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- 가족 간 부동산 명의 이전, 가장 좋은 '절세법'은?[복덕방기자들]
- [이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산 시장이 혹한기를 맞은 가운데 거래절벽이 이어지자 차라리 자녀에게 집을 상속하거나 증여하려는 경우가 많아졌다. 부동산 세제 전문가는 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 세금을 덜 내는 방법인지에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 18일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제에 대한 사연자의 고민을 다뤘다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.이번 사연은 시한부 판정을 받은 홀어머니께 10억원 가량의 아파트(34평형)를 받아야 하는데 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 절세 효과를 볼 수 있냐는 질문이었다. 이에 대해 이지민 세무사는 매매의 방식은 자녀가 목돈이 필요하고 시가에 맞게 거래해야 하기 때문에 실제로는 잘 쓰지 않는 방식이지만 증여나 상속에 비해 가장 적은 세금을 낼 수 있다고 분석했다. 우선 상속의 경우 어머니가 배우자가 없는 상태에서 돌아가신다면 최소 5억원만 공제를 받을 수 있기 때문에 이를 적용하고 상속세율을 적용하면 약 8700만원 정도의 상속세가 발생한다. 여기에 아파트를 상속으로 취득하는 경우 공동주택가격(7억원 가정)에 2.96%의 세율을 적용한 2100만원을 더하면 약 1억800만원 정도의 세금을 내야하는 것이다.증여의 경우엔 아파트의 시가인 10억원에 대한 증여세 2억1800만원에 취득세(10억원에 3.8%) 3800만원까지 총 2억5600만원의 세부담이 있는 것으로 나타났다. 이지민 세무사는 “어머니가 위독하셔서 시간이 얼마없다면 증여를 했을 때 오히려 세금 부담이 훨씬 커질 수 있다”면서 “증여를 계획한다면 조금이라도 일찍 준비하는 것이 좋다”고 조언했다. 마지막으로 매매의 경우는 직계존비속간 거래시 부당행위계산 부인의 규정과 증여추정규정이 적용됨에 따라 시가에 따라 거래해야하고, 고액의 매매대금을 실제로 지급해야 하기 때문에 실무적으로는 잘 적용되지 않지만, 가장 세부담은 적은 것으로 나타났다. 매매 거래의 경우 사연자인 자녀가 시가 10억원을 어머니에게 지급하면 매매 방식으로 취득할 수 있고, 사례처럼 어머니가 1주택자라면 비과세가 적용되어 양도소득세도 없을 수 있다. 만약 양도소득세가 없다면 어머니 입장에서는 현금 10억원을 보유하게 되고, 이 상태에서 돌아가시면 상속공제 5억원에 추가로 금융상속공제 2억원이 적용되므로 상속세는 4900만원 정도가 발생한다. 아파트가 현금으로 바뀌면서 ‘금융 상속 공제’가 적용된 것이다. 여기에 자녀가 다른 주택이 없다면 매매로 취득하는 것이기 때문에 10억원에 3.3%의 세율을 적용해 3300만원의 취득세가 붙게 된다. 다른 주택이 있다면 취득세 중과규정이 적용될 수 있지만, 없다는 가정에선 매매로 내는 세금이 총 8200만원 정도로 아파트를 상속받은 경우와 비교하면 2600만원 정도의 절세 효과가 있는 것이다.다만, 이는 단순히 일반적인 경우를 예로 들어 설명한 것이고 이전에 상속 받은 재산이 있는지, 보유한 주택 수는 몇 개인지 등에 따라 세율이 달리 적용될 수 있기 때문에 조금 더 세세하게 따져봐야 한다는 것이 이 세무사의 설명이다. 이 세무사는 “매매로 취득하는 경우가 금융상속공제의 혜택을 받을 수 있는 이점이 있는 것 맞지만 반드시 절세가 된다고 볼 순 없다”면서 “상속받은 경우 취득세의 경우에도 1주택 특례를 적용할 경우 0.96%의 저율의 세율이 적용될 수도 있으며, 매매로 취득하는 경우 양도소득세를 비과세가 적용된다고 가정했는데, 비과세가 적용되지 않고 양도소득세가 발생하는 경우도 있을 수 있다”고 말했다.
- 규제 완화에도 금리 인상 '찬물'…1월 둘째주 서울 아파트값 낙폭 더 커졌다
- [이데일리 이윤화 기자] 정부의 규제 완화에 매수 심리가 살아날까 기대했던 부동산 시장이 한국은행의 기준금리 추가 인상, 집값 추가 하락 우려 등에 좀처럼 살아나지 않는 모습이다. 1월 둘째주 수도권 아파트 가격 하락폭은 일주일 전 대비 두 배 이상 커졌고, 전세 가격 역시 하락세를 이어갔다. 특히 매물이 쌓이는 대단지, 아파트 입주가 이어진 서울 강남구와 경기 남부권의 아파트 매매 및 전세 가격의 하락 흐름이 두드러졌다.서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)15일 부동산R114에 따르면 1월 둘째주 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.09% 떨어졌다. 직전 일주일 대비 하락폭이 2배 이상 커진 것이다. 재건축과 일반 아파트 매매 가격이 각각 0.15%, 0.07% 떨어지면서 전반적인 약세 흐름을 보였다. 정부의 1.3 부동산 대책 등 규제 완화 이후 서울 일부 지역에서 급매물 문의만 늘었을 뿐 여전히 매수 관망 심리가 우세하단 분석이다. 서울 내 25개구 중 16개구의 아파트 매매 가격 하락이 나타났다. 지역별로는 관악구와 강남구의 아파트 가격 낙폭이 0.42%, 0.31%로 가장 컸다. 이어 영등포구(-0.22%), 강북구(-0.19%), 구로구(-0.08%), 동대문구(-0.05%), 서초구(-0.05%) 순으로 빠졌다. 관악구는 봉천동의 관악푸르지오, 성현동아 등 매물이 쌓인 대단지를 중심으로 500~3000만원 가량 하락했다. 강남구는 역삼동 역삼래미안, 개포동 개포래미안포레스트, 대치동 한보미도맨션 1·2차 등이 약 5000만원 정도 내렸다. 신도시 아파트 가격 역시 약세 흐름을 보였다. 평촌이 전주 대비 0.18% 떨어졌고, 광교와 판교도 각각 0.12%, 0.01% 내렸다. 이외 지역은 보합 흐름을 나타냈다. 경기와 인천 지역 역시 비슷한 모습이다. 아파트 입주 영향을 받는 지역을 중심으로 아파트 가격 하락폭이 확대됐다. 수원(-0.19%), 안양(-0.18%), 용인(-0.14%), 성남(-0.13%), 화성(-0.11%), 시흥(-0.10%) 등의 순이다. 아파트 매매 가격 뿐만 아니라 전세 가격 낙폭도 커지는 추세다. 서울 지역 전세 가격이 0.16% 하락했고, 신도시와 경기·인천이 각각 -0.07%, -0.09%의 변동률을 기록했다. 수요 둔화로 물건 적체가 심화되는 대단지와 아파트 입주가 이어지는 경기 남부권에서 하락세를 주도했단 분석이다. 이처럼 아파트 시장 거래절벽, 가격 하락 흐름이 이어지자 정부는 부동산 시장 정상화를 위한 규제 완화책을 연이어 발표하고 있다. 기획재정부는 지난 12일 세제 특례 적용을 받는 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한이 신규주택 취득일로부터 3년 이내(기존 2년)로 연장하겠다고 발표한 바 있다. 오는 30일부터는 소득 요건을 없애고 기존 보금자리론 대비 대출한도가 확대된 특례보금자리론 신청 접수도 시작된다. 이에 따라 주택 거래 비중이 조금 늘어날 것이란 기대가 있지만, 한국은행의 사상 첫 7연속 인상으로 기준금리가 3.5%로 올라 2008년 이후 최고치를 기록하면서 실제 영향은 조금 더 지켜봐야 한단 분위기다. 장기간 고금리가 이어질 수 있어 이자 부담이 여전히 큰 데다가 집 값 추가 하락 우려가 크기 때문이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “특례보금자리론의 대상이 되는 9억원 이하 주택 거래비중이 이전 보다 다소 늘어날 것으로 기대된다”면서도 “다만 3.5%로 오른 기준금리, 경기 침체 및 집값 하락 우려 등 시장을 둘러싼 환경이 녹록지 않아 단기간 내 신규 수요 진작에는 한계가 있을 것”이라고 말했다.
