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- "타워1·2 모두?"…코람코, 마제스타 타워1 거래 불발에 반사이익 기대
- [이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 ‘마제스타시티 타워1’ 매매거래 불발로 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. F&F-삼성SRA자산운용에 밀려 차순위 협상대상자가 됐던 NH투자증권-코람코자산신탁이 기회를 얻을 수도 있어서다.새로 선정될 인수자는 이 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. 또한 고금리로 상업용부동산 투자수요가 위축된 만큼 실제 딜클로징(거래종결)을 위한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다.◇ F&F, 마제스타 타워1 인수 ‘철회’…차순위 기회 올까11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 마제스타시티 타워1 재매각 계획을 검토 중이다. 우선협상대상자(우협)였던 F&F가 마제스타시티 타워1 인수를 검토했으나 진행하지 않기로 최종 결정했다고 지난 6일 공시해서다. 마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)마제스타시티는 서울시 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 지난 2017년 준공 직후 이 건물이 매물로 나왔고, 이지스자산운용이 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 모집해서 2541억원에 매입했다. 당시 연면적 기준 3.3㎡당 매입금액은 1800만원 수준이었다. 6년이 지난 올해 이지스자산운용은 지난 4월 매각자문사로 CBRE코리아를 선정해 이 건물 매각을 위한 절차를 진행했다. 지난 5월 말 실시한 입찰에 F&F-삼성SRA자산운용, NH투자증권-코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등이 참여했다. 이 중 F&F는 연면적 기준 3.3㎡당 3750만원을 제시해 우협으로 선정됐다. 총 인수금액은 5300억원에 이른다.하지만 이번에 F&F가 매수를 철회하면서 다른 잠재매수자들도 기회를 얻을 가능성이 생겼다. 특히 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁이 ‘반사이익’을 얻을지 주목된다. ◇ 코람코, 타워2 운용중…타워1 인수시 ‘완전체’ 소유코람코자산신탁은 이미 마제스타시티 타워2를 지난 2017년 8월 취득 후 운용해왔다. ‘코크렙제41호위탁관리부동산투자회사(코크렙제41호리츠)’를 통해서다. 만약 코람코가 타워1까지 인수하면 마제스타시티 오피스건물 ‘완전체’를 보유하게 된다. 코크렙제41호리츠는 설립 규모가 2221억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 투자보고서를 보면 타워2 취득가액은 토지 1293억8800만원, 건물 898억5200만원으로 적혀있다. 둘을 합치면 2192억4000만원이다. 현재 장부가액은 3768억9500만원으로, 단순 계산하면 취득가액 대비 72% 올랐다. 담보 및 부채내역을 보면 △장기차입금 2009억원 △임대보증금 101억원 △담보설정금액 104억원(근저당권 및 전세권)이다. 삼성화재(1009억원), 삼성생명(1000억원)이 금리 3.2%에 장기차입금을 빌려줬다. 최종만기일인 오는 2027년 2월 28일 일시상환하는 조건이다.또한 타워2는 임대가능 면적 3만6189.43㎡를 다 채워 임대율 100%를 기록하고 있다. 부동산 임대료 수익은 작년 9월 1일~올해 2월 28일 기준 57억9492만원이다.이 리츠의 최대 주주는 대한지방행정공제회다. 행정공제회는 지난 2월 28일 기준 해당 리츠의 보통주 33.14%, 종류주 30.10%를 보유하고 있다. 이밖에도 주요 주주로 △KT&G 보통주 13.87%, 종류주 12.60% △담배인삼공제회 보통주 5.39%, 종류주 4.90%가 있다.리츠는 운영기간 중 투자자들에게 연평균 5.99%(처분익 제외) 수준의 안정적 배당수익률 지급을 목표로 하고 있다. 종류주식 주주가 배당률에 따라 배당받지 못한 사업연도가 있을 경우 그 미배당분(누적)은 다음 사업연도 배당 시점에 최우선순위로 배당받는다.마제스타시티 각 건물 위치도 (사진=김성수 기자)◇ 새 인수자, 단기 사옥 계획 없어야…자금조달력 ‘관건’이지스자산운용이 차순위 협상대상자인 NH투자증권-코람코자산신탁과 협의할지는 아직 미정이다. F&F가 인수를 철회한지 오래되지 않아 이지스 측도 앞으로 어떻게 진행할지를 검토하는 단계다.새로 선정될 인수자는 해당 건물을 당장 사옥으로 쓸 계획이 없는 곳이 될 가능성이 크다. F&F가 마제스타시티 타워1 매수를 철회한 이유가 기존 임차인의 잔여 임차기간이 길기 때문이라는 분석이 나와서다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 넥슨 게임즈는 지난 1분기 마제스타시티 타워1 빌딩에 약 5500㎡에 이르는 임대차계약을 체결했다. 금융투자업계 관계자는 “F&F가 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 얘기가 있다”며 “하지만 (대기기간은) 입찰에 들어가기 전부터 알 수 있었던 일이기 때문에, 다른 내부 사정이 더 있을 것이라는 의견도 나온다”고 말했다.또한 자금조달 능력도 우협 지위를 얻는 데 중요한 변수로 꼽힌다. 이미 한 번 거래가 틀어진데다, 고금리로 자금조달이 어려운 만큼 새 인수자가 딜클로징(거래 종결)을 할 수 있다는 신뢰감을 주는 게 필요해서다. 특히 현금보유 액수가 많을 경우 매각자 측 신뢰를 얻는 데 유리하다. F&F는 지난 1분기 말 현금 및 현금성자산이 개별재무제표 기준 1853억2631만원, 연결재무제표 기준 2220억3851만원으로 집계됐다.금융투자업계 관계자는 “경기 침체에도 보유현금이 풍부한 기업이 많은 것 같다”며 “최근 시장에서는 운용사들이 기업 등 전략적투자자(SI)를 유치하려 하고 있다”고 말했다. 이어 “이 과정에서 기업 쪽과 네트워크가 있는 증권사와 손잡은 곳이 인수구조를 짜는 데 유리할 것”이라고 덧붙였다.
- [뉴스새벽배송]美 증시, CPI 주시하며 보합…나스닥 0.18%↑
- [이데일리 양지윤 기자] 미국 뉴욕 증시는 이번 주 예정된 소비자물가지수(CPI)와 실적 발표를 앞두고 소폭 상승했다. CPI는 3% 초반대까지 떨어질 것으로 보이지만 근원물가가 5%대를 유지할 것으로 보여, 인플레이션 우려는 여전할 것으로 점쳐진다.다음은 11일 개장 전 주목할 만한 뉴스다.(사진=AFP 제공)◇뉴욕증시, 물가·실적 주시하며 상승-10일(현지시간) 마켓포인트에 따르면 이날 뉴욕증권거래소에서 블루칩을 모아놓은 다우존스 30 산업평균지수는 전거래일 대비 0.62% 상승한 3만3944.40에 마감. -대형주 중심의 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수는 0.24% 오른 4409.53으로 4400선을 회복. -기술주 위주의 나스닥 지수는 0.18% 상승한 1만3685.48에 거래를 마쳐.-메타(페이스북 모회사)는 새 소셜미디어(SNS) 스레드가 예상 밖 폭발적인 인기를 끌면서 1.23% 주가 상승.- 국제유가는 하락. 뉴욕상업거래소에서 8월 인도분 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 1.18% 내린 배럴당 72.99달러에 마감.◇CPI 앞두고 연준 매파 “최소 2회 더 인상”-월스트리트저널(WSJ)이 집계한 지난달 CPI 상승률 전망치는 전월 대비 0.3%다. 전년 동월과 비교하면 3.1%로 나타나. 전월 당시 4.0%보다 큰 폭 떨어진 것. -이는 곧 인플레이션이 뚜렷한 하락세에 있다는 해석을 가능케 함. 다만 근원물가는 전월 대비 0.3%, 전년 동월 대비 5.0% 각각 상승할 것으로 집계. 전월(각각 0.4%, 5.3%)과 비교해 큰 차이가 없는 셈.-연준 인사들의 강경 긴축 발언은 이어가. 메리 데일리 샌프란시스코 연방준비은행 총재는 이날 워싱턴DC에서 열린 브루킹스연구소 주최 행사에서 “긴축 속도를 늦추는데 찬성한다”면서도 “동시에 인플레이션을 낮추기 위해 올해 두어번 금리 인상이 필요하다는 것을 깨달았다”고 발언. -현재 금리 5.00~5.25%에서 최소 5.50~5.75%까지 올려야 한다는 의미.-로레타 메스터 클리블랜드 연은 총재 역시 또 다른 행사에서 “금리를 어느 정도 더 올린 후 그 수준에서 유지할 필요가 있다”고 말해. CPI 발표를 앞두고 연준 내에서 매파 목소리가 더 커져나온 것.-마이클 바 연준 금융감독 담당 부의장은 “우리는 통화정책에서 많은 진전을 이뤘다”면서도 “(최종금리에) 가까워졌으나 여전히 해야 할 일이 약간 남아 있다”고 언급.-오스탄 굴스비 시카고 연은 총재와 함께 몇 안 되는 비둘기파로 꼽히는 라파엘 보스틱 애틀랜타 연은 총재는 “인플레이션이 너무 높다”면서도 “경기 침체에 대한 증거 속에서 일단 인내심을 가질 수 있다”고 발언. 그는 근래 들어 금리 동결론을 주장해 왔던 인사.◇주요 금융사들 시작, 이번주 실적발표 시즌-이번주 JP모건체이스, 씨티그룹, 웰스파고, 블랙록 등 주요 금융사들이 2분기 실적을 발표.-팩트셋에 따르면 S&P500지수에 상장된 기업들의 2분기 순이익은 지난해 같은 기간보다 7.2% 감소했을 것으로 예상. 이는 2020년 2분기(-31.6%) 이후 가장 크게 감소.-분기 실적은 하반기로 갈수록 줄어들 것으로 예상. 다만 고용과 소비가 견조한 수준을 유지하고 있어 예상보다 실적 낙폭은 크지 않을 수 있어.◇스웨덴, 나토 가입 초읽기-튀르키예가 스웨덴의 북대서양조약기구(NATO·나토) 가입 절차를 가능한 한 빨리 진행하기로 전격 합의.-스웨덴은 지난해 우크라이나 전쟁 이후 200년 넘게 유지했던 중립국 지위를 포기하고 핀란드와 함께 같은 해 5월 나토 가입 신청서 제출. 스웨덴은 나폴레옹 전쟁(1803~1815) 이후 중립국을 선포한 뒤 200년 이상 그 위치를 지켜 와.-핀란드는 기존 30개국의 만장일치 동의를 얻어 11개월 만인 지난 4월 31번째 회원국으로 가입했지만, 스웨덴은 튀르키예와 헝가리의 반대로 합류하지 못해.박준식 최저임금위원회 위원장(왼쪽)과 공익위원 간사인 권순원 숙명여대 교수(왼쪽 두번째) 등 공익위원들이 6일 오후 세종시 정부세종청사 최저임금위원회 회의실에서 열린 제11차 전원회의에서 근로자위원인 박희은 민주노총 부위원장의 발언을 경청하고 있다.(사진=연합뉴스)◇1만2000원vs9700원…내년도 최저임금 이번 주 결판-11일 고용노동부에 따르면 최저임금위원회는 이날 정부세종청사에서 제12차 전원회의를 개최. 이날 회의에서는 막바지에 접어든 최저임금 수준 심의를 이어갈 예정. -현재 근로자위원 측은 1만2000원을, 사용자위원 측은 9700원을 2차 수정안으로 요구한 상태.-최저임금 심의는 노사 양측이 수정안을 통해 격차를 좁히는 방식으로 진행. 이날 회의에서 노사는 3차 수정안을 제출할 예정. -노사 요구안의 격차는 2300원으로 최초 요구안의 격차(2590원)보다 290원을 좁혔으나 합의에 이르기에는 여전히 커.◇尹, 오늘 나토 총장 만나 11개 분야 협력 프로그램 채택 -윤석열 대통령은 11일(현지시간) 리투아니아 수도 빌뉴스에서 옌스 스톨텐베르그 북대서양조약기구(NATO·나토) 사무총장과 면담. -나토 정상회의 참석차 리투아니아를 방문 중인 윤 대통령은 이날 오전 스톨텐베르그 총장과 면담을 통해 한국과 나토 간의 안보 협력 강화 방안을 논의. 특히 이 자리에서 과학기술, 대테러, 사이버 안보, 신흥기술 등 11개 분야에 걸쳐 한·나토 개별 맞춤형 파트너십 프로그램(ITPP)을 가동하기 위한 협력 문서를 채택.◇작년 보험사 해외점포 순이익 35% 증가- 지난해 코로나19 완화에 따라 국내 보험사들의 해외 점포 수익성이 개선된 것으로 나타났다.-11일 금융감독원에 따르면 국내 11개 보험사 해외점포 36개의 작년 당기 순이익은 1억2300만달러(약 1582억원)로 전년(9080만달러) 대비 34.9% 증가.-보험업에서 매출 확대 영향으로 1억1200만달러 이익을 냈고, 금융투자업 등에서 부동산임대업 법인 실적 개선에 힘입어 1070만달러 이익을 거둬.-작년 말 기준 생명보험사 4곳, 손해보험사 7곳이 11개국에서 해외점포를 운영 중.
- 롯데건설 '홈플러스 9개점' 개발사업, 유동화증권 차환 성공
- [이데일리 김성수 기자]롯데건설이 참여한 ‘홈플러스 9개점’ 개발사업이 총 4967억원 규모 유동화증권 차환(리파이낸싱)에 성공했다. 해당 부지를 개발 및 운영하는 데 필요한 자금을 조달하기 위해 특수목적회사(SPC)와 롯데건설이 일련의 대출계약을 체결했는데, 만기가 연장된 것. 롯데건설은 SPC에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다. 업계에서는 홈플러스라는 임차인이 있는 만큼 대출 상환에 큰 문제가 없겠지만, 부동산 경기둔화로 개발사업이 지연될 경우 롯데건설의 자금 부담이 클 것으로 내다봤다.홈플러스 전경 (사진=홈플러스)◇ 총 4967억 유동화증권 차환…8~9월로 만기 연장7일 건설 및 금융투자업계에 따르면 홈플러스 서울 동대문점, 경기 김포점, 북수원점, 인천 가좌점, 경남 김해점 등 ‘9개점’ 개발을 유동화한 자산담보부 기업어음(ABCP), 자산담보부 전자단기사채(ABSTB)의 만기가 오는 8~9월로 연장됐다.각 특수목적회사(SPC)별 유동화증권 발행금액은 △기은센동대문제이차(490억원) △기은센동대문제삼차(1395억원) △기은센동대문제사차(885억원) △기은센상동제일차(2100억원) △그라티아제일차(97억원)다. 총액은 4967억원 규모다. 롯데건설은 각 유동화증권의 기초자산에 대해 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 진다. BNK투자증권은 이 유동화거래의 업무수탁자, 에프엘자산운용은 주관회사 및 자산관리자 역할을 맡고 있다. 다만 기은센상동제일차의 경우 메리츠증권이 업무수탁자를, IBK투자증권이 주관회사 및 자산관리자를 담당한다. 그라티아제일차는 70억원 ABCP는 다올투자증권이, 27억원 ABSTB는 BNK투자증권이 업무수탁자를 맡는다. 위 SPC는 크게 두 종류로 나뉜다. 기은센동대문제이차, 기은센동대문제삼차, 기은센동대문제사차의 경우 홈플러스 동대문점 일원 지상에 추진하는 주상복합 개발사업 및 홈플러스 김포점, 북수원점, 인천 가좌점, 경남 김해점 운영사업에 필요한 자금을 조달하는 게 목적이다.반면 기은센상동제일차, 그라티아제일차의 경우 홈플러스 부천 상동점 일원에 공동주택 및 오피스텔, 판매시설 등을 개발하고 홈플러스 인천 작전점, 수원 영통점, 대구 칠곡점을 운영하는 것이 목적이다.앞서 미래도시개발·롯데건설·IBK투자증권 컨소시엄은 기초자산인 홈플러스 동대문점·김포점·북수원점·가좌점·김해점 등 5개 점포를 총 7250억원에 매입했다. 매도자는 유경PSG자산운용이 운용하는 ‘유경PSG전문투자형사모투자신탁GMK제4호’다.컨소시엄 구성 당시에는 IBK투자증권이 포함됐만, 이후 IBK투자증권에서 운용하던 팀이 에프엘자산운용으로 이동했다. 이번 유동화증권 발행 주관사도 에프엘자산운용이다.(자료=금융투자업계)◇ 홈플러스 동대문·부천상동점 일대 공동주택 개발부동산 개발업체 더미래는 SPC 기은센동대문제일차와 지난 2021년 12월 10일 2700억원 한도의 대출약정을 체결했다. 더미래가 대출을 받은 목적은 서울 동대문구 용두동 33-1번지 일대(홈플러스 동대문점) 주상복합 개발사업 및 다른 지역의 부동산 운영사업에 필요한 자금을 조달하기 위해서다.기은센동대문제일차(차주) 및 롯데건설은 더미래에 빌려줄 자금을 조달하기 위해 같은 날 대주단인 기은센동대문제이차, 기은센동대문제삼차, 기은센동대문제사차와 총 2700억원 한도의 ABL(자산담보부대출) 약정을 체결했다. 이후 대주단은 작년 12월 30일 기은센동대문제일차 및 롯데건설과 ‘ABL대출약정서의 변경약정(4차)’을 체결하고, 지난 3월 9일 ‘ABL대출약정서의 변경약정(7차)’을 체결했다. 작년 12월 ABL대출약정서 변경약정(4차)으로 바뀐 사항은 기존 트랜치A 대출채권을 △트랜치A-1 400억원 △트랜치A-2 65억원으로 구분한 점이다. 또한 지난 3월 체결된 변경약정(7차)으로 트랜치A-1 대출약정금을 기존 400억원에서 425억원으로 증액했고 만기일, 이자율 등 일부 조건도 변경했다.이후 양측은 지난달 7일 ‘ABL대출약정서 변경약정(10차)’을 체결해 트랜치A-2 만기를 종전 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장했다. 이자율 등 조건도 바꿨다. 이 트랜치A-2 대출채권을 기초자산으로 해서 기은센동대문제이차는 지난달 8일 65억원 규모 유동화증권(ABSTB)을 발행했다. 이 ABSTB는 9월 5일이 만기다. 기초자산의 관리, 운용, 처분에 따른 수익으로 유동화증권을 상환하는 구조다. 지난달 13일에는 ‘ABL대출약정서 변경약정(11차)’ 체결로 트랜치A-1 만기가 종전 6월 13일에서 오는 9월 13일로 연장됐다. 이자율 등 조건도 바뀌었다. 트랜치A-1 대출채권을 기초자산 삼아서 기은센동대문제이차는 지난달 14일 425억원 규모 ABSTB을 발행했다. 만기예정일은 오는 9월 14일이다.◇ 기은센동대문제삼차 트랜치B-1, 이달 6일 만기또한 기은센동대문제삼차는 트랜치B 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행했다. 트랜치B 대출채권 1395억원은 △트랜치B-1 1030억원 △트랜치B-2-1 310억원 △트랜치B-2-2 55억원으로 구성된다. 트랜치B-1 대출채권의 경우 이달 6일 만기다. 트랜치B-1 대출채권 및 부수담보권을 기초자산으로 하는 ABSTB는 이달 7일 만기가 다가온다. 차주인 기은센동대문제일차는 만기일에 대출금 전액을 일시 상환해야 한다. 트랜치B-2-1 대출채권의 경우 지난달 7일 체결된 ‘ABL대출약정서 변경약정(10차)’으로 만기가 기존 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장됐다. 이자율 등 조건도 수정됐다. 이를 기초자산으로 기은센동대문제삼차가 발행한 ABSTB는 오는 9월 5일이 만기다. 기은센동대문제사차는 트랜치C 대출채권 유동화와 관련돼 있다. 트랜치C 885억원은 △트랜치C-1 205억원 △트랜치C-2 680억원으로 구분돼 있다. 지난 3월 체결된 ABL대출약정서 변경약정(7차)를 통해서다. 만기일, 이자율, 이자기간 등 일부 조건도 변경됐다.ABL대출약정서 변경약정(10차)에 따라 트랜치C-1 대출채권, 트랜치C-2 대출채권 만기일은 기존 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장됐다. 이를 바탕으로 기은센동대문제사차는 지난달 8일 각각 ABSTB를 발행했다. 만기는 오는 9월 5일이다. ◇ “대출상환 무난해도…분양 어려워 자금 묶일 수도”SPC 기은센상동제일차, 그라티아제일차도 리파이낸싱에 성공했다. 두 곳은 경기도 부천시 원미구 상동 540-1번지(홈플러스 부천상동점) 일원에 공동주택 및 오피스텔, 판매시설 등을 개발하고 홈플러스 인천 작전점, 수원 영통점, 대구 칠곡점을 운영하는 자금을 조달하는 게 목적이다.차주 미래도시는 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 기은센상동제일차로부터 원금 총 2100억원의 트랜치A 대출을, 다른 대주로부터 원금 1459억원의 트랜치B 대출을 조달했다.그러나 트랜치A 대출 만기가 지난달 7일 도래함에 따라 기존 대출약정에 대한 변경약정을 체결했다. 이에 따라 트랜치A 대출 만기일이 오는 9월 4일로 연장됐다. 트랜치A 대출 구성도 △트랜치A-1 1550억원 △트랜치A-2 550억원으로 변경됐다. 이 대출채권을 기초자산으로 기은센상동제일차가 발행한 2100억원 규모 ABSTB는 오는 9월 5일 만기가 도래한다.이밖에 그라티아제일차는 작년 10월 체결한 대출약정에 따라 미래도시에 원금 97억원을 대출해줬다. 이후 지난 2월 변경약정으로 대출금 97억원이 △트랜치A-1 27억원 △트랜치A-2 70억원으로 구분됐다.트랜치A-1 대출만기는 다음달 10일, 트랜치A-2 만기는 다음달 17일이다. 또한 두 대출채권을 기초로 발행된 유동화증권의 만기는 각각 다음달 11일, 18일이다.롯데건설은 SPC에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다. 기은센동대문제이차·제삼차·제사차와 기은센상동제일차, 그라티아제일차가 유동화증권 상환에 필요한 자금이 부족할 경우 그 부족 액수를 롯데건설이 빌려줘야 한다. 만약 롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않거나 ‘자금보충약정의 해지 또는 해제’ 등 사유로 자금보충의무를 부담하지 않게 되는 경우, 별도 통지 없이 롯데건설이 대출원리금 등 채무 전부를 중첩적으로 인수해야 한다.업계에서는 홈플러스라는 임차인이 있는 만큼 대출 상환이 무난히 이뤄지겠지만, 부동산 경기둔화로 개발사업 및 자금회수가 늦어지면 롯데건설의 부담이 적지 않을 것으로 내다봤다.금융투자업계 관계자는 “홈플러스가 지급하는 임대료가 있으니 대출채권 자체는 큰 문제가 없을 것”이라며 “다만 홈플러스 부지에 주상복합, 오피스텔을 개발 및 분양하는 데 시간이 오래 걸릴 경우 롯데건설로서는 우발채무로 자금이 계속 묶이게 될 것”이라고 말했다.
- 회현역 초역세권 삼부빌딩, 공매 '7전8기' 매각 성공이 씁쓸한 이유
- [이데일리 김성수 기자] 서울지하철 4호선 회현역 초역세권에 있는 삼부빌딩이 공매시장에서 ‘7전 8기’로 매각에 성공했지만 이해관계자들의 표정이 마냥 밝지만은 않다. 우선 낙찰자 입장에선 낙찰금액이 크게 저렴하지 않았다는 평가다. 기존 소유자의 2년 전 매입금액(1100억원)보다 낙찰금액이 8% 정도 낮아서, 경·공매 투자시 기대되는 가격인하 폭보다 적기 때문이다. 오른 이자비용, 공사비를 감안하면 해당 건물을 주거시설로 개발해도 수익성이 크지 않을 수 있다. 채권자들도 씁쓸하기는 마찬가지다. 채권자들이 빌려준 총 금액보다 낙찰가가 낮아서, 후순위 채권자들이 손실을 볼 것으로 예상된다. 서울 중구 남창동 9-1번지 일대 삼부빌딩 (사진=김성수 기자)◇ 낙찰금액, 2년 전 대비 8% 할인…가격매력 ‘글쎄’ 4일 한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 중구 남창동 9-1번지 일원 토지(감정평가서 기준 면적 2194.6㎡) 및 삼부빌딩 건물(면적 1만5260.2㎡)은 전날 8회차 공매에서 1022억5100만원에 낙찰됐다. 번지수로 보면 서울 중구 남창동 9-1, 9-45, 44-11, 44-24, 44-25 일원 토지 및 건물이다. 기존 소유자는 남대문칠일피에프브이(PFV)며, 수탁자는 한국투자부동산신탁이다. 남대문칠일PFV는 이 일대에 도시형생활주택 등을 건축, 개발, 매각, 분양해서 그 수익을 주주에게 배당하려 했었다. 그러나 기준금리 인상, 부동산경기 냉각에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 공사비 인상 등 악재가 겹치면서 브릿지론을 본PF로 전환하지 못했다. 결국 브릿지론 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 1순위 채권자에 포함된 새마을금고가 공매를 신청했다. 해당 물건의 공고를 보면 세금 체납이나 압류된 내역은 없다. 신탁 부동산은 체납세금이 없어도 공매로 매각이 진행된다.낙찰가는 8회차 최저입찰가(1012억4610만원)의 1.0099배며, 감정평가액 1523억5318만원보다 500억원 이상 낮다. 온비드에서 최저입찰가(예정금액)란 공매 공고등록 기관(매도자)이 처분하고자 하는 최저 하한금액을 말한다.중구 남창동 9-1 공매 결과 캡처 (자료=온비드)남대문칠일PFV는 지난 2021년 2월 삼익악기로부터 이 건물과 토지를 1100억원에 매입했었다. 이를 감안하면 이번 낙찰금액은 8% 정도 할인된 것으로, 아주 저렴한 편은 아니라는 평가다. 작년부터 금리가 크게 올라 최근 상업용부동산이 기존 시세보다 약 7~10% 낮게 거래됐기 때문이다. 또한 경·공매 투자자들은 일반적으로 시세보다 10~20% 이상 저렴한 낙찰가를 기대하는데, 이와 비교해도 가격 매력도가 크지 않았다는 분석이다.애초에 1회차 공매의 최저입찰가가 높았기 때문에 유찰이 7번이나 됐음에도 낙찰가가 상대적으로 높았다는 의견도 있다. 당초 1회차 공매의 최저입찰가는 2116억8000만원으로, 감정평가액 1523억5318만원보다 38.94%(593억2682만원) 높았다.한국투자부동산신탁 관계자는 “최초에 공매가격을 산정할 때 회사 내규에 따라 가장 높은 가액을 최저입찰가로 선정했다”며 “대출이 얼마인지, 혹은 감정평가금액이 얼마인지 등 여러 산정기준이 있으며, 관계자들끼리 협의해서 정했다”고 말했다.◇ 금리·공사비 인상에 사업성↓…인허가 다시 밟나주거시설로 개발하는 기존 사업계획을 유지할 수 있을지도 미지수다. 지금은 2년 전보다 금리, 공사비가 높아져 개발사업 환경이 어려워져서다. 현재 기준금리는 3.5%로 지난 2021년 2월 당시(0.5%)의 7배다. 철근, 레미콘 등 주요 건축자재 가격도 올랐다. 국토교통부가 지난 3월 발표한 ‘시군구별 기본형건축비 산정을 위한 주요 자재별 기준단가 개정고시’를 보면 고강도철근(공장도)은 톤(t)당 단가가 107만원으로, 2년 전인 2021년 3월 금액(71만5000원)보다 약 50% 올랐다. 레미콘 단가는 ㎥당 7만7372원으로, 2021년 3월 금액(6만1818)보다 25% 이상 뛰었다. 삼부빌딩은 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당한다. 서울시 자료를 보면 당초 남대문칠일PFV가 계획한 건축물은 지하 8층~지상 20층, 연면적 2만6771.52㎡ 규모 복합시설(공동주택, 근린생활시설 등)이다. 공동주택 규모는 도시형생활주택 267가구, 오피스텔 42실이다. 시공사는 롯데건설이며 내년 착공 및 2027년 10월 준공을 목표로 진행했다. 작년에 사업시행계획인가를 받은 만큼 새 소유자가 기존 사업계획을 그대로 진행할 경우 관리처분계획, 착공, 준공 순으로 절차를 밟으면 된다. 어려워진 사업환경에서 수익성을 내려면 분양가를 높게 책정해야 한다. 다만 인근에 남대문시장이 있어서 주거시설로 개발할 경우 선호도가 높을지는 불투명하다는 의견이다. 상업용부동산 업계 관계자는 “공사비와 금리상승을 감안했을 때 수익성이 나올지 잘 모르겠다”고 말했다.만약 새 소유자가 사업계획을 크게 바꾸려 한다면 사업시행계획 변경인가로 끝나는 게 아니라, 정비계획을 바꿔야 할 수도 있다. 이 경우 인허가를 처음부터 다시 진행해야 한다.중구청 관계자는 “재개발 사업을 할 때 수립해야 되는 계획들이 있다”며 “새 사업주가 하려는 사업이 사업시행계획만 바꾸면 되는지, 아니면 아예 정비계획을 바꿔야 하는지는 내용을 봐야 알 수 있다”고 말했다.◇ 선순위, 채권 회수 가능해도…후순위, 어려울 듯채권자들 입장에서는 이번 낙찰금액으로 자금을 전액 회수하기 어렵다. 채권자들이 빌려준 총 금액(1470억원)보다 낙찰가(1022억5100만원)가 낮아서, 후순위 채권자들이 손실을 볼 것으로 예상된다. 작년 말 기준 남대문칠일PFV의 단기차입금(롯데건설 포함)은 1471억2821만원이다. 이 중 롯데건설의 에쿼티 투자자금(1억2821만원)을 제외하면 제1~4순위 우선수익권자의 채권금액은 총 1470억원이다. 대출 만기일은 지난 3월 28일이다.(자료=감사보고서)우선수익자는 순위별로 △공동 제1순위 ABL대주(415억원), 현대커머셜(250억원), 롯데카드(150억원), 산은캐피탈(100억원) △공동 제2순위 특수목적회사(SPC) 더블에스남대문제이차(100억원), DB캐피탈(55억원), 오케이캐피탈(75억원) △제3순위 오케이캐피탈(225억원) △제4순위 더블에스남대문제삼차(100억원)다.이 중 공동 제1순위(트랜치A)만 원금 및 지연이자를 전부 회수할 수 있다. 롯데카드, 현대커머셜은 지난 4월 하나에프앤아이(F&I)에 채권을 매각해 이 거래에서 엑시트(자금회수)했다. 앞서 롯데카드는 지난 4월 25일 SPC ‘에이치에프에스비삼일유동화전문유동회사’에 대출채권을 양도해서 150억원을 회수했다고 공시했다. ABL대주에 포함된 새마을금고도 낙찰금액으로 대출 원리금 회수가 가능하다. 반면 공동 제2순위(트랜치B)는 채권 중 일부만 받을 수 있으며, 3·4순위(트랜치C, D)는 회수가 어려울 것이라는 게 업계 의견이다.금융투자업계 관계자는 “채권자들로선 선·중·후순위 모두 회수할 수 있는 금액에 매각되기를 바랐을 것”이라며 “하지만 낙찰금액이 낮아진 만큼 후순위 채권자들은 자금을 날릴 수밖에 없다”고 말했다.
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- "가격 50% 싸졌다" 회현역 초역세권 '삼부빌딩' 공매 7번째 노크
- [이데일리 김성수 기자] 서울지하철 4호선 회현역 초역세권에 있는 삼부빌딩이 오는 30일 7번째로 공매시장 문을 두드린다. 지난 19일 첫 입찰이 진행됐지만 6회 연속 유찰됨에 따라 다시 공매시장에 나오게 됐다. 이 물건의 최저입찰가는 처음보다 50% 가량 낮아져 감정평가액보다 약 400억원 저렴해졌다. 또한 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당하는데다, 작년 사업시행계획인가를 받은 만큼 인허가도 상당 부분 진전됐다.서울 중구 남창동 9-1번지 일대 삼부빌딩 (사진=김성수 기자)◇ 최저입찰가 ‘반토막’…감평가보다 400억 저렴29일 한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 중구 남창동 9-1번지 일원 토지(감정평가서 기준 면적 2194.6㎡) 및 건물(면적 1만5260.2㎡)이 오는 30일 7차로 공매시장에 나온다. 4호선 회현역 6번 출구 바로 앞에 있는 물건이다.이 건물은 사무실 및 은행 등으로 이용 중이며 폐문부재 상태다. 폐문부재란 문이 잠겨 있고 아무도 없어서 우편물 송달이 불가능한 경우를 말한다.이번 7차 공매의 최저입찰가는 1124억9560만원이다. 감정평가액 1523억5318만원보다 400억원 가까이 낮은 액수다. 당초 최저입찰가는 2116억8000만원이었지만, 6차례 유찰돼 최저입찰금액이 절반 수준으로 낮아졌다. 오전 10시~오후 1시까지 7차 공매를 진행한 후, 또 유찰되면 오후 2시~5시 8차를 진행한다. 8차 공매의 최저입찰가는 1012억4610만원이다. 소유자는 남대문칠일피에프브이(PFV)이며 수탁자는 한국투자부동산신탁이다. 수탁자란 위탁자가 맡긴 재산을 대신 관리하는 개인이나 단체를 뜻한다. 남대문칠일PFV는 이 건물과 토지를 지난 2021년 2월 삼익악기로부터 1100억원에 매입했다. 만약 7차 공매의 최저입찰가(1124억9560만원)에 낙찰된다면 매입금액보다 낮게 파는 상황은 면하게 된다.남대문칠일PFV의 주요 주주는 △디에스네트웍스(작년 말 기준 지분율 20.4%) △지에프인베스트먼트(19.9%) △삼성증권(19.9%) △롯데건설(19.9%) △이지스자산운용(11.9%) △기타 개인(8.0%)이다. 서울 중구 남창동 9-1 공매물건 감정평가서 일부 캡처 (자료=감정평가법인 대일감정원)◇ 작년 사업시행인가 받아…인허가도 ‘진전’당초 남대문칠일PFV는 이 일대에 도시형생활주택 등을 건축, 개발, 매각, 분양해서 그 수익을 주주에게 배당하려 했었다. 서울시 자료를 보면 당초 계획한 건축물은 지하 8층~지상 20층, 연면적 2만6771.52㎡ 규모 복합시설(공동주택, 근린생활시설 등)이다.시공사는 롯데건설이었고, 내년 착공 및 2027년 10월 준공을 목표로 진행했었다. 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당하는데다, 작년 사업시행계획인가를 받은 만큼 인허가도 상당 부분 진전을 보였다. 그러나 기준금리 인상, 부동산경기 냉각에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 공사비 인상 등 악재가 겹치면서 브릿지론을 본PF로 전환하지 못했다. 결국 브릿지론 기한이익상실(EOD)이 발생했다.남대문칠일PFV는 지난 2021년 5월 28일 대주단과 총 1370억원 한도의 대출약정을 체결했다. 이후 대출만기일이 작년 11월 28일자로 도래했다.이에 따라 대주단은 작년 11월 24일 남대문칠일PFV와 ‘변경대출약정서(제2차)’를 체결해 대출만기일을 연장하고 금융조건을 변경했다. 작년 말 기준 남대문칠일PFV의 단기차입금은 1471억2821만원이다. 또한 연장된 대출 만기일은 지난 3월 28일이다. 남대문칠일PFV는 단기차입금의 대출채무 이행을 담보하기 위해 해당 부동산을 수탁자인 한국부동산투자신탁에 신탁하고 대주단을 우선수익자로 지정하는 부동산 담보신탁계약을 체결했다. (자료=감사보고서)우선수익자는 순위별로 △공동 제1순위 ABL대주(415억원), 현대커머셜(250억원), 롯데카드(150억원), 산은캐피탈(100억원) △공동 제2순위 특수목적회사(SPC) 더블에스남대문제이차(100억원), DB캐피탈(55억원), 오케이캐피탈(75억원) △제3순위 오케이캐피탈(225억원) △제4순위 더블에스남대문제삼차(100억원)다. 롯데카드는 지난 4월 대출금을 상환받아서 이 거래에서 엑시트(자금회수)했다.
- "지금 팔면 손해"…대신證 투자한 '독일 FBC 타워' 만기 3년 연장
- [이데일리 김성수 기자] 대신증권이 투자한 독일 프랑크푸르트 ‘FBC타워’ 관련 펀드 만기가 오는 8월에서 ‘3년 연장’된다. 미국과 유럽에서 상업용부동산 가격이 급락해 매각 여건이 좋지 않아서다.FBC타워는 독일 분데스방크와 장기 임대차계약을 맺어 공실률이 0%인 만큼 추후 시장상황이 좋아졌을 때를 대비해 펀드 만기를 연장하는 것으로 가닥이 잡혔다.◇ 독일 중앙은행 장기임차…‘공실률 0%’28일 금융투자업계에 따르면 사모부동산펀드(REF) ‘신한AIM부동산전문투자형사모투자신탁제24호’는 종전 만기가 오는 8월 11일이었지만 3년 연장된다. 이 집합투자기구(펀드)는 집합투자업자 신한자산운용(신한대체투자운용이 합병됨)과 신탁업자 NH농협은행이 제반 업무를 맡고 있다. 펀드는 특수목적기구(SPV)를 통해 독일 프랑크푸르트 소재 ‘FBC타워 오피스’에 간접적으로 투자했다. 펀드가 지난 2019년 룩셈부르크 소재 SPV 지분을 매입했고, SPV가 FBC타워 오피스에 지분투자한 구조다. 독일 ‘FBC타워’ 오피스 (사진=프랑크푸르트 홈페이지)FBC타워 오피스는 프랑크푸르트 남서쪽 지구에 있는 높이 142m 빌딩이다. 지난 1981년 준공됐고 지하 2층~지상 40층, 연면적 5만2000㎡ 규모다. 이 빌딩은 프랑크푸르트 암 마인의 기차역인 프랑크푸르트하우트반호프에서 걸어서 10분 거리에 있다. 독일 중앙은행인 분데스방크(연방은행)이 오는 2029년까지 장기임대차 계약을 맺고 있어서 공실률이 0%다.펀드는 지난 2019년 12월 11일 최초 설정됐다. 당초 만기는 최초설정일로부터 3년 8개월(44개월) 지난 올해 8월 11일이었다. 다만 이번 결정으로 만기가 오는 2026년 8월 11일로 연장될 예정이다. 대신증권은 펀드의 수익증권을 유동화하는 거래의 주관사이며 업무수탁자, 자산관리자 역할도 맡고 있다.◇ 대신증권 매입보장…유동화 위험 통제펀드는 룩셈부르크 SPV 지분을 매입할 당시 수익증권을 발행해서 특수목적법인(SPC) 한가람제일차 및 기타 투자자로부터 자금을 조달했다.펀드가 발행한 수익증권의 총 투자약정금은 1억1880만유로(약 1692억원)에 상응하는 원화 납입금이다. 또한 SPC 한가람제일차의 유동화자산(기초자산)은 8880만유로(약 1265억원)에 상응하는 원화 납입금이다. 한가람제일차는 지난 2019년 12월 11일 약 285억원(2152만7273유로)을 납입해서 수익증권을 인수했고, 이후 약 867억원(6727만2727유로)을 납입해서 추가발행 수익증권을 인수했다.한가람제일차는 이 수익증권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 1243억원 한도로 차환발행돼 왔으며, 오는 8월 11일이 만기다. 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 한가람제일차는 대신증권과 ‘수익증권 매입확약 등에 관한 약정’을 맺었다. 기존 발행된 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우 대신증권은 유동화자산 매입, 사모사채 인수, 자금보충 방식을 통해 1243억원 한도로 한가람제일차에 자금을 지급해야 한다. ◇ 유럽 부동산 급랭…“상황 개선시 매도”이번에 펀드 만기가 연장된 것은 유럽 상업용부동산 가격 하락으로 매각 여건이 악화됐기 때문이다. 코로나19 후 재택근무 확산으로 유럽 오피스 공실률이 높아졌고, 유럽중앙은행(ECB)의 급격한 금리인상으로 투자심리가 위축됐다. 블룸버그통신은 글로벌 부동산자문사 세빌스를 인용해서 프랑스 파리, 독일 베를린, 네덜란드 암스테르담 프라임 오피스(연면적 1만평 이상 오피스) 가격이 지난 1년간 30% 이상 하락했다고 이달 보도했다. 유럽중앙은행(ECB) 2008~2023년 기준금리 추이 (자료=스태티스타(statista))ECB가 1년 새 기준 금리를 급격히 인상하자, 수요자들이 고금리와 공실 위험을 보상받기 위해 더 높은 투자수익률을 요구하면서 매입가격이 하락한 것이다. 게다가 최근 크리스틴 라가르드 ECB 총재는 다음달에도 금리를 올릴 것이라는 입장을 밝혔다.27일(현지시간) 블룸버그통신과 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 라가르드 총재는 포르투갈 신트라에서 열린 ECB 연례 정책 콘퍼런스에서 “금리가 정점에 도달했다고 완전히 확신할 수 없다”며 “전망에 중대한 변화가 없다면 우리는 7월에도 금리를 계속 인상할 것”이라고 말했다.현재 ECB의 기준금리는 3.75%며, 수신금리와 한계대출금리가 각각 3.25%와 4.00%다. ECB가 지난달 4일(현지시간) 0.25%포인트(p)씩 올린 결과다. 이에 따라 FBC타워를 추후 시장상황이 개선된 후 매물로 내놓기 위해 펀드 만기를 연장하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.금융투자업계 관계자는 “유럽 부동산시장 환경이 우호적이지 않아서 매각 시기를 늦추기로 했다”며 “더 좋은 가격에 팔 수 있는 시기가 올 것을 대비해서 펀드 만기를 연장하기로 했다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]법인세 낮추니…해외 쌓아둔 18조가 돌아왔다
- [이데일리 박정수 기자] 다음은 29일 자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-법인세 낮추니…해외 쌓아둔 18조가 돌아왔다-되풀이되는 여성 대상 범죄…지금 형량으로는 못 막는다-라면 이어 과자·빵값 줄줄이 인하-“재정 퍼주기는 미래세대 약탈”-[사설]재정준칙 도입 또 불발…야당 본심은 시늉만 내기였나-[사설]사교육 문제는 어른세대 전체 책임…정치공방이 답인가△종합-“싸울 시간에 걸림돌 없애자”…‘로톡 사태’ 갈등 중재자 자처-R&D 세제혜택 통한 경쟁력 강화에 中, 韓첨단산업에 의존토록 해야△기업 해외 배당수익 유턴 본격화-‘자본 리쇼어링’ 투자·고용 효과 탁월…美에선 한해 21만개 일자리 창출-韓 노사관계 경쟁력 전 세계 ‘꼴찌’ 수준…강성노조·대못규제 풀어야 투자 활성화△종합-尹 “인기 없어도 긴축재정 불가피”…시민단체 보조금 삭감 1순위 전망-삼성 파운드리 “2025년 모바일 2나노 양산”…TSMC 추월 자신-美, ‘저성능 AI칩’도 中 수출규제 검토…엔비디아 ‘직격탄’-학과·학부없이 대학 신입생 뽑고 예과·본과 나뉜 의대, 통합 6년제△전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-‘그 놈’ 신상공개 확대·머그샷만으론 안돼…‘반의사불벌죄’ 없애야-남자 발소리만 들어도 식은땀…귀갓길 트라우마-준강제추행해도 ‘공탁’만 하면 집유…잠 못자는 女피해자들△정치-‘유령 아동’ 막는 출생통보제, 법사위 소위 통과-어민 만난 與…단식·장외투쟁 野-野4당 ‘이태원특별법’ 통과 촉구 도심행진…“패스트트랙 지정할 것”-KF-21 6호기도 비행 성공…2026년 공군 전력화 순항-정부, 한국계 러시아인 최천곤 대북 독자제재 지정△경제-소비심리, 13개월 만에 ‘낙관적’으로 돌아섰다-추경호 “하반기 경제활력 제고 최우선”-K딸기, 당도·풍미 대체 불가능…성장성 무궁무진-4월 출생아 수 2만명대 첫 붕괴…인구 42개월째 자연감소△금융-‘저신용층 소외’…대부업 이용자 100만명 붕괴-내달부터 화상통화로 보험 가입 가능-흥행실패 꼬리표 떼나…MG손보 매각 재추진-동양생명, 우수고객 제도 확대·개편…치매·암·간병 케어 등 서비스 추가 △Global-‘역대급 긴축’ 비웃듯…美 집값 석달째 상승-“中 높은 수준 개방 지속”…시진핑, 외국인 투자유치 총력전-UBS “인수한 크레디트스위스 인력 절반 이상 줄일 것”-“中서 아이폰 판매 감소 없을 것” 팀 쿡 발언에 애플 집단소송 위기-볼보도 합류…‘테슬라 충전표준’ 채택 속도△산업-‘넷제로원’ 론칭…현대모비스, 탄소중립 가속-CJ대한통운, 미국 3곳에 물류기지…“K수출 교두보 역할”-두산에너빌리티, 초대형 발전용 가스터빈 첫 수주-“미래 성장동력 확보하라” LG CTO, 실리콘밸리 총출동-메르세데스-벤츠, 탄소중립 가속페달△ICT-초거대AI 이미 가진 한국…유럽식 규제 맞지 않아-AI가 만든 디지털 악보로…‘음알못’도 1분이면 편곡 뚝딱-AI가 미래교육의 핵심…맞춤형 교육에 가장 적합한 기술-“이음5G에 오픈랜 도입 땐 인센티브 달라”△제약·바이오-“美·EU서 암진단 서비스, 내년 350억 매출 자신”-인체 무해한 이식재 첫 상용화…수십조 시장 게임체인저 될 것-서범석 대표, 다보스포럼서 AI의료 미래 제시-의료기기 분야 성과…한독 김미연 신임 사장△과학카페-양자, 과학에서 산업으로 진화…138조 시장서 ‘퀀텀 점프’ 노리는 한국-“양자 전문인력 태부족…수학·반도체 전공자 활용해야”△증권-사는 것마다 족족…‘마이너스의 손’ 된 개미들-2년 동안 마음 고생한 개미들, ‘9만전자’ 희망가에도 떠난다-CJ CGV 유증 파장…미디어주 동반 약세△증권-아모레퍼시픽·엔씨·카카오…눈높이 낮춘 증권사들-오스템임플란트, 자진 상장폐지 신청-SK이노 유증에도 ‘더 사라’…개미들 분통-“美는 150년 징역형인데”…국회에 막힌 주가조작 처벌법 △부동산-테라스·펜트하우스, 수억 더 비싸도 잘나가요-중도금 무이자 ‘e편한 원주 프리모원’-“이돈 받고는 공사 못해요”…건설사 수주 포기 잇따라-시중보다 20% 싸게…배달 라이더 보험료 부담 줄인다△삼성전자가 준비한 ‘시원한 여름’-2만1000개 무풍홀로 쾌적한 냉방…소비전력은 61% ‘뚝’-빠르고 강력해진 냉방에…‘동굴 들어온 듯’ 기분 좋은 시원함△문화-영화와 무대, 연기 차이 없어 군수한 신병 모습 위해 고민-“집, 삶 지탱하는 원천…내일을 살아갈 에너지 주고 싶어”-부적합 언어 쏟는 홈쇼핑, 막말 반복에 외래어 난무△피플-성역할 등 일상 문화 바꾸는 게 韓 저출산 해결 첫걸음-“문학상? 내 유일한 관심은 대중에 다가서는 것”-김성태 기업은행장, 대구·경북 직원들과 ‘행복 토크’-최정우 포스코 회장 “넷제로 철강시대 선도할 것”-현대차, 헤리티지 프로젝트 ‘포니의 시간’ 전시에 적직임원 초청△오피니언-[목멱칼럼]대중 무역적자 벗어나려면-[생생확대경]친환경도 ‘마진’이 중요하다-[e갤러리]이수경 ‘S2380 로즈’-[기자수첩]총파업 공들이는 민주노총, 대화에도 공들이길△전국-사상 최대 국비 9조원 확보…숙원사업 국가산단 속도낼 것-‘멸종위기종이 사는데’ 철거현장 공사 강행 논란에…LH “모니터링 강화”-‘아차’ 하차 실수 등 연 1000만명…서울지하철 10분 내 무료 재탑승-경기도, 공업지역 물량 배정…용인 1000m2 ·화성 49만2000m2△사회-“공중보행로, 미관 해쳐 서울과 안맞아”…日서 ‘서울 大개조’ 방향 잡았다-음주운전 3회 넘으면 車 뺏고 구속-“외국인 가사 도우미 도입, 계약서 없는 불공정 계약 안돼”-오늘 중부 최대 150mm 물폭탄-국회의원 증권재산 3년새 1.3억 늘어-‘만 나이 통일법’ 시행…한국나이 없어요
- 사모대출로 눈 돌린 큰손들…위기일수록 안정 택한다
- [이데일리 김대연 기자] “떨어지는 칼은 안 잡는다. 지금 실물자산 가격이 ‘떨어지는 칼’이다. 가치가 얼마나 하락할지 모르니까 투자할 때 겁이 나는 거다. 하지만 사모대출은 하방 리스크가 덜해 불확실성이 높은 시장 환경에서 매력적인 투자 전략이다.”지난 수년간 해외 부동산 투자에 열을 올렸던 국내 기관투자가들이 사모대출펀드(PDF)로 눈길을 돌리고 있다. PDF는 기업에 직접 투자하는 사모투자펀드(PEF)와는 달리 기업에 대출을 해주거나 회사채 등에 투자하는 펀드를 말한다. 대출이라는 특성상 시장 변동성이 큰 시기에도 안정적으로 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다. 고금리 시대에 시중은행의 대출길마저 좁아지자 국내 자본시장 큰손들이 PDF 시장 공략에 속도를 내는 모습이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇ 기관투자가 3명 중 1명은 PDF 선호올 상반기에 이데일리가 연기금과 공제회, 기타금융기관 소속 관계자들 29명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 대체투자 중 올해 가장 유망할 것으로 예상하는 자산에 ‘PDF’라고 답한 이들이 응답자 22명 중 9명(41%)으로 가장 많았다. 이 외에도 △세컨더리(6명·27%) △바이아웃(3명·14%) △벤처펀드(2명·9%) 등 의견이 나왔다.연초에 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산과 유럽 크레디트스위스(CS) 사태 등으로 은행권 대출이 가로막히자 자금을 구하기 어려워진 기업들이 자본시장에 손을 벌리기 시작했다. 금리가 천정부지로 치솟고 금융사들이 유동성 관리를 위해 대출을 축소하자 중소기업이나 비상장기업들을 중심으로 자금조달에 난항을 겪게 됐기 때문이다. 한 기관투자가는 PDF를 꼽은 이유에 대해 “은행 대출이 어려워지면서 펀드의 사모 대출에 기회가 창출될 것으로 전망한다”며 “금융시장 불확실성이 이어지고 있는데 PE 부문은 아직 가격조정이 더 진행될 필요가 있고, 안정적인 대출형 상품이 인기가 있을 것으로 판단한다”고 말했다.이처럼 불안정한 시장 환경에서 많은 기관투자가가 지난해 부진한 성적표를 뒤로하고 올해 높은 수익률을 내기 위해 포트폴리오 리밸런싱(재조정)에 나서는 가운데, PDF를 최우선 순위로 삼고 있다. 앞서 설문조사에서 올해 출자 사업 계획을 묻는 문항에도 역시 PDF가 7명(32%)으로 가장 많았으며, 세컨더리(4명·18%)·PEF 정기출자(4명·18%) 등 답변이 뒤를 이었다.한 공제회 최고투자책임자(CIO)는 “지금 경기 침체와 신용위기·부도·구조조정 등 실물부문의 가격조정이 본격화하는 양상이고, 기업실적도 악화하고 있다”며 “금융시장의 변동성이 지속하면서 불확실성이 큰 주식이나 지분성 대체투자보다 고금리를 활용하는 대출쪽으로 자산배분을 확대할 계획”이라고 말했다.◇ 안정성 높아 고금리 시대 효자 전략지난해부터 공격적으로 기준금리를 올리던 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 지난 14일 금리 동결을 결정하면서도 연내 두 차례 추가 금리 인상 가능성을 시사했다. 국내 자본시장 큰손들은 최소 연말까지는 금리 상승기에 선·중순위 대출 자산의 수요가 높을 것으로 예상하고 있다.특히 PDF는 지분 투자가 아닌 대출 형식이고, 중위험 중수익을 추구한다는 점에서 보수적인 기관투자가의 투자전략과도 상응한다. 한 공제회 관계자는 “기관마다 다르겠지만 금리가 오르면 PDF는 이자 수익률이 높아져 매력적인 상품”이라며 “다만, 국내 보험사는 100% 환헤지를 원칙으로 삼고 있어 금리가 오른 만큼 환헤지 비용도 늘어나기 때문에 완전히 희소식이라고는 할 수 없다”고 말했다.안정적인 투자처에 대한 기관투자가의 수요가 급증하면서 마찬가지로 사모대출시장에 진출하는 PEF 운용사들도 늘어나고 있다. 자본시장연구원에 따르면 국내에서 조성된 PDF 운용자산(AUM)은 지난 2021년 말 기준 170억달러로, 전년 동기 대비 69% 증가했다. 지난 2021년 자본시장법이 개정된 이후 PEF 운용사의 대출형 펀드 조성 및 운용이 가능해지면서 PDF 조성이 확대됐다는 분석이다. 실제로 IMM프라이빗에쿼티(PE)와 VIG파트너스, 글랜우드PE 등 국내 주요 PEF들은 자회사나 계열사를 통해 PDF를 운용하고 있다.한 PEF 관계자는 “금리상승기에 ‘안정적인 먹거리’로 사모대출이 주목받고 있고, 부실채권이나 메자닌 투자 등에 활용할 수 있어 국내에서 PDF 시장에 대한 관심이 많다”며 “PDF는 대체로 변동금리를 적용하기 때문에 지금 같은 금리 상승기에 리스크 헤지도 가능하다”고 설명했다.
- ‘석달마다 차환’…용인 반도체 클러스터, 유동성 위험 관리 어떻게?
- [이데일리 김성수 기자] K반도체 벨트가 될 ‘용인 반도체 클러스터’ 조성사업이 오는 2026년 준공 전까지 ‘유동성 위험’에 노출돼 있는 것으로 나타났다. 3조원대 규모의 산업단지 조성비 마련을 위해 받은 대출금이 오는 2026년 12월 10일 만기인 반면 이를 기초로 발행한 유동화증권은 내년 6월 10일까지 매 3개월 단위로 차환 발행돼서다. 대출채권을 제때 상환하려면 해당 사업에서 발생하는 현금흐름에도 문제가 없어야 하는데, 이와 관련한 불확실성도 있다. 다만 이같은 위험을 통제하기 위해 NH농협은행이 해당 유동화증권에 대한 매입을 보장하고 신용공여를 제공한다.◇ 산단조성비 마련 대출금, 2026년 12월 만기27일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 엔에이치용인이 발행한 1000억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 자산담보부기업어음(ABCP)은 내년 6월 10일 만기가 다가온다. 이 유동화증권의 기초자산은 엔에이치용인이 차주(자금을 빌리는 사람) ‘용인일반산업단지’에 대해 보유한 1000억원 한도 트랜치A-1 PF 대출채권이다. 최초 대출실행일은 지난 2021년 12월 10일이며, 대출채권 만기는 오는 2026년 12월 10일이다.(자료=감사보고서)용인일반산업단지는 용인 반도체 클러스터 일반산업단지 조성사업을 맡은 시행자다. 산업단지의 조성 및 분양을 목적으로 지난 2018년 4월 17일 설립됐다. 주요 주주 중 SK에코플랜트 지분율이 작년 말 기준 33%로 가장 높다. 이어 △용인도시공사 20% △교보증권 8.4% △한국투자증권 8.4% △코리아에셋투자증권 8.4% △리딩투자증권 8.4% △SK증권 8.4% △삼원산업개발 3.0% △에스종합개발 2.0%이 주주로 참여했다.‘용인 반도체 클러스터 조성사업’은 경기 용인시 처인구 원삼면 고당리, 독성리, 죽능리 일원 415만6135㎡(약 126만평)에 50개 이상 반도체 소재·부품·장비업체가 모인 클러스터를 만드는 사업이다. SK하이닉스가 총 120조원을 투자하는 대규모 개발사업으로, 지난 3월 첫 삽을 떴다.반도체 4개 팹(Fab) 신설로 △월 최대 80만장에 이르는 생산능력을 확보하고 △50개 이상 협력업체가 입주하는 상생형 클러스터를 조성하며 △스마트산단 적용 및 창업활성화 등 혁신활동을 지원한다. (자료=용인시청, 산업통상자원부)시공은 SK에코플랜트와 삼원산업개발이 맡는다. SK에코플랜트는 내년 1월 1일 이후로서 SK하이닉스가 지정하는 날까지 팹(Fab) 1단계 부지에 대한 토지사용 승낙 및 부지 인도 절차가 완료되도록 해야 한다. 또한 대출실행일로부터 58개월(4년 10개월)이 되는 시점까지 이 사업에 대한 준공인가를 받아야 하는 책임준공 의무를 진다. ◇ 국민·산업·기업·하나은행 참여…교보생명도용인시청에 따르면 산업단지 조성에 드는 사업비는 약 3조4895억원(단지 외 기반시설 제외) 규모다. 개발기간은 2021년 3월 29일~2026년 12월 31일까지다. 산단조성비의 약 43%인 1조5000억원은 대출로 마련됐다. 앞서 용인일반산업단지는 ‘용인 반도체클러스터 조성사업’ 관련 지난 2021년 12월 6일 대주단과 총 1조5000억원 한도 대출약정을 체결했다. 이자를 매 3개월마다 지급해야 하며, 대출 기간은 60개월(5년)이다. 트랜치별 대출 한도는 △트랜치A-1 1조2000억원 △트랜치A-2 1000억원 △트랜치A-3 1500억원 △트랜치A-4 500억원이다. 상환 및 담보 순위는 동순위(선·후순위 없이 동일한 순위)다. 기관별 대출조건은 변동금리, 고정금리로 나뉜다. 변동금리 조건인 경우 대출약정액 및 적용이자율은 △KB국민은행 4000억원, 기준금리+연 2.05%(가산금리) △KDB산업은행 4000억원, 기준금리+연 2.05% △IBK기업은행 2000억원, 기준금리+연 2.05% △하나은행 1000억원 기준금리+연 2.05% △엔에이치용인 1000억원 기준금리+연 2.05% △교보생명보험 500억원, 기준금리+연 2.05%다.이 때 기준금리로 활용된 수치는 매 이자율결정일 기준 금융투자협회(KOFIA) 홈페이지에 고시되는 양도성예금증서(CD) 91일물의 최종호가수익률을 말한다. 변동금리 조건의 장기차입금 금리는 작년 말 기준 6.08%다. (자료=감사보고서)반면 고정금리 조건인 대출약정액 및 적용이자율은 △교보생명보험 1500억원, 연 3.15% △KB손해보험 1000억원, 연 3.15%다. 차주는 이자를 매 3개월마다 지급하며, 최초 대출실행일로부터 60개월(5년)이 지난 달의 최초 대출실행일에 대출금 전액을 각 대주에게 상환해야 한다. ◇ 유동화증권, 내년 6월까지 매 3개월 ‘차환’엔에이치용인은 유동화증권을 발행해서 조달한 자금을 용인일반산업단지에 대출해주기 위해 설립된 특수목적회사(SPC)다. 엔에이치용인이 보유한 PF대출채권은 트랜치A-1에 해당한다. 엔에이치용인은 제1회 ABCP 발행으로 조달한 자금 133억원을 용인일반산업단지에 대출해줬다. 또한 이를 기초로 발행한도 1000억원 내에서 내년 6월까지 유동화증권(PF ABCP)을 차환발행할 예정이다. 농협은행은 이 거래의 주관회사이자 업무수탁자, 자산관리자다. 법률자문은 법무법인 퍼스트가 맡았다. 해당 유동화증권은 만기 불일치에 따른 ‘유동성 위험’이 존재한다. 엔에이치용인이 보유한 1000억원 한도 트랜치A-1 PF 대출채권이 오는 2026년 12월 10일 만기인 반면 이를 기초로 발행한 유동화증권은 내년 6월 10일까지 매 3개월 단위로 차환 발행돼서다.유동화증권 차환발행 관련 유동성 위험은 각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 판매되지 못해서 기존에 발행한 유동화증권을 상환하지 못하는 위험이다. 또한 유동화자산(대출채권)의 신용위험도 있다. 일반적으로 부동산 PF사업 관련 자금조달에서 차주는 해당 사업으로부터 발생하는 현금흐름으로 상환재원을 확보한다.즉 대출채권을 제때 상환하려면 용인 반도체 클러스터 사업에서 발생하는 현금흐름에 문제가 없어야 한다. 해당 사업의 진행단계, 사업성과 등에 따라 유동화자산의 회수가능성이 달라지게 된다.그런데 이 사업의 경우 대출채권 만기가 사업의 예상 종료시점보다 먼저 도래한다. 예컨대 엔에이치용인의 PF 대출채권 만기(2026년 12월 10일)는 사업의 예상 종료시점(2026년 12월 31일)보다 앞선다. 사업이 지연될수록 자금압박이 커질 수 있다.다만 이같은 위험을 통제하기 위해 농협은행이 유동화증권 매입보장 및 신용공여를 맡고 있다. 농협은행은 차환발행된 유동화증권 중 발행 당일 팔리지 않아서 대금이 납입되지 않은 경우 해당 유동화증권에 대해 매입을 보장한다. 또한 농협은행은 유동화증권 상환재원이 부족한 경우 유동화증권의 차환발행을 중단하고, 유동화증권 상환을 위해 엔에이치용인에 신용공여를 제공해야 한다.
- [미리보는 이데일리 신문]반도체가 보낸 시그널 ‘韓경제 U자 반등 온다’
- [이데일리 박미경 기자] 다음은 28일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-반도체가 보낸 시그널 ‘韓경제 U자 반등 온다’-프랑스엔 ‘틀딱’도 ‘폐지 노인’도 없다-尹 “새만금 6.6조 투자유치 성과...기업 맘껏 뛰게 할 것”-농심·삼양 백기...라면·밀가루값 줄줄이 내린다-빚 감당 못하는 자영업자들, 약한 고리 보강 서둘러야-과학과의 토론 피한 채 웬 단식 농성...野, 국민이 우습나△종합-159주째 세계 1위...명예의 전당 고진영 새길 것-오늘부터 한두살씩 어려진다 병역·취학은 ‘연나이’ 그대로△기관 대체투자 경고음-고금리 부담에도 빚 내서 만기 연장...기관들, 해외 부동산 침체에 골머리-서울은 공실 없는 수준...국내 오피스투자는 쾌청-중위험 중수익 투자가 대세...기관들 사모대출펀드 눈독△연중기획·대한민국 나이듦-자원봉사 3분의1이 30세 미만...“노인은 돌볼 대상 아닌 서로 돕는 관계”-파리에만 ‘엠로드’ 42곳...“밥 먹고 친구도 사귀고”-학자금·내집마련 걱정없는 프랑스 청년들...노인문제에 관심↑△상장사 2분기 실적-현대차, 2분기에도 ‘영업익 왕좌’...‘반도체의봄’ 3분기엔 삼성 탈환 예고-조선, 슈퍼사이클 진입중...기계, 건설중장비 수요 쑥-‘돈잔치’ 또 찍힐라...금융지주, 역대급 실적에도 표정 관리△종합-韓 2063년에야 탄소중립 골든크로스...정부 투자로 시기 앞당겨야-양자과학 석한 만난 尹 “퀀텀 플랫폼 만들 것”-日, 韓 화이트리스트 재지정...수출규제 갈등 4년 만에 봉합-장마 시작되니 부랴부랴, 풍수해보험 무료가입 제한 푼다△정치-여야, 유럽 견학까지 다녀왔지만...재정준칙 상반기 입법 물건너 갔다-‘1호 영업사원’ 尹대통령 “새만금 투자 급증, 지역활성화 정책 성과”-중도확장 강점 가진 이낙연, 이재명 보완재 역할 기대-괴담과의 전쟁 선포한 與, 이번엔 환경단체 정조준-당정, 학교당 냉방비 2400만원 추가지원△경제-가계대출 늘어날라...한은, 주금공 출자 줄인다-한수원, 루마니아 2600억 원전설비 수주-‘미운털’ 산업부, 소통 능한 방문규 장관설에 기대감-7년 만에 한일 재무장관회의 내일 개최...통화스와프 논의할 듯△금융-업황 악화...저축은행 신용등급 전망 뚝뚝-지주-비지주 여전사 간 조달환경 양극화 심화-오토바이 최초가입자 보험료 20% 수준 완화-씨티은행 고객, KB국민은행서 금융서비스 이용한다△글로벌-“유혈사태 피하려 반란군 일부러 놔뒀다”...위기의 푸틴, 민심수습 나서-IMF 부총재 “중앙은행들, 성장 둔화해도 금리 더 올려야”-中 리창 총리 “디리스킹, 정부 아닌 기업이 판단할 일”-日 오염수 방류, 내달 4일 이후 전망-“위안화 하락 속도 늦춰야”...中, 역외시장서 달러 매도△산업-정부·지자체 ‘원팀’으로 인허가·인프라 지원...삼성 용인팹 속도 붙는다-이익 줄었는데...현대제철 勞 “현대차 만큼 올려달라”-LG디스플레이 OLED, 업계 첫 ‘일주기 리듬’ 인증-한국타이어, 언락마케팅으로 MZ세대와 소통 강화-돌돌 마렸던 내비게이션 ‘쫙’, 차 앞유리창엔 증강현실 ‘짠’△ICT-컴투스그룹, 신작 제노니아로 1000억 클럽 도전-엔비디아-스노우플레이크 ‘맞손’, 기업 맞춤형 ‘생성형 AI’ 만든다-“OK캐쉬백 노하우에 NFT 접목하니...MZ 반응 굿”-법률 AI 플랫폼 로앤굿, 변협에 “리걸테크 가이드라인 달라”△산업-라면·제분업체 ‘동참 유력’...빵·과자·피자업체 ‘긴장 고조’-교원웰스 ‘슈퍼쿨링 더 뉴’ 미네랄 함유량 13% 높였다-‘차별화가 살 길’ 밀키트 업계, 흑자전환 안간힘-‘MZ 아이콘’ 무신사, 패션앱 5월 점유율 1위△증권-美日도 기술력 인정했다, 韓의료AI 올 400% 점프-상반기 달린 코스피, 하반기도 직진한다-틸론 코스닥 이전상장 무산되나...증권신고서 또 퇴짜△증권-고금리 장기화에...이자비용 없는 자금조달 선택-한국판 ESG 로드맵, 이르면 내달 발표-‘천스닥’ 되려면 낡은 규제 과감히 손봐야-금감원, 선행매매로 5.2억 챙긴 애널리스트 檢 송치△부동산-“서초 1채면 노원 4채”...서울 집값 양극화 심화-대출 풀리자...3040 ‘강남3구 영끌’-층간소음 기준치 초과땐 ‘보완시공’ 해야 한다-성수전략지구 ‘수변문화 주거단지’ 재탄생△건강-3D스캐너·시뮬레이션 활용...성장기 아이 맞춤 치아교정 방법 찾아줘-물리치료 6개월 넘게 받아도 효과 없으면 수술 고려해야-성대결절 부르는 셋...장시간 냉방, 차가운 커피, 과도한 음주△Book-가진 자들에게만 유리한 법, 그 법 만든 ‘정치인’ 얘기 좀 해봅시다-억압의 역사 속...술잔 들이켠 그녀들-클릭 수 폭발하는 15개 글쓰기 공식△이데일리가 만났습니다-중산층도 ‘하이엔드 주거환경’ 누릴 수 있는 롤모델 제시할 것-“천편일률적인 주거공간 벗어나려면...‘아파트=재테크’ 인식부터 바꿔야”△오피니언-尹대통령 베트남 국빈방문, 윈윈 성장 마중물로-[데스크의 눈]일단 못박고 보는 농식품부-[e갤러리] 김순철 ‘소망에 관하여’-[기자수첩]주주들은 봉이 아니다△피플-2030년 모빌리티 비전 품은 디자인...도전이자 모험-하나금융, 미얀마 사이클론 피해지역 학생들에 학용품 전달-“한국 창작 발레 알릴 수 있어 기뻤어요”-창립 10돌 맞은 JB금융 “작지만 강한 강소금융그룹 도약할 것”-현대엔지니어링, 용인에 국내 최고층 모듈러 주택 준공-이중근 부영회장, 고향 주민에 최대 1억원씩 나눠줘-효성, 경력 보유 여성 재취업 지원...7000만원 후원-‘에이스침대 창업주’ 안유수 회장 별세...향년 93세-‘최고령 노벨상’ 존 구디너프 별세...향년 100세△사회-2800억짜리 ‘나이스’, 정답지 유출·접속오류 소속-“황의조 영상 2000원에 팝니다” 불법영상물 거래 판치는 SNS-최저임금 논의 법정시한 D-1...한국노총 “尹정부와 전면전”-6월 모의평가 국어 쉽고, 수학 어려웠다-오세훈 시장, K뷰티 일본 진출 돕는다-“2050년 의사 2.2만명 부족...의대정원 매년 5% 늘려야”
