[좋아요 부동산]분양권과 입주권…차이가 뭔가요?

[이데일리 원다연 기자] 지난 3일 청약에 나선 서울 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’ 아파트는 평균 156대 1의 청약 경쟁률로 올해 강북권 최고 경쟁률을 기록했다. 같은 날 정부가 내놓은 ‘11·3 부동산 대책’에서 분양권 전매제한 기간이 대폭 늘면서 규제를 비켜간 마지막 단지에 청약자들이 몰린 영향이다.

정부는 11·3 부동산 대책에서 분양 시장을 실수요자 중심으로 재편하기 위해 분양권 전매제한 기간을 크게 늘렸다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 과천시는 소유권이전등기 시점(입주)까지 분양권전매제한 기간이 늘어났다. 그 외 서울지역도 1년 6개월간 분양권을 전매할 수 없게 됐다.

그러나 부동산시장 과열의 진원지인 강남 재건축 시장에 미치는 영향은 크지 않을 거란 의견도 적지 않다. 투자자들이 분양권 대신 입주권으로 몰릴 수 있는 여지를 남겨둬서다. 국토부 관계자는 “입주권 거래는 기존 주택을 매매하는 것이기 때문에 이번 규제 대상에 해당되지 않는다”고 밝혔다.

분양권과 입주권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 세부적으로 입주권은 재개발·재건축 단지의 조합원 자격을 갖춘 사람이 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 반면 분양권은 청약에 당첨된 사람이 입주할 수 있는 권리다. 차이점은 청약에 당첨됐을 때 발생하는 분양권과 달리 입주권은 재건축·재개발 단지가 관리처분계획을 인가받은 날에 발생한다.

분양권과 달리 입주권은 ‘주택’으로 분류되기 되기 때문에 매입 즉시 취득세를 내야한다. 관리처분인가 후 기존 주택이 멸실되고 토지만 남기 때문에 입주권에는 4.6%의 토지세율이 적용된다. 반면 분양권은 소유권이전등기를 할 때까지 주택으로 간주되지 않아 취득세를 내지 않는다.

차이점은 또 있다. 상대적으로 적은 투자금으로 뛰어들 수 있는 분양권과 달리 입주권 거래는 목돈이 한꺼번에 든다는 점이다. 입주권은 조합원의 권리가액에 추가분담금에 웃돈을 더한 금액으로 거래된다. 예컨대 내년 상반기 일반분양을 앞두고 있는 강남구 개포동 개포시영 아파트의 전용면적 59㎡형 입주권을 구매하기 위해선 권리가액 4억 8200만원(기존 주택형 전용 10㎡)에 추가분담금 2억 6100만원, 프리미엄 1억 8600여만원을 더해 9억 2900만원을 한번에 부담해야 한다.

반면 분양권은 분양가 전체를 계약금과 중도금으로 나눠내고, 거래도 매도자가 납부한 계약금과 중도금에 웃돈을 더한 금액으로 이뤄진다. 앞서 지난 3월 같은 지역에서 분양에 나선 ‘래미안 블레스티지’(개포주공 2단지 재건축)의 전용 59㎡형 일반분양가는 9억 2900만~10억 4900만원이었다. 그러나 분양권은 분양가의 10%로 책정된 계약금만 있으면 우선 계약이 가능하고, 거래를 위해서도 전매제한기간이 풀릴 때까지 1차 중도금(분양가의 10%)을 더해 1억 8580만~2억 980만원을 부담하면 된다.

강남구 개포동 O공인 관계자는 “분양권과 입주권의 투자금 갭이 워낙 크기 때문에 이를 감당할 수 있는 투자자들이 재건축 입주권을 선점할 것”이라며 “한편으론 이번 대책으로 서민들이 강남으로 입성하기는 더 어려워졌다고 볼 수 있다”고 말했다.

△서울 성북구 재개발 지역에 있는 한 공인중개업소 건물 전면에 입주권과 분양권 매물을 구한다는 현수막이 걸려있다. [사진=원다연 기자]