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"불확실성은 해소…상승장으로 전환하긴 역부족"
[이데일리 신수정 이윤화 기자] 한국은행 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 2개월 연속 현행 연 3.50%로 동결하면서 부동산 시장에서도 그간 거래절벽을 가져온 고금리 행진이 멈출지 촉각을 곤두세우고 있다. 시장에선 그간 거래와 가격을 옥죄던 기준금리 인상의 종착점이 보인다며 반등의 기회가 머지않았다는 희망 섞인 전망이 나오고 있다.전문가들은 이번 한은의 기준금리 동결이 부동산 시장에 기대감을 줄 순 있지만 곧이어 시장 반등으로 나타나긴 어려우리라 전망했다. 애초에 기준금리와 주택담보대출금리 간 차이가 크지 않은데다 한은의 금리 인상 사이클이 끝났다는 해석을 내리기에도 이르다는 것이다. 미국과의 금리 차로 추가 인상 압박이 남아 있는 데다 미국에서 여전히 금리 인상 시그널을 보내고 있어서다.따라서 시장 심리에는 긍정적일 수 있지만 본격적인 상승장세로의 전환은 아직 멀었다고 전망했다. 다만 기준금리 인상으로 거래절벽을 이어온 지난해와 비교하면 부동산 거래 측면에서 정상 수준까지 이를 여건은 형성됐다고 분석했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇기준금리, 예측 가능해져…불확실성 해소전문가들은 이번 기준금리 동결에 대해 ‘불확실성 해소’ 측면에서 바라봐야 한다고 했다. 앞으로 부동산 시장에서 기준금리의 움직임이 ‘변수’가 아닌 ‘상수’가 돼 금리의 영향이 줄어들 것이란 설명이다. 부동산 시장의 연착륙 가능성도 한층 더 커졌다고 평가했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 11일 “금리는 어느 정도 예측할 수 있는 박스권에 들어왔다는 점에서 변수보다는 상수나 고정변수가 됐다”며 “앞으로의 부동산 시장은 금리변수보다는 경기침체나 역전세난, 글로벌 금융시장 흐름이 더 큰 변수로 작용할 것으로 보인다”고 말했다.김효선 NH농협은행 수석연구위원도 “올해 들어 정책 완화부터 시작해서 금리가 두 차례나 동결되면서 작년 시장에 가장 영향을 줬던 금리와 정책 변수가 이제 상수로 완전히 전환됐다”며 “작년 하반기 때는 이런 불안한 요인 때문에 거래절벽이 이어졌는데 올해에는 정상적인 거래가 꾸준히 이어지리라 예상한다”고 설명했다.김 수석연구위원은 “정부에서 유도한 것처럼 연착륙으로 잘 갈 수 있다고 판단한다”며 “아직 유가나 고물가·고환율 부분 등은 계속해서 이어지고 있고 집값이 더 하락한다는 심리도 있어 반등까지 할 상황은 아닌 것으로 보인다”고 언급했다.서울 한 부동산중개업소 앞에 붙은 매물. (사진=연합뉴스)◇상승장 반등, 녹록지 않아…시장 영향 제한적고금리 공포에서 다소 벗어났지만 시장이 곧바로 회복하기는 녹록하지 않다는 의견이 지배적이었다. 당분간 글로벌 금융시장의 이슈에 따라 출렁거릴 수밖에 없어 매물 소화 과정을 더 거치리라 예상했다.윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “추가 인상 가능성이 없는 것은 아니지만 상단이 막혀 있고 2024년은 인하 가능성도 열려 있는 만큼 금리 요소가 의사결정을 제약하는 수준은 다소 완화하면서 금리 적응력이 높아질 것”이라며 “앞으로는 금리가 아닌 다른 호재에 더 반응하는 등 의사결정 요소가 다양하게 분화할 것”이라고 예상했다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “미국 역시 기준금리 인상으로 채권 손실이 커지면서 금리 인상에 부담을 느끼고 있을 것”이라며 “떨어지던 주택담보대출금리가 다시 인상되지 않는 시장 상황이 형성돼 실수요자의 내 집 마련 계획에 큰 부담을 덜었을 것”이라고 설명했다.송승현 도시와경제 대표는 “동결이 아니라 인하로 방향성 자체가 달라지지 않는 이상 부동산시장에 미칠 영향은 제한적이다”며 “직전 동결 때도 미분양 주택 수가 줄지 않았고 거래량도 일부 회복됐으나 대폭 늘었다고 보기는 어려웠다”고 말했다.

2023.04.11 I 신수정 기자

거세진 집값 하락 후폭풍…강제경매 내몰린 깡통주택 급증
[이데일리 신수정 기자] 집값이 전세보증금보다 낮아지는 이른바 깡통주택이 늘면서 부동산 임의·강제경매 신청 사례가 늘고 있다. 부동산 시장 하락기가 장기화하자 아파트 매맷값 하락으로 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황 등이 증가했기 때문이다. 특히 ‘거래절벽’ 현상도 심해 강제경매 건수가 급증했다는 분석이다. 전문가들은 임대계약 전 물건의 시세와 전세가율(집값에서 전셋값이 차지하는 비중) 등을 확인해 발생할 수 있는 리스크를 사전에 방지할 필요가 있다고 했다.서울 시내 한 공인중개사 사무소에 적혀 있는 아파트 매매 및 전·월세 가격표.(사진=뉴스1)9일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국 부동산 임의경매 개시결정(집합건물과 건물, 토지 제외) 등기 신청건수는 4019건으로 전월(3889건)과 비교해 3.3% 늘어났다. 지난해 같은 기간(2599건)과 비교하면 54.6%나 증가했다.임의경매 개시결정 신청건수는 지난해 12월 2929건에서 올해 1월 3194건으로 3000건을 넘더니 2월 3889건, 3월 4019건으로 4000건을 넘기며 가파른 증가세를 나타내고 있다. 임의경매는 재판 없이 저당권을 근거로 경매를 신청하는 절차다. 은행이 담보권을 근거로 진행하는 것이 일반적이다. 강제경매 개시결정 건수도 올 들어 ‘우상향’이다. 지난달 강제경매 개시결정(집합건물과 건물, 토지 제외) 등기 신청 건수는 2661건으로 지난 2월 대비 2.1% 증가했다. 지난해(2481건)와 비교해 7.3% 늘었다. 마찬가지로 올 들어 1월 2215건, 2월 2607건 등을 기록해 매달 증가세다. KB국민은행의 월간시계열을 보면 서울 아파트 중위가격은 10억원 밑으로 내려갔다. 중위가격이란 서울 아파트 매매가를 가격 순으로 줄 세웠을 때의 중간값이다. 지난 2월 9억9333만원을 기록하면서 21개월만에 10억원 밑으로 떨어진 후 지난달 9억7500만원으로 더 하락했다. 서울 아파트 전세 중위가격은 5억333만원을 기록했다. 금리 인상으로 커진 원리금 상환 부담에 집값 하락 전망 확산 등이 뒤섞여 작용했다는 진단이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울 지역 아파트 평균 매맷값은 12억원대인데 중위 가격이 10억원 이하로 떨어진 것은 고가 주택보다 중저가 주택 가격이 더 많이 하락하면서 나타난 현상”이라고 설명했다.[이데일리 김일환 기자]문제는 경매를 진행해도 전세 보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 커지고 있단 점이다. 최근 경매 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 하락하고 있다. 지지옥션의 전국 주거시설 경매 지표를 살펴보면 낙찰률은 1년 전인 2022년2월 42.3%에서 올해 2월 27.3%로 크게 줄었다. 낙찰가율 역시 2022년2월 86.4%에서 6월 86.8%, 12월 72.2%로 지속적으로 하락했고 올해 2월 기준 72.6% 수준에 머무르고 있다. 빌라 낙찰률은 현저히 낮다. 집값 하락기에는 아파트보다 환금성이 떨어지기 때문이다. 지난달 서울 빌라 낙찰률은 9.6%로 지지옥션이 관련 조사를 시작한 2001년1월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.전문가들은 집값 하락이 이어지고 있어 강제경매 신청 사례가 앞으로도 꾸준히 늘 것으로 전망했다. 또 전세가율이 높은 주택일수록 집값 하락시기에 보증금을 제때 반환받기 어려울 수 있어 적정시세로 임대차 계약을 맺는 것이 중요하다고 했다.이주현 지지옥션 연구원은 “금리 인상과 경기둔화로 주택과 상가 등에 강제경매와 임의경매 신청이 증가하고 있는 것으로 보인다”며 “주택시장과 경기상황에 영향을 주는 금리가 하향 안정화하지 않는 이상 이 같은 추세는 이어질 것이다”고 설명했다.

2023.04.09 I 신수정 기자

경쟁률 격차 2배…임대아파트도 '수도권 쏠림' 심화
[이데일리 김아름 기자] 부동산 시장에서 수도권과 지방의 양극화가 커지는 모양새다. 청약시장에 다소 온기가 돌고 미분양 해소와 거래량 증가 등 좋은 신호를 보내고 있지만 수도권과 비수도권의 온도차이는 확연하다. 임대아파트에서도 비슷한 현상을 보인다. 지난해 임대아파트 청약 경쟁률을 확인해 본 결과 수도권으로의 쏠림현상이 더 심화한 것으로 나타났다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 2022년 ‘공공지원 민간임대’, ‘민간임대’의 공급가구는 총 1만461가구인 것으로 집계됐다. 청약 접수건수는 7만7968건으로 평균 7.45대 1의 경쟁률을 보였다. 이 중 수도권은 5944가구 공급 중 5만2564건이 접수돼 8.84대 1의 경쟁률을 기록했지만 지방은 4517가구 중 2만5404건으로 5.62대 1이다. 특히 지방 접수에서 가장 많은 비율을 차지한 세종(1만815건)을 제외하면 지방 청약 경쟁률은 3.74대 1로 수도권과 비교해 봤을 때 2배 가까이 차이가 난다.수도권에 공급한 임대아파트의 청약률도 준수한 성적을 거뒀다. 작년 7월 서울에 공급한 힐스테이트 관악 뉴포레는 139가구 모집에 1만5023건이 접수돼 108.08대 1의 경쟁률을 보였다. 지난 2월 수원역 푸르지오 더 스마트도 252가구 모집에 6880건이 몰려 27.30대 1의 경쟁률을 기록했다. 둘 다 공공지원 민간임대 주택으로 합리적인 임대료와 안정적인 거주 조건이 긍정적으로 작용했다. 전문가들은 고금리와 집값 하락이 이어지는 상황이어서 입지와 지역 등에 따라 청약시장 양극화의 간극은 더 벌어질 수밖에 없으리라 전망했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구원은 “서울 집중 현상이 심화할 것으로 보여 전체적인 청약시장이 좋다고 볼 수는 없다”며 “대구·경북 등 미분양 고위험지역은 더 어려워질 수 있다”고 설명했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 청약시장은 시세 차익이 있는 곳으로 몰리는 초 양극화 현상을 나타낼 것”이라며 “가격 경쟁력이 있는 곳만 흥행이 이어지면서 미분양도 여전히 이어질 것”으로 예상했다.

2023.04.03 I 김아름 기자

세 부담 완화에 급매 줄어드나…'눈치보기' 심화
[이데일리 오희나 기자] 정부가 공동주택 공시가격을 역대 최대폭으로 낮추면서 세 부담 완화에 다주택자 매물이 줄어들 것이란 관측이 나온다. 다주택자들이 내놨던 급매를 회수하고 매수인들의 관망세가 커지면 거래량이 감소할 수 있다는 전망도 나온다. 다만 집주인과 매수인 간 ‘눈치 보기’가 심화하면서 매물 회수 움직임은 본격적으로 나타나진 않고 있다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.26일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트 매물은 6만22건으로 전날 5만9668건 보다 소폭 늘었다. 한 달 전인 2월28일 5만6587건보다 6.0% 이상 매물이 늘었다.앞서 국토교통부는 올해 공동주택 공시가격이 지난해 대비 18.61% 하락하겠다고 발표했다. 2021년 공시가격 수준으로 돌아간 셈이다. 공시가격이 큰 폭으로 하락하면서 보유세 부담은 2020년보다 약 20% 이상 감소하고 1가구 1주택자 종부세 대상 주택이 대폭 줄었다. 특히 올해부터 종부세 공제금액이 기존 6억원에서 9억원으로 올랐고 1주택자는 12억원까지 공제된다. 시장에서는 그간 세금 부담 때문에 급매를 내놨던 다주택자가 매물을 회수할 것으로 전망한다. 애초 시장에서는 종부세 기산일인 오는 6월 1일까지 급매물이 꾸준히 나올 것으로 예상했지만 종부세 부담이 대폭 줄어들면서 급하게 팔 이유가 사라졌다. 급매물이 사라지고 매수자의 관망세가 짙어지면 잠시 꿈틀거렸던 거래가 다시 얼어붙을 것이란 전망도 나온다. 고금리와 높은 집값, 경기 침체 등의 영향으로 매수를 망설이게 했던 대외환경은 여전하기 때문이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석 연구위원은 “세금 부담이 줄어 다주택자 매물이 소폭 줄어들 전망이지만 시장에 미치는 영향은 미미할 것”이라며 “정부의 규제 완화 이후 ‘똘똘한 한 채’ 위주로 실수요자의 거래가 이뤄지는 상황이어서 거래 절벽이 심화하지는 않을 것”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “세 부담이 줄면서 매물 출회 압박은 줄었지만 다주택자가 매물을 거둬들이는 움직임은 크지 않겠다”며 “고금리나 취득세 부담이 여전한 상황이어서 관망세가 짙다. 매물 출회가 일부 들어들 수는 있지만 시장 분위기를 바꿀 정도는 아니다”고 설명했다.

2023.03.26 I 오희나 기자

잠실주공5단지 보유세 960만→426만원…마포 자이는 종부세 '0원'
[이데일리 김아름 기자] 올해 정부가 조사·산정한 공동주택 공시가격(예정안)은 부동산 경기 하락으로 시세보다 떨어진 주택 실거래가와 그동안 정부가 단행한 부동산 세제 정상화 등의 조치가 더해져 큰 폭으로 하락했다. 공시가격 하락으로 세금부담이 크게 줄 것으로 보이는 가운데 강남 고가 아파트뿐만 아니라 강북아파트에서도 현저히 세금이 줄어드는 것으로 나타났다. 다만 거래절벽으로 세수 감소가 우려되는 상황에서 공시지가까지 큰 폭으로 하락하자 공정시장가액비율을 상향할 가능성도 상존한다. 정부는 2023년 공정시장가액비율을 재산세는 4월, 종합부동산세는 상반기 중 발표할 예정이다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 서울 아파트 단지가 보이고 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)◇잠실주공5단지 보유세 960만→426만원22일 이데일리가 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에게 의뢰해 서울의 고가 아파트를 중심으로 보유세를 추정해본 결과, 1주택자 기준 공시가격은 10~30%가량 하락하는 것으로 나타났다. 개별단지별로 보유세가 50%를 훌쩍 넘게 줄어든 단지도 나왔다.서울 잠실주공5단지 공시가격은 지난해 22억6600만원에서 올해 15억1700만원으로 33.05% 하락했다. 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세는는 960만9514원에서 426만9739원으로 무려 58.21%나 줄어들 것으로 나타났다. 반포래미안퍼스티지 공시가격도 26억7600만원에서 21억8000만원으로 18.54% 떨어지고 보유세는 1456만5312원에서 830만9760원으로 42.95% 줄어들었다. 대치동 은마아파트 공시가격은 20억2600만원에서 15억4400만원으로 23.79% 하락했고 보유세는 833만5632원에서 451만9968원으로 45.78% 줄었다.강남 외 지역 아파트는 종부세 대상에서 상당수 제외되는 것으로 조사됐다. 래미안고덕힐스테이트는 공시가격이 12억600만원에서 8억5400만원으로 29.19% 낮아진다. 이 경우 종부세 대상에서 제외돼 보유세가 313만6752원에서 180만6000원으로 42.42% 하락한다. 마포 염리동 마포자이 역시 공시가격이 12억9800만원에서 10억1100만원으로 22.11% 하락해 종부세 대상에서 제외된다. 이에 보유세는 365만1216원에서 227만7000원으로 37.64% 하락한다. 래미안 옥수 리버젠은 공시가격이 14억2500만원에서 12억2800만원으로 13.82% 줄어 종부세 대상이지만 보유세는 436만1400원에서 298만416원으로 31.66% 줄어들 전망이다.우병탁 팀장은 “고가 주택일수록 누진세율 때문에 당연히 보유세도 더 많이 줄어든다”며 “개별단지 시세를 반영하다 보니 지역별로 더 많이 떨어진 곳은 하락폭이 더 클 수 있다”고 설명했다. 이번 공시가격 하락으로 재산세 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택은 전년 대비 65만 가구가 증가해 1443만 가구(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용세대가 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 지난해 특례세율 적용세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보인다.국토부 관계자는 “전년대비 18.61% 공시가격이 하락했고 여러 보유 부담도 완화할 예정”이라며 “재산세, 종부세에 대한 공정가액비율을 작년으로 가정했을 때 20% 이상 보유 부담을 줄여주는 걸로 파악하고 있고 보유 부담 외에도 건강보험료, 장학금 등 다수 영역에서 혜택을 볼 것”이라고 말했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇공정시장가액비율 조정이 ‘변수’…실제 보유세 결정특히 공시가 하락 외에도 지난해 종부세 세제개편, 올해 재산세 공정시장가액비율 인하 등 전반적인 부동산 세제 정상화 효과 때문에 세금이 큰 폭으로 줄었다. 지난 문재인 정부가 추진한 공시가격 현실화 로드맵에 따른 ‘세금 폭탄’ 우려도 당분간 사그라졌다.다만 일각에서는 세수 감소를 우려해 공정시장가액비율(할인율)을 상향 조정할 수 있다고 전망한다. 실제 할인율이 올라가면 세금 인하 폭은 그만큼 줄어든다. 정부의 급격한 세수 감소가 도마 위에 오를 수 있다는 지적이 나오자 할인율 상향 카드를 만지작거리고 있는 것이다. 기획재정부는 지난해 과도한 종부세 부담을 줄이기 위해 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮췄다. 공정시장가액비율은 정부 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 조정할 수 있는데 정부가 올해 부동산 가격 하락에 따른 효과를 반영하기 위해 80%로 되돌리는 방향을 검토 중이다. 올해 공시가격이 지난해보다 큰 폭으로 하락했기 때문에 공정시장가액비율이 올라가더라도 국민 세 부담은 줄어들기 때문이라는 것이다. 이와 함께 재산세 공정시장가액비율은 기존 45% 수준을 유지할 방침이다. 이에 대해 국토부 관계자는 “공정시장가액비율과 관련, 주택 시세가 얼마만큼 내려갈지 몰랐던 여건 속에서 조정했었다”며 “공정시장가액비율을 80%로 올릴지는 아직 정해지지 않았다. 상반기 중 결정할 예정이다”고 설명했다.행안부 관계자는 “2021년에는 공시가격이 급등해서 재산세 부담이 높았고 이에 지난해 1주택자에 한해서 45%로 낮춘 것”이라며 “공시가격이 내려간 상황 속에서 세수감소는 필연적인 부분이 있는데 그런 부분을 고려해서 적정하게 45% 수준에서 검토할 계획”이라고 말했다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]전문가들은 이번 공시지가 하락에 따른 보유세 경감에 대해 공정시장가액비율 여부에 따라 그 수준을 결정지으리라 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “최종 종부세가 어느 정도 감소할지는 공정시장가액비율 조정에 달렸다”고 지적했다.함영진 직방 데이터랩장은 “공시가격 하락의 주요 원인은 기준금리 인상과 경기둔화 우려 등으로 주택 가격하락, 거래 침체가 본격화했기 때문이다”며 “공시가격 현실화 계획 후 가파르게 상승한 공시가격이 국민 세 부담으로 직결되자 납세부담을 덜어주기 위한 정책 노력이 이번에 반영됐다”고 말했다. 함 랩장은 “다만 올해 종부세 공정시장가액비율 변경 여부는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

2023.03.22 I 김아름 기자

올해 서울 청약경쟁률 57 대 1…2021년 4분기 이후 최고
[이데일리 박지애 이윤화 기자] 30대 직장인 윤 모 씨는 최근 월급통장을 개설한 우리은행에서 청약통장에 가입했다. 주로 코인이나 주식에 관심이 컸던 윤 씨는 내 집 마련에 큰 뜻이 없었으나 올해 정부에서 청약 관련 규제를 대폭 완화하면서 청약시장에 부쩍 관심을 두기 시작했다. 혼자 살고 있지만 하반기나 내년이라도 청약을 노려보겠다는 계획이다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]전체 청약통장 가입자 수는 감소하고 있지만 윤 씨처럼 신규 가입자는 되려 늘고 있다. 1인 가구 증가와 신혼부부 등 젊은 층이 청약을 통해 내 집 마련을 하려는 수요 증가와 무관하지 않다. ‘분양가 바닥론’ 확산도 한몫하면서 분양 시장에 젊은 층의 수요가 유입되자 수도권 일부 지역에선 청약 경쟁률이 두자릿수로 껑충 뛰어오르는 등 시장에 활기가 돌고 있다. 실제 지난해 한 자리로 떨어졌던 서울의 청약경쟁률은 회복세를 나타내고 있다.20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 청약경쟁률이 평균 57대 1을 보이며 전국 1위를 기록했다. 2021년 4분기 이후 가장 높은 경쟁률이다. 지난 17일 기준 전국에서 28개 단지가 공급에 나선 가운데 1만2276가구(특별공급 제외) 모집에 7만4931명이 몰려 평균 6.1대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 특히 서울은 3개 단지, 393가구 공급에 2만2401건이 몰리며 평균 57대 1로 전국 17개 시도 중 가장 치열한 경쟁률을 보였다. 전문가들은 내 집 마련의 유리한 시장 상황이 열리면서 젊은 층을 중심으로 청약통장 가입 증가가 이뤄지고 있다고 분석했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “최근 신혼희망타운, 청년들을 위한 공공주택 등 가격이 비교적 저렴한 택지형 공공분양에 많은 수요자가 몰렸는데 1인 가구, 신혼부부 등 젊은 무주택자에게 청약 시장의 문턱이 낮아진 게 주효했다”며 “청약통장이 금리가 높은 상품이 아니다 보니 급전이 필요할 때 해지를 많이 하지만 또 필요에 의해 즉시 가입할 수 있어 다시 돌아오는 경우가 늘고 있는 것으로 해석할 수 있다”고 말했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실수요자인 청년, 신혼부부 등 1~2인 가구 위주로 청약 시장 규제가 대폭 완화하면서 청약이 내 집 마련에 유리한 부분이 있으니 청약통장부터 가입하자는 기류가 흐르는 것”이라고 분석했다. 실제 행정안전부 주민등록 인구통계 자료에 따르면 1인 가구는 증가세다. 지난 2019년 848만가구에서 2021년 946만가구, 지난해는 972만가구를 기록한 데 이어 올해 2월말 기준 977만가구를 넘어서며 1인 가구는 현재 전체 가구 중 41%를 차지하고 있다. (사진=연합뉴스)이러한 흐름은 분양·청약시장에 수요확산으로 연결돼 집이 있는 주택보유자 수요까지 흡수하는 상황으로 전개될 수 있다고 전문가들은 전망했다. 세대원, 주택보유자도 1순위 청약을 할 수 있고 추첨제 물량도 늘었다. 전매제한도 최대 10년에서 1년으로 줄어들게 됐다. 규제를 완화하니 소비심리가 살아나며 청약 시장도 회복 기미를 나타내고 있다.박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “규제 완화에 따라 세대원, 주택보유자도 1순위 청약을 할 수 있고 전매도 가능하다 보니 젊은 층뿐만 아니라 전매나 세를 주려는 주택보유자도 청약시장에 대거 몰리는 조짐이 나타나고 있다”고 말했다.

2023.03.21 I 박지애 기자

거래증가 이끌었던…송파구 매물 '뚝'
[이데일리 김아름 기자] 정부의 1·3 대책 발표 후 일부 지역에서 급매물을 중심으로 거래가 늘자 ‘집값 바닥론’이 나오고 있지만 이는 일시적인 반등일 수 있다는 해석이 나온다. 시장에서는 매도자가 규제 완화를 등에 업고 호가를 올리고 있지만 매수자 우위 시장이 여전한데다 수요자가 초급매 가격을 고수하고 있어 거래 자체가 이뤄지지 못하고 있어서다.지난달 반짝 상승장은 ‘데드캣바운스(큰 폭으로 내리다가 잠깐 반등하는 상황)’였을 것이라는 주장에 힘이 실리는 이유다. 전문가들은 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 등으로 글로벌 금융시장 불안도 확산하고 있어 국내 부동산 시장의 추가 조정 가능성 등 불확실성이 커지고 있다며 매매에 신중해야 한다고 지적한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]15일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 2월 서울 송파구 아파트 거래 건수는 223건에 달하며 온기를 보였지만 이달 중순까지 거래건수는 13건에 그쳤다. 올 초 규제 완화 발표 후 서울 송파구는 잠실을 중심으로 거래 증가를 이끌어 왔다. 늘어난 거래 덕에 급매물이 자취를 감추면서 매맷값도 껑충 뛰어올랐다. 한국부동산원에 따르면 지난 6일 기준 서울 송파구 아파트 값은 전주 대비 0.03% 오르며 지난해 4월 4일 기준 0.01% 상승을 마지막으로 하락세를 이어오다 11개월만에 상승 반전했다.실제 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난달 말 25억7600만원에 거래가 이뤄져 5개월 만에 가장 높은 가격에 손바뀜했고 엘스 전용 59㎡는 16억3000만원에 거래가 이뤄져 두 달 새 1억5000만원 올랐다. 지난 1월 15억8000만원까지 떨어졌던 가락동 헬리오시티 전용 84㎡도 지난달 18억9000만원에 매매가 이뤄져 집값이 바닥을 찍고 오르는 것 아니냐는 기대감이 확산했다.최근 들어 이러한 기대감도 한풀 꺾인 모습이다. 급매가 줄면서 뛰어오른 호가 탓에 정상 거래가 이뤄지지 않고 있다. 여전히 매수 우위 시장이 이어지고 있어서다.송파구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “한창 거래가 많이 이뤄졌는데 잘 될 때는 지방에서는 물건을 보지도 않고 매수하겠다고 연락이 왔다”며 “하지만 현재는 소강상태를 보이고 있다”고 설명했다.이 관계자는 “일시적으로 반등한 탓에 이 지역 집주인들이 대거 호가를 높였다”며 “매수 우위 시장에서 수요자들은 이전 급매 가격에 매수하길 원하고 있어 매매 자체가 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “그동안 급매물이 소진되면서 오른 호가에 수요자로서는 부담을 느끼고 있다”며 “현 시장은 추가 급락보다 이슈에 따라 시세가 출렁거리며 바닥을 다지는 모양새다”고 진단했다.박 수석전문위원은 “최근 글로벌 금융불안과 관련해 과거 리먼 사태로 촉발한 글로벌 금융위기 트라우마가 있어 시장이나 기관 대부분 방어벽을 잘 쌓고 학습효과도 있다”며 “금리가 낮아질 측면도 있고 불안의 임계점을 지나지 않는다면 큰 영향이 없지만 당장 주택시장의 불확실성은 커질 수밖에 없는 상황이다”고 언급했다.[이데일리 방인권 기자] 지난 14일 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트 단지의 모습.

2023.03.15 I 김아름 기자

영등포자이·둔촌주공 흥행 '동·서'가 잇는다
[이데일리 오희나 기자] 1·3대책 이후 첫 분양단지인 영등포자이디그니티, 올림픽파크포레온이 청약 흥행에 성공하면서 분양시장이 활기를 찾고 있다. 시장에서는 이들 단지의 뒤를 이을 곳이 어디일지 관심이 쏠리고 있다. 14일 부동산R114에 따르면 올해 수도권에서는 10만6180가구를 분양할 예정이다. 이 가운데 서울에서만 2만6299가구가 분양을 기다리고 있다.시장에서는 영등포자이디그니티, 올림픽파크포레온의 뒤를 이을 단지로 서울 강남권과 동대문구, 서대문구를, 경기 광명과 의왕 등을 꼽았다. 서울에서는 이달 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’가 분양을 앞두고 있다. 총 1806가구 중 일반분양은 700가구로, 1만3000여 가구에 달하는 이문휘경뉴타운에 포함되는 단지다. 내달에는 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’(4321가구), 서대문구 홍은동 ‘서대문센트럴아이파크’(827가구) 등이 예정돼 있다. 특히 강남권에서는 ‘래미안원펜타스(신반포15차, 641가구)’, ‘래미안원페를라(방배6구역, 1097가구)’, ‘잠실래미안아이파크(2678가구)’ 등이 예정돼 있다. 강남3구와 용산구는 아직 규제지역으로 남아 있어 분양가상한제 적용을 받을 것으로 예상하기 때문에 실수요자들의 관심이 많은 상황이다. 경기도에서는 광명1구역 ‘광명자이더샵포레나’(3585가구), 광명4구역 ‘광명센트럴아이파크’(1957가구), 의왕시 내손동 ‘인덕원퍼스비엘’(2180가구) 등이 분양을 앞두고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구원은 “분양가가 나와야겠지만 강남권, 동대문구 등은 입지도 괜찮으면서 시세 차익도 노릴 수 있어 흥행에 성공할 것으로 보인다”고 설명했다.흥행을 이어갈 아파트 단지가 어디냐를 두고 실수요자의 관심은 점차 커질 전망이지만 여전한 고금리와 집값 하락이 이어지는 상황이어서 입지와 지역 등에 따라 청약시장 양극화의 간극은 더 벌어질 수밖에 없을 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 청약시장은 시세 차익이 있는 곳으로 몰리는 초 양극화 현상을 나타낼 것”이라며 “가격 경쟁력이 있는 곳만 흥행이 이어지면서 미분양도 여전히 이어질 것”으로 예상했다. 김효선 수석연구원은 “서울 집중 현상이 심화할 것으로 보여 전체적인 청약시장이 좋다고 볼 수는 없다”며 “대구·경북 등 미분양 고위험지역은 더 어려워질 수 있다”고 설명했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

2023.03.14 I 오희나 기자

초급매 사라지자…서울 아파트 거래량 다시 뒷걸음질
[이데일리 오희나 기자] 서울의 아파트 거래량이 다시 줄고 있다. 정부의 대규모 규제 완화와 정책 금융, 봄철 이사철 수요에 힘입어 늘어났던 거래량이 쪼그라들었다. 초급매가 소진되고 집주인과 매수자 간 집값에 대한 줄다리기가 이어지면서 관망세가 짙어질 것으로 보인다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]1일 서울시 부동산정보광장에 따르면 서울의 2월 아파트 거래량은 1088건으로 집계됐다. 아직 2월 집계가 마무리되진 않았지만 1월 1408건 대비 22%가량 감소했다. 지난달 거래가 크게 늘었던 송파구는 1월 146건에서 99건으로 줄었고 노원구는 122건에서 92건으로, 강동구는 133건에서 92건으로 줄었다. 강남구도 95건에서 48건으로 ‘반 토막’ 수준으로 감소했다. 정부의 1·3대책 이후 대규모 규제 완화에 따른 기대감과 특례보금자리론 시행 등으로 늘어났던 아파트 거래량이 다시 감소세로 돌아선 것이다. 앞서 정부는 1·3대책을 통해 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하고 각종 세금, 대출, 청약, 거래 관련 규제를 완화했다. 특히 지난해 12월엔 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 적용하고 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용했다. 지난달 5일부터는 강남3구와 용산구를 제외하고 모든 지역에서 무주택자 기준 주택담보대출비율(LTV)가 50%에서 70%로 높아졌다. 여기에 지난달 30일부터 9억원 이하 주택을 대상으로 최대 5억원을 빌려주는 정책금융상품 특례보금자리론을 도입하면서 6억∼9억원대 거래가 상대적으로 늘어났다. 이 때문에 집값이 급락했던 송파, 강동, 노원 지역에서 급매를 찾는 매매거래가 크게 늘었다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.하지만 초급매가 소진되고 봄철 이사철 수요가 사라지자 매수 문의가 다시 실종되고 있다. 매수자와 매도자 간 집값에 대한 가격 차이가 여전한데다 고금리·경기침체 등이 이어지고 있어 거래가 눈에 띄게 늘기보단 관망세가 이어질 가능성이 크다는 게 전문가들의 중론이다. 실제로 부동산원에 따르면 지난달 20일 기준 아파트 매매수급지수는 66.7로 전주 66.4에서 소폭 올랐지만 여전히 낮다. 매매수급지수는 기준선 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다.전문가들은 고금리와 경기침체뿐만 아니라 역전세난도 이어지고 있어 당분간 매수세가 살아나긴 어렵다고 전망한다. 집값·전셋값이 동시에 하락하고 있기 때문에 실수요뿐만 아니라 갭투자를 낀 투자 수요도 늘어나기 어렵다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “초급매가 아니면 거래가 이뤄지지 않는 상황이 지속하고 있다”며 “여전히 고금리에 역전세난이 이어지고 있고 경기침체 가능성이 커 반등은 어렵다. 당분간 집값이 박스권에서 매물 소화과정을 거칠 것이다”고 말했다.

2023.03.01 I 오희나 기자

11년전 수준 급락한 '전세가율'…집값 동반 하락 '글쎄'
[이데일리 이윤화 기자] 서울 아파트 전셋값이 매매 가격 대비 더 큰 폭으로 하락하면서 ‘전세가율’이 2012년 수준으로 하락했다. 정부의 규제 완화에도 여전히 높은 금리 수준에 전세보다 월세를 선호하는 현상이 이어지고 있고 서울·수도권 입주물량이 늘고 있기 때문이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]1일 통계청 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 한국부동산원의 서울 아파트 전세가율(주택 매매가격 대비 전셋값의 비율)은 지난 1월 54.7%를 기록했다. 서울 아파트의 전세가율이 54%대로 떨어진 것은 지난 2012년 6월(54.9%) 이후 처음이다. 서울뿐만 아니라 전국 아파트의 전세가율 역시 지난 1월 67.5%를 기록, 지난해 9월(68.9%) 이후 넉 달 연속 하락하는 중이다.민간 데이터에서도 전세가율 하락이 나타나는 중이다. KB국민은행에 따르면 2월 기준 서울 아파트 전세가율은 51.2%로 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락했다. 지난해 11월부터 종전 152개 지역 표본 조사에서 전수 조사(240여개 지역)로 대상을 확대하면서 시계열이 달라졌다. 마지막 표본 조사 당시인 지난해 10월 서울 아파트 전세가율은 54.7%를 기록, 수치만 놓고 비교하면 올해 2월이 지난 2012년 1월(51.2%) 이후 11년1개월 만에 가장 낮은 수치다.전세가율이 하락한단 것은 아파트 매맷값보다 전셋값 하락폭이 컸단 의미다. KB국민은행 기준 지난해 서울 아파트 값은 2.96% 하락에 그쳤지만 전셋값은 2배에 가까운 5.45%의 하락을 나타냈다. 올 들어서도 서울 아파트 매매가격은 1월 -2.09%, 2월 -1.20%를 기록했지만 전셋값은 3.98%, 2.63% 각각 하락하면서 매맷값 대비 전셋값 하락폭이 더 크게 나타났다. 전세를 끼고 집을 사기 어려워지면서 그동안 집값을 올리는데 영향을 줬던 ‘갭투자’가 여의치 않은 환경이라 아파트값이 추가로 하락하는 것이 아니냔 우려가 나온다. 전문가들은 전세가율 하락이 집값 하락에 영향을 주는 하나의 요인이 될 수는 있지만 전세가율 하락으로 반드시 집값 하락을 동반하는 것은 아니라고 해석한다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “전세가율이 낮다는 것은 대체로 집값보다 전셋값이 더 빠지면서 나타나는 현상이다”며 “이는 역전세와 맞물려 있고 갭투자가 어렵다는 것이어서 집값 하락 요인 중 하나지만 집값 하락과 무조건 동반된다고 볼 수 없다”고 설명했다.박 수석전문위원은 “전세는 당장 수요 공급을 반영하지만 매매는 미래 시점까지의 수급을 반영하기 때문에 집값이 오를 수 있단 판단이 있다면 전세가율이 하락하더라도 집값의 추가 하락은 제한적일 수 있다”고 덧붙였다.실제로 과거 데이터를 보면 전세가율과 집값이 무조건 같은 방향으로 움직임인 것은 아니다. 서울 아파트 전세가율은 2016년 72%대로 고점을 찍은 뒤 65~70% 선을 유지하다가 2019년 매수심리가 살아나면서 50%대로 급락해 꾸준한 하락 흐름을 보였다. 반면 같은 기간 한국부동산원의 지역별 월간 아파트 매매가격지수를 보면 서울 지역 아파트 매매가격지수는 91~93 사이를 유지하면서 유의미한 변동이 없었다.이 때문에 전체적인 전세가율 하나만 가지고 집값의 상승, 하락을 판단하기보다는 개별적인 지역적 특성을 동시에 살펴야 한단 조언이다. 서울을 포함한 수도권에 아파트 매매에 대해 고민하고 있다면 전세가율 자체만 가지고 판단할 것이 아니라 해당 지역에 앞으로 예정된 아파트 공급 물량과 입지적 특성 등을 동시에 따져봐야 한단 것이다. 박 위원은 “매매 가격은 전세만큼 폭락이 오는 경우는 많지 않다”며 “지역적 특성 등 다양한 요건을 함께 고려해야 한다”고 말했다.

2023.03.01 I 이윤화 기자

"서울·수도권 일부 회복 가능…집값 바닥 다지기 내년까지 이어질 수도"
[이데일리 김아름 기자] 국내 기준금리 인상 기조가 주춤해지면서 주택 시장에서는 집값 반등을 기대하는 분위기가 확산하고 있다. ‘기준금리정점론’이 부상하면서 부동산 매수심리가 오랜만에 기지개를 켜고 있는데다 실거주 의무 폐지 등 정부의 잇따른 규제 완화 정책이 맞물리며 시장 회복에 대한 기대감이 커진 결과다. 전문가들은 이러한 주택 시장 분위기는 인정하지만 그간 이어진 고금리에 따른 대출 이자 부담과 전셋값 하락 등 현재 닥쳐 있는 주택 시장의 부담 요인을 쉽사리 해소하기에는 어려울 것으로 전망했다. 오히려 미국의 기준금리 인상 기조가 언제쯤 멈출지 모르는 불확실성 탓에 현재보다 주택가격의 하방 압력이 크다고 입을 모았다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇美금리 불확실성이 부동산 시장 변화 제한27일 이데일리가 부동산 전문가에게 기준금리 동결이 주택시장에 미치는 영향을 질의한 결과 당분간 집값 반등을 가져오기에는 부정적이라고 답했다. 우선 미국의 기준금리가 오를 가능성이 있다는 게 결정적인 이유였다. 미국 경제지표가 최근 잇따라 예상 밖 강세를 보이면서 기준금리 추가 인상 가능성이 여전히 열려 있다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리 상단의 불확실성이라는 외부요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하기가 쉽지 않고 이 불확실성을 해소하기 전까지는, 그리고 해소하더라도 즉각적으로 국내 주택 시장의 변화로 이어지기에는 제한적일 것”이라며 “시장관망 분위기는 한동안 지속할 것”이라고 분석했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “미국과의 기준금리 갭이나 자본유출 리스크에도 불구하고 한국은행이 금리 인상에 속도를 줄인 것은 결국 국내 경기 둔화와 경기 위축이라는 점 때문으로 해석할 수 있다”며 “설사 국내 기준 금리 인상 리스크가 낮아졌다고 주택 거래시장이 빠르게 회복하거나 탄탄한 구매력을 뒷받침한 가격 재상승을 단기간에 이루기에는 한계가 있다”고 말했다.함 데이터랩장은 “당분간 평년보다 저조한 주택 거래와 가격 하향 조정은 지속하겠다”며 “주택 시장이 일부 회복하더라도 서울과 수도권 등 대기수요가 있는 지역에 국한될 수밖에 없다”고 덧붙였다.전셋값을 회복하지 못하는 현재 주택 시장 상황이 집값 상승의 걸림돌로 작용하고 있다는 평가도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전셋값이 2년 전에 비해 심하게는 반 토막이 났다. 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 계약해지를 통보하면 집주인은 3개월 이내 전세보증금을 되돌려 줘야 하기 때문에 이런 급매물이 매매시장과 전세시장을 압박하고 있다”며 “갭투자자도 평상시 같으면 새로운 전세 세입자를 구해 ‘빚 돌려막기’가 가능했지만 문제는 지금과 같은 자금 경색기에는 빚 돌려막기가 어려워져 급매로 내놓는 등 코너로 몰릴 수밖에 없다”고 우려했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇집값 반등 시간 소요…당분간 바닥 다지기일부 부동산 시장에서는 급매물을 소진하는 등 활기를 띠는 모습이 보이기도 했다. 일부 실수요자들을 중심으로 ‘이 가격이면 바닥이 아니더라도 매수할만하다’는 인식이 생긴 것이다. 이에 대해 함영진 랩장은 “현재 시장에선 한은이 앞으로 기준금리를 인상하더라도 0.25%포인트 안팎이 될 것으로 보고 금리 인상에 따른 이자 부담 우려가 상대적으로 낮아졌다고 판단하고 있다”고 설명했다. 다만 이 현상이 상황을 반전시키기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 견해다. 기준금리가 동결됐지만 추가 인상 가능성은 언제나 열려 있다는 것이다.서진형 공정주택포럼 공동대표는 “금리 인상이 추가로 없다고 이야기하지만 당분간은 고금리를 유지하면서 더 올라갈 불확실성이 상존해 있다”며 “물가가 안정세를 보이면 금리가 내려갈 수 있는데 내년 상반기까지는 바닥을 다지는 상황으로 전개할 것으로 보인다”고 전망했다. 이은형 연구위원은 “기준금리가 종전의 저금리 수준으로 내려가는 게 아니라 앞으로 정점에 달한다고 했을 때 그 금리의 수준에 맞춰서 주택 시장도 적응해야 한다”며 “저금리 때야 연 수익률 3%만 나와도 오피스텔, 상가를 샀지만 지금은 그렇지 않듯 집사는 사람이 부담하는 대출금리도 종전의 저금리 때보다는 높을 수밖에 없어 거기 맞춰 적응하는 시간이 상당 기간 필요하다”고 설명했다.장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석연구원은 “금리가 정점이라고 논하긴 이르다”며 “한은이 예상하는 물가상승률 3% 수준으로 낮아지는 하반기 이후 금리 안정화와 함께 매수세가 살아날 것으로 보인다”고 예상했다.장 수석연구원은 “이에 따라 거래량이 증가하겠으나 거래량이 증가하더라도 주택 가격 상승으로 연결될 가능성은 작다”며 “현재 거시경제 지표가 부정적인 상황에서 매수자는 보수적으로 접근할 수밖에 없고 작년 말과 올해 초 거래된 급매 가격 이상으로 추격 매수세가 유입되면서 주택 가격 상승을 이끌어내는 그런 시장 분위기를 기대하긴 어려운 상황이다”고 지적했다.

2023.02.27 I 김아름 기자

역전세 함정에 빠진 갭투자…강남3구도 못 피했다
[이데일리 박지애 기자] 한꺼번에 신축 아파트 물량이 쏟아지는 ‘입주장’(신축 아파트 공사가 끝나서 입주하기 전까지의 기간) 이 닥치면서 강남 전셋값이 매매가보다 더 가파르게 하락해 전세 보증금을 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’가 줄고 있다. 매맷값과 전셋값의 갭이 늘면서 부담을 느끼는 것이다. 다만 최근 늘어나는 대출 이자 부담과 역전세 현상을 못 버틴 매물이 급매로 나오며 이를 기회로 보고 갭투자하는 수요가 일부 일고 있다. 역전세란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워진 것을 말한다. 전문가들은 이는 일시적인 현상이라며 투자 시 주의해야 한다고 지적했다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]23일 부동산 빅데이터 업체 아실의 자료를 분석해본 결과 지난달 강남3구의 갭투자 비중이 눈에 띄게 줄었다.서울 송파구는 지난달 총 141건의 아파트 매매거래가 있었는데 이 중 단 11건(7%)만 갭투자 거래였다. 앞서 지난해 12월 13%를 보인 갭투자 비중에서 절반가량 감소했다. 서울 강남구 ‘개포자이프레지던스’ 단지를 시작으로 이달 말부터 본격적인 입주장이 시작되는 강남구도 지난달 갭투자 비중은 총 매매거래 101건 중 단 5건으로 4%에 그쳤다. 전달인 지난해 12월 갭투자 비율이 7%를 기록하고 앞서 지난해 초에는 18~26%까지 달했던 갭투자 비중이 급격하게 줄어든 것이다.서울 서초구는 지난달 매매거래 47건 중 단 3건만이 갭투자로 6%의 갭투자 비중을 보였다. 지난해 11월까지만 해도 서초구의 갭투자 비중은 25%에 달했다. 서울 강남구 한 공인중개소 관계자는 “입주가 코앞에 다가오면서 전세물건은 쌓여만 가는데 전세보단 월세 살겠단 사람이 많아서 전셋값이 하루가 다르게 하락하고 있다”고 말했다.KB부동산에 따르면 실제 서초구 반포래미안퍼스티지 전용 84㎡는 지난해 11월 기준 평균 18억2500만원에 거래되던 전셋값이 올해 1월 14억5000만원에 실거래 돼 3억7500만원 가량 하락했다. 서울 강남구 도곡렉슬 전용 84㎡ 전셋값은 지난해 11월 18억5000만원에서 올해 1월 17억원으로 한 달 새 1억5000만원 하락했다. 서울 송파구 헬리오시티도 전셋값이 같은 기간 9억8333만원에서 8억8333만원으로 1억원 떨어졌다.서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)전셋값 하락으로 보증금을 갑자기 되돌려줘야 하거나 대출이자 부담을 이기지 못해 급매물로 나온 물건을 일부에서 갭투자 기회로 보고 매수가 늘고 있다는 해석도 나오고 있다. 하지만 전문가들은 이는 일시적인 현상으로 그간 기준 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 여전한데다 입주장 국면에 쏟아지는 물량까지 고려한다면 앞으로 갭투자는 줄어들 수밖에 없다고 분석했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강남은 입주량이 몰리고 고금리에 이사 자체도 줄어 역전세난 지속이 불가피한 상황”이라며 “갭투자 수요가 줄고 계약갱신청구권 행사 세입자의 소송을 우려해 아예 집을 팔자고 나서면서 급매물을 내놓는 집주인도 많아 매매가격 회복에도 제동이 걸려 상당한 시일이 필요할 것”이라고 설명했다.

2023.02.23 I 박지애 기자

뜨거운 지방 분양 단지…부산·창원 1순위 청약 완판
[이데일리 김아름 이윤화 기자 ] 부산과 창원 등 지방 아파트 분양 단지에 구름 인파가 몰리면서 1순위 청약 완판 기록을 세웠다. 우미건설은 부산에서 처음으로 선보인 아파트 ‘에코델타시티 푸르지오 린’이 1순위 평균 경쟁률 11.48대 1을 기록했다고 22일 밝혔다. 특히 전용 103㎡ 주택형에서는 25.56대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 부동산 시장이 침체한 상황에서도 좋은 입지와 높은 상품성이 있다면 수요자가 몰릴 수 있음을 증명했다고 우미건설 측은 설명했다.우미건설이 부산에서 선보이는 ‘에코델타시티 푸르지오 린’ 견본주택에 인파가 몰렸다. (사진=우미건설)실제 ‘에코델타시티 푸르지오 린’은 지난 10일 견본주택 개관 이후 분양 상담을 위한 고객의 방문이 끊임없이 이어져 왔다. ‘에코델타시티 푸르지오 린’은 부산시 강서구 에코델타시티 27블록에 있으며 전용 84~110㎡ 총 886가구 규모다. 당첨자 발표는 이달 28일이며 정당 계약은 내달 13일부터 16일까지 나흘간 진행한다.롯데건설이 분양한 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’도 지난 20일 완판됐다. 2개 블록, 총 1965세대 규모로 조성한 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’는 지난 1월 28일~2월 3일까지 일주일간 정당계약 기간을 거쳤다. 일부 잔여 세대(부적격, 계약 포기) 물량은 선착순 계약으로 진행했다. 창원 롯데캐슬 포레스트는 구 창원시에 신규 공급하는 마지막 대단지 브랜드 아파트다. 창원 롯데캐슬 포레스트 견본주택에도 개설 이후 3일간 1만여명의 수요자가 방문했다. 1순위 청약에서 평균 28.3대 1, 최고 98.7대 1의 청약 경쟁률을 거뒀다. 전문가들은 경기침체 속에서도 입지적 가치가 우수한 곳은 여전히 실수요자의 관심이 집중된다며 입지와 분양가에 따라 분양 시장 양극화가 이어지리라 예상했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “집값이 급락하면서 분양가 자체가 싸지 않은데다 대출 금리까지 높아 실수요자의 심리 위축으로 청약시장에서 알짜 단지만 수요자가 몰릴 것이다”며 “가격경쟁력을 따지는 수요자가 많아 양극화 심화를 예상한다”고 말했다.고객들이 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’ 견본주택을 둘러보고 있다. 사흘간 1만명이 견본주택을 찾았다.(사진=롯데건설)

2023.02.22 I 김아름 기자

KB증권, 초부유층 고객 대상 부동산 세미나 개최
[이데일리 김보겸 기자] KB증권이 초부유층 고객들을 대상으로 부동산 세미나를 열었다. KB증권은 지난 15일 GWS(GOLD&WISE SUMMIT)본부 우수 고객 초청 Private 세미나 ‘2023 부동산 Insight’를 개최했다고 17일 밝혔다.이번 세미나는 소수의 우수 고객만 초청해 진행했다. 박원갑 부동산 수석전문위원의 ‘2023년 부동산 시장 핫 트렌드’를 분석하는 강연과 왕현정 세무 전문위원의 ‘2023년 우리가 알아야할 부동산 세제 변화’ 특강 등이 진행됐다.GWS본부는 지난해 5월 KB증권의 초부유층 고객 자산관리 집중을 위해 신설된 조직이다. 올해 우수 고객 대상으로 ‘GWS Four seasons’ 프로그램을 운영해 부유층 고객의 관심사와 시장 트렌드를 반영한 세미나, 문화행사 등 고객 맞춤형 컨텐츠를 선별하여 정기적으로 선보일 계획이다. KB증권 측은 “올 한해 동안 세금, 부동산, 법률 등 이슈별 프리미어 컨텐츠와 투자 인사이트에 대한 세미나를 정기적으로 개최할 예정”이라며 “이 외에도 다채로운 문화 행사를 통해 고객의 삶에 여유를 더해줄 수 있는 차별화된 서비스를 지속적으로 제공하겠다”고 밝혔다.

2023.02.17 I 김보겸 기자

'리모델링이냐 재건축이냐'…주민·조합 셈법 복잡
[일산·평촌=이데일리 박지애 기자]“안전진단도 완화하고 용적률도 올라 재건축을 해도 분담금도 확 줄어드는 마당에 리모델링을 할 순 없다. 주민들이 모여 리모델링 반대 동의서를 작성하고 있다. 이전까지 반반이었다면 어제부턴(7일) 대다수가 리모델링에 반대하는 분위기다.”(일산 강선마을 14단지 주민 A씨)국토교통부가 지난 7일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)을 발표한 후 찾은 경기도 고양시 일산서구 강선마을 14단지. 1기 신도시 중 한 곳인 이곳은 고양시 최초로 리모델링 조합설립인가를 받은 곳으로 지난달 현대건설을 시공사업자로 선정했다. 8일 이곳에서 만난 주민들은 곳곳에서 ‘불만’을 터뜨렸다.[그래픽= 이데일리 문승용 기자]특별법 주요 내용이 전해지면서 우선 적용 지역인 1기 신도시 주민들의 셈법은 복잡해졌다. 재건축 추진이 지지부진하거나 어려워 리모델링 사업으로 방향을 틀어 진행 중인 단지들은 당장 주판알을 튕기며 재건축으로 다시금 방향키를 돌릴지 고심하고 있다. 특별법을 적용받으려면 국회 문턱도 넘어야 하고 넘더라도 재건축 공사 착수까지는 수년의 시간이 필요해서다.특별법은 일산, 분당, 평촌 등 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구와 지방 노후도시에 대해 용적률을 높이고 안전진단 기준을 완화하는 내용이 골자다. 여기에 리모델링 용적률도 완화돼 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대한단 방침이다. 늘어나는 세대 수의 범위는 앞으로의 시행령에서 구체적으로 정하는데 국토부는 20% 안팎이 될 것으로 예상한다.강선마을 인근 한 공인중개사는 “국토부의 특별법 추진 소식에 재건축의 대안으로 리모델링을 선택했지만 상황이 급박하게 바뀌자 재건축이 더 이득이란 계산을 주민들이 한 것 같다”며 “리모델링 조합을 취소하더라도 재건축으로 바꿔야 한다는 주민 목소리가 커지고 있다”고 말했다.인근 또 다른 공인중개사무소 대표도 “국토부가 리모델링 용적률을 확대하겠다고 했지만 재건축 용적률이 500%까지 늘어나는 등 재건축 규제가 대폭 완화하기 때문에 주민들은 리모델링 사업성이 더 낮다고 판단하고 있다”며 “이곳 일산을 비롯한 대부분 1기 신도시 지역에서 리모델링 반대 바람이 거세지지 않겠냐”고 언급했다.실제로 안양시 평촌의 한가람 단지를 찾았더니 일산과 비슷한 분위기였다. 한가람 단지에 거주 중인 주민 B씨는 “평촌의 다른 아파트는 다 재건축하는데 우리만 리모델링 하면 상대적으로 더 가치가 떨어지지 않겠느냐”며 “리모델링은 소음도 더 취약하고 바닥도 좁아져 답답한 구조라는데 규제가 다 풀린 상황에서 굳이 왜 리모델링을 해야 하는 지 필요성을 모르겠다”고 말했다.경기도 고양시 일산신도시 한 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)전문가들도 현 상황에선 1기 신도시 주민이 리모델링 보단 재건축을 선택할 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “사업 주체들은 경제적 이득에 따라서 의사결정을 할 수밖에 없다”며 “조합으로에서는 정부의 규제 완화로 선택의 폭이 넓어졌는데 장단이 있겠지만 일단은 재건축에 대한 선호가 더 늘 것이다”고 설명했다.재정비 사업을 시행하거나 대행하는 한 신탁사 관계자는 “분위기가 과거 재개발 규제가 많았던 상황과 달라져 현재는 리모델링 보다 재건축으로 기울어지는 상황이다”며 “특히 최근엔 리모델링도 자잿값이 늘고 조합에서 최신식 시설을 선호하다 보니 분담금 부담이 늘어나 리모델링을 추진하던 곳도 차라리 재개발하자는 의견을 내놓기도 한다”고 했다. 시공사도 정부의 규제 완화 기조로 재개발·재건축이 리모델링보다 사업성 측면에서 더 낫다고 했다. 대형건설사 한 관계자는 “대지면적 규모 등 사업장마다 성격은 다를 수 있지만 리모델링은 사실상 규제가 심했던 문재인 정부 시절 조합과 사업자가 재건축 대신 선택할 수 있었던 차선책이었다”며 “재개발·재건축을 수주하는 것이 장기적으로 더 이득일 뿐 아니라 조합원 역시 재건축을 선호하고 있다”고 언급했다.

2023.02.08 I 박지애 기자

규제 완화에…중저가 밀집 노원·동대문 거래 '쑥'
[이데일리 오희나 기자] 역대급 거래절벽이 이어져 온 서울 아파트 거래량이 소폭 반등하면서 온기가 돌고 있다. 정부의 전방위 규제 완화로 거래 시장에 다소 숨통이 트이고 있다는 평가가 나온다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]7일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 895건으로 집계됐다. 지난해 11월 733건, 12월 838건으로 석 달 연속 증가 추세를 보이고 있다. 노원구 아파트 거래량이 1월 82건으로 전달(57건)대비 30%가량 늘면서 가장 큰 폭의 증가세를 나타냈다. 같은 기간 성북구 50건→71건, 강동구 46건→69건, 동대문구 28건→62건, 도봉구 19건→43건 등으로 주로 중저가 아파트 단지가 밀집해 있는 지역의 거래량이 크게 늘었다. 특히 집값 급락세가 가팔랐던 송파구는 지난달(88건)에 이어 이달에도 82건 거래되면서 급매를 소진하는 모습이다.이 같은 거래량 증가는 정부의 대규모 규제 완화 영향이 크다는 분석이다. 정부는 1·3대책을 통해 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하고 각종 세금, 대출, 청약, 거래 관련 규제를 완화했다. 특히 지난해 12월엔 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 적용하고 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용했다. 지난 5일부터는 강남3구와 용산구를 제외하고 모든 지역에서 무주택자 기준 주택담보대출비율(LTV)가 50%에서 70%로 높아졌다. 여기에 특히 지난달 30일부터 9억원 이하 주택을 대상으로 최대 5억원을 빌려주는 정책금융상품인 특례보금자리론이 도입되면서 6억∼9억원대 거래가 상대적으로 늘어났다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.실제로 정비사업 호재 기대감이 높은 일부 단지의 가격이 오르기도 했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 노원구 월계동 삼호3차 전용 59㎡는 이달 21일 6억9000만원(2층)에 거래됐다. 지난달 11일 6억4750만원(1층)보다 4250만원 올랐다. 지난해 12월15일 5억1000만원(9층) 과 비교하면 1억8000만원 올랐다. 미륭·미성·삼호3차로 이뤄져 일명 ‘미미삼’으로 불리는 월계시영아파트는 3930가구 규모의 강북권 최대 재건축 단지다. 시장에서는 1·3 규제 완화 대책 이후 시장의 숨통이 조금씩 트이고 있다고 진단한다. 다만 고금리가 여전히 이어지는 데다 경기 위축, 집값 하락에 대한 우려가 여전해 본격적인 거래 증가와 반등으로 이어지기엔 아직 역부족이라는 평가도 나온다.박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “대출 규제가 완화되면서 낙폭과대 지역을 중심으로 일부 모험적인 투자자들이 유입되는 것으로 보인다”며 “거래량이 늘면서 상승 반전으로 이어진다기보다는 쌓였던 급매물을 소화하는 과정으로 봐야한다”고 말했다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 NH ALL100자문센터 부동산수석전문위원은 “특례보금자리론 도입 이후 중저가 아파트 매수 문의가 늘고 있다”며 “집값 하락기에 당장 내 집 마련이 필요한 실수요자 위주로 거래가 이뤄지고 있는 것으로 보인다”고 말했다. 김 수석전문위원은 “거래량이 급증하고 집값이 반등하려면 투자 수요가 움직여야 하는데 고금리와 대외적인 환경을 고려하면 현재로서는 한계가 있다”고 덧붙였다.

2023.02.07 I 오희나 기자

'입주폭탄' 앞둔 강남·서초, 집값·전셋값 어쩌나
[이데일리 오희나 기자] 1·3대책 이후 서울 부동산 가격이 낙폭을 줄이는 상황에서 강남·서초 집값이 낙폭을 키우고 있다. 이들 지역은 올해 대규모 입주 물량이 예정돼 있어 집값과 전셋값에 부담으로 작용할 것으로 보인다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]5일 한국부동산원에 따르면 지난달 30일 기준 강남구는 0.18% 내려 전주(-0.11%)보다 0.07%포인트 하락했다. 서초구도 0.15% 하락해 전주(-0.06%) 대비 낙폭을 키웠다. 1·3대책 이후 대규모 규제 완화 기대감에 서울 대부분 지역에서 하락폭을 줄이는 것과 대비되는 상황이다.강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 84㎡는 지난달 13일 23억5000만원에 매매됐다. 지난해 마지막 거래인 9월 27억8000만원 대비 4억3000만원 하락한 수준이다. 대치동 ‘한보매도맨션’ 전용 126.33㎡는 지난달 30억원에 팔렸다. 지난해 7월 38억원에 손바뀜했음을 고려하면 반년 만에 8억원이 빠졌다. 개포동 ‘개포래미안포레스트’ 전용 59.92㎡ 또한 지난달 15억8000만원에 손바뀜했는데 지난해 6월 19억5000만원에 거래된 것과 비교하면 반년 새 3억7000만원 가량 하락했다. 서초구도 상황은 마찬가지다. 반포동 ‘반포써밋’ 전용 84㎡는 지난달 24억5000만원에 팔렸는데 지난해 4월 마지막 거래인 31억원 대비 6억5000만원 가량 하락한 수준이다. 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84㎡는 지난달 1일 30억원에 거래됐다. 지난해 5월 거래된 38억원보다 8억원 급락했다. 특히 이들 지역은 올해 대규모 입주 물량이 예정돼 있어 매매가격과 전셋값이 동반 약세를 보일 가능성이 크다는 분석이다. 수요가 부족한 상황에서 대규모 공급이 부담으로 작용할 것이란 분석이다. 실제로 이달 28일 입주 예정인 개포동 ‘개포자이 프레지던스’는 전세매물이 1353건이다. 전체 3375가구의 3분의 1가량이 전세로 나온 것이다. 이 단지의 전용 59㎡ 전세 호가는 한때 13억원에서 6억5000만원까지 하락했다. 서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 단지. (사진=연합뉴스)전문가들은 1·3대책 발표 이후 규제 완화 기대감에 서울 외곽 지역은 낙폭을 줄였지만 강남·서초는 상대적으로 하락폭이 적었기 때문에 낙폭이 확대됐다고 풀이했다. 여기에 특례보금자리 등 고가 주택보다는 중저가 주택 수혜가 예상되기 때문에 강남·서초는 상대적으로 규제 완화 영향이 덜하다는 분석이다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “지금 낙폭을 줄이고 있는 곳은 공시가 이하로 떨어졌던 낙폭과대지역들이 대부분이다”며 “강남·서초 집값이 상대적으로 덜 빠졌기 때문에 낙폭이 여전히 큰 것이다”고 설명했다. 이어 박 수석연구위원은 “입주물량은 전셋값 하락 요인이지만 일부 집값 하락요인으로 작용할 수도 있다”며 “전셋값이 하락하면 갭투자 수요가 줄고 집값 상승제약 요인으로 작용할 수 있다”고 했다.김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “강남·서초는 올해 입주 물량이 상위권에 있는 곳이어서 전셋값이 크게 하락할 것”이라고 말했다. 이어 “1·3대책에서 고가 주택보다는 중저가 주택 관련 완화책이 많았다”며 “이 때문에 강남·서초 등 중심부보다는 외곽 지역이 수혜 기대감에 낙폭을 축소한 것으로 보인다”고 분석했다.

2023.02.05 I 오희나 기자

딜레마 빠진 '토지거래허가제' 규제…풀까 말까[부동산포커스]
[이데일리 오희나 기자] 정부가 부동산 연착륙을 위해 잇따라 규제를 풀면서 마지막 남은 규제인 토지거래허가제가 풀릴지 관심이 쏠린다. 일각에서는 거래 활성화를 위해 규제를 완화해야 한다는 입장이지만 결정권을 쥐고 있는 지방자치단체와 규제 당국은 신중한 분위기다. [이데일리 방인권 기자] 서울 63스퀘어에서 여의도 아파트들이 보이고 있다.◇‘해제 검토’ vs ‘시기상조’ 팽팽30일 서울시에 따르면 오는 4월27일 압구정·여의도·목동·성수(4.57㎢), 6월 22일 삼성·청담·대치·잠실(14.4㎢) 토지거래허가구역 지정 기한이 만료된다. 압구정·여의도·목동·성수 지역은 재건축 등 정비사업 기대감을 반영, 단기간 집값이 급등한 점을 고려해 2021년 4월부터 2년째, 삼성·청담·대치·잠실 지역은 국제교류복합지구 개발 기대감에 따른 투기 우려로 2020년 6월23일부터 3년째 토지거래허가구역으로 지정해 관리하고 있다.토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 관할 기초단체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 특히 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주용으로 이용해야 하므로 ‘갭투자’가 불가능하다. 최근 들어 가파른 금리 인상 여파로 지난해 부동산 거래절벽과 집값 하락이 이어지면서 토지거래허가구역 지정 효과가 미미하다는 지적이 나온다. 여기에 정부가 1·3 대책을 통해 강남3구·용산을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하고 전매제한·실거주 요건 등 대규모 규제 완화를 시행하면서 토지거래허가구역도 해제하는 것 아니냐는 기대감도 커진 상황이다.시장에서는 거래 활성화를 위해 토지거래허가제 해제를 검토해야 한다는 의견과 아직은 시기상조라는 의견이 팽팽하게 맞서고 있다. 거래 규제 효과로 이들 지역의 상대적으로 집값이 덜 올랐는데 거래부진이 심화하면서 집값 하락폭이 크다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “집값 상승효과가 크지 않으리라 보기 때문에 토지거래허가제 역시 해제해야 한다”며 “다만 여의도 등 일부 지역은 집값 하락폭이 크지 않기 때문에 낙폭 과대 지역을 중심으로 한 선별적 해제를 고려해야 한다”고 말했다. 반면 이들 지역이 개발 호재를 이유로 지정됐고 투기를 막을 유일한 수단이라는 점에서 유지돼야 한다는 주장도 여전하다. 특히 규제 완화로 구축 노후 아파트가 잇따라 안전진단을 통과하면서 자칫 시장을 자극에 다시금 집값 상승을 부추길 수 있다고 우려한다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “재건축·개발 호재가 핵심지만 지정했다는 점과 도입취지를 생각해보면 당장 풀어야 할 이유가 없어 보인다”며 “토지거래를 금지한 것이 아니라 요건에 맞는 실수요자만 허용해주겠다는 의미이기 때문이다”고 설명했다.이어 윤 연구원은 “서울시가 한강변을 중심으로 고밀 개발하겠다고 발표했는데 지금은 침체기여서 거래가 없다지만 이들 지역은 희소성이 있는 지역이기 때문에 언제든 투자 수요가 유입될 가능성이 크다”며 “수요가 많고 물건은 적은 지역이라 (토지거래허가제 완화가)집값을 자극하는 요소로 작용할 수 있다”고 언급했다. ◇칼자루 쥔 서울시, 주판알 튕기기 한창결정의 칼자루를 쥐고 있는 서울시의 입장은 어떨까. 아직 이렇다 할 명쾌한 결론을 내지 못한 채 주판알 튕기기가 한창이다. 부동산 시장 연착륙과 집값 안정화라는 ‘두 마리 토끼’를 잡겠다는 심산이지만 자칫 ‘실기’할 수도 있다는 우려도 커 신중에 신중을 더하는 모습이다.오세훈 서울시장도 이날 열린 신년 기자간담회에서 어려움을 토로했다. 오 시장은 “우리나라의 주거 비용은 국제기준으로 제일 높다”며 “안정적 하향 추세를 지속적으로 유지·관리해 이른바 부동산 가격 연착륙을 통해 문재인 정부 초기 정도까지 되돌아가야 한다”고 강조했다. 여의도 등 토지거래허가구역 해제 완료를 앞두고 부동산 정책 방향에 대한 질문에 서울 집값이 여전히 비싸다는 뜻을 우회적으로 밝힌 셈이다.시 관계자는 “아직 토지거래허가구역 재지정 여부를 검토할 시점이 아니다”며 “재지정 검토 시점의 주변 시세와 거래 동향 등 시장 상황을 충분히 고려해 결정할 것이다”고 말했다.

2023.01.30 I 오희나 기자

"집주인·매수자 '동상이몽'…당분간 관망세 이어질 듯"
[이데일리 오희나 기자] 정부의 1·3대책 이후 부동산 시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 금리 인상과 집값 하락이 이어지고 있지만 대규모 규제 완화에 따른 기대감도 큰 상황이다. 이른바 ‘밥상머리’ 민심이 움직이면서 설 명절 이후 봄 이사철 부동산 시장에 온기가 돌 수 있을지 관심이다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.24일 한국부동산원에 따르면 16일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 65.8로 지난주 64.8보다 1.0포인트 상승했다. 앞서 서울 아파트 매매수급지수는 지난 2일 8개월 만에 반등하면서 3주 연속 상승세가 이어졌다. 수도권 매매수급지수 또한 66.7에서 66.9로 올랐다.매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 여전히 기준치인 100을 밑돌고 있지만 규제 완화 기대감을 반영하면서 소폭 상승한 것으로 풀이된다.시장에서는 설 연휴 밥상머리 민심이 움직이면서 봄 이사철과 맞물려 매수심리가 살아날 수 있을지 촉각을 곤두세우고 있다. 정부가 강남3구·용산을 제외한 지역을 규제지역에서 해제하는 등 규제를 대폭 풀었기 때문에 매수세가 일부 유입될 수 있다는 것이다. 다만 금리 인상과 집값 하락이 이어지고 있는 가운데 집주인과 매수자 간 집값에 대한 괴리가 큰 상황이어서 당분간 반등보다는 거래절벽이 이어질 가능성이 크다고 예상했다. 박원갑 KB금융 부동산 수석연구위원은 “규제 완화를 두고 집주인과 매수인들 간에 동상이몽이 이어지고 있다”며 “집주인들은 규제 완화 기대감이 크지만 매수 대기자들은 고금리, 경기 침체를 바라보고 있다”고 말했다. 이어 박 수석연구위원은 “당분간 V자 반등은 어려울 것이다. 주택구입부담지수나 PIR(가구소득 대비 주택가격비율) 등 여러 지표가 여전히 높은 수준이다”며 “급매물을 중심으로 거래가 이뤄질 수 있지만 상승 반전보다는 매물소화과정이라고 봐야 한다”고 설명했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “설연휴 이후에도 상반기 주택시장은 지속적으로 하락할 것”이다며 “수도권에서는 입주가 많은 인천·경기 등은 더 큰 하락폭을, 서울은 작년 큰 폭으로 빠졌기 때문에 올해는 낙폭이 적을 것”이라고 말했다. 이어 김 수석연구위원은 “기준 금리와 정책이 핵심인데 규제 완화를 발표했지만 하락세가 이어지고 있다”며 “이자 부담이 이전대비 2배 이상 늘었고 집값이 하락하고 있어 투기 수요는 사라지고 관망세는 짙어지는 상황이다”고 덧붙였다.

2023.01.24 I 오희나 기자

[목멱칼럼]부동산 시장, 50%의 진실을 경계하라
[박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원]유럽의 전설적인 투자자인 앙드레 코스톨라니. 그는 50%만 옳은 정보가 가장 위험하다는 명언을 남겼다. 즉 “50%만 옳은 정보는 100% 틀린 정보보다 더 위험하다. 50%의 진실은 완전한 거짓말이기 때문”이라는 것이다. 우리가 접하는 정보 중에는 사실도 있고 거짓도 있을 것이다. 내가 받은 정보가 모두 거짓이라면 판별이 간단해서 헷갈릴 필요도 없다. 문제는 일부는 진실이고 일부는 거짓일 때다. 진실보다 그럴 듯한 거짓이 사람을 현혹시킨다. 더 화려하게 포장되고 자극적이니 눈길이 갈 수 밖에 없을 것이다. 그의 말처럼 절반의 진실은 결국 거짓이다. 부분, 부분은 옳을지 모르지만 전체적으로 틀린 것이다. 우리는 부분적 진실에 현혹돼 결정적인 순간 판단을 그르치기 쉽다. 부분보다 전체가 중요하다. 전체는 부분의 합보다 크다. 부분에 함몰되지 않고 전체를 통찰할 수 있는 식견이 필요하다는 얘기다. 가령 우리는 토지보상금이 많이 풀리면 집값이 오른다고 생각한다. 지난해 토지보상금이 32조원이나 풀린다는 보도가 있었지만 집값은 되레 급락했다. 토지보상금은 부동산시장의 하나의 변수일 뿐이다. 토지보상금은 기본적으로 시장 흐름에 민감하게 움직인다. 투자환경이 그만큼 우호적으로 조성돼야 시장의 불쏘시개 역할을 한다. 금리가 급등하는 국면에서는 토지보상금이 풀려도 부동산시장에 미치는 영향은 극히 제한적이다. 즉 부동산경기가 활황이냐, 아니면 침체기냐에 따라 토지보상금의 영향이 서로 달리 나타난다는 것이다. 토지보상금 변수를 시도 때도 없이 확대 포장하는 일은 정확한 시장분석에 걸림돌이 된다.공급이 모자라니 집값은 무조건 오른다는 말도 또 다른 도그마다. 한동안 공급 부족으로 집값이 오른다는 담론들이 많았다. 하지만 집값이 급락한 요즘은 누구도 공급부족 얘기를 꺼내지 않는다. 공급 부족보다 공급이 부족할 것이라는 불안심리가 집값에 더 영향을 미쳤는지 모른다. 2012년 하우스 푸어 사태 당시에도 서울과 수도권 아파트 입주 물량이 태부족해도 집값은 폭락했다. 미국 하버드대 에드워드 글레이저 교수는 “탄력적인 주택공급은 급격하고도 고통스러운 가격 급등 가능성을 낮춰주는 것은 맞다. 하지만 주택 매수광기를 다스리는 완벽한 해독제는 아니다”라고 말했다. 다른 변수를 고려하지 않고 오로지 공급량만으로 집값을 논하는 것도 논리의 비약이 될 수 있다는 얘기다. ‘아니면 말고 식’ 극단적인 비관론자를 조심해야 하듯 극단적인 상승론자 역시 경계하라. 전망이 틀렸다고 손해배상을 청구할 수 없는 노릇이다. 그 책임은 내가 오롯이 다 떠안아야 한다. 이래서 부동산시장을 볼 때 균형과 객관적 고찰, 그리고 비판의식이 필요한 것이다.사실 부동산처럼 이해관계가 엇갈리는 분야도 없다. 누구나 자신의 입장에서 희망한다. 집이 없는 사람은 집값이 내리길 바라고, 집이 많은 사람은 집값이 오르길 기도할 것이다. 개인의 희망이 전망으로 자주 포장된다. 대체로 전망을 할 때 자신의 ‘소망적 사고’를 뒤섞기 마련이다. 이런 소망적 사고가 SNS(소셜 네트워크 서비스)를 타고 유령처럼 흘러 다닌다. 집값 하락국면에서는 무주택자의 전망이 잘 맞을 것이다. 반대로 상승국면에서는 다주택자들의 전망이 적중할 수 있다. 시장 전망에 대해선 정서적 소망과 이성적 예측을 구분해야 하는 것이다. 주관적 감정보다 냉철한 이성적 분석이 더 중요하다. 중심을 잡고 사견 없이 있는 그대로 읽어낼 수 있는 능력이 필요한 시대다. 부동산시장은 갈수록 극단적인 논리만 횡행한다. 기계적인 균형이라도 좋다. 이해관계에서 벗어나 생각의 중심 추를 중앙에 놔보자. 쉬운 얘기는 아니다. 하지만 중심을 잡고 좀 더 종합적으로 바라보는 안목을 기르기 위해 노력한다면 불가능한 것은 아니다. 일단 너무 그럴듯해 보이면 의심부터 해보자. 정보 홍수 시대, 냉정하게 정보를 잘 가려 수용하는 분별지(分別智)가 절실한 때다.

2023.01.16 I 논설위원 기자