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- "산 가격보다 싸게 팔았다" 미래에셋운용, 미국 오피스 '눈물의 손절'
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용이 미국 텍사스주 댈러스 소재 시티라인 내 4개 오피스 자산을 손절했다. 미국의 급격한 금리 상승으로 오피스 자산가치가 급락한데다, 향후에도 고금리 장기화가 예상돼 자산가치가 더 떨어질 위험이 있어서다.해당 오피스를 매각한 결과 투자자들은 배당 포함 원금 수준을 회수할 예정이다. 다만 환전 환율, 펀드 수익·비용 및 보수 등에 따라 회수율이 바뀔 수도 있다.◇ 오피스 5.8억달러 매각…배당 포함시 ‘원금 회수’21일 금융투자업계에 따르면 미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2호(이하 미국9-2호)는 미국 텍사스 댈러스에 위치한 시티라인 내 오피스 4개 동 매매거래를 지난 1일 종결했다. (자료=미국9-2호 올해 9월 월간보고서 일부 캡처)미국9-2호는 지난달 24일 체결한 매매계약 내용에 따라 거래종결 당일 매매 목적물에 대한 소유권을 이전했다. 매매 목적물은 텍사스주 댈러스 광역지역 리차드슨 서브마켓 내 시티라인 복합단지에 있는 스테이트팜 중부지역 본사 1·2·3·4동이다. 미국9-2호는 미래에셋자산운용이 지난 2016년 9월 모집해서 운용해온 투자신탁으로, 해당 건물에 투자해서 임대수익과 자본이득을 추구해왔다.매도인은 미국9-2호 현지 특수목적회사(SPC)인 카포레잇 프로퍼티스 트러스트 I SPE 1(CORPORATE PROPERTIES TRUST I SPE 1, L.L.C.)며, 매수인은 미국계 기관이다. 매각가는 매각 부대비용 차감 전 기준으로 5억8000만달러(약 7502억3000만원)다.해당 매각가는 지난 2016년 투자 총 금액인 9786억원과 비교하면 약 23.3% 낮은 금액이다. 또한 미국9-2호 운용현황 및 안내문에 적힌 최초 투자금액(7억9300만달러) 대비 26.9% 낮은 금액이다.투자자들은 배당을 포함할 경우 원금 수준을 회수할 예정이다. 선취판매수수료 차감 후 펀드 투자 원금 잔액 기준 총 회수율은 98.4%, 원본 회수율은 48.2%다. 이는 매매대금 환전시 원·달러 환율 1350원을 가정한 수치다. 다만 환전 환율, 펀드 수익·비용 및 보수 등에 따라 회수율이 바뀔 수도 있다. 원·달러 환율 1300~1400원을 가정할 경우 원금 회수율은 46~50%며, 기존에 지급 완료된 이익분배금을 포함하면 97~100%로 예상된다.미국9-2호 자금조달 구조 (자료=2018년 3월 7일 간이투자설명서 일부 캡처)지난 2018년 3월 7일 작성된 간이투자설명서를 보면 투자 총 금액인 9786억원은 △부동산 매입가액 9457억원 △자본적지출 및 매입관련부대비용 등 329억원을 합친 금액이다. 9786억원의 자금조달 구조는 △미국9-2호 투자금액 3000억원 △이 투자신탁 이외 투자자 1539억원 △부동산 담보대출 5247억원(담보인정비율(LTV) 55% 수준)이다.◇ 가치 회복 불투명…“추가 손실 막기 위해 매각”다만 미국 오피스 자산가치가 전반적으로 하락하면서 기존 대출의 담보비율(LTV)이 상승했다. 이에 기존 대출의 대환 혹은 대출 연장을 받으려는 추가 현금 출자 등을 통해 기존 대출 원금을 일부 상환해야 했다. 미래에셋자산운용은 빌딩 4를 매각해서 빌딩 1~3동의 선순위 대출금 상환에 필요한 재원을 마련하려 했다. 하지만 빌딩 4의 잠재 매매가격(입찰가격 1억1000만~1억1600만달러)이 빌딩 1~3동 대출금 상환에 필요한 재원(예상 대출금액 3억500만달러)보다 적어서 실행이 어려웠다. 이에 따라 기존 투자자들의 현금 추가 출자가 필요했다. 하지만 수익자 동의 하에 모든 수익자가 균등하게 출자해야 하는 공모 펀드 특성상 현실적으로 추가 출자 실행도 어려웠다. 게다가 건물의 주요 임차인인 스테이트팜의 경우에도 임대차 계약은 유지하고 있었지만 실제 사용 계획이 불투명해서 향후 자산가치 회복에 불확실성이 있었다. 실제로 스테이트팜 오피스에 출근하는 인원은 코로나19 이전 대비 약 30%에 그쳤다.스테이트팜은 지난 2015년 수취보험료 기준 북미 손해보험사들 중 1위를 기록한 보험사다. 스테이트팜은 미국9-2호의 투자대상 오피스 면적 100%(전체 면적 94%)에 대해 가중평균 임차기간 기준 2016년부터 2037년까지 장기임대차 계약을 체결한 상태다.글로벌 상업용부동산 서비스회사 CBRE의 올해 3분기 댈러스 오피스 시장보고서에 따르면 미국 댈러스의 오피스시장 공실률은 24.6%에 이른다. 금융투자업계 관계자는 “미래에셋자산운용은 향후 자산가치의 추가 하락을 예상하고 이번 매각을 결정한 것으로 보인다”며 “추가 손실을 막기 위한 투자자들의 결정이 반영된 거래”라고 말했다.미국9-2호 투자구조 (자료=2018년 3월 7일 간이투자설명서 일부 캡처)미래에셋자산운용은 자산매각 종결에 따른 상환금을 총 2회에 걸쳐 분배금 형태로 지급할 계획이다. 1차 예상 분배금은 1284억8680만원이며, 이달 20일 지급된다. 2차 예상 분배금은 투자신탁 청산시 청산 분배로 잔여 상환금을 지급하는 것으로, 내년 3월 중 지급될 예정이다.미래에셋자산운용 관계자는 “대부분의 매각대금은 이달 중 국내로 입금된다”며 “회수 금액의 환율 적용 시점은 구체적으로 정해진 바 없으나 환율 변동에 따른 회수금 변동 리스크를 줄이고자 국내 펀드로 매각대금이 입금되는 날(올해 11월, 내년 3월)로부터 약 1~2영업일 후 진행할 예정”이라고 설명했다.
- '텅 빈' 파리 뤼미에르 유동화증권 70억, 이달 30일 만기
- [이데일리 김성수 기자] 프랑스 파리 뤼미에르 오피스에 지분투자하기 위해 만들어진 펀드 관련 유동화증권이 오는 30일 만기를 맞는다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 유동화증권이 차환발행(리파이낸싱)될 것으로 예상된다.뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스는 은행, 보험사 등 금융회사들이 퇴거한 데 따라 공실률이 높아지고, 부동산 가치도 떨어졌다. 다만 추후 임차인 확충 또는 금리인하로 자산가치 반등이 기대되는 만큼 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 낮다는 분석이다.뤼미에르 오피스에 투자한 삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42호 (자료=삼성SRA자산운용)◇ 뤼미에르 70억 ABSTB, 이달 30일 만기…차환발행 예정20일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 신세계제일차가 지난 8월 30일 발행한 70억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 오는 30일 만기 도래한다. 이 유동화증권의 기초자산은 ‘삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42B호’(이하 펀드) 설정 관련해서 발행된 수익증권(신탁 원금 67억6003만원)이다. 펀드가 투자한 자산은 프랑스 파리에 있는 뤼미에르 오피스 빌딩 지분이다.앞서 신세계제일차는 이 펀드의 수익증권을 기초자산 삼아서 작년 11월 30일 ABCP 68억원을 발행했었다. 지난 8월 리파이낸싱 되면서 만기가 오는 30일로 연장된 상태다. 뤼미에르는 지하 4층~지상 9층, 총 임대면적 12만6326㎡에 이르는 파리 최대 오피스 빌딩이다. 지난 1992년 준공됐고, 지난 2013~2018년까지 5년간 순차적으로 리노베이션을 진행했다.이 펀드를 설정 및 운용하는 회사는 삼성생명의 100% 자회사인 삼성SRA자산운용이다. 삼성생명은 작년 말 기준 이 펀드 지분 46.78%를 갖고 있다. 펀드의 투자기간은 7년이다. 펀드 설정일은 2019년 4월 22일, 계약 종료일은 오는 2026년 4월 22일이다.뤼미에르 오피스에서 임대수익 등 이익이 발생해서 회계기간 종료일 익영업일에 신탁이익 분배금(배당)이 현금으로 들어오면 유동화증권을 상환하는 구조다. 국민은행이 신탁업무를 맡고 있다.(자료=삼성SRA자산운용)회계기간은 매 6개월 단위다. 다만 이 현금흐름은 투자대상의 운용성과에 따라 달라지기 때문에 그 규모 및 발생시점이 불확실하다. 신탁이익 및 신탁원본이 유동화증권을 상환하기에 충분한 규모로 신세계제일차에 지급되지 않으면 유동화증권 상환재원이 부족할 수 있다.한화투자증권은 신세계제일차의 자산관리계좌잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기에 부족한 경우 신세계제일차에 자금보충(대여)하거나 신세계제일차가 발행하는 사모사채를 72억원 한도에서 인수할 의무를 부담한다◇ 임차인 확충·금리인하시 자산가치 반등…EOD가능성 낮아유럽은 코로나19 이후 재택근무가 확산돼 오피스 공실률이 전반적으로 높아졌다. 뤼미에르 빌딩 공실률은 지난 1분기 기준 21.1%로 집계됐다. 뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스 지역의 평균 공실률보다 높은 수준이다.지난 8월 글로벌 부동산자문사 세빌스에 따르면 라데팡스의 평균 사무실 공실률은 15.1%로, 지난 12개월간 300베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%) 올랐다.특히 유럽은 임차인이 새로운 임대계약을 미룬 데 따라 지난 12개월간 평균 사무실 공실률이 올랐다. 구체적인 공실률 추이를 보면 지난 12개월간 7.2%에서 8.0%로 80bp 상승했다. 더블린(14.9%로 400bp 상승), 라데팡스(15.1%로 300bp 상승), 부다페스트(12.6%로 270bp 상승)에서 공실률 상승이 두드러졌다.세빌스는 “임차인들이 입지 좋고 복합 용도로 활용 가능한 상업용부동산을 찾으면서 라데팡스 공실률이 올랐다”며 “일부 은행, 보험회사 등 금융 회사들이 라데팡스에서 퇴거하면서 파리-중심업무지구(CBD)의 공실률이 일부 하락했다”고 분석했다. 다만 뤼미에르 오피스 관련 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 적다는 분석이다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 추후 임차인 확충으로 현금흐름이 개선될 수 있고, 금리인하 등으로 자산가치 반등도 기대할 수 있어서다.최근에는 유럽중앙은행(ECB)이 내년에 시장 예상보다 큰 폭의 금리인하를 단행할 것이라는 전망이 나왔다.인베스팅 닷컴에 따르면 오스틴 휴즈 이코노미스트, 시몬 배리 이코노미스트, 냇웨스트 마켓츠(NWM) 전략가들은 “ECB가 빠르면 내년 3월 금리인하를 시작할 것으로 예상된다”고 전망했다. 기존 금리인하 예상 시점이었던 내년 연말보다 앞당겨진 것이다. 유로존 경기둔화와 인플레이션 둔화로 경기침체 공포가 높아지면서 이같은 전망에 힘을 실었다. 특히 NWM은 ECB의 내년 금리인하 폭이 100bp로 시장 예상치인 50bp의 2배에 이를 것으로 예상했다. 시몬 배리 이코노미스트는 내년 4월에 25bp 금리인하가 단행될 것으로 전망했다. 금융투자업계 관계자는 “뤼미에르 빌딩에 임차인이 새로 채워지거나 임대료 상승, 또는 금리 인하 등 다양한 가능성이 열려있다”며 “만기까지 시간이 남아 있기 때문에 유동화증권이 기한이익상실이 발생할 가능성은 적어 보인다”고 말했다.
- 3Q 실적 된서리 맞은 신일·파세코…반전 노릴 전략은
- [이데일리 함지현 기자] 계절 가전 강자인 신일전자(002700)와 파세코(037070)가 3분기 실적이 급락했다. 소비 심리 위축 등의 여파인데 연말 이후 늘어나는 수요를 잡아 반등을 노리겠다는 복안이다.(자료=금융감독원 전자공시시스템, 단위=억원)◇소비위축에 늦어진 동계시즌까지…계절가전 양강 실적 ‘뚝’19일 관련업계에 따르면 신일전자는 지난 3분기 영업이익이 13억원으로 전년동기대비 64% 감소했다. 같은 기간 매출액도 442억원으로 26% 줄었으나 6억원의 당기순이익을 기록하면서 흑자 전환했다.품목별 매출을 살펴봐도 전체적으로 부진했다. 천안 공장에서 생산하는 ‘제품; 중 선풍기 매출은 3분기 누적 13억원으로 지난해보다 1% 줄었다. 동절기 가전은 1500만원 적자로 돌아섰다. 다만 일반가전은 40억원으로 16% 늘었다.‘상품’ 부문은 하락세가 더 뚜렷했다. 선풍기 매출은 795억원으로 7% 줄었고 하절기 가전은 87억원으로 31%, 동절기 가전은 107억원으로 34%, 일반 가전은 169억원으로 21% 역신장했다. 상품은 신일전자의 기술력과 디자인 역량을 접목해 국내·외 협력사 생산시설에서 생산하는 것을 뜻한다. 특히 제품과 상품을 모두 더한 매출 중 수출액은 1억원으로 지난해 3분기 누적보다 92% 급감했다.신일전자 관계자는 “외부 불확실성 영향으로 매출과 영업이익이 감소했다”며 “엔데믹 전환 후 소비 심리 위축과 부동산 경기침체에 따른 이사·혼수 가전 수요가 둔화가 원인”이라고 설명했다. 이어 “물가 상승과 환율 변동 등으로 원부자재 가격이 상승하면서 수익에 좋지 않은 영향을 미쳤다”고 덧붙였다.다만 당기순익에 대해서는 “환율이 다소 안정화됨에 따라 전년동기대비 외화환산 차익이 늘어나 순이익을 냈다”고 부연했다.파세코는 3분기 영업이익이 11억원으로 지난해 같은기간보다 86% 줄었다. 이 기간 매출은 558억원으로 33% 감소했고 당기순이익도 34억원으로 43% 역신장했다. 품목별로 살펴봐도 대부분 하락세를 보였다. ‘제품’ 부문의 경우 3분기 누적 내수 매출이 527억원, 수출은 419억원으로 나타났다. 지난해보다 각각 41%, 17% 줄어든 수준이다. 대표적으로 수출을 주로 하는 석유스토브는 수출 398억원, 내수 28억원으로 18%, 66% 감소했다. 단, ‘상품’도 서큘레이터와 후드가 지난해보다 63%, 21% 늘어난 42억원, 50억원의 매출을 기록했지만 이를 제외한 상품의 실적이 하락하면서 전체적으로는 12% 줄어든 203억원으로 집계됐다.회사 측은 “세계적인 경기 불황에 따른 하계 가전 매출 감소와 부자재 원가 상승, 환율 변동 지속 등으로 올 상반기 이익률이 축소됐다”며 “아울러 예년보다 동계 시즌 진입이 늦어진 것도 영향을 미쳤다”고 분석했다.◇프리미엄 강화하거나, 틈새시장 공략하거나…극복 방안 ‘주목’실적 하락이라는 결과물을 받아 든 두 업체의 극복 방법도 주목된다. 판로 확대라는 방향은 비슷하지만 신일전자는 프리미엄 제품 중심으로, 파세코는 수출과 틈새시장 공략 등을 통한 시장 확대를 주요 전략으로 진행하는 모습이다.신일전자 관계자는 “불확실성이 큰 대외적인 위험에 집중하기 보다는 중장기적 실적 성장을 이뤄갈 수 있는 성장동력을 마련하기 위해 전사적 역량을 기울일 방침”이라며 “촘촘한 재고 관리를 통해 비용 절감을 해 나갈 것”이라고 설명했다. 이어 “가전 시장 수요가 둔화하고 있지만 프리미엄 가전에 대한 수요가 지속적으로 증가하는 것을 고려해 프리미엄 제품 중심의 매출 개선을 추진해 수익성을 강화할 예정”이라며 “겨울철을 겨냥한 저전력·고효율 난방가전 판매에 박차를 가할 계획”이라고 말했다. 그러면서 “구매 수요를 온라인까지 끌어와 실적 개선을 할 수 있도록 가전 양판점을 비롯한 오프라인 판매는 물론 홈쇼핑과 온라인, 라이브 커머스 등 다양한 유통채널 판매를 강화할 것”이라고 부연했다.파세코 관계자는 “수출 부분은 당사 브랜드 파워를 기반으로 시장 점유율 확대에 주력하고 있다”며 “새로운 시장 개척에 더해 열기 제품뿐만 아니라 일반 가전 확대에 주력하고 있다”고 밝혔다.그러면서 “내수 부분에서 자사 온라인몰은 물론 홈쇼핑, 가전 매장 등 기업과 고객 간 거래(B2C) 채널을 리빌딩할 것”이라며 “국내 최대 빌트인 종합 가전 제조 회사의 강점을 살려 건설사 직영 수주 확대, 틈새시장 공략 등 시장 확대에 주력할 예정”이라고 말했다. 이어 “본격적으로 동계 시즌에 진입한 4분기가 시작된 만큼 수익 향상을 위해 다각도로 최선을 다하고 있다”고 덧붙였다.
- 2차전지·공매도에 증시 출렁…"위험자산도 '장투'는 Ok"
- [이데일리 이은정 기자] “2차전지 테마주와 공매도 이슈를 비롯한 금융 외 외적 변수, 정치 경제(political-economic)가 국내 금융시장을 좌지우지하고 있습니다. 내년 디스인플레이션 추세 강화와 누적된 긴축에 따른 경기 둔화가 전망됩니다. 투자가 어렵고 복잡한 시기에도 타깃데이트펀드(TDF)를 통해 위험자산에 장기 투자를 하면 ‘리스크 프리미엄’을 취할 수 있습니다.”조단 스튜어트 JP모건 자산배분 부문 대표가 9일 서울 여의도 63빌딩에서 기자간담회에서 발표하고 있다.(사진=한화자산운용)◇ 한화 TDF 상위…“美 주식 환오픈, 中 선제적 축소”최영진 한화자산운용 전략사업부문장은 9일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 ‘한화운용 X JP모건’ 기자간담회에서 이같이 말했다. 한화 Lifeplus TDF는 지난 9월 말 기준 연초 이후 수익률이 빈티지(은퇴목표시점)별로 4~10%대로 5위권, 최근 3년간은 3위권을 지키고 있다. TDF는 가입자의 생애주기를 고려해 알아서 자산 배분을 도와주는 펀드다. 한화자산운용은 JP모건과의 협업을 통해 반영한 △글로벌 주식 포트폴리오와 △하이브리드 환헤지 전략이 TDF 성과에 주요하게 기여했다고 평가했다. 변재일 한화운용 연금솔루션운용팀장은 “올해 글로벌 증시는 작년 말 부정적 전망과 달리 연간 10~15%의 성과를 냈고, 한화 TDF는 글로벌 주식을 균형 있게 편입해 온전히 성과로 이어졌다”며 “미국 소비 등 경기 펀더멘털이 양호했고 디스인플레이션 진입을 선반영해 주식 선호와 강한 상승 랠리가 이어졌고, 부진했던 중국 주식은 선제적으로 줄여 손실을 최소화했다”고 말했다.또한 해외 주식 포트폴리오의 절반가량인 미국에 환오픈 전략을, 안전자산인 채권에 환헤지 전략을 반영했다. 변 팀장은 “올해 원화는 미국 고금리 장기화 의지와 상대적으로 부진한 한국의 경제성장률, 중국 경기 둔화로 달러보다 상당히 절하됐다”며 “해외 주식 포트폴리오의 절반 이상인 미국 주식에 환오픈 전략을 채택, 증시 상승과 달러 강세가 성과에 2중으로 기여했다”고 했다.◇ JP모건 “내년 미국 외 선진국과 신흥국 눈높이 상향”JP모건은 주식에 60%, 채권에 40% 투자하는 ‘60·40 포트폴리오’가 올해에 이어 내년에도 7%의 연간 수익률을, 10년 동안 97%의 수익률을 낼 것으로 예상했다. 채권은 고위험보다는 투자등급 위주로 안정적인 전략이 유효하다고 봤다. 주식·채권과 함께 약 25%의 대체투자를 반영하면 예상 수익은 108%로 높아질 것으로 점쳤다.케리 크레이그 JP모건 글로벌시장전략부문 대표는 “양방향 인플레이션, 고금리 환경, 반도체 투자와 기후변화 대응을 위한 정부의 재정 확대 전망에 맞는 대응이 필요하다”며 “중앙은행의 통화정책 영향이 옅어지고 개인 투자 흐름이 부각되면서, 액티브 운용을 통한 자산배분과 선별 투자로 연간 200bp(1bp=0.01%포인트) 수준의 ‘알파 수익률’을 창출할 수 있을 것”이라고 말했다. 지역별 분산 투자 다각화에도 주력할 목표다. 향후 10~15년간 미국을 제외한 선진국 증시와 신흥국 수익률 눈높이가 높아지면서다. JP모건은 내년 지역별로 △선진국 7.20% △미국 대형주 7.00% △유로존 8.00% △일본 9.30% △신흥국 8.80% △중국(A·H주) 10%대 △한국 8.10% △인도 6.90%의 연간 수익률(달러 기준)을 추정했다. 조단 스튜어트 JP모건 자산배분 부문 대표는 “미국 대형주는 상승세를 이어가겠지만, 기타 선진국과 신흥국 증시와 배당 수익률의 우위도 예상되고 있고, 수익률에 상당부분 영향을 미치는 국가별 환 전략도 중요할 것”이라며 “채권은 한동안 여러 경제 쇼크를 상쇄해주는 역할을 했는데, 앞으로 인플레이션이 높은 환경에서 대체자산 투자를 긍정적으로 본다”고 했다.변 팀장은 “위험자산은 장기 우상향하지만 가격의 변동 폭이 크고, 안전자산은 금리 수준만큼 아주 낮게 우상향한다. 장기 투자 시 ‘리스크 프리미엄’을 취할 수 있는 것”이라며 “과도한 단기적인 시장 추종을 지양하고 위험자산에 대한 장기 투자를 유도하는 이유다. 연금시장의 절세 효과가 더해져 자산의 복리 효과가 커지고 자산 축적을 극대화할 좋은 무기가 되는 것”이라고 강조했다.최영진 한화자산운용 전략사업부문장이 9일 서울 여의도 63빌딩에서 기자간담회에서 발표하고 있다.(사진=한화자산운용)
- 서울시 오피스 거래 시장 다시 '털썩'
- [이데일리 김아름 기자] 서울시 오피스 거래 시장이 2018년 이래 최저 거래량을 기록한 올해 1분기를 지나 반등에 성공하는 모습을 보였으나, 3분기까지 상승 흐름을 이어가지는 못했다. 2분기 대비 사무실의 거래량과 거래금액은 모두 하락했고 빌딩의 경우 거래량은 동일하나 월별로 자세히 살펴보면 답보 상태인 것으로 확인됐다.빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 11월 1일 다운로드 기준)를 기반으로 3분기 서울시 오피스 거래 특성 리포트를 발표했다고 9일 밝혔다.◇서울 사무실 거래량 277건, 9.5%↓3분기 서울시 사무실 매매거래량은 총 277건으로 직전분기보다 9.5% 줄었으며, 거래금액도 29.2% 감소한 5954억원으로 집계됐다.주요 권역별로 살펴보면, GBD(강남구, 서초구)의 경우 37건의 거래가 이뤄지며 전분기 대비 17.8% 감소했으나 거래금액은 24.8% 증가한 292억원을 기록했다. YBD(영등포구, 마포구)의 거래량은 45건, 거래금액은 172억원으로 각각 43%, 80.3% 하락한 것으로 집계됐다. CBD(종로구, 중구)는 2분기와 비교해 거래량은 21.1% 하락한 30건, 거래금액은 58% 줄어든 2590억원으로 확인됐으며, 3대 주요 권역 중 유일하게 전년동기대비 거래량(25%)과 거래금액(85.7%)이 오른 것으로 나타났다.그 외 지역(ETC)의 경우, 전분기와 전년동기대비 거래량과 거래금액이 모두 상승했다. 2분기와 비교해 3분기 ETC 지역의 거래량은 14.6% 오른 165건, 거래금액은 154.4% 상승한 2900억원으로 이는 지난해 동기 대비 각각 3.8%, 346.2% 오른 수치이다.3분기에 성사된 주요 거래 가운데 중구 서소문동에 위치한 대한항공빌딩(20건, 약 2541억5000만원)과 용산구 원효로1가 소재의 용산 더프라임(28건, 약 2298억원) 두 개 빌딩에서 집중거래가 발생해 눈길을 끌었다.◇오피스빌딩 거래금액은 95.3% 상승 오피스빌딩의 거래량은 22건으로 직전분기와 동일한 수준을 유지했으나, 상대적으로 높은 금액대의 빌딩 거래가 이뤄짐에 따라 3분기 전체 거래금액은 2분기 대비 95.3% 증가한 9230억원을 기록했다. 다만, 월별 거래량을 살펴보면 최저점을 찍은 1월 이후 연속 상승한 1분기와 증감을 반복했던 2분기와 달리, 3분기의 경우 거래량은 하락 후 횡보하고 있으며 거래금액은 7월부터 연속 감소해 시장 상황을 낙관적으로 보기 어렵다.권역별로는 GBD, YBD, CBD 모두 6건씩 거래가 발생, 직전분기와 비교해 각각 20%, 50%, 100% 증가했다. 거래금액은 GBD가 174.9% 오른 2301억원, YBD가 2421억원으로 591.7% 상승한 반면, CBD는 13.5% 하락한 1940억원으로 나타났다. 3대 주요 권역을 제외한 ETC 지역의 경우 4건의 거래로 2분기 대비 거래량 자체는 60% 줄었으나 거래금액은 98.1% 상승한 2568억원으로 집계됐다.GBD, YBD 권역은 전분기 대비 거래량과 거래금액이 모두 상승한 가운데, GBD의 주 거래로는 강남구 역삼동 소재 위워크빌딩(950억원), 신사동 소재 머스트잇(410억원), 논현동 소재 와이비(YB)빌딩(350억원) 등이 높은 금액에 거래됐다. YBD권역의 경우 영등포구 소재 양평동5가의 롯데홈쇼핑 서울 본사가 2038억5천만원에 매각되며, 2023년 3분기 오피스빌딩 매매거래 중 최고 거래금액을 기록했다.전년동기와 비교하면 거래량은 ETC만 66.7% 감소했으며, 거래금액은 적게는 36.1%(ETC)에서 많게는 75.2%(YBD)까지 모든 권역이 감소한 것으로 나타났다.◇공실률 줄었지만 비용은 올해 최고치 기록부동산플래닛이 2023년 3분기 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 7월부터 연속 감소한 것으로 확인됐다.7월에 2.53%로 집계된 서울 오피스빌딩 공실률은 8월 2.42%를 거쳐 9월에는 2.4%를 기록했다. 주요 권역별로 9월 기준 공실률을 살펴보면, CBD 지역이 3.76%로 가장 높았고 뒤이어 YBD가 1.35%로 나타났다. 직전월인 8월 대비 유일하게 공실률이 증가한 GBD(1.27%)의 경우 올들어 가장 높은 공실률을 기록했으나, 통상 5% 안팎인 자연 공실률에 비하면 여전히 낮은 수준을 보였다.3분기 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)의 경우, 2분기에 이어 7월부터 8월까지 19만7000원을 유지하다 9월 들어 19만8000원으로 증가해 올해 최고치를 기록했다. 주요 3대 권역별로 살펴보면 9월 기준 NOC는 GBD가 20만5000원, CBD 19만5000원, YBD는 18만9000원 순으로 집계됐다.부동산플래닛 정수민 대표는 “서울 주요권역 중대형 오피스에 대한 투자 수요는 지속적으로 강세를 보이고 있음에도 불구하고, 기타 지역의 오피스 시장은 다소 둔화된 경향을 보이고 있다”며 “권역별, 섹터별 시장 분석을 통해 임대 수익률과 자산 가치 상승 잠재력을 균형 있게 고려하는 것이 중요하다”고 전했다.
- 여의도 '파크원' 리파이낸싱 성공…약 2조원 PF대출 2년 연장
- [이데일리 김성수 기자] 서울 여의도 랜드마크 빌딩 ‘파크원(Parc1)’의 개발주체인 와이이십이프로젝트금융투자(Y22 PFV)가 약 2조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱에 성공했다.고금리로 부동산PF 시장이 ‘빙하기’를 겪고 있지만 국내에서 3번째로 높은 ‘랜드마크 자산’인 만큼 대출 만기 연장이 이뤄졌다. 또한 PF대출을 유동화한 증권의 상환자금이 부족해질 경우 우리은행, 신한은행이 ‘지원사격’하는 안전장치도 마련됐다.파크원 야경 (사진=파크원 홈페이지)◇ 대출 1.75조 만기 2년 연장…2025년 10월 30일7일 금융투자업계에 따르면 파크원 개발사업의 사업주인 와이이십이PFV(Y22)는 약 2조원 규모의 PF대출 만기를 2년 연장하는 데 성공했다.리파이낸싱은 기존에 조달한 자금을 상환하기 위해 자금을 신규로 다시 조달하는 것을 뜻한다. 앞서 파크원은 국내 상업용부동산 개발 역사상 최대 규모인 2조1000억원을 PF로 조달했다.파크원은 서울 여의도에서 가장 높은(타워1 기준 333.7m) 건물이다. 서울 영등포구 여의도동 22번지 일대 4만6465㎡(약 1만4000평)에 전체 연면적 62만9047㎡, 총 4개 동 업무·상업 복합시설로 지어졌다.세부적으로 △지하 7층~지상 53·69층 오피스빌딩 2개 동(타워1, 타워2) △8층 규모 리테일 1개 동(더현대 서울) △31층짜리 호텔 1개 동(페어몬트 호텔)으로 구성됐다.서울 롯데월드타워(555m), 부산 엘시티(412m)에 이어 국내에서 3번째로 높다. 연면적은 축구장 88개를 더한 62만9047㎡로, 여의도 IFC의 1.3배, 63빌딩의 4배에 이른다. 2007년 착공한 후 글로벌 금융위기를 맞아 2010년 10월부터 6년간 공사가 중단됐다가 지난 2020년 7월 완공됐다.와이이십이PFV는 이 파크원을 신축해서 매각 또는 임대운영하기 위해 설립됐다. 대주주는 말레이시아 쿠알라룸푸르에 본사가 있는 부동산 개발회사 ‘아시아 프로퍼티 디벨롭먼트’(Asia Property Development Sdn. Bhd)다. 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트는 와이이십이PFV 지분 82.9%를 보유하고 있다.또한 와이이십이PFV는 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 우리파크원제일차를 포함한 기존 대주들로부터 총 1조7500억원 한도의 대출을 실행받았다. 이 대출의 만기는 지난달 30일이었다. 당초 만기일인 지난달 28일이 비영업일이므로 직후 영업일인 30일이 만기가 된 것.그러나 와이이십이PFV는 이번에 새로 대출약정을 체결하면서 기존 약정상 만기일인 지난달 30일에 동일한 금액의 대출(총 1조7500억원 한도)을 대환해서 조달했다. 새 만기일은 오는 2025년 10월 30일로, 대출기간이 2년 연장됐다. 원금을 만기에 일시상환하는 조건이다. 우리파크원제일차는 트랜치A 대주 중 한 곳으로, 지난 2020년 10월 28일 와이이십이PFV에 원금 1000억원을 대출해줬다. 대출이자는 매 3개월로 설정한 이자기간에 대해 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 선급한다.우리파크원제일차는 기존 대출의 만기인 지난달 30일 와이이십이PFV에 원금 1000억원 대출을 연장했으며, 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 차환해 발행했다. ABCP를 제20회차까지 발행할 경우 만기는 오는 2025년 10월 30일로 기초자산인 PF대출 만기와 동일하다. 우리은행은 이 유동화거래의 주관회사이자 자산관리자, 업무수탁자다. ◇ 우리·신한, 유동화증권 상환 부족시 ‘지원사격’다만 각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 판매되지 못해서 기존에 발행한 유동화증권을 상환하지 못할 유동성 위험이 존재한다. 우리파크원제일차는 이같은 위험을 통제하기 위해 지난달 우리은행과 ABCP 매입 및 신용공여약정을 맺었다. 우리파크원제일차가 기존 발행한 ABCP의 상환재원이 부족해서 요청하는 경우 우리은행은 미상환 ABCP의 액면금액을 한도로 부족자금을 우리파크원제일차에 대출해줄 의무가 있다.SPC 에스솔루션와이디는 지난달 30일 와이이십이PFV에 원금 1500억원 대출을 실행했다. 또한 이를 기초로 일련의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환 발행한다. ABSTB를 제8회차까지 발행할 경우 만기는 오는 2025년 10월 30일로 기초자산인 PF대출 만기와 동일하다.신한은행은 이 유동화거래의 주관회사이자 자산관리자, 업무수탁자, 유동화증권 매입보장 및 신용공여기관, 유동성 공여기관이다.에스솔루션와이디는 유동화증권 차환발행위험을 통제하고 유동화증권 상환능력을 높이기 위해 지난달 신한은행과 유동화기업어음 매입보장약정서를 체결했다. 이에 따르면 신한은행은 유동화증권의 각 발행일에 시장에서 매각되지 않은 잔여 유동화증권을 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다. 또한 대출약정상 기한이익상실 등 유동화증권 발행중단 사유가 발생하는 경우 신한은행은 기존에 발행된 유동화증권 상환을 위해 에스솔루션와이디가 발행하는 신용공여어음을 매입하는 방식의 신용공여 의무를 부담한다.(자료=와이이십이프로젝트금융투자 감사보고서)와이이십이PFV의 장기차입금은 작년 말 기준 △외화 장기차입금 1억796만9003달러(원화 기준 1368억2911만원) △원화 장기차입금 총 1조7814억5000만원이다. 이 둘을 합치면 총 1조9182억7911만원 규모다.외화 장기차입금을 빌려준 곳은 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트며, 금리는 9.0~14.0% 수준이다.원화 장기차입금을 빌려준 곳은 △선순위(트랜치A) 새마을금고중앙회 외 55개 대주단(1조4500억원) △후순위(트랜치B) 새마을금고중앙회 외 44개 대주단(3000억원) △아시아 프로퍼티 디벨롭먼트(130억원) △캡스톤인베스트먼트(184억5000만원)다.아시아 프로퍼티 디벨롭먼트, 캡스톤인베스트먼트가 빌려준 원화장기차입금은 후순위확약에 따라 리파이낸싱 대출약정의 후순위로 설정돼 있다.
- [IPO출사표]비아이매트릭스 "생성형 AI 전문기업으로 도약"
- [이데일리 양지윤 기자] “지금은 도약기입니다. 지매트릭스 사업으로 인공지능(AI) 기업용 업무 비서 시장을 선점, 데이터 분석 영역에서 새로운 성장동력을 만들어가겠습니다.” 배영근 비아이매트릭스 대표이사는 17일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 기업공개(IPO) 간담회에서 회사를 소개하고 있다.(사진=비아이매트릭스 제공)배영근 비아이매트릭스 대표이사는 17일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 기업공개(IPO) 간담회에서 “매출 다변화로 생성형 AI 전문기업으로 도약하겠다”며 이같은 포부를 밝혔다.비아이매트릭스는 ‘로우코드’ 솔루션 기업이다. 로우코드는 코드 없이 업무 시스템을 개발하거나 코딩을 최소화해 시스템을 구축하는 솔루션을 의미한다. 높은 개발자 몸값으로 인력 채용 부담이 커지는 추세와 맞물려 로우코드 시장도 확대고 있다. 비아이매트릭스는 700개 이상 대기업·정부를 고객사로 확보하고 1000개 이상 프로젝트를 수행했다.핵심 수익원인 ‘아우디’ 플랫폼은 엑셀자동화, 대시보드 시각화 등 업무 시스템 구축에 필요한 5가지 기능을 하나로 묶은 솔루션으로 데이터 분석·업무 자동화 영역에 활용한다. 기획재쟁부와 행정안전부 등 공공기관과 현대차와 삼성물산, LG화학 등 대기업 등 26개 파트너사를 보유하고 있으며 향후 50개로 넓혀나간다는 계획이다.생성형 AI 기술 중요성이 커짐에 따라 지난 7월에는 ‘지매트릭스’도 선보였다. 데이터 조회·분석·예측을 수행하는 기업용 생성형 AI솔루션으로, 음성이나 문자로 요청사항을 주문하면 시스템이 자동으로 사용자가 원하는 결과물을 제공한다. 지난달 KT(030200)와 자연어를 데이터로 분석할 수 있는 AI 기술 개발 협력을 골자로 하는 업무협약을 체결하고 시장 확대에 나서고 있다.실적도 매년 성장세다. 2020년부터 지난해까지 최근 3년간 연평균 매출 성장률이 26%에 달한다. 같은 기간 영업이익 연평균 성장률도 292%에 이른다. 지난해는 매출액 277억원, 영업이익 46억원, 당기순이익 32억원을 기록했다. 전년도와 비교해 매출액은 32.19%가 증가하고, 영업이익과 당기순이익은 각각 61%와 32% 늘었다.올해 상반기 기준 매출액은 118억원, 영업손실 12억원을 기록했다. 매출이 상저하고 흐름을 보이는 사업 특성 때문이다. 작년 하반기 신규 인력 채용에 따른 인건비로 고정비가 증가한 것도 일시적으로 실적에 영향을 미쳤다는 게 배 대표의 설명이다. 배 대표는 “매출의 40%가 4분기에 나오는 계절적 특성이 있다”며 “하반기 매출이 더해질 경우 연간 기준 흑자를 기록, 연간 실적 성장세를 지속할 것”이라고 강조했다. 공모를 통해 회사로 유입되는 자금은 AI 데이터 분석 사업을 위한 연구개발비와 아우디 플랫폼 강화, 국내외 네트워크 확대를 위한 전략사업 투자비, 후 시설투자 및 핵심기술 투자를 위한 유보자금 등에 활용할 계획이다.비아이매트릭스는 총 120만주를 공모한다. 희망 공모가격은 9100~1만1000원으로 이에 따른 공모금액은 109억~132억원이다. 예상 시가총액은 656억~793억원이다. 상장 직후 유통 가능물량은 전체주식 수의 29.3%인 211만940주다. 증권가에서는 시총 규모가 작고, 물량 부담도 크지 않아 기관투자자 대상 수요예측에서 무난한 성적을 거둘 것으로 내다보고 있다. 오는 19~25일 5거래일간 기관투자자 수요예측을 거쳐 공모가를 확정한 뒤 오는 31일부터 다음 달 1일까지 이틀간 일반투자자 대상 공모 청약을 진행한다. 11월 9일 코스닥 시장 상장이 목표다. 상장 주관사는 IBK투자증권이다.배 대표는 “코스닥 상장으로 기업 인지도와 신뢰도를 제고하고 한국을 넘어 글로벌 시장에서 경쟁력 있는 로우코드 솔루션 전문기업으로 거듭날 것”이라고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]유가가 불붙인 고물가, 끝이 안 보인다
- [이데일리 김응열 기자] 다음은 6일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-유가가 불붙인 고물가, 끝이 안 보인다-LG엔솔, 토요타도 뚫었다 ‘완성차 톱5’에 배터리 공급-투자할 곳이 없다…은행 대기자금 한달새 10조 증가-26일 이데일리 W페스타…편견 넘어 다양성 포용 모색-[사설]다시 켜진 인플레 경고등, 물가잡기 총력전 나서야-[사설]나랏돈까지 축낸 가짜뉴스, 민심왜곡 이대로 둘 건가△종합-2024년은 ‘분초사회’…시간이 곧 돈, ‘가치있는 시간’이 팔린다-“혁신적 희곡과 산문” 노벨문학상에 노르웨이 극작가 욘 포세-체감온도 0도 안팎…주말에도 쌀쌀한 날씨△커지는 물가 공포-국제유가·전기료 등 남은 폭탄 더 많아…3%대 물가 지키기도 버겁다-배춧값 한달 새 27%↑…김장은 또 어쩌나△종합-유럽보다 성장성 크다…LG엔솔·토요타 ‘美 전기차 시장 공략’ 한뜻-상급노조 회계공시 안 하면 산하조직까지 세 혜택 없다-개미 돈 1조 묶였는데…해외부동산 펀드 반토막 위기-신생VC 키워 벤처 투자 촉진한다△국감 시즌 개막-홍범도·잼버리·日오염수…여야, 총선 앞두고 ‘마지막 혈투’-올해도 주요기업 수장 줄소환 예고 ‘4대 그룹 총수’까지 증인석 앉히려는 野△미리 보는 WFESTA-핏줄 뛰어넘은 가족, 다양성 보듬는 기업…’형형색색 시대’를 말하다-사회 속 또 다른 이지선들…’이런 삶도 있구나’ 받아들였으면△정치-“블랙리스트 없어…증여세 완납” 유인촌, 野 집중추궁에 적극 반박-“월단회 아냐…언론·정치서 40년” 김행, 김건희 여사와 친분설 부인-野 ‘김태우 거주지 논란’ 제기…與 ‘진교훈 부정선거’로 맞불-해빙 돌입한 한일관계 발전 위해 일본 자극않고 협업 속도 높여야△경제-이차전지 안전 특례 마련…첨단산업 규제 푼다-“수출 플러스 전환 변곡점…역량 총동원”-이창용 “고금리 장기지속…유동성 제도 정비해야”-원칙없는 산업 R&D 예산 삭감…우수 사업도 싹둑△금융-“고금리 예금 더 기다려볼래”…늘어나는 대기자금-보이스피싱 피해액, 은행서 최대 50% 배상-충당금 늘리느라…지방금융지주 3분기 실적 흐림-이복현 “DGB 회장 연령제한 변경, 경기 중 룰 바꾸는 것”△글로벌-“2009년생부터 평생 담배 못 사”…英 초강수-日 오염수 2차 방류…23일까지 7800t-日국채 금리, 10년 만에 최고…BOJ, 6.2조원어치 추가 매입-美 권력서열 3위 하원의장 쟁탈전…스컬리스·조던 출사표-구글도 더 똑똑해진 ‘AI 비서’ 선보인다-“임금 올려달라”…美의료종사자 7.5만명 파업 ‘사상 최대’△산업-“방산 금융지원·RSU 제도화 필요” 국회서 호소한 이성수 한화 사장-美·사우디서 ‘불티’…K변압기 수주 잭팟 행진-GS칼텍스·포스코, 바이오선박유 동맹-여심저격 올블랙…KG모빌리티 ‘코란도 블랙 에디션’ 출시-서류전형 없이 면접 후 채용…LG이노텍 인재 확보 드라이브-현대글로비스 ‘2045년 탄소중립’ 선언△ICT-정부, 5G 스마트폰으로 LTE요금제 가입 추진-카카오브레인, 글로벌 얼굴인식 대회 1위-“디지털 트윈·XR 집중…게임 넘어 산업혁신 주도”-“쓴 만큼만”…LGU+, 개인 맞춤형 ‘너겟’ 요금제 출시△소비자생활-면세점 이용객 2배 늘었는데 매출은 28%↓…왜-추석 연휴 ‘나를 위한 소비’ 주목-“의약품 유통 혁신해 1조 기업 만들 것”-안다르, 김철웅 대표 영입해 투톱 체제로…”해외사업 확대”△증권-열흘 동안 팔아치운 외인 실적·배당주는 사들였다-두산로보 따블 데뷔…먹구름 장세 뚫었다-‘넥스트 차이나’ 인도, 이름값 하네…ETF 두자릿수 수익률△증권-“다시 한번 믿어볼까” 배터리로 돌아온 개미들-국민연금, 中 리오프닝주 담고 건설 줄여-미래 대장주 집중 투자…로봇 ETF 이달 말 상장-연금고객에 딱…’KB 드림스타 자산배분 안정형 펀드’ 출시△부동산-목동7단지 ‘신탁vs조합’ 재건축 방식 놓고 내홍-“연 7% 주담대에 시장위축 우려”-국토부 “양평고속道, 대안노선 우수”-왕십리역에 55층 복합시설 빌딩 들어선다△MICE-관광자원 풍부한 안동, 글로벌 마이스 시티로 진화-태국, 신속 입출국 서비스 ‘마이스 레인’ 대상지역 확대-종합경기장 철거 탄력…전주 마이스 복합단지 개발사업 가속도-광주광역시 치과기공학술대회 유치-성남, 백현 마이스 사업 협약 체결-전북 남원서 6~9일 세계드론제전-이상열·조인숙 ‘관광의 날’ 표창 수상△여행-초록 바다위 은빛 억새 물결에 설레고-“백제 사신 여정 담은 연수 능허대 문화축제 인천 대표하는 축제죠”-‘리틀 백록담’ 바라보니 지친 심신 위로받네△항저우 아시안게임-日 나와라!…물오른 정우영, 3연패 선봉 선다-아시안게임 金 합작한 임성재·김시우 “내년 파리 올림픽에도 출전하고 싶다”-계속 성장 중인 ‘스마일 점퍼’…파리올림픽선 바르심 넘는다-‘롤 다음은 우리’…브레이킹, 초대 우승 겨냥△오피니언-[금융시장 돋보기]초장기 고정금리 주담대가 필요한 이유-[공관에서 온 편지]히잡 쓰고 태권도하는 요르단 여성들-[기자수첩]금융위 ESG 공시, 찔끔 연기만으론 안된다△피플-“15년 준비…어디서도 못 듣는 사운드 선사하겠다”-‘갈비뼈 사자’ 찾아간 김건희 여사, 동물복지 중요성 강조-이종호 과기부 장관 “R&D 예산 감축 불가피”-고광효 관세청장 “규제·디지털 혁신 추진”-법무부 인권국장에 승재현 형사·법무정책연구원 선임연구위원△사회-배달통에 넘쳐나는 짐…라이더는 안전하게 달리고 싶다-“명당 1박에 95만원” 불꽃 보려다 ‘분통’-이균용 임명동의안 오늘 표결 ‘사법부 수장 공백’ 길어지나-같은 만점인데…문과가 표준점수 3점 손해-민주노총, 10년간 농성 천막 ‘알박기’
- [인터뷰]"일론 머스크, 직접 찾아와…공모펀드 매력적인 이유"
- [이데일리 노진환 기자] 베일리기포드 데이비드 핸더스 아시아 총괄겸 파트너가 22일 서울 영등포구 신영증권빌딩에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.[이데일리 이은정 기자] “전기차 성장에 회의적이었던 10여 년 전 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 직접 찾아왔고, 성장 잠재력이 있다고 판단해 투자를 시작했습니다. 10년 후인 현재 제2의 테슬라, 아마존이 될 기업들을 조기에 발굴해 담고 있는 글로벌 성장주 공모펀드가 한국 리테일 시장에서 장기 투자의 대안이 되길 기대합니다.”데이비드 핸더스 베일리기포드 파트너는 최근 서울 여의도 신영자산운용 본사에서 진행된 이데일리와의 인터뷰에서 이같이 말했다. 115년 역사의 영국 자산운용사 베일리기포드는 테슬라 2대 주주로 잘 알려졌다. 베일리기포드에 1998년 합류한 데이비드 핸더스는 내부에서 ‘아시아통(通)’으로 손 꼽힌다. 2004년부터 아시아 사업을 담당해 현재 총괄을 맡고 있으며 홍콩 법인 최고경영자(CEO)를 겸하고 있다. ◇ 테슬라 8000% 수익 英 베일리기포드, 韓 리테일 공략 본격화베일리기포드가 아시아 시장에 선보인 펀드는 4조5000억원 규모의 장기 글로벌 성장주(LTGG) 재간접형인 ‘신영 베일리기포드 글로벌그로스 펀드’다. 최소 6개 국가·6개 섹터의 ‘알짜 성장주’(현재 37곳)를 발굴해 담고 있다. 2004년 출시해 베일리기포드의 전체 수탁고(약 400조원)에서 56조원을 차지하는 플래그십 전략이다. 해당 전략을 통해 2006년 국민연금을 시작으로 한국에 발을 들였고, 2011년 신영증권과 협업해 기관을 대상으로 판매를 하다, 최근 신영자산운용과 공모펀드를 출시하면서 한국의 리테일 시장 공략에도 나섰다. 데이비드 핸더스는 “LTGG 전략은 베일리기포드에서 차지하는 운용자산 비중이 클 뿐만 아니라, 전 세계에서 5~10년 안에 주가가 5배 이상 성장할 높은 확신의 알짜 기업에 압축해 투자하는 가장 순수한 형태의 투자 전략”이라며 “한국과 더불어 일본, 중국, 동남아 등에도 동일한 전략을 기반으로 상품을 제공해 성공적으로 자금을 끌어모으고 있다”고 말했다. LTGG 펀드는 테슬라에 11년 이상 투자해 8000% 이상, 엔비디아에 7년 이상 투자해 2800% 이상의 수익률을 내고 있다. 글로벌 성장 기업의 5~10년 후를 전망해 확신을 가지고 투자할 수 있는 근간은 회사가 115년간 쌓아 온 글로벌 네트워크와 특유의 학계 연동 리서치가 긍정적으로 시너지를 내고 있다는 설명이다. 데이비드 핸더스는 “비대면 정보 교류가 없던 과거 영국 스코틀랜드 에든버러는 교육 수준이 높은 도시로, 우수한 인력을 기반으로 자연스럽게 장기 투자를 중심으로 자산운용업이 발전하기 시작했다”며 “베일리기포드는 미국의 헨리 포드가 상업용 자동차를 처음 만들 때 타이어 수요를 전망해 관련 기업들에 대한 투자 기회를 만든 것을 시작으로, 전 세계 기업들과 네트워크를 만들고 투자하고 있다”고 설명했다. ◇ “운용역이 자비로 회사 문제 책임져야”…‘사모 파트너십’ 강점무엇보다 베일리기포드의 ‘사모 파트너십’ 구조는 ‘엄격한 책임 투자’로 이어지고 있다. 이는 회사의 지분을 갖고 있는 57명의 파트너가 주요 사업 부문을 운영하면서, 성과에 대해서 ‘무한 책임’을 지는 경영구조다. 예컨대 회사에서 문제가 발생할 때를 대비한 보험에 가입하지만, 한도가 넘어가면 파트너가 자비로 배상해야 한다. 이는 투자자들과 회사 관계자의 이해관계가 일치할 수 있는 근간으로 작용하고 있다는 평가다. 데이비드 핸더스는 “대부분 운용사가 대형사로 커지면 상장을 하거나 외부 주주가 유입되는데, 베일리기포드는 지금까지 인수합병(M&A) 없이 자체적으로 성장한, 영국에서도 독특한 사례”라며 “회사에 지분을 가진 파트너는 외부가 아닌 내부 기여도가 높은 직원들로, 지분을 팔고 사는 과정을 통해 세대 교체(현재 6~7세대)가 이뤄지고 이는 대졸 신입 직원들부터 동기 부여가 돼 퇴사율이 낮다”고 말했다. 또한 파트너보다 더 많은 지분을 보유한 조인트 시니어 파트너 2명이 리드하고, 경영 위원회를 통해 파트너와 계열사 간 주요한 의사결정을 진행한다. 그는 “외부 주주가 없어 상대적으로 분기 실적 부담이 없고, 5년 단위 운용역 평가가 이뤄져 단기 성과에 쫓기지 않을 수 있다”며 “사모 파트너십 구조 덕분에 금융위기가 일어난 2007년에도 타사와 달리 인력을 오히려 확충하면서 시장의 반등에 대비했다”고 설명했다. [이데일리 노진환 기자] 베일리기포드 데이비드 핸더스 아시아 총괄겸 파트너가 22일 서울 영등포구 신영증권빌딩에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.◇ “펀드 투명성으로 신뢰 제고…韓서 해외 성장주=베일리기포드 기대”장기 성과와 펀드의 투명성도 투자자들로부터 신뢰를 이끌어내는 요인으로 봤다. 데이비드 핸더스는 “경쟁사와 비교해 전문투자자들을 대상으로 펀드의 투자 종목을 등 정보를 최대한 공개한다”며 “패시브형 ETF로 자금이 유입되는 건 10년 이상 시장에서 관찰하고 있는데, 지수를 추종하면 결과적으로 펀더멘털이 약화해 성과를 갉아먹는 기업들도 다 같이 투자하는 셈”이라고 했다. 그러면서 “투자는 단순해 보이지만, 쉬운 일이 아니다. 일론 머스크가 10여 년 전 아마존 상위 주주였던 베일리기포드를 찾아왔고, 잠재력을 판단해 투자를 시작하게 된 것처럼 경영진들에 대한 접근이 필요하다”며 “변동성 오는 시점과 사회적인 트렌드 변화를 잘 활용해서 장기 성장할 소수의 혁신 기업을 찾아내야 한다. 금리가 상승하고, 이자율이 올라가면 자본 조달 비용이 늘어나 좋은 기업과 나쁜 기업의 운명이 갈리게 되는데, 장기 투자 측면에서는 이자율 정상화 과정에서 시장 점유율과 경제적 위치를 공고히 하는 기업들에 대한 좋은 투자 기회”라고 했다.마지막으로 “성장 기업 중에서도 가치가 저평가된 기업들을 조기 투자하는 측면에서, 장기적으로 가치주 명가인 신영자산운용과 바라보는 목표가 동일해 이번 협업을 유의미하게 생각한다”며 “시간이 지나 한국 투자자들이 ‘해외 성장주=베일리기포드’를 떠올리길 기대한다”고 강조했다.
- “퇴직연금 1250억 드립니다”…정부, 연금 프로젝트 추진
- [이데일리 최훈길 기자] 근로자들이 찾아가지 못한 퇴직연금을 찾아서 돌려주고, 연금 가입을 독려·활성화하는 정부 프로젝트가 추진된다. 고용노동부, 금융위원회, 금융감독원은 20일 서울 여의도 63빌딩에서 근로복지공단, 금융결제원, 한국예탁결제원 및 20개 금융기관과 함께 이같은 ‘퇴직연금 활성화를 위한 IRP 프로젝트 추진 업무협약’을 체결했다. IRP는 국민들에게 퇴직연금 알리기(Introduce), 근로자에게 퇴직연금 돌려주기(Return), 중소기업에게 퇴직연금 가입 촉진하기(Promote)를 뜻한다. 이정식 고용노동부 장관, 김소영 금융위원회 부위원장, 이복현 금융감독원장 등 참석자들이 20일 서울 여의도 63컨벤션센터에서 열린 퇴직연금 활성화를 위한 IRP 프로젝트 추진 업무 협약식에서 기념 촬영을 하고 있다. (사진=연합뉴스)고용부, 근로복지공단, 금융기관은 I 프로젝트 관련해 퇴직연금 홍보 콘텐츠 및 공익광고 등을 제작할 예정이다. 이날 협약식을 시작으로 9~12월 TV 광고, 캠페인 노래, 유튜브 광고 등 집중 홍보를 진행할 계획이다. R 프로젝트는 정부와 금융기관이 ‘퇴직연금 돌려주기’ 캠페인을 추진하는 것이다. 폐업 등의 사유로 찾아가지 못한 근로자 퇴직연금이 1250억원에 달한다. 고용부와 금융위는 오는 12월까지 근로자퇴직급여보장법 시행령을 개정해 퇴직연금 돌려주기 사업의 추진 근거를 마련할 예정이다. 이후 금융결제원 앱인 어카운트인포를 통해 근로자가 찾아가지 못한 퇴직연금이 얼마나 되는지 조회할 수 있게 된다. 금감원은 금융기관이 자사 홈페이지, 앱 등에 연금 조회 기능을 탑재하도록 독려할 계획이다. 이를 통해 연말부터 폐업 등으로 미처 찾아가지 못한 퇴직연금을 근로자의 계좌로 돌려줄 예정이다.P(Promote) 프로젝트는 퇴직연금 가입률이 낮은 중소기업에게 퇴직연금 가입을 촉진하는 것이다. 퇴직연금 가입률이 300인 이상 사업장은 91.4%(이하 2021년 기준), 30~299인 사업장은 78.1%이지만 30인 미만 사업장은 24.0%에 불과하다. 앞으로 고용부, 근로복지공단, 금융기관은 중소기업 퇴직연금기금을 적극적으로 홍보할 예정이다. 특히 근로복지공단은 각 지사별로 중소기업 대상 설명회를 열어 현장 밀착형 홍보를 이어갈 계획이다.이정식 고용부 장관은 “정부와 금융기관이 함께하는 이번 프로젝트를 계기로 퇴직연금이 활성화돼 국민의 노후소득 보장에 기여할 수 있게 되기를 바란다”라며 “퇴직연금 사업자는 보다 많은 사람들이 퇴직연금 제도를 이용할 수 있도록 수익률 향상, 정보제공 등 서비스 제고에 만전을 기해달라. 정부와의 지속적인 소통을 통해 퇴직연금이 근로자의 든든한 노후 안전망으로 자리매김할 수 있도록 노력해달라”고 강조했다. 김소영 금융위 부위원장은 “재테크의 궁극적인 목적은 노후이고, 연금이야말로 오랜 시간 검증된 탄탄한 노후 수단”이라며 “연금 준비는 절대로 절대로 지체되거나 소홀해서는 안 된다”고 말했다. 이어 “정부는 IRP 프로젝트와 함께 보다 유연한 적립금 운영을 위한 규제 합리화, 퇴직연금상품의 만기 다변화 등을 추진하고 있다”며 “퇴직연금 사업자도 국민의 노후자산인 퇴직연금 활성화를 위해 함께 머리를 맞대고 적극적으로 협력해 나가자”고 말했다.이복현 금감원장은 “퇴직연금 제도에 대한 국민적 관심을 제고하기 위해서는 정책당국과 금융회사가 협력해 제도 홍보나 가입 관련 서비스 등을 향상시키는 것이 중요하다”며 “금감원에서도 고용부를 적극 지원하는 한편, 다양한 퇴직연금상품의 개발과 디폴트 옵션 등 신제도의 안착, 퇴직연금 제도 안내 등을 위해 함께 힘을 모으겠다”고 강조했다. (자료=고용노동부)
- '투자 손실' 한은 노조기금 20억…조합원 품 돌아가나[BOK잡담]
- [이데일리 하상렬 기자] 한국은행 노동조합이 투쟁기금 20억원 되찾기에 나섰다. 전임 집행부가 투자한 홍콩 부동산 펀드의 90% 손실이 확정된 가운데, 펀드 판매사였던 미래에셋증권이 손실 보전에 응하지 않자 판매 행위에 불법이 있었다며 금융감독원을 찾은 것이다.사진=이데일리DB◇한은 노조, 투자자 연대해 금감원 민원 접수17일 이데일리 취재 결과 한은 노조는 지난 13일 오전 금감원에 민원을 제기했다. 미래에셋증권의 펀드 판매 행위가 ‘불완전판매’였다는 취지다.이 펀드는 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩과 관련돼 있다. GFGC 빌딩은 2019년 선·중순위 등 여러 트랜치로 이뤄진 대출펀드로 만들어졌다. 선순위 대출에는 싱가포르투자청(GIC)과 도이체방크가 참여했고, 미래에셋증권은 중순위(메자닌) 대출에 2억4300만달러(약 2800억원)를 투자했다.미래에셋증권은 자체 투자금 300억원을 제외한 2500억원을 셀다운(재매각)해 대출금을 마련했다. 증권사들이 자기자본투자(PI) 자금을 넣었고, 미래에셋그룹 계열사 멀티에셋자산운용 등 운용사들이 펀드를 조성해 투자자들로부터 모집한 자금도 들어갔다. 미래에셋 측이 투자자들에게 제시한 대출펀드의 만기는 10개월로, 기대수익률은 연 5% 정도였다.문제는 홍콩 내 정치 갈등 격화, 코로나19 팬데믹으로 인한 공실률 증가, 글로벌 고강도 긴축 등으로 GFGC 빌딩 가치가 급락하면서 발생했다. 건물 소유주였던 홍콩 재벌 ‘판수통’은 파산 절차를 밟았고, 선순위 투자자였던 GIC와 도이체방크 등은 빌딩을 매각해 원금을 회수했다. 하지만 중순위 대출을 해준 미래에셋증권은 원금 회수에 실패한 것. 결국 멀티에셋자산운용은 지난 7월 해당 펀드에 대해 90% 상각을 결정했다.한은 노조 전임 집행부는 2019년 이 펀드에 특별회계 기금 20억원을 투자했다. 노조 전체 구성원 동의가 아닌, 상근 간부 등 10여명으로 구성된 중앙집행위원회 차원에서 투자 결정을 한 것으로 알려졌다. 멀티에셋자산운용의 상각 결정으로 한은 노조도 90%(18억원)의 손실을 보게 됐다. 한은 노조는 반기마다 결산을 하기에 아직 회계 손실이 반영되지 않았지만, 연말께 손실 처리될 예정이다.한은 노조는 미래에셋 측을 상대로 수익자 총회를 요구했다. 손실보전에 대한 대책을 마련해 달라는 취지였다. 그러나 수익자 총회에 미래에셋증권 관계자는 나오지 않았고, 멀티에셋자산운용 측이 나와 보증을 섰던 주체들을 대상으로 한 소송 등 경과를 보고하는 수준에서 총회가 끝났다. 이에 한은 노조와 개인 투자자들이 연대 서명해 금감원 민원 제기에 이른 것이다.◇“손실 가능성 등 위험 고지 없었다”한은 노조 측은 상품 자체가 제대로 된 상품이 아니었다고 강조한다. 미래에셋증권이 위험성을 충분히 알리지 않은 ‘불완전판매’였다는 주장이다. 한은 노조 관계자는 “수익 5% 이상을 무조건 안정적으로 받을 수 있는 상품으로, 절대 손실이 날 위험이 없다는 식으로 판매했다”고 설명했다. 이어 “판매 당시 미래에셋증권이 해당 펀드에 300억원 이상 투자했다고 하면서 확신을 주고, 한국은행이라는 고객 지위를 들면서 상품이 잘못되더라도 다 물어줄 것처럼 설명했다”며 “명백한 투자자 기망 행위에 의한 상품 구성 내지 판매 행위”라고 힘줘 말했다.한은 노조는 우선 금감원 판단을 보고, 법적 분쟁까지 나설 것을 검토한다는 입장이다.법조계는 한은 노조 측 주장대로라면 불완전판매가 성립할 수 있다고 본다. 자본시장법상 불완전판매가 성립하기 위해서 가장 중요한 것은 상품 구조나 위험성이 제대로 설명됐는지 여부다. 금융 상품을 판매하면서 수익률만 강조하고 원금 손실 가능성을 언급하지 않은 사례가 이에 해당한다.서울남부지검 증권범죄합동수사단장 출신 박광배(사법연수원 29기) 법무법인 광장 변호사는 “금융상품 판매자로부터 받은 설명이 실질적으로 사실과 다르다는 점이 입증돼야 한다”며 “판매에 대한 설명이 부족했고 위험 고지가 제대로 안 됐다는 점이 중요하다”고 설명했다. 금융 관련 소송 전문가인 김도형(사법연수원 34기) 법무법인 바른 변호사는 “예금 상품이 아닌 투자 상품에서 원금 보전을 사실상 약속했다면 그 자체로 자본시장법 위반 소지가 있다”며 “이런 부분이 확실하게 증거로 나와야 한다”고 말했다.상품 판매 당시 녹취 등 구체적인 자료가 없더라도 입증이 가능하단 의견도 나왔다. 박광배 변호사는 “녹취가 있으면 더 좋겠지만, 객관적인 설명 자료와 다르게 얘기했다는 다수의 일관된 진술이 있다면 불완전판매가 성립할 수 있다”며 “설명 자료에 있는 것을 얘기했지만, 그 안의 의미를 달리 얘기한 경우도 가능하다”고 했다.
- '공실 없는' 케이스퀘어시티, 이달 매물 나온다…기관투자자 '군침'
- [이데일리 김성수 기자] 서울 중구 청계천로에 있는 ‘케이스퀘어시티’가 이달 매물로 나온다. ‘공실률 0%’와 ‘쿼드러플 역세권’(지하철 노선 4개가 지나가는 곳) 입지를 갖춘 코어 오피스 빌딩이다. 서울 주요 업무지구에서는 케이스퀘어시티를 비롯한 코어 오피스 10여건의 ‘빅딜’이 본격화됐다. 기준금리가 최고점에 이르렀다는 전망에 운용사들이 과감한 거래에 나선 것. 특히 코로나19를 거치며 공실, 임대료 하락을 경험한 기관 투자자들이 안정적 수익을 추구하면서 코어 오피스 인기가 높아지고 있다. ‘케이스퀘어시티’ 빌딩 (자료=코람코자산신탁)◇ 케이스퀘어시티, 지하철역 4개 ‘10분 컷’…전층 청계천 조망15일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 ‘케이스퀘어시티’ 빌딩의 공동 매각주관사로 CBRE 코리아, 쿠시먼앤웨이크필드 코리아를 선정하고 이달 중 입찰을 받을 계획이다. 이후 우선협상대상자(우협) 선정과 실사를 거쳐 이르면 연내 거래종결(딜클로징)할 예정이다.케이스퀘어시티는 서울 중구 청계천로 24번지 일대 있는 지하 7층~지상 20층, 연면적 약 4만1677㎡(1만2607평) 규모 신축급 코어 오피스다. 코람코가치부가형부동산제2의2호(자리츠)가 이 건물을 운용하고 있다. 과거 한국씨티은행이 본점이자 사옥으로 쓰던 빌딩을 코람코자산신탁이 블라인드 펀드로 매입하고 약 300억원을 들여 기계, 설비, 전기계통 등을 전면 리모델링했다.케이스퀘어시티는 ‘공실률 0%’인 데다 걸어서 10분 내 △지하철 1·2호선 시청역 △지하철 1호선 종각역 △지하철 2호선 을지로입구역 △지하철 5호선 광화문역이 있는 ‘쿼드러플 역세권’ 입지다.또한 코람코자산신탁과 대견기업이 일부 층을 나눠서 소유한 구분소유 빌딩이다. 대견기업은 코람코자산신탁에 지속적으로 빌딩을 통합 관리할 수 있는 통합관리권을 부여했다.이 통합관리권은 향후 이 빌딩을 매입하는 매수자에게도 동일하게 적용되기 때문에 매수자는 단독소유 건물에 준하는 안정적 운영권한을 확보하게 된다.부동산업계 관계자는 “케이스퀘어시티 빌딩은 각종 문화공연이 많은 청계천 광장과 인접해 있고 전층 청계천 조망이 가능한 랜드마크 자산”이라며 “향후 이 권역에서 나오기 어려운 매우 희소한 자산으로 평가받고 있다”고 말했다.◇ 기준금리 5차례 동결…코어 오피스 시장, 릴레이 ‘빅딜’ 예고최근 서울 주요 업무지구에서는 10여건의 대형 거래가 본격화됐다. 광화문 콘코디언타워 거래가 완료된 후 주요 도심권 코어 오피스빌딩을 보유한 자산운용사들이 속속 거래에 나선 것.현재 도심권역(CBD)에서는 △케이스퀘어시티 △광화문G타워 △대신파이낸스센터 거래가 진행되고 있다. 강남권역(GBD)에서는 △마제스타시티 타워1 △골든타워 △강남파이낸스플라자 △아크플레이스 등 대형 거래가 진행 중이다.골든타워 (자료=코람코자산신탁)미래에셋자산운용은 지난달 광화문 ‘타워8’ 매입을 확정했다. 마스턴투자운용은 코람코자산신탁과 삼성동 ‘골든타워’ 매입을 위해 본격적 협상에 돌입했다. 또한 이지스자산운용도 대신증권 사옥인 ‘대신파이낸스센터’의 우협으로 선정됐다. 마제스타시티 타워1, 골든타워는 현재 우협 선정, 세부실사를 진행 중이며 거래종결을 위해 활발히 논의하는 단계다. 뒤이어 광화문G타워, 청계천 케이스퀘어시티 빌딩도 거래종결될 가능성이 유력하다.광화문G타워는 호텔, 오피스로 구성된 복합 건물이다. 최근 관광수요 증가로 호텔에서도 투자수익을 기대할 수 있다. 매도자 이지스자산운용은 최근 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정했다고 발표했다. 이르면 연내 거래종결이 예상된다.최근 운용사들이 이처럼 과감한 거래에 나선 것은 금융조달 불확실성이 해소됐다고 판단했기 때문이다. 지난달 한국은행이 기준금리를 5회 연속 3.5%로 동결시키자 기관투자자와 자산운용사들이 금리가 최고점에 이르렀다고 분석한 것.대형 상업용부동산의 경우 기관투자자의 자본을 기반으로 대출을 일으켜 자산을 매입하는 구조가 일반적이다.◇ 역대 최저 공실·임대료 상승…기관투자자, 코어오피스 ‘군침’실제로 글로벌 부동산서비스 기업 CBRE 코리아에 따르면 올해 2분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 3조8307억원으로 전분기 대비 72% 증가했다. 이 중 오피스 빌딩 거래규모는 2조3936억원으로 전분기 대비 2배 이상 증가했다.코로나19 유동성 회수가 본격화된 지난해 하반기 이후 국내 코어 오피스 거래가 사실상 멈춰있었던 것과 대비되는 양상이다. 당시 기준금리가 어디까지 오를지 알 수 없었던 만큼 매도자·매수자 어느 쪽도 섣불리 거래에 나설 수 없었다. 대출이자가 높아지면 기대수익이 낮아져서다.최근에는 특히 코어 오피스 거래가 늘었다. 코로나19를 거치면서 상업시설 공실부담, 물류센터 과잉공급에 따른 임대료 하락을 경험한 기관 투자자들이 예측 가능한 수익을 선호하고 있어서다.코어 오피스는 경기침체와 인플레이션에 대한 헤지(위험 제거)가 가능하다. 경기상황에 따라 고수익을 기대할 수 있는 물류센터, 숙박시설, 상업시설보다 수익은 상대적으로 낮지만 리스크도 낮아서 안정적인 수익을 얻을 수 있다.코로나19가 창궐했던 작년에도 서울 주요 업무지구 오피스빌딩은 공실률이 지속적으로 하락했다. 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 오피스 공실률은 지난달 말 기준 1%대에 그쳤다. 서울 전체 오피스의 평균 공실률도 2.6% 수준으로 역대 최저치를 기록하고 있다.반면 수요 증가에 따라 오피스 임대료는 오름세를 지속하고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 도심권역(CBD)의 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)강남권역(GBD) A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 여의도권역(YBD)은 약 10만9200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 올랐다.금융투자업계 관계자는 “지난해부터 부진을 면치 못하던 상업용부동산 매매시장이 최근 확연히 달라졌다”며 “특히 업계에서는 코어 오피스를 두고 ‘코어 불패’라고 부른다”고 말했다.이상헌 코람코자산신탁 가치투자운용본부장 전무는 “전통적으로 코어 오피스는 불황에 강한 안정적 투자처”라며 “최근 경제성장률이 둔화되는 상황에서도 임대료 상승을 기반으로 안정적 배당이 가능하다”고 말했다. 이어 “향후 매각 차익까지 기대할 수 있어 당분간 오피스 빌딩을 확보하려는 수요가 지속될 것”이라고 덧붙였다.
- '여의도 파크원' 2조 PF대출 내달 만기…리파이낸싱 박차
- [이데일리 김성수 기자] 서울 여의도 랜드마크 빌딩 ‘파크원(Parc1)’의 개발주체인 와이이십이프로젝트금융투자회사(Y22 PFV)가 약 2조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱을 준비 중이다. 파크원 개발사업 관련 PF대출이 다음달 28일 만기여서다. 이전보다 높아진 금리에 리파이낸싱할 경우 건물 운용수익률에 부담이 될 수도 있다. 하지만 포스코이앤씨(구 포스코건설)의 책임 임대차기간이 끝난 만큼 임대료를 현 시세에 맞춰 높여받으면 금리 부담을 상쇄할 것으로 분석된다.파크원 야경 (사진=파크원 홈페이지)◇ Y22, 다음달 28일 PF대출 약 2조 만기 도래13일 금융투자업계에 따르면 파크원 개발사업의 사업주인 와이이십이PFV(Y22)는 약 2조원 규모의 PF대출 리파이낸싱을 계획하고 있다. 리파이낸싱은 기존에 조달한 자금을 상환하기 위해 자금을 신규로 다시 조달하는 것을 뜻한다. 파크원은 국내 상업용부동산 개발 역사상 최대 규모인 2조1000억원을 PF로 조달했다. 파크원은 서울 여의도에서 가장 높은(타워1 기준 333.7m) 건물이다. 서울 영등포구 여의도동 22번지 일대 4만6465㎡(약 1만4000평)에 전체 연면적 62만9047㎡, 총 4개 동 업무·상업 복합시설로 지어졌다.세부적으로 △지하 7층~지상 53·69층 오피스빌딩 2개 동(타워1, 타워2) △8층 규모 리테일 1개 동(더현대 서울) △31층짜리 호텔 1개 동(페어몬트 호텔)으로 구성됐다.서울 롯데월드타워(555m), 부산 엘시티(412m)에 이어 국내에서 3번째로 높다. 연면적은 축구장 88개를 더한 62만9047㎡로, 여의도 IFC의 1.3배, 63빌딩의 4배에 이른다. 2007년 착공한 후 글로벌 금융위기를 맞아 2010년 10월부터 6년간 공사가 중단됐다가 지난 2020년 7월 완공됐다.와이이십이PFV는 이 파크원을 신축해서 매각 또는 임대운영하기 위해 설립됐다. 대주주는 말레이시아 쿠알라룸푸르에 본사가 있는 부동산 개발회사 ‘아시아 프로퍼티 디벨롭먼트’(Asia Property Development Sdn. Bhd)다. 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트는 와이이십이PFV 지분 82.9%를 보유하고 있다.와이이십이PFV의 장기차입금은 작년 말 기준 △외화 장기차입금 1억796만9003달러(원화 기준 1368억2911만원) △원화 장기차입금 총 1조7814억5000만원이다. 이 둘을 합치면 총 1조9182억7911만원 규모다.외화 장기차입금을 빌려준 곳은 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트며, 금리는 9.0~14.0% 수준이다.원화 장기차입금을 빌려준 곳은 △선순위(트랜치A) 새마을금고중앙회 외 55개 대주단(1조4500억원) △후순위(트랜치B) 새마을금고중앙회 외 44개 대주단(3000억원) △아시아 프로퍼티 디벨롭먼트(130억원) △캡스톤인베스트먼트(184억5000만원)다.아시아 프로퍼티 디벨롭먼트, 캡스톤인베스트먼트가 빌려준 원화장기차입금은 후순위확약에 따라 리파이낸싱 대출약정의 후순위로 설정돼 있다.(자료=와이이십이프로젝트금융투자 감사보고서)◇ 임대료 상승…고금리 리파이낸싱 부담 상쇄앞서 와이이십이PFV는 파크원 개발사업을 위해 특수목적회사(SPC) 우리파크원제일차 등 대주들로부터 총 1조7500억원 한도를 일시에 대출받는 약정을 체결했다. 1조7500억원은 △트랜치A 대출약정금 1조4500억원 △트랜치B 대출약정금 3000억원으로 나뉜다.트랜치A는 담보 및 상환순위 등에서 트랜치B보다 선순위에 있다. 트랜치A 대출기관은 새마을금고중앙회 외 55개 대주단이다. 대출조건이 고정금리, 변동금리별로 다르다.금리조건 별 대출금액은 △고정금리 2.5%(1조1750억원) △변동금리 기준 양도성예금증서(CD)금리+1.87%(2750억원). 금융투자협회 채권정보센터를 보면 CD 91일물 금리는 이날(13일) 기준 3.75%에 호가됐다. 단순 계산하면 CD금리+1.87%는 5.62%인 것.트랜치B 대출기관은 새마을금고중앙회 외 44개 대주단이다. 금리조건 별 대출금액은 △고정금리 기준 4%(2900억원) △변동금리 기준 CD금리+3.37%(100억원). 전날 CD 91일물 금리 3.75%로 계산하면 7.12%가 된다.만약 높아진 금리에 리파이낸싱할 경우 수익률에 부담이 될 수도 있다. 기존 대출조건 상 트랜치A는 고정금리 2.5%, 트랜치B는 고정금리 4%인데 이보다 높아질 가능성이 있어서다. 하지만 포스코이앤씨(구 포스코건설)의 책임 임대차기간이 끝나서 임대료를 현 시세에 맞춰 높여 받으면 금리 부담을 상쇄할 수 있다는 분석이 나온다.앞서 포스코이앤씨는 공사비 1조원이 넘는 파크원 공사를 수주하면서 발주처인 Y22와 3년 책임임차를 약속했다. 오피스 타워1의 전체 연면적 22만2988㎡중 16만5289㎡(약 5만평)에 대해 준공(2020년 7월 말) 후 3년간 임차를 책임지겠다는 내용이다. 이에 따라 포스코이앤씨는 임대료를 할인하거나 ‘렌트프리’(임대계약 기간 중 일정 기간 임대료를 무료로 하는 시스템)를 도입하는 등 공실 해소를 위해 노력했다. 하지만 현재 여의도권역 오피스 임대료는 당시보다 50% 이상 오른 상태다. 서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 지난 2분기 여의도권역(YBD) A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 10만9200원으로 집계됐다. 3년 전인 2020년 2분기 말 당시 실질 임대료인 3.3㎡당 7만1000원보다 53.8% 상승한 수치다. 금융투자업계 관계자는 “파크원은 준공 당시만 해도 코로나19 사태 도중 대규모 면적이 공급돼 임차인 확보가 쉽지 않았지만 지금은 상황이 전혀 달라졌다”며 “임대료 등 임대차계약 조건이 3년 전보다 크게 좋아졌기 때문에 고금리에 리파이낸싱 하는 부담을 상쇄할 수 있을 것”이라고 말했다.
