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- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/26)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.26)전일대비증감
(2004.10.25)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,606 1,114 7,719 ▲21 ▲3 ▼-59 ▼-14 혼합주식형7,750 2,110 9,861 ▲4 0 ▲51 ▼-11 혼합채권형23,445 3,526 26,970 ▲24 ▼-6 ▼-424 ▼-196 채권형(장기)26,946 225 27,171 ▼-154 0 ▲815 0 채권형(단기)41,651 1,191 42,842 ▼-59 0 ▲779 ▲5 단기금융(mmf)60,292 0 60,292 ▲913 0 ▲5,050 0 소계(증권·단기)166,690 8,165 174,855 ▲750 ▼-4 ▲6,213 ▼-218 파생상품2,926 387 3,313 ▲25 0 ▲481 ▲4 부동산396 0 396 ▲65 0 ▲102 0 재간접1,405 0 1,405 ▲13 0 ▲323 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계171,521 8,552 180,073 ▲852 ▼-4 ▲7,136 ▼-214 ※자료:자산운용협회
- 충청권에 줄 곶감은?
- [edaily 박동석기자] `우는 아이(충청지역)를 달래 줄 곶감(보완대책)은 무엇인가`
헌법재판소의 신행정수도 건설 특별법 위헌 결정으로 수도이전이 사실상 무산됨에 따라 청와대, 열린우리당, 정부가 무척 바빠졌다. 성난 충청권의 민심이 예사롭지 않아서다.
당·정·청은 신행정수도 건설을 대신해 충청권을 달랠 수 있는 묘안찾기에 분주하다. 재정경제부를 비롯한 경제부처들도 가뜩이나 불안한 경제가 충청권을 진앙지로 더 크게 흔들릴 위험성에 잔뜩 긴장하고 있다.
이에 따라 원래 경기 충격 완화요법으로 출발한 한국판 뉴딜은 경기부양용으로 뒤바뀔 가능성이 한층 높아졌다. 건설경기 경착륙 방지용이 아니라 경기를 띄우기 위한 수단으로 크기가 더욱 커질 것이란 전망이다.
◇충청권에 행정도시 건설
여권은 대선 최대의 공약이었던 신행정수도 건설계획이 사실상 무산됨에 따라 충청권의 민심이반을 달래기 위한 선물 마련에 공세적으로 나서고 있다. 현재 수도이전의 대안으로 가장 유력하게 떠오르고 있는 것은 청와대와 국회를 제외한 중앙부처를 통째로 옮겨 만드는 행정특별시 또는 행정도시다.
여권은 홍재형 정책위의장, 김병준 청와대 정책실장을 중심으로 주말 비공식 모임을 갖고 이 같은 행정도시 건설 계획에 대해 심도있는 논의를 한 것으로 알려졌다.
김 실장은 지난 22일 있었던 국정감사에서 “위헌 결정으로 국가균형발전의 큰 축이 무너졌다”며 “어떻게든 살려나갈 방안을 강구하겠다”고 밝혀 수도이전에 버금가는 대안 마련을 강하게 시사했었다.
헌재의 위헌 판결로 기세가 한층 살아난 한나라당도 충청권에 행정특별시나 행정 도시를 건설하는 방안을 적극 추진한다는 전략이다. 박근혜대표는 지난 22일 관훈클럽 초청 토론에서 "충청권에 과천식 제4정부청사를 추진한다는 게 바로 한나라당의 대안”고 밝히고 "(이에 대해 )정부와 의논할 수 있다”고 충청권 행정도시 추진 의사를 강하게 피력했었다.
◇부동산 시장을 주목하라
재경부는 정치권의 동향에 촉각을 곤두세우고 있다. 일상적인 경제 점검과 처방 외에 경제부처가 나서서 판을 벌이기가 원천적으로 불가능한 환경 때문이다.
참여정부가 3대 지방균형발전전략으로 적극 추진한 신행정수도 건설, 동북아경제중심, 국가균형발전 프로젝트 역시 정치권의 주문에 따라 그림이 그려졌다.
이런 이유로 경제 부처들은 긴장하는 표정이 역력하다. 무엇보다 충청지역 경제가 흉흉해져 전국으로 확산될 가능성을 전혀 배제할 수 없다는 게 가장 큰 부담이다.
충청지역은 신행정수도 이전에 대한 기대감 때문에 금융의 거품이 잔뜩 끼여있다. 주택담보대출은 지난 6월말 현재 49조원으로 2002년말에 비해 무려 9조원 이상 팽창해 있다. 부동산 가격이 하락 경우 부실로 이어질 가능성이 높다는 뜻이다. 윤증현 금융감독위원장이 “건설업체 등의 주가 동향을 예의주시하고, 충청권의 대출 및 주택담보인정비율(LTV) 현황을 면밀히 모니터링하라”고 주문한 것도 이 같은 우려 때문이다.
정부는 주초로 예정된 부동산가격안정심의회에서 충청지역 부동산 시장에 대한 점검과 투기지역 해제 여부등 종합적인 대책을 마련할 예정이다.
◇혁신도시, 기업도시 건설은 충청권이 1순위
정부는 충청지역 부동산 시장의 흐름을 예의주시하면서 충청지역 경제를 부양하기 위한 대책마련에 골몰하고 있다. 이헌재 부총리겸 재정경제부 장관은 지난주말 국감에서 “위헌 결정으로 충청권에서 발생하는 상황에 대해 현지 실태조사를 벌일 것”이라고 말하고 “충청권의 문제를 검토해 배려토록 하겠다”고 밝혔었다.
이 부총리는 이와관련해 지난주말 오후 정부과천청사에서 긴급 간부회의를 소집해 충청지역의 건설경기를 보완할 수 있는 대책을 집중 논의했다.
재경부는 이 자리에서 신행정수도 이전 프로젝트에 따라 원래 대상에서 제외되어 있던 충청지역을 혁신도시, 기업도시 후보지에 포함시키기로 했다. 한 고위관계자는 “특히 혁신도시는 공공기관 이전을 매개로 미래형 첨단도시를 건설한다는 개념이기 때문에 충청권이 제1순위로 정해질 가능성이 높다”고 설명했다.
충청지역의 혁신도시 건설방안은 여권의 행정도시 추진과 맞물려 급물살을 탈 전망이다.
이 관계자는 그러나 “기업도시의 경우 정부는 판만 깔아주고 기업과 지방자치단체가 주도적으로 제조, 서비스 도시를 건설하는 것이기 때문에 충청권의 의지에 달린 게 아니냐”고 덧붙였다.
정부는 또 내년 신행정수도 이전 명목으로 책정된 122억원의 예산을 충청지역 개발비로 전용하는 방안을 신중 검토중인 것으로 알려졌다.
한국판 뉴딜, ‘부양’으로 전환되나
정부는 이외에도 신행정수도 이전과는 별도로 추진되어 온 혁신클러스터, 경제자유구역, 지역특화사업, 지역특화발전특구 프로젝트는 예정대로 끌고 나갈 방침이다. 다만 국토균형발전의 한 축이 무너진 데 따른 공백을 메우기 위해 속도와 강도를 크게 높여나가기로 했다.
이 부총리는 “LG필립스의 파주 액정표시장치(LCD)단지 건설과 삼성 탕정 신도시(충남)건설도 예정대로 추진된다”고 지난 22일 밝힌 바 있다.
부동산 경기에 중대한 영향을 미칠 수 있는 종합부동산세 개편 작업도 그대로 추진된다. 김기태 재경부 부동산실무기획단 부단장은 “종합부동산세 개편의 골격은 당초 예정대로 이번달말 발표할 예정”이라며 “마무리 작업을 한창 진행하고 있다”고 흔들림 없는 정책 의지를 나타냈다.
그러나 이 부총리가 내년 건설경기의 경착륙을 막기 위해 보완책으로 구상하고 있는 이른바 `한국판 뉴딜정책`에 무엇을 담을 지에 대해서는 무척 고민하는 모습이다. 한국판 뉴딜은 현재 이부총리의 지시에 따라 `함구령`이 내려진 상태.
한 관계자는 “내후년의 경제는 전혀 걱정 안한다”며 “뉴딜은 원래 내년의 경기 하강을 막기 위한 방어적 의미의 처방전으로 시작됐다”고 배경을 설명했다. 그는 “그렇지만 신행정수도건설특별법 위헌 결정이 뉴딜에 영향을 안 미친다고 할 수는 없다”고 말해 전면적인 건설경기 부양책이 나올 가능성을 열어놨다.
한국판 뉴딜에는 고령화에 따라 어차피 투자 확대가 불가피한 노인복지시설, 요양시설과 대학기숙사 건축, 사회간접자본(SOC)에 대한 투자를 확대하는 내용이 포함될 것으로 전해졌다. 이에 따라 세제당국은 다음달 뉴딜 추진에 들어갈 돈을 충당하기 위한 세원마련을 위한 준비에 착수할 계획이다.
정부는 또 재정부담을 줄이기 위해 여유자금이 100조원 이상 쌓여 있는 연기금을 뉴딜의 재원으로 조달하는 방안을 추진키로 했다. 기획예산처 관계자는 "연기금을 고속도로 건설과 같은 SOC에 동원할 경우 일정 수준이상의 수익이 보장되어야 하기 때문에 관련법의 국회통과를 위해 국회에 대한 설득작업을 강화하고 있다"고 밝혔다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/21)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.21)전일대비증감
(2004.10.20)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,538 1,109 7,646 ▲7 ▲1 ▼-127 ▼-19 혼합주식형7,734 2,110 9,844 ▲3 0 ▲35 ▼-11 혼합채권형23,493 3,521 27,014 ▼-14 ▼-47 ▼-376 ▼-201 채권형(장기)27,155 225 27,380 ▲33 0 ▲1,024 0 채권형(단기)41,597 1,191 42,788 ▲125 0 ▲725 ▲5 단기금융(mmf)61,666 0 61,666 ▲391 0 ▲6,424 0 소계(증권·단기)168,183 8,155 176,338 ▲545 ▼-46 ▲7,706 ▼-228 파생상품2,785 386 3,171 ▲12 ▲1 ▲340 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,331 0 1,331 ▲17 0 ▲249 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계172,734 8,541 181,275 ▲574 ▼-46 ▲8,349 ▼-225 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/20)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.20)전일대비증감
(2004.10.19)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,531 1,108 7,638 ▲19 0 ▼-134 ▼-20 혼합주식형7,731 2,110 9,841 ▲14 0 ▲32 ▼-11 혼합채권형23,507 3,568 27,075 ▲87 ▼-6 ▼-362 ▼-154 채권형(장기)27,122 225 27,347 ▲158 0 ▲991 0 채권형(단기)41,472 1,191 42,662 ▼-203 0 ▲600 ▲5 단기금융(mmf)61,275 0 61,275 ▼-650 0 ▲6,033 0 소계(증권·단기)167,638 8,201 175,839 ▼-574 ▼-6 ▲7,161 ▼-182 파생상품2,773 385 3,158 ▲12 ▼-1 ▲328 ▲2 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,314 0 1,314 ▲26 0 ▲232 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계172,160 8,587 180,746 ▼-537 ▼-6 ▲7,775 ▼-179 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/19)
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(2004.10.19)전일대비증감
(2004.10.18)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,512 1,108 7,620 ▼-8 0 ▼-153 ▼-20 혼합주식형7,717 2,110 9,827 ▲18 0 ▲18 ▼-11 혼합채권형23,420 3,574 26,994 ▲15 ▼-29 ▼-449 ▼-148 채권형(장기)26,964 225 27,189 ▼-2 0 ▲833 0 채권형(단기)41,675 1,191 42,865 ▼-6 0 ▲803 ▲5 단기금융(mmf)61,925 0 61,925 ▼-207 0 ▲6,683 0 소계(증권·단기)168,212 8,207 176,419 ▼-191 ▼-30 ▲7,735 ▼-176 파생상품2,761 386 3,147 ▲13 0 ▲316 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,288 0 1,288 ▲20 0 ▲206 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계172,696 8,593 181,289 ▼-158 ▼-30 ▲8,311 ▼-173 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/18)
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(2004.10.18)전일대비증감
(2004.10.15)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,520 1,108 7,628 ▲1 ▲2 ▼-145 ▼-20 혼합주식형7,699 2,110 9,809 ▲5 0 0 ▼-11 혼합채권형23,405 3,603 27,008 ▼-50 ▼-4 ▼-464 ▼-119 채권형(장기)26,966 225 27,190 ▲27 0 ▲835 0 채권형(단기)41,681 1,191 42,871 ▲27 ▲1 ▲809 ▲5 단기금융(mmf)62,132 0 62,132 ▲466 0 ▲6,890 0 소계(증권·단기)168,403 8,237 176,639 ▲476 ▼-1 ▲7,926 ▼-146 파생상품2,748 386 3,134 ▲40 0 ▲303 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,268 0 1,268 ▲27 0 ▲186 0 특별자산105 0 105 ▲1 0 ▲18 0 합 계172,854 8,623 181,477 ▲543 ▼-1 ▲8,469 ▼-143 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/15)
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(2004.10.15)전일대비증감
(2004.10.14)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,519 1,106 7,625 ▼-68 ▲3 ▼-146 ▼-22 혼합주식형7,694 2,110 9,804 ▲2 0 ▼-5 ▼-11 혼합채권형23,455 3,607 27,062 ▼-84 ▼-20 ▼-414 ▼-115 채권형(장기)26,939 225 27,164 ▲15 0 ▲808 0 채권형(단기)41,654 1,190 42,844 ▼-155 0 ▲782 ▲4 단기금융(mmf)61,666 0 61,666 ▼-347 0 ▲6,424 0 소계(증권·단기)167,927 8,238 176,165 ▼-637 ▼-17 ▲7,450 ▼-145 파생상품2,708 386 3,094 ▲38 0 ▲263 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,241 0 1,241 ▲29 0 ▲159 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계172,311 8,624 180,935 ▼-570 ▼-17 ▲7,926 ▼-142 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/14)
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(2004.10.14)전일대비증감
(2004.10.13)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,587 1,103 7,690 ▲13 ▲1 ▼-78 ▼-25 혼합주식형7,692 2,110 9,802 ▲64 0 ▼-7 ▼-11 혼합채권형23,539 3,627 27,166 ▲4 ▼-3 ▼-330 ▼-95 채권형(장기)26,944 225 27,169 ▲33 0 ▲813 0 채권형(단기)41,789 1,190 42,979 ▲120 ▲2 ▲917 ▲4 단기금융(mmf)62,013 0 62,013 ▲846 0 ▲6,771 0 소계(증권·단기)168,564 8,255 176,819 ▲1,081 0 ▲8,087 ▼-128 파생상품2,670 386 3,056 ▼-1 ▼-1 ▲225 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,212 0 1,212 ▲32 0 ▲130 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계172,881 8,641 181,522 ▲1,112 ▼-2 ▲8,496 ▼-125 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/13)
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(2004.10.13)전일대비증감
(2004.10.12)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,569 1,102 7,671 ▼-28 ▼-2 ▼-96 ▼-26 혼합주식형7,628 2,110 9,738 ▲15 ▼-3 ▼-71 ▼-11 혼합채권형23,525 3,630 27,155 ▲8 ▼-7 ▼-344 ▼-92 채권형(장기)26,891 225 27,116 ▲130 0 ▲760 0 채권형(단기)41,669 1,188 42,857 ▼-128 ▲2 ▲797 ▲2 단기금융(mmf)61,167 0 61,167 ▲59 0 ▲5,925 0 소계(증권·단기)167,448 8,255 175,704 ▲54 ▼-10 ▲6,971 ▼-128 파생상품2,671 387 3,058 ▲45 ▼-1 ▲226 ▲4 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,180 0 1,180 ▲7 0 ▲98 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계171,734 8,643 180,377 ▲107 ▼-9 ▲7,349 ▼-123 ※자료:자산운용협회
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/12)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.12)전일대비증감
(2004.10.11)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,597 1,104 7,701 ▼-3 ▼-3 ▼-68 ▼-24 혼합주식형7,613 2,113 9,726 ▼-3 0 ▼-86 ▼-8 혼합채권형23,517 3,637 27,154 ▼-21 ▼-2 ▼-352 ▼-85 채권형(장기)26,761 225 26,986 ▲4 0 ▲630 0 채권형(단기)41,797 1,186 42,983 ▲49 0 ▲925 0 단기금융(mmf)61,108 0 61,108 ▲458 0 ▲5,866 0 소계(증권·단기)167,394 8,265 175,659 ▲484 ▼-5 ▲6,917 ▼-118 파생상품2,626 388 3,013 ▲3 0 ▲181 ▲5 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,173 0 1,173 ▲88 0 ▲91 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계171,627 8,652 180,280 ▲574 ▼-6 ▲7,242 ▼-114 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/11)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.11)전일대비증감
(2004.10.8)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,600 1,107 7,708 ▼-28 ▼-4 ▼-65 ▼-21 혼합주식형7,616 2,113 9,729 ▲4 0 ▼-83 ▼-8 혼합채권형23,538 3,639 27,177 ▼-38 ▲4 ▼-331 ▼-83 채권형(장기)26,757 225 26,983 ▲20 0 ▲626 0 채권형(단기)41,748 1,186 42,933 ▼-10 0 ▲876 0 단기금융(mmf)60,650 0 60,650 ▼-731 0 ▲5,408 0 소계(증권·단기)166,910 8,270 175,180 ▼-782 0 ▲6,433 ▼-113 파생상품2,623 388 3,012 ▲6 ▼-1 ▲178 ▲5 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,085 0 1,085 ▼-1 0 ▲3 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계171,053 8,659 179,712 ▼-777 0 ▲6,668 ▼-107 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/8)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.8)전일대비증감
(2004.10.7)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,628 1,111 7,740 ▼-8 ▼-8 ▼-37 ▼-17 혼합주식형7,612 2,113 9,726 ▼-91 ▼-10 ▼-87 ▼-8 혼합채권형23,576 3,635 27,211 ▼-140 ▼-9 ▼-293 ▼-87 채권형(장기)26,737 225 26,962 ▲12 0 ▲606 0 채권형(단기)41,758 1,186 42,943 ▼-82 0 ▲886 0 단기금융(mmf)61,381 0 61,381 ▲975 0 ▲6,139 0 소계(증권·단기)167,692 8,270 175,962 ▲664 ▼-27 ▲7,215 ▼-113 파생상품2,617 389 3,006 ▲73 ▲9 ▲172 ▲6 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,086 0 1,086 ▲1 0 ▲4 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계171,830 8,659 180,489 ▲739 ▼-18 ▲7,445 ▼-107 ※자료:자산운용협회
- (부동산 레이다)판교신도시 투자는 이렇게
- [양은열] 지난 2004년 3월23~24일 실시된 용산 ‘시티파크’ 주상복합아파트와 오피스텔 청약 경쟁률이 평균 328:1이라는 청약사상 최대의 경쟁률을 기록했다. 무려 청약금만 8조원과 25만명이 청약을 한 것이다. 물론 이것은 이미 용산이라는 특수성과 고속철개통, 400조가 넘는 부동자금이 갈 길을 찾지 못하고 있는 시기여서 어느 정도 예상된 것이기는 하였으나 과거 건대입구에서 분양했던 주상복합 아파트 더&49406; 스타시티 8만명 청약에 청약금 2조원에 비하면 가히 예상을 초월한 사건으로 기록될 것으로 보인다.
또한 이러한 분위기는 2003년 이후 줄곧 부동산안정책을 강조해 온 정부의 강력한 부동산 정책에 따라 실수요자 중심의 투자 분위기에서 청약한 주상복합아파트였지만 전매가 단 1번 가능한 것에 매리트를 갖는 종목이었기에 현재 부동산의 분위기는 투자자가 갈 수 있는 블루칩 종목은 어느 곳 이라도 몰릴 수 있다는 사실을 가르쳐 준 사건이었다.
그러면 이러한 부동산 정책이 강화되고 지속적으로 이루어 질 때 향후 부동산 부동자금이 어디로 몰릴 것인가 ? 간단하게 말하자면 우선, 분양권 전매가 가능한 상가나 오피스텔, 특히 주거용 오피스텔(일명 아파텔),그리고 대단지 펜션 등으로 볼 수 있다. 그러나 필자는 추가로 2005년 상반기이후에 분양하는 판교신도시 아파트 분양과 택지개발지구내 분양권에 주목을 해야 할 것이다. 즉, 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권으로 볼 수 있다.
판교신도시는 2005년 상반기이후에 시범단지를 분양하여 2008년말에 시범단지 주민들이 입주한다. 판교신도시의 가장 큰 특색은 낮은 인구밀도와 높은 녹지율을 자랑하는 ‘녹색도시’로 개발 된다는 점이다. 주택난을 고려하여 고밀도로 개발된 다른 신도시와는 다르게 초저밀도 친환경도시로 조성되는 것이다.
판교규모는 284만평으로 2만 9700가구(8만9000명)가 살게 되는데 인근 분당신도시의 590만평에 45만명 인구가 살고 있는 점을 감안하면 그 쾌적성을 미리 볼 수 있다. 인구밀도도 판교는 95명/ha으로 일산(176), 분당(198), 파주(145)등 어느 신도시보다도 낮은 반면, 녹지율은 35%로 분당(27%), 일산(24%), 평촌(16%)보다 높은 것이 특징이다. 또한 판교 주택들은 금토천, 운중천, 금토산등의 녹지축을 끼고 있어서 친환경도시의 쾌적함을 더할 것으로 예상된다. 금토천과 운중천이 만나는 곳에는 5만평 규모의 중앙공원도 조성된다.
그러나 판교신도시 아파트 분양이 당초 예상했던 2005년 상반기보다 다소 지연될 것으로 보인다. 왜냐하면 토지공사는 토지수용에 다른 보상작업이 빨라지고 있으나 본격적인 공사를 위한 실시계획 승인을 2004년 5월께 신청하여 2004년 10월께 승인이 마무리 된다고 볼 때 2005년에 가야 본격 공사에 착수할 것으로 보인다.
사실상 주택난을 감안하여 2005년말에서 6개월 가량 기간을 단축하여 아파트 분양을 할 계획이었으나 실행이 어려워지고 있다. 성남시, 토지공사, 주택공사등 시행3사가 진행한 토지보상액은 2조970억원으로 전체 보상액이 85%나 된다. 하지만 일부 보상금에 재조정을 요구하는 일부토지 소유주들이 보상을 거부할 경우 상당기간 차질이 예상되고 있다.
그렇다면 온 국민이 관심을 가지고 최고의 청약률을 기록할 것으로 예상되는 향후 판교신도시 청약방법과 투자가치 종목은 무엇인지 판단해 보자.
첫째, 아파트 청약 가능성
아직 최종 확장은 아니지만 판교신도시에는 2만6447가구의 아파트가 지어질 예정이다. 이 가운데 전용면적 18.1평이하 소형이 9501가구(국민임대 6000포함)이고, 18.1~25.7평이 1만103가구, 25,7평이상이 6843가구(주상복합 1263가구 포함)이다.
아파트 당첨에 유리한 순서를 보면, 성남시 거주자(2001년 12월26일 이전 거주자)가 가장 먼저다. 이들에게 전체 아파트 25.7평이하인 30% 가구 7934가구가 우선 배당될 예정이다.
성남거주자에게 분양하고 남는 25.7평이하 아파트 가운데 75%인 1만292가구는 서울, 경기, 인천에 5년이상 무주택 세대주에게 우선 청약권이 주어진다. 이때 청약때까지 판교지구가 투기과열지구로 묶여 있다는 것을 전제로 한다.
판교에 청약 가능한 서울, 수도권 청약예금, 부금가입자는 2004년 3월말 310만명에 이를 것으로 보인다. 우선청약에 나서는 성남거주청약통장 1순위도 15만명에 달해 모두 청약에 나설 경우 성남시 경쟁률도 25:1수준을 훨씬 넘게 되고, 판교 청약이 되는 2005년 상반기 이후에 청약통장 1순위를 약450만명으로 보고 이들이 전부 청약을 한다고 할 때 판교 신도시 평균 청약률은 540:1로서 용산의 시티파크를 훨씬 상회하는 대 혼란이 일어날 것이다.
특히 예상되는 분양가도 정부에서는 평당850만원~1000만원으로 보고 있으나 필자가 보는 실제 분양가는 평당 1500만원~1700만원으로 예상할 수 있다.
그러면 어떤 방법으로 판교신도시 청약을 접근할 것인가?
1) 세대주이어야 한다
투기과열지구에서는 1가구 2주택자, 최근5년이내 세대원 중 당첨사실이 있는자, 2003년9월5일 이후 청약통장 가입자로서 세대주가 아닌자는 청약1순위가 제한된다. 따라서 2002년 9월4일 이전 청약통장에 가입한 사람은 세대주와 관계없이 청약 1순위자격이 있다. 부부가 각자 청약통장을 가지고 있어도 한사람이 5년이내 당첨된 사실이 있거나 두사람 합쳐서 2주택이상을 소유한 경우엔 세대를 분리하여도 1순위 청약자격이 없다. 자녀명의 통장이 있는 경우 자녀를 별도로 세대로 구성하여 세대주가 되면 자녀들이 각각 청약할 수 있으나 만 30세이하의 경우에는 세금등에서 주의할 필요가 있다.
2) 무주택 세대주면 금상첨화다.
투기과열지구내에서 만 35세 이상, 최근 5년이상 연속 무주택세대주에게 85㎡이하 민영주택 공급량의 75%를 우선 공급한다. 그러므로 분양시점인 2005년 하반기에서 2007년까지 무주택자들은 최고의 찬스가 올 것이다.
3) 전용면적102㎡(30.8평) 초과하는 청약예금 보유 무주택자는 작은 평형으로 전환한다.
무주택자에 해당되지만 102㎡ 초과하는 청약예금을 보유하는 경우 해당평형만 청약해야 한다. 그러므로 만 35세 이상으로서 최근 5년동안 무주택 세대주에 해당되고 전용면적102㎡ 초과 청약예금을 보유하고 있다면 최초 입주자 모집공고일 전날까지 전용면적 102㎡이하인 청약예금으로 변경해야 한다. 이렇게 변경하면 85㎡이하 아파트 청약시 공급량의 75%를 우선적으로 분양 받을 수 있기 때문이다. 다만 작은 평형으로 변경시에는 변경후 평형에 대하여 청약제한 기간이 없다.
4) 일반 청약 1순위자는 중대형으로 승부하자
만약 전용면적 85㎡이하 청약 예금을 보유하고 있지만 무주택 세대주 자격요건이 안 된다면 전용102㎡초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 다만, 큰 평형으로 변경시 변경일로부터 1년간 변경 후 평형 청약자격이 제한됨으로 되도록 빨리 변경하는 게 낫다.
둘째, 판교신도시 ‘에듀파크’ 단지에 투자하자.
판교는 경부고속도로를 경계로 동판교와 서판교로 나뉜다. 서울방향 오른쪽인 동판교는 중앙에 신분당선 판교역이 들어서고, 이를 중심으로 상업지역과 중,대형 고층아파트가 집중적으로 들어서고 서판교는 저밀도 단독주택들이 건설된다.
문제는 지난해 논란이 되었던 판교 ‘학원단지’는 백지화 되었지만 대신 초등학교 10개, 중고등학교 각각 6개, 자립형사립고, 특목고등이 건설되고 1만5000평 규모의 ‘에듀파크’가 조성되는 최고의 학원단지를 구성한다. 정부가 계획한 학원단지는 아니지만 도서관, 학교, 학원으로 구성되는 에듀파크는 분당최고의 투자처로 각광을 받을 것이다.
셋째, 상업용지 분양권에 주목하자.
택지개발지구내에서 선투자할 대상은 크게 세 가지다. 앞서 말했지만 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권 등이 대표적인 투자종목이다. 이 가운데 관심을 끌 수 있는 것이 사업용지 분양딱지이다. 판교지구에서 기존에 영업을 해온 사람들에게 공급되는 상업용지 분양딱지는 추후 상업용지를 8평정도 분양 받을 수 있다.
예를 들어 25평 이상이 모여 조합을 결성한 후 토지공사에 상업용지 분양신청을 하면 200평 정도의 상업용지를 분양받을 수 있다. 이 땅은 상업용지여서 500% 용적율이 적용되고 중심상권에 입지할 수 있어 향후 투자성이 매우 유망하다. 2004년 올해 들어와서 프리미엄이 6000만원~8000만원에서 매물이 나오고 있으나 투자가치는 여전하다.
일반적으로 택지지구에서 상업용지가격은 최고가를 나타낸다. 판교의 상업용지 1평 가격이 최소 1500만원으로 본다면 상당한 투자가치가 있는 셈이다. 다시 말해 용지 분양대금과 프리미엄을 주고시더라도 투자수익이 크다는 것이다.
그러나 주의할 점은 현재 영업 허가증을 근거로 상업용지 분양권을 내주고 있으나 아직 명확한 명부가 마련되어 있지 않아 자칫 어려움을 당할 수도 있다. 따라서 물딱지 확인여부가 가능한 것을 골라야 하기 때문에 2004년 올해 말쯤 정식으로 나오는 조합원 명부가 나온 후 매입하는 게 안전할 것이다.
판교는 21세기 최고의 택지개발지구이다. 필자는 어떤 상황이라 하더라도 할 수 있다면 판교 아파트 청약을 반드시 하라고 권하고 싶다. 수십, 수백대 1일 되더라도 부동산을 공부하고 관심 있는 사람들은 관심을 가져 볼 만한 곳이기 때문이다. 다만 투기적인 요소인 분양권 전매금지 규정을 어기고 이를 무시한 채 투자 했다가 나중에 후회하는 무리한 투자는 삼가는 게 좋다.(자세한 판교신도시 분석은 ‘부동산 레이다’ 2003년 10월호(상) 참조)
요즘 부동산 공부하는 사람이 부쩍 늘었다. 부동산을 통하여 많은 재테크를 성공한 사람들이 늘어나게 되고, 성공한 사람들의 삶은 상당히 긍정적인 삶을 누리고 있기 때문으로 보인다. 그만큼 정직한 부동산 투자는 우리에게 삶의 활력을 준다. 더 나아가 제대로 된 부동산 공부는 부동산 정책과 개발에도 긍정적 작용을 한다.
이번호에 필자가 판교투자 방법을 제시한 이유는 부동산 레이다를 보는 독자들에게 제대로 된 판교 부동산투자 방법을 보고 부화뇌동하지 말아달라는 뜻이 담겨있다. 용산 시티파크가 로또 복권이 아니듯 부동산은 정직한 자에게 그 정직의 보따리를 가져다 준다. 삶의 여유라는 보너스와 함께.....
