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- 부친에게 5억 싸게 산 아파트, 증여세 내야할까[세금GO]
- [세종=이데일리 조용석 기자] A씨는 최근 아버지가 소유한 시가 20억원의 아파트를 15억원에 매입했다. 직장 때문에 이사를 준비하던 A씨가 자신의 집을 처분했음에도 15억원 밖에 마련하지 못하자 아버지가 5억원을 낮춰서 매도한 것이다. A씨는 즐거운 마음에 새 아파트로 이사했으나, 5억원을 싸게 산 것이 추후 문제가 될 수 있다는 직장동료의 이야기를 듣고 세무사를 찾아갔다. 지난 12일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다본 아파트 단지 모습. (사진 = 뉴시스)13일 국세청이 발간한 ‘2023 세금절약 가이드’에 따르면 A씨는 상속세 및 증여세법(상증세법)제35조1항에 따라 증여세가 과세된다. 과세당국은 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮거나 높은 가액으로 거래한 경우, 시가와 거래가액의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억원은 적은 금액)을 넘어서면 증여로 판단해 과세한다. 증여재산가액은 차액에서 기준금액을 제외한 금액이며, 재산의 양수·양도일이 증여일이 된다. 사례의 A씨의 경우 아파트 시가(20억원)의 30%인 6억원과 3억원 중 더 낮은 금액인 3억원이 기준금액이 된다. 이에 따라 A씨는 시가와 대가의 차액(5억원)에서 기준금액인 3억원을 뺀 2억원에 대해서 증여세를 내야한다. 5억원 이하 구간의 증여세율은 20%다. 그렇다면 A씨의 아버지에게 부과되는 양도가액의 기준은 어떻게 될까.소득세법 101조(양도소득의 부당행위 계산) 등에 따라 과세당국은 양도가액을 15억원이 아닌 20억원으로 간주해 양도소득세를 과세한다. 만약 A씨의 아버지가 해당 아파트를 15억원에 매입해 양도차익이 전혀 발생하지 않았음에도 5억원에 대한 양도소득세를 내야 한다는 얘기다.아울러 ‘양도소득의 부당행위’를 적용하는 기준은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상 또는 시가의 5%에 상당하는 금액 중 적은 금액이다. 3억원이 넘지 않는다면 시가의 30% 미만 차액 발생시 증여세가 발생하지 않는 것과 비교하면 훨씬 더 촘촘한 셈이다. 결국 특수관계인간 저가 양수 또는 고가 양도시 증여세는 부과되지 않는다고 해도 양도소득의 부당행위는 적용될 가능성이 훨씬 크다는 얘기다. 국세청 관계자는 “특수관계인 사이의 거래에서 부동산뿐 아니라 다른 재산도 시가보다 낮거나 높게 매매한 경우 같은 형태로 과세가 된다”고 설명했다.아울러 특수관계인이란 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 배우자(사실혼 포함), 친생자로서 다른 사람에게 친양자로 입양된 자 및 그 배우자와 직계비속, 대통령령으로 정하는 경제적 연관관계, 경영 지배관계, 임원과 사용인 그리고 이들과 생계를 함께하는 자 등이 모두 포함된다.
- 증여받은 상속인이 있을때 유류분반환청구 계산방법[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)받은 상속인 있을 때, 그러한 증여 또는 유증을 받지 못했던 상속인은 이를 받았던 상속인에게 유류분을 요구할 수 있다. 앞서 이러한 경우의 상속재산분할방법을 정리했는데, 이번 시간에는 유류분반환청구시 구체적인 계산방법을 정리해 보겠다.◇ 특정 상속인이 증여 또는 유증을 받은 경우 상속재산분할과 유류분반환청구소송피상속인(망인)이 재산을 남기고 돌아가신 경우, 특정 상속인이 증여 또는 유증을 받은 것이 있다면 이를 반영하여 법정상속분에서 이를 보정하여 다시 구체적 상속분을 산정하게 된다. 그렇게 한 결과, 증여 또는 유증을 받지 못한 상속인은 망인이 남긴 재산에 대해 상속재산분할시 본인의 법정상속분 보다 더 요구할 수 있는 것이다.이러한 상속재산분할의 구체적인 계산방법 및 법리에 대해서는 앞서 필자가 이데일리 뉴스에 2024.3.2.자로 발표한 “증여받은 상속인이 있을 때 상속재산분할 비율 계산방법 [김용일의 상속톡]”글을 참고하면 된다.한편, 증여 또는 유증을 받지 못한 상속인이 이렇게 법정상속분을 보정하여 계산된 상속재산분할액을 받았으나, 그 상속재산분할액이 자신의 유류분액에 미치지 못한다면, 그 미달분에 대해서는 증여 또는 유증을 받았던 상속인에게 유류분으로 달라고 요구할 수 있다.즉 법정상속분을 초과하여 계산된 구체적 상속분을 받았던 것에 추가하여 유류분반환청구까지 할 수 있는 것이다.다만, 상속재산분할에는 별도의 기간제한이 없는 것과 달리, 유류분반환청구 및 유류분소송은 소멸시효 기간이 있어, 망인의 사망한 시점부터 1년 안에 해야하는 것이 원칙임을 항상 주의해야 한다.◇ 유류분액의 구체적 계산방법 및 법리구체적인 예를 들어 설명해보겠다. 아버지가 사망 당시 자식으로 아들 A와 딸 B가 있었는데, 아버지가 사망 당시 남긴 상속재산이 1억원이고, 채무는 없으며, 망인이 사망하기 10년 전에 아들 A에게 3억원 상당의 부동산을 증여해줬는데, 사망시 기준으로는 시가 7억원 상당이 된 경우, 딸 B는 아들 A를 상대로 유류분반환청구를 할 수 있다. 구체적으로 B가 A를 상대로 얼마의 유류분을 청구할 수 있는지를 알기 위해 필요한 유류분액의 계산 방식은 아래와 같다.‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’여기서, ‘유류분산정의 기초재산’은 망인이 사망당시에 망인 명의로 남긴 상속재산에서 채무를 공제하고, 망인이 살아생전 증여했던 재산을 가산하면 된다. 주의할 점은, 유류분산정의 기초가 되는 재산의 가치를 산정할 때, 증여 당시의 가치를 기준으로 하는 것이 아니라, 망인의 사망당시의 가치를 기준으로 한다는 것이다.그리고, 증여재산은 망인의 사망시를 기준으로 1년 내 행해진 증여만 산입하는 것이 원칙인데, 다만 공동상속인이 미리 증여받은 경우는 기간의 제한 없이 모두 산입된다. 따라서, 망인의 자식 또는 배우자가 증여받은 경우는 20년전에 받았던 것도 모두 유류분산정에 계산되는 것이다.유류분반환청구는 상속순위로 1순위의 상속인만 가능하다. 예를들어 망인에게 자식과 배우자가 있는 경우는 자식과 배우자가 공동 1순위의 상속인이 되므로, 유류분반환을 청구할 수 있는자도 된다. 그리고, 망인의 직계비속, 배우자의 ‘유류분 비율’은 해당 법정상속분 비율 × 1/2이 된다. 예를들어 망인에게 자식이 2명으로 A와 B가 있다면, 자식 A와 B의 법정상속분 비율은 각각 1/2이 되고, 이들의 유류분비율은 여기에 1/2을 곱한 값인 1/4이 되는 것이다.◇ 유류분액의 구체적 계산방법 적용과 상속재산분할앞서, 유류분액 계산공식은‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’이라 하였는데, 위 공식에 앞에서 언급했던 사례의 금액을 다시 구체적으로 적용해보겠다. ‘유류분산정의 기초재산’은 망인이 사망당시에 망인 명의로 남긴 상속재산에서 채무를 공제하고, 망인이 살아생전 증여했던 재산을 가산하면 된다고 하였는데, 망인이 남긴 상속재산이 1억원이고 채무는 없다. 여기에 망인이 아들 A에게 증여했던 재산의 사망당시 가치가 7억원이라고 했으니, ‘유류분산정의 기초재산’은 8억원이 된다(= 상속재산 1억원 – 채무 0 + 증여재산 가치 7억원)그리고 ‘유류분비율’은 1/4이니(= 법정상속분 비율 1/2 × 1/2), 유류분액 계산값은 2억원이 된다(= 8억원 × 1/4). 결국 자식 B는 A를 상대로 2억원 상당의 유류분을 청구할 권리가 있는 것이다.다만, 여기에서 주의할 점이 있다. 앞서 설명한 대로, 망인이 상속재산을 남겼는데, 내가 증여를 받지 못한 경우라면, 법정상속분을 보정하여 구체적 상속분을 더 받는 방식으로 상속재산분할을 먼저 받아야 한다. 그렇게 상속재산을 받고도 나의 유류분에 모자란 것이 있다면, 그 모자란 것 만큼을 유류분으로 추가 청구할 수 있는 것이다. 이러한 경우의 구체적인 상속재산분할 방법에 대해서는, 앞에서도 말했듯이, 필자가 발표한 “증여받은 상속인이 있을 때 상속재산분할 비율 계산방법” 글을 참고하면 될 것이나, 위 사례에서 결론만 말하자면, 상속재산 1억원에 증여재산 7억원을 합산한 8억원을 전체 상속재산으로 간주하고, 위 금액에 법정상속분 비율인 1/2씩 계산하면, 구체적 상속분은 A가 4억원, B가 4억원이 된다. 그런데, A는 이미 4억원을 초과하여 7억원 상당의 증여를 받았으니, 남은 상속재산 1억원에 대해 더 이상 요구할 수 없고, 결국 B가 남은 상속재산 1억원을 전부 갖을 수 있다.결국, B는 유류분권리로 2억원이 있지만, 상속재산 1억원을 갖게되었으니, 이를 공제하고, 나머지 1억원만 추가로 A에게 유류분으로 요구할 수 있다.한편, 앞서 글에서 설명할 때, B 역시도 증여를 받았던 것이 있다면, 그것도 반영하여 상속재산분할 계산을 하게 된다고 했는데, 유류분계산에 있어서도 이를 반영한다. 즉 B는 자신이 받았던 증여액을 공제한 후 나머지만 유류분으로 요구할 수 있다.△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 부동산/상속팀 대표-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 부동산매매계약후 매도인 사망시 등기절차와 상속세 배우자 공제[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 부동산매매계약후 매도인이 갑자기 사망하는 경우가 있다. 이때 매도인과 매수인 입장에서 등기이전 및 매매대금 지급과 관련하여 각자 어떤 것을 알아두어야 하는지를 알아보고, 특히 매도인의 상속인들 중에 배우자가 있는 경우 상속등기와 관련하여 상속세 절세 관련 주의할 점 등을 정리해 보겠다.◇ 계약금만 지급했는데, 매도인이 사망시 매수인의 잔금 지급 방법매수인이 부동산매매계약시 계약금만 지급하고, 아직 중도금 또는 잔금을 지급하기 전에 매도인이 사망했다고 해도, 매매계약은 여전히 유효하다. 따라서, 매수인으로서는 매도인의 상속인에게 나머지 매매대금을 지급하면 되고, 소유권등기이전을 요구하면 된다.그러나, 매수인이 매매대금을 제대로 지급하기 어려운 경우들이 있다. 이때는 변제공탁제도를 활용하면 된다(민법 487조).예를 들어 망인의 상속인이 누구인지 정확히 알 수 없는 경우, 상속인 중 행방불명인 자가 있는 경우, 공동상속인들 사이에 상속재산분할 협의가 제대로 되지 않아 상속지분을 알 수 없는 경우, 상속인이 상속을 이유로 잔금받기를 거절 하는 경우 등의 사유가 있어, 매수인이 잔금을 지급하기 어려운 상황이라면, 망인을 피공탁자로 해서 관할 법원에 변제공탁을 하면 된다. 그러면, 매수인은 매매대금 지급의무를 전부 이행한 것으로 된다(대법원 91다3055 판결).◇ 매도인이 매수인에게 소유권등기를 이전시켜 주지 않을 때 매수인의 대처방법매도인의 상속인들이 잔금을 받았거나, 매수인이 잔금을 변제공탁했음에도 불구하고, 매도인의 상속인들이 매수인에게 소유권등기 이전에 협조를 해주지 않는 상황이라면 소송을 통하여 해결할 수 있다. 구체적으로, 매수인은 해당 부동산에 처분금지가처분신청을 하고 소유권이전등기절차 이행청구 소송을 제기하여 승소 확정 판결문을 받아 소유권등기를 가져올 수 있다.◇ 매도인의 상속인이 매수인에게 소유권등기를 이전시킬 때, 상속등기를 생략할 수 있는지매도인이 사망했다고 하더라도, 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인의 상속인들은 매수인에게 부동산 소유권이전등기를 이행할 의무가 있다.이때 매도인의 사망시점부터 잔금일까지의 기간이 비교적 많이 남았고, 상속재산분할 협의 등으로 상속지분비율도 곧 정리가 될 것이라면, 상속등기까지 마친후 잔금일에 소유권등기를 이전하면 될 것이다.문제는, 매도인의 사망시점부터 잔금일까지의 기간이 짧고, 상속분에 대한 분할협의도 되지 않는 등 정리가 안되는 상황에서, 상속등기를 생략하고 바로 매수인 앞으로 소유권등기를 이전할 수도 있는지 여부인데, 결론부터 얘기하면 이런 방식도 가능하다. 상속인은 사망신고를 한 후에 자기가 상속인임을 증명하는 서류를 첨부하여 매도인으로부터 매수인에게로 바로 소유권이전등기를 진행할 수 있다(부동산등기법 27조). 피상속인이 신청하였을 등기신청을 편의상 상속인이 상속등기를 거칠 필요 없이 자기의 이름으로 신청할 수 있게끔 그 이행의 편의를 부여한 것이다.◇ 매도인의 상속인이 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권등기 이전하는 경우, 상속세 배우자 공제 관련하여 주의할 점한편, 매도인의 상속인들 중에 매도인의 배우자가 있다면, 매수인에게 소유권이전등기를 할때 주의할 점이 있다. 앞서 매도인의 상속인들은 상속등기 없이도 바로 매수인에게 소유권이전등기가 가능하다고 하였는데, 이는 법적으로 가능하다는 것이지, 그렇게 할 경우 상속세 관련해서는 배우자 상속공제와 관련하여 손해를 볼 수 있다.망인의 배우자는 상속재산 중 최소 5억원에서 최대 30억원까지는 상속세 과세대상에서 공제받을 수 있고, 이를 배우자 상속공제라 하는데, 최근 대법원은, 부동산 매도인의 상속인들이 상속등기를 하지 않은채 매수인에게 바로 소유권이전등기를 할 경우, 배우자 상속공제를 적용받을 수 없다고 하였으므로 주의를 요한다(대법원 2023.11.2. 선고 2023두44061 판결). 구체적으로 대법원은, 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 준 사안에서, “상속세 및 증여세법 제19조 제2항은 배우자 상속공제의 요건으로, 상속재산인 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기를 요구하고 있으므로, 공동상속인들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 한 경우, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못한 것이다.”는 취지로 판시하였다.속칭 꼬마빌딩 매매의 경우, 거래가액이 많이 나가서 계약일로부터 잔금일까지 기간이 길고, 매도인이 고령자인 경우도 많은 관계로, 매매계약후 매도인이 사망하는 사례가 나오기도 하는데, 상속인 중 배우자가 있는 경우 상속세 절세를 위해서는, 상속등기를 먼저 한 후 매수인에게 등기 이전은 진행해야 할 것이다.△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 부동산/상속팀 대표-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
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