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- 핫했던 지식산업센터, 고금리·공급과잉에 내년도 '찬바람'
- [이데일리 김성수 기자] 내년 수도권 지식산업센터는 고금리 및 경기불안 여파로 매수시장에 ‘찬바람’이 계속 불 것으로 예상된다. 실수요 기업 중심의 거래량이 조금씩 증가하고 있지만 고점에 매입한 투자자들의 마이너스 수익률 회복을 위한 상승 동력이 아직 두드러지지 않아서다. 이에 따라 가격이 당분간은 하향안정세를 유지할 것으로 예상된다. ◇ 서울시, 올해 지식산업센터 거래건수·금액 ‘평년 반토막’13일 지식산업센터 전용 플랫폼 ‘지식산업센터114’를 운영하는 알이파트너에 따르면 올해 서울시는 지식산업센터 거래건수와 거래금액, 거래면적 모두 평년의 절반 수준으로 떨어졌다. 경기도, 인천 거래량이 전년 수준을 회복한 것과 대비된다.(자료=알이파트너)서울의 지식산업센터 거래량이 회복되지 않는 이유는 지난 2020년과 2021년 가격이 급등한 후 아직 하락세가 멈추지 않은데다, 입주를 앞둔 지식산업센터의 분양권 물량이 쌓여있어서다. 일부 지역은 마이너스 프리미엄, 계약금을 포기한 물건이 나오면서 기존 지식산업센터가 외면받고 있다. 이에 따라 2020~2021년 투자수요 폭발로 급등한 분양가격, 매매가격 수준을 회복하기는 어려울 것이라는 전망이 나온다. 또한 입주물량이 집중된 곳은 장기간 공실사태를 피할 수 없어 이에 따른 수익률 하락이 불가피하다는 분석이다. 서울의 경우 영등포구, 금천구는 내년 입주물량이 많고 올해 입주물량도 남아있어서 공실 해소에 장기간이 걸릴 것으로 보인다. 강서구에는 마곡지구에 있는 ‘마곡 아이파크 디어반’을 필두로 4개 공모형 지식산업센터가 신규 분양할 예정이다. 이마트 가양점, CJ제일제당 부지에 초대형 지식산업센터가 공급된다. 지하철 9호선 증미역부터 가양역에 걸쳐 있던 지식산업센터 클러스터가 마곡지구 인근으로 이동하면서 구축 공실률이 가속화될 것으로 예상된다.성동구는 서울시에서 지식산업센터 인기가 가장 높은 지역이었지만 수익률이 낮아서 추가적 가격 상승이 어려울 것으로 전망됐다.송파구는 지하철 8호선 문정역·송파나들목(IC)이 인접하고 강남 접근성도 좋아서 공실률이 낮지만, 매매가격 하락과 임대매물 소화 시간이 점점 길어지고 있다.최근 준공된 지식산업센터가 가장 많은 경기도는 지난 2019년부터 작년까지 준공된 지식산업센터가 약 178만평에 이른다. 이 중 신규 택지개발지구에 공급된 지식산업센터의 입주율이 좀처럼 오르지 않고 있다. ◇ ‘PF 연장 실패’ 물건, NPL·경공매 나올 수도…시장 ‘침체’내년 고양시, 구리시, 평택시에는 입주물량이 순차적으로 공급된다. 올해 입주물량도 아직 소화되지 못한 만큼 공실문제 해결이 가장 큰 숙제가 될 것으로 보인다.특히 경기도 등 수도권 외곽에는 수요예측 없이 지식산업센터가 무분별하게 공급됐다. 이로 인해 수분양자들의 잔금 미납, 불완전 판매를 원인으로 하는 계약취소 소송 등이 벌어지고 있다. 그 결과 지식산업센터 입주가 지연돼서 개발회사와 건설사들에 악재로 작용하고 있다. 이에 기존 부동산 개발회사, 건설사, 금융회사 모두 공급량을 축소할 것으로 예상된다. 다만 한편으로는 기존 부동산 개발회사, 건설사, 금융회사 등이 기존과 확연히 다른 상품을 기획, 개발해서 새로운 형태의 지식산업센터가 탄생하는 전환점이 될 수도 있다는 분석도 나온다.(자료=알이파트너)이밖에도 신규분양 현장은 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크, 책임준공 리스크가 있다. 다만 정부의 ‘PF 정상화 지원 펀드’에는 지식산업센터가 포함되지 않았다.PF 정상화 지원 펀드는 한국자산관리공사(캠코)와 5대 운용사(신한자산운용, 이지스자산운용, 캡스톤자산운용, KB자산운용, 코람코자산운용)가 조성하는 1조1000억원 규모 펀드다. 사업성이 부족하거나 부실 우려가 있는 부동산PF 사업장의 정상화와 재구조화를 지원하기 위해 금융당국 주도 하에 만들어졌다. 만약 지식산업센터 현장에서 PF 연장이 안 된 물건들이 순차적으로 부실채권(NPL) 또는 경공매 시장에 매물로 나오면 시장은 다시 침체되고, 가격은 추가 하락할 가능성이 있다.알이파트너 관계자는 “최근 몇 년간 신규분양이 집중됐던 지역은 공실 기간이 길어짐에 따라 금융비용을 감당하지 못해 법원경매에 나오는 물건이 증가하고 있다”며 “내년에 법원경매 물건이 증가할 것으로 예상되며 특히 경기 김포시, 하남시, 화성시 등에서 수도권 전역으로 확산될 가능성이 있다”고 내다봤다.
- 서프라이즈 없던 CPI…30년물 경매 수요는 '탄탄'[월스트리트in]
- [뉴욕=이데일리 김상윤 특파원] 뉴욕증시가 나흘연속 상승세를 이어나갔다. 소폭이나마 둔화한 소비자물가는 시장에 큰 영향을 주진 못했다. 기조적 물가흐름을 보여주는 근원물가가 여전히 4.0%에서 머물고 있기 때문이다. 다만 30년물 국채 경매 결과 수요가 탄탄했다는 소식에 국채금리가 하락했고 증시는 상승 마감했다.12일(현지시간) 뉴욕증권거래소에서 블루칩을 모아놓은 다우존스 30산업평균지수는 전거래일 대비 0.43% 상승했다. 대형주 중심의 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 0.39% 올랐고, 기술주 위주의 나스닥지수도 0.20% 상승한 채 마감했다. 다우지수는 2022년 1월4일 이후, S&P500지수는 지난해 1월14일 이후, 나스닥 지수는 지난해 3월29일 이후 가장 높은 수준이다.뉴욕증권거래소 (사진=AFP)◇예상치 부합에 그친 CPI…“서프라이즈는 없었다”이날 나온 소비자물가(CPI) 보고서는 특별한 ‘서프라이즈’는 주진 못했다. 11월 소비자물가상승률이 소폭이나마 둔화하긴했지만, 기조적 물가를 보여주는 근원물가상승률은 연방준비제도(연준) 목표치 대비 2배인 4.0%에 여전히 머물렀다. 연준이 추가 금리인상할 가능성은 없지만, 시장이 기대했던 조기 금리인하 가능성은 낮췄다. 미 노동부에 따르면 11월 CPI 상승률은 전년동월대비 3.1%로 월가가 집계한 예상치(3.1%)에 부합했다. 전월 상승률(3.2%) 보다 소폭 낮아진 수치다. 전월 대비로는 0.1% 올랐다. 시장 예상치(0.0%)보다 소폭 웃돌았다.물가 상승률이 둔화된 것은 에너지 가격이 점진적으로 내려가면서다. 에너지물가는 전월대비 2.3%, 전년동월대비 5.4% 하락했다. 휘발유는 전월대비 6.0% 떨어졌다. 신차 가격은 0.1% 하락했고, 반면 중고차 가격은 1.6% 올랐다.임대료는 여전히 끈적했다. 전월대비 0.4% 오르며 여전히 상승세를 이어나갔다. 전년동기와 대비해서도 6.5% 올랐다. 다만 온라인부동산플랫폼 질로(zillow) 등 데이터를 고려하면 연간 임대료와 주택가격 상승률이 팬데믹 이전 수준으로 낮아진 점을 고려하면 임대료는 차츰 내려올 것으로 예상된다.◇근원 CPI상승률 4.0%…연준 정책 변화 못 줘변동성이 큰 에너지·식품을 제외한 근원 CPI는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 근원CPI는 전년 동월 대비 4.0%, 전월 대비 0.3% 각각 올랐다. 시장예상치는 각각 4.0%, 0.3%로 이 역시 부합했다. 4.0%는 2021년 9월 이후 최소 상승폭이다. 6%를 넘던 수치가 4%까지 내려오긴 했지만 여전히 4%대에서 내려오지 못하고 있다. 근원물가는 기조적 물가흐름을 보여주기 때문에 연준이 보다 중시 여기는 지표다.이날 발표된 CPI 데이터는 12~13일 열리는 연준의 연방공개시장위원회(FOMC)의 결정을 크게 바꾸지는 않을 것으로 보인다. 연준은 이달에 금리를 동결할 것으로 예상된다. 시장은 내년 조기 금리인하를 기대하고 있지만, 근원 CPI가 여전히 높은 상황에서 연준은 보수적인 스탠스를 취할 것으로 예상된다.커먼웰스 파이낸셜 네트워크의 채권 담당 이사인 샘 밀렛은 “이번 보고서에 서프라이즈는 없었다”며 “연준의 금리 결정에 의미 있는 영향을 미치지는 않을 것으로 예상한다”고 말했다.프린시펄 에셋 매니지먼트의 시마 샤는 “고용시장이 여전히 견고한 상황에서 시장의 조기금리인하 기대감을 정당화하기에는 인플레이션 둔화가 충분치 않다”고 평가했다. 시장은 내년 5월 연준이 금리인하에 나설 것으로 보고 있다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 연방기금(FF) 금리 선물 시장에서 연준이 12월에 금리를 동결할 가능성은 98.4%에 달한다. 내년 3월 금리를 인하할 가능성은 41.8% 수준이다. 1주일전 60% 이상달했던 것에 비하면 조기 금리 인하 가능성은 낮아졌다. 5월 금리인하 가능성은 75.8%정도다.미 10년물 국채금리 추이 (그래픽=CNBC)◇30년물 국채경매 탄탄..10년물 금리 4.2%증시의 상승폭을 키운 건 미 30년물 국채 경매에서 견조한 수요가 확인되면서 장기물 국채금리가 뚝 떨어지면서다.미 재무부는 210억달러 규모의 30년 만기국채 입찰을 한 결과 채권금리는 4.344%를 기록했다. 입찰 당시 시장금리 4.347%보다 소폭 낮은 수준이다. 예상보다 수요가 탄탄했다는 의미다.지난달만 해도 30년물 경매에서 5bp(1bp=0.01%포인트) 이상의 ‘테일’(최고 낙찰 수익률과 예상 수익률 차이)을 기록했다. 재무부가 채권을 발행하기 위해 시장금리보다 높은 프리미엄을 붙여 투자자를 유인할 정도로 장기물에 대한 수요가 낮았던 셈이다.하지만 이날 결과는 높은 변동성에도 불구하고 장기물에 대한 수요가 살아있음을 보여줬고, 연방준비제도(연준)의 긴축 싸이클이 종료됐다는 확신이 더욱 강해졌다.오후 4시 기준 10년물 국채금리는 전 거래일 대비 3.5bp 떨어진 4.204%, 30년물 국채금리는 0.2bp 내린 4.311%를 나타내고 있다. 연준정책에 민감한 2년물 국채금리는 보합인 4.729%다.개별주에서는 오라클이 클라우드사업 실적이 부진했다는 소식에 12.44% 급락했다. ◇국제유가 연일 하락..WTI 68.61달러국제유가는 또 다시 하락했다. 뉴욕상업거래소에서 1월 인도 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전장보다 2.71달러(3.80%) 하락한 배럴당 68.61달러에 거래를 마쳤다. 경기 둔화에 따른 수요 둔화 우려가 여전히 시장에 영향을 주는 분위기다.달러는 소폭 약세다. 주요 6개 통화대비 달러인덱스는 전 거래일 대비 0.28% 내린 103.81을 나타내고 있다.유럽증시는 소폭 약세를 보였다. 범유럽 지수인 Stoxx600은 0.21%, 프랑스 CAC 40 지수는 0.11%, 독일 DAX 지수는 0.02% 상승했다. 영국 FTSE100지수는 0.03% 하락한 보합이었다.
- '이러니 소주가 비싸지'…출고가·도매가 인상에 식당도 슬그머니[궁즉답]
- 이데일리는 독자들이 궁금해하는 정치·경제·사회·문화 등 여러 분야의 질문을 담당 기자들이 상세하게 답변드리는 ‘궁금하세요? 즉시 답해 드립니다(궁즉답)’ 코너를 연재합니다. <편집자 주>[이데일리 이후섭 기자] Q. 연말을 앞두고 지난달 맥주와 소주 가격 상승률이 9개월 만의 최고치를 기록했습니다. 양주 물가 상승률도 10%에 육박했습니다. 식당에서 파는 소주의 경우 한라산, 대선 등 지역 소주는 참이슬, 처음처럼과 가격이 다릅니다. 소주마다 가격을 측정하는 기준이 있는지, 소비자 가격이 상승하는 기준도 다른지 궁금합니다.하이트진로의 소주 제품 공장 출고가 6.95% 인상을 앞두고 지난 11월 2일 서울 시내의 한 대형마트를 찾은 시민들이 주류를 구매하고 있다.(사진=방인권 기자)A. 연말 모임이 잦아지면서 외식 물가에 대한 부담이 커지고 있습니다. 특히 지난달 소주와 맥주 물가 상승률이 5% 안팎에 달해 연말 지갑 걱정을 더욱 크게 만들고 있습니다. 소주는 하이트진로(000080), 롯데칠성(005300)음료 등 제조업체에서 종합주류도매를 거쳐 대형마트·편의점 등 판매채널로 나가거나 식당·유흥업소 등에서 소비자가 구매합니다. 제조업체의 공장 출고가격은 브랜드 및 제품별로 조금씩 다른데 보통 1100~1200원대 사이에서 공급되고 있으며, 판매채널로 나가는 가정용이나 유흥업소에서 팔리는 업소용에 관계없이 똑같습니다. 여기에 주류 도매업계에서 붙이는 평균 마진율은 약 25~30%로 추산됩니다. 도매업체들은 기름값, 인건비 등을 감안해 각 거래처마다 조금씩 공급가격을 달리 받고 있습니다. 지역주류협회 등을 통해 도매업자끼리 최저마진율을 지키자는 일종의 ‘담합’이 있지만 최저 마진율을 잘 지키지는 않는다는 게 도매업계 주장입니다.가정용은 대형마트, 편의점, 슈퍼마켓 등에서 최종적으로 붙이는 유통 마진이 더해져 소비자 구매가격이 정해집니다. 도매업체에서 공급하는 물량 규모에 따라 일종의 할인이 더해지거나 공급가격 자체를 낮춰주기에 아무래도 대량으로 공급받는 대형마트 등에서 파는 소주 가격이 더 낮을 수밖에 없습니다.업소용의 경우 식당이나 유흥업소 등에서 저마다 이윤을 붙여 소비자가격을 정하게 됩니다. 주변 시세 및 수익 구조 등을 감안해 가격을 정하게 되는데요, 원부자재 가격 뿐 아니라 가스비·임대료 등 부대비용을 주류 판매 이익으로 만회해야 하기에 도매가의 2배에 달하는 이윤을 붙이기도 합니다. 주변 다른 상인들과 협의를 하거나 지역 상인회의 결정에 따라 주류 가격을 통일하는 경우도 있다고 합니다. 현재 서울에서는 5000~6000원 정도에 소주 가격이 형성돼 있고 강남의 고급 음식점에서는 소주 1병에 1만원을 받기도 합니다.최근 주류 가격이 오른 이유는 출고가에서부터 시작된 인상 여파가 식당이나 유흥업소까지 이어지고 있기 때문입니다. 하이트진로는 지난달 9일부터 소주 대표 브랜드인 참이슬 후레쉬와 참이슬 오리지널 출고가를 6.95% 올렸고, 부산을 기반으로 한 대선주조와 대전·충청 지역 대표 소주인 맥키스컴퍼니도 주요 제품 공장 출고가를 각각 6.95%씩 인상했습니다.이에 ‘서민 술’로 불리는 소주도 부담스러워서 먹을 수 있겠냐는 우려가 커지자 한국종합주류도매업중앙회는 도매가격 동결을 결의하고 나섰습니다. 하지만 발표가 무색하게 대부분의 도매업체가 공장 출고가 인상 전 확보했던 소주 재고 소진 후 슬그머니 인상분을 반영해 도매가를 올리고 있는 실정입니다. 주류업계에 따르면 일부 도매상의 경우 참이슬 도매가를 공장 출고가 인상분의 두 배 정도인 150원 안팎 올린 것으로 파악됩니다.도매가격 인상을 명분으로 최근 식당과 주점 등 유흥시장에서도 인상 움직임을 보이고 있습니다. 가뜩이나 소비심리 위축으로 연말 장사에 타격을 받고 있던 터라 연말 주류 가격 인상을 통해서라도 어떻게든 수익을 만회해 보려는 것입니다.다만 무턱대고 올리기보다 신중하게 주변 분위기를 살피면서 가격 인상을 고심하고 있다는 전언입니다. 서울의 한 식당을 운영하는 A씨는 “다른 원자재값도 워낙 올라서 주류 가격을 올리지 않을 수가 없다. 연말 모임 자리를 앞두고 가격을 올리는 것이 소비자 저항이 그나마 덜하기는 하다”면서도 “그래도 추이를 좀 지켜보면서 올릴 것”이라고 말했습니다. ※ 이데일리 궁즉답에서는 독자 여러분들이 알고 싶어하는 모든 이슈에 기자들이 직접 답을 드립니다. 채택되신 분들에게는 모바일 상품권을 보내드립니다. 이메일 : jebo@edaily.co.kr 카카오톡 : @씀 news
- 美은행권, 상업용 부동산 대출 4000조 육박…"부실화 우려"
- [이데일리 방성훈 기자] 미국의 상업용 부동산에 대한 은행권의 노출액이 4000조원에 육박해 대출 계약을 갱신하지 못하면 부실화할 가능성이 있다는 경고가 나왔다. 특히 약 591조원은 연내 만기가 도래해 임차인의 채무불이행(디폴트) 우려를 키우고 있다는 지적이다. (사진=AFP 제공)10일 미 의회조사국(CRS)에 따르면 리다 웨인스톡 거시정책 분석가와 앤드류 스콧 금융경제 분석가는 지난 6일 발표한 ‘상업용 부동산 시장과 잠재적 거시경제 압박’ 보고서에서 연방준비제도(Fed·연준)의 자료를 인용해 미 은행권의 상업용 부동산(CRE) 대출액이 지난 10월 기준 약 3조달러(약 3960조원)에 달한다고 밝혔다. 상업용 부동산 담보대출은 주택담보대출과 달리 주로 단기 계약으로 이뤄진다. 부동산 분석업체 트렙(Trepp)은 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출은 4480억달러(약 591조 3600억원), 약 15% 규모로 이 가운데 2700억달러(약 356조 4000억원)가 은행권 대출이라고 추산했다. 이런 상황에서 임대 계약 갱신할 것인지 고민하는 임차인이 늘어나면서, 임대인의 디폴트 위험도 높아지고 있다는 분석이다. 만약 임차인이 계약을 갱신하지 않으면, 임대인은 더이상 임대료 수익을 올릴 수 없게 된다. 특히 대출 만기가 도래하는 경우 막대한 원금 상환 부담을 지게 돼 마땅한 자금조달 대안이 없으면 상황이 더욱 악화하고, 디폴트가 가속화할 수 있다고 보고서는 우려했다. 부동산 가치 하락과 악성 대출 증가세가 맞물려 악순환 고리가 생기고, 금융권을 비롯한 경제 전반에서 위기의 뇌관으로 부상할 수 있다는 것이다. 보고서는 다만 예상을 웃도는 경제성장률, 뚜렷해진 인플레이션 둔화, 기타 경제지표 호조가 단기적으로는 상업용 부동산 시장을 떠받칠 수 있을 것으로 내다봤다. 연준의 고금리 장기화 우려가 잦아든 것도 긍정적인 영향을 미쳤다는 진단이다. 그럼에도 여전히 높은 금리, 공급망 제약, 최근 은행권 시스템의 긴장 상황은 상업용 부동산을 비롯한 특정 부문의 성장 둔화 및 압박을 야기할 수 있다는 지적이다. 상업용 부동산 투자는 지난해 미 전체 경제 활동의 약 3%를 차지했다. 보고서는 “팬데믹은 상업용 부동산의 높은 공실률을 초래했고 잠재적으로 부동산 소유자의 조달비용 상환 능력이 손상됐다”면서 “특히 사무실 부문이 스트레스 징후를 보인다”고 지적했다. 미 부동산 정보업체 CBRE에 따르면 실리콘밸리가 위치한 샌프란시스코의 경우 사무실 공실률이 올 3분기 34%로 사상 최고치를 기록했다. 같은 기간 뉴욕은 사무실 복귀 기업이 늘어 공실률은 하락했으나, 신규 임대 및 갱신 계약이 전년 동기대비 29.4% 감소했다고 CBRE는 전했다.
- [미리보는 이데일리 신문]“野 요구 가급적 수용”…중처법 유예 청신호
- [이데일리 이윤화 기자] 다음은 6일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“野 요구 가급적 수용”…중처법 유예 청신호 -“감방서 공급책과 인맥 쌓아” 마약 카르텔 만드는 교도소 -中, 1분기까지 수출 통제설…요소수 대란 재현 우려 -30개월 만에 최대폭 치솟은 밥상물가 -[사설]한풀 꺾인 소비자물가, 인플레 기대심리 차단해야 -[사설]北 사이버 공격, 전방위 확산…보안 태세 안심할 수 있나 △종합 -MBK 손잡고 공개매수 선언한 장남 3주내 지분 20% 매입 가능성 ‘글쎄’ -연예인인 척 코인 구매 유도 “내년 ‘생성형 AI 범죄’ 활개” △멀기만 한 민생의 봄-고물가 꽃샘추위↑‘역동경제’ 만들어 민생에 온기 불어넣을 것 -사과 55.5%, 파 39.3%↑ 서민 냉장고가 비어간다 -삼성전자·현대차·포스코…글로벌 대응 ‘팀코리아’ 꾸려 △종합-현대차·기아 車형제, 악재 뚫고 잘 달렸다…11년 만에 ‘수출탑’ -중기중앙회 “중처법 2년 후 조건없이 이행” 약속 -2년전 요소 대란 겪고도 공급망 다변화 손놓은 정부 -총선 선거구, 서울·정북 1개씩 줄고 인천·경기 1개씩 는다 △마약 카르텔 만드는 교도소-밖에선 보기 힘든 ‘큰손’과 교류·단순 투약범이 출소 후 유통·판매책 돼 -마약사범 절반은 재범…“교정시스템 개선 시급” -“교도소 내 향정신성의약품 반입 가이드라인 마련해야” △정치 -‘이재명 사당화’ 작심 비판한 비명계…민주, 분당 가능성 모락 -尹대통령 핵심공약 ‘우주항공청법’ 연내 통과 기대감 커져 -‘수송기 선정’ 이유 안 밝힌 軍-‘AI윤석열 못 본다’…딥페이크 선거운동 90일 전부터 금지 -시설부대비로 옷 사고 여행간 공기관 △경제 -3분기 경제성장률 0.6%…연 1.4% 달성 청신호 -한전, 동절기 전기요금 분할납부 시행 -반도체 패키징 등 180개 기술…국제협력으로 확보한다 -가사노동 가치 500조 육박…여성이 남성의 ‘2.6배’△금융 -신임 금융협회장들 첫 행보는 ‘상생 금융’-저축은행 1000억 부실채권 매각 -취약차주 이자환급 ‘캐시백’ 검토…은행권, 내일 상생 금융 회의 -금감원 ‘공정 금융 추진위’ 설치…금리·수수료부터 살핀다△글로벌 -손님 끊긴 美저가항공사 ‘합종연횡’…‘경쟁당국 승인’ 복병 -“韓, 우크라 공급 포탄 유럽 전체보다 많아” -“하마스 지하터널 바닷물로”…이스라엘, 침수 계획 검토중 -中 판매량 18% 뚝…테슬라 ‘보릿고개’ 오나 △산업 -일감 쌓이는 K전력기기, 실적 신기록 ‘파워 업’ -“한일 경제협력체, EU처럼 가야” 日 이어 美서도 역설한 최태원 -HBM 앞세운 SK하이닉스, D램시장 나홀로 전진 -HD현대 건설기계 주재원 모여 1등 전략 짠다 -포스코, 2차전지·반도체 산업용 가스사업 키운다 -현대모비스, 전동화 R&D 역량 의왕 총집결 △ICT -출마 선그은 이종호…차기 과기부 장관 안갯속 -앱 실행 횟수 ‘챗GPT’의 8배 맞춤형 대화 ‘캐릭터AI’ 돌풍 -LTE 하자, 5G 승차…버스 와이파이 속도 5배↑-인스타그램 크리에이터도 구독료 받는다 △소비자생활중소기업 -롯데그룹 유통군, 김상현·정준호 투톱 체제 공고화 -체감 영하 14도 한파에 롱패딩 매출 다시 ‘급증’ -버터맥주 ‘제조정지 15일’…과잉행정 논란 -세스코 “빈대, 가정집 처리 한계 있어…전문 방역업체 대응 권장” △Future Tech -‘선’ 대신 ‘볼’로 칩·보드 연결 데이터 전송 지름길 뚫었다-‘일본·대만’ 게 섰거라…‘후발주자’ 삼성·LG·대덕 대역전 노린다 -“조 단위 투자 필요한 분야 대기업이 먼저 길 닦아야” △증권 -수익률 목말라 스팩 투자…자칫 체할라 -창업 준비부터 상장 전까지 스타트업에 아낌없이 줄 것 -반도체·배터리 두 날개 훨훨…주식형펀드 올 18% 날았다△증권 -무늬만 2차전지株…주가 80% 넘게 폭락 ‘쓴맛’ -연말 대주주 양도세 회피 물량 주의보 -中 제조업 경기 위축에…힘 못쓰는 석유화학株-KB증권 하반기 IPO 주관 잇따라 성공…‘톱5 실적’ 달성 기대 △부동산 -강남 아파트 경매물량 느는데…받는 사람 없다 -매입 힘든 전세사기 다가구 주택 LH, 전세계약 후 피해자에 재임대 -청약시장 찬바람에도…꺾일 줄 모르는 분양가 -정원주 회장, 인도네시아 현지사업 확장 광폭행보 △건강 -진통제 안 듣고 아침에 더 심한 두통…뇌종양 위험 신호일 수도 -컵 들떄도 불편한 ‘테니스 엘보’ 초기진단이 중요 -회전근개파열로 아픈 어깨…PRP주사로 치료하세요 △Book -詩는 내게 ‘행복한 놀이’…보여주기 아닌 나에게 하는 이야기 -공단과 구디 사이…구로, 한국사회 민낯을 보다 -“벨트 못따면 죽어 오겠다” 가슴속 영원한 스포츠 영웅들 △이데일리가 만났습니다 -“당 쪼개려는 이준석, 옳은 길 아냐…보수, 이견 있어도 목적지 같아야” -“北, ‘도발땐 손해’ 생각 들게 압도적 힘 갖춰야 평화 지속” △오피니언 -병력 감축, 이제는 결단 내려야 -중국서 또 유행하는 폐렴, 정말 심각한가요-불법 사체업자는 멀리 있지 않다 △피플 -‘눈부신 K팝의 뿌리’ 김민기 위해 후배들이 뭉쳤죠-김진표 국회의장, 사랑의열매 희망나눔캠페인에 성금 -호반건설, 지역사회와의 상생과 나눔 실천-하나금융, 연말 이웃돕기 성급 150억원 전달 -조정호 메리츠금융 회장, 한국기업거버넌스 대상 -케이뱅크 차기 행장에 최우형 BNK금융 부문장 △사회 -조희대 “김명수 재판 지연, 반면교사 삼을 것” -김포시 “기후동행카드 참여” 구리·고양·과천도 동행할까 -“친구랑 오면 할인”…수험생 유혹하는 ‘성형 마케팅’ -2027년까지 100만명 심리상담 지원 ‘묻지마 살인 방지’ 사법입원제 논의 -90초 일찍 울린 수능 종료벨 경동고 수험생 집단소송 예고
- "4% 중후반대 리파이낸싱 성공" ESR켄달스퀘어리츠, 물류센터 사업 '순항'
- [이데일리 김성수 기자] ESR켄달스퀘어리츠가 국내 물류 부동산시장의 악재를 정면 돌파하면서 사업이 순항하는 한 해를 보내고 있다. 국내 물류 부동산시장에 ‘고금리, 임차인 확보 어려움, 선매입 약정 미이행’이라는 ‘3대 악재’가 있었지만 ESR켄달스퀘어리츠는 낮은 금리에 리파이낸싱하는 등 어려움을 극복해냈다.◇ 보유 물류센터 가치, 약 21% 상승…‘조달금리 하락’ 기여4일 금융투자업계에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠는 오는 14일 기존 대출 3620억원의 만기를 앞두고 4.7% 금리에 리파이낸싱했다. 현재 대출시장에서 4% 중후반대 금리는 서울 중심권역에 있는 유수 프라임 오피스 건물들에 부여하는 낮은 금리다. 실제로 서울 여의도 프라임 오피스인 파크원과 비슷한 수준이다. 지난해부터 고금리 환경이 이어졌지만, 회사의 수익성 개선 등 견조한 펀더멘털에 힘입어 낮은 금리에 자금조달에 성공한 것. 회사는 리파이낸싱을 위한 물류센터 담보가치 평가에서 시가감평가 기준 자산들의 가치가 상장 당시 매입가 대비 평균 약 21% 올랐다.이처럼 자산가치가 오르면 기업의 담보인정비율(LTV)을 52% 수준으로 낮추는 효과가 있고, 담보대출 이자율을 낮추는 데도 긍정적이다.이천 물류센터 1 (사진=ESR켄달스퀘어리츠)현재 시장에서 회사채가 높은 이자율에 발행되는 만큼 낮은 금리에 자금조달에 성공할 경우 이자비용을 절감할 수 있다. 또한 주주가치 희석을 유발할 수 있는 유상증자·교환사채 발행과 비교해도 주주가치를 높이는 데 최선의 선택이다.ESR켄달스퀘어리츠는 임차인 확보 어려움도 극복했다. 올해 전체 임대물류 면적 중 약 20%의 임대계약이 끝나 재계약을 진행했다. 그 결과 이달 기준 모든 임대면적에 대한 재계약이 100% 끝났다. 새 임대료는 기존 대비 약 18% 상승했다.회사는 상장 이후 임대율 100%를 계속 유지하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡과 대한민국 유수 의류 및 제3자 물류기업 등이다. 제3자 물류란 물류 부문의 전부 혹은 일부를 물류 전문업체에 아웃소싱하는 것을 뜻한다.ESR켄달스퀘어리츠는 물류자산 운용의 모든 단계를 전문적으로 관리하는 팀들을 보유하고 있다. 이 팀들은 자산의 위치 선정부터 설계, 건설, 임대 및 시설 관리, 매각에 이르기까지 물류자산의 생애주기 전반을 관리한다.이에 따라 ESR켄달스퀘어리츠는 시장 내 평균 공실률이 상승하는 상황에도 100% 재계약 및 임대율을 유지했다. 그만큼 회사의 물류 전문성과 시장 내 경쟁자들과의 뚜렷한 차별성을 보여준다는 게 업계 평가다.ESR켄달스퀘어리츠는 지난 6월 이천 LP1자산을 성공적으로 매각해 ‘선매입 약정 미이행 리스크’도 빗겨갔다. 선매입 약정 미이행이란 특정 자산을 선매입하기로 약정했던 증권사와 자산운용사들이 약정 이행을 미루는 것을 말한다. 예컨대 지난 6월에는 인천 지역 물류센터 관련 기관 투자자가 선매입 이행 요건을 충족하지 못했다는 이유로 매도자에 선매입 약정 불이행을 통보했다. 지난해부터 물류센터의 공급과잉 우려가 본격화되고, 건축원가·금리 상승에 사업비가 올라 일부 지역 물류자산들의 투자 매력도가 떨어져서다. 특히 현재 상업용부동산 시장은 고금리로 촉발된 글로벌 금융시장 유동성 감소로 거래량이 부진하다.한 금융회사 관계자는 “투자자들이 약정 불이행을 이유로 내세우는 것은 대부분 구실에 불과하다”며 “실제로는 약정 이행 시 손실이 불가피해서 약정 이행을 꺼리고 있는 것”이라고 말했다.하지만 ESR켄달스퀘어리츠는 상장 시 매입한 이천 LP1 자산을 매입가 660억원 대비 약 23% 높은 810억원에 매각했다. 물류센터의 공급 과잉을 우려하는 시장 분위기 속에서도 시장 우려를 불식시키며 매각에 성공한 것. 물류센터가 임대율 100%를 유지할 만큼 좋은 입지를 갖춘 덕에 높은 가격에 매각이 가능했던 것으로 분석된다.◇ 물류센터 부진에도 ‘선매입 약정’ 이행…시장신뢰 높아져또한 ESR켄달스퀘어리츠는 경기도 이천시 백사면에 있는 약 1만9000평 규모 물류센터(이천 LP6)를 자리츠 1호를 통해 이달 취득 완료했다. 매입금액은 1142억원으로, 종전 1222억원에서 80억원 낮췄다. 이천 물류센터 6 (사진=ESR켄달스퀘어리츠)해당 물류센터는 지난 1월 준공된 최신식 자산이며, 캡레이트는 5.05%다. 이천 LP 6 자산은 분당수서간도로와 성남이천로, 중부내륙고속도로 등 교통 접근성이 우수하다.서울과 가깝고 물류교통 인프라가 양호해 수도권 뿐 아니라 중부권 물류 거점으로 활용 가능하다. 또한 ‘3+2년’ 임대차 구조여서 초기에 안정적 수익을 얻을 수 있고, 3년 후에는 물가상승률을 반영해 높아진 시장 임대료를 확보할 수 있다.해당 자산의 임차인은 지난 2000년 설립된 국내 대표 물류유통 특화 업체다. 식품, 유통, 제조 등 다양한 산업군에 약 1000여개 고객사를 보유하고 있다. 이로써 ESR켄달스퀘어리츠는 전체 포트폴리오의 공실률 0%를 유지했다. 이번 자산 편입은 유상증자 없이 진행됐다. 이에 따라 회사는 상장 후 3년 만에 국내 18개 물류센터(운용자산 약 2조5000억원 수준)를 소유하게 됐다. 또한 지난 10월 매년 공시하는 신용평가에서 작년과 동일한 A- 등급을 받았다.이밖에도 ESR켄달스퀘어리츠는 지난 5월 자리츠 2호를 통해 이천 LP7 자산을 취득했다. 매입가격은 1271억원으로, 종전 1301억원 대비 30억원 조정한 금액이다. 지난 4월 사용승인을 받은 최신식 물류센터다. 임차인 책임임차 기간은 5년이며 임대율 100%, 캡레이트 5.1%다.ESR켄달스퀘어리츠가 어려운 시장 속에서도 올해 이천 LP 6, 이천 LP 7 자산의 선매입 약정을 이행 및 매입 완료한 것은 회사의 신뢰도를 크게 높였다. 이는 회사가 장기 차입금을 대출받을 때 안정적 사업 파트너로 평가받는데 일조했다. 리츠업계 관계자는 “이번 자산 취득은 회사의 장기 가치 향상에 기여할 것으로 기대된다”며 “자산 규모가 증가할수록 발생하는 리스크 분산, 레버리지 여력, 비용 효용성 등 이점을 최대한 활용해 주주가치를 향상시킬 것으로 기대하고 있다”고 말했다.ESR켄달스퀘어리츠는 6개월(매년 5월·11월 말)마다 결산을 하고 있다. 올해에는 주주들에게 연환산 주당 272원 배당금을 지급할 것으로 예상되며, 내년에는 연환산 주당 274원 배당을 계획하고 있다.회사는 올해 상장 리츠 중 최초로 지속가능경영 보고서를 발간했다. 또한 2년 연속 세계적 환경·사회·지배구조(ESG) 평가기관 GRESB에서 최고 등급(5-stars)을 획득하는 등 지속가능경영 부분에서도 국내 리츠를 선도하고 있다.
- '강남 첫 뉴홈' 성뒤마을, 올해 뉴홈 사전청약 무산
- [이데일리 박지애 기자]서울 동작구 수방사 부지와 함께 입지가 우수한 ‘알짜’ 공공분양주택(뉴홈) 단지로 관심을 모든 서울 서초구 성뒤마을 부지의 올해 사전청약 공급이 무산됐다.3일 서울주택도시공사(SH)에 따르면 올해 12월 토지임대부 주택으로 사전청약 신청을 받을 것으로 계획됐던 성뒤마을 300가구는 인허가 절차가 끝나지 않아 연내 공급이 어려워졌다.토지임대부 주택은 공공이 토지를 소유하고 건축물만 일반에 분양하는 공공분양주택이다. 분양가가 시세보다 싼 만큼 ‘반값 아파트’로도 불리지만, 토지 임대료를 내야 한다.SH 관계자는 “성뒤마을은 지구단위계획 변경 등의 절차가 늦어져 올해 사전청약을 할 수 없게 됐다”고 밝혔다.SH가 맡은 서울 송파구 성동구치소 부지에 이어 성뒤마을 공급 계획도 내년으로 밀린 것이다. 성동구치소 부지는 서울시 도시건축 디자인 혁신방안의 시범 사업지로 선정돼 설계 공모를 다시 하느라 공급 일정이 연기됐다.국토교통부는 지난 6월 뉴홈 사전청약 공급을 7천호에서 1만호로 확대하겠다고 발표하면서 성뒤마을과 하남 교산, 인천 계양 등 9개 지구를 연내 공급 물량에 추가했다.성뒤마을은 위치가 서울 지하철 2·4호선 사당역 인근인 데다, 강남권에서 처음 공급되는 뉴홈이라 기대를 모았다.그러나 연내 공급이 무산되면서 이달 중 공고될 올해 마지막 뉴홈 사전청약 때는 남양주 왕숙2(836가구), 고양 창릉(400가구), 위례 A1-14(260가구), 수원 당수2(403가구) 등이 ‘나눔형’으로 풀린다.SH는 역시 토지임대부 주택인 서울 마곡 택시차고지 210가구를 예정대로 12월에 공급하기로 했다.이번 뉴홈 사전청약에서 마곡 택지차고지와 함께 서울 내 우수 입지로 관심을 끄는 곳은 대방동 군 부지다. 동작구 대방동 6번지 일원의 국방부 소유 땅 일부를 LH가 위탁 개발한다.총 1327가구 중 다수 물량(836가구)은 시세의 80% 수준으로 분양가가 책정되는 ‘일반형’ 뉴홈으로 조기 공급된다.추정 분양가는 전용 면적 59㎡가 8억7천225만원이고, 역대 공공분양 경쟁률 중 가장 높은 수준을 기록한 한강변 수방사 부지(일반분양 경쟁률 645 대 1)보다는 낮을 것으로 보인다.대방동 군 부지 개발은 민간 참여 공공주택사업으로 진행돼 민간 사업자 공모가 진행 중이다. 한국토지주택공사(LH)가 아니라 민간 브랜드를 단 아파트로 공급된다는 뜻이다.민간 참여 공공주택사업에 참여하는 민간 건설사는 단순 시공만 하는 게 아니라 지분을 출자해 공동 시행자가 되고, 분양 후엔 최종 수익을 나눠 갖는다.12월 사전청약 땐 대방동 군 부지와 함께 경기주택도시공사(GH)가 맡는 안양 관양(276가구)이 ‘일반형’으로 공급된다.저렴한 임대료로 거주하다가 6년 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 ‘선택형’으로는 부천 대장(400가구), 고양 창릉(600가구), 남양주 진접2(300가구)가 풀릴 것으로 예상된다.
- 월 16만원 귀농 주택…LH '돌오마을' 입주 기념식 개최
- 전남구례 돌오마을 전경 (사진=LH)[이데일리 김아름 기자]한국토지주택공사(LH)는 29일 전남구례 귀농귀촌 단독주택단지(돌오마을) 입주를 축하하는 기념식을 개최했다.돌오마을은 ‘패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠’의 시범사업으로, 고품질의 친환경 모듈러 기술을 보유하고 있는 DL이앤씨가 지난해 6월 착공했다. 이 단지는 올해 5월 입주자모집을 실시했으며 귀농귀촌을 희망하는 실수요자들의 많은 관심 속에 약 4:1의 경쟁률을 보였다. 입주 기념식에는 이한준 LH사장, 김순호 구례군수, 김홍대 DL이앤씨 건축영업실장 등 사업관계자와 지역주민 약 20여명이 참석해 마을 입주를 축하했다. ‘패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠’ 사업은 사업성이 낮아 현실적으로 추진하기 어려운 지방권 귀농귀촌 단독주택사업과 안정적인 수익창출이 가능한 수도권 공동주택건설사업을 함께 묶어 패키지로 진행하는 사업모델이다. 이 사업은 100% 분양이 완료된 양주옥정 A-24BL 공동주택사업(938세대)의 수익 일부를 구례군 귀농귀촌 단독주택단지 건설사업에 투입했다. 돌오마을은 구례군 산동면 외산리 일원에 위치한다. 2만5127㎡ 규모의 부지에 지상1층(다락방 별도) 전용면적 74.5㎡의 단독주택 26개동 및 주민공동시설 1개동이 건설됐다. 입주민은 최대 4년 간 임대로 거주할 수 있으며, 임대기간 종료 후 분양전환을 통해 계속 거주할 수 있다. 임대조건은 보증금 3천만 원, 월 임대료 16만 원으로 인근 시세보다 저렴하다.특히 이 단지는 모듈러 공법을 적용한 국내 최초의 단독주택단지이며, 건축물 에너지효율등급 1++ 인증, 제로에너지건축물 5등급 인증(에너지자립률 20%이상 40%미만)을 진행 중인 고품질 주택이다. 부지의 경사면을 활용해 모든 건물의 조망 및 일조 환경이 우수하고 단지 인근 지리산호수공원 등 지리산 배후관광 및 휴양자원이 풍부하며 차량으로 5분 거리에 초등·중학교, 면사무소, 보건소 등 주요 기반시설이 위치해 주거편리성이 매우 높다.전남 구례군은 행정안전부가 고시한 성장촉진지역 및 인구감소지역으로 인구 감소와 고령화가 계속되고 있으나, 이번 주택 입주를 통해 56명(수도권에서 39명)이 유입돼 지역 활력 회복 및 경제 활성화에 기여할 것으로 기대된다. LH는 국토교통부 등 관계기관 협의를 거쳐 지자체(성장촉진지역 70개 등)를 대상으로 후보지 공모를 실시하고 외부 전문가 평가 등을 거쳐 공정하고 투명하게 후속 사업지를 선정한다는 계획이다.이한준 LH 사장은 “그간의 개발사업 노하우를 바탕으로 인구감소 및 관심지역의 빈집 개보수사업이나 정비사업과 연계하는 등 다양한 사업모델을 구상 중”이라며 “지방소멸 대응 및 지역균형발전을 위해 국민이 체감할 수 있는 성과를 지속적으로 창출하겠다”라고 밝혔다.
- "산 가격보다 싸게 팔았다" 미래에셋운용, 미국 오피스 '눈물의 손절'
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용이 미국 텍사스주 댈러스 소재 시티라인 내 4개 오피스 자산을 손절했다. 미국의 급격한 금리 상승으로 오피스 자산가치가 급락한데다, 향후에도 고금리 장기화가 예상돼 자산가치가 더 떨어질 위험이 있어서다.해당 오피스를 매각한 결과 투자자들은 배당 포함 원금 수준을 회수할 예정이다. 다만 환전 환율, 펀드 수익·비용 및 보수 등에 따라 회수율이 바뀔 수도 있다.◇ 오피스 5.8억달러 매각…배당 포함시 ‘원금 회수’21일 금융투자업계에 따르면 미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2호(이하 미국9-2호)는 미국 텍사스 댈러스에 위치한 시티라인 내 오피스 4개 동 매매거래를 지난 1일 종결했다. (자료=미국9-2호 올해 9월 월간보고서 일부 캡처)미국9-2호는 지난달 24일 체결한 매매계약 내용에 따라 거래종결 당일 매매 목적물에 대한 소유권을 이전했다. 매매 목적물은 텍사스주 댈러스 광역지역 리차드슨 서브마켓 내 시티라인 복합단지에 있는 스테이트팜 중부지역 본사 1·2·3·4동이다. 미국9-2호는 미래에셋자산운용이 지난 2016년 9월 모집해서 운용해온 투자신탁으로, 해당 건물에 투자해서 임대수익과 자본이득을 추구해왔다.매도인은 미국9-2호 현지 특수목적회사(SPC)인 카포레잇 프로퍼티스 트러스트 I SPE 1(CORPORATE PROPERTIES TRUST I SPE 1, L.L.C.)며, 매수인은 미국계 기관이다. 매각가는 매각 부대비용 차감 전 기준으로 5억8000만달러(약 7502억3000만원)다.해당 매각가는 지난 2016년 투자 총 금액인 9786억원과 비교하면 약 23.3% 낮은 금액이다. 또한 미국9-2호 운용현황 및 안내문에 적힌 최초 투자금액(7억9300만달러) 대비 26.9% 낮은 금액이다.투자자들은 배당을 포함할 경우 원금 수준을 회수할 예정이다. 선취판매수수료 차감 후 펀드 투자 원금 잔액 기준 총 회수율은 98.4%, 원본 회수율은 48.2%다. 이는 매매대금 환전시 원·달러 환율 1350원을 가정한 수치다. 다만 환전 환율, 펀드 수익·비용 및 보수 등에 따라 회수율이 바뀔 수도 있다. 원·달러 환율 1300~1400원을 가정할 경우 원금 회수율은 46~50%며, 기존에 지급 완료된 이익분배금을 포함하면 97~100%로 예상된다.미국9-2호 자금조달 구조 (자료=2018년 3월 7일 간이투자설명서 일부 캡처)지난 2018년 3월 7일 작성된 간이투자설명서를 보면 투자 총 금액인 9786억원은 △부동산 매입가액 9457억원 △자본적지출 및 매입관련부대비용 등 329억원을 합친 금액이다. 9786억원의 자금조달 구조는 △미국9-2호 투자금액 3000억원 △이 투자신탁 이외 투자자 1539억원 △부동산 담보대출 5247억원(담보인정비율(LTV) 55% 수준)이다.◇ 가치 회복 불투명…“추가 손실 막기 위해 매각”다만 미국 오피스 자산가치가 전반적으로 하락하면서 기존 대출의 담보비율(LTV)이 상승했다. 이에 기존 대출의 대환 혹은 대출 연장을 받으려는 추가 현금 출자 등을 통해 기존 대출 원금을 일부 상환해야 했다. 미래에셋자산운용은 빌딩 4를 매각해서 빌딩 1~3동의 선순위 대출금 상환에 필요한 재원을 마련하려 했다. 하지만 빌딩 4의 잠재 매매가격(입찰가격 1억1000만~1억1600만달러)이 빌딩 1~3동 대출금 상환에 필요한 재원(예상 대출금액 3억500만달러)보다 적어서 실행이 어려웠다. 이에 따라 기존 투자자들의 현금 추가 출자가 필요했다. 하지만 수익자 동의 하에 모든 수익자가 균등하게 출자해야 하는 공모 펀드 특성상 현실적으로 추가 출자 실행도 어려웠다. 게다가 건물의 주요 임차인인 스테이트팜의 경우에도 임대차 계약은 유지하고 있었지만 실제 사용 계획이 불투명해서 향후 자산가치 회복에 불확실성이 있었다. 실제로 스테이트팜 오피스에 출근하는 인원은 코로나19 이전 대비 약 30%에 그쳤다.스테이트팜은 지난 2015년 수취보험료 기준 북미 손해보험사들 중 1위를 기록한 보험사다. 스테이트팜은 미국9-2호의 투자대상 오피스 면적 100%(전체 면적 94%)에 대해 가중평균 임차기간 기준 2016년부터 2037년까지 장기임대차 계약을 체결한 상태다.글로벌 상업용부동산 서비스회사 CBRE의 올해 3분기 댈러스 오피스 시장보고서에 따르면 미국 댈러스의 오피스시장 공실률은 24.6%에 이른다. 금융투자업계 관계자는 “미래에셋자산운용은 향후 자산가치의 추가 하락을 예상하고 이번 매각을 결정한 것으로 보인다”며 “추가 손실을 막기 위한 투자자들의 결정이 반영된 거래”라고 말했다.미국9-2호 투자구조 (자료=2018년 3월 7일 간이투자설명서 일부 캡처)미래에셋자산운용은 자산매각 종결에 따른 상환금을 총 2회에 걸쳐 분배금 형태로 지급할 계획이다. 1차 예상 분배금은 1284억8680만원이며, 이달 20일 지급된다. 2차 예상 분배금은 투자신탁 청산시 청산 분배로 잔여 상환금을 지급하는 것으로, 내년 3월 중 지급될 예정이다.미래에셋자산운용 관계자는 “대부분의 매각대금은 이달 중 국내로 입금된다”며 “회수 금액의 환율 적용 시점은 구체적으로 정해진 바 없으나 환율 변동에 따른 회수금 변동 리스크를 줄이고자 국내 펀드로 매각대금이 입금되는 날(올해 11월, 내년 3월)로부터 약 1~2영업일 후 진행할 예정”이라고 설명했다.
- '텅 빈' 파리 뤼미에르 유동화증권 70억, 이달 30일 만기
- [이데일리 김성수 기자] 프랑스 파리 뤼미에르 오피스에 지분투자하기 위해 만들어진 펀드 관련 유동화증권이 오는 30일 만기를 맞는다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 유동화증권이 차환발행(리파이낸싱)될 것으로 예상된다.뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스는 은행, 보험사 등 금융회사들이 퇴거한 데 따라 공실률이 높아지고, 부동산 가치도 떨어졌다. 다만 추후 임차인 확충 또는 금리인하로 자산가치 반등이 기대되는 만큼 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 낮다는 분석이다.뤼미에르 오피스에 투자한 삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42호 (자료=삼성SRA자산운용)◇ 뤼미에르 70억 ABSTB, 이달 30일 만기…차환발행 예정20일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 신세계제일차가 지난 8월 30일 발행한 70억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 오는 30일 만기 도래한다. 이 유동화증권의 기초자산은 ‘삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제42B호’(이하 펀드) 설정 관련해서 발행된 수익증권(신탁 원금 67억6003만원)이다. 펀드가 투자한 자산은 프랑스 파리에 있는 뤼미에르 오피스 빌딩 지분이다.앞서 신세계제일차는 이 펀드의 수익증권을 기초자산 삼아서 작년 11월 30일 ABCP 68억원을 발행했었다. 지난 8월 리파이낸싱 되면서 만기가 오는 30일로 연장된 상태다. 뤼미에르는 지하 4층~지상 9층, 총 임대면적 12만6326㎡에 이르는 파리 최대 오피스 빌딩이다. 지난 1992년 준공됐고, 지난 2013~2018년까지 5년간 순차적으로 리노베이션을 진행했다.이 펀드를 설정 및 운용하는 회사는 삼성생명의 100% 자회사인 삼성SRA자산운용이다. 삼성생명은 작년 말 기준 이 펀드 지분 46.78%를 갖고 있다. 펀드의 투자기간은 7년이다. 펀드 설정일은 2019년 4월 22일, 계약 종료일은 오는 2026년 4월 22일이다.뤼미에르 오피스에서 임대수익 등 이익이 발생해서 회계기간 종료일 익영업일에 신탁이익 분배금(배당)이 현금으로 들어오면 유동화증권을 상환하는 구조다. 국민은행이 신탁업무를 맡고 있다.(자료=삼성SRA자산운용)회계기간은 매 6개월 단위다. 다만 이 현금흐름은 투자대상의 운용성과에 따라 달라지기 때문에 그 규모 및 발생시점이 불확실하다. 신탁이익 및 신탁원본이 유동화증권을 상환하기에 충분한 규모로 신세계제일차에 지급되지 않으면 유동화증권 상환재원이 부족할 수 있다.한화투자증권은 신세계제일차의 자산관리계좌잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기에 부족한 경우 신세계제일차에 자금보충(대여)하거나 신세계제일차가 발행하는 사모사채를 72억원 한도에서 인수할 의무를 부담한다◇ 임차인 확충·금리인하시 자산가치 반등…EOD가능성 낮아유럽은 코로나19 이후 재택근무가 확산돼 오피스 공실률이 전반적으로 높아졌다. 뤼미에르 빌딩 공실률은 지난 1분기 기준 21.1%로 집계됐다. 뤼미에르 오피스가 위치한 라데팡스 지역의 평균 공실률보다 높은 수준이다.지난 8월 글로벌 부동산자문사 세빌스에 따르면 라데팡스의 평균 사무실 공실률은 15.1%로, 지난 12개월간 300베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%) 올랐다.특히 유럽은 임차인이 새로운 임대계약을 미룬 데 따라 지난 12개월간 평균 사무실 공실률이 올랐다. 구체적인 공실률 추이를 보면 지난 12개월간 7.2%에서 8.0%로 80bp 상승했다. 더블린(14.9%로 400bp 상승), 라데팡스(15.1%로 300bp 상승), 부다페스트(12.6%로 270bp 상승)에서 공실률 상승이 두드러졌다.세빌스는 “임차인들이 입지 좋고 복합 용도로 활용 가능한 상업용부동산을 찾으면서 라데팡스 공실률이 올랐다”며 “일부 은행, 보험회사 등 금융 회사들이 라데팡스에서 퇴거하면서 파리-중심업무지구(CBD)의 공실률이 일부 하락했다”고 분석했다. 다만 뤼미에르 오피스 관련 유동화증권에 기한이익상실(EOD)이 발생할 가능성은 적다는 분석이다. 이 오피스를 담은 펀드의 만기가 오는 2026년인 만큼 추후 임차인 확충으로 현금흐름이 개선될 수 있고, 금리인하 등으로 자산가치 반등도 기대할 수 있어서다.최근에는 유럽중앙은행(ECB)이 내년에 시장 예상보다 큰 폭의 금리인하를 단행할 것이라는 전망이 나왔다.인베스팅 닷컴에 따르면 오스틴 휴즈 이코노미스트, 시몬 배리 이코노미스트, 냇웨스트 마켓츠(NWM) 전략가들은 “ECB가 빠르면 내년 3월 금리인하를 시작할 것으로 예상된다”고 전망했다. 기존 금리인하 예상 시점이었던 내년 연말보다 앞당겨진 것이다. 유로존 경기둔화와 인플레이션 둔화로 경기침체 공포가 높아지면서 이같은 전망에 힘을 실었다. 특히 NWM은 ECB의 내년 금리인하 폭이 100bp로 시장 예상치인 50bp의 2배에 이를 것으로 예상했다. 시몬 배리 이코노미스트는 내년 4월에 25bp 금리인하가 단행될 것으로 전망했다. 금융투자업계 관계자는 “뤼미에르 빌딩에 임차인이 새로 채워지거나 임대료 상승, 또는 금리 인하 등 다양한 가능성이 열려있다”며 “만기까지 시간이 남아 있기 때문에 유동화증권이 기한이익상실이 발생할 가능성은 적어 보인다”고 말했다.
- 트러스테이, ‘홈노크’ 부동산 자산관리 기능 강화
- [이데일리 이윤화 기자] 야놀자클라우드와 KT에스테이트 합작사 트러스테이가 프롭테크 플랫폼 ‘홈노크(HomeKnock)’의 서비스 업데이트를 통해 부동산 자산관리 기능을 강화한다고 20일 밝혔다. 홈노크는 주거용 부동산 임대 및 자산관리를 지원하는 프롭테크 플랫폼이다. 실제 부동산 보유자의 정보를 기반으로 현재의 자산 가치와 주변 시세 확인 기능을 비롯해 세금 계산, 정책 등 활용도 높은 부동산 트렌드와 정보를 실시간으로 제공한다.이번 업데이트는 부동산 보유자가 필요로 하는 개인 자산의 실제 가치 분석 및 향상에 초점을 맞췄다. 먼저, 부동산 매입가와 부대 비용을 기준으로 투자 수익률 정보를 제공하는 ‘내자산상세’ 기능을 새롭게 선보인다. 보유 중인 자산의 시세 변동 추이를 그래프로 확인하고 동일 면적의 평균 시세와 비교 가능하며, 법정동 내 아파트 실거래가 순위 정보를 참고해 부동산 시장의 흐름을 빠르게 파악할 수 있다. 복수의 부동산을 등록한 경우 자산별 비중 등을 시각화해 포트폴리오 형태로 보여준다.이와 함께 보유 자산과 인근 부동산의 시세 정보를 비교 분석하는 기능도 강화했다. 현 자산과 관심 부동산 간 시세 차이, 예상 차익 등을 한눈에 비교 가능해 주택 급지 이동이나 전략적 매매에 도움을 줄 것으로 기대된다. 또한, 향후 학군, 상권, 교통, 녹지공간 등 개인별 선호 요소를 고려한 서비스 고도화를 통해 보다 합리적인 부동산 운용을 지원할 계획이다.김정윤 트러스테이 대표는 “트러스테이는 부동산 보유자의 관점에서 효율적인 정보 확인 및 자산 관리 기능을 지속적으로 고도화하며 부동산 관리가 복잡하고 번거롭다는 통념을 깨고 있다”면서 “프롭테크 선도 기업으로서 신뢰할 수 있는 데이터와 혁신적 기술을 바탕으로 시장의 다양한 수요를 충족하는 플랫폼을 만들어 나가겠다”고 말했다.한편, 트러스테이는 혁신적인 프롭테크 솔루션과 플랫폼을 활용해 다양한 이용자를 위한 서비스를 선보이고 있다. 최근 하나은행과 선보인 홈노크의 ‘임대료 자동수납 서비스’를 비롯해 공동주택 관리자와 이용자의 편의를 극대화하는 홈노크타운?홈노크존 등을 지속적으로 고도화하며, 부동산을 보다 쉽고 효율적으로 이용하고 관리할 수 있도록 지원한다.
- '롯데건설 신용보강' 홈플러스 인수 유동화증권, 줄줄이 만기
- [이데일리 김성수 기자] 롯데건설이 신용보강을 제공한 홈플러스 4개점(영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점) 인수 관련 유동화증권 총 3610억원이 줄줄이 만기를 앞두고 있다. 이달 말에서 내년 1월까지 유동화증권 만기가 다수 포진한 상태다.홈플러스 4개점 인수를 마무리할 때까지 이들 유동화증권의 리파이낸싱(자금재조달)이 무사히 될지 주목된다. 만약 유동화증권 원리금을 상환할 자금이 부족해질 경우 롯데건설이 ‘지원사격’에 나선다. 홈플러스 전경 (사진=홈플러스)◇ 총 3610억 유동화증권…이달 말 1035억 ABSTB 만기17일 금융투자업계에 따르면 홈플러스 4개점(영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점) 인수 관련 유동화증권이 이달 말에서 내년 1월까지 만기를 앞두고 있다.세콘도는 홈플러스 4개점 인수와 관련해서 작년 8월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 플로리스리테일제일차로부터 총 3610억원 대출을 조달했다. 세콘도가 대출로 조달한 자금은 홈플러스 4개 지점 운영사업 관련 펀드가 발행한 수익증권 취득 대금으로 사용된다.트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 1035억원 △트랜치A-2-1 400억원 △트랜치A-2-2 1105억원 △트랜치A-3-1 370억원 △트랜치A-3-2 700억원으로 구분된다. 이 대출채권을 기초자산으로 플로리스리테일제일차가 발행한 자산유동화전자단기사채(ABSTB)는 총 3가지다. △트랜치A-1가 기초자산인 1035억원 규모 ABSTB △트랜치A-2-2(1105억원) 및 트랜치A-3-2(700억원)를 기초자산으로 하는 1805억원 규모 ABSTB △트랜치A-2-1(400억원) 및 트랜치A-3-1(370억원)을 기초자산으로 하는 770억원 규모 ABSTB다.1035억원 규모로 발행된 제11회차 ABSTB는 오는 30일 만기가 돌아온다. 또한 발행금액 1805억원인 제12회차 ABSTB는 다음달 5일, 발행금액 770억원인 제13회차 ABSTB는 내년 1월 12일 만기 예정이다. 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 에프엘자산운용, 업무수탁자는 BNK투자증권이다. 유동화증권의 상환재원은 세콘도가 상환의무를 부담하는 대출원리금이며, 세콘도의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 상환가능성이 달라진다. 다만 세콘도의 신용도 등을 고려할 때 채무불이행 위험이 존재한다. 이 위험을 통제하기 위해 롯데건설이 플로리스리테일제일차에 ‘자금보충 및 조건부 채무인수 의무’를 부담하고 있다. 롯데건설은 플로리스리테일제일차가 유동화증권 원리금 등을 지급할 자금이 부족하다고 예상해 롯데건설에 자금보충을 요청하는 경우 그 부족자금을 빌려줘야 한다. 만약 롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않으면 플로리스리테일제일차가 세콘도에 대해 부담하는 대출약정상 피담보채무의 전부(인수대상채무)를 중첩적으로 인수해야 한다. 또한 채무인수 당시 잔존하는 인수대상채무를 대출약정에서 정한 상환기일(기한이익상실일 포함)에 변제해야 한다.롯데월드타워 전경 (사진=롯데건설 홈페이지)◇ 국민은행, 홈플러스 4곳 임대·운용…이지스운용 지시현재 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점을 운용 중인 회사는 이지스자산운용이다. 이지스KORIF사모부동산투자신탁13호(이하 펀드)는 국민은행에 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점에 대한 보관 및 관리 업무를 위탁했다. 국민은행은 이지스자산운용의 운용지시에 따라 이 투자신탁재산을 임대·운용하고 있다.또한 국민은행은 기존 차입금 및 신탁원본(최초 투자원금 또는 위탁받은 재산) 상환을 위해 SPC 지아이비홈플러스를 포함한 대주단과 총 5800억원의 대출약정을 체결했다. 홈플러스 영등포점, 금천점, 동수원점, 센텀시티점이 담보자산이다.대출실행일은 작년 8월 5일, 만기일은 오는 2025년 8월 5일이다. 대출원금은 만기일시상환 조건이며, 대출이자는 변동금리(양도성예금증서 91일물 수익률에 연동)로 3개월마다 선급한다. 트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 3640억원 △트랜치A-2 2160억원이며, 대주 간 담보·상환순위는 동일하다. SPC 지아이비홈플러스는 대출원금 440억원의 트랜치A-1 대주 중 하나로 참여해서 대출실행일(작년 8월 5일)에 원금 440억원 대출을 전액 실행했다.또한 지아이비홈플러스는 이 대출채권을 기초자산으로 440억원 규모 ABSTB를 차환발행 중이다. 제6회 ABSTB는 내년 2월 5일 만기며, 제12회차까지 차환발행되면 오는 2025년 8월 5일 만기다. 신한은행은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자 역할을 맡고 있다. 기초자산의 상환 가능성은 해당 부동산(홈플러스)의 임대 등을 통한 운용성과와, 부동산을 통한 자금재조달 등에 연계될 것으로 보인다.지아이비홈플러스는 유동화증권의 원활한 차환발행을 위해 신한은행과 신용공여성 유동화증권 매입약정을 체결했다. 이 계약에 따라 신한은행은 △유동화증권 중 각 발행일에 매각되지 않아 대금이 납입되지 않은 잔여 유동화증권이 있는 경우 액면금액으로 해당 유동화증권을 매입하고 △기초자산 기한이익상실(EOD) 등 유동화증권 발행중단사유가 발생하는 경우 지아이비홈플러스가 기존 발행한 유동화증권을 상환하기 위해 발행하는 신용공여어음을 440억원 한도에서 매입할 의무를 부담한다.
