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- "지역별 키맞추기 끝..서울 부동산이 다시 뜬다"
- [이데일리 칼럼리스트=투미부동산컨설팅 김제경 소장] 추석 이후 본격적인 가을 이사철이 찾아오는데, ‘전세를 다시 계약해야 하는지, 지금이라도 집을 사야하는지’는 정말 많은 가장들의 고민으로 선택을 강요받고 있다. 저 높아진 집값을 지금이라도 잡아야 하는지에 대한 질문이 쏟아지고 있다. 그러면 항상 내 답변은 일관되어 있다. ‘무주택자라면 당장 사야 한다.’ 사실 무주택자 입장에서는 크게 고민할 게 없다. 현 다주택자의 경우는 각종 세금과 규제로 추가적인 구입이 어려운 상황속에서도 틈새를 찾아 투자하기 위해 노력하는데, 매수에 대한 걸림돌이 다주택자에 비해 없다시피 하다. 전국적으로 다 오른 지금 상황속에서 ‘도대체 어디를 사야하는가?’를 많이 묻는다. 이렇게 많이 오른 상태에서 그나마 저평가된 곳을 찾아서 내려가야 하는지, 비싸도 중심지에서 벗어나면 안 되는지에 대해 의견이 분분하다. 이에 대해 지금 현시점에서는 서울을 다시 주목해야 한다고 말하고 싶다. 그러면 사람들은 가장 많이 오른 곳을 추천하는 게 이상하다고도 말한다. 그런데 막상 객관적으로 현 아파트 시세들을 보면 수도권 가격도 만만치 않다는 것을 알 수 있다. 이미 수용성(수원/용인/성남)이라는 신조어도 생긴 경기 남부는 계속 상승해왔었고, 작년부터 일산/인천도 오르다 올해 상반기에는 그렇게 안 오르던 동두천조차도 오르기 시작했다. 그런데 여기서도 중요한 것은 가격이다. 판교/과천과 같이 입지가 좋은 곳은 그러려니 하는데, 의왕/김포/화성에서도 정말 억소리 나는 가격으로 신고가가 갱신되고 있다. 지금 다시 서울을 바라보니 상대적으로 서울이 저렴해 보이는 착시효과가 나타나고 있다.이는 통계로도 나타난다. 2021년 상반기 누적 상승률을 보면 오히려 서울은 상대적으로 조용한데 반해 수도권이 불장인 것을 알 수 있다. 지금 서울 집값이 안 오른 것 같은 것은 기분탓이 아닌 것이다. 현 부동산 시장은 다주택자가 아니라 실소유자들이 주도하는 시장이다. 실소유자의 눈으로 보았을 때, 즉 내가 직접 사려고 했을 때 어떤지가 중요하다. 항상 내가 바라보던 지역만 보면서 비싸다고 생각했는데 내가 보던 지역보다 하급지 가격을 본적이 있는가? 요즘은 시대가 좋아서 인터넷에서 실거래가 정보가 한눈에 보이는데, ‘저 돈으로 왜 저길 가지? 조금만 더 보태서 이 지역으로 올 것 같은데...’싶은 생각이 들기 시작할 것이다. 즉, 다들 서울이 가장 많이 올랐다는 생각에 선택지에서 배제하고 있던 와중에 역설적으로 지역별 키맞추기를 하다가 다시 서울의 장이 올 것이라는 것이다. 이미 강남에서부터 가격 상승 및 거래 분위기가 심상치 않다. 2021년 하반기 서울장이 무서운 것은 서울 내 대단지에서도 실거주가 가능한 매물이 몇 개 없다는데 있다. 매물이 많지 않아 매수로 돌아선 소수로 인하여 서울 가격이 다시 뛸 것으로 보인다. 그냥 오르는 정도가 아니라 본격 상승장이라 판단되면 애매하게 시장을 바라보던 사람들이 진짜 이번에 못 사면 안 된다는 생각에 패닉바잉이 올 수 있다고 본다. 현 수도권 가격을 보면 올 하반기 서울 부동산 가격은 억단위가 다 바뀔 것으로 보여진다.무엇보다 부동산은 사는게(buy) 아니라 사는 것(live)이라고 말하는 사람들이 많다. 옳은 말이라고 생각한다. 진짜 사는(live) 집이라고 생각하면 1주택자는 가격 변동에 일희일비할 필요가 없다. 전세 만기 때마다 거주지가 불안정한 상황과 매번 부동산 뉴스를 보면서 일이 손에 안 잡힐 시간에 주거안정을 찾고 생업에 집중하는 게 더 좋다고 본다. 이 글이 끝까지 투기꾼의 시각이라 느껴지는 불편한분들에게는 딱 하나만 알아보라고 하고 싶다. 집값을 안정시킨다는 정부 고위공직자 및 정치인들은 무주택자인지, 혹은 집이 있다면 어디에 있는지. 정답은 그곳에 있다.
- '재건축 부자'의 비밀재테크…대체주택이 뭐길래
- [이데일리 황현규 기자] 대전 서구 도마 변동 3구역(재개발)의 주택을 가지고 있는 김모(43)씨는 해당 재개발 사업지의 사업시행인가가 나오면, 현금을 총동원해 바로 옆 4구역 주택을 산 뒤 적어도 1년간은 실거주할 계획이다. 집값이 오르는 시기에는 이만큼 쏠쏠한 투자처도 없다는 판단에서다. 김씨는 3구역의 아파트가 지어진 뒤 2년 이내에 4구역 주택을 팔면 양도세를 한 푼도 안 내도 되기 때문이다. 현금 부자들이 자주 활용하는 이른바 ‘대체주택 특례’ 재테크를 노린 것이다. 현금 부자들을 중심으로 대체주택 투자가 늘고 있다. 재개발·재건축 과정에서 불가피한 이주 수요를 위한 혜택을 노린 일종의 틈새 투자다. 한편에서는 이 같은 대체주택 혜택이 주변 집값을 자극할 것이란 우려도 나온다. ◇대체주택 투자, 약 7년간 ‘일시적 2주택’ 유지 12일 부동산업계에 따르면 김씨처럼 정비사업장의 주택을 가진 1주택자를 중심으로 대체주택 투자가 활발하게 이뤄지고 있다. 정비구역의 A주택을 가지고 있는 1주택자의 경우, 사업시행인가 이후 취득한 B주택은 대체주택으로 간주한다. 대체주택이란 재개발·재건축 등으로 부득이하게 이주할 때 거주를 위해 필요한 주택을 의미한다. 소득세법에 따르면 대체주택은 기존 재개발 주택이 ‘준공’된 뒤 2년 안에 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 장점이 있다. “대체 주택은 거주를 위해 어쩔 수 없이 취득한 주택이기 때문에 다주택자로 볼 수 없다”는 세법상 해석 때문이다.(사진=뉴시스 제공)물론 비과세 혜택을 받으려면 까다로운 조건이 붙는다. B주택을 기존 주택 정비사업의 사업시행인가일 이후에 취득해야 하고 1년 이상 거주해야 한다. 또 기존주택의 정비사업 준공 이후 2년 내 신규주택을 팔아야 하며 A주택의 준공 이후 해당 주택에 2년 내 입주해 1년 이상 살아야 한다. 더 높은 장애물은 주택 구매자금을 오롯이 부담해야 한다는 점이다. 대출 규제가 깐깐해진 뒤 이주비 대출은 물론 금융기관 대출을 받은 뒤 새 주택을 샀다가 대출을 회수당할 수 있어서다.그러나 이런 ‘빡빡한 조건’에도 1주택들이 대체주택 투자에 눈독 들이는 것은 장기간의 비과세 혜택을 통해 짭짤한 시세 차익을 거둘 수 있기 때문이다. 통상 사업시행인가부터 준공까지 5년이 걸리고, 준공 이후 2년 이내에만 대체 주택을 판다고 가정하면 약 7년 동안 ‘일시적 2주택자’ 신분을 유지할 수 있다. 즉 7년 동안의 시세 차익을 양도세 없이 고스란히 얻을 수 있는 구조다. 일반적으로 투기과열지구 내 일시적 2주택자는 기존 주택을 1년 이내 팔아야 비과세 대상이 되는 것과 견줘 엄청난 혜택이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “대체주택은 합법적으로 다주택자가 양도세 비과세를 받을 수 있는 방법”이라며 “정비사업장의 주택을 가지고 있고, 현금 여유가 있다면 큰 수익률을 올릴 수 있는 투자법”이라고 말했다. 그러면서 “양도세 비과세는 물론 추후 새 아파트에 입주까지 할 수 있어 ‘일석이조’라 할 수 있다”고 설명했다.◇1주택자가 재개발 주택을 산 이유…“어차피 비과세”입주권이 대체주택 투자수단이 되는 경우도 있다. 앞서 언급한 사례와는 반대로 재개발·재건축 대상이 아닌 일반 주택(C주택)을 가지고 있는 1주택자가 정비사업장의 입주권(D주택)을 매수하는 방식을 통해서다. 입주권은 관리처분인가를 거친 주택을 의미한다. 소득세법에 따르면 C주택을 가지고 있는 1주택자가 D주택입주권을 가지고 있다면, C주택을 대체주택으로 간주한다. 즉 D주택의 정비사업이 완료된 이후 2년 이내 C주택만 판다면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 물론 이 때도 김씨와 같이 실거주 등의 조건이 붙는다.실제 서울 강북구에 아파트 한 채를 가지고 있는 박모(43)씨도 최근 광명 뉴타운 입주권 매물을 추가로 취득했다. 광명9구역은 지난 6월 관리처분인가를 받은 재개발 사업지인데, 이곳의 입주권을 약 3억원의 투자금으로 매수했다. 박씨가 매수한 집의 매매가는 5억원이지만, 세입자 전세금을 빼고 약 3억원대에 투자를 할 수 있었다. 박씨는 4~5년 뒤 광명 새 아파트가 준공되면, 기존 주택을 처분해 양도세 비과세를 받을 계획이다. 박씨는 “실거주하는 조건이 있어 수도권의 정비사업장으로 투자처를 골랐다”고 말했다.김 소장은 “최근에는 광명 뉴타운과 동대문구 이문1구역, 남양주 내 정비사업장으로 ‘대체 주택’ 투자가 많이 이뤄지고 있다”고 설명했다.일각에서는 ‘대체주택’이 신종 투자방법으로 활용되면서 집값을 자극할 수 있단 지적도 나온다. 여경희 부동산114연구원은 “시중에 유동자금이 풀리면서 투자처를 찾는 유주택자들이 적지 않다”며 “기존 일시적 2주택자 규제나, 다주택자 규제가 거세지면서 새롭게 생겨난 투자방법으로 보인다”고 말했다. 그러면서 “애초 특례의 의도와는 달리 이 같은 혜택이 정비사업장 혹은 그 주변의 집값을 자극할 수 있는 요인이 될 수 있다”고 분석했다.(사진=뉴시스 제공)
- “지금 사도되나요”…2·4대책 현금청산 기준일 변화에 시장 혼란
- [이데일리 김나리 기자] “지금 사도 되는지 묻는 문의 전화가 잇따르고 있다. 법안 변경 소식을 듣고 내놨던 급매물도 들어갔다.” (증산4구역 인근 A공인 대표)2·4공급대책의 핵심방안인 도심공공주택복합사업 대상지 주택의 현금청산 기준일이 ‘2월 5일’에서 ‘법안 국회 본회의 의결일’로 바뀌면서 빌라지역 거래 움직임이 일고 있다. 관련 법들이 국회를 통과하기 전 부동산을 매입해 이전등기까지 마치면 아파트 우선공급권을 받게 돼서다. 이르면 이달 말 이뤄질 법안 본회의 의결을 앞두고 정부가 앞서 발표한 기존 선도사업 후보지 등을 중심으로 매수세가 붙는 분위기다.김현준 LH 사장이 도심 공공주택복합사업 선도사업 후보지인 증산4구역 현장을 점검하고 있다. (사진=LH)◇2·4대책 현금청산 기준일, ‘2월5일→이르면 이달 말’16일 국토교통부는 2·4 대책과 관련한 7개 법률 개정안이 지난 15일 여야 합의로 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했다고 밝혔다. 통과한 법안은 공공주택특별법, 도시재생법, 소규모정비법, 주택도시기금법, 주택법, 토지보상법, 재건축이익환수법이다.이번 법안소위 논의 과정에서 ‘우선공급권 부여 제한 기준 시점’은 2·4 대책 발표 다음날인 ‘2월 5일’에서 ‘국회 본회의 의결일’로 수정됐다. 대신 판단 기준은 ‘매매계약 체결일’에서 ‘이전등기완료일’로 바뀌었다.현재 예정된 6월 임시국회 본회의 날짜는 29일과 7월 1일이다. 이를 감안하면 적어도 이달 말까지 도심 공공주택복합사업 등 2·4대책 사업 지구 안에 포함된 빌라 등을 매입해 등기 이전을 마칠 경우 현금청산을 당하지 않고 아파트 우선공급권을 받을 수 있는 길이 열린 셈이다. 2·4대책에서 발표된 사업 중 ‘공공직접시행 정비사업’은 사업 근거를 담은 ‘도시정비법’ 개정안이 이번 법안소위를 넘지 못했으나, 이 사업들도 향후 기준 시점을 변경할 가능성이 열려 있는 상황이다. 국토부 관계자는 “공공직접시행 정비사업을 포함해 2·4대책에서 발표한 모든 사업 기준 시점을 변경한다는 방침”이라고 말했다. 국회 국토위 관계자는 “도시정비법 개정안은 다음 법안소위에서 논의를 더 해봐야 하겠지만, 마찬가지로 우선공급권 부여 기준일을 변경할 수 있다”고 했다.◇“투기 유입 제한적”vs“기존 발표지 중심 매수세 붙어”정부와 국회는 이 같은 기준일 변경에 따른 부동산 시장 영향은 크게 없을 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 “본 회의 의결일로 기준시점이 늦춰지더라도 통상 매매계약 체결 후 등기완료까지는 시일이 걸리는 점을 감안할 때 투기세력 유입은 제한적일 것”으로 예상했다.그러나 전문가들은 반대 의견을 내놓고 있다. 이번 기준 시점 변경이 투기 수요만 자극할 뿐 2·4대책의 근본적인 문제점을 해결하진 못한다는 이유에서다. 김제경 투미부동산 소장은 “2·4대책의 근본적인 문제는 어떤 곳이 사업지로 지정될지 모르는 상황에서 부동산을 매입한 후 해당 지역이 추후 사업지로 지정되면 현금청산을 당하게 된다는 것”이라며 “이번 법안 변경을 통해 현금청산 시점을 잠시 미룸으로써 일부 현금청산 대상자들을 구제했다고 해도, 앞으로 사업지 발표가 계속된다면 이후 매수하는 사람들에겐 여전히 현금청산 리스크가 남아 있는 상황”이라고 비판했다. 그러면서 “정보가 빠른 사람들은 이미 아파트 공급권을 노리고 움직이기 시작했다”며 “정부가 그간 발표한 후보지들을 위주로 매수세가 몰릴 수밖에 없다”고 내다봤다.실제 그간 정부가 공개한 주요 사업 후보지들에는 이미 매수 문의가 잇따르는 것으로 전해졌다. 특히 사업 근거 법이 국토위 법안소위를 넘은 도심 공공주택 복합사업 후보지들이 관심받는 모습이다. 정부는 2·4 대책 발표 이후 도심 공공주택 복합사업 후보지로 서울 은평구 증산4구역과 중랑구 중랑역, 인천 미추홀구 제물포역 등 총 46곳을 선정한 바 있다.증산4구역에서 공인중개사사무소를 운영하는 A공인 대표는 “이 구역은 LH 사장까지 다녀간 만큼 사업 추진에 대한 기대감이 크다”며 “현금청산 기준일 변경 소식을 듣고 오전부터 문의 전화가 쏟아지고 있다”고 말했다. 이어 “다만 매물 가격이 오를 만큼 오른 상황이어서 이달 말까지 잔금을 치를 수 있도록 자금을 조달할 수 있는 사람이 얼마나 될지는 모르겠다”고 덧붙였다.
- 오늘부터 '전세 6000만원·월세 30만원' 넘으면 신고해야
- [이데일리 김나리 기자] “전월세 신고제 시행하면 이 자료를 근거로 임대소득세를 부과할 텐데, 차라리 신용대출을 더 받은 뒤 전세를 월세로 돌려 세금 낼 현금이라도 마련하는 게 나을 것 같다.” (부동산포털에 올라온 한 임대인의 댓글 중 발췌)정부와 여당이 시장안정을 명분으로 내놓은 부동산 관련 제도가 오히려 전월세난을 가중시킬 수 있다는 지적이 잇따르고 있다. 특히 1일부터 ‘전월세신고제’ 시행에 들어가면서 전세의 반전세·월세 전환이 가속화될 것이란 분석이 나오고 있다. 여기에 보유세 부담 증가와 여당발 매입 임대사업자 폐지 방침, 재건축 정비사업 이주 수요 확산 등이 복합적으로 작용해 앞으로 전세 공급 부족 및 가격 상승에 따른 임대차 시장 불안이 심화할 것이란 우려가 커지고 있다.[이데일리 노진환 기자] 서울 용산, 마포 아파트국토교통부는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 하위법령 개정을 완료하고 ‘주택 임대차 신고제(전월세신고제)’를 1일부터 시행한다고 밝혔다.전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약내용을 신고하도록 하는 제도다. 경기도 외 도의 군을 제외한 전국 각 지역에서 보증금 6000만원이나 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약을 맺는 경우 일정 조건의 단기 계약 등을 제외하면 한달 내로 지자체 등에 신고해야 한다.이는 지난해 개정된 이른바 ‘임대차 3법’의 완성으로 불린다. 업계에선 이 제도가 시행되면 지난해 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등이 시행됐을 때와 마찬가지로 임대차 시장 불안이 가중될 것으로 보고 있다. 정부가 전월세신고제 자료를 과세 근거로 활용할 수 있다는 우려 등이 여전해서다.김제경 투미부동산 소장은 “정부가 전월세신고제 정보를 과세 자료로 쓰지 않겠다고 부인했지만, 시장에선 다들 정부가 현재 비과세 대상인 주택 등까지 포함해 임대소득을 올리는 전반적인 주택 수 등을 확인하려는 것으로 이해하고 있다”고 봤다. 이어 “최근 다주택자 규제로 갭투자 등이 어려워진 상황에서 전세금은 실질적인 현금 소득도 아닌데다 나중에 세입자에게 돌려줘야 하는 돈인 만큼 세금 저항감이 특히 커지는 상황”이라고 설명했다. 그러면서 “이로 인해 서울을 중심으로 차라리 전세 보증금 일부를 월세로 돌려 실질적 임대소득을 조금이라도 늘리려는 집주인 문의가 늘어나는 추세”라며 “보증금 10억원짜리 전세보단 현금이 손에 들어오는 보증금 7억원에 월세 70만원짜리 반전세를 선호하는 현상이 더 가속화될 것”이라고 전망했다.전월세신고제에 더해 보유세 부담 증가, 정비사업에 따른 이주 수요 확대, 매입 임대사업자 혜택 폐지 등이 맞물리면서 전세 시장 불안은 더 가중될 것으로 예상된다. 전세난 조짐은 이미 감지되고 있다. 최근 KB국민은행 리브부동산이 발표한 KB주간동향 자료에 따르면 5월 넷째 주 전국 전세수급지수는 171.4로 집계됐다. 100을 넘으면 전세 수요가 공급보다 많단 뜻이고, 200에 가까울수록 전세난이 심하다는 의미다.여경희 부동산114 연구원은 “전월세신고제에 따른 임대 수익 노출 부담감에 보유세 이슈까지 맞물리면서 전세보다는 월세를 선호하는 집주인들이 앞으로 더 늘어날 것”이라며 “이에 따른 세 부담 전가와 물량 감소로 가격이 상승하는 등 전세 시장이 불안해질 우려가 크다”고 전망했다. 이어 “서초 반포지역 정비사업에 따른 이주 수요까지 겹친 탓에 많은 사람들이 한꺼번에 움직이다 보니 학군 수요가 많은 지역에선 국지적인 가격 상승이 더 나타날 수 있다”며 “매입 임대사업자 폐지의 경우 아파트 비중이 상대적으로 낮기 때문에 아파트 시장 영향은 예상보다 적겠지만, 빌라 시장은 순차적으로 불안해질 수 있다”고 내다봤다.특히 매입임대주택 제도 폐지는 민간 임대시장의 장기적 임대료 불안 문제를 야기할 것이란 진단이다. 허윤경 한국건설산업연구원 경제금융연구실장은 “매입 임대사업자 제도 폐지는 민간 임대시장에 대한 낮은 이해도를 보여주는 것”이라며 “4년 이상 장기 안정 임대료를 유지할 유인이 없어짐에 따라 임대차 3법 하에서 신규 계약이 발생하는 4년마다 급격한 임대료 상승은 불가피하다”고 지적했다. 또 “건설임대 규제 강화 가능성도 시사해 임대주택 공급 경로를 다각도로 차단했다”고 덧붙였다.
- "현금청산 무서운데…" 공공정비사업 후보지 101곳 깜깜이(종합2)
- [이데일리 황현규 기자] 정부가 수도권 주택 공급 확대 방안으로 추진 중인 공공재건축 후보지 5곳과 공공직접시행 정비사업(재건축·재개발) 후보지 101곳을 발표했다. 해당 후보지는 추후 주민 동의를 거쳐 최종 사업지로 확정된다. 다만 구체적인 사업지를 밝힌 공공재건축과 달리 공공직접시행 정비사업의 위치를 밝히지 않아 추후 현금청산 논란이 커질 것으로 보인다. 지난 2월 4일(2·4대책) 이후 해당 지역의 집을 산 매수자는 공공직접시행 사업이 확정되면 현금청산 대상이 되기 때문이다. (사진=연합뉴스)◇강남 빠진 공공재건축 후보지…신반포19차 결국 제외국토교통부는 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 7일 발표했다. 해당 단지는 영등포 신길13구역, 중랑구 망우1구역, 관악구 미성건영아파트, 용산구 강변강서, 광진구 중곡아파트 등이다. 이번 선도사업 후보지는 주민 동의율 10% 이상 받은 단지로, 강남권 아파트는 포함하지 않았다. 당초 구로구 산업인 아파트와 서초구 신반포19차 아파트도 컨설팅을 진행했으나 주민 동의와 사업성 등을 이유로 최종 제외됐다. 공공재건축은 LH·SH 등 공공이 시행사로 참여하는 사업이다. 용적률 등의 규제 완화와 인허가 간소화 인센티브가 주어진다. 구체적으로 영등포 신길13구역은 현재 3종 주거 지역에서 준주거지역으로 용도지역이 상향되고 용적률도 124%에서 379%로 높아진다. 조합원 분담금도 85% 감소한다. 세대수도 233가구에서 461가구로 대폭 늘어나 사업성이 개선된다는 게 국토부의 설명이다. 용산 강변강서구역 또한 3종 주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경된다. 이 밖에도 중랑 망우1구역고 관악 미성건영 아파트, 광진 중곡 아파트도 2종 용도 지역에서 3종 용도지역으로 변경되고 용적률도 225~300%까지 보장받는다. 총 이번 5곳 후보지를 통해 약 2232가구가 공급된다.다만 이번 후보지는 주민 10% 이상의 동의만 거쳐 선정된 것으로, 추후 토지 등 소유자의 3분의 2 이상의 동의(조합 공동시행 시 2분의 1 이상)를 받아야 사업이 확정된다. 국토부 관계자는 “추가적으로 공공재건축 단지를 선정할 계획”이라고 밝혔다. [사진공동취재단] 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 발표하고 있다.◇4만 5000가구 공급한다면서…위치 못 밝힌 공공직접시행 후보지정부는 공공재건축 뿐 공공직접시행 정비사업 후보지(소규모 재개발·재건축 포함) 101곳도 발표했다. 이 중 주민들이 직접 제안한 후보지는 24곳이며 지자체가 제안한 후보지는 69곳 민간 제안(시행사)은 8곳이다. 만약 101곳이 모두 공공직접시행 정비사업을 진행할 시 약 4만 5000가구가 공급된다. 국토부 관계자는 “공공직접시행 정비사업으로 5년간 13만 6000가구치 부지를 확보할 계획”이라고 설명했다. 국토부는 후보지 101곳 주민들을 대상으로 이르면 5월께 컨설팅을 마친다는 계획이다. 국토부 관계자는 “조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼 지자체 등이 제안한 사업 구역에 대해서도 조합 등의 참여 의향을 파악할 것”이라고 말했다. 이후 주민 2분의 1이 동의하면 사업 신청이 가능하고, 다시 1년 내 3분의 2가 동의해야 사업이 확정된다. 해당 사업지는 규제로 인해 민간 개발이 어렵거나, 입지가 열악해 민간 참여 유도가 어려운 지역들로 추렸다는 게 국토부의 설명이다. 정부는 해당 사업지에 용적률 완화와 종상향 등의 인센티브를 주는 대신 기부채납을 받아 공공성까지 꾀하겠단 복안이다. 또 통합 심의를 도입해 신속한 인허가를 추진한다. 정부의 시뮬레이션에 따르면 서울 A사업장의 경우 공공직접시행을 할 경우 민간 재개발보다 30%포인트 이상의 수익률을 낼 수 있다. 용적률 상향(최고 120% 상향)과 용도지역 변경(2종→3종, 3종→준주거), 신속한 인허가 사업 추진 등의 인센티브를 줄 계획이다. 다만 국토부가 해당 후보지의 구체적인 위치를 밝히지 않아 추후 현금청산 논란은 가중될 것으로 보인다. 앞서 대책일(2월 4일) 이후 공공주도 정비사업지에 집을 샀을 경우, 매수자는 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 김예림 변호사는 이에 대해 “결국 서울 내 공공주고 개발 사업 후보지가 101곳에 달한다고 하면서 사업지가 어디인지 밝히지 않는 것은 현금청산 등의 선의의 피해자가 나타날 수 있다”고 말했다. 김제경 투미부동산 소장도 “사업지를 밝히지 않는 것은 차라리 매수를 하지 말라는 조치”라며 “7~8월까지 매수가 아예 얼어붙을 수 있다”고 말했다.심지어 이같이 매수세가 끊길 것을 우려해 주민들이 반대할 수 있다는 목소리도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 “신규 매수자는 물론이고 기존 집주인들도 매수가 끊기는 데 대한 부담감으로 사업 결정을 보류할 수 있다”고 분석했다. 실제 서울 광진구 중곡아파트의 경우 공공직접시행 재건축을 추진하려했으나, 주민들의 반대로 조합이 참여하는 공공재건축으로 사업을 선회했다.이에 국토부는 “대다수 사업지가 주민 동의를 받지 않았기 때문에, 사업지를 먼저 공개할 경우 오히려 시장 혼란이 가중될 수 있다”며 “이미 구역이 지정됐거나 조합이 설립된 곳으로 어느 정도 예상 가능했던 사업지라 현금 청산 등의 리스크는 크지 않을 것”이라고 설명했다.
