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- [염정오의 상가톡]대한민국에 새롭게 조성될 지하도시
- [상권분석전문가 염정오] 대한민국의 전체 면적 중 약 70% 이상이 산지다. 남은 30%의 면적으로 사람이 살 수 있는 주거공간을 마련하고, 쾌적한 삶을 위한 녹지공간도 조성한다. 노동을 할 수 있도록 건물과 공장도 짓는다. 쇼핑도 즐기고, 여가를 즐길 수 있는 공간을 마련한다. 하지만 더이상 지상에는 개발할 공간이 부족하다. 그래서 세월이 흐를수록 단독주택보다는 아파트가 많아지고, 아파트의 높이도 점점 높아진다. 대형마트나 쇼핑몰도 판상형에서 탑형으로 그 형태가 변화했지만 이것도 한계에 다다랐다.결국 지상공간에서 지하공간으로 눈길을 돌릴 수밖에 없다. 여러 지자체와 연구원에서도 지하공간을 개발해 활용할 방안을 찾기 시작했고, 외국의 성공사례를 벤치마킹하여 연구하고 있다.지금까지 우리나라에서 지하공간(지하상가)으로 성공한 사례로는 서울 고속터미널역 지하상가, 인천 부평역 지하상가, 대구역 지하상가 등을 꼽을 수 있다. 특히 인천 부평역 지하상가의 경우, 가장 많은 점포 수 입점으로 세계 기네스북에 올라 세계 최대의 땅 밑 세상이라는 수식어가 붙는다.지하공간의 상권이 활성화되고, 성공 사례가 늘다 보니 민·관이 협력하여 대규모의 지하공간 개발에 박차를 가하고 있다. 그 중 최근에 상권의 대이동이 예상되어 관심 있게 살피는 지역이 강남구 영동대로 지하도시와 종각역~광화문역~시청역~동대문역사문화공원역 구간의 지하도시이다.영동대로 지하도시는 2021년까지 코엑스에서 삼성역을 거쳐 현대차 글로벌비즈니스(GBC) 구간을 잇는 국내 최대의 복합환승센터와 잠실운동장 일대까지 어우르는 신도시급의 지하도시가 조성될 예정이다. 축구장의 60배 이상 규모의 면적이다. 개발 사업비만 1조 1600억원이 넘어 계획대로 개발이 이뤄진다면 어마어마한 지하도시가 될 것으로 보여 기대감이 크다. 우선 국내 최대의 대중교통의 중심지 역할을 하게 될 것이다. 현재 서울역의 이용객은 하루 평균 32만명으로 영동대로의 지하도시 복합환승센터가 개통되면 이보다 많은 60여만명이 이용할 것으로 예상된다.종각에서 광화문을 거쳐 시청역~동대문역사문화공원역을 잇는 지하도시도 조성된다. 서울시청과 광화문 일대는 축구장의 4배 크기의 지하도시가 개발되고, 12개의 지하철역과 청계천변에 있는 30여 곳의 빌딩 지하로 통행길이 연결된다. 이번 지하도시 개발을 위해 박원순 서울시장이 미국의 로우라인 랩과 캐나다의 언더그라운드 시티 등을 방문해 벤치마킹을 했을 정도로 개발 사업에 심혈을 기울이고 있다. 사업이 예정대로 진행된다면 사실상 을지로부터 서울시청, 광화문까지 지하보도로 연결돼 서울 도심에 거대 지하도시가 탄생하게 된다.하지만 지상의 공간 부족으로 지하도시를 만들어 사업이익만을 챙기려 한다면 그 피해는 고스란히 지하공간을 이용하는 이용객에게 돌아간다. 따라서 해외의 사례를 무조건 모방하기보다는 우리나라의 문화와 정서, 유행에 맞게 설계를 하고, 시공을 해야 한다. 그러기 위해서는 다음의 2가지가 필수조건으로 설계서에 포함되어야만 한다.첫째, 상가점포와 각종 시설물 및 정착물 등은 유동인구의 동선을 파악하고 예측하여 배치하여야 한다. 일반적인 상권을 분석할 때도 가장 중요한 요인이 유동 인구수와 이동하는 동선을 파악하는 것이다. 하지만 사람이 인위적으로 만든 신도시의 일반상업지역이나 로데오거리 같은 경우, 대부분 동선을 파악하지 않은 채 배치하다보니 이용객은 불편함을 느껴 다시는 그 상권을 찾지 않는 경우가 있다. 따라서 민·관 개발사업자는 각자의 이익추구에만 급급하여 무분별하게 상가점포만을 고집할 것이 아니라 지하공간을 이용할 이용객이 편리하게 동선을 고려하여 개발해야 할 것이다.둘째, 층고를 높여야 한다. 층고란 건물의 바닥부터 천장까지의 높이를 말한다. 일반적인 건물의 층고는 2m30cm에서 2m50cm가 대부분이다. 하지만 지하공간에서의 층고는 더 높아져야 한다. 예를 들면 인천 부평역 지하상가의 층고도 2m30cm이지만 유동인구가 많아지면 금방 답답함을 느낀다. 또 내부의 온도가 금방 올라가 불쾌지수가 높아진다. 쾌적하지 않은 공간에서 음식을 먹고, 쇼핑을 하려는 사람은 없다. 당연히 이용객은 줄어들 수밖에 없다. 층고를 높여 성공한 사례도 있다. 삼성역 코엑스의 아셈타워건물이다. 이 건물은 코엑스와 트레이드타워, 파르나스타워의 상권력을 이기지 못하고, 흡수되는 듯 했지만 아치형의 높은 층고를 특화설계한 기술을 도입 후 리모델링했다. 그 결과 유동인구가 증가하고 매출이 상승하는 효과를 보았다.지하공간을 활성화하기 위한 부수적인 여러 방법도 많지만 위에서 말한 두 가지 필수조건인 유동인구의 동선을 고려한 상가점포의 배치와 높은 층고 설계전략만으로도 지하공간을 이용하는 이용객에게 편리함과 쾌적감을 줄 수 있어 상권력을 키울 수 있다. 그렇다면 필자가 걱정하는 것처럼 많은 사업비를 들여 개발한 지하도시가 어둠의 도시로 몰락하는 일은 없을 것이다.
- 표준지 공시지가 4.94%↑…“보유세 작년보다 더 낸다”
- 2017년 시도별 표준지공시지가 변동률[국토교통부 제공][이데일리 김인경 기자] 올해 전국 표준지 공시지가가 지난해 상승률(4.47%)보다 높은 4.97%를 기록했다. 화장품 매장 네이처리퍼블릭이 있는 서울 중구 명동8길(충무로1가) 땅이 1㎡당 8600만원으로 14년 연속 전국에서 가장 비싼 땅에 이름을 올렸다. 독도는 5년 연속 10% 이상의 상승률을 기록한 가운데 현대자동차그룹이 105층 높이의 글로벌 비즈니스센터(GBC)를 지을 예정인 서울 강남구 삼성동 한국전력부지는 1㎡당 3420만원으로 1년 새 20.85%나 올랐다. 지난해 이 땅은 1㎡당 2830만원이었다. 국토교통부는 22일 전국 개별 공시지가 산정 기준으로 활용하는 표준지 50만 필지를 올 1월 1일 기준으로 조사·평가해 23일 공시한다고 밝혔다. 올해 공시지가는 정부와 공공기관의 지방 이전에 따른 기반시설 확충과 토지수요 증가, 제주와 부산 등 일부 지역의 활발한 개발 산업 등으로 지난해보다 큰 상승폭을 보였다. 권역별로는 서울 등 수도권이 4.40%, 광역시(인천 제외)는 7.12%, 시·군(수도권·광역시 제외)은 6.02%씩 각각 상승했다. 광역시 및 시·군 지역 중 제주(18.66%), 부산(9.17%), 세종(7.14%), 대구(6.88%) 등이 높은 상승률을 보였다. 일부 지역의 개발사업 진행에 따라 토지 수요가 증가하며 가격 상승이 일어난 것으로 보인다. 특히 제주의 경우 혁신도시 개발과 제2공항 신설이, 부산은 해운대 관광 리조트 개발과 주택 재개발이 주효했다. 세종 역시 중앙행정기관 이전에 따른 기반 시설 확충과 토지 수요 증가가 땅값 상승을 이끌었다. 반면 인천(1.98%), 경기(3.38%), 대전(3.38%), 충남(3.61%), 강원(4.38%) 등 7개 시·도는 전국 평균보다 저조한 상승폭을 보였다. 인천의 경우 구도심 상권이 쇠퇴하는 가운데 개발사업이 무산됐고 아파트 분양시장도 침체되며 상승률이 저조했다. 시·군·구별로는 전국 평균(4.94%)보다 높게 상승한 지역은 118곳, 평균보다 낮게 상승한 지역은 132곳이었고 하락한 지역은 없는 것으로 나타났다. 전국 시·군·구 중에서 상승률이 가장 높은 지역은 제주 서귀포(18.81%)였다. 제주 제주시(18.54%), 서울 마포(12.91%), 부산 해운대(12.12%), 부산 연제(12.09%)가 그 뒤를 이었다. 상승률이 낮은 지역은 경기 고양 일산 동구(0.47%)이고, 경기 고양 덕양(0.77%), 경기 양주(0.99%), 인천 동구(1.01%), 경기 수원팔달(1.10%)로 나타났다. 가격 수준별로는 표준지 50만필지 중 1㎡당 1만원 미만인 필지가 11만7325필지(23.5%), 1만원 이상 10만원 미만은 18만7150필지(37.4%)로 전체 60.9%를 차지했다. 서울 시내 주요 상권과 혁신도시 등 주요 관심지역 소재 표준지의 가격변동률은 전국 평균보다 높은 것으로 나타났다. 상수동과 서교동 등 홍대 상권의 변동률은 18.74%을 기록하는 가운데 이태원은 10.55%, 가로수길은 5.76%를 기록했다. 대구 동구, 나주, 진주 등 혁신도시의 공시지가 역시 7.59% 상승하며 전국 평균(4.94%)을 웃돌았다.한편 표준지공시지가는 국토부 홈페이지 또는 해당 토지가 소재한 시·군·구의 민원실에서 23일부터 다음 달 24일까지 열람·이의신청 할 수 있다. 이의신청분은 재조사·평가해 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 4월 14일 조정 공시할 예정이다.
- [동네방네]강남구, 현대차그룹 신사옥 환경영향평가 공람
- [이데일리 박철근 기자] 강남구는 현대자동차그룹이 삼성동 일대에 조성하는 현대차그룹신사옥(GBC) 건축사업 환경영향평가서초안을 접수받아 ‘GBC 건축사업 환경영향평가서초안 공람 및 주민설명회 개최’를 공고한다고 1일 밝혔다.평가서는 2일부터 내달 3일까지 강남구 홈페이지와 게시판, 강남구 도시선진화담당관, 삼성1동주민센터, 대치2동주민센터, 송파구 잠실2동주민센터, 송파구 잠실7동주민센터에서 확인할 수 있다. 환경영향평가서초안에 대한 의견은 공람기간 중 강남구 도시선진화담당관, 삼성1동주민센터, 대치2동주민센터, 송파구 잠실2동주민센터, 송파구 잠실7동주민센터로 제출하면 된다.주민설명회는 오는 14일 오전 10시 삼성1동주민센터 7층 대강당에서 개최할 예정이다.구는 “환경영향평가서초안에는 사업의 시행으로 예상되는 주민 생활환경과 환경오염의 피해를 비롯해 자연생태, 대기질, 온실가스, 수질, 토양, 친환경적 자원순환, 경관, 소음ㆍ진동 등 환경에 미칠 주요 영향과 이에 대한 저감방안 등이 담겨 있다”고 설명했다.환경영향평가서 초안에 따르면 7만9341㎡(약 2만4000여평)의 사업 면적에 총 연면적 92만6162㎡(약 28만여평) 규모로 조성된다. 이곳에는 현대차 GBC (105층·5만60443㎡), 호텔·업무시설(35층·1만55082㎡), 공연장(9층·6만7768㎡), 전시·컨벤션(6층·6만8895㎡), 전시장(4층·2만6㎡) 등이 들어설 예정으로 2021년 완공을 목표로 하고 있다.높이 569m의 GBC에는 세계적인 553m의 전망대를 비롯해 강남 최대 규모가 될 2000석(대극장 1400석∼1600석, 소극장 400석∼600석) 이상의 공연장, 영동대로 지하공간과 연계한 선큰(천정 없이 개방된 지하공간)광장 등도 들어선다.옛 한국전력 건물은 지난해 6월 건축물 철거·멸실신고서 처리와 함께 철거를 시작으로 지난달 철거공사를 완료했다. 신규 변전소 이설공사도 내달 초 완료할 예정이다.이희현 도시선진화담당관은 “현대차부지 개발은 이번 환경영향평가와 함께 제영향 평가를 모두 마무리 하고 건축허가 후 곧 착공될 것으로 보인다”면서 “서울시는 제영향평가 뿐만 아니라, 건축심의ㆍ허가를 조속히 이행해 상반기에는 착공될 수 있도록 해야한다”고 강조했다.신연희 강남구청장은“현대차 GBC 건립은 영동대로 맞은편 무역센터와 함께 세계 경제중심지로의 도약을 의미한다”며 “세계적인 전망대와 공연장, 전시장 등의 건립은 세계 5000만명 이상의 관광객 시대를 여는 기폭제 역할을 할 것”이라고 말했다. 이어 “수많은 국내외 관광객들이 고속열차를 타고 영동대로 지하공간 광역복합환승센터에 도착해 바로 연결된 현대차 GBC 전망대에 올라 대한민국 대표도시 강남과 수도권 지역을 한 눈에 구경하는 모습이 멀지 않은 미래에 실현될 것”이라고 덧붙였다.서울 강남구 삼성동에 들어설 예정인 현대차그룹 신사옥 조감도. (사진= 강남구)
- 현대차 신사옥 환경영향평가서 2일부터 공람…14일 주민설명회
- △서울 강남구 삼성동에 오는 2020년 들어설 현대차 GBC 조감도. [그림 = 강남구청 제공][이데일리 정다슬 기자] 오는 2021년 서울시 강남구 삼성동에 들어설 현대차그룹 신사옥(GBC) 건축사업 환경영향평가서 초안이 오는 2일부터 공개된다. 환경영향평가와 제평가 등의 사전절차가 끝나면 현대차는 이르면 올 상반기 중 건축허가를 받아 본격적인 착공에 들어갈 것으로 보인다. 강남구는 1일 현대차그룹으로부터 GBC 건축사업 환경영향평가서 초안을 접수받았다고 밝혔다. 환경영향평가서 초안에는 사업의 시행으로 예상되는 주민 생활환경과 환경오염의 피해를 비롯해 자연생태·대기질·온실가스·수질·토양·친환경적 자원순환·경관·소음·진동 등 환경에 미칠 주요 영향과 이에 대한 저감방안 등이 담겨 있다.환경영향평가서 초안 공람은 오는 2일부터 내달 3일까지 강남구 홈페이지와 게시판, 강남구 도시선진화담당관, 삼성1동주민센터, 대치2동주민센터, 송파구 잠실2동주민센터, 송파구 잠실7동주민센터에서 할 수 있다. 주민설명회는 오는 14일 오전 10시 삼성1동주민센터 7층 대강당에서 열린다. GBC 건축사업은 7만 9341㎡(약 2만 4000여평) 규모의 부지에 105층 높이의 현대차 GBC(56만 0443㎡)을 비롯해 호텔·업무시설(35층·15만 5082㎡), 공연장(9층·6만 7768㎡), 전시·컨벤션(6층·68895㎡), 전시장(4층·20006㎡) 등이 조성하는 개발프로젝트다. 높이 569m의 GBC에는 553m의 전망대를 비롯해 강남 최대 규모가 될 2000석(대극장 1400석∼1600석, 소극장 400석∼600석) 이상의 공연장, 영동대로 지하공간과 연계한 선큰(sunken)광장, 전면공개공지(B20m×L300m), 공공보행통로(B10m×L240m) 등도 들어설 예정이다.환경영향평가서 초안에 대해 의견이 있다면 공람기간 중 강남구 도시선진화담당관, 삼성1동주민센터, 대치2동주민센터, 송파구 잠실2동주민센터, 송파구 잠실7동주민센터로 제출하면 된다. 강남구는 주민들과 이해관계자의 의견을 수렴해 현대차그룹과 최선을 다해 협의할 것이라고 밝혔다.
