[김학렬의 All that 부동산 44회] 환경쾌적성 하나만으로 결정해서는 안됩니다!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 역시 한강 조망권이야! 고수부지에서 조깅을 할 수 있는 단지가 최고야! 숲세권이 요즘은 인기가 많아! 지하주차장이 없고 조경 공간이 많은 단지가 훨씬 시세가 높아요! 우리 단지 수경 놀이터는 주변 단지들의 부러움의 대상이에요!

올댓부동산 7회 칼럼에서 부동산 프리미엄의 완성은 환경쾌적성이라고 이야기했었다. 실제 시장에서 최근 분양되는 아파트 현장들이나 기존 시장에서 거래되는 주거단지들은 보면 환경쾌적성이 좋은 입지들의 인기도 더 많고, 시장 가격도 더 높다는 결과를 보여 준다.

결국 현재 부동산 시세를 정확하게 감정 평가하려면 기존 입지적인 요소인 교통, 상권, 교육 환경에 환경쾌적성 요인까지 포함하여 분석해야 한다. 특히 환경적인 요소가지 포함하여 세밀하게 부동산 분석을 하는 것은 바람직한 현상이다. 하지만, 입지 분석 시 환경 쾌적성만 보면 안된다. 입지 분석 시 4가지 요소를 모두 따져봐야 한다. 바로 교통, 상권, 교육, 환경이다.

물론 지역에 따라 그 중요도는 다르지만, 교통, 상권, 교육은 우리가 생활하는 데 있어서 가장 기본이 되는 생활 요소다. 이른바 기반시설이라고 한다. 이 세가지 요소가 기본이고, 환경쾌적성 요인은 부가적인 것이다. 더군다나 환경에 대한 고려는 예전부터 있었던 것이 아니라 최근에 와서야 포함되기 시작했다. 이 환경 쾌적성이 부동산 평가의 중요 기준으로 포함된 시점은 2005년도다. 바로 서울 청계천이 복원되면서 비로서 환경의 변화가 그 지역의 부동산 가치를 바꾼다는 것을 인지하게 되었다.

환경에는 천연환경과 인공환경이 있다. 산이나 강 같은 천연 환경의 경우 프리미엄이 매우 높다. 하지만, 대한민국의 주거지역에는 천연환경을 갖춘 곳이 많지 않다. 이런 지역의 경우 인공환경을 만든다. 난지도를 개발해 하늘공원, 노을공원을 변화시킨 사례나, 부산 서면 미군 하일리야 부대 자리에 부산시민공원을 개발한 사례가 좋은 예가 될 것이다. 이러한 인공 공원화 지역 역시 부동산 프리미엄이 발생했다는 것이다.

하지만, 환경만 좋아졌다고 프리미엄이 발생하는 것은 아니다. 전제 조건이 해결되어 있어야 한다. 교통, 상권, 교육관련 기반시설이 이미 어느정도 갖추어져 있는 입지여야 한다는 것이다. 대표적인 지역이 한강변의 아파트 단지들이다. 반포동을 예를 들어보자. 3호선, 7호선, 9호선 전역세권에, 고속터미널, 신세계백화점, 뉴코아 백화점 등 좋은 상권에, 8학군 교육 환경까지 갖춘 지역에, 한강이라는 대한민국 최고의 환경 요소를 갖추었기 때문에 대한민국에서 가장 비싼 입지가 되었다. 한강의 바로 즐길 수 없는 입지라 하더라도 인공 환경을 갖추게 되면 프리이엄이 생긱는 경우도 있다. 반포 자이나 래미안 퍼스티지의 경우 단지 내에 인공산과 인공호수를 만들었더니 단지 가치가 상승했다.

이 단지들의 특징은 환경 쾌적성이 메인 요소가 아니라 다른 요인들이 기본적으로 좋은 입지에, 환경이라는 프리미엄가 부가되었을 뿐이다. 서울이라는 지역은 기본적으로 교통이 좋아야 한다. 상권이 좋으면 더 좋다. 여기에 교육 환경까지 좋으면 최고의 입지가 된다. 이 3가지 조건 중 모두 갖추진 못해도 한가지 요소라도 제대로 갖춘 입지에라야 환경 요소이 프리미엄으로서 역할을 할 수 있다. 환경만 좋아서는 프리미엄 자체도 생기지 않는다. 환경만 좋은 부동산은 그냥 자연일 뿐이다. 우리가 거주하는 부동산 입지가 아닌 자연 그대로의 상태인 설악산이나 지리산 같은 곳이라는 것이다.

최근 환경 프리미엄만을 강조하여 분양되는 단지들이 있다. 최근 신규 아파트 시장이 좋기 때문에 왠만하면 분양이 잘 된다. 만약 교통, 상권, 교육 환경이 제대로 갖추어진 곳이 아닌데도 분양이 잘 되었다고 하면, 향후 입주 시에 문제가 발생될 가능성이 높다. 실거주로 분양 받는 사람들에게는 환경만 좋은 단지 입주 후 생활은 고통이 될 수 있기 때문이다.

2000년 초반 엄청나게 호황이었던 실버타운, 은퇴자 주택들이 대부분이 자취를 감추었다. 거주해 보니 여러 가지 요소가 불편했기 때문이다. 기반시설(교통, 상권 등)이 전혀 없는, 공기만 좋은 곳에 주거 시설을 만든 실패작이다. 오히려 자동차로 이동하는 소수의 젊은 세대들은 거주가 가능할 수 있다. 하지만, 은퇴한 노년층들에게 대중 교통이 불편한 지역은 거주하기 매우 힘든 환경이 된다.

물론 교통, 상권, 교육을 다 갖춘 입지를 선택할 필요는 없다. 3박자를 모두 갖추 입지면 매우 시세가 높을 것이다. 그렇기 때문에 3개 중 가장 중요한 하나만큼만 챙기면 된다. 바로 교통이다. 교통은 모든 연령층, 모든 세대에 있어 가장 중요한 요소다. 교통에 대한 대비가 전혀 없는 지역은 필패한다. 특히 서울, 경기, 인천의 수도권은 더욱더 그렇다.

환경 만으로 의미가 있는 입지는 국립공원 밖에 없다. 그곳은 사람들이 거주하기 좋은 입지가 아니다. 반달곰이 살아야 할 입지다.