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- [21st SRE]롯데물산, 버는 돈 없이 빌리는 돈만 늘어
- [이데일리 함정선 기자] 1년에 차입금이 5000억원씩 늘어나는 기업. 롯데물산을 바라보는 시장의 평가다. 시장참여자들은 ‘현금 부자’로 불리는 롯데그룹의 중요 계열사임을 고려할 때 롯데물산이 당장 재무적 어려움을 겪을 일은 없다는 데 입을 모으면서도 우려의 시각을 지우지 못하고 있다. ‘제2 롯데월드’ 사업에 롯데물산의 명운이 걸린 까닭이다. 롯데물산은 21회 SRE 기업별 등급적정성 설문에서 두 번째로 많은 지적을 받았다. 설문참여자 173명 중 43명(24.9%)은 ‘AA’ 인 우량 신용등급이 롯데물산에 적합하지 않다고 생각했다.◇차입금 1.2조원..1조원 안팎 추가 차입 전망 롯데물산의 차입금은 2011년부터 해를 거듭할수록 큰 폭으로 증가하고 있다. 2011년 1485억원에 불과했던 총차입금은 2012년 4239억원으로, 2013년 7495억원으로 치솟았다. 지난해에는 1조2312억원으로 1년 사이 차입금이 5000억원가량 증가했다. 시장참여자들은 롯데물산의 차입금 증가가 여기서 그치지는 않을 것으로 보고 있다. 제2롯데월드의 인·허가가 지연되며 사업 역시 계획대로 진행되지 못했고, 안전 문제가 매출 발생의 ‘발목’을 잡고 있는 탓이다. 롯데물산은 제2롯데월드 준공 후 수족관과 영화관, 쇼핑몰, 전 망대 등 시설 수입과 오피스 분양 등을 통해 매출을 거둘 것으로 기대했다. 그러나 이미 수족관과 영화관에서 문제가 발생하며 일부 시설물이 영업정지 상태다. 지난해 롯데물산의 매출은 299억원으로 전년 16억원 대비 늘어났으나 목표에는 크게 못 미친다. 영업손실은 오히려 늘어났다. 2013년 185억원이었던 영업손실은 지난해 317억원으로 증가했다. 이같은 상황에서는 금융비용을 감당하기도 역부족이라는 지적이 나온다. 롯데물산의 가장 큰 자산인 롯데케미칼 지분을 바탕으로 한 배당금으로 금융비용 일부를 충당하는 정도다. 롯데물산은 쇼핑몰 개장과 오피스 임대 등으로 매출이 3000억원에 이를 것으로 예상한 바 있다. 사실 이마저도 사업을 시작할 당시 계획했던 6000억원 매출 목표를 지난해 절반 수준으로 줄인 것이다. 그러나 지난해 숫자로 보면 올해 역시 목표를 달성하기 어렵다는 전망이 우세하다. 신용평가사들은 롯데물산이 1조원 내외의 추가 차입금을 떠안을 것으로 추정하고 있다. 제2롯데월드가 완공되는 2016년까지 연 차입금 5000억원 증가가 계속될 수 있다는 얘기다. ◇쇼핑몰 개장 효과 ‘미미’..오피스 분양이 ‘열쇠’ 제2롯데월드 사업에서도 핵심인 오피스 부문의 분양이 롯데물산 차입금 증가의 키를 쥐고 있다. 제2롯데월드는 이르면 올 하 반기부터 오피스 분양을 시작할 계획이다. 오피스 부문의 총 사업규모는 8000억원을 웃돌며, 이익 기여도가 가장 높을 것으로 추정되고 있다. 만약 오피스 임대료나 분양 성과가 부진할 경우 롯데물산은 지속적으로 외부에서 차입금을 조달해야만 한다. 문제는 롯데물산이 소유한 오피스 면적이 3만7000평에 이르러 입주사를 모집하고, 공간을 적정 수준까지 활용하는데 시간이 걸린다는 점이다. 아직도 제2롯데월드에 대한 안전 문제가 완벽하게 해결된 상황이 아니라 오피스 분양에 난항을 겪을 수도 있다. 이미 개장한 쇼핑몰의 부진도 지속될 가능성이 남아 있다. 롯데물산은 현재 문을 닫고 있는 수족관과 영화관의 5월 재개장을 목표로 하고 있지만 넘어야 할 산이 많다. 크고 작은 사고가 이어진 만큼 재개장을 허가하는 서울시도 조심스럽기 때문이다. 업계에 따르면 쇼핑몰 개장 초기 하루 10만여명에 달했던 방문객은 최근 반 토막 수준으로 줄어들었다. 일부 입점 매장에서는 철수 얘기까지 나온다. 이에 롯데그룹은 입점업체 임대 수수료 중 약 100억원 규모를 감면해주는 지원에 나섰다. 한 자문위원은 “제2롯데월드의 평당 분양가가 1억원이라는 얘기도 나온다”며 “안전성, 주변 교통문제 등을 고려할 때 롯데물산이 계획한 대로 분양이 가능할지 의문”이라고 말했다. ◇회사채 발행 쉽지 않아..사모·금융권으로 버텨야 롯데물산이 앞으로도 1조원 이상의 자금을 조달해야 하는 상황에서 자금조달에 대한 시장의 반응은 엇갈리고 있다. 롯데 케미칼의 최대주주로 롯데그룹 지배구조에서 핵심적인 위치를 차지하고 있고, 자산이 튼튼해 자금 조달에 문제가 없다는 평가가 힘을 얻는다. 특히 롯데물산은 롯데케미칼 지분과 제2롯데월드 부지 장부가치가 2조원에 달해 충분한 담보 여력도 갖추고 있다. 다만 공모 시장에서는 롯데물산에 대한 수요가 그리 크지 않으리라는 분석이 지배적이다. 오피스 분양, 임대료 수익 등에 대한 불확실성이 남아 있는 상황에서 AA급 저금리로 롯데물산의 회 사채를 매입할 곳이 많지 않다는 것이다. 이미 롯데물산은 지난해 말 1000억원 회사채 발행에 나섰다가 수요예측에서 전액 미달되는 수모를 겪었다. 롯데물산은 지난해 회사채 시장에서 쓴맛을 본 후 더이상 공모채 발행에 나서지 않고 있다. 그럼에도 자금조달에는 아직 큰 무리가 없는 상황이다. 일본계 금융기관을 통해 차입을 하고 있고, 최대주주인 일본 롯데홀딩스로부터 1000억원 규모의 장기 차입을 제공받고 있기 때문이다. 또한 사모채 발행을 통해 낮은 금리로 자금도 조달하고 있다. 올 초에도 1000억원 규모 3년 만기 사모 회사채를 발행했다. 이 회사채는 일본계 은행이 전량 인수했다. 실제로 지난해 말 기준 롯데물산의 만기 전 회사채 8392억원 중 공모 회사채는 3800억원 수준이다. 장기차입금은 3920억원으로 일본 롯데홀딩스와 미쓰이스미토모은행, 미즈호 은행 등으로부터 제공받았다. 문제는 앞으로다. 롯데물산이 국내에서 회사채 발행에 나서지 않는 것은 자금 조달의 한쪽 통로가 막혔다는 의미이기도 하다. 올해 하반기와 내년 초에는 일부 차입금의 만기도 돌아온다. 일 본 롯데홀딩스의 지원과 일본계 은행으로부터 차입만으로 언제까지 버틸지는 알 수 없다. 버는 돈이 없는 상황에서 차입금만 늘려야 한다면 아무리 롯데그룹과 관계가 좋은 일본계 금융권이라 해도 한계가 있다는 것. 한 자문위원은 “쇼핑몰 수익이나 오피스 임대료 등으로 차입 금을 내야 하는데 그러지 못할 가능성이 커졌다”며 “롯데그룹의 계열사가 오피스에 입주하는 등 방법이 나와야 할 것”이라고 말했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 ‘21회 SRE’(Survey of Credit Ratings by Edaily)에 게재된 내용입니다. 21회 SRE는 2015년 5월11일자로 발간됐습니다. 문의: stock@edaily.co.kr]▶ 관련기사 ◀☞ [21st SRE]채권시장 뒤흔든 M&A☞ [21st SRE]대한항공, 유가하락에도 가시지 않는 우려☞ [21st SRE]갈림길에 놓인 동국제강☞ [21st SRE]포스코, 흠집 난 ‘AAA’☞ [21st SRE]삼성이라는 이름값의 충격
- [21st SRE]갈림길에 놓인 동국제강
- [이데일리 경계영 기자] “이대로 간다면 동국제강의 미래를 장담하기 어렵다.”한 SRE 자문위원은 동국제강에 대해 이같은 비관적 전망을 내놨다. 비자금 문제에서 비롯된 검찰발 리스크 때문만은 아니다. 대규모 투자를 벌여놨지만 더뎌지는 경기 회복세에 철강업황이 직격탄을 맞으면서 빚과 이자를 감당할 기초체력이 될지에 대한 의구심이 더 컸다.동국제강은 21회 SRE 등급 적정성 설문(워스트레이팅)에 다시 한번 이름을 올렸다. 동국제강은 173명 가운데 37명(21.4%)에게 표를 받았다. 지난 20회 SRE 18.7%(26명) 때보다 더 많은 득표 수다.SRE 자문단은 동국제강이 워스트레이팅에 오른 이유는 삼성테크윈, 롯데물산, 포스코와는 성격이 다르다고 평가했다. 최근 신용평가사의 신용등급 조정이 빨라지고 조정 대상이 확대되면서 이슈가 불거진 기업으로 표가 쏠렸지만 동국제강은 더 근본적인 우려가 커지고 있다는 것이다.◇빚에도 ‘급’이 있다동국제강의 차입 확대는 2000년대 후반 들어 시작됐다. 당진에 후판공장을 짓고 제강·압연 관련 인천제강소 설비도 정비했다. 당진 공장에 9264억원, 인천제강소에 4691억원 총 1조3955억원이 투자됐다. 2010년에는 서울 을지로에 신사옥 페럼타워를 세웠다.투자는 여기서 끝나지 않았다. 동국제강이 포스코와 브라질 발레(Vale)사와 손잡고 CSP 일관제철소 투자에 나선 것. 2011년부터 투자된 자금은 8255억원에 이른다.투자를 확대하는 동안 연결기준 총차입금은 2008년말 3조5111억원에서 지난해 말 5조2133억원으로 급증했다. 같은 기간 부채비율은 181.8%에서 239.5%로 상승했다.지난해 별도기준 총차입금이 1000억여원 줄긴 했지만 그 내역을 뜯어보자면 그다지 긍정적이지 않다. 같은 기간 회사채를 포함한 장기(비유동성) 차입금 규모는 2조2046억원에서 1조4761억원으로 줄어든 데 비해 단기(유동성) 차입금 규모는 3조87억원에서 3조7186억원으로 늘어났기 때문이다.믿을 만한 친구에게는 돈을 언제든지 갚아도 된다고 하겠지만 그 반대라면 짧은 기한 내에 갚으라고 독촉할 것이다. 장기 차입금보다 단기 차입금이 늘어나는 현상을 좋은 신호로 보기 어려운 까닭이다.아직 브라질 일관제철소는 완공되지 않았다. 공정률 80%로 지분 30%를 보유한 동국제강으로선 1000억원 정도 추가 납입해야 한다. 다만 동국제강 측은 “채권은행과 체결한 신디케이션론에 따라 잔금을 납입할 예정”이라며 “브라질 제철소 CSP는 30억달러를 차입해 자금을 조달했고 금융계약이 사실상 마무리돼 동국제강에 추가되는 부담이 없다”고 설명했다.◇이리저리 치이는 동국제강이만큼의 빚을 감당하기에 동국제강의 벌이는 시원치 않다. 주 사업영역은 선박 만드는 데 쓰는 후판과 건물 지을 때 들어가는 봉강과 형강이다.국내에서 처음으로 후판사업을 시작한 동국제강은 2010년 국내시장 점유율을 40%까지 늘렸다. 그러나 후판 사업에 현대제철이 뛰어들면서 동국제강이 설 자리가 좁아졌다. 현대제철이 2010년 당진공장에서 후판을 본격 생산한 뒤 동국제강 점유율은 2011년 34%, 2012년 20%대로 내려왔다. 지난해 점유율은 21%에 그쳤다.봉·형강 시장점유율은 큰 변화가 없지만 원재료인 철광석과 고철 가격이 떨어지면서 판매단가가 계속 낮아지고 있다. 중국 철강업체도 치고 올라오면서 수출에 위협이 되고 있다.업황도 문제다. 조선업뿐 아니라 건설업이 침체되면서 수주물량 자체가 줄어든 것. 철강부문 매출액은 2011년 8조8894억원에 달했지만 2012년 7조원대, 2013년 6조원대로 감소한 데 이어 지난해 5조8231억원에 그쳤다. 이익의 절반 이상을 차지하던 철강부문이 부진하자 2013년 간신히 흑자를 냈던 영업이익은 지난해 203억원 적자로 다시 돌아섰다.투자로 재무 부담이 커진 상황에서 이익이 안 나자 재무 부담이 더욱 가속화하는 악순환이 반복되고 있는 셈이다. 1조원이 넘는 돈을 들여 생산능력을 확대하고도 생산실적 자체가 줄면서 지난해 동국제강의 공장 가동률은 67.30%를 기록하며 60%대로 떨어졌다. 호황기였던 2010년 공장 가동률이 77.27%였던 점을 고려하면 10%포인트가량 하락한 셈이다.상황이 이렇다보니 동국제강 신용등급도 하향세다. 신용평가 3사는 지난 2013년 말 A+에서 A로, 지난해 말 A에서 A-로 동국제강 신용등급을 내린 데 이어 3, 4월을 전후로 한국기업평가와 NICE신용평가는 A-에서 BBB+로 한 단계 더 낮췄다. 한국신용평가는 4월 말 A-에서 BBB로 두 단계를 낮췄다. 아직 등급전망이 ‘부정적’으로 등급 강등 가능성이 열려있다.◇페럼타워 매각 결정동국제강은 재무구조 평가대상 기업집단(주채무계열)에 포함되면서 지난해 5월 채권단과 재무구조개선 약정을 체결했다. 지난해 7월에는 유상증자를 통해 1498억원을 조달했다. 자회사인 유니온스틸와의 합병안도 내놨다. 그럼에도 시장은 만족하지 못했다. 업황은 회복될 기미가 보이지 않고 재무 부담이 여전한 탓이다.합병 시너지에도 물음표가 달렸다. 주 원재료가 동국제강은 고철과 슬라브(SLAB)로, 유니온스틸은 열연코일로 각각 달라 조달비용을 줄이기도 쉽지 않다. 재무지표에도 별 다른 변화는 없다.한 크레디트 애널리스트는 “과도한 투자에도 현금창출력이 뒷받침되지 않아 재무구조가 나빠진다는 점에서 3년 전 동부제철이 오버랩된다”며 “어려운 상황이라는 점을 인정하고 재무구조 개선에 나서는 일이 시급하다”고 지적했다.엎친 데 덮친 격으로 오너 리스크마저 불거진 상황이다. 검찰은 지난 3월 말 장세주 동국제강 회장 비자금 의혹에 대한 수사에 나섰다. 장 회장은 해외법인 계좌를 이용해 비자금을 조성하고 이를 도박 등에 썼다는 혐의를 받고 있다. 장 회장은 지난 1990년에도 상습 도박 혐의로 구속된 바 있다.한 자문위원은 “회사 기초체력이 안 좋아지는 상황에서 오너 리스크까지 불거져 우려가 더욱 커졌다”며 “유상증자, 유니온스틸과의 합병 등 자구책을 내놔서 기대가 컸는데 반전 조짐이 보이지 않으니 시장의 실망이 더해진 것으로 보인다”고 언급했다.결국 동국제강은 4월 말 매각설이 끊임없이 흘러나오던 페럼타워 매각을 결정했다. 삼성생명이 4200억원에 사들이기로 하는 조건이다. 동국제강의 자금 사정에 급한 불을 끌 수 있게 됐다. 별도기준 207%까지 올랐던 부채비율은 199% 수준으로 떨어질 것으로 보인다.시장의 우려에 대해 동국제강 관계자는 “철근·형강·냉연사업이 견조한 가운데 유니온스틸과의 합병으로 컬러강판, 아연도금강판 등 냉연사업의 수익성이 개선되면서 전반적으로 수익성이 나아질 것”이라고 밝혔다.이어 그는 “유니온스틸과의 합병 이후 재무적 유연성을 키우면서 다양한 시너지를 모색하고 있다”며 “올해 페럼타워 매각 등 적극적인 자산 유동화로 재무구조 안정성을 확보하겠다”고 덧붙였다.[이 기사는 이데일리가 제작한 ‘21회 SRE’(Survey of Credit Ratings by Edaily)에 게재된 내용입니다. 21회 SRE는 2015년 5월11일자로 발간됐습니다. 문의: stock@edaily.co.kr]▶ 관련기사 ◀☞ [21st SRE]대한항공, 유가하락에도 가시지 않는 우려☞ [21st SRE]롯데물산, 버는 돈 없이 빌리는 돈만 늘어☞ [21st SRE]삼성이라는 이름값의 충격☞ [21st SRE]포스코, 흠집 난 ‘AAA’
- 5월 가정의달, 내 집 마련으로 신축빌라 구매, 현실적인 흐름 파악해야
- [뉴미디어팀] 5월 가정의 달을 앞두고 있는 가운데 서민 대상 대출 상품인 디딤돌 대출의 실적은 늘고 버팀목 대출의 실적은 줄어든 것으로 나타났다. 이는 실수요자 위주로 주택 매매가 늘어났고, 작년 8월과 10월 0.25%씩 두차례에 걸쳐 기준금리를 인하해 시중은행 금리보다 낮아짐으로써 전세난에 지친 세입자 중 주택구매로 돌아선 사람들이 늘어났기 때문이라는 해석으로 풀이하고 있다. 전문가들 중 일부는 작년 두 차례의 기준금리 인하와 정부의 부동산 금융 규제완화 이후 지속되어온 가계부채의 급증세가 주택담보대출을 중심으로 한층 더 가속도를 내, 풀린 돈이 소비나 투자로 이어지기보다는 부동산 시장으로 몰려 전세가격과 집값만 올릴 수 있다는 우려도 나오고 있다. 자료제공 : www.acevilla.co.kr이에 신축빌라 전문 ‘에이스하우징’의 한 관계자는 “작년 4분기 주택담보대출이 전체 가계대출 증가액의 88%를 차지할 정도로 가계부채가 급증하고 있다. 전세난에 밀려 나온 세입자들은 꼼꼼하게 담보대출금리를 비교하여 현명한 금리상품을 선택해야 할 것이며, 무리한 가계부채는 가정을 파탄지경에 이르게 할 수도 있다.” 라고 지적했다. ‘신축빌라 전문업체’로 여러 차례 뉴스에 보도된 바 있는 ‘에이스하우징’은 주택매매로 발길을 돌린 사람들에게 현 가계상황에 대해 적나라하게 충고를 해주며, 현실적으로 전월세가 옳은 길인지, 매매가 옳은 길인지를 컨설팅 해줌으로써 이전보다 더 두드러진 신뢰를 주고 있다. 에이스하우징은 5월 가정의 달을 맞아 실수요자들의 움직임이 더 커질 것으로 내다봤다. 연중 내집마련 최적의 시즌인 5월에 이사하는 고객들에게 50만원 상당의 금액을 지원한다고 전했다. 더불어 실수요자들에게 1:1 맞춤 컨설팅으로 금융설계는 물론 소비자가 원하는 매매정보를 실시간으로 제공하여 상담부터 구매가 이루어지기까지 원스톱 서비스를 제공하여 더욱 큰 관심을 받고 있다.현재 에이스하우징 www.acevilla.co.kr 의 주요 제공정보 지역은 [서울 신축빌라 지역] 강서구(화곡동 등촌동 내발산동 방화동), 양천구(목동 신정동 신월동), 은평구(갈현동 구산동 대조동 불광동 응암동 신사동 녹번동), 마포구(망원동 서교동 성산동), 서대문구(홍제동 홍은동 북가좌동), 구로구(개봉동 오류동 고척동), 금천구(가산동 독산동 시흥동), 동작구(사당동 동작동 상도동), 관악구(신림동 봉천동 남현동)[인천 신축빌라 지역] 서구(검암동 경서동 당하동 마전동 왕길동), 남구(주안동 도화동 숭의동 문학동 용현동 학익동), 남동구(구월동 간석동 만수동), 부평구(부평동 부개동) [경기도 신축빌라 지역] 부천시 소사구(괴안동 소사본동), 부천시 오정구(원종동 오정동 고강동 여월동), 부천시 원미구(역곡동 춘의동 심곡동 원미동), 광명시(철산동 광명동), 고양시(관산동 내유동 성석동 사리현동 덕이동), 파주시(야당동) 등 서울 및 수도권 전 지역의 신축빌라 정보가 제공 중이며, 소비자에게 알맞은 맞춤상담으로 큰 호응을 얻고 있다.
- 신축빌라 정보제공 ‘에이스하우징’ 5월 가정의 달 이벤트 진행
- [뉴미디어팀] 끝없이 오르는 전세값이 매매가를 훌쩍 뛰어 넘었고, 차라리 이번 기회에 주택매매를 위해 집을 찾아 나선 무주택자가 늘고 있다. 기준금리 인하로 부담이 줄어들어 주택담보대출을 이용한 내 집 마련에 나선 것으로 해석하고 있다. 올해 들어 부쩍 아파트 전세난이 심해지면서 다세대·연립주택(빌라)을 찾는 수요가 크게 늘어났다. 전세난에 부딪친 실수요자들과 월세 수익을 겨냥한 투자자 수요가 맞물려 전국적으로 거래량이 급증하고 있으며, 매매전환 수요 또한 빠르게 늘고 있다. 자료제공 : www.acevilla.co.kr전문가들은 “지금 상황으로는 전셋값은 계속해서 오를 것이며, 전세 수요 또한 줄어 전세가 없어질 수도 있다” 또 “무주택자들이 대출금리 하락으로 금융비용 부담이 줄어 아파트를 대신할 대체주거지로 연립이나 다세대주택 시장이 활발한 움직임을 보일 것” 으로 내다봤다. 에이스하우징 지역별 정보제공 안내[서울 신축빌라 지역] 강서구(화곡동·등촌동·내발산동·방화동), 양천구(목동·신정동·신월동), 은평구(갈현동·구산동·대조동·불광동·응암동·신사동·녹번동), 마포구(망원동·서교동·성산동), 서대문구(홍제동·홍은동·북가좌동), 구로구(개봉동·오류동·고척동), 금천구(가산동·독산동·시흥동), 동작구(사당동·동작동·상도동), 관악구(신림동·봉천동·남현동) [인천 신축빌라 지역] 서구(검암동·경서동·당하동·마전동·왕길동), 남구(주안동·도화동·숭의동·문학동·용현동·학익동), 남동구(구월동·간석동·만수동), 부평구(부평동·부개동) [경기도 신축빌라 지역] 부천시 소사구(괴안동·소사본동), 부천시 오정구(원종동·오정동·고강동·여월동), 부천시 원미구(역곡동·춘의동·심곡동·원미동), 광명시(철산동·광명동), 고양시(관산동·내유동·성석동·사리현동·덕이동), 파주시(야당동)한편 ‘에이스하우징’ 관계자는 “최근 빌라 거래 증가율이 아파트를 추월했다. 많은 세입자들이 금리인하로 인한 대출 상품들을 비교하며 내 집 마련에 적극적으로 나서고 있음을 반영하고 있는 것으로 보인다”며 “요즘 나오는 신축빌라가 대부분 아파트와 같은 구조로 설계되고, 생활편의성이 좋아 분위기가 신축빌라로 많이 기울은 듯 보인다.” 고 전하였다. 또한 무리한 가계부채 운영은 지금보다도 더욱 힘들어지는 상황이 연출될 수 있으니 좀 더 면밀하게 살펴 현실적인 어려움을 해쳐나갈 것을 당부하였으며, 연중 내집마련 최적의 시즌 5월을 맞아 한달간 진행할 이벤트를 내놨다. 5월 한 달 동안 계약자들에게 한하여 50만원 상당의 이사비를 지원, 가정의 달을 맞아 가족들이 한데모여 살 수 있는 보금자리를 하루 빨리 마련하여 웃음과 행복이 가득했으면 좋겠다는 말도 전하였다.에이스하우징(www.acevilla.co.kr)은 실력 좋고 풍부한 경험을 통한 노하우를 갖고 있는 전문가들이 대거 영입되어 실수요자들에게 현실 조건에 맞는 금융컨설팅을 해줌으로써 무리하지 않는 가계운영계획을 세우도록 적극 돕겠다고 약속했다.
- [웰스투어-말말말]"유명 프랜차이즈 상가를 노려라"
- ▲8일 서울 강남구 삼성동 코엑스에 열린 ‘제3회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에 참석한 청중들이 ‘부동산 강세장에 올라타라’라는 강연을 하고 있는 정충진 열린법무법인 변호사의 강연에 귀를 기울여 듣고 있다. [사진=한대욱 기자][이데일리 김성훈 기자] 재테크 업계에서 내놓으라 하는 전문가들이 총출동한 ‘제3회 이데일리와 함께 하는 웰스투어(Wealth Tour)’에서는 경매와 주식, 펀드 등 제태크에 대한 폭넓은 조언이 이어졌다. 8일 열린 ‘웰스투어(Wealth Tour)’ 강연은 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 오전 9시부터 오후 5시까지 총 5개 세션으로 진행됐다. 다음은 강사별 핵심 투자팁이다.△세션1-정충진 열린 법무법인 변호사 “부동산 시장 강세장에 올라타라”-“허름한 반지하 또는 아파트 1층이라도 역세권에 가치가 있다고 판단되면 주저하지 말고 투자하라. 부동산의 숨은 가치를 찾아내는 게 능력이다.” -“앞으로 2~3년은 재건축·재개발을 주목하라. 재개발 투자는 리스크 없는 투자가 될 것이다.”-“리스크를 감안한 수익을 노린다면 85~110㎡ 재건축 아파트를, 안정적인 수익을 원한다면 60~85㎡ 중소형 역세권 아파트를 주목해야.” -“앞으로 유망한 지역은 경기도 광주, 김포, 검단신도시 등 3곳이다.”△세션2-전종규 삼성증권 수석연구원 “미리보는 선강퉁, 돈 되는 추천종목” -“전세계에서 3년마다 집값이 오르는 국가는 중국이 유일하다. 중국 부동산은 올해 2분기가 바닥일 것이다.”-“중국은 시진핑 주석의 구조개혁 정책과 외국인, 기관투자가 등의 매수 여력이 충분해 앞으로 2~3년 동안 강세장을 이어갈 가능성이 높다.”-“후강퉁 등으로 향후 3년간 2000억달러 규모의 외국인 자금이 중국 증시로 들어올 것이다.”△세션3-유기현 PCA생명 부장 “자산관리, 이제는 포트 폴리오 시대”-“정보력과 자금력 부족 때문에 개미 투자자들은 기관과 외국인 투자자들을 이길 수 없다.”-“초반에 조금 수익을 내고 나왔다가 나중에 빚까지 내서 다시 들어가면 꼭지에서 물릴 수밖에 없다”-“기본적으로 5년 이상 장기 투자를 하지 않는다면 투자하지 말라. 잦은 펀드 교체가 수익률을 낮게 만드는 원인이다.”-“100억 원 미만의 펀드는 쳐다보지도 않는 게 좋다.”△세션4-오종윤 한국재무설계 대표 “월급만큼 연금받는 법”-“주택 연금은 내가 죽고 난 다음에 그 집을 팔아서 국가가 가져가는 것이다. 이는 후예들에게 엄청난 부담을 줄 수 있다.”-“자녀를 결혼시키고 싶으면 지금 사는 집의 크기를 반으로 줄여라. 물론 거리도 지하철역에서 멀어져야 한다.”-“부동산 구조가 집의 흥망성쇠를 좌우한다.”-“부동산은 가격이 오르면 안팔고 내리면 안팔린다.”△세션5-배용환 옥션제트 대표 “상가투자, 빅데이터가 답이다”-“최근 인기가 높은 프랜차이즈인 파리바게트, 던킨도너츠 등이 상가에 입점해 있다면 그런대로 괜찮은 상권입니다.”-“상권 분석을 할 때는 아무리 목이 좋아도 ‘영업일수’를 반드시 확인해야 한다.”-“상권 분석은 배우자의 집안을 보는 것과 같다. 상권 내의 소비층도 유심히 봐야 한다.” -“상가 경매의 장점은 검증된 상권에 진입이 가능하다는 점이다.”-“상가 경매의 입찰 기준은 잘 팔리는 물건으로, 잘 팔 수 있는 상가에 투자해야 한다.”
- [주간 시황]서울 아파트값 18주 연속 상승
- [이데일리 박종오 기자] 서울 아파트값이 18주 연속 상승했다. 8일 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.1% 올랐다. 올해 들어 4개월 넘게 상승세가 이어지고 있다. 금융위기 직후인 2009년 27주(3월 27일~9월 25일) 연속으로 오른 이후 최장 상승 기록이다. 25개 자치구 중 23개 구가 일제히 올랐다. 구별로 성동구가 0.18%로 집값이 가장 많이 뛰었다. 송파·중구(0.17%), 광진구(0.15%), 성북구(0.14%), 강남·마포구(0.13%), 강동구(0.11%) 등이 뒤를 이었다. 성동구 성수동 2가 현대아이파크와 금호동 서울숲푸르지오 아파트값은 한 주 새 1000만~4000만원 올랐다. 송파구 잠실동 잠실엘스, 방이동 올림픽 선수촌, 가락동 쌍용 1차도 500만~5000만원 정도 상승했다. 인근 한 공인중개사는 “전세 살다가 매매로 돌아서는 실수요가 꾸준하다”고 전했다. 수도권 1·2기 신도시와 그 외 경기지역도 각각 0.02%, 0.04% 올랐다. 전국 아파트 매매가격은 0.06% 상승한 것으로 집계됐다. 전세시장은 여전히 강세다. 서울 아파트 전셋값은 한 주 전보다 0.22% 올랐다. 다만 상승 폭은 전주보다 0.02%포인트 줄었다. 종로구(0%)를 뺀 24개 구가 모두 올랐다. 도봉구(0.58%), 중구(0.54%), 송파구(0.53%), 금천구(0.42%), 성동구(0.36%), 강동구(0.31%) 등에서 가격 상승세가 두드러졌다. 1·2기 신도시와 그 외 경기지역도 0.02%, 0.08% 오른 것으로 조사됐다.
- "장점과 장점이 결합"…신개념 수익형부동산 속속 등장
- [이데일리 신상건 기자] 최근 두 상품의 장점만 더한 신개념 형태의 수익형 부동산이 잇달아 선보여 눈길을 끌고 있다. 8일 업계에 따르면 대표적인 신개념 수익형 부동산으로 △단지형 근린상가 △아파텔 △스트리트몰 △호피스텔 등이 꼽힌다. 먼저 단지 내 상가와 근린 상가가 융합한 단지형 근린상가는 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다. ◇단지형 근린상가…‘위례 드림시티’저렴한 분양가로 인해 임차인확보도 유리하며 수익률 측면에서도 유리하다. 단 주의점도 있다. 단지형 근린상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 위례신도시 근생8부지에서는 ‘위례 드림시티’가 이달 중 분양된다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8088.63㎡, 총 66개 점포 규모다. 동과 남측 20m, 북서 측 10m, 북동 측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 우남역과 트램역 더블 역세권으로 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정이다. ◇아파텔…‘판교역 SK허브’전셋값이 고공 행진을 하면서 아파트 같은 오피스텔 일명 아파텔이 틈새시장으로 급부상하고 있다. 특히 신혼부부를 중심으로 젊은 층이 아파트처럼 살 수 있는 오피스텔로 눈길을 돌리며 새로운 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다. 집보다 차를 먼저 사는 세대이기 때문에 편리한 주차가 주거 선택의 중요 조건 중 하나다. 젊은 층이 다세대·연립주택보다 주차가 편리한 아파텔을 선호하는 이유다. 아파텔이 아파트와 실내 구조가 비슷하고, 명칭이 아파텔로 불려도 엄연히 오피스텔임을 명심해야 한다. 아파텔은 건축법 적용을 받는 오피스텔이라 아파트보다 계약 면적 대비 전용면적 비율(전용률)이 낮은 편이다. 아파텔은 경기도 성남시 판교신도시에 공급하는 ‘판교역 SK 허브’가 분양 중이다. 지하 6~지상 8층 3개 동 총 1084실로 전용면적 84㎡도 선보인다. 84㎡ 52실 중 45실은 방 3개, 욕실 2개에다 4베이로 설계했다. 여기에 욕실에는 욕조를 설치했고 세탁실 공간까지 따로 마련하는 등 일반 아파트와 차이가 없도록 했다. ◇스트리트몰…‘광교 힐스테이트 레이크 상가’또 쇼핑과 문화를 한꺼번에 즐길 수 있는 스트리트몰도 선호되고 있다. 스트리트몰이란 ‘스트리트(Street)’에 ‘몰링(Malling)’을 가미한 상업시설이다. 거리를 거닐며 쇼핑은 물론 문화, 놀이, 먹거리, 휴식까지 즐길 수 있는 복합 엔터테인먼트 상가다. 이들 상가는 많은 고객을 끌어들이는 다양한 핵심점포(키테넌트)를 배치할 수 있어 수요층의 이목을 끈다. 고객 확보도 쉽다는 게 큰 장점이다. 지역을 대표하는 랜드마크로 성장할 가능성도 크다. 현대건설(000720)은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양 중이다.이 상가는 연면적 3521㎡로 지하 1층~지상 1층 전용면적 42~104㎡ 총 34개 점포로 구성돼 있다. ◇호피스텔…‘구로디지털 효성해링턴 타워’최근 호텔식 서비스를 도입한 일명 호피스텔도 인기다. 주차·청소·조식 뷔페처럼 호텔에서나 볼 수 있는 서비스를 오피스텔에서 누릴 수 있는 게 장점이다. 최근 1~2인 가구가 급증하면서 오피스텔이 주요 주거시설로 부상하자 이런 분위기가 오피스텔로 이어지고 있다. 다만, 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오르면 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다. 호피스텔은 서울 구로구 구로디지털단지에 ‘구로디지털 효성해링턴 타워’가 분양 중이다. 2호선 구로디지털단지역과 2019년 개통되는 신안산선이 만나는 더블 역세권이다. 지하 4층~지상 9층, 전용 20.34㎡의 단일면적으로 구성돼 있다. 장경철 부동산센터 이사는 “저금리로 수익형 부동산이 주목을 받고 있지만 경쟁 또한 치열해지고 있다”며 “차별화된 상품이 아니면 무한 경쟁에서 살아남기 어렵기 때문에 향후에도 차별화 전략 경쟁은 더 치열해질 것”이라고 말했다. [자료: 각 업체]
- 공원 같은 아파트에 살아볼까? 에코 프리미엄 아파트 ‘제이드카운티’ 5월 8일 견본주택 개관
- 서울까지 1㎞ (역곡역, 온수역, 천왕역 3㎞ 이내)로 서울 접근성 우수[뉴미디어팀] 자연과 함께하는 쾌적한 주거공간이 주택 선택에 있어 중요한 기준이 되면서 그린 프리미엄 아파트를 찾기 위한 수요자의 안목은 더욱 까다로워지고 있다. 삶의 질에 대한 가치가 높아진 것도 ‘쾌적성’이 주거지의 인기를 좌우하는데 한 몫을 하고 있다. 대규모 공원이나 녹지가 인접한 아파트는 집 안에서도 자연 경관을 감상할 수 있을 뿐 아니라, 산책과 조깅 등을 하기 좋아 웰빙 라이프를 구현할 수 있다. 이런 아파트는 4계절 조망권과 산책, 운동 등 취미 및 여가생활을 가까이 즐길 수 있어 집값에 긍정적인 영향을 미친다.특히 요즘은 부동산 시장이 실수요자 위주로 형성되면서 휴식․여가․문화에 대한 요구가 어느 때보다 커지고 있다고 할 수 있다. 단지 주변에 대형 공원이나 수변공원이 위치한 주거공간은 입주민들 삶의 질을 높여주기 때문에 생활환경에서 만족도가 높아 집값이 오르는 이른바 친환경 에코프리미엄도 형성된다.부동산 전문가들은 “최근 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 단지 안팎의 녹지 비율 등 친환경 요소를 고려하는 수요자들이 크게 늘고 있다”며 “특히 도심지역은 녹지공간이 절대 부족하기 때문에 ‘친환경 에코 프리미엄’은 갈수록 높아질 것”이라고 설명했다.분양시장에서 친환경 에코 프리미엄을 갖춘 단지들이 인기몰이 중인 가운데 한신休플러스(한신공영)와 제일풍경채(제일건설)가 약 30%의 높은 녹지율을 확보한 에코신도시 부천 옥길지구에서 5월 8일 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나서는 ‘제이드카운티’가 화제다. ‘제이드카운티’는 부천 옥길지구 A3․C2블록에 위치한 첫 번째 민간분양 아파트로 △전용 74㎡ 84가구 △전용 84㎡ 490가구 △전용 97㎡ 616가구 등 총 1,190가구 규모의 대단지로 구성된다. 3개의 근린공원이 단지를 둘러싸고 있는데다, 역곡천과 남부수자원생태공원도 가까워 입주민들은 더 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다.◆ 편리한 교통·우수한 교육여건·풍부한 생활인프라 삼박자 골고루 갖춰부천 옥길지구는 편리한 교통여건과 쾌적한 자연환경을 갖춰 수도권 서남부권에서 떠오르는 대규모 주거타운으로 첫 번째 민간분양 단지인 ‘제이드카운티’에 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 집중되고 있다.부천시 소사구 범박동, 옥길동, 계수동 일대 133만 여㎡ 규모로 조성되는 부천 옥길지구는 서울 항동지구 등 개발지구와 인접해 향후 서울 서남부 거점지역으로 떠오르고 있다. 직선거리 3㎞ 거리 이내에 1호선 역곡역과 7호선 온수역이 자리해 지하철을 이용한 서울 도심권과 강남권 출퇴근이 편리하며, 서울까지 이어지는 서해안로와 인접해 도로를 통한 서울 접근성도 뛰어나다. 또한 서울외곽순환고속도로 시흥IC와 제2경인고속도로, 서해안고속도로, 국도 46호선도 인접해 수도권 전역으로 이동이 편리하다. 향후 소사-원시 복선전철도 개통될 예정이라 교통여건은 더욱 개선될 전망이다.뿐만 아니라 그린벨트를 해제해 조성되는 부천 옥길지구는 약 30%의 높은 녹지율을 확보한 에코신도시이다. 특히 ‘제이드카운티’ 단지 주변으로는 총 면적 22만165㎡ 규모의 근린공원 3곳이 둘러싸고 있으며, 역곡천과 남부수자원생태공원도 가까워 자연환경이 쾌적하고, 입주민들의 여가활동에 활력을 더해줄 전망이다. 부천 옥길지구 ‘제이드카운티’는 도보 1분 거리에 유치원과 초등학교, 중학교가 위치하며, 범박도서관도 가까워 교육환경도 우수하다. 인근 역곡역의 홈플러스, CGV 등 다양한 생활인프라를 누릴 수 있으며, 부천 옥길지구 내 이마트가 입점할 예정이라 생활편의성은 더욱 극대화될 전망이다. 또한 주민센터도 단지 바로 맞은 편에 들어설 계획이다.◆ 남향위주 4-Bay 설계와 폭 넓은 공간활용 돋보여부천 옥길지구 ‘제이드카운티’는 전 가구 판상형 남향 위주 단지배치와 4Bay 설계를 통한 모든 방 전면배치 혁신설계로 개방감과 통풍성, 채광성을 극대화했다. 모든 가구에 펜트리를 제공하고 일부 가구는 알파룸 제공을 통한 4룸 설계로 폭 넓은 공간 활용도 가능하다. 또한 천정고도 2.4m로 기존 아파트 대비 10cm가 높아져 탁 트인 개방감을 느낄 수 있으며, 친환경 LED시스템으로 효율적인 에너지 절감효과도 누릴 수 있다.특히 전용 97㎡의 경우 초대형 드레스룸과 펜트리 2개소가 제공돼 다양한 공간 활용이 가능하며, 슬라이딩 중문(매립형), 인덕션 전기레인지, 가스쿡탑, 식기건조기 등 풍부한 옵션 제공으로 수요자들의 눈길을 끈다. 또 거실과 주방 바닥은 강마루나 폴리싱타일 중 선택시공도 가능하다.이와 함께 부천 옥길지구 ‘제이드카운티’는 1,190가구 규모의 대단지답게 단지 내 녹지공간도 풍부하다. 단지 전체를 가로지르는 탁 트인 중앙공원을 비롯해 다양한 꽃과 나무가 있는 오색물결정원, 여유로운 휴식공간인 산책로, 입주민들의 체력단련을 위한 다목적 체육시설인 멀티코트 등이 조성된다.견본주택은 부천시 원미구 중동 1155번지(부천시청 인근)에 마련되며, 입주는 2017년 11월 예정이다. 한편 부천 옥길지구 ‘제이드카운티’는 무주택자뿐만 아니라 1주택자도 1순위 청약이 가능해 갈아타기를 원하는 수요자들도 눈여겨 볼 만 하다는 분석이다.
