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- [부동산교과서]중소기업 보금자리 '지식산업센터'
- [편집자주]우리나라 전체 가구의 자가소유율은 55.9%(2017년 기준)다. 주택을 소유한 가구가 매년 꾸준히 늘고 있지만, 여전히 10가구 중 4가구 이상은 남의 집에서 전·월세 형태로 살고 있다는 얘기다. 내 집 마련의 꿈이 현실이 되기 위해서는 주택 가격, 입지 등을 꼼꼼히 따져봐야 하지만 무엇보다 일상 속 주변 부동산에 대해 항상 관심을 갖고 지켜보는 자세가 필요하다. 이를 위해 부동산 시장에서 흔하게 쓰이는 기본적인 용어와 개념 등을 먼저 정리해볼 필요가 있다. [이데일리 김기덕 기자] 집 근처에 지식산업센터가 들어선다는데 오피스 건물인가요? 아님 새로운 주거 공간인가요? 최근 주요 도심지나 주거시설 인근에서 지식산업센터 분양 중이라는 팻말을 심심치 않게 볼 수 있다. 개별 기업들의 사무실로 쓰인다는데 건물 외관도 세련된데다 기숙사도 지어지고, 분양 후 임대도 가능하다는 설명에 어떤 공간인지 궁금하기만 하다. 실제 과거 아파트형 공장으로 불리던 지식산업센터는 수도권 변두리 지역에 지어지는 공업단지 이미지가 강했지만, 최근에는 확 달라진 모습이다. 서울 도심에서도 교통 중심지라는 입지적 장점을 갖추고 기숙사, 편의시설 등이 함께 지어져 기업들의 복합공간으로 변모하고 있는 것이다. 지식산업센터는 어떤 기업들이 입주가 가능할까? 지식산업센터를 정의 내리면 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자(기업체)와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 뜻한다. 단독으로 공장을 짓기에는 자금력이 부족한 중소기업 여러 곳이 같이 입주할 수 있는 다층 건물을 말한다. 그래픽= 문승용 기자과거 2000년대 초반까지만 해도 연면적 3만㎡미만의 소형 규모로 중소 제조업 업종이 주로 입주했지만, 최근 1인 기업 및 첨단산업을 근간으로 하는 벤처기업 등의 입주가 늘면서 10만㎡를 넘는 대규모 첨단 업무 빌딩으로 탈바꿈하는 추세다. 입주 기업도 정보통신, 도·소매, 중·소기업 헤드쿼터 등 다양한 업종으로 확대됐으며 각종 부대시설과 상업시설 등도 갖추고 있다. 단순히 사무공간이나 생산 기지가 아니라 생산, 물류기지, 주거시설까지 겸비한 복합공간으로 새롭게 태어나고 있는 것이다. 관련 법률인 ‘산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법’이 지난 2010년 개정되면서 현재 지식산업센터로 이름이 바뀌었다. 무엇보다 가장 큰 장점은 대출 및 세제 혜택이 크다는 점이다. 지난 2018년 9·13 부동산 대책으로 서울 등 투기과열지구에서 1주택 이상 보유자는 추가 주택 구매를 위한 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 됐다. 다만 지식산업센터의 경우 사업자로 등록해 분양받으면 최대 80%까지 저리로 장기 융자가 가능해 초기 자금 부담이 적다.올해 12월 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자는 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 경감받을 수 있다. 또 수도권 과밀억제권역에서 이주할 경우(2020년 12월 31일까지) 4년간 법인·소득세 100% 감면, 향후 2년 간 법인세 50%를 감면받는다. 합리적인 임대료도 강점이다. 부동산114에 따르면 2018년 3분기 월 임대료(3.3㎡당)는 지식산업센터가 3만8100원으로 오피스(7만4250원)의 절반 수준이다. 임대 수익률도 6~7% 선으로 대표 수익형부동산인 오피스텔(4~5%) 보다 높기 때문에 임대수익을 올리기 위해 투자에 나서는 개인들도 늘어나고 있다. 또 주택이나 오피스텔처럼 전매제한을 적용받지 않으므로 비교적 재산권 행사도 자유로운 편이다.
- [GAIC2019]"부동산 펀더멘털 탄탄…아·태지역 오피스 눈여겨보라"
- 이데일리와 KG 제로인이 공동 주최하는 제1회 글로벌 대체투자콘퍼런스(GAIC2019)가 31일 서울 중구 플라자호텔 그랜드볼룸에서 개최됐다. 마이클 프라이어 패트리치아 매니징 디렉터가 ‘Real Estate & Real Asset : 투자과열 논란...유망 투자기회의 모색’을 주제로 발표하고 있다. ‘대체투자의 새로운 지평을 연다-혁신을 향한 도전과 변화’를 모토로 열리는 이번 행사는 불확실성의 파고를 헤쳐나갈 지혜를 모아 대체투자의 새로운 길을 모색하는 과정이다. (사진=노진환 기자)[이데일리 윤종성 박태진 기자]“가격이 높아진 것은 분명한 사실이다. 하지만 그보다 더 중요한 것은 부동산이 여전히 매력적인 수익률을 구가하고 있다는 점이다. 수요와 공급의 펀더멘털 ,임대료 상승세 등 가치 상승을 이끄는 동력은 여전히 탄탄하다. 앞으로도 주요 도시의 핵심 부동산 자산에 대한 투자는 높은 수익을 올릴 것이다”독일 부동산 투자회사 패트리치아(Patrizia)의 마이크 프라이어 이사는 지난달 31일 서울 중구 플라자호텔에서 열린 ‘글로벌 대체투자 컨퍼런스’(GAIC 2019)에 참석해 최근 투자과열 논란이 일고 있는 글로벌 부동산시장에 대해 이 같이 진단했다. 그는 “부동산 수익률은 지난 2000년 이후 최고 수준에 올라 왔다”며 “(버블 논란에도) 거래량은 지난 2014년 이후 꾸준히 증가하는 추세다”라고 설명했다.◇서울·도쿄·브리즈번 등 亞 도시 17곳 주목 부동산은 대체투자의 대표 분야다. 정확한 통계 수치는 없지만, 대체투자의 상당액이 주요 도시 랜드마크 빌딩 등 부동산에 쏠려 있다. 대체투자에 대한 경고음은 사실상 부동산 고점 논란에서 비롯됐다 해도 틀린 말이 아니다. 과열 경쟁으로 높은 가격에 딜을 따내 기대 수익률이 낮아지는 사례가 늘어나면서 지난해를 정점으로 꺾였다는 시각이 늘고 있다. 하지만 주요 도시의 임대차 시장은 여전히 매력적인 투자처라는 것이 이날 콘퍼런스에 참석한 전문가들의 공통된 의견이다. 글로벌 대체자산 전문운용사인 누빈(Nuveen)의 해리 탄 리서치센터 대표는 “아시아 오피스 시장을 눈여겨 보라”고 조언했다. 그는 “오피스 투자는 투자할 도시를 우선 결정한 뒤, 탄력적 운용이 가능하고 고수익률이 보장되는 지역에 투자해야 한다”며 “이런 관점에서 임대 시장이 활발한 브리즈번이나 멜버른, 시드니에 관심을 둬야 할 것”이라고 강조했다. 탄 대표가 주목한 아시아 주요 도시 17곳에는 서울을 비롯해 △호주 브리즈번·시드니·멜버른·퍼스·애들레이드·캔버라 △일본 도쿄·나고야·오사카 △중국 베이징·상하이·선전·광저우 △홍콩 △싱가포르 △뉴질랜드 오클랜드 등이 포함됐다. 이들 도시는 중산층 수요 증가로 다른 도시에 비해 높은 임대 수익을 기대할 만한 곳이라는 설명이다. 2020 하계올림픽 개최를 앞둔 일본 도쿄 오피스 시장도 관심 지역이다. 최자령 노무라 종합연구소 부문장은 “도쿄는 인구, 국내총생산(GDP) 성장률, 임대료 등을 따져봤을 때 안정적 수익을 낼 수 있는 도시”라며 “일본 부동산 시장은 전체적으로 2500조엔 규모의 큰 시장인데, 이중 수익형 부동산의 비중은 10%(100억엔) 수준에 불과해 기회가 많다”라고 강조했다. 최근 일본 도쿄 오피스 시장은 공실률이 1% 수준에 불과해 완벽한 매도자 우위 시장으로 분류된다. 내년 올림픽 개최를 앞두고 개선된 인프라 덕에 기업들이 본사를 도쿄로 이전하면서 오피스 수요가 증가하고 있기 때문이다. 특히 2030년 초까지 교통 인프라 투자와 도심 재개발 마스터플랜이 예정돼 있어 중장기적인 투자처라는 인식이 퍼지고 있다. ◇‘브렉시트 효과’…유럽 오피스 시장도 관심 브렉시트(Brexitㆍ영국의 EU 탈퇴)에 따른 유럽 수혜 도시들도 안정적 임대수익과 매매 차익까지 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 꼽힌다. 프랑스 파리, 독일 베를린·뮌헨, 스페인 마드리드, 네덜란드 암스테르담, 스웨덴 스톡홀롬 등이 거론되는 주요 도시들이다. 마이크 프라이어 이사는 “유럽 주요 도시의 경우 최근 몇 년 새 오피스 공급 감소에도 수요가 급증하면서 임대료가 우상향 하는 추세”라며 “최근 2년간 임대료가 가장 많이 오른 도시는 독일 베를린이었다”고 언급했다. 이어 “온라인판매 증가로 물류 창고 등에 대한 수요도 증가하고 있다”며 “독일과 영국의 경우 주거용 부동산의 거래량이 꾸준히 증가하고 있다는 점을 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다. 한정수 건설근로자공제회 본부장(CIO)은 “지난해부터는 미국 부동산의 하방 압력이 예상돼 유럽 지역 부동산 투자를 늘리고 있다”며 “유럽 내에서도 경쟁이 심한 핵심 국가의 주요 도시보다는 성장성 있는 서남부 유럽과 동유럽 쪽으로 투자처를 다변화할 계획”이라고 강조했다. 김태형 사학연금 해외대체투자 파트장은 “2015년까지는 오피스를 중심으로 투자했지만, 최근에는 고급 아파트와 물류 등 성장세에 있는 섹터에 투자해 위험을 분산하고 있다”고 말했다. 프라이어 이사는 “부동산 투자는 5년 안팎의 중장기적인 수익에 초점을 맞춰 선별해야 한다”고 부연했다.
- [미리보는 이데일리신문]퇴직연금, 수익률 시장경쟁 도입한다
- [이데일리 양희동 기자] 다음은 21일 자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-퇴직연금, 수익률 시장경쟁 도입한다-“트럼프, 한반도 평화 실현에 韓 더 많은 몫 감당하길 원해”-구미에 LG배터리 공장 제2 광주형 일자리 추진-고용참사에도 ‘희망가’, 청와대 인식 문제 있다-공권력 위축에서 초래된 ‘여경 무용론’△종합-[줌인] 구본무 회장 타계 1년..구광모의 뉴LG는-화웨이 스마트폰서 구글 안드로이드 못 쓴다△종합-운용 성적 부진해도 수수료는 똑같이..-직접 운용 비중 느는데..90%는 1년 내내 변경지시 없어-DC형 0.35%, IRP형 0.32%..금투업계 직접운용상품 수익률 ‘꼴찌’△종합-회의 열었는데 정관 불참 ‘무시’?..묵묵히 일 집중 ‘조용한 리더’일뿐-나랏돈 확 풀어라 VS 나랏빚 확 줄여라..홍남기 號 딜레마-민생살리기 추경 한달째 표류..네 차례 읍소에도 이달 통과 난망△이데일리 전략포럼-비핵화·무역분쟁에 혼돈 빠진 한반도..경제 발전·평화해법 찾는다-열띤 지식 공유의 장 ‘포럼 인 포럼’ 재미에 빠져보세요-올브라이트, 마이크 샌델..각국 지성인 300명 달해△이데일리 전략포럼-“트럼프, 북자유진영 영입 원하지만..김정은, 핵 포기 생각없어”-6선 美상원의원 맥스 보커스 등 4강 대표 총출동△진화하는 로펌-신산업IP·상속가업승계팀 신설..즉시 대응체제로 협업 “율촌은 벌떼다”-리더십·인문·외국어 총망라 교육프로그램 ‘율촌 아카데미’△정치-“상속세 내리자” 목소리 높이는 한국당 의원들..“부자 정책” 비판도-참거나 혹은 피하거나..‘까칠남’ 이인영이 달라졌어요-文 “바이오헬스 신성장동력 근거 충분”-국방·통일·외교 ‘장수 차관’..靑출신으로 교체하나△경제-성윤모 장관 “전기료 인상 없다..누진제는 여름 전 개편”-원·달러 환율 급등에..금리인하론 힘빠지나-적극 행정 공무원 인사 우대..상승 소극행정은 엄정 처리△금융-김용범의 파격 실험..“오토론 고객, 교통사고 나면 대출 잔액 90% 면제”-투자 유치 위해 ‘첫 해외 IR’나선 손태승-제3인터넷銀 이번주 예비인가..과연 몇 곳?△산업&기업-LG, 다섯번째 배터리 공장 구미 부상-로봇.IoT 결합 ‘스마트 팩토리’-현대상선 새 CI달고 재도약 시동△산업-접히는 화면, 펼치는 OLED시장-두 돌 카카오페이..신용카드 결제·배송 서비스 추가-삼성전기 ‘초슬림 광학 5배줌’ 카메라모듈 양산△소비자생활-“상하농원 농민들과 상생..진정성 있는 먹거리 만들 것”-오프라인 한 우물 파던 아울렛, 온라인에 눈 돌린 이유-식재료 정보 제공 스타트업 ‘체크잇’ 유동균 대표 “음식 가려드시는 분 식재료 정보 알려드려요”△건강-손발 거스러미 뜯지마세요..작은 상처, 열나고 통증땐 병원부터 찾아야-갑자기 변한 내 목소리..담배 피운다면 후두암 의심을-취준생 괴롭히는 목디스크, 섣불리 수술 말고 추나요법·약침 치료를△증권&마켓-이달 들어 주가 10% 빠진 반도체 株..‘3분기 반등’ 어렵나-“주가 하락 막자”..삼성전자.LGD 경영진 나섰다-실적 탄탄한 임플란트 株 대외변수에도 ‘고공행진’△증권-年30만대 이륜차 생산 뚝딱..동남아·인도 공략 가속 페달-에이블씨엔씨 ‘기업가치 연금술 전략’ 기대반 우려반-해외주식 멀티팩터형에 우정본부, 1500억원 투자△문화-중국판 ‘응팔’ 제작, 한류스타 잡지표지 장식..中한한령 풀리나-“섹시한 내 방뎅이”..빵빵 터지는 ‘그리스’ 날보러와요-거대한 쓰레기 위 아파트..소시민 행복의 민낯△스포츠-‘美친 제구력’..류현진의 볼넷은 뉴스-켑카, 36년만에 PGA챔피언십 ‘와이어투와이어’ 우승-추신수, 시즌 7호 홈런 메이저리그 통산 196호-프로농구FA 최대어 김종규 DB행..사상 첫 12억대 몸값△오피니언-‘무죄’ 이재명, 총선 변수로-이주열의 ‘금리 감별법’-‘타다 갈등’ 손놓은 국회△부동산-서울 민간 아파트 둘 중 한채, 분양가 9억 넘어-올 들어 거래액 ‘2조원 육박’ 서울 오피스빌딩 잘나가네-GS건설, 베트남 ‘밤콩 교량’ 개통..화물 운송 3시간 단축-서울 거주민, 지방 광역시 아파트 매입 늘었다△사회-“장자연 리스트 미확인·재수사 불가”..10년만의 진실규명, 끝내 미완으로-“법외노조 취소 않으면 전면전”..전교조, 정부에 ‘재합법화’ 압박-안정이냐, 파격이냐..‘차기 검찰총장’ 후보자 천거 마감-장덕천 부천시장 “주민운영 마을주차장 만들고 주차로봇 개발해 주차난 해소”
- [웰스투어2019]"신축 아파트 시대..분양권 '줍줍', '리츠' 노려라"
- 박용민 현진개발 대표가 17일 오후 부산 동구 교원부산빌딩에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스 투어 2019’에서 ‘부동산 전환기, 새로운 부동산 투자의 대안은’ 주제로 강연하고 있다.(사진=김태형 기자)[부산=이데일리 김범준 기자] “앞으로 부동산은 비싼 것만 더 비싸지는 양극화가 심해질 것입니다. 쉬는 것도 투자입니다. 대출 규제가 풀릴 때까지 최소 3년은 쉬어 가거나, 좋은 지역 신축 아파트 일반분양권이 청약 부적격 등으로 나오는 것을 잘 ‘줍줍’하는 것이 현명한 방법이에요.”박용민 현진개발 대표는 17일 부산 동구 교원부산빌딩에서 열린 ‘제11회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 ‘부동산 전환기, 새로운 부동산 투자의 대안은’이란 강연을 통해 이같이 강조했다.박 대표는 우선 “장기적인 화폐가치의 하락, 부동산 총량의 증가, 오르는 지역만 오르는 ‘부익부 빈익빈’ 가속화를 반드시 염두에 두고 향후 부동산 시장을 봐야 한다”며 “최근 정부 규제로 ‘게임의 룰’이 바뀌었기 때문에 더 이상 시세차익을 노린 투자방식은 유효하지 않다”고 경고했다.그는 이어 “매수자는 지난해 ‘9·13 대책’ 이후 대출이 막히거나 가격 주춤세로 거래가 급감했으며, 다른 투자 대안이 없는 매도자는 버티고 있다”며 “요즘 ‘버틴다’는 단어가 많이 쓰이는 것은 결국 현재가 정점일 가능성이 크다는 것이며, 전세가율 하락 등 전·월세 임대시장 동향이 다주택자 행동에 큰 영향을 미치게 될 것”이라고 내다봤다.이러한 전망 속에서 박 대표는 부동산 매수 3요인과 그 중요도를 △매수시기(60%) △지역선정(30%) △단지(10%) 순으로 둬야한다고 제시했다.박 대표는 “최근에는 추가 분담금 증가로 재개발·재건축 조합원 분양가가 일반 분양가를 역전하기도 한다”며 “앞으로 지역별 ‘대장주’는 과거처럼 재건축 단지가 아닌 ‘소형 평형 위주 신축 아파트’가 될 것”이라고 강조했다.그는 이어 “실거주자라면 원하는 지역의 입주물량이 본격적으로 쏟아져 나오는 시점을 고려해 일반분양 위주로 접근하는 것이 좋으며, 투자자라면 투자지역을 최소화하고 좀 더 긴 호흡으로 시장을 지켜보면서 시점을 판단해야 한다”고 조언했다.박 대표는 또 대안 투자처로 부동산 간접투자 방식인 ‘리츠(REITs)’를 소개했다.리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자본(Equity)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산투자신탁으로, 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자해 수익을 올리며 대체로 만기는 3년 이상이다.박 대표는 “리츠는 대형 오피스·리테일 등을 중심으로 투자하기 때문에 일반적으로 연 5% 이상의 매우 안정적인 배당수익률을 예상할 수 있으며 개인이 번거롭고 힘든 임차인 관리를 하지 않아도 되는 장점이 있다”며 “선진국에서는 리츠가 이미 보편화된 노후대비 수단으로 정착했다”고 말했다.(자료=한화자산운용)
- [29th SRE][Issue]②한국투자證, IPO 부문 수수료 1위…글로벌 IB 도약
- [이데일리 박정수 기자] 한국투자증권이 투자은행(IB)과 자산관리(AM)의 결합 모델을 기반으로 기존 위탁수수료 수익에 의존해 오던 증권사 수익구조를 개편하고 나섰다.투자은행과 자산관리뿐 아니라 위탁매매(BK), 자산운용(Trading) 등 전 부문에서 고른 성과를 거두면서 국내 자기자본 4조원 이상 초대형 IB 가운데 자기자본이익률(ROE) 1위를 고수하고 있다.IPO 부문 수수료 1위…IB 부문 강자 입지 확고한국투자증권은 증권업 핵심업무 가운데 하나인 IB중 기업공개(IPO)에서 강한 면모를 보인다. 실제 지난해 IPO 부문은 시장점유율(M/S) 12.4%로 업계 2위를, 수수료 기준으로는 M/S 18.7%로 업계 1위를 기록했다.한국투자증권 관계자는 “IPO 딜소싱 능력은 시장에서도 인정하는 부분”이라며 “펄어비스를 예로 들면 수십억원을 투자해 100%를 넘는 이익을 거두기도 했다”고 전했다. 한국투자증권은 상장 직전 프리 IPO 투자의 경우도 지난 5년간 평균 수익률이 50%를 웃돈다.한국투자증권은 공모증자, 회사채 인수, 구조화금융, PF대출 등 IB 전 분야에서도 업계 최상위권을 유지하고 있다. 회사채 부문에서는 인수금액 기준 M/S 9.9%로 업계 3위, 수수료 기준 M/S로 업계 4위 등 IB 부문 강자로서 입지가 공고하다.프로젝트금융 부문은 IB 부문 수익의 한 축을 담당하고 있다. 실물부동산, SOC 발전에너지, 항공기 금융 등의 대체투자 영역을 꾸준히 강화하고 있다.특히 2018년 공모 부동산펀드(벨기에 브뤼셀 소재, 에그몬트 빌딩)와 2019년 초 공모 부동산펀드(이탈리아 밀라노 소재, 피렐리타이어 R&D센터) 등을 통해 한국투자증권은 우량 금융상품의 시장공급자로서 금융시장을 주도했다.이에 2018년 당기순이익은 4993억을 기록했고 연결 순이익과 자기자본을 연환산해 산출한 ROE는 11.2%를 기록, 초대형 IB 가운데 유일하게 10%를 넘겨 3년 연속 1위를 고수했다.한국투자증권 관계자는 “지난해 국내 증시 환경이 급격히 위축됐지만 위탁매매 수수료에 편중되지 않고 사업부문 간 시너지 창출을 통해 안정적이고 우수한 성과를 거뒀다”고 전했다.동남아 금융시장 투자 확대…글로벌 IB 도약 발판 마련한국투자증권은 아시아를 대표하는 글로벌 IB로 도약하기 위한 역량 강화와 신성장동력 발굴에도 집중하고 있다. 실제 2017년 12월 인수한 인도네시아 단빡증권은 2018년 7월 ‘KIS 인도네시아’로 공식 출범하고 본격적인 영업에 들어갔다.지난해 인수 계약 체결 후 유상증자를 통해 자기자본을 420억원대로 늘려 인도네시아 106개 증권사 중 11위의 대형사로 발돋움한 ‘KIS 인도네시아’는 한국형 선진 주식매매 온라인 시스템(HTS·MTS)을 현지에 도입해 리테일 영업체계를 완벽하게 구축할 계획이다.2010년 진출한 베트남현지법인(KIS Vietnam)은 지난해 380억원 규모의 대규모 유상증자를 통해 자본금 900억원의 자기자본 기준 베트남 7위 증권사로 키워 현지 영업에 더욱 박차를 가하고 있다.이번 증자로 베트남현지법인은 신용공여 한도가 기존의 2배 가까이 확대됨에 따라 주식 중개 영업이 크게 강화될 뿐만 아니라 IPO, 기업합병(M&A) 등 IB 사업도 더욱 활발히 추진할 수 있게 됐다.또 지난해 7월에는 하노이 증권거래소로부터 베트남 파생상품(선물) 라이선스를 신규 취득하고 파생상품(선물) 시장에 진출했다. 베트남 진출 외국계 증권사 중 최초다. 한국투자증권 관계자는 “앞으로도 동남아 금융시장 투자 확대를 통해 글로벌IB 도약의 발판을 마련할 것”이라고 전했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 29회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [29th SRE][Issue]②한국투자證, IPO 부문 수수료 1위…글로벌 IB 도약
- [이데일리 박정수 기자] 한국투자증권이 투자은행(IB)과 자산관리(AM)의 결합 모델을 기반으로 기존 위탁수수료 수익에 의존해 오던 증권사 수익구조를 개편하고 나섰다.투자은행과 자산관리뿐 아니라 위탁매매(BK), 자산운용(Trading) 등 전 부문에서 고른 성과를 거두면서 국내 자기자본 4조원 이상 초대형 IB 가운데 자기자본이익률(ROE) 1위를 고수하고 있다.IPO 부문 수수료 1위…IB 부문 강자 입지 확고한국투자증권은 증권업 핵심업무 가운데 하나인 IB중 기업공개(IPO)에서 강한 면모를 보인다. 실제 지난해 IPO 부문은 시장점유율(M/S) 12.4%로 업계 2위를, 수수료 기준으로는 M/S 18.7%로 업계 1위를 기록했다.한국투자증권 관계자는 “IPO 딜소싱 능력은 시장에서도 인정하는 부분”이라며 “펄어비스를 예로 들면 수십억원을 투자해 100%를 넘는 이익을 거두기도 했다”고 전했다. 한국투자증권은 상장 직전 프리 IPO 투자의 경우도 지난 5년간 평균 수익률이 50%를 웃돈다.한국투자증권은 공모증자, 회사채 인수, 구조화금융, PF대출 등 IB 전 분야에서도 업계 최상위권을 유지하고 있다. 회사채 부문에서는 인수금액 기준 M/S 9.9%로 업계 3위, 수수료 기준 M/S로 업계 4위 등 IB 부문 강자로서 입지가 공고하다.프로젝트금융 부문은 IB 부문 수익의 한 축을 담당하고 있다. 실물부동산, SOC 발전에너지, 항공기 금융 등의 대체투자 영역을 꾸준히 강화하고 있다.특히 2018년 공모 부동산펀드(벨기에 브뤼셀 소재, 에그몬트 빌딩)와 2019년 초 공모 부동산펀드(이탈리아 밀라노 소재, 피렐리타이어 R&D센터) 등을 통해 한국투자증권은 우량 금융상품의 시장공급자로서 금융시장을 주도했다.이에 2018년 당기순이익은 4993억을 기록했고 연결 순이익과 자기자본을 연환산해 산출한 ROE는 11.2%를 기록, 초대형 IB 가운데 유일하게 10%를 넘겨 3년 연속 1위를 고수했다.한국투자증권 관계자는 “지난해 국내 증시 환경이 급격히 위축됐지만 위탁매매 수수료에 편중되지 않고 사업부문 간 시너지 창출을 통해 안정적이고 우수한 성과를 거뒀다”고 전했다.동남아 금융시장 투자 확대…글로벌 IB 도약 발판 마련한국투자증권은 아시아를 대표하는 글로벌 IB로 도약하기 위한 역량 강화와 신성장동력 발굴에도 집중하고 있다. 실제 2017년 12월 인수한 인도네시아 단빡증권은 2018년 7월 ‘KIS 인도네시아’로 공식 출범하고 본격적인 영업에 들어갔다.지난해 인수 계약 체결 후 유상증자를 통해 자기자본을 420억원대로 늘려 인도네시아 106개 증권사 중 11위의 대형사로 발돋움한 ‘KIS 인도네시아’는 한국형 선진 주식매매 온라인 시스템(HTS·MTS)을 현지에 도입해 리테일 영업체계를 완벽하게 구축할 계획이다.2010년 진출한 베트남현지법인(KIS Vietnam)은 지난해 380억원 규모의 대규모 유상증자를 통해 자본금 900억원의 자기자본 기준 베트남 7위 증권사로 키워 현지 영업에 더욱 박차를 가하고 있다.이번 증자로 베트남현지법인은 신용공여 한도가 기존의 2배 가까이 확대됨에 따라 주식 중개 영업이 크게 강화될 뿐만 아니라 IPO, 기업합병(M&A) 등 IB 사업도 더욱 활발히 추진할 수 있게 됐다.또 지난해 7월에는 하노이 증권거래소로부터 베트남 파생상품(선물) 라이선스를 신규 취득하고 파생상품(선물) 시장에 진출했다. 베트남 진출 외국계 증권사 중 최초다. 한국투자증권 관계자는 “앞으로도 동남아 금융시장 투자 확대를 통해 글로벌IB 도약의 발판을 마련할 것”이라고 전했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 29회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [글로벌 비즈칼럼] 미국 시장에서의 REIT란 무엇인가? -김성웅(Samuel Kim) SWCU 이사장
- 김성웅 Samuel Kim / SWCU 이사장REIT 는 다른 말로 부동산 투자 신탁 이라는 것으로 다양한 부동산 분야에서 소득을 창출하는 부동산을 소유하거나 융자하는 회사입니다. 이 회사들은 REIT 자격 요건을 충족해야 합니다. 많은 경우 REIT는 주요 증권 거래소에서 거래되지 않으며 (Non-traded REIT), 투자의 기본 단위가 $1,000 의 아주 적은 액수로도 투자를 시작할 수 있도록 하는 등 투자자에게 여러 가지 이점을 제공합니다. 특히 REIT는 소액의 많은 투자자를 모집하여 비슷한 계통의 부동산들을 매집하여 공동 소유하게 함으로써 투자의 위험도 낮추고 비교적 높은 수익을 제공하는 경우가 많은데 실질적으로는 2008년 Sub-Prime 사태가 났을 때는 REIT의 종류에 따라서 투자자에게 큰 피해를 입힌 경우도 있으므로 소액이더라도 어떤 위험이 있는지 잘 살펴 보고 자신에게 맞는 투자 방식을 찾는 것이 아주 중요하다고 할 수 있습니다. 시중에 나와 있는 다양한 REIT 중 회사가 공동투자하고 먼저 고객의 수익을 챙기는 방식도 나와 있어서 제대로 찾기만 하면 위험부담을 많이 줄일 수 있다고 할 수 있습니다.미국의 모든 주에 위치한 REIT 부동산은 미국 경제 및 지역 사회의 중요한 자산의 일부입니다. REIT 부동산 투자 회사는 각 회사가 소유 한 부동산, 금융 및 운영을 통해 투자자들의 투자가 안정적인 투자 결과가 나오도록 최선을 다해 일하는 부동산 회사입니다.REIT는 소득을 창출하는 부동산을 소유, 운영 또는 재정비하는 회사입니다. 뮤추얼 펀드를 모방 한 REIT는 모든 투자자에게 적은 액수로도 부동산을 소유 할 기회를 제공하고 배당에 기반한 소득 및 전체 투자를 공유 할 수 있는 기회를 제공하며 지역 사회의 성장, 번영 및 투자의 활력을 돕게 됩니다.REIT를 통해 투자자는 회사의 주식을 구입하거나 뮤추얼 펀드 등을 통해 투자하는 것과 마찬가지로 부동산 자산의 포트폴리오에 투자 할 수 있습니다. REIT에 투자하는 사람은 개개인이 재산을 구입하고 관리할 필요없이 REIT부동산 투자를 통해 얻은 소득의 일부를 얻습니다.REIT는 투자자를 위해 일하는 부동산 회사라고 할 수 있습니다. REIT는 다양한 자산을 통해 일반인들이 살 수 있는 미국식 아파트 (Muti Family REIT), 대형 사무실 빌딩, 건강 관리를 위한 의료시설 (Healthcare facility), 보관용 창고 임대업 (Public Storage lease), 상업용 쇼핑센터 구입 (Shopping Center Lease), 심지어는 부동산 융자 등 다양한 분야의 부동산들을 공동구매하고, 관리, 업그레이드 혹은 건설 등을 통해서 부동산의 가치를 증식하고, 관리하여 부를 창출하고 이 부를 주주들에게 나누어 주는 역할을 하게 됩니다. 모든 유형의 REIT는 총 자산 규모가 약 3조 달러 이상인데, 미국 증권 거래소에 상장되어 있는 REIT는 1 조 달러 이상의 주식 시가 총액을 보유하고 있다고 합니다. 또한 팔천만 명 이상의 미국인들이 개인적으로, 혹은 여러가지 투자 기금을 통해 REIT 주식에 투자하고 있다고 합니다.REITs에 활용되는 부동산의 카테고리는 크게 두가지로 구분할 수 있는데 하나는 주식 REITs라 해서 미국 증권 거래소에 상장되어 있는 REITs입니다. 다른 하나는 Non Traded REIT라 해서 공개되지 않은 REITs 라 할 수 있습니다. 이것은 Securities Exchange Commissioner (SEC)에 등록되어 있지만 미국 증권 거래소에서는 거래하지 않는다는 특징이 있습니다. 많은 REITs들이 먼저 이런 방식으로 투자자를 모으고 몇년간 운영을 한 후에 주식 REIT (Traded REIT)로 전환하는 경우도 많이 있습니다. 위에 언급한 다양한 REITs들도 이런 형태로 거래하는 경우가 많이 있고, 주식 REIT로 전환하지 않고 몇 년 후에 처분하여 모든 이익금을 투자자들에게 돌려 주는 경우도 많이 있습니다. 이외에도 모기지 REIT라 해서 모기지 및 모기지 담보 증권을 매수하거나 창출하고 이러한 투자에 대한 이자 수입을 얻음으로써 소득을 창출하는 부동산에 자금을 제공하는 플랜도 있습니다. 또 유전에 투자하여 다양한 세금혜택을 받는 경우도 있고, 이외에도 창의적인 다양한 분야에 투자하는 REIT들이 있습니다.위에서 말씀드린 미국 SEC에 등록을 한다는 것은 이것을 판매하는 에이전트들도 투자 License인 Series 7을 취득해야 이런 투자 상품을 판매할 수 있다는 말이 됩니다. 이것은 미국에서는 최종 소비자 (투자자)들이 투자에 대한 피해를 최대한 줄이기 위해서 철저하게 감시하기 위한 조치인 것이라 할 수 있습니다. 이렇게 하더라도 제품에 따라서 위험도가 다르기 때문에 미국에서는 투자자 개개인의 투자 성향과 위험 부담을 얼마나 할 수 있는지 등을 꼼꼼하게 따져 보고 적당한 투자 상품을 추천하게 하는 방식을 취하고 있습니다.NAREIT의 기사에 기재된 내용을 보면 미국에서는 부동산 투자 시, REIT 자격을 얻으려면 회사는 다음의 내용을 충족해야 합니다.o 총 자산의 75 % 이상을 부동산에 투자할 것.o 부동산의 임대료, 부동산 담보, 대출 또는 부동산 매매에 대한이익률의 최소 75 %를 창출해야 함.o 매년 주주 배당금의 형태로 과세 소득의 90 % 이상을 지불해야함.o 법인으로 과세 대상이 되어야 함.o 이사회 또는 이사회가 관리.o 최소 100 명의 투자자가 있어야 함.o 5 명 이하의 개인이 보유한 주식이 50 % 이상이 되지 않아야 함.이상으로 REIT가 무엇인지 어떤 분야에 주로 투자하는지, 어떤 라이센스가 요구되는지 등을 알아 보았습니다. 여러분이 미국 부동산 시장을 이해하는데 조금은 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 다음에는 왜 REIT에 투자하는 것이 도움이 되는지 등에 대해서 소개해 볼까 합니다.이번의 칼럼에는 미국의 여러 기사들을 참조했다는 것을 알려 드립니다. ※ 본 칼럼은 미국 SWCU대학과 제휴하여 부동산과 기업경영에 대한 정보를 제공합니다.
