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- [선택 6.13]"보수 텃밭 흔들린다"… '강철 방패' 뚫리는 강남3구
- [이데일리 김기덕 기자] 2014년 6·4 지방선거에서 서울 지역은 새천년민주당(현 더불어민주당)의 독무대라고 해도 과언이 아니다. 민주당은 서울시장은 물론 서울 25개구(區) 중 20개구 구청장직을 싹쓸이했다. 이런 상황에서도 민주당이 승리의 깃발을 꼽지 못한 곳이 있다. 바로 ‘보수의 텃밭’으로 분류되는 강남3구(서초·강남·송파구)다. 그러나 강남의 보수불패 신화가 최근 23년 만에 깨질 조짐이다. 문재인 대통령과 민주당의 높은 지지율에 힘입어 한국당 소속 현직 구청장이 꿋꿋이 버티던 ‘견고한 성’이 함락될 위기에 처한 것이다. 방어에 나선 한국당 후보들은 다년간의 행정 경험을 바탕으로 한 현직 프리미엄과 지역 경제 살리기를 내세워 민주당 독주 체제에 맞서 총력전을 펼치고 있다. 창과 방패의 싸움으로 비유되는 강남3구 대첩은 막판까지 치열한 접전이 예상된다. 중앙선거관리위원회에 따르면 1995년 민선 1기 이후 강남 3구 가운데 보수정당이 구청장 자리를 뺏긴 곳은 송파구가 유일하다. 다만 이것도 민선 1~2기 새청년민주당 소속 김성순 전 송파구청장의 8년의 기간이 전부다. 이처럼 강남 지역은 진보정당 입장에서는 좀처럼 뺏기 힘든 험지(險地)로 꼽히지만, 최근 분위기는 확 달라졌다. 6·13 지방선거 서울 강남구청 선거에 출마하는 정순균 더불어민주당(왼쪽), 장영철 자유한국당 후보.(사진=연합뉴스, 장영철 선거캠프 사무소)실제 선거 여론조사 결과 공표를 금지하는 이달 7일 직전까지의 강남3구 구청장 지지율 조사에서는 민주당 소속 후보들이 모두 앞서는 결과가 나왔다. 언론사 뉴시스가 의뢰해 리서치뷰가 지난달 28~29일 강남구청장 후보에 대한 여론조사를 실시한 결과 정순균 민주당 후보가 45.5% 지지율로 장영철 자유한국당 후보(31.3%)를 앞질렀다. 이 곳은 한국당 소속 신연희 전 강남구청장이 선거법 위반 혐의로 올 2월 구속돼 변화를 바라는 ‘여풍(輿風)’이 거센 상황이다. 다만 김상채 바른미래당 강남구청장 후보가 보수결집을 위해 장 후보와의 단일화 제안을 한 점은 남은 변수로 꼽힌다. 실제 두 야권 후보 간 단일화가 성사되지 않더라도 일부 표심이 2등 후보인 장 후보에게 쏠릴 수 있다는 분석이다. 강남3구 가운데 상대적으로 보수색이 옅은 송파구도 박성수 민주당 후보가 재선에 도전하는 박춘희 한국당 후보를 앞지르고 있다. 박성수 후보는 참여정부 당시 청와대 법무비서관, 울산지검 부장검사, 사법연수원 교수를 거쳐 지난해 대선 당시에는 문재인 대통령 후보 법률지원단 부단장으로 활동한 바 있다. 야권 대표주자이자 현직 구청장 출신인 박춘희 후보 역시 법조인 출신이다. 그는 분식집을 운영하다가 아홉번의 낙방 끝에 사법시험에 합격한 입지전적의 인물로 평가받고 있다. 6·13 지방선거 서울 서초구청장 선거에 나서는 이정근 더불어민주당(왼쪽), 조은희 자유한국당 후보.(사진= 각 선거캠프 사무소)여야 두 여성 후보가 맞붙는 서초구도 박빙이다. 한국사회여론연구소(KSOI)가 지난 7일 서초구민 701명을 대상으로 한 여론조사를 실시한 결과, 민주당 소속 이정근 후보(36.1%)가 조은희 한국당 후보(33.1%)를 처음 앞서는 것으로 나타났다. 오차범위(±3.7%포인트) 초접전이다. 연령별로는 20~40대 젊은 지지층은 이 후보를, 50대 이상은 조 후보를 지지하는 양상이다. 전문가들은 다만 ‘견제와 균형’의 프레임이 작용할 경우, 광역단체장과는 달리 기초단체장 선거에서는 여당 디스카운트가 나타날 수 있다고 관측하고 있다. 여론조사에서 선호도를 나타내지 않는 ‘샤이보수’가 얼마나 투표장에 나타날지도 변수다. 박영석 정치평론가는 “민주당 광풍이 기초단체장 선거에도 거세게 불고 있어, 사실상 뚜껑을 열기 전까지 결과를 예측하기 어려운 상황”이라며 “선거 결과와 관계없이 야권발 정계개편은 불가피해 보인다”고 말했다.
- 휘청이는 ‘강남불패’.. 직진하던 고가 아파트값도 샛길로
- [이데일리 정병묵 기자] 1. 서울 강남구 도곡동 일대에 우뚝 솟아 있는 ‘타워팰리스’. 우리나라를 대표하는 주상복합아파트 단지로, ‘부의 상징’과도 같은 이 아파트 매매가격이 요즘 심상치 않다. 타워팰리스 1차 전용면적 175㎡는 지난 2월까지 28억원에 거래됐으나 지금은 매도 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)가 27억원으로 떨어졌다. 그나마도 사려는 사람이 없어 호가가 더 떨어질 것 같다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.2. 전국 주거지역에서 가장 땅값이 비싼 곳으로 알려진 서울 강남구 대치동 ‘동부센트레빌’도 최근 매물이 사라진 가운데 호가가 하락했다. 이 아파트 전용 161㎡은 올 2월 30억원에 팔렸으나 현재 28억원까지 호가 빠진 상태다.‘강남 불패’ 신화가 흔들리는 것일까. 집값 상승의 바로미터로, 서울 아파트값을 좌지우지해왔던 강남 고가 아파트값 상승세가 주춤하다. 다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수제 시행 등 규제 직격탄을 맞은 이후 고가 아파트 매도 호가가 뚝뚝 떨어지고 있다. 올해 뾰족한 상승 동력이 보이지 않는 가운데 하반기에는 아예 가격이 하락 전환할 것이라는 예측까지 나오고 있다. [이데일리 이서윤]◇‘집값 바로미터’ 고가아파트도 약세 뚜렷KB국민은행에 따르면 지난 5월 ‘KB선도아파트 50지수’는 146.8로 전달 대비 0.19포인트 올랐다. 하지만 이 지수의 상승폭은 작년 말과 올해 초보다는 크게 둔화된 것이다.KB선도아파트 50지수는 아파트 가구 수와 가격을 곱해 산정한 시가총액 상위 50위 단지의 시총 변동률을 지수화한 것이다. 강남구 도곡동 타워팰리스 1차, 개포동 개포주공1단지, 서초구 반포동 반포자이, 래미안퍼스티지, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌, 잠실동 잠실주공5단지, 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 등 강남4구의 주요 단지들이 목록에 올라 있다.KB선도아파트 50지수는 올해 1~3월 동안 매달 3~4포인트씩 올랐으나 4월 들어 0.70포인트 상승하더니 5월에는 거의 미미하게 올랐다. KB국민은행 관계자는 “5월 지수 상승폭(0.19) 정도면 사실상 하락세라고 봐도 무방하다”며 “단지별로 오른 곳도 있지만 떨어진 곳이 4월보다 더 많다는 얘기”라고 해석했다.실제로 지난달 서울 고가아파트 매매가격은 하락한 것으로 조사됐다. KB국민은행 시세 통계를 보면 서울 아파트가격 상위 20% 단지의 평균 매매값은 15억1634만원으로 전달(15억5957만원)보다 2.77% 내렸다. 서울 상위 20% 아파트 평균 매매값은 작년부터 급등을 거듭해 왔다. 작년 6월 13억원대를 돌파한 이후 올해 3월에는 14억원, 4월에는 15억원을 뛰어넘었다. 그러다 5월 들어 상승세에 제동이 걸린 것이다.◇서울 전체 집값 끌어내리나도곡동 도곡렉슬 아파트 전용 84㎡는 연초 17억원대 중반에 거래되다 3월 18억원을 돌파하기도 했으나 4월 들어선 17억5000만원으로 떨어졌다. 이 단지의 매도 호가는 현재 17억원대를 형성하고 있다. 강남권 재건축 아파트 매매시장은 지난달 서초구청이 반포현대아파트 측에 재건축 부담금 규모를 통보한 이후 침체 양상을 보이고 있다. 매수세가 주춤하면서 집값도 약세다. 부동산114에 따르면 잠실주공5단지는 5월 마지막주 기준 전주보다 1500만원가량 호가가 떨어졌다. 대치동 H공인 관계자는 “집주인과 투자자 모두 서로 지켜보며 눈치싸움을 하고 있는 상황”이라며 “매도자들은 호가를 낮춰 팔려고 하지만 사겠다는 사람이 없어 거래가 거의 끊긴 상태”라고 말했다.전문가들은 정부의 집값 잡기 기조가 이어지는 와중에 금리 상승 등 주택시장 외적 변수도 녹록지 않기 때문에 강남권 고가 단지의 침체가 한동안 이어질 것이라고 전망하고 있다. KB국민은행 관계자는 “금융위기와 같은 악재가 아니고서는 강남권 고가 아파트값이 내리기는 좀처럼 어려운데 6월 이후 부동산 비수기가 오고, 투자자들의 관망세가 장기화하면 하락 전환할 가능성이 크다”고 말했다.김은진 부동산114 팀장은 “특히 강남권 재건축 아파트값이 5월 마지막 주까지 6주 연속 내림세를 보이면서 서울 전체 집값도 상승세가 눈에 띄게 둔화하고 있다”며 “일부 단지는 재건축 진척 상황에 따라 제한적으로 오를 수 있지만 전체로 보면 특별한 상승 동력이 없어 하반기에는 고가 아파트뿐만 아니라 일반 아파트값도 하향 곡선을 그릴 것”이라고 내다봤다.
- [6.13 판세분석]서울 싹쓸이 나선 與… 보수결집·야권 단일화 변수
- [이데일리 김기덕 기자] 6·13 지방선거의 하이라이트로 꼽히는 서울 지역 표심은 집권여당인 더불어민주당에 쏠려 있다. 남북관계 개선에 따른 높은 대통령과 여당 지지율에 힘입어 서울시장을 비롯해 25개구 기초단체장, 노원·송파구 국회의원 재보궐 선거에서 민주당 싹쓸이가 가능하다는 분석이 나올 정도다. 앞으로 남은 변수는 보수층 결집과 야권 후보 단일화다. 이미 ‘기울어진 운동장’으로 불리는 선거 판세에 위기를 느낀 콘크리트 보수층이 투표장으로 대거 몰릴 수 있는데다 야권 후보의 단일화가 상황을 반전시킬 새로운 전기를 마련할 수도 있다. 선거 직전날인 12일 열리는 북·미정상회담 결과에 따라 숨어 있는 ‘샤이 보수(여론조사에서 응답하지 않은 보수 성향 유권자)’가 얼마나 나타날지도 관전포인트다. (왼쪽부터)박원순 더불어민주당, 김문수 자유한국당, 안철수 바른미래당 후보.(사진=연합뉴스)박원순(더불어민주당)·김문수(자유한국당)·안철수(바른미래당) 후보 간 3자 대결로 펼쳐지는 서울시장 선거의 최대 화두는 단일화다. 서울시장 여론조사에서 줄곧 2, 3위권에서 엎치락뒤치락 시소게임을 펼치는 김·안 후보는 ‘박원순 불패론’으로 굳어지는 상황을 반전시키기 위해 연대카드를 꺼냈다. 하지만 통합 후보, 단일화 방식 등을 놓고 이해관계가 크게 엇갈려 통합까지는 적지 않은 난관이 예상된다. 지난 3일 두 후보가 첫 회동을 가진 자리에서도 김 후보는 ‘당대 당 통합’을, 안 후보는 ‘무조건적인 양보’를 주장해 단일화 협상은 결국 결렬됐다. 김 후보는 이날 국회 정론관에서 기자회견을 마치고 기자들과 만나 “단일화 방식으로 안 후보가 제안한 여론조사 방식도 저에게 불리한데다, (그동안 언행을 보면)한마디로 사퇴하라고 종용하는 것”이라면서 “현재로서는 안 후보측과 만날 계획도 없고, 단일화에 대해 협의한 바가 전혀 없다”고 말했다. ‘야권 대표선수’를 강조하는 안 후보는 줄곧 양보론을 주장하고 있다. 그는 이날 중앙보훈병원 방문 직후 기자들과 만나 “지금 시점에서는 일대 일로 경쟁할 때 누가 박 후보를 이길 수 있는지를 결정해야 한다.(이길 수 있는 후보에게)대승적인 양보를 해야 절반이 넘는 서울시민들의 마음을 담을 수 있다”며 박 후보에게 양보할 것을 재차 촉구했다. 문제는 8일 사전투표일이 당장 이틀 앞으로 다가온 가운데 투표용지가 모두 인쇄됐다는 점이다. 투표용지에 ‘사퇴’라는 문구가 기재될 수 없어 사표 등을 감안하면 단일화 효과가 그리 크지 않을 것이라는 관측이 나온다. 실제 지난 2010년 6·2 경기지사 선거에서 심상정 진보신당 후보가 유시민 국민참여당 후보와의 야권 단일화를 위해 투표일 전날 사퇴했지만, 무효표가 무려 18만표에 달했다.이는 당시 김문수 경기지사 당선자와 유시민 후보의 표차(4만5000표)를 훌쩍 뛰어넘는 수준이었다. 전문가들은 남은 선거 때까지 돌파구를 마련할 만한 새로운 변수가 없고, 선거 이후 책임론이 부각될 수 있어 야권 내 단일화 이슈는 투표일 직전까지 꾸준히 부각될 것으로 보고 있다. 고성국 정치평론가는 “만약 김문수, 안철수 두 후보가 연대한다면 단술 합산으로는 계산이 안되는 플러스 알파를 만들어낼 수 있다”고 기대했다. 서울 25개구 구청장 선거와 노원병과 송파을에서 치뤄지는 재보궐 선거 역시 관심거리다. 한국당은 2014년 지방선거에서 참패한 탓에 5곳의 지역구(강남·서초·송파·중랑·중구)를 유지하고 있다. 다만 이번 선거에서 민주당의 광풍이 워낙 거세 1995년 이후 단 한 차례도 깨지지 않은 강남3구 지역에서도 ‘보수 불패’ 신화가 깨질 수 있다는 분석도 나온다. 강남3구 야권 후보 선거캠프에 몸담고 있는 한 관계자는 “강남권에서도 당 지지율이 뒤집어진지 오래 됐고, 그나마 현직 프리미엄을 얻고 박빙의 승부를 펼치고 있다”며 “실제 표를 까보기 전에는 어떤 결과가 나올지 예상을 못하겠다”고 말했다. 정순균 더불어민주당 강남구청장 후보(왼쪽)와 장영철 한국당 후보(사진 = 중앙선거관리위원회 홈페이지)서울 지역 내 단 두 곳에서 치뤄지는 송파을과 노원병 재보궐 선거도 여권이 초강세다. 리얼미터가 지난달 29일 송파을 거주 주민을 대상으로 여론조사를 실시한 결과 민주당 소속 최재성 후보가 54%의 지지율로 배현진 한국당 후보(19.1%)를 2배 이상 앞섰다. 또 지난달 28~29일 이틀간 노원병 재선거 관련 여론조사 결과 김성환 더불어민주당 후보가 49.2%의 지지를 획득, 이준석 바른미래당 후보(19.8%), 강연재 자유한국당 후보(7.9%)를 여유 있게 따돌렸다.(자세한 사항은 중앙선거여론조사시의위원회 홈페이지 참조)이처럼 여당에 우호적인 선거 분위기가 형성됐지만 아직 남은 변수는 있다. 지난 2016년 총선 이후 여야 권력 지형이 완전히 뒤바뀐데다 지방선거 마저 여당의 압승으로 끝나면 견제 장치가 사라질 수도 있다는 정권 견제론이 부각될 수 있어서다. 즉, 견제와 균형의 프레임에 묶여 집권여당 디스카운트를 당할 수 있는데다 위기를 느낀 보수층이 집결하면 상황이 변할 수 있다는 해석도 나오고 있다.
- 서울-지방 집값 양극화..송파구 6주만에 또 1%대 상승
- 서울 아파트 주간 매매가격 변동률 추이(전주 대비 기준, 단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 서울 강남권을 중심으로 한 ‘부동산불패’ 신화가 확고해지면서 서울과 지방 집값의 양극화가 심화하고 있다. 서울은 가격 상승폭이 커진 반면 지방은 낙폭이 확대됐다.11일 한국감정원에 따르면 2018년 1월 둘째주(1월8일 기준) 서울 주간 아파트값은 0.29% 올랐다. 전주(0.26%)보다 0.03%포인트 높아졌다.겨울방학 이사 수요와 역세권, 한강변, 주요 업무지구 인근 신규 아파트 등 인기 단지를 중심으로 상승세가 두드러졌다.◇송파구 6주만에 1%대 상승..양천·강남구 0.7% 이상서울 25개 구별로 보면 송파구(1.10%)가 최고 상승률을 기록했다. 송파구는 작년 11월 마지막주(1.02%) 이후 6주만에 1% 넘게 가격이 뛰었다. 양천구(0.77%)와 강남구(0.70%)가 뒤를 이었고 성동구(0.40%), 광진구(0.34%), 강동구(0.31%)도 높은 상승률을 나타냈다. 종로구, 서초구, 마포구, 동작구도 0.20% 이상 올랐다. 송파·양천구는 우수한 학군과 재건축 호재로 수요가 늘었지만 매물이 부족한 탓에 오름폭이 커졌다. 광진·성동구는 한강조망 등으로 인한 선호도 향상 효과가 가격 상승으로 이어졌고 종로·마포구는 직장인 수요 증가에 가격이 뛰었다. 강동구는 분양권 가격이 상승했고 재건축 초기 단지 수요가 몰렸다.전셋값도 상승세가 짙어졌다. 전주 대비 0.01%포인트 확대돼 0.05% 올랐다. 계절적 비수기지만 학군 및 접근성 양호한 일부 지역에서 매물이 부족해 전세가격에 영향을 미쳤다.학군수요가 풍부한 양천구(0.30%)의 전셋값이 가장 많이 올랐다. 성동구(0.20%)는 역세권 및 신규아파트 매물 부족으로 상승했다. 마포구(0.10%)는 공덕·마포역 등지의 직주근접 수요가 늘었다.반면 서초구(-0.04%)는 하락 전환했고 서대문구, 중랑구 등은 제자리걸음했다. 1월 둘째주 서울 구별 매매가격지수 변동률(자료: 한국감정원)◇지방 부동산 가격 하락 심화..매맷값 13주째 ↓지방은 매매·전세가격 모두 하락폭이 더 커졌다. 매맷값은 0.07% 떨어졌고 전셋값은 0.04% 내렸다.지역별 매맷값 변동을 보면 대구(0.05%), 전남(0.04%), 광주(0.04%)는 상승했고, 세종(0.00%)과 제주(0.00%)는 보합, 충북(-0.20%), 충남(-0.18%), 경남(-0.17%) 등은 하락했다.광주는 신규단지 및 기반시설 양호한 택지지구를 중심으로 올랐고, 대구는 수성구, 남구 등의 학군수요 유입으로 상승했다. 경상·충청권은 수급불균형으로 하락세가 이어졌다.지방 전셋값은 세종(0.29%), 전남(0.09%), 충북(0.05%) 등이 올랐고, 제주(0.00%)는 보합, 울산(-0.17%), 경남(-0.15%), 강원(-0.10%) 등은 떨어졌다.충남은 학교, 관공서 인근 및 거주선호도 높은 일부 신도시 수요로 아산시와 서산시를 중심으로 상승 전환했다. 충북은 매매시장 불확실성에 따른 전세선호현상으로 일부 인기지역 수요가 증가하면서 상승세로 돌아섰다. 반면 수요 대비 신규공급이 많은 강원, 울산, 경상권 등은 하락세가 이어졌다.감정원 관계자는 “신규입주(예정)물량 증가 및 금리 인상 기조, 정책적 요인 등으로 매매시장 불확실성이 확대되고 수요자의 매수 결정이 신중해진 것으로 파악된다”며 “동일한 지역 내에서도 입지여건, 개발호재 유무, 연식 등에 따라 차별화가 심화하고, 동일 단지라도 향, 조망, 평형, 타입 등에 따라 차이가 나타났다”고 말했다.1월2주 주간 아파트 가격 동향(자료: 한국감정원)
- 부동산 규제의 역설..'똘똘한 한채' 쏠림에 강남 집값 '쑥'
- 그래픽= 이미나 기자[이데일리 성문재 기자] ‘투기와의 전쟁’을 선언하며 지난해 5월 출범한 문재인 정부는 집값 안정을 위해 다주택자 양도세 중과, 대출 제한, 재건축 초과이익 환수제 부활 등 강력한 규제책들을 잇따라 쏟아냈지만 집값을 잡는데 실패했다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 정부가 투기꾼으로 낙인찍은 다주택자들은 오는 4월 양도세 중과 전에 지방 소재 보유주택을 처분하는 동시에 미래가치가 높은 서울 강남권의 ‘똘똘한 한 채’로 자산 포트폴리오를 재정비하기 시작했고, 그 결과 작년 한해 지방 집값은 침체에 빠졌고 강남을 필두로 한 서울 집값은 고공행진했다는 것이다.◇누를 수록 더 뛰는 서울 아파트값7일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 ‘8·2 부동산 대책’ 직후 잠시 주춤하다가 한 달만에 다시 상승 흐름을 탔고 새해 첫주까지 꾸준히 올랐다. 반면 지방은 거의 제자리걸음을 해오다 지난해 10월 들어 하락세로 돌아서는 등 서울과 반대로 움직이고 있다.곽창석 도시와 공간 대표는 “재건축 조합원 지위 양도 제한, 다주택자 대출 제한, 양도세 중과 등 강남권 다주택자를 타깃으로 한 대책들이 나오면서 실수요자들이 똘똘한 한채로 집중하기 위해 강남권 재건축 단지와 인기 주거지역 중대형 주택으로 몰리고 있다”며 “부동산 규제 대책의 역설”이라고 꼬집었다. 전문가들은 정부의 규제가 의도와는 다르게 서울을 중심으로 집값 상승을 불러일으켰고, 수요자들로 하여금 ‘강남 불패’ 믿음을 확신시켰다고 말한다. 실제로 서울 전역과 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구 수성구 등 지난해 투기과열지구로 지정된 지역의 집값 상승률을 살펴보면 규제 적용 이후 오름세가 더 가팔라졌다. KB부동산시세에 따르면 서울의 ㎡당 평균 아파트값은 작년 상반기 4% 상승했지만 8·2 대책이 발표된 하반기에는 7% 뛰었다. 과천시도 작년 상반기와 하반기 집값 상승률이 각각 2%, 6%로 집계됐다. 세종시의 경우 상·하반기 모두 9%의 상승률을 기록했다. 업계 관계자는 “투기과열지구 지정 이후 해당 지역 집값이 잠시 주춤하다가 바로 회복됐다”며 “거래량은 줄었지만 가격 상승세가 계속되면서 정부 대책에 대한 회의감이 커지고 있다”고 말했다.부동산114에 따르면 작년 한해 서울 아파트가격은 11.4% 뛰었다. 정부가 6년만에 투기과열지구를 부활시켜 서울 전역을 강력한 규제 바구니 안에 넣었는데도 오히려 전년 상승폭(7.6%)보다 더 크게 뛴 것이다. 25개 자치구별로 보면 송파구가 20.1%로 가장 많이 올랐고 강동(17.9%)·강남(14.5%)·서초구(12.8%) 등 강남4구가 집값 상승을 주도했다. 감정원 관계자는 “오는 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면 매물이 줄어들 것으로 우려했는데, 되레 수요가 몰리면서 최근 들어 강남4구 아파트 가격이 크게 뛰었다”고 말했다.그래픽= 이미나 기자◇“강남 타깃 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키웠다”강남은 재건축아파트와 일반아파트 모두 매물을 찾아보기 힘든 가운데 귀한 매물들이 높은 가격에 거래되면서 호가가 오르는 등의 상황이 반복되고 있다. 압구정동 신현대아파트, 한양3차아파트, 개포동 주공1단지, 역삼동 역삼래미안, 대치동 래미안대치팰리스 등은 일주일 새 1억원 넘게 올랐다.특히 지난 주 강남구 압구정동 현대7차 전용 245.2㎡형은 40억원에 매매계약을 체결하며 올해 고가 아파트 마수걸이 거래의 주인공이 됐다. 이 주택형보다 조금 작은 전용 196.7㎡형의 호가는 이미 40억원 안팎 수준까지 치고 올라왔다.게다가 재건축 초과이익 환수제의 부활이 예고되면서 강남권 재건축 추진 단지들이 사업을 서둘렀고 이 같은 움직임이 가격 상승을 부추겼다는 전문가들의 분석도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남 재건축 추진 단지들이 작년 서울 집값 상승을 이끌었다”며 “전체 거래량에서 재건축 단지가 차지하는 비중은 작지만 ‘부르는 게 값’이어서 거래별 가격 상승폭이 상당히 컸다”고 말했다. 작년 한해 집값 상승률이 가장 높았던 송파구의 경우 잠실동 잠실주공5단지와 장미아파트 등 준공 후 30년이 지난 아파트 단지가 1만8000가구 정도다. 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구 재건축 추진 단지를 모두 합하면 약 7만6000가구로 전체 서울 아파트 수의 5% 수준이지만 이들 단지의 지난달 가격 상승률은 2%대로 서울 아파트값 평균 상승률(1.36%)을 웃돌았다.재건축 초과이익 환수제 부활이 야기한 재건축발 공급 가뭄 우려도 집값 상승의 한 요인으로 풀이된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 재건축 사업 속도가 전반적으로 지연될 가능성이 크고 층고 제한 등 규제가 강한 상황이라 재건축 일반분양이 감소할 수밖에 없다”고 말했다. 결국 향후 서울지역 신규 주택공급 가뭄이 초래될 것으로 예상되는 상황에서 수요자들이 재건축 매수에 적극적으로 나설 수밖에 없었다는 것이다.임병철 부동산114 책임연구원은 “재건축 초과이익 환수제 부활에다 대출 규제 부담까지 더해지고 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제가 본격화하고 있지만 서울 주요 지역 아파트시장은 아랑곳하지 않고 있다”며 “강남권을 티깃으로 한 정부 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키운 것 같다”고 꼬집었다.정부의 잇단 부동산 규제가 ‘강남 불패’ 신화만 키웠다는 지적이 일고 있다. 아파트 단지들이 빼곡히 들어선 서울 강남구 대치동 일대 전경. (사진=뉴시스)
- ['집값 뇌관' 재건축]서울·수도권 집값, 강남4구 7만여가구가 '쥐락펴락'
- [이데일리 김기덕 기자] 황금 추석 연휴 직후인 10월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 0.19% 오르며 지난달 마지막 주 상승률(0.11%)을 크게 웃돌았다. 8·2 부동산 대책 영향이 지속되는데다 비수기 시즌에 장기 연휴까지 겹친 점을 고려하면 놀랄 만한 상승률이다. 집값 상승은 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에 몰려 있는 재건축 단지가 이끌었다. 재건축 아파트값은 0.36% 오르며 8·2 대책 이후 최대 상승폭을 보인 추석 직전보다 두 배나 높게 뛰었다. 청약·대출·세제를 모두 아우르는 고강도 규제(8·2 부동산 대책)로 시름하던 서울 주택시장이 다시 꿈틀대고 있다. 매매 거래 절벽 현상까지 보이던 주택시장은 최근 재건축 단지를 위주로 온기가 돌면서 아파트값이 4주 연속 상승폭을 늘렸다. 강남권에서는 모델하우스 문을 여는 분양 단지마다 수만여명의 인파가 몰리며 연신 사상 최고 청약 경쟁률을 갈아치우는 ‘강남 불패’ 현상이 재현되고 있다. 정부 규제 약발이 벌써 떨어진 게 아니냐는 얘기도 흘러나온다. ◇강남 재건축 ‘속도’…주변 집값 상승 자극부동산114에 따르면 이달 현재 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 정비사업장(재건축 추진위원회 이후 단계에 있는 단지)는 81곳, 총 7만 6339가구다. 이는 지난해 말 기준 서울 아파트 가구 수(164만 1383가구)의 4.7%에 불과한 수준이지만, 서울·수도권 집값을 쥐락펴락하는 핵심 동력이라는 데 동의하지 않을 사람은 별로 없을 것이다.올 들어 서울 강남권을 중심으로 재건축 사업이 봇물이 터진 것은 최근의 아파트값 급등과도 무관치 않다. 지난 2015년과 2016년 서울 아파트값이 급등(각각 5.58%, 7.57%)하며 주택시장에 훈풍이 불자 재건축 연한 30년을 맞은 아파트 단지들이 정비사업을 본격적으로 추진하기 시작한 것이다. 여기에 올해 말로 유예가 종료되는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 비상이 걸린 재건축 조합들이 속도전을 택하고 있다. 환수제를 피하지 못하면 내년부터 재건축으로 발생한 조합원 이익이 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 절반을 세금으로 내야 한다. 이달 현재 강남 4구에서 재건축 추진위원회 이후 단계인 사업장은 강남구 40개 단지·3만 1205가구, 서초구 26개 단지·1만 8960가구, 송파구 10개 단지·1만 5572가구, 강동구 5개 단지·1만 602가구다. 강남구에선 압구정동 구현대 1~7차(3074가구)·한양 1~8차(3254가구), 대치동 개포우성아파트(1140가구) 등이 안전진단을 받아 재건축 사업에 뛰어들었고, 개포주공1단지·삼성동 상아2차 아파트·일원동 대우아파트·청담동 삼익아파트 등 4곳(총 6518가구)은 사업시행인가를 받는 등 사업 속도를 높이고 있다. 개포주공4단지(2840가구)는 이주 및 철거가 진행 중이다. 현재 사업 진행 속도가 빨라 이주 및 철거가 가장 많이 진행되는 곳은 강동구다. 이곳에서는 사업시행인가 단계인 신동아 1·2차(972가구)를 제외하고 신동아3차(240가구), 둔촌주공(5930가구), 고덕주공3단지(2580가구), 고덕주공6단지(880가구) 등 약 1만 가구가 이주를 시작한 상황이다. 문제는 강남 등 서울 도심에 새 아파트에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있는데 반해 공급은 턱없이 부족하다는 점이다. 박근혜 정부 때 임대주택(뉴스테이) 촉진지구를 제외한 대규모 신도시와 공공택지지구 신규 지정이 중단되면서 서울로 집중되는 실수요가 분산되지 않고 있는 것이다. 이런 상황에서 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만 6555가구로 지난해(2만 5887가구)와 비슷한 수준이다. 즉 ‘서울 주택 공급 부족→ 재건축 및 신규 분양 아파트 수요 증가→ 재건축 아파트값 상승→ 전체 집값 상승’이라는 악순환이 이어지고 있는 것이다. ◇“강남 대체지 공급 확대·재건축 이주 시기 조정 필요”강남발 재건축 이주 수요는 주변 전셋값을 자극할 뿐만 아니라 인근 지역 아파트값까지 끌어올리고 있다. 부동산114 시세 조사 결과를 보면 8·2 대책 이후 한 달간 하락하던 서울 재건축 아파트값은 9월 둘째 주 0.11% 상승 전환한 이후 4주 연속 오름폭을 키우고 있다. 8월 이후 누적 상승률도 0.43%에 달한다. 규제 이후 거래량이 줄며 게걸음 장세를 보이던 일반 아파트값도 최근 한 달 새 상승폭을 확대 중이다. 특히 주택시장에서 ‘대장주’ 역할을 하는 강남권 주요 재건축 단지들에서 대형 호재가 터지면서 매기가 살아나는 분위기다. 박원순 서울시장 취임 이후 처음으로 ‘50층 재건축’ 허가를 받은 잠실주공5단지는 이달 전용 77㎡형이 역대 최고가인 16억원에 거래가 이뤄졌다. 이 단지는 지난 7월 15억 7000만원에 거래된 뒤 8·2 대책 여파로 14억원까지 떨어지기도 했다. 잠실동 L공인 관계자는 “잠실5단지의 사실상 최고 50층 재건축 계획안 통과를 계기로 주변 잠실 리센츠아파트는 사상 최고가를 경신했고, 엘스아파트도 대책 이전 시세를 완전히 회복한 상황”이라고 말했다. 사상 최대 공사비가 걸린 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 선정도 시장에서 호재로 작용했다. 현대건설로 시공사가 정해진 후 주변 반포자이 전용 165㎡형은 최근 25억원으로 최고가를 찍었고, 반포리체(전용 59㎡)도 12억6700만원으로 한 달 새 시세가 3000만~5000만원 올랐다. 강남권에서 동시다발적으로 재건축사업이 진행되는 과정에서 철거·멸실되는 이주 물량이 쏟아지면서 잠잠하던 전세시장도 요동칠 수 있다는 우려가 나오고 있다. 재건축 이주에 따른 수요 쏠림 현상를 두고 서울시 정비사업 인허가와 정부의 규제가 서로 엇박자를 내고 있다는 지적도 제기된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울시에서 선제적으로 자치구별 이주 수요를 분배하고 관리처분인가 시점을 조정해야 주변 집값 상승을 막을 수 있다”며 “강남 새 아파트 진입 수요에 대응하기 위해 신도시·택지지구 개발 등 과감한 공급 드라이브 정책을 펼칠 필요도 있다”고 말했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “저성장 시대에 시중에 풀린 유동성 자금이 강남 재건축시장을 대체할 만한 투자처를 찾지 못하고 끊임없이 몰려들고 있는 양상”이라며 “수요만 억누르기보다는 장기적으로 도심에 주택 공급을 확대하는 한편 현행 30년인 재건축 연한을 과거와 같이 40년으로 연장하는 것도 검토할 만하다”고 말했다.
