팎으로 정해, 사실상 실제 분양가가 시세에 근접토록 하고 오는 10월부터는 무주택 서민층 지원을 위해 생애 최초 주택구입자금 재개와 저리 모기지론 확대에도 나선다. 정부는 31일 이같은 내용을 담은 `서민주거안정과 투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안`을 마련, 청와대에 보고하고 최종 발표했다. 정부는 우선 내년부터 2010년까지 5년동안 수도권에 연 900만평씩 4500만평의 택지를 개발, 총 150만 가구(연 30만가구)를 공급키로 했다. 이 가운데 중대형아파트는 42만 가구(연 8만 3000가구)를 새로 공급한다. 중대형 아파트는 송파 신도시에서 2만 가구, 김포신도시와 양주 옥정 등 기존 4~5개 택지지구에서 6만 가구를 새로 짓는 한편 인천 청라지구와 판교 신도시에서는 중대형 건설비중을 40%(면적기준)에서 50%로 늘려 1만 2000가구를 추가로 공급한다. 송파 신도시는 특전사 터와 체육부대, 육군종합행정학교와 남성대골프장 등 국공유지에 총 200만평(5만가구) 규모로 조성, 오는 2008년 하반기쯤 최초분양이 이뤄질 전망이다. 개발이 진행중인 김포신도시와 양주 옥정 지구 등은 주변을 확대개발하는 방식을 통해 1000만평(14만가구)의 택지를 추가공급, 역시 2008년 중 최초분양이 가능할 전망이다. 정부는 "인천 청라지구는 중대형이 8000가구에서 1만 6000가구로 2배 증가하고, 판교도 6600가구에서 9700가구로 47% 가량 늘어난다"며 "이미 확보됐거나 예정된 공공택지 600만평에서 중대형 비중을 일괄 50% 적용한다면 중대형 공급은 12만 가구에서 15만 가구로 증가한다"고 설명했다. 이밖에 서울 뉴타운 등 도심지역을 광역개발로 전환, 공공이 시행하는 경우 용적률을 200%에서 250~300%로 확대하고 층고제한 완화, 소형의무비율 완화 등의 혜택을 줄 방침이다. 한편 정부는 이같은 공급확대 외에 투기적 가수요를 억제하기 위해 1가구 2주택 이상 다주택자와 나대지 등 비사업용 토지 보유자, 고가주택 보유자 등에 대한 과세를 크게 강화했다. 주택 종합부동산세는 과세대상 기준시가를 9억원에서 6억원으로 낮추면서, 세율구간을 3단계에서 4단계로 세분화 해 세부담을 늘렸다. 또 개인별 합산에서 세대별 합산으로 변경, 주택분 종부세 대상은 올해 4만명에서 내년 16만 세대로(전체 주택보유 970만 가구의 1.6%), 세액은 900억원에서 2300억원으로 증가할 전망이다. 세대별 합산대상이 되는 주택분과 비사업용 토지분을 모두 합한 종부세 대상은 7만명에서 27만 세대(주택 토지 중복가능), 세액은 4000억원에서 6700억원으로 증가할 전망이다. 2주택자에 대해서는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 양도세를 50% 중과하는 한편 장기보유특별공제(양도차익의 10%~30%)적용을 배제했다. 대신 1주택자 가운데 15년 이상 장기보유자에 대해서는 양도차익의 45%를 공제해 주기로 했다. 개인이 보유한 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등에 대해서도 1세대 3주택에 준한 60%의 양도세를 부과한다. 법인의 경우는 이들 토지를 양도할 때 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합쳐 55%의 세금을 매길 방침이다. 다만 개인과 법인토지에 대한 중과세는 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행된다. 한편 정부는 무주택 서민의 주거안정을 위한 금융지원을 강화했다. 지난 2003년 12월 이후 폐지됐던 생애 최초 주택구입자금 지원(25.7평 이하 주택구입시)을 오는 10월부터 재개하는 한편 저소득층 전세자금 대출금리를 인하한다. 또 저소득 무주택 서민에 대해서는 모기지론 금리를 0.5~1%포인트 내리는 한편 모지기 보험제도를 도입할 예정이다. 아울러 청약제도도 무주택기간과 소득, 자산, 가구원수 등을 감안해 우선순위를 부여하는 방식으로 바꿀 방침이다. 정부는 새 청약제도 시행을 내년 하반기쯤으로 예정하고 있어, 3월(소형)과 8월(중대형) 분양예정인 판교 청약에서는 적용하기 어려울 전망이다.
- 전문가가 추천하는 ''예비부부 돈 굴리기''
- [조선일보 제공] ▲ "장기주택저축에 60만원 넣고 나머지 10만원은 청약통장 가입"결혼을 하면 내집 마련, 자녀교육, 노후 대비까지 준비해야 할 것이 한두 가지가 아니다. 올 가을 결혼을 앞둔 한 예비 부부가 조선일보 재테크팀에 여유 자금을 굴리는 방법과 내집 마련 노하우 등에 대해 조언을 구해왔다. ◆월 150만원 여윳돈을 어떻게 굴리나=예비 부부인 김인수(29)씨와 성민희(25)씨. 연봉 2800만원인 김씨는 남는 돈을 이자가 거의 없는 통장에 넣어놓을 만큼 재테크에 관한 한 문외한이다. 하지만 결혼하고 나면 제대로 된 재테크를 해보겠다는 생각이다. 김씨 커플이 한 달에 굴릴 수 있는 여윳돈은 150만원 정도. 재테크 전문가들은 대체로 적립식펀드와 장기주택마련저축, 청약예금에 분산 투자할 것을 권했다. 국민은행 압구정 PB센터 오기호 팀장은 “3~5년 만기 적립식펀드에 우선 80만원 정도를 넣되, 위험을 줄이면서 최대한 수익을 높이기 위해 배당형과 성장형에 절반씩 투자하는 것이 효과적”이라고 조언했다. 장기주택마련저축에는 60만원. 연 4.5%의 높은 이자에다 연말 정산 때 최고 300만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 남은 10만원으로는 청약통장을 만든다. 하나은행 강지현(37) 골드클럽 PB팀장은 “소득공제형 연금저축(일명 신개인연금)도 직장인에게 적합하다”며 “월 20만원씩 납입하면 4%대의 이자에다 240만원까지 소득공제를 받을 수 있다”고 말했다. ◆내집 마련 준비=향후 금리 상승이 부담된다면 고정금리 상품인 한국주택금융공사의 모기지론(장기주택담보대출)을 이용하는 것이 유리하다. 현재 모기지론의 대출금리는 연 6.25% 수준. 당장은 변동금리 대출상품에 비해 1~1.5%포인트 정도 높다. 하지만 앞으로 금리는 차츰 올라갈 것으로 예상되는 만큼 10년 정도 장기 대출을 희망한다면 이자가 고정된 모기지론이 유리할 수 있다. 금리 상승에 따른 추가 부담이 없기 때문이다. 이미 변동금리 주택담보대출을 받은 사람도 해당 은행에서 모기지론으로 전환할 수 있다. 정부는 현재 연소득 2000만원 이하인 가구주에 대해서는 이자를 1%포인트 낮추는 방안을 추진 중이다. 지금까지는 무주택자나 1주택 근로자가 15년 이상 모기지론을 받을 경우, 이자 상환액에 대해 연간 1000만원까지 소득공제를 받았지만, 내년부터는 이런 혜택이 축소된다. 내년부터 1주택자는 소득공제를 받을 수 없고, 무주택자도 공시가액이 2억원 이하인 주택을 취득하는 경우에만 소득공제를 해준다. ◆해외펀드도 이용해볼만=우리나라 경제 상황이 불안정하다고 판단되면 해외간접투자펀드에 분산 투자하는 것도 방법이다. 해외 투자펀드는 지역에 따라 브라질과 러시아, 인도, 중국 등에 투자하는 브릭스(BRICs)펀드와 전 세계에 골고루 투자하는 글로벌 펀드, 신흥시장에 투자하는 이머징마켓펀드 등으로 구분된다. 이들 펀드는 해당 국가나 지역의 주가지수 상승률과 비슷한 수익률을 올린다. 주식형을 선택한 경우에는 대상 국가의 증시와 환율을 고려해야 한다.
