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- `동자동 쪽방촌`, 민간 개발시 토지주 개발 이익 독식…공공 임대 8분의 1로
- [이데일리 이성기 기자] 서울 동자동 쪽방촌을 공공 대신 민간 개발시 토지주 개발 이익은 최대 10배로 확대되는 반면, 공공 임대 환수 규모는 8분의 1 수준으로 쪼그라든다는 분석이 나왔다.시민단체 참여연대는 27일 오전 기자회견을 열고 이런 내용을 담은 `동자동 쪽방촌, 공공·민간 개발 방식별 개발 이익 분석` 결과를 발표했다.27일 오전 서울 종로구 참여연대에서 열린 ‘서울역 동자동 쪽방촌 사례 분석, 공공주택사업 및 민간 도심복합개발사업 개발이익 분석 결과 발표 기자회견’에서 참석자들이 발언을 하고 있다. 왼쪽부터 이미현 참여연대 사회경제1팀장, 박현근 변호사, 임재만 세종대 교수, 이강훈 변호사. (사진=뉴스1)박현근 변호사는 문재인 정부가 공공개발을 약속한 것에 대해 “도심에서 민간 주도로는 저소득층 가구를 공공 임대주택에 입주시키는 주택개발 사업을 추진하기 어렵기 때문에 공공주택 사업과 도심공공주택복합사업을 추진하게 된 것”이라고 설명했다. 이어 “도심 내 역세권, 기타 저층 주거지 개발 사업은 사업성 부족, 상가 세입자들의 이주와 보상 문제 등으로 좌초됐다”며 “용적률 상향 등의 인센티브를 주는 대신 개발 이익을 취약계층을 위한 공공 임대주택과 공공 분양주택 확대, 지역 사회 인프라 확충 등에 활용할 수 있도록 하는 방식으로 도심복합사업을 도입했다”고 덧붙였다. 그러면서 “쪽방 주민과 공공 임대주택 수요를 충족하려면 동자동에 전체 공급 주택 수의 50% 이상을 공공 임대로 제공하는 게 중요하다”며 “정부가 공공주택지구 지정 기간을 넘기는 동안 민간 도심복합개발사업으로 전환될 우려가 커지고 있다”고 지적했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수의 분석에 따르면, 공공주택지구로 지정해 개발할 경우 공공 시행자가 공공 임대주택으로 환수하는 1250세대를 제외하고 총 2273억원의 개발 이익이 발생하는 것으로 추정된다. 반면 민간 주도로 개발하면 공공 임대주택 156세대를 제외하고 총 2757억원의 개발 이익이 발생한다. 임 교수는 “공공주택지구로 조성해 개발할 경우 개발 이익이 쪽방 주민들의 재청작을 위한 1250가구의 공공 임대 공급과 `내 집 마련`을 꿈꾸는 960세대의 무주택 가구 분양으로 배분되는 반면, 민간 주도의 도심복합개발사업을 추진할 경우 토지 등 소유자와 민간 사업자가 개발 이익을 독식하는 결과가 나타난다”고 주장했다.이강훈 변호사는 “민간 주도의 개발 사업은 공공 임대주택 공급 등 개발 이익을 환수할 장치가 충분하지 않기 때문에, 개발 이익은 민간의 토지주 등이 독식하게 되는 반면 쪽방촌에 거주하는 취약 계층 이주 부담은 공공에 떠넘겨지는 결과가 발생할 수 있다”면서 “동자동 쪽방촌을 비롯한 도심 개발 지역 토지주 대부분이 외지인이고 그 중 일부는 개발 후 수익을 노린 투기세력이다. 민간 주도로 개발 사업을 추진하면 투기 세력들이 더 활개를 치게 될 것이다”고 꼬집었다.
- '수성 데시앙 리버뷰' 단지 내 상가 특별분양 눈길
- [이데일리 이윤정 기자] 중동 뉴타운의 신축 3번째 입주아파트인 ‘수성 데시앙 리버뷰’의 단지 내 상가가 특별 분양 중이다. 현재 해당 현장은 투자자에게 공실 부담을 최소화하고 임차인에게는 창업 부담을 줄여주는 ‘월세 지원 프로모션’을 제공해 주목받고 있다.수성 데시앙 리버뷰의 단지 내 상가가 실시하는 ‘월세 지원 프로모션’은 분양된 상가에 입점할 경우 한시적으로 임대료를 지원하는 프로모션이다. 월세 지원은 점포 면적 및 위치 그리고 입점 브랜드에 따라 단기 3개월에서 최장 6개월까지 적용해 주고 있다. 수성 데시앙 리버뷰 단지 내 상가는 수성구 중동 일원에 총 6개 동 278세대로 이루어진 아파트 단지 내 상가로 아파트 입주가 끝나 계약과 동시에 입점해 수익 창출이 가능하다. 수성 데시앙 리버뷰는 중동 뉴타운의 맨 앞에 위치하며 탁월한 입지 환경을 자랑하는 신천대로, 신천동로, 달구벌대로, 앞산순환도로로 진입이 용이한 사통팔달 교통 환경과 함께 신천변에 위치한 만큼 자연 친화적이고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다. 풍부한 생활 인프라도 돋보인다. 홈플러스, 대백프라자, 롯데슈퍼, 현대시장 등 주요 상권은 물론 관공서, 병원, 보건소, 은행 등이 모두 도보 거리에 위치해 있다. 단지 내 상가는 아파트 단지 주출입구 양쪽 2개 동에 13개 호실로 구성되어 있다. 옆 단지인 중동효성헤링턴플레이스의 주출입구와도 마주하고 있어 2개 단지 1,100세대의 고정수요를 확보하고 있다. 더불어 브랜드 뉴타운 급으로 개발 중인 중동 5000여 세대의 든든한 배후수요가 상가의 높은 미래가치를 보장한다.집객력을 극대화하기 위한 설계도 눈길을 끈다. 전 호실 지상 1층으로 구성된 전면 스트리트형 상가로 접근성과 가시성이 탁월하다. 88%의 높은 전용률과 3.4M의 높은 천정고로 복층 활용도 가능하다. 직방형 구조의 평면 설계로 불필요한 공간을 최소화한 공간 활용도도 탁월하다. 또 단지 내 입주민 커뮤니티와 연계하여 주 출입구 주변으로 상가를 배치해 입주민들의 이용 편의성도 높였다.다양하고 차별화된 MD 구성 또한 눈여겨 볼만하다. 입주민을 위한 생활밀착형 업종을 고루 배치해 입점 업체들은 시너지 효과를 발휘해 고객 확보에 유리하고 일대 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
- "내년 글로벌 부동산 전반 하락세…급락 우려는 과도"
- [이데일리 이은정 기자] 내년 글로벌 부동산 시장은 고금리와 긴축으로 인해 버블이 해소되면서 가격 하락세가 전망되고 있다. 주택과 상업용 부동산 모두 약세장이 예상되지만 하락세는 완만하게 이어질 것이란 관측도 따른다. 구경회 SK증권 연구원은 26일 이 같이 전망하며 “역사적으로 글로벌 중앙은행들의 긴축 이후에는 부동산 조정에 이어 물가 상승률 둔화가 이어진 적이 많다”며 “1970년대 후반 ‘인플레이션·부동산 급등’ 이후 긴축으로 부동산 조정기에 들어간 1980년대 초반과 비슷한 흐름이 2023년에 펼쳐질 전망”이라고 말했다. 호주, 독일, 한국 등 일부 국가들은 이미 주택시장이 하락세에 진입해 있다. 이제 전세계 부동산 시장의 대장인 미국 주택시장도 하락세에 접어드는 모습이다. 미국 주택시장의 소득대비 집값 배율(PIR)은 7.8배로 사상 최고치를 기록 중이다. 구 연구원은 “거래절벽, 재고증가 등 약세장을 예견하는 징후들이 나타나고 있는 데다, 금리가 너무 올라 투자용 수요가 급감하고 있다”며 “미국 주택시장의 변화는 영국, 유럽 등으로 확산되면서, 글로벌 전체적인 약세장이 펼쳐질 가능성이 높다”고 설명했다. 주택에 비해 늦게 움직이는 상업용 부동산도 2023년에는 약세를 피하기 어려울 것이라고 봤다. 글로벌 경제 상황이 어려운 데다, 금리 상승으로 밸류에이션이 하락할 수 있기 때문이다. 최근 미국의 캡 레이트(자산가격대비 순임대수익 비율)는 6.1%로 사상 최저치인 반면, 금리 상승으로 상업용 부동산의 투자 매력도는 금융위기 직전인 2007년 수준까지 내려간 상태다.구 연구원은 “특히 장기간 부동산 시장을 주도했던 산업 부동산 (주로 물류시설)의 수급불균형이 해소되고 있어, 당분간 부진한 흐름이 예상된다”며 “주택과 상업용 부동산, 모두 약세장이 예상되지만, 그 하락 폭은 완만할 것으로 예상된다”고 말했다.그러면서 “글로벌 부동산 시장에 형성된 버블이 우려만큼 크지는 않을 수도 있다”며 “심각한 인플레이션으로 인해 세상 물건 가격이 다 올랐는데, 부동산 가격만 급락해야 한다고 보는 시각은 다소 과격해 보이고, 약간의 거품만 걷어내면 된다고 본다”고 덧붙였다.
- 빗나간 10월 코인 강세장 기대…`산타랠리`도 물 건너갔나
- [이데일리 이정훈 기자] 10월을 영어로는 `October`로 표기하는데, 가상자산업계에서는 10월엔 늘상 코인 가격이 상승했다는 의미에서 가격이 뛴다는 뜻으로 `Up`을 붙여 `Uptober`라는 신조어를 만들어 냈다. 실제 이는 역사적으로도 충분히 입증됐다. 2009년부터 올해까지 13년 간의 역사적 데이터를 보면 10월에는 평균 28.42%의 상승률을 기록했다. 그리곤 11월에는 평균 42.22%, 12월에 12.34%까지 석 달 연속으로 상승세가 이어졌다. 특히 2010년 10월에 한 달 간에만 무려 211%라는 기록적인 상승률을 보였고, 최근 3개년도를 봐도 2019년에 10%, 2020년에 28%, 2021년에 40% 등 상승세를 계속 이어왔다.그러나 올해에도 10월에 비트코인시장 랠리가 올 것이라던 기대는 보기 좋게 빗나가고 말았다. 아직 1주일이라는 시간이 남아 있긴 해도, 이달 들어 지금까지 1% 이상 하락 중인 비트코인 가격이 예전과 같은 강한 오름세를 기록하긴 역부족으로 보인다. 이처럼 역사적인 강세장이었던 10월에도 비트코인 가격이 힘을 쓰지 못하고 있는 건, 시장 상승엔진 역할을 하는 개인투자자들의 시장 이탈에서 비롯된 것으로 풀이된다. 이렇다 보니, 2020년 이후 2년여 만에 처음으로 비트코인 가격 변동성이 나스닥지수 변동성보다 낮아지는 상황까지 벌어지고 있다. 연도별 10월 비트코인 수익률 추이클라라 메달리 카이코 리서처부문 대표는 “비트코인 가격 변동성이 수년 만에 최저 수준으로 낮아지면서 이제는 나스닥지수보다 더 안정적인 흐름을 보이고 있는 지경”이라며 “10월 내내 비트코인 가격은 6차례나 2만달러를 깨고 내려가면서 1만8000~2만달러 좁은 박스권에 갇히게 됐고, 일평균 거래대금도 예년 평균보다도 적은 상황”이라고 말했다. 이와 관련, 크리스틴 스미스 미국 블록체인협회 집행이사는 “장기 투자자들 덕에 비트코인시장이 거시경제 악재 속에서도 안정적인 흐름을 보이고 있는 것도 사실이지만, 그보다 더 큰 것은 인플레이션과 경기 둔화로 인해 (투기적이고 적극적인 거래를 하는) 개인투자자들이 시장을 이탈했기 때문”이라고 말했다. 그는 “늘어난 임대료와 높아진 기름값과 음식료값 등으로 인해 여윳자금을 마련하기 힘들어진 개인들이 비트코인시장에서 꽤나 이탈했다”고 지적했다. 비트코인과 나스닥지수의 20일 변동성 추이그러면서 “이렇게 개인투자자들이 이탈하니 비트코인의 가격 변동성이 줄었고, 가격 변동성이 줄어드니 (주식과 같은 전통적인 자산에 비해 높은 기대 수익률을 갖고 있는) 비트코인에 대한 투자 매력이 낮아지게 됐다”고 설명했다. 스미스 이사는 “앞으로 인플레이션이 진정되고 경기가 다소 살아나면 개인투자자들이 다시 시장에 뛰어들 수 있을 것”이라고 내다봤다. 이제 10월을 실망스럽게 보낸 비트코인시장이 11월과 12월에는 산타랠리를 맞을 수 있을까 하는 쪽으로 관심을 돌리고 있다. 아직까지 비트코인의 가격 바닥 다지기가 좀 더 길어질 수 있다는 기술적 지표나 온체인 데이터, 과거 경험칙 등이 이어지고 있지만, 보다 거시적인 환경으로 보면 연말랠리 가능성을 기대하게 만드는 잠재적 호재도 분명히 있다. 하나는 연준의 통화긴축 속도 조절 기대감이다. 지난주말 월스트리트저널(WSJ)이 “연준이 11월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 또 한 차례 자이언트 스텝을 밟은 이후에 12월에는 금리 인상 속도 조절을 논의하게 될 것”이라고 보도한 이후부터다. 실제 이 보도 이후 12월 FOMC 회의에서 75bp 금리 인상이 있을 것이라는 전망은 50bp 인상으로 후퇴했고, 치솟던 시장금리가 내려가고 달러화 강세도 주춤하고 있다. 이런 흐름이 이어진다면 위험자산 선호가 강화하면서 비트코인도 연말랠리를 기대할 수 있게 될 것으로 보인다. 캘리 콕스 이토로 애널리스트는 “이제부터 시장은 국채금리에 민감하게 반응할 것”이라면서도 “주식시장에서도 예상보다 양호한 기업 실적으로 인해 반등 모멘텀이 살아나고 있는 만큼 비트코인도 반등을 기대해 볼 만하다”고 말했다. 다른 하나는 11월 중간선거 이후 미국 의회에서 가상자산과 관련된 입법에 속도를 낼 것이라는 기대감이다. 협회에 참여하기 전 10여년 간 미 의회에서 국회의원 보좌관으로 활동하며 IT 관련 입법 등에 집중해 와 의회 동향에 정통한 스미스 이사는 “현재 미 의회는 가상자산 현물시장에 대한 규제를 강화하기 위해 추가 입법 노력을 하고 있다”며 그 결실이 이르면 연말 쯤에는 나올 수 있을 것으로 점쳤고, 그렇게 된다면 기관투자가들의 비트코인 투자도 더 늘어날 수 있을 것으로 예상했다. 그는 “현재 미 상원 농업위원회에서는 비트코인과 이더리움 같이 증권(Securities) 성격이 없는 가상자산을 상품(Commodity)으로 분류해 이를 연방 상품선물거래위원회(CFTC)에서 규제하도록 하는 법안을 검토하고 있다”면서 “이는 중앙화한 가상자산 거래소들을 규제하는 훌륭한 프레임워크가 될 수 있다”고 예상했다. 이어 “그밖에도 탈중앙화금융(DeFi)에 대한 규제와 투자자 보호 입법이나 중앙화한 거래소들에 대한 가상자산 수탁 의무화 법안 등도 논의되고 있으며. 이르면 올 연말 쯤이면 입법이 하나 둘 마무리될 가능성이 있어 보인다”고 덧붙였다.
- 데이터센터 훈풍 곧 분다…리츠 '저가 매수'해 올라타라
- [이데일리 오희나 기자] 연초 배당 매력에 약세장 속에서도 피난처로 주목받던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 하반기 들어서는 약세를 면치 못하고 있다. 금리 상승과 부동산 가격 하락 우려가 겹치면서 주가가 크게 빠졌다. 전문가들은 장기 투자 관점에서 배당수익률을 본다면 오히려 주가가 하락한 지금이 투자 적기라고 말한다. 특히 최근 카카오 먹통 사태로 데이터센터가 부각하면서 상업용 부동산으로 눈을 돌리는 것도 대안이라고 설명한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇‘카카오 먹통 사태’ 데이터센터 투자 수요 증가 전망23일 한국리츠협회에 따르면 국내 주식시장에 상장된 리츠는 모두 21개다. 최근 주식시장이 급락한 가운데 주요 리츠들도 ‘52주 신저가’를 기록하면서 고전을 면치 못하고 있다. 다만 주가가 하락하면서 대부분 상장 리츠의 배당수익률은 8~9%대까지 치솟았다.리츠는 투자자로부터 자금을 모아 호텔, 오피스, 물류센터 등 부동산에 투자한 뒤 임대료와 매각 차익을 배당하는 간접투자 상품이다. 올해 상반기까지만 해도 안정적인 배당수익률로 주목받았지만 상황이 반전됐다.미국이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 올린 가운데 한국은행이 2번 연속 빅스텝(기준금리 0.50%포인트 한 번에 인상)을 단행하면서 기준금리가 3.0%로 올랐기 때문이다. 리츠는 투자금, 은행 대출 등으로 부동산 자산을 사들여 임대료와 시세 차익을 주주들에게 배당하는데 대출 금리 상승으로 이자 비용이 늘어나면서 수익성이 악화했다. 여기에 부동산 시장 침체가 이어지면서 주택시장에 이어 상업용 부동산 시장의 투자심리도 위축됐다.시장에서는 리츠가 최근 조정을 받고는 있지만 전자상거래 시장 확대와 데이터 사용량 증가로 첨단 물류센터, 데이터센터 등 새로운 상업용 부동산에 대한 투자 수요는 늘고 있다고 분석한다. 실제로 2020년 상반기 7개에 불과했던 상장 리츠는 불과 2년여 만에 21개로 증가했다. 투자 대상도 오피스, 리테일에 집중했던 것에서 벗어나 물류, 복합, 해외자산 등으로 다양화하는 추세다.특히 최근 ‘카카오 먹통 사태’로 데이터센터 중요성이 부각하면서 이에 대한 투자가 늘어나리라 예상하고 있다. 네이버, 카카오 등 IT 대기업이 인프라 투자를 크게 늘리면서 시장이 확대할 것이란 전망이다. 이창동 밸류업시스템즈 책임연구원은 “물류센터나 데이터센터가 3~4년 사이 새로운 투자처로 떠오르면서 투자가 늘어나고 있다”며 “장기 임차 수요로 안정적인 수익 구조를 갖춰 투자자가 많이 찾고 있다. 최근에는 카카오 사태로 리스크가 커졌기 때문에 관리를 강화하면서 투자 수요도 늘어날 것으로 전망한다”고 말했다.이어 “부동산 구조화 금융도 점차 확대할 것으로 보인다”며 “아직 개인 투자자가 직접 투자를 선호하는 경향이 많지만 이미 자산가치가 높아졌기 때문에 개인이 접근하기 어려운 시장이 돼가고 있기 때문에 장기적으로는 간접투자가 활성화할 것이다”고 말했다. 인터넷 데이터센터(IDC) 모습. (사진=이미지투데이)◇금리 인상·부동산 침체 우려 불구 고배당 매력…저가 매수 ‘기회’전문가들은 최근 리츠의 주가가 부진하지만 장기적인 관점에서 고배당을 노린다면 저가 매수 기회일 수 있다고 조언한다. 다만 무조건 배당이 높은 종목에 접근하기보다 금리부담에 안정적으로 대응할 수 있는 일정 규모 이상의 리츠를 고르는 것이 좋다. 안정적인 임차인을 통해 수익을 낼 수 있는 리츠인지 살펴보는 것도 중요하다.롯데리츠는 롯데그룹을 임차인으로 두고 있어 안정적인 리츠로 꼽힌다. 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛 등 롯데그룹 관련 건물이 기초자산이다. SK리츠는 서울 종로 서린빌딩, 전국 116개 SK주유소를 기초자산으로 하는 리츠다. 국내 상장 리츠 최초로 분기 배당을 시행하고 있다. 이리츠코크렙은 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛, 2001아울렛 등을 기초자산으로 보유하고 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 유일한 물류 전문 리츠로, 전국 18개 물류센터를 보유하고 있다. 배상영 대신증권 연구원은 “현재 리츠가 저평가 구간이어서 투자하기에 적기다”며 “안정적인 배당수익을 기대하는 투자자라면 금리 인상이 어느 정도 마무리하는 것을 확인하고 들어가는 것도 좋다”고 말했다. 이어 배 연구원은 “리츠에 투자할 때는 구성 자산이 좋은 입지에 있는 물건인지, 임차인과 장기 계약했는지, 임대료가 물가와 연동해 있는 지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다”고 덧붙였다.
- 신영, 힐탑호텔 개발방향 '고심'…역세권 임대주택 들어설까
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 최근 인수한 강남구 논현동 힐탑호텔을 어떤 방식으로 개발할지 고심하고 있다. 수익성을 높이려면 용도지역 변경 등 규제완화가 필요한데, 관할 지방자치단체(지자체)의 ‘특혜’ 논란 우려가 있어 쉽지 않아서다.업계에선 해당 부지에 역세권 임대주택을 개발하는 조건으로 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 가능성이 있다고 보고 있다. ◇ 부동산 침체에도 힐탑호텔 인수…용적률 상향 필요할 듯19일 부동산업계에 따르면 신영은 이달 서울 강남구 논현동 소재 힐탑호텔을 1107억원에 인수하는 절차를 마무리했다. 계약금 10%만 지불했고, 내년 하반기 잔금을 치를 예정이다. 매도자 우창홀딩스가 임차인 명도, 인허가 작업을 담당한다. 힐탑호텔 (사진=카카오맵 캡처)힐탑호텔은 강남구 논현로 647번지(논현동 151-30)에 위치해 있다. 지하철 7호선 학동역에서 걸어서 3분, 지하철 9호선 언주역에서 걸어서 7분 걸린다. 1985년 2월 준공됐고 지하 2층~지상 5층 규모의 관광호텔이다.우창홀딩스는 2001년 사업 목적을 관광 호텔업 및 부동산 임대업으로 전환하고 힐탑호텔 구관 건물 및 호텔 영업권 일체를 양수해서 호텔업을 영위, 건물 일부를 임대하고 있었다. 하지만 회사는 3년 연속 당기순손실이 발생했다. 코로나19로 호텔 매출에 영향이 있었던 것으로 보인다. 연도별 당기순손실 규모는 △2019년 7544만원 △2020년 48억3580만원 △작년 2억8352만원이다.우창홀딩스는 힐탑호텔을 매물로 내놓은 후 매수자를 여러번 물색한 끝에 신영과 거래를 마무리했다. 다만 신영은 이 건물을 어떤 방향으로 개발할 지에 대해 아직 구체적 계획이 없다. 올 들어 금리가 예상보다 빠르게 올라 부동산 경기도 급격히 위축되고 있어서다. 일부 시행사들은 이자부담, 사업 불확실성 때문에 기존에 보유했던 땅이나 건물을 매각하는데, 신영처럼 신규로 부동산을 취득하는 것은 다소 이례적이다.신영 관계자는 “최근 부동산시장이 좋지 않지만 잔금까지 시간이 남은 만큼 시장상황을 지켜볼 예정”이라며 “계약조건이 유리해 에셋파킹(자산가치 저장) 용도로 보고 있다”고 말했다.힐탑호텔 부지의 대지면적은 1412.8㎡(약 428평), 용도지역은 제3종 일반주거지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 제3종 일반주거지역의 건폐율은 50%, 용적률은 250%다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 보면 제3종 일반주거지역에 지을 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 종교시설, 유치원·초등학교·중학교·고등학교, 노유자시설, 문화 및 집회시설 등이다. ◇ 역세권 청년주택 개발해 용도지역 변경할까…“아직 미정”신영이 힐탑호텔 부지 개발로 수익성을 높이려면 용적률 상향 또는 용도지역 변경 등 규제완화가 필요해 보인다. 하지만 이같은 인허가를 받는 것은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.이에 따라 업계에선 신영이 해당 부지에 역세권 청년주택을 개발하는 조건으로 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 것으로 관측한다. 새로 지을 건축물이 공공 목적을 갖고 있을 경우 인센티브를 받을 가능성이 더 높아서다. 역세권 청년주택은 대중교통이 편리한 역세권에 청년, 신혼부부의 주거난 해소를 위해 시세대비 저렴한 공공임대와 민간임대 주택을 제공하는 것을 말한다.한 단지 내 공공임대와 공공지원민간임대(이하 민간임대) 세대가 혼합돼 있다. 또한 역세권 청년주택의 임대료는 공급유형 및 지역, 면적에 따라 다르게 책정된다.공공임대 임대료의 경우 주변시세 대비 30% 수준이다. 민간임대 임대료는 △특별공급은 주변시세 대비 85% 수준 △일반공급은 주변시세 대비 95% 수준이다.역세권 청년주택 용도지역 변경 기준표 (자료=서울시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 개정안 전문(10차))서울시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 개정안 전문(10차)을 보면 용도지역 변경 기준은 다음과 같다. 준주거지역으로 변경하려면 사업대상지가 제2종·제3종 일반주거지역이어야 한다. 또한 대상 부지가 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역에 인접하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 세분 변경할 수 있다. ‘인접’이란 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역과 바로 접하고 있거나, 폭 20m 이하의 도로를 사이에 두고 접하고 있는 것을 뜻한다. 준주거지역으로 바뀌면 기본용적률이 400% 이하로 늘어난다. 또한 ‘역세권’에 포함되려면 역 승강장 경계로부터 반경 350m 이내에 있어야 한다. 게다가 지구단위계획구역 내 역세권 사업의 거리기준이 현행 350m에서 최대 420m로 확대된다. 그만큼 역세권에 포함될 가능성이 높아지는 셈이다.사업시행자는 사업대상지 과반이 역세권에 포함되지 않는 부지일 경우 완화받는 부지면적에 대한 추가 공공기여를 제공해야 한다. 이밖에도 관련 위원회에서 필요하다고 인정한 경우 용도지역을 변경할 수 있다. 다만 사업예정지가 역세권 청년주택 건립 및 운영기준에 부합해도 위원회 심의 결과 역세권 청년주택 건립 장소로 부적합하다고 판단한 경우 사업대상지로 인정되지 않을 수 있다.신영 관계자는 향후 힐탑호텔을 역세권 청년주택으로 개발해서 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 건지에 대한 질문에 “아직 구체적 계획이 서지 않았다”고 답했다.
- 인천공항 `스카이72` 골프장 논란…"불법 점유vs합법 영업"[2022국감]
- [이데일리 이성기 기자] 인천국제공항 공공부지에 조성된 `스카이72` 골프장이 2020년 12월로 실시 협약이 종료됐지만, 현재까지 불법 점유하면서 1700억원 가량의 부당 이득을 챙긴 것으로 추정된다는 분석이 나왔다.17일 인천국제공항공사가 국회 국토교통위원회 김선교 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면, 스카이72는 설립 당시 자본금이 10억원에 불과했지만 수 차례의 유상증자 결과 380억원으로 늘어났고, 2020년 12월 말까지 골프장을 운영하며 무려 1조원이 넘는 매출을 올려 자본금의 약 5배에 이르는 이익을 남겼다. 이 가운데 약 1235억원을 주주들에게 배당했고, 누적 영업현금흐름 기준 2014년도에 이미 투자 비용(약 2000억원)을 회수한 것으로 분석됐다.2020년 12월 말 공사와 스카이72 간 실시 협약 종료 이후 공사는 시설을 인계받아 여기서 발생하는 수익을 공익을 위해 활용해야 했지만, 스카이72 측이 2020년 7월 국민권익위원회 고충 민원 신청을 시작으로 동시다발적 민원을 제기하고 소송전을 펼치면서 현재까지도 불법 점유하면서 영업을 지속 중이다.인천국제공항 공공부지에 조성된 ‘스카이72’ 골프장. (사진=김선교 의원실)권익위 및 감사원 감사 결과는 특별한 처분없이 종결된 바 있다. 스카이72 측은 공사에 대해 법원의 입찰 금지 가처분 및 부동산 인도 소송 1·2심을 제기해 모두 패소했고, 현재 대법원 심리가 진행 중이다. 코로나19 기간 골프장 영업은 영업 이익률을 대폭 끌어올렸던 시기다. 스카이72는 지난해 한 해만 923억원의 매출을 달성하고 매일 3억원 가량의 이익을 챙겨가고 있다. 공사 측은 스카이72가 지난 2년 가까이 공항 공공부지 무단 점유를 통해 얻은 부당이득을 1692억원으로 추정하고, 공사가 입은 손해는 1022억원에 이르는 것으로 보고 있다. 김선교 의원은 “공공부지를 불법 점유하고 있는 스카이72 골프장 문제를 조속히 해결하고 손해 배상 등 부당한 이익을 환수하는 조치를 해야 한다”면서 “국토부 소관 많은 민자 투자 사업들이 진행되고 있는데 계약 조건 등을 강화해 공적자산을 무단 점유하며 취득한 부당한 이득이 사인에게 돌아가지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다”고 촉구했다.김선교 국민의힘 의원.한편, 스카이72 골프장은 김대중 정부 당시 2002년 공항 주변 지역 개발 골프장 사업 시행자로 선정돼 `수도권 신공항건설 촉진법`(현 공항시설법), 항공법 등에 따라 `BOT`(Build-Operate-Transfer) 방식으로 공사와 실시협약을 체결했다. 골프장 시설을 설치해 2020년 12월 31일까지 점유하며 운영하되, 사용 기간이 종료하면 설치한 건물 및 시설물을 모두 공사에 양도하기로 약정한 바 있다. 총 면적은 3648㎡으로 대중 골프장 81홀, 33동 건물 규모로 운영되고 있다. 이에 스카이72 측은 “합법적으로 영업을 지속하고 있으므로 `불법 점유`가 아니기 때문에 2021년 이후 매출액은 부당이득이 아니다”면서 “법원이 스카이72의 운영을 인정해 현재까지 영업하고 있다. 더불어 대법원에서 심리를 속행해 원점에서 재검토하고 있다”고 반박했다. 특히 “부당 이득 1692억원에 대해서는 아무런 근거가 없다. 인천공항공사가 스카이72에 청구한 손해배상 금액은 562억원이며 이 또한 신불지역 116.10%라는 KMH신라레저의 기이한 영업 요율을 적용한 금액”이라면서 “손해배상 금액에 대해서는 현재 법원에서 심리 중이며 현재까지 아무 것도 확정되지 않았다”고 강조했다. 아울러 대법원에서 스카이72의 지상물 매수 청구권이 인정될 경우 임대료는 현저히 줄어들 예정이라고 설명했다.
- 공유숙박으로만 보이니?…`공룡의 길` 걷는 에어비앤비 (영상)
- [이데일리 이정훈 기자] “단순한 공유숙박 플랫폼으로만 보지 마세요. 몇 년 내에 경쟁사들을 앞지르는 월등한 수익성을 가진 온라인 여행사가 될 것이고, 그로부터 또 몇 년 지나면 북미시장에서 가장 큰 종합 여행 플랫폼이 될 테니깐요.”최근 코로나19 팬데믹(감염병 대유행) 이후 일상이 정상화되면서 그 수혜를 만끽하고 있는 최대 공유숙박 플랫폼 에어비앤비(ABNB)에 큰 기대를 갖게 하는 낙관적인 월가 보고서가 등장했다. 그 주인공은 에어비앤비에 대한 기업분석을 처음 시작하는 샌포드 C. 번스타인의 리처드 클라크 애널리스트로, 그는 5년만 지나면 북미 최대 종합 여행 플랫폼으로 성장할 수 있는 궤도에 올라선 에어비앤비 주식을 미리 사둘 수 있는 좋은 기회가 왔다고 했다.실제 그는 이날 에어비앤비에 대한 첫 투자의견을 `시장수익률상회(Outperform)`으로 제시했다. 목표주가는 143달러로 제시했는데, 이는 간밤 종가인 111.76달러에 비해 28.8% 정도 추가 상승 여력이 있다는 뜻이다. 클라크 애널리스트는 보고서에서 “여행관련 임대산업은 1500억달러 규모로 성장할 것이며, 이는 앞으로 매년 한 자릿수대 초반 또는 후반의 성장이 가능할 것이라는 뜻”이라며 “이런 상황에서 에어비앤비는 호텔과 체험활동, 장기 스테이 등 여러 시장에서 성장할 수 있는 좋은 포지셔닝을 갖고 있다”고 호평했다. 지난 2020년 12월에 나스닥시장에 상장(IPO)한 이후 주목할 만한 성장주로 투자자들의 관심을 끌었던 에어비앤비는 공모가가 주당 68달러였는데, 상장 후 불과 석 달 만인 2021년 2월에 219.94달러까지 급등하면서 사상 최고가를 경신했다. 공모가 대비 223%나 급등한 것이었다. 그러나 그게 끝이었다. 이후 부진한 실적으로 인해 주가는 하락의 길을 걸었다. 특히 2021년에는 팬데믹으로 인해 엄청난 도전에 직면했다. 매출이 급전직하하고 이익은 손실로 뒤바뀌고 말았다. 그러다 2022년 들어서는 전혀 다른 스토리를 쓰고 있다. 코로나19 확진자가 급감했고, 백신 접종 완료 입국자에 대해서는 검역과 진단 검사 결과서를 더 이상 요구하지 않는 상황이 되자 억눌렸던 여행 수요가 폭발하고 있는 것이다. 실제 올 여름 내내 미국 전역의 대형 공항에 많은 인파가 몰린 것은 관광산업이 완전히 회복되고 있다는 증거로 받아들여지고 있다. 지난 2분기 실적은 그런 엔데믹 수혜를 한 눈에 확인할 수 있는 계기가 됐다. 창사 이래 최대였던 2분기 매출이 21억달러로, 전년대비 57%, 2019년 대비 73%나 급증했고, 총예약금액(GBV)도 170억달러로, 전년대비 27%, 2019년대비 73%나 늘었다. 이에 회사 측은 3분기 매출 전망을 전년대비 24~29% 정도 늘어난 27억8000만~28억8000만달러로 더 늘려 잡았다. 에어비앤비 측은 “우리는 전 세계 거의 모든 커뮤니티에서 거의 모든 유형의 집을 제공해주고 있는 수 백만명의 호스트(=집 주인)를 보유하고 있다”고 자랑하면서 “특히 팬데믹 이후엔 도심 외곽을 찾는 수요가 늘면서 도시 내 숙박 예약건수는 이미 2019년 4분기 수준을 거의 회복했다고 했다. 에어비앤비는 일반 주택과 콘도 소유자들이 자신의 집을 임대함으로써 수익을 얻도록 하고 있지만, 최근엔 대형 호텔 체인들까지도 이와 유사한 숙박시설을 제공하는 등 경쟁이 격화하고 있다. 그러다 보니 에어비앤비는 대형 호텔들은 서비스하지 못하는 대규모 그룹 여행이나 장기 스테이, 라스트 미닛 프로모션 등 차별화한 서비스를 제공하며 효율적인 여행을 원하는 밀레니얼 세대들에게 제대로 먹혀들고 있다. 에어비앤비의 분기별, 또 장기 영업비용 추이1분기 총 예약건수는 1억210만건을 기록하며 팬데믹 이전 수준을 회복했고, 2분기에는 이보다 더 늘어난 1억370만건의 예약건수를 기록했다. 이 덕에 3억7900만달러에 이른 순이익은 회사 역사상 2분기로는 최대 이익이었다.클라크 애널리스트는 에어비앤비가 1억명이 넘는 객실 숙박 예상치를 5% 정도 앞서는 창사 이래 최고 기록을 3분기에 세울 수 있을 것으로 예상했다.실제 에어비앤비는 올 하반기부터 숙박시설 주변 환경 등을 종합적으로 검색할 수 있는 ‘카테고리’라는 강화된 검색 기능을 새롭게 제공하고 있고, 호스트들이 입는 물질적 손해를 배상해 줄 수 있는 ‘에어커버’라는 보험도 제공하고 있어 하반기 조회수와 재예약률 증가로 이어질 것으로 기대되고 있다. 이에 클라크 애널리스트는 “현재 시장 컨센서스대로 라면 에어비앤비가 2029년까지 북미시장에서 가장 큰 여행 플랫폼이 될 수 있을 것으로 보지만, 개인적으로는 에어비앤비가 이를 2년 이른 2027년까지 달성할 수도 있을 것 같다”며 “또 익스피디아와 부킹닷컴 등 경쟁사를 제치고 2년 내에 가장 수익성이 높은 온라인 여행사가 될 수도 있을 것”이라고 기대했다. 특히 그는 “에어비앤비는 소비자들이 선망하는 브랜드와 독특한 제품군, 충성도 높은 고객 기반 등 3가지 차별적인 강점을 가진 여행업계 내 매우 독특한 기업”이라며 “이를 잘 활용할 경우 여행업계에서 가장 빠른 성장이 가능한 위치에 있다”고 강조하기도 했다. 아울러 “에어비앤비가 새로운 시장에 진출하는 과정에서 수요에 비해 공급이 부족하다거나 호텔이면서도 집안일을 직접 해야 하는 번거로움이나 추가 비용 부과와 같은 불만이 많았지만, 최근에는 그런 우려가 많이 줄었다”며 “규제 우려가 여전히 남아 있긴 하지만, 에어비앤비는 신시장에서의 대응 능력을 잘 보여주고 있다”고 평가했다. 물론 “에어비앤비가 훌륭한 가치를 가진 것으로 평가받고 있지만, 팬데믹 이후에도 여전히 어려움을 겪고 있는 호텔에 비해서는 여전히 비싸다”는 점을 지적하긴 했지만, 그는 “이런 불만에도 불구하고 에어비앤비에 대한 수요에는 거의 영향이 없는 상태”라고 덧붙였다. 이를 종합해 그는 “지금은 에어비앤비 주식에 진입할 수 있는 매력적인 시점이며 주식을 살 수 있는 좋은 기회”라며 “향후 여행 수요에 대한 부정적 전망이 있더라도, 에어비앤비는 상대적으로 방어적인 위치에 있고, 더 빠른 성장을 보이는 것은 물론 주식 밸류에이션도 매력적인 만큼 소유하기 좋은 주식인 것은 분명하다”고 추천했다.
- "에어비앤비, 5년 내 북미 최대 여행플랫폼 성장…지금 주식 사라"
- [이데일리 이정훈 기자] 에어비앤비(ABNB)가 단순한 최대 공유숙박 플랫폼을 넘어 앞으로 5년 내에 북미 최대 종합 여행 플랫폼으로 성장할 수 있는 궤도에 올라선 만큼, 미리 주식을 사둘 만한 좋은 기회라는 추천이 나왔다. 5일(현지시간) 미국 경제매체인 CNBC에 따르면 리처드 클라크 번스타인 애널리스트는 이날 보고서를 통해 에어비앤비에 대한 기업 분석을 처음 개시하면서 첫 투자의견을 ‘시장수익률상회(Outperform)’으로 제시했다. 목표주가는 143달러로 제시했는데, 이는 전날 종가인 110.81달러에 비해 30% 정도 추가 상승 여력이 있다는 뜻이다. 클라크 애널리스트는 보고서에서 “여행관련 임대산업은 1500억달러 규모로 성장할 것이며, 이는 앞으로 매년 한 자릿수대 초반 또는 후반의 성장이 가능할 것이라는 뜻”이라며 “이런 상황에서 에어비앤비는 호텔과 체험활동, 장기 스테이 등 여러 시장에서 성장할 수 있는 좋은 포지셔닝을 갖고 있다”고 호평했다. 이어 “에어비앤비는 소비자들이 선망하는 브랜드와 독특한 제품군, 충성도 높은 고객 기반 등 3가지 차별적인 강점을 가진 여행업계 내 매우 독특한 기업”이라며 “이를 잘 활용할 경우 여행업계에서 가장 빠른 성장이 가능한 위치에 있다”고 강조했다. 클라크 애널리스트는 “현재 시장 컨센서스대로 라면 에어비앤비가 2029년까지 북미시장에서 가장 큰 여행 플랫폼이 될 수 있을 것으로 보지만, 개인적으로는 에어비앤비가 이를 2년 이른 2027년까지 달성할 수도 있을 것 같다”며 “또 익스피디아와 부킹닷컴 등 경쟁사를 제치고 2년 내에 가장 수익성이 높은 온라인 여행사가 될 수도 있을 것”이라고 기대했다. 실제 번스타인은 에어비앤비가 1억명이 넘는 객실 숙박 예상치를 5% 정도 앞서는 창사 이래 최고 기록을 3분기에 세울 수 있을 것으로 예상했다. 특히 에어비앤비는 그동안 마케팅 비용을 절감하면서도 꾸준히 성장을 이뤄 왔는데, 이는 회사 브랜드가 가진 강점을 잘 보여주는 사례라고 클라크 애널리스트가 지적했다. 또 그는 “에어비앤비가 새로운 시장에 진출하는 과정에서 수요에 비해 공급이 부족하다거나 호텔이면서도 집안일을 직접 해야 하는 번거로움이나 추가 비용 부과와 같은 불만이 많았지만, 최근에는 그런 우려가 많이 줄었다”며 “규제 우려가 여전히 남아 있긴 하지만, 에어비앤비는 신시장에서의 대응 능력을 잘 보여주고 있다”고 평가했다. 클라크 애널리스트는 “에어비앤비가 훌륭한 가치를 가진 것으로 평가받고 있지만, 팬데믹(감염병 대유행) 이후에도 여전히 어려움을 겪고 있는 호텔에 비해서는 여전히 비싸다”고 지적하면서도 “이런 불만에도 불구하고 에어비앤비에 대한 수요에는 거의 영향이 없는 상태”라고 덧붙였다. 이를 종합해 그는 “지금은 에어비앤비 주식에 진입할 수 있는 매력적인 시점이며 주식을 살 수 있는 좋은 기회”라며 “향후 여행 수요에 대한 부정적 전망이 있더라도, 에어비앤비는 상대적으로 방어적인 위치에 있고, 더 빠른 성장을 보이는 것은 물론 주식 밸류에이션도 매력적인 만큼 소유하기 좋은 주식인 것은 분명하다”고 추천했다.
- 빠른 사업 속도 기대감 크지만…기부채납 과도 우려
- [이데일리 오희나 신수정 기자] ‘오세훈표’ 신속통합기획에 대한 기대감이 커지고 있다. 통합심의 적용을 통해 사업 속도를 절반 이상 줄일 수 있어서다. 민간이 주도하고 공공이 보조하는 형태의 정비사업 ‘패스트 트랙’이 호응을 얻으면서 신통기획 공모에 지원하는 정비사업지도 늘고 있다. 다만 공공 기부채납에 대한 부담을 호소하는 목소리도 커지고 있어 해결해야 할 과제로 지적된다.오세훈 서울시장이 지난달 14일 서울 관악구 신림1구역 ‘신속통합기획 재개발’ 현장을 둘러보고 있다. (사진=연합뉴스)3일 서울시에 따르면 신통기획을 추진하고 있는 재개발·재건축 사업장은 50여 곳에 달한다. 이중 재개발 1차 선정 후보지는 종로구 창신동23·숭인동56일대, 용산구 청파2구역, 동대문구 청량리동 19 일대, 마포구 공덕동A 등 21곳이다. 재건축 사업지는 여의도 한양, 여의도 시범, 대치 미도, 잠실 장미 1·2·3차, 고덕 현대, 압구정2·3·5, 신반포2차, 서초 진흥, 상계주공5단지, 광진구 신향빌라 등 17곳으로 여의도·강남권 주요 단지가 대거 포함됐다.김영일 신반포2차 조합장은 “정비계획고시만 완료하면 건축심의에서 사업시행까지 최대한 빨리 진행할 수 있다는 게 서울시의 방침이어서 믿고 따라가고 있다”며 “속도가 빨라질 수 있다는 점에서 조합원들의 기대가 크다”고 전했다.신통기획은 민간 주도 정비사업을 시가 지원해 통상 5년 이상 걸리던 정비구역 지정 기간을 2년 이내로 줄이는 제도다. 민간이 주도하고 공공이 보조하는 형태의 정비사업 ‘패스트 트랙’이 호응을 얻으면서 흥행가도를 달리고 있다. 앞서 진행한 1차 후보지 공모에 서초구를 제외한 서울 24개 자치구 재개발 사업지 102곳이 지원하는 등 서울 전역이 신통기획으로 들썩이기도 했다.신통기획 재건축 1호 사업지인 신향빌라는 조합설립까지 걸리는 기간을 기존 3년6개월에서 1년으로 2년6개월가량을 단축했다. ‘조합직접설립제도’를 통해 추진위원회 구성을 건너뛰고 조합설립 단계로 직행하면서다. 신향빌라는 지난 2020년11월 신통기획 대상지로 선정돼 약 1년7개월 만인 지난 6월2일 정비구역 지정을 마쳤고 내년까지 조합설립을 완료할 계획이다. 재개발 1호 사업지인 강동구 천호3-2구역은 지난해 8월 신통기획 신청 약 1년 만에 정비계획안을 마련했다. 기존 5년가량 걸렸던 정비구역 지정 기간이 대폭 줄었다. 일부에서는 공공 기부채납에 따른 부담이 크다는 지적도 나온다. 임대 가구 수 증가와 ‘닭장’ 아파트 우려 등을 이유로 이탈한 사업지도 나왔다. 가구 수를 늘리기 위해 조합에서 원하는 중·대형 평수보다 소형 평수가 늘어날 수 있다는 우려 때문이다. 실제로 서초구 잠원동 신반포 4차는 지난해 신통기획 참여를 신청했지만 이를 철회하고 민간 재건축으로 방향을 틀었다. 임대 가구 비율 부담, 사업기간 단축에 따른 이득이 적다는 점 때문이다. 송파구 오금현대아파트도 임대 가구 비율 문제로 참여를 포기했다. 서울시는 조합에 법적 기준 이상으로 기부채납을 과도하게 요구한 적이 없다고 했다. 용적률은 더 받고 싶은데 기부채납은 하고 싶지 않기 때문에 발생하는 문제라고 했다. 서울시 관계자는 “조합에 기부채납을 법적 기준 이상으로 과하게 요구한 적이 없고 여의도 시범아파트 등 오히려 완화된 적용을 받고 있다”면서 “임대주택비율은 법으로 정해져 있고 용도지역이나 용적률을 상향하려면 공공 기부채납이 자동으로 연동이 되는 건데 그 부분에 대한 이해가 다른 것 같다”고 말했다.전문가들은 임대아파트 등에 대한 부정적 인식이 있고 공공 주도 사업방식에 대한 거부감이 일부 있어 사업 진행에 걸림돌로 작용할 수 있다고 했다. 윤지해 부동산R114연구원은 “신통기획 자체는 시에서 인허가를 빨리해주는 형태여서 신청 자체를 꺼리지 않는다”며 “임대주택, 주변 공원, 장기임대주택 등 다양한 기부채납형태가 있는데 늘어난 용적률 절반가량을 기부해야 하기 때문에 수익성에 대한 불만이 있다”고 말했다.서진형 공정주택포럼 공동대표는 “행정 절차를 간소화시킨다지만 기본적으로 행정기관에서 절차를 주도하는 과정에서 기부채납을 요구하고 있다”며 “사업성이 열악한 지역은 관심을 두겠지만 이외의 지역은 사업이 잘 진행이 되지 않을 수 있다”고 언급했다.
- '입지·임차인·개발호재' 3박자…하이트진로 서초사옥 매물로 나왔다
- [이데일리 김성수 기자] 서울시 서초구에 위치한 ‘하이트진로 서초사옥’이 매물로 나왔다. KB자산운용이 매입한지 2년 반만에 매각에 나선 것이다. 남부터미널역 역세권인데다 우량 임차인을 보유하고 있고 주변 개발호재도 있는 만큼 물건 자체의 매력은 높다는 평가다. 하지만 국내외 급격한 금리인상으로 부동산 경기가 얼어붙은 만큼 공격적으로 입찰에 뛰어들 매수자는 많지 않을 것이란 전망이 높다. 매각 가격을 어느정도 선에서 제시하는가에 따라 흥행 여부가 결정될 것으로 보인다. ◇ 하이트진로 서초사옥 ‘역세권·임차인·개발호재’ 3박자 갖춰30일 금융투자업계에 따르면 KB와이즈스타일반사모부동산투자신탁 제12호는 컬리어스, 애비슨영을 매각주간사로 선정하고 하이트진로 서초사옥 매각작업에 나섰다. 하이트진로 서초사옥 (사진=김성수 기자)건물은 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡(1만1215.63평) 규모다. 이 중 KB자산운용이 소유한 지상 6~17층, 연면적 2만1582.44㎡(6528.69평)가 매각 대상이다. 건물의 나머지 면적은 소유자가 각기 다르다. 앞서 KB자산운용은 이 건물을 지난 2020년 4월 2280억원(3.3㎡당 2800만원 선)에 매입했었다. 다음달 말 매입의향서(LOI)를 받을 계획이며 오는 11월 양해 각서(MOU) 체결, 내년 2월 거래종결(딜클로징)이 목표다. 해당 매물은 입지, 양호한 임차인, 개발호재 등 ‘3박자’를 갖췄다. 지하철 3호선 남부터미널역에서 걸어서 3분 거리에 있고, 하이트진로가 장기 마스터 리스로 사용 중이다. 마스터 리스(Master Lease)란 특정 임차인 혹은 개발업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식이다. 하이트진로 서초사옥 (자료=컬리어스, 애비슨영)잔여 임대차계약 기간은 약 10년이다. 임대차 계약 만료일이 오는 2032년 6월 28일로, 임대차 개시일(2012년 6월 29일)로부터 20년 후다. 임대료 인상률은 매년 2.5%다. 이에 따라 안정적인 현금흐름 확보가 가능하다는 게 매각주간사 측 설명이다. 사용승인일은 1988년 1월이었지만 2003년 11월 리모델링했다.또한 건물 주변에 개발 호재가 여럿 있다. 서울시는 서초구 방배동 서리풀 공원과 연계해서 미래형 업무·문화시설을 담은 복합업무거점을 조성할 계획이다. 서울시는 크게 3가지 존(구역)을 만들겠다는 구상을 갖고 있다. △서초~강남 업무기능을 강화하는 첨단융합(IT·바이오 등) 업무복합단지 △2호선 서초역~공공시설 등~서리풀공원~7호선 내방역을 연결하는 도심 속 시민참여형 복합 공공공간 △공개 공지로부터 서리풀공원까지 이어지는 문화거점공간 등이다.서리풀 지구단위계획 결정도서 (자료=서울시)이밖에도 국군정보사령부 부지 개발, 롯데칠성 부지 개발 등 호재도 진행 중이다. 서초동 1005-6번지 일대 서초동 정보사령부 부지에는 미래형 친환경 업무복합단지가 들어설 계획이다. 엠디엠그룹, 신한금융그룹, 이지스자산운용이 컨소시엄을 맺고 사업을 진행하고 있다. 아직 착공은 하지 않은 상태다. 롯데칠성 부지의 경우 서초로 지구단위계획 구역에 포함돼 있다. 서초로 지구단위계획 구역은 서초역에서부터 교대역을 거쳐 강남역에 이르는 서초대로 일대 59만6277㎡에 해당한다. 롯데칠성 부지(4만2312㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡), 삼성 부지(5305㎡) 등으로 구성돼있다.◇ 금리인상에 부동산경기 ‘냉각’…“매각가 유연하게 접근해야”다만 업계에서는 급격한 금리인상으로 부동산경기가 얼어붙은 만큼 입찰에 공격적으로 뛰어들 매수자는 많지 않다고 보고 있다. 한국은행은 코로나19 사태 이후 사상 최저 수준(연 0.50%)이던 기준금리를 지난해 8월부터 수차례 인상했다. 지난해에는 8월과 11월에 인상했으며, 올해에는 사상 첫 4회(4월, 5월, 7월, 8월) 연속 기준금리 인상 기록을 남겼다.올해 1월과 4월, 5월에는 각각 0.25%포인트(p)씩 올렸으며 지난 7월에는 0.5%p 올려 사상 첫 ‘빅스텝’을 단행했다. 8월에도 0.25%p 인상했다. 현재 기준금리는 2.50% 수준이다. 시장에서는 한국은행이 10월 금융통화위원회에서도 금리를 올릴 가능성에 무게를 싣고 있다.금리인상으로 이자 등 자금조달 비용이 높아지자 부동산 투자심리도 냉각됐다. 대출금리가 고정금리 기준 5~6%일 정도로 자금조달 비용이 올랐는데, 상업용부동산 임대수익률이나 리츠 배당률로 6% 이상을 벌기가 현실적으로 쉽지 않아서다. 기관투자자들로서는 현 시점에 투자를 하면 오히려 ‘마이너스’기 때문에 의미가 없는 셈이다.미래에셋자산운용은 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수금액으로 4조1000억원을 제시했지만 기관투자자 유치에 어려움을 겪어 딜클로징에 실패했다. 미래에셋자산운용은 매도자 측인 브룩필드자산운용에 납입했던 이행보증금 2000억원을 돌려받기 위해 국제분쟁에 돌입한 것으로 전해졌다. KB자산운용도 하이트진로 서초사옥을 매각하기에 시장상황이 좋지 않다는 사실을 감안해서 가격을 조정해야 할 것이라는 분석이 나온다. 금융투자업계 관계자는 “최근 급격한 금리인상 기조로 시장 불확실성이 커진 만큼, 딜 클로징이 쉽지 않은 환경”이라며 “매도자가 원하는 시점에 매각에 성공하려면 매각가를 유연하게 조정해야 할 것”이라고 말했다.
- [마켓인]단기물도 투심 ‘싸늘’… SK리츠, 첫 공모채 흥행 실패
- [이데일리 박정수 기자] SK리츠(395400)가 설립 후 첫 공모채 수요예측에서 모집액을 채우지 못하고 미달이 발생했다. 특히나 SK리츠가 악화된 회사채 발행시장 투자심리를 고려해 단기물 중심으로 만기 구조를 짰으나 자금 유인에 실패했다.27일 금융투자업계에 따르면 SK리츠(신용등급 AA-, 안정적)가 이날 진행한 무기명식 무보증 이권부 원화표시 공모사채(제1회) 수요예측에서 총 910억원의 기관투자가 매수 주문이 들어왔다. 애초 모집액은 960억원 수준으로 일부 미달됐다.SK리츠는 첫 공모채 만기 구조를 1년 만기 단일물로 짰다. 애초에는 1년물 1000억원, 2년물 500억원 수준의 발행을 고려했으나 최종적으로는 만기 구조를 1년물로 좁히고 모집액을 960억원까지 줄였다.발행 규모를 줄인 만큼 SK리츠는 2000억원까지 고려했던 증액 발행 규모도 1500억원으로 줄였다. 이번 발행 대표 주관사는 한국투자증권과 SK증권(001510)이 맡았고 인수단에는 삼성증권(016360)이 참여했다.한 증권사 DCM 담당자는 “상대적으로 만기가 짧은 1년물임에도 기관투자가 투심을 모으는 데 실패했다”며 “이는 최근 금리가 급등하면서 기관투자가들이 보수적인 태도를 고수하고 있기 때문”이라고 설명했다.그는 특히 “금리가 급등하는 추세에는 증권사들이 리테일 채권을 셀다운 하는 데 부담이 있다”며 “리테일 채권을 사들였다가 금리가 추가 상승하면 손실을 보고 팔아야 하는 경우가 있기 때문”이라고 말했다.리테일 채권은 통상적으로 20~30bp(1bp=0.01%포인트)의 수수료를 떼고 투자자들에게 셀다운을 진행하는데 금리가 급등하면 수수료를 받지 못하고 팔아야 할 수도 있어서다. SK리츠는 금리밴드를 초도발행인 만큼 AA- 등급 1년 만기 무보증사채 등급민평 수익률의 산술평균에 -40bp~+40bp(1bp=0.01%포인트)를 가산한 이자율을 제시했다. 본드웹에 따르면 지난 26일 기준 AA- 1년물 등급민평은 4.823% 수준이다.한 증권사 채권딜러는 “이날 금리가 진정세를 보였으나 아직 적극적으로 투자에 나설 상황은 아니다”며 “1년물의 경우 만기 보유하면 투자 손실은 없으나 금리가 급등락하는 패닉 장세에서는 리테일 채권 투자자들도 보수적인 입장을 보인다”고 전했다. 금융투자협회에 따르면 국고채 금리는 이날 장·단기물 모두 일제히 하락했다. 전날 하루 만에 34.9bp 오르면서 2003년 3월 19일(51.0bp) 이후 19년 6개월래 가장 크게 상승할 정도로 발작을 일으켰던 국고채 3년물 금리는 이날 24.4bp 하락한 4.304%를 기록했다. 한편 SK리츠가 이번에 조달한 자금은 전액 타법인증권 취득자금(신규자산 편입 목적)으로 사용할 예정이다. 구체적으로는 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사(리츠)의 보통주 취득에 사용한다. 앞서 지난 1일 SK리츠는 토털밸류제1호리츠 지분 취득을 위해 7585억원 규모의 차입을 실시하기로 결정했다고 공시한 바 있다. SK리츠는 토털밸류제1호리츠를 통해 신규 부동산 자산인 종로타워 매입할 예정인데, 토털밸류제1호리츠가 종로타워를 편입하고 SK리츠는 해당 리츠의 지분증권을 100% 취득하는 형태다.종로타워는 연면적 6만600㎡의 프라임급 오피스로 현재 SK온, SK E&S, SK에너지, SK지오센트릭 등 SK 그룹 내 환경 관련 조직이 입주한 그린 캠퍼스로 활용되고 있다.임대면적 기준 오피스(74.16%), 리테일(20.66%), 기타(5.18%) 공간으로 구성되어 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있다. 공실률은 0.56%로 안정적인 임차현황을 보유하고 있다.한편 시장에서는 최근 회사채 시장이 위축돼 있어 SK리츠가 전환사채(CB) 발행도 고려하고 전단채와 담보대출을 늘릴 가능성도 크다고 판단하고 있다.
