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- 서울 집값은 떨어지는데 인천·안산은 ‘상승’ 지속
- [이데일리 강신우 기자] 서울 강남3구의 아파트 매매가격이 6주연속 하락하며 전체 지역에서 보합세를 보인 가운데 인천은 재건축 기대감이 있는 남동구 지역 등이 꾸준히 상승세다. (자료=KB부동산 리브온)9일 KB부동산 리브온의 5월 첫째주(4일 기준) 아파트 매매동향을 보면 서울 아파트 매매가격은 대부분 지역이 보합을 보이면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했다. 자치구별로 강남구(-0.10%), 송파구(-0.06%), 서초구(-0.04%) 를 비롯해 양천구(-0.01%)가 하락했다. 코로나 여파 및 가정의 달이 시작하면서 매수문의가 더욱 줄어든 모습이다. 종로구(0.07%), 서대문구(0.05%), 관악구(0.04%) 정도만 소폭 상승을 보였고 대부분 보합권이다.종로구는 코로나19에 따른 전반적인 경기 침체와 부동산 규제 여파로 아파트 매매 및 임대차 거래 모두 멈춰 있다. 다만 명륜동지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 특히 소형의 경우 월세 거래 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준하다.송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중됐던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환됐고 그 분위기가 일반 단지들로 확산하는 모습이다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공시가 급등에 따라 늘어난 보유세를 피하기 위해 내놓는 고가 주택들로 인해 매물량이 증가하고 있다.경기권은 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.09%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있다. 안산 단원구(0.42%), 군포(0.34%), 남양주(0.27%) 정도가 상승했고 일산서구(-0.16%), 파주(-0.08%), 양주(-0.07%)는 하락했다. 인천(0.12%)은 연수구(0.18%), 남동구(0.18%), 미추홀구(0.15%) 등 전주대비 상승세가 유지되고 있다. 안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있다. 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작해 구주택의 저렴한 물건들이 빠르게 소진되고 있다. 인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어 들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황이다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도더샵센트럴파크3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있다.한편 전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.03%의 미미한 상승을 기록했다. 수도권(0.04%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했다.
- 철강협회, 건축박람회 참가…포스맥 등 스틸하우스 내외장재 전시
- (사진=철강협회)[이데일리 김성곤 기자] 한국철강협회(KOSFA, 회장 김상균)는 8월 22∼25일 나흘간 경기도 고양시 일산킨텍스 제1전시장에서 열리는 제51회 MBC 건축박람회에서 포스코의 월드 탑 프리미엄 제품인 포스맥(PosMAC)을 소재로 하는 외장재, 인테리어 마감재, 가구 등과 함께 ‘건강한 주택 스틸하우스’를 선보인다. 특히 포스맥은 기존 용융아연도금 강판과 비교해 5배 이상 부식에 강해 ‘녹슬 걱정 없는 철’로도 불린다. 아연에 마그네슘과 알루미늄을 합금 도금해 생성한 시몬클라이트라는 산화층이 반영구적으로 표면 부식을 막아주고 절단된 부분까지 커버해 절단면의 내식성도 높여주기 때문이다.이번 건축박람회는 한국철강협회 소속 지움건축, 제이아키텍쳐, 에스에프시스템, 스틸라이트, 금호스틸하우스, 대산하우징, 포스홈종합건설, 그린홈예진, 이음건축디자인, 한샘스틸, 삼덕스틸, 윈코, TS인터내셔널, 포스코강판 등 총 14개 업체가 참여한다. 기존에 알려진 스틸하우스의 내진 성능 우수성뿐만 아니라 스틸하우스 골조부터 시공까지 다양한 정보를 제공과 함께 스틸 소재를 활용한 내외장재와 가구를 전시하는 게 특징이다. 특히 최근 이슈가 되고 있는 건축물 라돈 가스 발생에 대한 이슈를 완전히 잠재울 수 있는 라돈 가스 차단 제품도 함께 선보인다. 특히 이번 전시회에서 선보인 포스코강판은 빛의 세기와 보는 방향에 따라 색이 변하는 카멜레온 강판, 대리석의 질감과 모양을 그대로 살려낸 강재를 활용한 마감재 및 가구, 컬러 스테인리스스틸 소재로 꾸며낸 주방과 PosMAC에 패턴을 넣은 다양한 제품을 함께 전시하여 관람객들의 시선을 사로잡을 예정이다. 100% 재활용이 가능한 스틸하우스의 소재는 친환경적이면서도 탁월한 내진 성능과, 높은 단열성능 등의 장점들을 가지고 있다. 특히 환경과 안전에 대한 이슈가 커짐에 따라 앞으로 더욱 주목받을 것으로 기대된다.
- “8월 전국 2.5만 가구 입주 예정…지난해보다 19% 감소”
- 자료=직방 제공[이데일리 박민 기자] 다음달 전국의 아파트 입주 예정 물량이 지난해 같은 기간보다 19% 가까이 줄어들 것으로 조사됐다.부동산정보서비스업체인 직방은 오는 8월 전국의 아파트 입주 예정 물량은 2만 4745가구로, 지난해 8월 입주 물량(3만 499가구)보다 18.9% 줄어들 것으로 예상한다고 29일 밝혔다.같은 기간 서울, 인천, 경기 등 수도권은 4.1% 증가한 1만 4560가구, 수도권을 뺀 지방은 38.3% 감소한 1만 185가구가 입주를 앞두고 있다.아파트 입주 예정 물량은 경기, 서울, 전남, 경남, 부산 등에 몰려있다. 지난해 8월 대비 경기 395가구, 서울 760가구, 전남 2112가구, 부산 1315가구, 대전 719가구 증가하는 것으로 집계됐다.반면 같은 기간 경남 769가구, 세종 794가구, 충북 2800가구, 강원 1621가구, 충남 548가구, 대구 1508가구, 경북 1698가구, 광주 740가구, 인천 577가구가 줄어들어 지방에서 입주 물량 감소가 두드러지는 것으로 나타났다.서울에서는 신수1구역 재건축사업지인 ‘신촌숲아이파크’와 응암10구역 재개발사업지인 ‘백련산SK뷰아이파크’, 강동구 길동에 있는 ‘길동경지 아리움’이 다음 달 입주를 앞두고 있다.경기도에서는 초고층 주상복합아파트로 고양시 일산동구에 있는 ‘킨텍스원시티’ M1·M2·M3 블록과 평택시 신촌지구에 공급되는 ‘평택 지제역 동문굿모닝힐맘시티’ A1·A2·A4 블록 등에서 입주가 예정돼있다. 부산에서는 명장1구역 재개발사업지인 ‘e편한세상동래명장’ 1·2단지, 세종에서는 ‘캐슬앤파밀리에디아트’ M1블록, 충북에서는 충주 호암지구에 공급되는 ‘우미린 에듀시티’ 등에서 집들이를 한다.
- 서울 아파트 전셋값 3주째 보합세
- 7월 첫째주 기준[이데일리 정병묵 기자] 서울 아파트 전셋값이 3주째 하락을 멈추고 제자리걸음이다.5일 KB부동산에 따르면 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 -0.03% 하락해 약세를 이어가고 있다. 여름철 비수기가 시작되면서 전세 수요가 줄어 거래가 한산한 편이다. 서울은 전주 대비 보합(0.00%)을 기록한 반면, 5개 광역시(-0.01%), 수도권(-0.03%), 기타 지방(-0.05%)은 하락했다. 5개 광역시 중에서 대구(0.06%)와 대전(0.01%)는 소폭 올랐고, 광주는 전주 대비 보합(0.00%)이었다. 울산(-0.20%), 부산(-0.01%)는 하락했다.서울은 전셋값 하락이 멈춰 3주 연속 보합세를 이어가고 있다. 여름철 비수기를 맞아 전월세 시장의 큰 움직임이 없는 상황이다. 서초구(0.05%), 금천구(0.03%) 등 상승한 반면, 영등포구(-0.05%), 관악구(-0.03%), 광진구(-0.02%) 등은 하락했다. 서초구는 잠원동 ‘한신13차’가 7월 말부터 10월 말까지 이주 예정으로 이주 수요가 인근 전세를 찾으며 상승세를 주도하고 있다. 이주 수요 외 전세를 찾는 특별한 움직임이 없고 여름 비수기도 시작되어 가격 상승폭은 제한적이다. 금천구는 여름 비수기로 수요 움직임이 적어 전세 거래 동향에 큰 변동은 없으나 시흥동, 독산동 등 금천구 대부분 지역이 전세 재연장을 하는 경우가 많아서 출회 물건은 귀한 편이다. 영등포구는 여름 비수기 시작으로 움직임이 현저히 줄어 전월세 문의가 한산하다. 시세보다 낮은 저가 매물 또는 수리된 매물 위주로만 간간이 거래 이루어지고 있는 상황이다. 3월 입주를 시작한 ‘신길뉴타운아이파크’ 영향으로 인접 단지들의 전세가가 소폭 하락하고, 여의도 한강변 일대 재건축 진행 예정인 노후 단지들 전세가도 하락 추세다. 경기도 아파트 전셋값은 0.03%의 내렸다. 수원 권선구(-0.24%), 용인 기흥구(-0.21%), 고양 일산서구(-0.17%), 광주(-0.12%) 등이 하락했다. 수원 권선구는 ‘호매실금호어울림에듀포레’ 및 인접 동탄2신도시 입주 물량으로 내림세다. 매도자들이 전세로 돌리는 물건들과 대단지에서 출회되는 전세 물건들이 임차수요를 찾지 못해 가격 하락세를 보이고 있다. 용인 기흥구는 영덕동 ‘용인기흥해링턴플레이스’, 처인구 고림동 ‘2차양우내안에에듀퍼스트’, 수지구 신갈동 ‘신흥덕롯데캐슬레이시티’ 등이 입주 예정이어서 전세 매물 소진이 더디다.광주는 태전동은 올 8~9월에 전세 만기 2년차인 대단지들이 많아 집주인들이 미리 세입자를 구하려는 임대 매물로 전세물량이 여유가 있다.
- 서울 아파트값 3주째 상승…양천·영등포·동대문↑
- 7월 첫주 기준[이데일리 정병묵 기자] 서울 아파트값이 3주 연속 오르며 반등 기미다. 5일 KB부동산에 따르면 서울 아파트값은 이번주 0.09%를 올랐다. 6월 셋째 주와 넷째 주에 각각 0.01%, 0.06% 오른데 이어 3주 연속 상승했다. 강남3구(강남·송파·서초구)를 비롯해 양천·영등포·동대문·도봉·마포구 등의 상승폭이 두드러졌다. 지난주 강남3구가 일제히 상승한 이후 강북지역으로도 상승세가 확산하는 모습이다.양천구(0.20%)는 강남권 급매물 소진과 재건축 기대감으로 매수 대기 수요층이 움직이면서 거래량이 증가했다. 재건축 예정 단지들이 밀집한 목동, 신정동 일대를 중심으로 매수 문의가 늘어 급매물이 소진되고, 새로 나오는 매물 가격이 지난해 최고가 수준을 보이고 있다. 7~8월 여름방학 이사 수요층의 상담도 증가해 소형 평형뿐만 아니라 중대형 평형도 거래가 조금씩 이뤄지고 있다.동대문구(0.19%)는 청량리 개발 호재 기대감이 반영돼 매도자들이 가격을 소폭 올려 매물을 내놓고 있으나 거래 건수는 많지 않다. 답십리동, 이문동 일대 입주 10년 미만의 신축 단지 가격이 소폭 올라 거래되면서 매매가격이 상승했으나 추격 매수세는 아직 없는 편이다.도봉구(0.17%)는 아레나 건설, 창동 차량기지와 면허시험장부지 개발 예정, 서울대병원 유치계획 등의 개발 호재로 창동을 중심으로 가격대 높은 매물의 거래가 이뤄지고 있다. 창동이 움직이면서 인근 방학동·도봉동· 쌍문동 일대도 기대 심리로 매수 문의가 늘었다.전국 아파트 매매가는 0.01% 내리며 하락폭이 둔화했다. 인천을 제외한 지방 5개 광역시(-0.02%)는 대전(0.06%)는 상승한 반면, 대구와 광주는 전주 대비 보합(0.00%)을 나타냈다. 울산(-0.16%), 부산(-0.04%)은 하락세다. 기타 지방(-0.07%)은 전주와 비슷한 변동률을 나타냈다.경기는 하락을 멈추고 보합세를 돌아섰다. 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 국지적인 상승세를 보였다. 과천(0.21%), 광명(0.11%), 부천(0.09%) 등지의 상승세가 지속되고 있다. 반면 입주물량이 증가한 안성(-0.13%), 고양 일산동구(-0.09%), 수원 장안구(-0.06%), 의왕(-0.04%) 등은 하락폭이 두드러졌다.과천은 수도권광역고속철도(GTX)-C노선 신설 확정, 과천지식정보타운 조성 등의 호재로 5월부터 상승세다. 관망하던 투자수요가 움직이면서 급매물이 팔리고 회복세를 보이고 있다. 부림동 일대 주공 아파트도 재건축 기대감이 커지면서 호가가 상승했다.광명은 수도권 3기 신도시 지정을 피하면서 공급 과잉 우려를 덜고 신안산선 착공 가시화 등 교통 호재까지 겹쳐 매매 문의가 늘었다. 목동 재건축 단지를 중심으로 매물이 귀한데다 광명동 재건축 시장도 들썩이는 분위기다. 철산동 주공 12,13단지는 호가가 뛰었다.안성은 지난해 5045가구의 신규 입주가 진행되면서 공급 과잉으로 매물이 쌓인 상태다. 공도읍 ‘서해그랑블’ 1000여가구가 입주를 앞두고 있어 공급 과잉이 단기간에 해소되기는 어려워 보인다. 노후 단지 거래도 침체돼 저가 매물과 빈 집이 늘면서 새 아파트 가격도 약세를 이어가고 있다.
- 서울 아파트값 2주째 상승…일반아파트까지 29주 만에 반등
- [이데일리 경계영 기자] 서울 아파트 매매값이 2주 연속 올랐다. 주요 재건축 단지가 몰린 강남권을 중심으로 아파트 매매값 오름세를 이어간 데다 일반 아파트까지도 반등한 때문이다. 21일 부동산114에 따르면 6월 셋째 주 서울 아파트 매매값은 한 주 새 0.03% 상승했다. 4월 셋째 주 재건축 아파트값이 상승 반전한 데 이어 일반 아파트값도 이번주 29주 만에 오름세로 돌아섰다. 그러면서 지난주(0.01%)보다 상승 폭도 확대됐다. 자치구별로는 송파구 아파트값이 0.11%로 가장 큰 폭의 상승률을 기록했고 강남·강동(0.08%), 금천(0.07%), 중구(0.05%), 성북(0.04%), 서초(0.03%) 등의 아파트값도 올랐다. 특히 송파구 리센츠와 파크리오, 서초구 아크로리버파크 등 한강변 아파트값이 올랐다고 부동산114는 전했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “집값 바닥 심리가 확산되면서 재건축에 이어 일반 아파트까지 매매값이 상승 전환했다”며 “일부 고가 대형 아파트에 매수세가 붙고 비강남권 상승 지역도 다소 늘었다”고 진단했다. 다만 그는 “박원순 서울시장이 12일 강남 재건축 불가 입장을 밝혔고, 정부와 서울시가 재건축조합을 긴급 점검하는 등 선제 대응이 이뤄진다는 점을 고려할 때 본격 반등을 예단하기 쉽지 않다”며 “서울 집값 바닥론에도 추격 매수엔 리스크(위험)가 있다”고 강조했다. 신도시 아파트값은 0.02% 하락한 데 비해 경기·인천 지역 아파트값은 2주 만에 보합권으로 돌아갔다. 신도시 가운데 산본(-0.19%)과 평촌(-0.08%), 일산(-0.04%) 등의 아파트값이 하락했는데도 분당 아파트값은 0.01% 상승했다. 매매시장뿐 아니라 전세시장 역시 강세를 나타냈다. 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.01% 오르며 지난해 12월 이후 28주 만에 상승 전환했다. 그간 쌓인 저가 매물이 일부 소화되면서다. 재건축 이주 수요가 있는 송파구에선 신천동 잠실파크리오, 잠실동 잠실포스코더샵 등의 전세가격이 1500만~2500만원 올랐다. 자치구별로는 성북구 아파트 전셋값이 한 주 새 0.17% 올랐고 송파(0.07%), 관악·용산(0.03%) 등의 아파트 전세가도 상승했다. 이와 달리 입주 물량이 몰린 강동구 아파트 전셋값이 0.15% 내렸고 도봉(-0.04%), 서대문(-0.03%) 등의 아파트 전셋값도 떨어졌다. 신도시와 경기·인천 지역 아파트 전셋값은 각 0.03%씩 하락했다. 임 수석연구원은 “재건축 이주 수요 등으로 서울 전세시장이 상승 반전했지만 무더위가 일찍 시작됐고, 이사철 수요도 크게 줄어 당분간 안정세를 유지할 것”이라며 “특히 6월 서울에서만 7000여가구가 입주할 예정이어서 전셋값 안정에 기여할 것”이라고 내다봤다.
- [글로벌 비즈칼럼] 3기신도시 추가지정 이슈와 법원경매투자에서 중요한 현장임장법 - 이진호 교수
- 이진호 / 美 SWCU대 교수봄이 없어진 것 같다. 날씨도 양극화인지 아침저녁은 봄인데, 낮 동안은 누가 봐도 여름이다. 그렇다고 날씨만 탓할 수 있을까. 오히려 이런 날씨는 법원경매를 하는 투자자들에겐 임장하기 좋은 날씨라 하겠다. 최근 들어 법원경매시장에 양질의 물건(?)들이 속속 나오고 있다. 8.2대책과 9.13대책을 겪으면서 나름 잘 버텨온 소유자들도 지속적인 대출이자 압박, 시장 거래의 실종, 보유세 등 세금 부담의 과중으로 인해 결국 경매의 길로 내몰리는 일이 심심치 않게 나타나고 있기 때문이다.이런 상황에서 최근 3기신도시 추가지정으로 인한 후폭풍에 특히 서북권 지역인 고양시는 대규모 집회로 주말마다 그 열기가 날씨보다 더 뜨겁다. 그만큼 3기신도시 추가지정 지역의 입지가 기존 1, 2기 신도시에 비해 상대적으로 우수하다는 방증이기도 하다. 앞으로도 서울에서 반경 20킬로미터 내의 신도시들이 갖는 서울 접근에 대한 교통적인 측면의 우수성이 부동산의 가격결정에서도 큰 영향을 미칠 것이라 예측 된다이즈음에서 경매로 부동산 투자에 나서는 투자자라면 이러한 대규모 부동산 시장의 이슈를 맞이하였을 때 어떤 행동을 취해야 할까? 뉴스에서는 연일 해당 지역에 안 좋은 소식만 보도되고 있는데 우리는 그 진위를 어떻게 판단해야 할까? 또 실제로 그러한 거대한 이슈가 지역 부동산시장에 어떤 영향을 가져올지 어떻게 예측해볼 수 있을까?결국 부동산의 답은 현장에 있다. 즉, 해당 지역의 이슈를 접했다면 바로 지도를 통해 이슈 지역과 이슈 인접지역을 살펴보고 즉시 임장에 나서서 눈으로 현장을 살펴보아야 한다. 경매계의 오랜 격언에 ‘책 속에 길이 있고, 지도 속에 돈이 있고, 현장에서 흘린 땀은 절대 배신하지 않는다’ 라는 말이 있는데, 바로 ‘현장 임장을 위한 준비와 실천’을 강조한 말이라 하겠다.실제로, 3기신도시 발표가 있은 후 왕숙1지구 주변지역을 돌아봤다. 경매투자는 신도시 지정지역 보다 그 수혜를 받을 인접지역을 살펴보는 것이 중요하다. 왕숙1지구의 가장 큰 수혜지역으로 판단되는 사릉역세권 지역을 둘러보니, 진건중으로 진입하는 초입과 진건초등학교 앞 용정사거리는 지역 내 상업지로써의 역할이 두드러져 보이고, 이 지역의 랜드마크인 한신아파트는 향후 매매가 상승과 역세권의 효과를 볼 수 있을 것으로 보였다. 그리고 재건축 시에 가치 상승이 기대되는 진건주공1단지를 살펴보니 앞으로 이 지역에 경매물건이 나온다면 꼭 한번 도전해 보고 싶은 마음이 생겼다. 아직은 해당 지역이 직접적인 움직임은 덜 하지만, 부동산 투자는 선점과 독점의 개념으로 접근해야 하므로 지금부터 천천히 해당 지역에 대한 이해를 높이는 목적으로 현장임장은 빠르면 빠를수록 좋은 것이다.이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스요즘 한참 이슈의 중심인 ‘고양 창릉지구’도 안 가볼 수 없다. 이 곳도 역시 지구지정 된 중심이 아닌 수혜지역이 될 만한 곳을 찾아야 하는데, 눈에 띄는 곳이 바로 ‘화전역세권’ 이다. 교통라인 선상으로 보면 일산에서 화정을 거쳐 수색으로 이어지는 출퇴근 길 중에서 창릉지구와 인접하여 교통과 인구의 진출입을 모두 겪어내야 하는 곳으로 마치 인근지역의 교두보 같은 입지로 보인다.이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스이미지제공 : 글로벌이피캠퍼스이런 곳은 교통의 흐름이 제일 중요하므로 사거리를 기준으로 주된 교통로를 살펴보고, 신도시로 진입되는 30사단길쪽으로는 무엇이 있는지 나아가 서울방향으로 어떤 광역교통망이 이어져 있고 어느 정도의 접근성을 지니는지 확인하는 것이 필수이다. 추가적으로 역세권 앞쪽 이면도로는 낮은 높이의 근린상가들이 줄지어 먹자골목을 형성하고 있는데, 이런 곳은 앞으로 어떻게 변화될 지도 예측해보면서 임장을 한 다면 두고두고 기억에 남는 현장임장이 될 것이다.누구나 각자의 현장임장방법이 있을 것이다. 지역별로 물건 별로 어떤 때는 날씨도 중요한 요소가 되기도 한다. 중요한 것은 바로 ‘물건지 주변과의 연계성’이다. 경매는 기존에 있던 물건을 스스로 선택하는 것이므로 부동산의 ‘고정성’이 가장 크게 작용하는 투자이다. 그러다 보니 단순히 물건만을 바라봐서는 안 되고, 주변이 어떻게 구성되어 있는지 또는 어떻게 달라져 가는지에 따라 물건의 가치가 변화하게 되어있다. 이것이 기존의 물건중심의 입지가 아닌, 환경중심의 입지판단이라 할 것이고 최근에는 재건축과 재개발 나아가 도심재생의 물결 속에서 부동산의 ‘고정성’을 판단하는 방법으로 가치투자자들에게 인식되어가고 있다.몇 가지 살펴본다면, 다세대물건의 경매투자에서는 역세권과의 거리보다는 마을버스가 이동하는 주도로 및 재래시장과의 접근성 등이 입지가치에 영향을 준다. 다가구물건은 차량진입가능 여부나 주교통로인 대로변까지의 거리는 소위 ‘공대역’으로 불리는 공원, 대학가, 역세권의 구성이 임장시 중요한 체크요소이다.아파트를 살펴 볼 경우는 역과의 거리와 일자리와의 연계성, 주변 초등학교와의 접근성, 생활편의시설과의 접근성 등을 중요하게 살펴봐야 한다. 오피스텔의 경우는 흔희 말하는 ‘슬리퍼상권(슬세권)’을 중심으로 임장활동을 해 보는 것을 추천한다. 주변에 완성된 상업지역이 있는지, 여가시간을 즐길 수 있는 산책로와 공원 등을 쉽게 접근할 수 있는지 살펴보는 것이 중요 체크포인트라고 할 수 있다.경매에서도 마찬가지로 이러한 지역적 요소를 먼저 고려한 후, 물건을 분석하는 것이 순서라 볼 수 있다. 이는 최근의 부동산시장 패턴이 교통호재, 일자리 여부, 편의시설의 접근성, 그리고 녹지공간의 근접성을 바탕으로 뚜렷하게 양극화되기 때문이라고 하겠다.以不變應萬變‘(이불변응만변). ’변하지 않는 한가지로 만 가지 변화에 대처한다‘ 는 호치민의 명언은 부동산투자에도 적용되는 듯하다. 경매가 ’취득의 기술‘이라고 한다면, 기술이 잘 먹히기 위해 해야 할 것이 바로 ’임장‘이다. 이슈가 터질 때마다 발 빠르게 움직이는 임장이 병행된다면, 급변하는 부동산시장의 상황도 더 이상 불안할 이유가 없을 것이다.※ 본 칼럼은 미국 SWCU대학과 제휴하여 부동산과 기업경영에 대한 정보를 제공합니다.
- 삼성동 본격 '통개발'…서울 집값 상승 화약고되나
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 정병묵 박민 기자] 서울 삼성동 코엑스 앞쪽 영동대로 지하 공간을 통으로 개발하는 ‘강남권 광역복합환승센터’ 착공이 본격화하면서 강남 부동산 시장이 들썩일 전망이다. 5년이 넘도록 사업이 지지부진했지만 정부가 착공 시기를 못박으면서 본격 착수하게 됐기 때문이다. 강남이 서울 집값을 좌우하는 상황에서 강남권의 심장부로 재탄생하는 삼성동 내 초대형 개발 사업이 집값 상승의 화약고로 작용할 것이란 우려의 목소리도 나온다. 10일 국토교통부 대도시광역교통위원회는 코엑스~잠실운동장 일대에 조성하는 ‘국제교류복합지구’의 관문 역할을 할 강남권 광역복합환승센터 개발 계획안을 최종 승인했다. 강남구 영동대로 지하공간 복합개발의 일환으로 진행되는 이 사업은 삼성역~봉은사역 630m 구간 지하에 수도권광역급행철도(GTX-A·C 노선), 도시철도(위례신사선), 지하철(2·9호선) 및 버스·택시 등 환승센터를 개발하는 것이다. 철도 통합역사 외에도 버스환승 정류장(52개 노선), 주차장 등 환승 시설과 지상 광장, 공공·상업시설 등을 조성한다. 서울시는 연내 관련 지정 고시, 기본설계, 기술제안 입찰, 개발실시계획 승인 등 후속 절차를 거쳐 연말께 착공, 2023년 개통할 계획이다. 서울시 관계자는 “복합환승센터 건립이 본격 행정 절차에 들어가면서 법적 위상을 확보했다는 점이 이번 발표의 핵심”이라며 “일반 건설사업이라면 단순히 하나의 공사일 뿐이지만 ‘국가통합교통체계 효율화법’에 따라 사업을 추진하게 되기 때문에 공적 의미가 부여된 것이다. 사업 절차도 훨씬 간소화된다”고 설명했다.◇“삼성동 통개발 강남 집값 터뜨릴 뇌관”하지만 서울 집값 상승세가 한풀 꺾인 상태더라도 강남권은 언제든 건드리면 터질 수 있는 뇌관과도 같다는 점이 시장을 불안케 하고 있다. 언젠가는 해야 하는 사업이지만 정작 하게 되면 부동산 시장에 미칠 파장이 뚜렷하기 때문이다. 강남권 광역복합환승센터 계획이 포함된 국제교류복합지구 사업은 강남 집값을 언제든 띄울 수 있는 재료였다. 그러나 정부가 사업 계획 발표 후 집값 상승을 우려하면서 사업 추진에 소극적인 자세를 취했다는 게 전문가들의 평가다. 국제교류복합지구 조성의 핵심 사업 중 하나인 현대자동차그룹 신사옥 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’의 경우 올해 1월 국토교통부 수도권정비위원회 승인을 뒤늦게 받으면서 ‘늑장 승인’ 논란을 빚기도 했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “작년 서울 집값이 폭등했기 때문에 GBC 사업 승인을 차일피일 미루다가 부동산 시장 열기가 잦아들자 올 1월에 전격 발표했던 것”이라고 설명했다.실제 국제교류복합지구 개발 사업은 올해 강남권 땅값 폭등의 ‘일등공신’이었던 것으로 전해진다. 지난달 국토교통부는 올해 서울 평균 개별 공시지가가 12.35%로 전국에서 가장 큰 폭으로 올랐다고 발표했는데, 강남구는 중구(20.49%)에 이어 두 번째(18.74%)로 많이 오른 지자체로 집계됐다. 국토부 관계자는 “국제교류복합지구 및 영동대로 통합개발계획이 강남구 땅값 주요 원인”이라며 “삼성동 일대 개발 계획이 강남구의 상승률을 4%포인트정도 올렸다고 보면 된다”고 설명했다. 즉 국제교류복합지구 개발 계획이 아니었으면 강남구의 올해 개별 공시지가 상승폭은 14%로 더 낮았을 것이라는 이야기다. 더구나 요새 강남권 집값은 하락률 저점을 찍고 점차 낙폭을 줄이고 있다. 한국감정원에 따르면 최근 강남·송파·서초·강동구가 포함된 서울 동남권 아파트값 하락폭은 연초보다 크게 줄었다. 특히 강남구는 5월 셋째주 0.01% 내렸다가 5월 마지막주부터 보합세로 전환했다.◇“장기적으로 집값 올리거나 하락 저지선 역할”전문가들은 광역복합환승센터 사업이 삼성역 일대 개발의 구심점 역할을 한다는 점에서 집값 상승 동기가 되거나 적어도 가격 하락 저지선을 굳게 형성하는 이슈라고 보고 있다. 특히 GTX를 통해 신도시와 강남권 왕복 시간을 단축시키겠다는 계획이 결국 강남 집값만 뛰게 할 뿐이라는 전망도 있다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “광역복합환승센터 건립이 새로운 이슈는 아니지만 국내 최대 규모 대중교통 허브를 짓는데 필요한 예산과 기간이 확정됐다는 점에서 강남 부동산 시장의 ‘불확실성’이 분명히 해소된 점이 있다”며 “센터에 상업시설 등이 같이 들어가고 영동대로 지하도시 개발 계획이 가시화된다는 점에서 분명히 시장에 영향을 끼칠 것”이라고 말했다. 이어 “현재 서울 주택시장이 하향 안정기에 있는데 개발 계획 발표에 따라 강남 일대 재건축 등 정비사업의 가격 하방 경직성을 개선할 것”이라고 덧붙였다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “개발지 주변 대치동 은마, 미도, 대치쌍용, 대치우성, 우성 1~3차, 아시아선수촌, 청담삼익 등 아파트에 직접 호재로 작용할 것”이라며 “강남 아파트들의 재건축 사업 진행 속도가 느리지만 가격이 유지된 이유가 결국 이런 대형 개발 계획 때문이 아니었겠나”라고 언급했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “환승센터 건립으로 GTX 개발이 빨라진다고 해도 어차피 강남 집중 현상만 심해질 뿐”이라며 “보통 일산에서 강남으로 출근하는 사람이 많지 강남에서 일산으로 출근하는 사람은 별로 없지 않나. 결국 강남만 수혜를 보는 것”이라고 강조했다.
- 서울 아파트값, 27주 연속 하락
- [이데일리 경계영 기자] 서울 아파트 매매값이 27주 연속 내림세를 지속했다. 선행지표 격인 재건축 아파트 매매값이 6주째 올랐지만 전반적으로 침체된 분위기가 이어졌다. 24일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 하락했다. 이같은 내림세는 지난해 11월 이후 27주째다. 이와 달리 서울 재건축 아파트 매매값은 같은 기간 0.06% 오르며 6주 연속 올랐다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “강남권 재건축 아파트에 매수세가 붙으면서 일부 단지가 지난해 가격 수준을 회복했고, 비강남권에서도 매수 문의가 늘어나는 모습”이라며 “보유세 강화, 3기 신도시 발표 등으로 시장의 불확실성이 상당부분 해소된 것으로 판단한 대기 수요 일부가 움직인 것으로 보인다”고 분석했다. 그러면서도 그는 “정부가 일관된 규제 기조를 유지하는 데다 대내외 경제여건도 좋지 않고, 다음달 서울에서만 7000가구 넘는 물량이 입주해 서울 아파트 시장의 추세 전환을 기대하긴 어려울 것”이라고 내다봤다. 서울 내 자치구별로 보면 강동구 아파트값이 0.22% 내렸고 관악·도봉(-0.04%), 노원(-0.02%), 강서·광진·동대문(-0.01%) 등의 아파트값도 하락했다. 강동구의 경우 다음달부터 입주가 이어지는 고덕지구 일대 ‘고덕래미안힐스테이트’ 등의 매매값이 2500만~4000만원 떨어졌다. 중구(0.04%)와 송파(0.03%)·강남(0.02%) 등의 아파트값은 오름세를 나타냈고 용산을 비롯한 9개 자치구의 아파트값은 보합에 머물렀다. 신도시 아파트값은 한 주 새 0.01% 내렸다. 특히 산본(-0.11%)과 일산(-0.05%), 분당(-0.01%) 등 오래된 아파트가 많은 1기 신도시를 중심으로 ‘거래 절벽’이 심해지면서 약세가 두드러졌다. 경기·인천 지역 아파트값도 0.01% 하락했다. 전세시장에서의 약세도 계속됐다. 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.02% 내렸다. 관악·종로(-0.22%), 마포(-0.10%), 영등포(-0.07%) 등에서의 아파트 전셋값이 내림세를 보였다. 신도시와 경기·인천 지역 아파트 전세가격은 각각 0.05%, 0.04% 떨어졌다.
