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- (개막! 분양가상한제)①분양가는 얼마?
- [이데일리 윤진섭기자] 오는 9월1일부터 분양가상한제가 전면 도입됨에 따라 분양시장이 확 달라진다. 우선 분양가가 크게 낮아진다. 신도시의 경우 평균 25% 가량 싸지며 민간아파트도 10% 정도 떨어진다. 싼 분양가에 따른 청약과열을 막기 위해 청약가점제도 새로 도입된다. 부양가족이 많은 무주택자에게 우선권을 주는 것이다. 분양가상한제와 청약가점제 도입으로 시장 환경이 어떻게 달라지는지, 청약전략은 어떻게 짜야하는지 짚어본다. (편집자 주) 분양가상한제 도입으로 분양가가 종전보다 10%-25%정도 인하될 전망이다. 하지만 주변 집값이 저렴한 경기북부와 지방은 인하효과가 예상보다 낮을 것으로 보인다. 분양가상한제가 적용되는 중소형아파트 분양가는 '택지비+건축비+가산비용', 중대형은 '택지비+건축비+가산비용+채권'으로 각각 결정된다. ◇분양가 산정방식= 택지비는 기본적으로 감정가로 산정된다. 다만 공공택지(중소형주택)는 조성원가의 110%선에서 정해진다.<기사참조 : "분양가상한제 택지비, 실제 매입가격 인정"> 기본형 건축비 가격은 ▲중소형은 3.3㎡(1평)당 431만8000원 ▲중대형은 3.3㎡당 439만1000원이다. 가산비는 골조에 따라 ▲라멘조(철근콘크리트) 지상층건축비의 5% ▲철골철근콘크리트 구조(SRC) 10% ▲철골구조 16%를 비용으로 인정받는다. 또 주택성능등급 평가나 소비자 만족도를 높게 받으면 각각 4%와 1%의 가산비가 추가된다. 결과적으로 중소형 일반아파트(라멘조 철근콘크리트)의 총 건축비는 467만3800원이 된다. 한편 마이너스옵션제를 선택할 경우 지상층 건축비(355만8000원)의 15%만큼 분양가가 떨어진다. 3.3㎡당 53만3700원꼴로 106㎡(32평형)의 경우 1700만원 정도 싸진다. 하지만 마감공사를 직접 해야 하기 때문에 실제로 들어가는 비용은 더 커질 수 있다. ◇분양가 인하 폭은 = 분양가 상한제가 적용되면 신도시 분양가는 평균 25% 가량 떨어진다. 새 기본형건축비를 적용하면 중소형 분양가는 3.3㎡당 송파·광교 900만원대, 동동탄․김포․파주 800만원대, 영종지구 800만원대 등이 될 것으로 예상된다. 3.3㎡당 180만-220만, 220만-229만원에 공급된 남양주 진접, 고읍지구는 700만원 선이 유력하다. 주변 신규 아파트 분양가격이 3.3㎡당 980만원선이 김포지역의 경우 상한제 도입으로 20% 넘게 분양가격이 떨어지는 셈이다. 반면 800만원대에 분양될 것으로 예상되는 파주신도시의 경우 올해 주변 분양가가 861만원이어서 인하효과가 크게 떨어진다. 신규 분양가격이나 주변 시세가 높지 않은 수도권 북부나 지방도 분양가상한제 도입에 따른 인하 효과는 거의 없을 것으로 보인다. ■분양가 어떻게 산정되나 중소형 분양가 : 택지비+건축비(지하층건축비, 설계감리, 부대비용 등)+가산비용 ■ 기본형 건축비 구성 (전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하/3.3㎡) 지상층 건축비 : 335만8000원 지하층 건축비 : 76만원 ■ 일반아파트(라멘조 철근콘크리트) 건축비 지상층 건축비 : 335만8000원 지하층 건축비 : 76만원 가산비용 : 35만5800원(라멘조 5%+주택성능등급 4%+소비자만족도1%) 총 건축비 : 467만3800원 ■송파신도시 중소형 3.3㎡ 당 분양가 택지비 : 427만원 (용적률 214%, 조성원가 110% 적용) 건축비 : 467만3800원 분양가 : 895만원 물가상승률 감안 가산비용 증가 (1-2%) : 920만원 예상
- 청약가점제 시행 한달전..8월 분양물량 주목
- [이데일리 윤진섭기자] 9월부터 청약가점제도와 분양가 상한제가 실시된다. 이 제도가 시행되면 주택청약 통장별로 당첨 기회가 확연히 달라지기 때문에 실수요자들은 8월 한 달간 청약 전략을 잘 짜야 한다. 특히 건설업체들은 분양가 상한제를 피하기 위해 이달에 집중적으로 주택물량을 쏟아낼 계획이다. 이에 따라 9월 이후 새 주택을 분양 받는 데 불리한 청약부금 및 중. 소형 청약 예금 가입자들과 청약가점에 불리한 젊은 층은 이달에 통장을 적극적으로 활용하는 게 좋다는 게 전문가들의 의견이다. ◇ 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 청약가점제 불리한 수요자 8월 적극 청약 9월부터는 무주택기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 당첨자를 가리는 청약가점제가 실시된다. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 민간 중·소형 아파트에 청약할 수 있는 청약부금 및 중·소형 청약예금 가입자 중 가점에서 불리한 신혼부부나 단독세대주는 9월 이전 분양 물량에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 이는 가점 점수가 낮아 청약가점제가 실시되면 당첨 가능성이 그만큼 낮아지기 때문이다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 8월 전국에서 분양되는 아파트는 전국적으로 122개 단지, 6만5069가구에 이른다. 이는 지난 97년 이후 역대 최대 수준이다. 이달 분양물량 가운데 청약부금과 중·소형 청약예금 가입자가 노릴 만한 곳은 ▲삼성물산(000830)이 공급하는 서울 성북구 길음동(79~139㎡·24~42평형,1617가구)과 '정릉 래미안'(79~166㎡·1254가구) 등 재개발 단지와 ▲중·소형 평형이 많은 경기 오산시 양산동 '양산 e-편한세상'(99~205㎡·30~62평,1646가구) 등이 꼽힌다. 또 성북구 하월곡동에서는 대우건설(047040)이 월곡 1구역을 재개발해 총 714가구 중 79·138㎡(24·42평) 50가구를 일반분양한다. 영등포구 신길동에서는 GS건설(006360)이 신길 5구역을 재개발해 총 198가구 중 82∼142㎡(25∼43평) 108가구를 분양한다. 이중 중소형 물량이 관심 대상이다. 경기도 남양주시에 쏟아질 진접지구와 고읍지구도 눈여겨 볼 지역이다. 남양주시 진접택지개발지구내 5927가구의 아파트가 이달 24일 동시분양된다. 경기지방공사, 금강주택, 남양건설, 반도건설, 신안, 신도종합건설, 신영 등 7개 건설사가 참여한다. 남양주 지역 거주자에게 물량의 30%가 우선 공급된다. 경기지방공사, 금강주택, 남양건설, 반도건설, 신안 등 5개사는 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 공급한다. 전체의 83.6%(4955가구)나 된다. 분양가 상한제 적용을 받는다. 10년간 전매가 금지된다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 700만-750만원대. 양주 고읍지구에서도 총 8곳 4347가구가 분양된다. 이중 3270가구가 85㎡ 이하 중소형 물량. 양주 지역 거주자에게 물량의 30%가 우선 배정된다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 700만원대다. 중.소형 청약예금 가입자라면 추첨제 비율(50%)이 높은 중대형 청약예금이나 청약 기회가 상대적으로 많아지는 청약저축을 새로 가입하는 방안도 생각해볼 수 있다. ◇ 청약저축 가입자 '순차제' 적용..유망 단지별로 청약 나서야 청약저축 가입자들은 상대적으로 여유롭다. 이는 가점제가 아닌 순차제가 그대로 적용돼 기존 청약전략과 큰 변화가 없기 때문이다. 특히 9월 이후엔 공공주택 분양물량이 많기 때문에 분양가 상한제에 따라 분양가가 낮은 공공택지 물량부터 차례대로 청약에 나서면 된다. 올해 공급되는 청약저축 가입자 물량으로는 9월 쯤 공급되는서울 마포구 상암동 주거환경개선사업지구 83~144㎡ 263가구다. 대한주택공사가 공급하는 이 물량은 지구 내 거주민들에게 우선 공급한 뒤 일부 잔여분을 일반에 공급할 가능성이 크다. 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대 359만㎡(108만평)에 조성되는 은평뉴타운 내 물량도 10월쯤 분양한다. 공급 물량은 1지구 4514가구로, 전매전환 강화 조치나 원가연동제 등의 규제를 받지 않아 입주 후 전매가 가능하다. 인천의 경우 주공이 역시 10월에 동구 송림동 동산주거환경개선지구 내 863가구(79~152㎡)를 공급한다. 경기에서는 경기지방공사가 추진하는 남양주시 진접지구 509가구를 비롯해 파주 운정(1062가구), 광명 소하(1144가구), 김포 양곡(725가구), 안산 신길(1492가구), 군포 부곡(854가구), 용인 구성(988가구) 등에서 선보이는 주공 물량이 청약저축가입자가 청약할 수 있다. ◇ 전용 85㎡ 초과 중·대형..9월부터 가점제 50%, 추첨제 50% 방식 바뀌어 전용 85㎡ 초과 중·대형 주택은 1차적으로 채권입찰제로 당첨자를 결정하게 된다. 특히 9월부터는 채권매입금액이 같을 경우 공급물량의 50%는 가점제로,나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 가린다. 중·소형 평형에 비해 추첨제 물량 비율이 높은 편이지만 채권입찰제를 통해 1차적으로 당첨자가 걸러지기 때문에 실제 추첨물량은 줄어들 수도 있다. 이에 따라 무주택자는 추가 가점 확보 후 청약에 나설 필요가 있다. 가점 적용이 불리한 유주택자는 이달 유망 단지 청약에 적극 나서야 한다. 이들을 대상으로 한 8월 유망 단지로는 서울 도심권 주상복합인 '황학동 아크로타워'(109~194㎡·33~58평,263가구)와 영등포구 '당산 반도유보라'(105~256㎡·32~76평,299가구)가 눈에 띈다. 오는 3일부터 청약접수를 받는 GS건설의 인천 송도국제도시 '송도 자이 하버뷰'(112~366㎡·34~111평,1069가구)와 현대건설(000720) '상현 힐스테이트'(126~278㎡·38~84평,860가구)와 '동천 래미안'(108~336㎡·33~102평,2393가구) 등 분양 대기 중인 용인지역 물량도 주목된다.
- (공모기업소개)3노드디지탈그룹유한공사
- [이데일리 조진형기자] 3노드디지탈그룹유한공사(사장 리유쯔쓩·사진)는 외국기업으로서는 사상 최초로 국내 주식시장에 상장하는 업체로 주목받는 회사다. 이 회사는 중국 심천의 3노드전자유한공사의 지분 100%를 보유한 지주회사로 국내 상장을 위해 케이만군도에 지난해 설립됐다. 실질적으로 사업을 하는 3노드전자유한공사는 1996년 설립된 멀티미디어 스피커 제조업체로, 급성장을 하고 있다. 3노드는 멀티미디어 주변기기, 홈씨어터 디지털이동식 오디오제품 등에 들어갈 스피커를 주로 생산한다. 특히 설계에서부터 디자인, 제조에 이르기까지 토털솔루션을 구축, 매년 실적이 급증하고 있다. 지난해 연결재무제표 기준 매출액과 순이익이 전년대비 각각 63%, 139% 증가한 452억원, 45억원을 기록했다. 2004년 222억원에 불과했던 매출액은 2005년 299억원, 2006년 452억원으로 급증했다. 주요 납품처는 월마트와 로지텍, 크리에이티브 등이다. 리유쯔쓩 사장은 "3노드는 ODM(제조사 자체개발 생산방식) 경영 구조를 채택해 업계 최고 수준의 수익성을 달성하고 있다"며 "아이팟으로 유명한 애플에도 간접적으로 스피커를 납품하고 있다"고 말했다. 이번 3노드의 국내 상장은 전략적인 판단에서 비롯됐다. 리유쯔쓩 사장은 "이번 한국 코스닥 상장은 자금 조달을 위해서라기보다는 한국 비즈니스를 고려해 추진됐다"면서 "우수한 IT산업 경쟁력을 갖추고 있고 한국에서 시너지를 낼 수 있을 것"이라고 자신했다. 특히 국내 유수의 IT업체로 납품을 하기 위한 줄기찬 노력을 펼친다는 계획이다. 리유쯔쓩 사장과 특별관계인 천하이츙이 공모후 기준으로 52.5%(2100만주)를 보유한 최대주주다. 해피선라이즈 등 기존 기관투자자들이 17.5%(800만주)를 보유하고 있다. 최대주주와 기관투자자 물량은 1년간 보호예수된다. 3노드는 다음달 2~3일 이틀간 청약을 받아 17일 상장될 예정이다. 3노드의 상장예정주식수는 총 4000만주다. 총 1200만주를 공모하고, 240만주를 일반투자자에 배정한다. 주간사 신영증권이 단독으로 물량을 배정하며 공모예정가는 1800~2200원(액면가 US 0.1달러) 사이에서 정해질 예정이다. <연혁> 지주회사 2006년 6월 케이만 제도에 설립 2006년 8월 리유쯔쓩, 천하이츙 이사선임 2006년 9월 심천시3NOD전자유한공사의 대주주 리유쯔쓩, 천하이츙과 주권양도 협의 체결, 심천시3NOD전자유한공사의 지주회사 설립 2007년 8월 한국 코스닥 시장 상장예정
- 인천 송도·영종·청라, 지역우선공급 30%제한(상보)
- [이데일리 윤진섭기자] 앞으로 인천 송도, 영종, 청라지구 내 분양 물량 중 30%만 인천 주민에게 돌아갈 전망이다. 이에 따라 이들 지역에서 나올 15만9000여가구 중 11만여가구에 대해 타 지역 거주자의 청약이 가능할 것으로 보인다. 12일 이용섭 건설교통부 장관은 국방대 강연에서 "인천 경제자유구역 지역우선 공급을 30%로 제한할 것"라며 "하반기에 법을개정해 곧 시행할 예정”이라고 말했다. 이와 관련해 건설교통부는 "경제자유구역은 정부 예산이 많이 투자된 대규모 공공택지로 전량을 인천 지역 거주자에게 배정하는 것은 문제가 있다"며 "송도. 영종. 청라 지구에 대해 하반기 중 다른 공공택지와 마찬가지로 30%만 공급하도록 법 개정할 것"이라고 밝혔다. 현재 송도, 영종, 청라지구 등 경제자유구역 내에는 총 16만8916가구 공급이 예정돼 있으며, 현재 송도지역에 1만372가구가 공급된 상태다. 또 앞으로 송도(8만7546가구), 영종(4만1966가구), 청라(2만9030가구) 등 총 15만8542가구가 공급 예정돼 있다. 정부가 법 개정을 통해 우선공급대상 물량을 30%로 제한할 경우 인천주민들에게는 4만7000여가구가 우선 공급되고, 나머지 11만여가구에 대해 타 지역 주민 청약이 가능할 것으로 보인다. 정부가 송도 국제도시 내 지역우선공급제도를 30%로 제한한 데는 공급되는 아파트 중 3자녀 무주택자와 국가유공자 등에 대한 특별공급 물량을 제외한 분양 물량 대부분이 인천 주민들에게 돌아가기 때문이다. 이에 따라 일부에서는 송도 국제도시가 아니라 송도 인천도시라는 비판이 제기돼 왔다. 실제 지난달 28일 인천 송도 국제도시에서 포스코건설이 분양한 주상복합아파트 '더샵 센트럴파크Ⅰ'은 특별공급을 제외한 677가구 전 물량이 인천 1순위에서 마감됐다. 서울·수도권 거주자에게는 청약기회조차 주어지지 않았다. 지역우선 공급제란 지방자치단체가 투기를 방지하기 위해 해당 주택공급지역에 일정기간 이상 거주하고 있는 사람들에게 주택을 우선 공급할 수 있도록 한 제도다. 인천경제자유구역청은 전용면적 135㎡(40.9평) 이하 아파트는 인천지역 6개월 이상 거주자,전용 135㎡(40.9평) 초과는 거주기관에 상관없이 인천 지역 거주자에게 각각 청약1순위 우선권을 주도록 했다. 그러나 인천 주민들에게만 물량이 우선 공급되면서 타 지역 실수요자들이 위장전입을 부추기는 부작용을 초래하고 있다는 지적이 끊이지 않았다. 한편 이 장관은 강연을 통해 오는 10월 경기도 군포 부곡택지개발지구에서 첫 선을 보일 반값 아파트 분양가는 3.3㎡(1평)당 토지임대부 방식이 450만원, 환매조건부 방식이 750만원으로 책정될 예정이라고 밝혔다. 토지임대부 방식은 토지는 주택공사가 보유하고 건물만 분양하기 때문에 환매조건부 방식보다 더욱 저렴한 가격에 분양이 가능하다. 환매조건부 방식은 당첨자가 분양받은 주택을 매매시 반드시 주택공사에 팔아야 한다는 조건이 붙어 있다.
- 건산연 "지방주택시장 하반기에도 침체가속"
- [이데일리 윤진섭기자] 올 하반기 주택시장은 금리인상, 대출규제 등의 영향으로 전국 1.4% 하락, 수도권은 약보합세를 유지할 것으로 전망됐다. 특히 지방주택시장은 분양가 상한제 시행에 따라 분양 물량이 대거 쏟아지면서 추가하락이 불가피한 것으로 예상됐다. 전세시장은 청약가점제 시행에 따라 무주택자들이 구입을 미루면서 상승할 것으로 예상됐고, 토지시장은 거래 위축으로 대체로 안정될 것으로 보인다. 건설수주는 재개발․ 재건축 등 주거용 건축부문의 부진과 최저가 낙찰제 공사비중 확대로 2% 가량 줄어들 것으로 분석됐다. 27일 한국건설산업연구원이 발표한 2007년 하반기 건설. 부동산경기 전망에 따르면 하반기는 금리인상, 대출규제 강화, 분양가 상한제 시행에 따라 전반적인 안정세를 보일 것으로 예측됐다. 매매가의 경우 수도권은 신도시, 대선 등의 영향으로 국지적 불안감이 이어지면서 0.9% 하락하는 약세를 이어갈 것으로 예상됐다. 반면 지방은 분양가 상한제 시행을 앞두고 하반기 분양 물량이 대거 쏟아지면서 1.4% 하락이 불가피하다고 건산연은 내다봤다. 전세가는 분양가 상한제와 청약가점제 시행을 앞두고 무주택자들이 2008년 이후 주택구매에 나설 것으로 예상되면서 수요가 크게 증가할 것으로 전망됐다. 또 전세재계약이 많은 짝수해를 앞두고 전세가격 상승 압력이 커지면서 수도권은 0.5%, 전국 0.2% 오를 것이라고 건산연은 지적했다. 다만 2007년 주택시장의 경우 정부정책 외에 대통령 선거로 인해 각종 개발정책과 정책변화에 대한 기대감 등에 따른 영향이 적지 않을 것이라고 건산연은 밝혔다. 토지시장은 개발에 대한 기대감에도 불구하고 규제 강화 기조 유지, 토지보상관련 법률 개정 등으로 2.7% 상승하는 데 그칠 것으로 전망됐다. 한편 2007년 건설수주는 재개발, 재건축 수주 감소 등으로 전년대비 2.0% 감소한 105조2000억원으로 예상됐다. 특히 재개발 사업은 수주액 감소가 8-9조원에 달할 것으로 예상했으며, 공공부문도 최저가 낙찰제 공사 확대에 따라 2조원 가량이 감소할 것이라고 건산연은 분석했다. 반면 건설투자는 행정복합도시 및 혁신도시, 공모형 PF사업이 본격 착공되면서 전년대비 2.4% 증가해 지난 3년간의 침체에서 벗어날 것이라고 예측됐다. 건산연은 따라서 SOC투자 확대와 양극화해소, 합리적인 입·낙찰제도, 지방 주택시장 연착륙 등을 통해 저성장 기조를 보완이 필요하다고 밝혔다.
- 이번주중 지방 투기과열지구 해제
- [이데일리 남창균기자] 최근 1년간 부산 대구 대전 등 지방 투기과열지구 집값은 모두 하락했으며 올들어 청약경쟁률 역시 바닥을 기고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는 이르면 이번주중 `주택정책심의위원회`를 열어 부산 대구 광주 등 일부 지역을 투기과열지구에서 풀어줄 방침이다.25일 건설교통부의 `전국 투기과열지구 현지실사 결과(4월24~26일)`에 따르면 지난 4월말 기준으로 직전 1년간(2006년 5월~2007년 4월) 전국 집값은 평균 10.76% 상승했지만 투기과열지구로 지정된 대구·부산·대전 집값은 각각 0.71%, 0.41%, 1.75% 하락했다. 반면 수도권은 이 기간중 전국 평균보다 2배 정도 높은 19.23%의 상승률을 기록했다. 지방 대도시의 집값상승률이 물가상승률에도 못미치면서 청약경쟁률도 바닥을 기고 있다. 4월 말 기준으로 직전 2개월의 청약경쟁률은 부산 0.09대1, 대구 0.8대1, 광주 0.02대1, 대전 0.03대1, 울산 0.45대1 등으로 조사됐다.지방 미분양 물량도 갈수록 쌓이고 있다. 대구는 지난 2005년말 3274가구이던 미분양물량이 지난 3월 9189가구로 3배 가까이 늘어났으며 부산 5295가구→8548가구, 광주 2156가구→5905가구, 대전 398가구→1048가구 등으로 급증하고 있는 추세다. 반면 수도권은 작년 집값 상승에 힘입어 지난 2005년말 1만2242가구였던 미분양 물량이 지난 3월 3532가구로 줄었다.한나라당 건설교통위원회소속 김석준 의원은 "투기과열지구 지정제도가 수도권 집값상승을 억제하는데 한계를 보인 반면 지방 아파트시장을 초토화시키는 요인이 되고 있다"며 "울산을 제외한 지방 투기과열지구를 즉각 해제해야 한다"고 주장했다. 이에 대해 건교부 관계자는 "이르면 이번주중 주택정책심의위원회를 열어 부산 대구 광주 등 일부 지방 광역시에 대한 투기과열지구 해제 방안을 논의할 것"이라고 밝혔다.■투기과열지구 규제내용 -분양권 전매제한(등기 때까지, 수도권 충청권 제외지역은 계약후 1년까지) -무주택세대주에 중소형 75%물량 우선공급(35세 이상, 5년 무주택자) -청약1순위 자격제한(1가주 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는자, 2002년9월5일이후 통장가입자 중 세대주가 아닌자) -재건축 조합원지위 양도금지(조합설립인가부터) -재건축 공정 80%후 분양(과밀억제권역내)
