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- “2·4대책으로 서울 집값 연평균 1.03%p 하락 예상”
- [이데일리 정두리 기자] 2·4대책에 따른 주택공급 확대가 수도권 주택가격 안정을 이끌 것이라는 조사결과가 나왔다. 서울의 주택매매가격은 향후 10년간 연평균 1%포인트, 10년 누계로 103%포인트가량 가격이 하락하는 효과를 낼 것이란 전망이다. [이데일리 노진환 기자] 서울 일대 아파트25일 국토연구원의 황관석 부연구위원은 국토이슈리포트 ‘수도권 중장기 주택공급 효과와 시사점’을 통해 2·4대책을 반영한 수도권 중장기 주택공급의 효과를 분석하고 주요 시사점 및 향후 정책방향을 제시했다. 수도권 주택시장은 주택가격의 장기추세 및 명목GDP, 소비자물가와의 장기적 균형 수준을 크게 상회해 고평가된 상황이다. 보고서는 “저금리와 과잉유동성 상황에선 투기수요억제와 함께 주택공급 확대를 통한 주택시장 안정이 필요하며 2·4대책 공급에 따른 수도권 중장기 주택공급 확대가 주택시장에 미치는 영향을 평가해 볼 필요가 있다”고 했다. 보고서는 2·4대책을 반영한 수도권 중장기 주택공급 전망 결과 2021~2030년 사이 연평균 수도권 30만8000가구, 서울 11만3000가구가 공급될 것으로 봤다. 수도권은 주택유형별로 아파트가 연평균 23만1000가구, 비아파트는 7만7000가구가 각각 공급될 것으로 예측했다. 서울의 경우 아파트는 연평균 7만8000가구, 비아파트는 3만5000가구가 각각 공급될 것으로 전망했다.수도권에서의 주택공급 확대로 주택매매가격은 향후 10년(2021~2030년)간 가격하락 효과가 예상된다. 수도권의 경우 연평균 0.64%포인트, 10년 누계로 6.4%포인트 가격하락 효과를 예상했다. 서울은 같은 기간 연평균 1.03%포인트, 10년 누계로 10.3%포인트 가격하락 효과가 있을 것으로 내다봤다. 다만 이는 다른 요인들이 일정하다는 가정 하에 주택공급의 순증효과를 분석한 결과로서, 주택가격의 전망치가 아님에 유의할 필요가 있다고 보고서는 덧붙였다. 향후 10년간 수도권의 연평균 순증물량은 7만4000가구이며, 이는 수도권 주택가격에 연평균 0.64%포인트, 10년 누계로 6.4%포인트 하락시키는 효과를 예상했다. 동기간 서울의 연평균 순증물량은 4만가구이며 경기·인천에서 공급되는 주택의 순증물량(3만4000가구)의 영향까지 고려하면 서울 주택가격에 연평균 1.03%포인트, 10년 누계로 10.3%포인트 하락시키는 효과가 있을 것으로 봤다.주택공급이 본격화되는 2023년 이후 주택공급의 가격하락 효과가 확대될 것으로 예상되는 가운데 급격한 금리상승과 같은 외부충격 발생 시 수도권과 서울의 주택시장의 하방압력이 확대될 가능성도 있다고 보고서는 밝혔다. 국토연구원의 수도권 부동산 거시계량모형 분석결과 금리수준이 1%포인트 상승할 경우 수도권 주택가격은 연간 약 0.7%포인트 하락하는 효과가 있는 것으로 분석됐다.황 부연구위원은 “2·4대책의 영향으로 수도권과 서울의 주택공급은 향후 10년 사이 크게 확대될 것으로 전망되고 이는 수도권과 서울의 중장기 주택시장 가격안정에 큰 영향을 미칠 것”이라면서 “주택공급의 주택가격 안정효과는 주택공급이 정부 계획대로 공급되는 것을 가정하여 분석한 것으로 주택공급이 계획대로 추진되는 것이 매우 중요하다”고 강조했다.자료=국토연구원
- “서울 접근성 주목”…올 봄 수도권 신규 분양 어디?
- [이데일리 정두리 기자] 올 봄 분양시장에서 교통호재를 품은 수도권 새 아파트가 화두로 떠오르고 있다. GTX, 지하철 연장사업 등이 대표적으로 서울 접근성 향상을 통한 상승세가 이어질 것이란 전망이다.한국부동산원의 전국 주간아파트 동향에 따르면 3월 둘째 주 기준 아파트 누적 매매가 상승률 상위 3곳은 △양주(9.26%) △의왕(9.03%) △남양주(7.94%)로 조사됐다. 이어 △고양(7.45%) △의정부(6.88%) △인천 연수(6.47%) 등 순이다.이 지역들의 공통점은 다양한 교통개발을 통해 서울 접근성 향상이 기대된다는 것이다. 실제 남양주는 지하철 6·9호선 연장 및 GTX-B, 양주는 7호선 연장선 옥정역·수도권 1호선 회정역·GTX-C, 의왕은 월곶~판교 복선전철·GTX-C 등 각각 교통호재가 예고돼 있다.이러한 교통호재는 수도권 청약시장을 더욱 뜨겁게 달구고 있다. 부동산114에 따르면 올해 1월 수도권 아파트 평균 청약경쟁률은 29.7대 1로, 지방(4.4대 1)보다 약 7배 높았다. 특히 경기(60대 1)와 인천(16.9대 1)의 경우 인터넷 접수가 의무화된 2007년 이래 1월 기준 역대 최고 경쟁률을 기록했다.봄 분양시장에도 서울 접근성이 뛰어난 수도권 새 아파트가 들어선다. 덕소 강변 라온프라이빗 조감도. (사진=라온건설)경기 남양주에서는 라온건설이 4월 ‘덕소 강변 라온프라이빗’ 분양을 앞두고 있다. 경의중앙선 덕소역을 통해 청량리·용산·홍대입구·디지털미디어시티역으로의 이동이 쉽고, 오는 2023년 예정인 지하철 8호선 연장사업이 완료되면 잠실 및 석촌까지 약 30분대면 이동할 수 있을 것으로 예상된다. 또 GTX-B노선 계획으로 향후 개발이 완료되면 망우역 환승을 통해 서울역까지 약 20분대에 도달 가능할 전망이다. 경기 남양주시 와부읍 덕소리(덕소7구역 주택재개발)에 위치하며, 총 295가구 규모로, 이 가운데 전용 59㎡·84㎡ 237가구가 일반 분양될 예정이다.경기 양주 옥정신도시에서는 신동아건설과 우미건설이 ‘양주 옥정 린 파밀리에’를 4월 중 공급할 예정이다. 옥정 일대는 구리~포천고속도로, 동부간선도로 등을 통한 서울 이동이 쉽고, 지하철 7호선 옥정역(2024년 예정), GTX-C(2026년 예정) 등 교통 호재를 품고 있다. 양주 옥정신도시 A-1블록에 위치하며, 전용 74~84㎡ 총 2049가구로 구성된다.한화건설은 경기 안산시에서 ‘포레나 안산고잔’을 4월 분양할 예정이다. 전용 45~84㎡ 449가구로 구성되며, 경기 안산시 단원구 고잔동에 위치한다. 파주 운정신도시에서는 제일건설이 오는 5월 ‘운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트 2차’ 분양을 앞두고 있다. 파주 운정신도시 A10블록에 위치하며, 전용 59~104㎡ 총 660가구 규모로 조성된다.
- 매머드급 단지 온다…'김해율하 더스카이시티' 3월 분양
- [이데일리 김나리 기자] 두산건설·코오롱글로벌 컨소시엄은 경남 김해시 신문동 일대에 들어서는 ‘김해율하 더스카이시티’를 3월 중 분양한다고 16일 밝혔다.김해율하 더스카이시티(사진=두산건설·코오롱글로벌 컨소시엄)‘김해율하 더스카이시티’는 총 15개동으로 지하 4층~최고 49층 총 4393가구다. 아파트 3764가구(전용 64~163㎡) 중 일반분양 1253가구, 오피스텔 629호(전용 23~59㎡)로 총 4393가구를 공급한다. 이 중 1253가구가 일반분양 물량이다. 김해 아파트 단지 중 최대 규모에 달하는 매머드급 단지다. 시행은 ‘이엘지역주택조합’이, 시공은 두산건설·코오롱글로벌이 각각 맡는다. 이 아파트는 김해의 신도심에 해당하는 장유신도시와 김해율하지구와 접해 있어 생활편의시설 이용이 수월한 게 장점이다. 단지 바로 옆엔 김해관광유통단지가 있어 대규모 상업·문화·여가시설을 한꺼번에 이용할 수 있다. 이 곳에는 농협하나로마트를 비롯해 롯데아울렛, 롯데시네마, 김해롯데워터파크 등이 입점해 있다. 호텔을 비롯해 콘도와 테마파크, 스포츠센터 등도 들어선다.교통 여건도 편리하다. 김해관광유통단지 바로 북쪽에 위치한 칠산로를 통해 김해 구도심으로 쉽게 이동할 수 있다. 장유IC를 통해 남해 제2지선고속도로로 진입할 수 있으며, 이 도로를 이용하면 부산과 창원 등 주요 도시로 빠르게 이동할 수도 있다.향후 대중교통여건도 개선될 전망이다. 부전~마산 복선전철이 내년 개통 목표다. 김해시 도시상임기획단에 따르면 장유역에서 창원역까지 이동시간이 27분, 부전역까지 30분 정도 소요될 것으로 예상된다.시행사는 김해율하 더스카이시티가 향후 김해관광유통단지, 장유신문지구, 신문1지구와 함께 자족형복합도시로 거듭날 것으로 보고 있다. 장유신문지구는 지난해 7월 착공했으며 2023년 말 준공을 목표로 사업이 추진되고 있다. 장유신문지구 바로 북쪽엔 신문1지구가 개발될 예정이다. 두 곳의 개발이 모두 완료되면 김해율하 더스카이시티와 더불어 1만여 가구를 수용할 수 있는 신흥주거지가 될 것이란 기대다.아울러 김해시는 비규제지역인데다가 지방광역시에 해당되지 않으므로 전매제한기간이 없다. 청약 통장 가입 후 6개월만 지나면 세대주뿐 아니라 세대원도 1순위 청약이 가능하다. 유주택자도 1순위로 청약할 수 있으며 가점제의 비중(40%)도 낮다. 취득세 및 재산세, 양도세 등 부동산 관련 세금 부담도 덜하다.이달 중 모델하우스를 개관하고 본격적인 분양에 돌입할 계획이다. 모델하우스는 김해시 부원동 일원에 마련한다.
- S&P "韓기업, 신용도 회복세"…전기차 등 투자확대 성과 `중요`(종합)
- [이데일리 김재은 기자] 글로벌 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 코로나19사태에도 불구하고 한국의 기업들이 지난해 하반기부터 신용도 회복 조짐을 보이고 있다고 밝혔다. 2018년 말부터 시작된 한국기업들의 부정적 등급 변경 증가가 코로나19로 2020년 상반기에 심화추세를 보이다 회복세로 돌아섰다는 분석이다. 실제 200대 한국기업의 EIBTDA대비 부채비율은 지난해 2분기까지 크게 악화된 후 3분기부터 수익성 반등과 함께 완만한 회복세를 기록중이다. 이가운데 최근 주요 대기업들이 투자를 확대하는 전기차, 자율주행차 관련 성과에 따라 한국경제 전반이 큰 영향을 받을 것으로 내다봤다. ◇ “반도체·IT·車 실적 견조…올해도 양호할 것”박준홍 S&P 이사는 27일 열린 S&P·NICE신용평가 공동 온라인 세미나에서 “코로나19여파에도 한국 IT와 자동차산업은 견조한 실적을 기록중이며, 코로나19 수혜를 받은 측면이 크다”고 밝혔다. 올해 역시 견조한 실적이 이어질 것이란 평가다. 그는 “코로나로 비대면 언택트 문화가 확산되며 IT기기, 반도체 수요가 상당히 많이 늘었다”며 “반도체뿐 아니라 가전업체 LG전자(066570)도 수혜를 받았다”고 했다. 박 이사는 “반도체 삼성전자(005930)와 SK하이닉스(000660)가 상당히 좋은 실적을 보이고 있다”며 “2019년 어려운 한해였는데 2020년엔 전년대비 실적이 개선됐고, 현재 반도체 수급상황을 보면 올해도 상당히 양호한 실적을 기록할 가능성이 크다”고 예상했다. 코로나로 인한 비대면, 언택트 문화확산이 IT기기, 반도체 수요 증가로 이어지고 있다. 비단 반도체 업체 뿐 아니라 LG전자(066570) 등 한국 IT산업은 코로나로 인해 수혜를 받은 부분이 크다는 분석이다. LG디스플레이(034220) 역시 4분기 어닝서프라이즈에 가까운 실적을 보였다고 덧붙였다. 자동차산업의 경우 현대차(005380)와 기아차(000270)가 상당히 선방했다. 다른 글로벌 경쟁사대비 4분기 실적이 상당히 좋았다는 것이다. 박 이사는 “현대차는 1조6000억원의 영업익을 기록했다”며 “이는 최근 몇 년새 가장 좋은 수준”이라고 평가했다. 판매단가 인상과 제품포트폴리오 개선이 실적 향상에 도움이 됐으며, 이런 추세는 올해도 이어질 것이란 예상이다. S&P는 특히 최근 한국기업들의 전기차, 자율주행차 관련 적극적인 투자에 대해 어떤 성과를 내는지가 향후 한국경제 전반에도 상당히 중요한 영향을 미칠 것이라고 분석했다. 그는 “최근 한국기업들을 커버하면서 느끼는 가장 큰 흐름은 한국기업들이 전기차, 자율주행차에 적극 투자하고 있다는 것”이라며 “한국 대표기업들이 자동차 산업 미래에 적극 투자한 것이 어떤 성과를 내는지에 따라 한국경제 전반에도 상당히 중요한 영향을 줄 것”이라고 밝혔다. 실제 현대차는 자율주행기술 개발을 위해 2019년 9월 앱티브와 20억달러 규모의 합작법인 설립을 발표했고, 지난해 12월엔 로봇제조사인 보스톤 다이내믹스 지분 80%를 11억달러에 인수한다고 밝혔다. LG화학(051910)은 2019년부터 올해까지 3년간 연간 3조~4조원 규모의 설비투자를 통해 배터리생산량을 120GWh로 확대할 방침이다. SK이노베이션(096770) 역시 2018~2023년 총 7조~8조원의 설비투자를 통해 2023년까지 전기차 배터리 생산량을 85GWh로 확대한다. 삼성전자는 2017년 3월 하만 인터내셔널을 80억달러에 인수했고, LG전자 역시 자동차 헤드라이트 제조사 ZKW를 13억달러에 인수했고, 전장사업부문을 분리해 10억달러 규모의 투자로 마그나와 합작법인 설립을 추진한다.이외 카카오모빌리티와 네이버 등도 모빌리티 플랫폼 강화에 투자하고 있다. ◇ 은행업, 부동산 상승세 불균형 확대 리스크 요인S&P는 코로나19이후 수도권 부동산 가격의 빠른 상승세가 한국 경제의 불균형을 확대하고 있으며, 이는 은행산업평가에 부정적 영향을 줄 수 있다고 밝혔다. 김대현 S&P 이사는 “코로나 19로 인해 전세계적으로 은행산업이 쉽지 않지만, 한국의 은행들은 다른 국가대비 신용도가 양호하게 관리되고 있다”며 “안정적 추이가 지속될 것”이라고 분석했다. 거시 측면에서 한국은 코로나19가 상대적으로 잘 통제되고, 경제회복력도 견조하며 정부의 적극적 지원정책도 리스크를 완화하고 있다는 분석이다. 또 은행의 자산건전성 등 주요 지표도 코로나19 여파 속에서도 안정적으로 관리되고 있다고 봤다. 김 이사는 다만 “중소기업, 소상공인 대출 만기와 관련해 경제회복이 지연되는 것과 맞물릴 경우 은행들의 건전성에 일부 부담을 줄 수 있다”며 “향후 면밀한 모니터링이 필요하다”고 강조했다. 그는 특히 “코로나 19로 경제가 제한되면 은행산업의 부담이 커질 수 있고, 경제성장보다 빠른 신용팽창 속도나 수도권 부동산 가격의 빠른 상승세는 불균형을 확대할 수 있다”고 밝혔다. 이는 높은 가계 부채 등 잠재적 신용리스크와 함께 은행산업 평가에 부정적 영향을 줄 수 있다는 설명이다. 또한 은행들의 동남아 등 해외 진출과 핀테크는 은행들에게 기회이자 위협요인이 될 것으로 판단했다.S&P는 코로나19로 인해 전세계적으로 은행산업에 부정적 영향이 큰 것으로 분석했다. 전세계 87개국 은행산업 국가리스크 평가중 절반가량이 부정적으로 조정됐고, 미국 유럽에 많은 국가가 포함돼 있다는 분석이다. 개별은행 등급별로는 236개 은행들이 부정적 전망이거나 부정적 검토 혹은 등급이 하향조정됐다고 덧붙였다. 이가운데서도 한국은 개별은행의 등급 전망 하향이나 등급 조정은 없었다. 김 이사는 “은행들이 코로나19 이전 수준을 회복하려면 시간이 오래 걸리고, 불확실성도 크고, 지역별 편차도 클 것”이라며 “한국의 경우 코로나19가 상대적으로 잘 통제된 국가로 아시아에서 중국, 싱가포르 등과 더불어 상대적으로 빠르게 회복될 것”이라고 내다봤다. 반면 미국, 유럽 주요국가의 경우 2023년쯤, 인도 등은 2023년이후에나 회복이 가능할 것이란 판단이다. ◇ 지난해 버핏지수 125% `주의`…항공 수요 회복 2023년이후에나 지난해말 기준 버핏지수가 역대 최고점을 기록중인 만큼 주가지수가 언제 급락해도 이상하지 않다는 분석이 나왔다. 이혁준 NICE신용평가 상무는 “지난해 버핏지수로 불리는 명목GDP 대비 국내증시 시가총액 비율은 125%로 역대 최고점을 기록했다”며 “사상 최저금리와 최대 유동성이 주가지수와 주식거래량을 지지하고 있지만, 버핏지수 100%내외 다음해에는 항상 주가지수가 하락했다”고 밝혔다. 지난 2007년, 2010년, 2017년 버핏지수가 100%에 근접한 다음해 주가지수는 크게 하락했다. 이는 실물경제보다 일시과열된 증시가 제자리를 찾아가는 과정이라는 설명이다. 그는 “지난해 버핏지수는 125%로 역대 최고를 기록하며 실물경제와 주가지수간 괴리가 매우 커졌다”며 “올해 증권사들이 대체로 좋은 실적을 기록할 것이나 괴리가 지나치게 심화됐다”고 밝혔다. 경제성장과 무관하게 유동성의 힘으로 급등한 만큼 주가지수가 언제 급락해도 이상하지 않다는 것이다. 이 상무는 “주식시장의 높아진 변동성이 2021년 증권사 실적에 큰 변수”라며 “증시 변동성에 유의할 필요가 있다”고 조언했다. 한편, 코로나19 이후 백신과 치료제 등으로 항공업 수요 회복이 기대되고 있지만, 여러 변동성 요인을 감안할 경우 2023년 이후에나 여객 수요 회복이 기대된다는 분석이다.안영복 NICE신용평가 상무는 “올 들어 코로나19 백신이나 치료제 소식이 잇따르고 있지만, 여러가지 변동성을 감안하면 2023년 이후에나 여객수요 회복을 기대해 볼 수 있다”고 밝혔다. 본격적 백신접종의 지연, 백신효력에 대한 유보적 태도 등을 감안하면 올해 항공운송업의 부진이 지속될 것이란 분석이다. IATA는 2021년 글로벌 여객/화물 매출을 코로나19 이전대비 약 50% 수준으로 추정했다. 2022년이후 추가적 회복을 예상할 수 있지만, 코로나19 이전 수준의 업황회복은 2022년에도 어려울 전망이다. IATA는 2024년 이후에 글로벌 여객수요가 코로나19 이전과 비슷한 수준에 도달할 것으로 봤다. 이때문에 항공사의 구조조정 노력과 생존노력이 더욱 절실한 상황이다. 지난해 시작된 대한항공(003490)과 아시아나항공(020560)의 통합에 대해 국내 항공시장의 상당부분을 재편할 것으로 봤다. 안 상무는 “대한항공의 글로벌 시장지위 강화 효과와 아시아나항공 자본확충을 통한 재무안정성 개선 효과가 기대된다”면서도 “업황 부진이 지속된다면 양사의 추가적 신용도 개선가능성은 제한적”이라고 평가했다. 인수절차 관련 단계별 이행현황, 자본확충을 통한 재무안정성 개선 수준 등을 모니터링할 필요가 있다고 덧붙였다.현재 NICE신평은 대한항공에 대해 ‘BBB+’ 부정적 전망을, 아시아나항공은 ‘BBB-’에 부정적 등급전망을 각각 제시하고 있다.
- S&P “수도권 부동산 상승, 불균형 확대…韓 은행업에 부정적”
- [이데일리 김재은 기자] 글로벌 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 “코로나19이후 수도권 부동산 가격의 빠른 상승세는 불균형을 확대하고 있다”며 “은행산업평가에 부정적 영향을 줄 수 있다”고 밝혔다. 김대현 S&P 이사는 27일 S&P·NICE신평 공동 온라인세미나에서 “코로나 19로 인해 전세계적으로 은행산업이 쉽지 않지만, 한국의 은행들은 다른 국가대비 신용도가 양호하게 관리되고 있다”며 “안정적 추이가 지속될 것”이라고 밝혔다. 거시 측면에서 한국은 코로나19가 상대적으로 잘 통제되고, 경제회복력도 견조하며 정부의 적극적 지원정책도 리스크를 완화하고 있다는 분석이다. 또 은행의 자산건전성 등 주요 지표도 코로나19 여파 속에서도 안정적으로 관리되고 있다고 봤다. 김 이사는 다만 “중소기업, 소상공인 대출 만기와 관련해 경제회복이 지연되는 것과 맞물릴 경우 은행들의 건전성에 일부 부담을 줄 수 있다”며 “향후 면밀한 모니터링이 필요하다”고 강조했다. 그는 특히 “코로나 19로 경제가 제한되면 은행산업의 부담이 커질 수 있고, 경제성장보다 빠른 신용팽창 속도나 수도권 부동산 가격의 빠른 상승세는 불균형을 확대할 수 있다”고 밝혔다. 이는 높은 가계 부채 등 잠재적 신용리스크와 함께 은행산업 평가에 부정적 영향을 줄 수 있다는 설명이다. 또한 은행들의 동남아 등 해외 진출과 핀테크는 은행들에게 기회이자 위협요인이 될 것으로 판단했다.S&P는 코로나19로 인해 전세계적으로 은행산업에 부정적 영향이 컸다고 밝혔다. 전세계 87개국 은행산업 국가리스크 평가중 절반가량이 부정적으로 조정됐고, 미국 유럽에 많은 국가가 포함돼 있다는 분석이다. 개별은행 등급별로는 236개 은행들이 부정적 전망이거나 부정적 검토 혹은 등급이 하향조정됐다고 덧붙였다. 이가운데서도 한국은 개별은행의 등급 전망 하향이나 등급 조정은 없었다. 김 이사는 “은행들이 코로나19 이전 수준을 회복하려면 시간이 오래 걸리고, 불확실성도 크고, 지역별 편차도 클 것”이라며 “한국의 경우 코로나19가 상대적으로 잘 통제된 국가로 아시아에서 중국, 싱가포르 등과 더불어 상대적으로 빠르게 회복될 것”이라고 내다봤다. 반면 미국, 유럽 주요국가의 경우 2023년쯤, 인도 등은 2023년이후에나 회복이 가능할 것이란 판단이다.
- 200가구 안돼도 공공재건축…‘공급+세제강화’ 투트랙, 먹힐까
- [이데일리 김미영 김나리 황현규 기자] 문재인 대통령이 8일 신년 기자회견에서 도심 주택 공급확대와 투기수요 억제를 위한 세제 강화를 올해 부동산정책의 방향으로 제시하면서 시장안정화 효과를 낼 수 있을지 주목된다.정부는 주택공급 확대를 위해 소규모 단지까지 LH, SH 등 공공을 참여시켜 정비사업 속도를 높이기로 했다. 공공재개발·공공재건축 외에 200가구가 안되는 아파트단지나 연립주택을 대상으로 한 ‘미니재건축’을 새로 도입한단 구상이다. 다만 당장의 대량 공급이 쉽지 않은데다 주택공급의 주요 방편으로 꼽혀온 다주택자 세부담 완화는 없다고 못박아 설 전에 발표될 25번째 부동산대책 효과가 제한적일 것이란 전망이 나오고 있다.문재인 대통령이 18일 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 기자의 질문에 답하고 있다. (사진=연합뉴스)◇文 “시장 예상 뛰어넘는 수준 공급”…정부, 공급안 총정리문 대통령의 이날 기자회견이 끝난 지 3시간만에 기획재정부, 국토교통부 등 정부부처는 수도권 주택공급과 관련한 합동 설명회를 열었다. 새로운 내용을 발표하기보단 지금까지 나온 공급방안들을 총정리해 설명한 자리였다.공급 규모가 가장 큰 건 역시 3기 신도시다. 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 총 5곳의 신도시가 지구지정을 마쳐, 올해 7월 인천계양부터 차례로 사전청약을 실시해 올해 하반기에만 3만호, 내년 3만2000호를 공급한다. 국토부는 “작년 8월 이후 5개월 동안 3기 신도시 홈페이지 방문자가 290만명을 돌파할 만큼 국민 관심이 뜨겁다”며 “3기 신도시 등 이미 발표한 신규택지가 적기에 공급될 수 있도록 최선을 다하고 언제든 추가 주택공급이 가능토록 지속적으로 신규 택지를 발굴하겠다”고 했다.공공재개발은 흑석2구역 등 서울시내 8곳을 후보지로 선정했으며 연내 정비계획 수립 및 시행자 지정을 완료할 계획이다. 이를 통해 4700가구를 공급할 예정으로, 3월 중엔 추가 후보지를 선정·발표한다. 7개 단지에 사전컨설팅을 벌인 공공재건축은 추가 단지 모집을 위한 2차 컨설팅을 추진한다. 아울러 서울시는 200가구 미만의 소규모 단지를 대상으로 미니재건축인 ‘공공소규모재건축’을 새로 도입해 5800여가구 주택을 2023년까지 1만 가구로 늘릴 방침이다. 향후 SH가 공급할 공공분양 주택은 지분적립형분양주택으로 2023년까지 일단 1150가구를 공급해 ‘로또분양’을 막겠단 구상이다. 자금이 부족한 신혼부부와 생애최초, 무주택 가구주 등이 분양가격의 일부만 먼저 내고 그만큼의 지분을 가진 뒤 입주, 이후 지분을 늘려가는 방식이다.(사진=연합뉴스)정부는 여기에 역세권 고밀개발, 준공업지역 순환정비 등 추가 방안을 ‘영끌’해서 다음달 11일 설 명절이 시작되기 전에 25번째 부동산대책을 내놓는다. 문 대통령은 이날 기자회견에서 “시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘게 주택 공급을 특별히 늘려서 공급이 부족하다는 국민 불안을 일거에 해소하자는 데에 목적을 두고 있다”며 “저도 기대가 된다”고 했다.이외 금융감독원은 “당장 ‘내 집 마련’에 어려움을 겪는 분들, 특히 청년층이나 실수요자에 대한 금융지원이 중요하다고 저희들도 생각한다”며 “현재 실수요자를 위한 LTV(주택담보대출비율) 우대 등 혜택이 존재하나 좀 더 실질적인 도움이 될 수 있도록 보완방안을 금융위, 기재부 등 관계부처와 협의해 나가겠다”고 실수요자에 한해서 LTV한도 상향 검토를 시사했다.◇시장선 “200만 가구는 공급돼야…양도세 완화 빠져 효과 제한”현재 나온 수준으로는 ‘시장 예상을 뛰어넘는’ 공급은 역부족이란 평가가 많다. 딱히 새로운 ‘획기적’ 방안이 나오지 않은데다 3년 넘게 소요되는 주택공급 속도를 감안하면 당장 대량 물량공급이 쉽지 않을 것이란 지적이다.임재만 세종대 부동산학과 교수는 “나올만한 대책은 이미 다 나왔고 더 이상 나올 수 있는 대책은 많지 않다”며 “200만 가구에 이르는 1기 신도시 정도의 물량이 나와야만 시장에 효과가 있다”고 했다. 서원석 중앙대 부동산학과 교수는 “한 택지에서 1만 가구 이상 공급돼야 시장에서 조급하지 않아도 되겠단 시그널을 받는데 지금은 부족하다”고 꼬집었다.여기에 정부가 오는 6월부터 양도소득세 중과를 강행키로 한 점도 주택공급 확대에 한계로 작용할 수 있단 분석도 나온다. 6월부터는 조정대상지역 내 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 10~20%포인트에서 20~30%포인트로 오른다. 정부 시뮬레이션대로면 서울 2주택자가 10억원이 올라 시가 25억원이 된 아파트를 5월 안에 팔면 양도세 5억3100만원을 물지만, 6월1일 이후 팔면 양도세가 6억4100만원으로 1억1000만원 늘어난다. 안수남 세무법인 다솔 세무사는 “일시적으로 거래세를 낮췄다면 다주택자 매물이 풀렸을 것”이라며 “차라리 6월 전에 증여하지, 그 정도로 오른 증여세 물고는 못팔겠다는 분들이 대다수”라고 했다.공급확대를 위해 도심 곳곳에서 진행할 개발이 오히려 집값을 부추길 것이란 우려도 있다. 공급 부족으로 빚어진 집값·전셋값 폭등세를 잡기 위해 꺼내 든 개발이 오히려 집값 상승 폭을 키우는 역설적인 상황이 벌어질 수 있단 것이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “이명박 서울시장 시절 뉴타운 개발 때 서울의 저층 주거빌라 가격이 급등했듯이 개발이슈는 호재로 받아들여져 시장이 요동치게 된다”며 “준공업단지, 역세권 등 개발 지역은 물론 개발 영향을 받는 인근까지 집값이 뛸 수 있다”고 내다봤다.
- 2021 신축년 새해 `불마켓` 예상…유망섹터는?
- [이데일리TV 이지혜 기자] 30일 이데일리TV 빅머니1부 ‘현장을 가다‘에서는 최성환 리서치알음 대표를 만났다. 최 대표가 바라본 2021년 신축년 새해 한국증시 유망섹터를 정리했다. 리서치알음 최성환 대표와 내년 강세장에 유망한 섹터를 알아봤다.◇ 내년 증시 전망은?- 멀지않은 코스피 3000, 코스닥 1000시대- 2021 신축년 새해 ‘Bull-Market’ 기대[인터뷰: 최성환 리서치알음 대표]“시장에 돈이 엄청 많이 풀렸거든요, 부동산 등의 정책 부분이, 자금의 흐름을 막고 있어서, 주식시장으로 유동화가 많이 되고 있고, 미국에서 중국 투자를 막으면서 국내 반사이익이 예상되고, 미국 금리가 2022~2023년까지 ‘제로금리’를 유지하겠다고 하니 내년도까지는 유동성에 대한 제한요소들이 제한될 것으로 봅니다.”◇ 내년 공격적으로 매수해도 될까?- 글로벌 투자은행, ’한국‘이 최선호국 선정- 내년 정치시즌 ‘K방역’ 전략 활용…바이오섹터 유망- 셀트리온(068270), 부광약품(003000), 엔지켐생명과학(183490) 주목◇ 내년 주식투자의 핵심 키워드는?- ‘언택트(비대면)’ 일상화…빅데이터·AI 관련주 관심- 삼성전자(005930), SK하이닉스(000660), SK머티리얼즈(036490), 원익QnC(074600) 주목◇ 친환경도 주요 키워드?- 풍력,2차전지 업체 등 친환경주....호실적으로 차별화- 씨에스베어링(297090), 엘앤에프(066970) 주목◇ 내년 주식시장을 대하는 태도는?- “난세에 영웅”…적극적 투자 자세 필요
- 태영건설, 내년부터 매년 3000세대 자체개발 사업 분양-현대차
- [이데일리 고준혁 기자] 현대차증권은 올해 9월 인적분할을 완료한 태영건설(009410)이 두 번째 개발 사이클을 목전에 두고 있다고 평가했다. 지난 2015~2016년 1차 개발 산업 확장기에 이어 내년 2차 호황이 나타날 확률이 높다는 설명이다. 투자의견과 목표주가는 제시하지 않았다. 태영건설은 개발 사업에 주력하는 부동산 디벨로퍼다. 토목과 건축 사업도 영위하고 있다. 지난 9월 자회사와 피투자회사 지분을 관리·투자하는 투자사업 부문을 인적 분할했다. SBS미디어홀딩스, TSK코퍼레이션, 블루원, 태영인더스트리, 평택싸이로 등 비건설 계열 지분은 신설법인인 티와이홀딩스(363280)로 이관됐다. 존속법인인 태영건설은 부동산 개발 관련 계열 지분을 보유 중이다. 올해 신규수주는 2조원 초반 수준이 전망된다. 연간 분양 세대 수는 2711세대로 지난해 5106세대 대비 감소가 점쳐진다. 자체 분양 세대 수도 1851세대로 지난해 3500세대에 비해 줄어들 전망이다. 내년엔 도급 매출이 증가할 것으로 예상되지만, 원가율이 양호한 자체 현장이 종료돼 전체 이익률은 소폭 하락할 걸로 보인다. 다만 내년을 시작으로 2023년까지 태영건설의 2차 자체 분양사업 호황기가 나타날 걸로 예상된다. 동사는 지난 2015~2016년 창원과 광명, 전주 등에서 대규모 자체사업을 벌여 큰 수익을 거둔 바 있다. 이같은 호황이 정부의 주택 공급 확대 기조 등으로 재현될 가능성이 큰 것이다. 성정환 현대차증권 연구원은 “내년엔 양산, 전주, 세종, 진주, 경주, 광주(경기도) 등 6개 현장에서 약 3750세대의 자체 개발 사업 분양물량이 예정, 올해 대비 큰 폭 반등할 걸로 보인다”며 “최근 부동산 가격 상승 속에 양호한 청약경쟁률이 유지되고 있어 예정된 사업은 정상적으로 진행될 것”이라고 관측했다.이어 “내년 이후에도 신경주 역세권, 창원 복합 행정타운, 부천 군부대 이전, 김포 미니 신도시, 구미 공원조성 등 다양한 형태의 개발사업이 본격 추진돼 22~23년 최소 7개 자체사업 현장에 1만3000세대 분양을 앞두고 있다”고 덧붙였다.이에 태영건설은 과거 소수 프로젝트의 진행경과에 따라 극심한 실적 변동을 보였지만, 내년부턴 안정된 이익을 낼 것으로 전망된다. 늘어난 자체 개발 사업들이 다양한 현장에 고루 분산돼 있어, 프로젝트 이연을 가정하더라도 매년 최소 3000세대 이상 자체개발 사업 분양이 가능해졌기 때문이다.
- '나인원한남 보유세 부담'…대신F&I 대한 신평사 전망 엇갈려
- [이데일리 박정수 기자] 크레딧업계에서 대신에프앤아이의 신용도를 두고 엇갈린 전망을 내놓고 있다. 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대, 대신에프앤아이가 자회사인 디에스한남을 통해 펼치는 ‘나인원한남 사업’ 수익성에 걸림돌이 되고 있다는 데에는 이견이 없다. 다만 나인원한남 분양전환 결과에 따라 NICE신용평가(이하 나신평)는 재무안정성 저하 가능성이 상존하고 있다며 ‘부정적’ 전망을 내놨고, 한국신용평가(이하 한신평)는 임차인의 조기분양 유인이 높다며 ‘안정적’ 전망을 유지했다.17일 크레딧업계에 따르면 나신평은 대신에프앤아이의 선순위 무보증사채 신용등급을 ‘A’로 유지하고, 등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정했다. 반면 한신평은 무보증사채 신용등급 A와 ‘안정적’ 전망을 유지했다.최대주주가 대신증권(003540)(지분율 100%)인 대신에프앤아이는 유동화전문 회사가 부실채권을 기초자산으로 발행하는 유동화증권의 인수 및 처분업무를 주요 사업으로 하고 있으며, 100% 자회사인 디에스한남을 통해 한남동 외인 부지 고급주택 개발사업을 진행하고 있다.총 사업비 약 1조4000억원에 달하는 나인원한남 사업은 한국토지주택공사(HUG)로부터 매입한 한남동 670-1번지 일원의 토지 건물에 대해 진행되는 주택개발사업이다. 대신에프앤아이는 주택개발사업을 영위할 시행 법인으로 특수목적법인(SPC) 디에스한남을 설립했다.2018년 고분양가로 인해 주택도시보증공사와 분양보증 협의 절차가 난항을 겪음에 따라 2018년 4월 일반분양 대신 임대분양 방식(선임대분양, 4년 의무거주 후 분양전환)으로 사업구조를 전환, 2019년 12월부터 임차인 입주가 시작됐다. 2023년 12월부터 분양전환이 진행될 계획이었다.하지만 올해 8월 18일 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하에 대한 우려가 나타났다. 여윤기 한신평 연구원은 “세제 개편으로 사업 초 예상했던 수준보다 세금 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하 압력이 높아진 것은 자명한 사실”이라고 지적했다. 올해 사업장 공시지가(약 1조2300억원)을 기준으로 추정한 2020년 보유세는 약 431억원이나 종합부동산세율 개편 영향을 반영한 2021년 추정 보유세는 847억원으로 보유세 부담이 약 2배(416억원 증가)로 확대된다.예정대로 4년간 임대가 지속된다고 가정하면 임대사업으로 인해 부담해야 할 보유세 부담은 3000억원을 초과할 것으로 추정한다. 종합부동산세법 개정으로 약 1200억원 이상 세금 부담이 증가한 것으로 추정한다.박현준 나신평 연구원은 “정부의 세제 개편으로 주택 공시가격이 시세 수준으로 현실화되고, 2021년부터 부과되는 법인 보유 주택의 종합부동산세율이 인상되는 등 나인원한남 관련 비용 부담이 크게 증가할 예정”이라고 설명했다.이에 디에스한남은 올해 8월 임대사업자 등록 말소를 통해 의무임대 부담을 해소했고, 내년 부동산 보유세의 과세 기준일인 6월 이전에 기존 입주민들을 대상으로 조기 분양전환을 추진하고 있다.분양 전환이 계획대로 진행되면 내년 상반기 중 분양전환대금이 유입되면서 관련 자산, 부채가 연결재무제표에서 제거될 것이기 때문이다. 그러나 일부 입주민들이 조기 분양전환에 반발해 소송을 제기한 상태다.이에 대해 박 연구원은 “다주택자 세금 규제 강화 등으로 분양전환 미신청 세대의 시장 매각 또한 지연될 가능성을 배제할 수 없는 상황”이라며 “소송 등으로 분양전환 일정이 연기되거나, 분양 전환율이 저조한 가운데 미분양 세대의 시장 매각이 지연되면 경상적인 영업 현금흐름으로 나인원한남 관련 비용 부담을 충당하기 어렵기 때문에 재무안정성이 재차 저하될 수 있다”고 판단했다.반면 여 연구원은 “소송 참여 세대 수는 전체 분양전환 대상 세대의 약 3분의 1 수준으로 비중이 크지 않다”며 “그리고 가처분 신청의 경우 소송에 참여하지 않은 세대는 소송 결과에 영향을 받지 않는 것으로 파악된다”고 설명했다.이어 그는 “소송에 패소해도 가처분 소송을 신청하지 않은 세대에 대해서는 효력이 발생하지 않아 조기분양은 예정대로 진행되는 상황”이라며 “결국 현재 진행되는 ‘분양전환 중지 가처분’ 소송하에서는 소송 결과와 관계없이 약 3분의 2의 입주민은 조기 분양전환이 가능하다”고 강조했다.무엇보다 대부분의 입주 세대에 대해 임차인 모집 당시(2018년 7월)의 분양가 수준에서 분양을 받을 수 있는 우선권을 부여했고, 이는 현재 인근 시세 대비 저렴한 수준이라 분양전환 우선권을 보유한 임차인의 조기분양 유인은 높을 것으로 판단한다. 세대별로 부여된 분양전환가격은 평당 5500만~6000만원 수준으로 인근 한남더힐의 평단가 6200만~7300만원(2020년 중 실거래된 85, 100평형 기준) 대비 낮은 수준이다.여 연구원은 “3분의 2보다 적은 50% 조기 분양 시 대신에프앤아이의 부채비율은 약 700%에서 400% 초반(연결재무제표 기준)으로 하락할 것으로 예상돼 재무구조 개선 효과가 기대된다”고 전했다.박 연구원은 “나인원한남 분양전환 절차가 완료되기 전까지는 수익이 발생하지 않기 때문에, 과거 수준의 수익성 회복에는 시간이 소요될 것”이라며 “현재 추진 중인 분양전환 성과가 저조할 경우에도 레버리지배율 상승 등으로 재무안정성이 재차 저하될 우려가 존재한다”고 지적했다.
- 2030년까지 대전에 신규 주택 12만호 공급…집값 잡힐까?
- 대전 유성구 전경. 사진=대전 유성구청 제공[대전=이데일리 박진환 기자] 오는 2030년까지 대전지역에 12만가구의 신규 주택이 공급된다.대전시는 주택가격 상승에 따른 시민들의 주거 불안을 해소하고, 코로나19로 침체된 지역경제 활성화를 위해 중장기 주택공급 대책을 마련, 시행한다고 17일 밝혔다. 우선 주택가격 안정을 위해 2023년까지 63개 단지에 5만 6334가구를, 2030년까지 모두 12만가구의 주택을 공급하기로 했다.연도별로는 내년 2만 8175가구, 2022년 1만 5756가구, 2023년 1만 2403가구 등이다. 이 기간 동안 공급유형별로 보면 분양이 4만 6468가구, 임대가 9866가구 등이다. 사업주체별로는 공공 1만 625가구, 민간 4만 5709가구 등이다.올해 10개 단지에서 6925가구가 분양된 것과 비교하면 내년부터 공급이 대폭 증가해 주택가격 안정을 통한 시민 주거불안이 다소 해소될 전망이다. 특히 고분양가 방지와 외지인 투기세력 차단을 위해 분양가 심사 및 대전시 거주자 우선공급, 공약사업인 드림타운 3000호 공급을 지속적으로 추진하기로 했다.또 2023년까지 63개 단지에서 5만 6334가구의 신규 주택을 공급해 공공 및 민간에서 15조 3000억원의 규모의 공사비가 투자될 것으로 내다봤다.이 중 지역업체 하도급 규모는 9조 9500억여원으로 경기부양에 도움이 될 것으로 예상하고 있다.이번에 추정한 15조 3000억원은 주택분야 공사비만 계산한 것으로 토지보상비와 일자리 창출, 주변 상권 소비. 지역 인구유입, 개발사업을 통한 기반시설 확충 등을 고려하면 실제 지역경제에 미치는 투자 효과는 20조원에 달할 전망이다.이와 함께 대전시는 지역업체 하도급을 비롯해 설계, 분양 등 시행사가 발주하는 각종 용역과 공사에 대해서도 지역업체를 원도급에 참여하도록 유도할 방침이다.허태정 대전시장은 “주택공급 확대로 주택가격 안정과 시민들의 주거 안정에 큰 힘이 되길 바란다”며 “개발사업에 투자되는 민간과 공공의 자금을 지역에 환원시켜 시민이 체감할 수 있는 지역경제 활성화를 강력히 추진하겠다”고 강조했다.그러나 이번에 대전시가 발표한 주택공급 계획을 보면 대내외적인 돌발 변수 없이 추정한 수치로 실제 공급 여부와 상당한 괴리를 보일 수 있다는 지적도 제기되고 있다.지역의 부동산 관련 전문가들은 “이번에 대전시가 발표한 중장기 주택공급 대책을 보면 직장과 교육 등 수요가 몰리는 지역에 대한 공급보다는 재정비사업 지역 위주로 편성, 실제 수요과 공급이 미스매칭될 것”이라며 “주택은 공급시기와 규모, 위치 등이 가장 중요한 만큼 전체 공급량에 치우친 정책보다는 실제 수요가 필요한 시점와 위치에 공급하는 것이 중요하다”고 조언했다.
- 내년 표준단독주택 공시가 6.68%↑…올해도 보유세 '폭탄'
- 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 다가구 주택의 모습.(사진=연합뉴스)[이데일리 신수정 기자] 2021년 전국 표준주택 공시가격이 전년 대비 6.68% 상승했다. 이는 지난 10년 중 두 번째로 높은 변동률이다. 현실화율은 53.6%에서 55.8%로 2.2%p 제고됐다.국토교통부는 내년 1월 1일 기준 표준주택 23만가구의 공시가격(안)에 대해 소유자 열람 및 의견청취 절차를 오는 18부터 내달 6일까지 20일간 진행한다고 17일 밝혔다.이번 공시가격(안)은 한국부동산원의 시세 조사를 토대로 지난달 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서 제시된 기준에 따라 산정된 현실화율을 적용해 산정했다. 표준주택은 가격구간별로 7~15년에 걸쳐 시세반영률 90%까지 현실화한다.공시가격은 개별단독주택 가격 산정의 기준이 되며 재산세 등 각종 조세 및 부담금 부과의 기초자료 등으로 활용된다.지역별로는 서울 10.13%, 광주 8.36%, 부산 8.33%, 세종 6.96%, 대구 6.44% 등으로 공시가격이 변동한 것으로 조사했다.시세구간별로는 9억원 이상의 주택의 공시가격 변동률은 높고, 9억원 미만 주택의 변동률은 낮게 나타났다. 시세 9억원 미만 표준주택의 변동률이 4.6%, 9억~15억원의 주택은 9.67%, 15억원 이상 주택은 11.58%로 집계했다.공시가격 현실화 관련 지방세법 개정으로 재산세율 인하 대상이 되는 공시가격 6억원(시세 약 9억5000만원) 이하 표준주택 비중은 전국 95.5%, 서울 69.6%로 추정했다.내년 1월 1일부터 시행될 개정지방세법은 공시가격 6억원 이하의 1세대 1주택자 세율을 과표구간별 0.05%p 인하한다.표준주택 공시가격(안)의 현실화율은 55.8%다. 2020년(53.6%) 대비 2.2%p 제고될 전망이다.이는 현실화 계획에 따른 목표(55.9%)와 유사한 수준이다. 시세구간별 현실화율은 보면 9억원 미만이 52.4%에서 53.6%,9억~15억원은 53.5%에서 57.3%, 15억원 이상이 58.4%에서 63.0%로 올랐다. 이에따라 중저가 주택과 고가주택간 현실화율 역전현상이 다소 해소될 것으로 국토부는 보고 있다.2021년에서 2023년 동안 균형성을 중점 제고하는 시세 9억원 미만 주택의 현실화율 분포에 대한 균형성 지수는 10.82에서 8.54로 낮아져 균형성이 개선되는 것으로 나타났다.균형성 지수는 공시가격 현실화율의 편차를 나타내는 지표다. 현실화율의 편차의 평균을 중위수로 나누어 계산한다. 0에 가까울수록 균형성이 높다는 의미다.표준주택 공시가격(안)은 소유자 의견청취 및 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 내년 1월 25일 결정·공시될 예정이다. 공시가격(안)은 부동산공시가격알리미 사이트에서 18일 0시부터, 표준주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 18부터 내년 1월 6일까지 열람할 수 있다.공시가격(안)에 대해 의견이 있는 경우 다음달 6일까지 의견서를 제출할 수 있다. 부동산공시가격알리미 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 시·군·구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 직접 방문하면 된다.
