뉴스 검색결과 5,209건
- '녹지생태도심' 계기로…강남 갔던 기업들, 도심으로 유턴?
- [이데일리 김성수 기자] 서울 강남권역으로 이전했던 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 중구 등 도심권역에 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.녹지생태도심 프로젝트로 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 강남의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 새 선택지를 얻게 돼서다. 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴한데다, 녹지 비율이 높아지면 오피스 이용 환경도 쾌적해질 것으로 보인다. 개발업체 입장에선 녹지생태도심 프로젝트로 용적률 인센티브를 받으면 사업성이 높아지는 효과가 있다.◇ ‘빈 방’ 없는 강남 오피스…공실률, 금융위기 후 역대 ‘최저’28일 금융투자업계에 따르면 강남·판교에 사무실을 임차한 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 도심권역(CBD)으로 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.도시 생태숲(안) (자료=서울시)‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’는 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나다. 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.대지 내 건축물의 면적을 줄이고 저층부에 녹지와 개방형 공공공간을 조성해 시민 누구나 자유롭게 휴식할 수 있는 환경을 제공하는 것이 목표다. 오 시장이 추구하는 ‘녹지생태도심’의 모델은 일본 도쿄 도심 한복판에 있는 숲 ‘오테마치 포레스트’다.업계에서는 이 프로젝트를 진행하면 개발업체(임대인), 임차인 모두가 ‘윈윈’하는 효과가 있다고 내다봤다. 개발업체 입장에선 높아진 이자비용, 원자재 가격으로 부동산 개발 수익성이 크게 낮아졌는데 용적률 인센티브를 받으면 수익성이 높아지는 효과가 있다.임차인 입장에선 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 부족한 임차공간을 확보할 수 있게 된다. 현재 강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 글로벌 부동산서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 지난 2분기 서울 오피스 시장 공실률은 1.8%로 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 특히 임대수요가 높은 강남권역(GBD)의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다. 강남은 새 건물을 지을 대규모 나대지도 부족한 만큼 임차 경쟁이 심화되고 임대료도 오르고 있다. 서울 3대 권역별 실질임대료 현황 (자료=JLL코리아 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서 일부 캡처)글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 도심권역(전분기 대비 2.03% 상승), 여의도권역(전분기 대비 0.55% 상승)보다 높은 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파한 것. 금액 측면에서도 도심권역(12만원대), 여의도권역(10만원대)보다 비싸다. ◇ 도심, 신규 오피스 ‘봇물’…저렴한 임대료에 녹지 확보까지반면 도심권역은 강남권역과 달리 재개발 등 정비사업으로 신규 오피스를 공급할 수 있는 곳이 많다. 향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △봉래구역 제1지구(메리츠화재 서울사옥) △을지로 2가 △세운구역 △을지파이낸스센터(EFC) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 등이 있다.또한 도심권역 내 다동공원 외 9곳 정비구역들은 이미 ‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’에 맞춰서 사업을 추진 중이다. △중구 서소문 11·12지구 △중구 을지로3가 1·2지구 △중구 을지로3가 10지구 △중구 명동 1지구 △중구 무교다동 29지구 △중구 무교다동 31지구 △중구 양동 4-2·7지구 △중구 봉래 3지구 △중구 광희동 1가다.녹지생태도심 재창조 전략을 적용한 정비사업장 (자료=서울시)서울시에 따르면 서소문 일대(서소문빌딩, 중앙빌딩, 동화빌딩)에는 서울광장 크기(1만3205㎡)의 개방형 녹지가 만들어진다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다. 서소문빌딩(옛 중앙일보빌딩)은 중구 순화동 7번지 일대 위치하며 서울역-서대문 1·2구역 제1지구 재개발 사업에 해당한다. 중앙빌딩은 옛 중앙일보 빌딩이 있는 중구 서소문동 58-9 일대 서소문구역 제11·12지구를 말한다. 동화빌딩은 중구 서소문동 58-7 일대 서소문구역 제10지구에 해당한다.이처럼 녹지생태도심 재창조 프로젝트를 활용하면 용적률 상승으로 도심권역 내 오피스 공급량이 확대되는데다, 녹지 비율이 높아져 임차인들의 오피스 이용 환경도 좋아진다. 또한 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 강남권역(14만8500원대)보다 크게 저렴한 수준이다.이에 따라 강남 오피스시장의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 대거 도심권역으로 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- 부동산 PF 후폭풍…이지스운용, 독일 트리아논 매각 추진
- [이데일리 이은정 기자] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 투자를 해온 이지스자산운용이 펀드 투자 자산인 독일 트리아논 오피스 빌딩 매각 절차를 밟는다. 오는 8월 잠재 매수자 물색에 나선다. 임의 매각을 추진하면서 추가 지분출자를 위한 자본금을 지속 모집, 기존 선순위대출의 연장 등을 논의해 펀드 손실 최소화를 꾀한다.27일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 이지스 글로벌부동산투자신탁 229호가 투자하고 있는 독일 트리아논 빌딩 매각 절차 개시 여부를 결정하기 위한 리스크심의위원회를 열고 이같이 결정했다. 이지스자산운용은 추후 수용 가능한 매각 조건으로 매입자가 나타나면, 해당 가격에 매각할지 여부를 최종 결정하는 위원회를 다시 개최할 예정이다. 오는 8월 중순까지 현지 매각 주간사 선정에 나선다.서울 여의도 이지스자산운용 사옥 전경. (사진=이지스자산운용)트리아논 오피스 빌딩의 매입가는 8750억원 수준으로 매각가는 이를 밑도는 수준으로 형성될 전망이다. 2018년 펀드 설정 이후 코로나19 팬데믹, 금리 인상, 물가 상승 등 경제가 악화되면서 유럽 내 오피스 시장도 불황을 겪고 있다. 이에 지난해 말 트리아논 빌딩의 가치는 7700억원까지 하락했다. CBRE 독일 시장 분석리포트에 따르면 올해 1분기 기준 독일 프랑크푸르트 전체 부동산 거래량은 전년 동기 대비 92% 감소했다. 펀드 공시 내 매각 가격대별 펀드 수익률 예상치를 살펴보면 트리아논 빌딩의 매각가가 7억1665유로 규모에 형성될 경우 손실률이 0.0%다. 6억5268유로에 형성되면 손실률이 -22.5%, 5억9829유로는 -41.7%, 4억8951유로는 -80.0% 등으로 추정됐다. 원·유로 환율 1400원에 가정해 환 정산금 지출분(예상)을 반영한 수치다. 앞서 트리아논 빌딩의 주요 임차인인 데카방크가 임대차 계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 수익성 문제가 불거졌다. 지난해 말 기준 담보인정비율(LTV)은 69.1%로 기한이익상실(EOD) 요건에 해당하는 수준인 70%에 근접했다. 이지스자산운용은 펀드 정상화를 위해 신규 임차인 유치와 대주단 리파이낸싱(차환)을 추진했다. 회사 측이 고유 자금 150억원을 투입하고, 국내 기관을 통해 추가 출자에 나섰지만 차환 조건으로 요구되는 708억원 규모의 출자 금액에 미달했다. 회사 측은 “추가 지분출자가 무산되면 본 건 자산 관련 대출 만기가 도래하기 전까지 리파이낸싱이 성사되지 않을 가능성이 있다”며 “대주의 본 건 자산에 대한 담보권 실행에 따라 자산 강제 매각, 소유권 상실로 이어질 위험이 있다”고 말했다.이에 따라 이지스자산운용은 추가 지분출자를 위한 자본금을 모집하는 동시에 기존 선순위 대출의 연장 또는 기존 계약을 유보하는 방안 등을 기존 대주단과 논의하고 있는 것으로 전해졌다. 동시에 자산 임의 매각을 추진해 펀드 손실 최소화에 나서겠다는 방침이다.이지스자산운용은 트리아논 빌딩 내 데카방크가 2020년 이전 결정을 하면서, 데카방크가 임대하고 있는 8개층(전체 24개층)에 대해 계약을 중도 해지할 수 있는 옵션을 확보하는 등 수익자 보호를 위한 방안을 강구해왔다. 해당 옵션을 행사하면 잔여 임대료의 50%를 이지스운용이 수취할 수 있다. 또 신규 임차인 유치 재원을 확보하기 위해 대출 중개 자문사를 선정하고, 신규 임대차 브로커로 JLL(존스랑라살)을 고용했다.이지스자산운용 측은 “매각 자문사 선정과 잠재 매수자 물색을 위한 마케팅을 빠르게 진행하고, 대주단과 협의를 지속할 것”이라며 “자산의 가치 제고와 투자자 보호를 위해 최선을 다하겠다”고 전했다. (자료=이지스자산운용)
- 세빌스코리아 "올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대"
- [이데일리 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 전망했다. 세빌스코리아는 27일 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에서 이같이 밝혔다. 세빌스코리아는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공 연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려해 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있다. 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 3개 주요 권역에 위치한 연면적 3만㎡ 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의한다. 조건에 해당하는 133개 프라임 빌딩 중 110개를 대상으로 서울 오피스 시장에 대한 조사 및 분석을 진행했다.작년 하반기부터 급격한 금리 인상 및 유동성 감소로 다수 오피스 거래에서 매각 철회 및 종결 실패가 발생했다. 그러나 올해 2분기 들어 오피스 거래규모가 총 3조3000억원 규모로 늘어나면서 전년도 같은 분기와 비슷한 수준까지 회복됐다. (자료=세빌스코리아)지난 1분기와 합산한 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다.지난 2분기 거래가 종결된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다. DWS자산운용이 보유했던 콘코디언빌딩은 지난해 마스턴투자운용이 우선협상대상자(우협)로 선정된 이후 급격한 금리인상에 따라 금액이 일부 하향 조정됐고, 지난 4월 6292억원에 최종 거래 완료됐다. 서소문에 위치한 동화빌딩은 JB금융그룹이 향후 신사옥 건립을 목적으로 마스턴투자운용으로부터 2700억원에 매입했다. 현대자동차는 실사용 목적으로 GBD 스케일타워의 수익증권 50%를 SK디앤디로부터 매입했다. 총 거래 금액은 2532억원이다. 이는 연면적 기준 평당 5500만원 수준으로 역대 서울 프라임 오피스 최고 금액이다. 삼성SRA자산운용은 판교 알파돔타워를 미래에셋자산운용으로부터 6914억원에 인수하며 자산 포트폴리오를 판교로 확대했다.한국은행이 기준금리를 3.50%로 유지한 가운데, 지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다. 이에 따라 투자자들의 우량 자산에 대한 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망이다.지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. GBD의 스케일타워 준공 및 CBD의 한국은행 본관 리모델링이 완료됐으나, 임대차 계약이 즉각적으로 이뤄지며 공실률이 오히려 하락했다. 특히 임대수요가 높은 GBD의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다.서울 프라임 오피스 시장의 평균 임대료 상승률은 전년동기 대비 7.1%로 집계됐다. 지난 1분기 두자릿수를 기록한 GBD 임대료 상승률은 9.3%까지 낮아졌다. 하지만 여전히 높은 임차수요에 힘입어 지속적인 임대료 상승이 예상되고 있다.이번 리포트를 발행한 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “수요에 비해 부족한 공급으로 오피스 임대시장은 지속적인 임대료 상승을 보이고 있다”면서도 “그러나 중도해지를 요청하는 기업이 나타나는 등 예상보다 완만한 경제회복이 향후 오피스 시장의 주요한 변화 요인으로 예상된다”고 말했다.
- '우리 유선망 써달라’...제4이통에 제안한 케이블TV 업계
- [이데일리 전선형 기자] 케이블TV 업계가 제4이동통신 사업자에게 유선망 활용을 제안한 것으로 확인됐다. (사진=게티이미지)25일 통신당국 등에 따르면 케이블TV업계는 통신 신규 사업자에게 자신들이 보유하고 있는 케이블 가입자망(유선망)을 활용할 수 있도록 지원하겠다는 의견을 과학기술정통부에 전달했다. 신규 사업자의 무선 서비스 기간망(백본망ㆍbackbone망)으로 쓸 수 있게 하겠다는 것이다. ‘통신시장 경쟁촉진 방안’ 발표 전 진행된 실무 회의에서 케이블TV업계가 먼저 제안한 것으로 알려진다. 과기정통부 관계자는 “아마 상반기에 신규 사업자 논의가 진행되면서 나온 얘기로 자신들 ‘망이 있으니, 저렴하게 임대 해주겠’다라는 의견이었다”며 “통신업을 하기 위해선 망이 필요한 건 맞고, 케이블TV망도 나름 간격이 촘촘하기 때문에 괜찮은 제안이라고 본다”고 말했다. 백본망은 이동통신, 인터넷, 전화, DMB, 케이블TV 등 모든 네트워크가 붙어 있는 최상위 망을 말한다. 케이블TV 사업자의 유선망은 전국 78개 권역에 구축돼 있다. 업계에 따르면 일부 산간 지역을 제외하고 전국 구축률이 95%에 달한다. 케이블TV업계가 신규 통신사업자에 유선망 사용을 적극 지원하고 나선 이유는 부가수익을 낼 수 있다는 기대 때문이다. 신규 통신사업자가 출범하려면 망은 필수인데, 신규 구축보다는 기존의 망을 사용하는 게 유리하다. 케이블TV업계가 신규 통신사업자에게 망 인프라를 공유하면 그들은 초기 구축비용을 줄일 수 있고, 자신들도 이에 따른 수익을 올릴 수 있게 된다.케이블TV 사업자에게 유선망은 통신사업자에 비해 크게 활용되지 못하는 재원이다. 전국적으로 깔려 있기는 하지만 활용도가 낮다. 통신 3사(SKTㆍKTㆍLG유플러스)의 경우 유선 인프라를 이동통신 서비스를 위한 백본망으로도 쓰며 활용하고 있다. 신규 통신사업자 입장에서도 초기 망 구축비용도 줄일 수 있는데다, 케이블TV와 제4이통의 결합상품 협력 모델 출시 가능성도 있어 나쁘지 않다. 기존 통신3사의 경우 자사 케이블TV회사와 함께 초고속인터넷, IPTV와 모바일 서비스의 결합상품 구성 등을 하고 있다. 하지만 이 외의 케이블TV사업자는 사실상 결합상품 출시는 어려운 상황이다. 케이블TV업계 관계자는 “케이블TV사업자 중에서 통신사업을 안 하는 곳들의 경우 부가수익을 얻을 수 있기 때문에 망 공유를 하겠다고 나서는 것이고 수익도 창출 가능하기 때문에 안할 이유는 없을 것”이라고 했다.
- 올해 20% 오른 선노바, 이제 오를 만큼 올랐다 (영상)
- [이데일리 유재희 기자] 주거용 태양광 패널 및 에너지 저장 서비스 제공 기업 선노바(NOVA)에 대해 경쟁사 대비 높은 성장(고객 확대)을 가능하게 했던 핵심 동력이 앞으로 약화될 가능성이 크다며 추가 상승에 대한 기대감을 낮출 때라는 의견이 나왔다. 21일(현지시간) 미국의 경제전문매체 CBNC에 따르면 BMO캐피탈의 아밋 타카르 애널리스트는 선노바에 대한 투자의견을 ‘시장수익률 상회’에서 ‘시장수익률’로 하향 조정하고 목표주가 역시 종전 27달러에서 25달러로 7.4% 낮췄다. 이날 선노바 주가는 이 보고서 여파로 전거래일대비 5.1% 내린 21.44달러에 거래를 마쳤다. 목표가 하향에도 추가 상승 여력은 17%에 달한다. 다만 월가 애널리스트 중 상당히 보수적인 평가에 해당하는 수준이다. 선노바는 지난 2012년 설립된 주거용 태양광 업체로 선런에 이어 점유율 2위 업체다. 선파워와 함께 2위 자리를 놓고 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 선노바는 태양광 패널은 물론 배터리 저장 장치, 전기차(EV) 충전기, 대기 발전기(제네락 제휴) 등의 서비스를 제공하고 있으며 매출 방식은 전력 구매 계약 방식(PPA), 장비 임대 방식, 시스템 구매 방식 등으로 구성됐다.특히 선노바는 딜러를 기반으로 한 비즈니스 모델에 특화된게 경쟁사들과의 차별화 요인이다. 고객을 대상으로 태양광 및 에너지 저장 시스템을 기획, 설계, 설치하는 지역 딜러와 협력하는 방식으로 많은 딜러들이 선노바의 네트워크(플랫폼)에 참여하고 있다. 아밋 타카르는 “주거용 태양광 발전에 대한 수요가 전반적으로 감소하는 등 업황 부진이 지속되고 있다”며 “이러한 상황에서 선노바는 고객이 빠르게 확대되는 등 경쟁사들과는 차별화된 움직임을 나타냈다”고 설명했다. 그는 이어 “소규모 태양광 설치 회사들은 대출 의존도가 높은데, 금리 상승으로 이자 부담이 높아지면서 선노바 플랫폼으로의 참여가 급증, 딜러 네트워크의 성장이 가속화된 영향”이라고 덧붙였다. 실제 1분기 기준 선노바 하위 딜러는 1400개에 달하는 것으로 나타났다. 하위 딜러 급증이 성장의 핵심 동력이었던 셈이다. 문제는 딜러 네트워크의 가파른 성장은 지속 가능성이 낮다는 점이다. 성장 한계에 다다르고 있다는 것. 아밋 타카르는 “올 들어 선노바 주가는 시장수익률 및 섹터 수익률을 크게 웃돌고 있다”며 “성장 모멘텀 둔화로 주가 상승도 제한적일 것”으로 전망했다. 실제 선노바 주가는 올해 19% 상승한 반면 대표적인 태양광 ETF인 인베스크 솔라 ETF는 2% 하락했다. 업계 1위 선런 주가는 10%가량 하락한 상황이다. 아밋 타카르는 “장기적으로 주거용 태양광 시장의 성장 전망은 낙관적이지만 현재 거시적 환경은 어려운 상황”이라고 지적했다. 그는 또 “선노바가 지난해 이후 발행한 자산유동화증권(ABS) 규모는 17억달러 수준으로, 마지막 발행한 부채 이자율이 6.5% 였다”며 “이후 국채수익률이 0.5~0.6%포인트 상승한 것을 고려할 때 앞으로 부채에 대한 이자 부담이 커질 수 있다”고 판단했다. 이는 결국 주가에도 부담 요인이라는 설명이다.한편 선노바에 대한 월가의 평가는 낙관론이 우세한 편이다. 애널리스트 26명중 21명(81%)이 매수(비중확대 및 시장수익률 상회 등 포함) 의견을 유지하고 있다. 평균 목표주가는 33.88달러로 이날 종가보다 58% 높다. ※ 네이버 기자구독을 하시면 흥미롭고 재미있는 미국 종목 이야기를 빠르게 받아보실 수 있습니다. 미국 주식이든 국내 주식이든 변동엔 이유가 있습니다. 자연히 모든 투자에도 이유가 있어야 합니다. 그 이유를 찾아가는 길을 여러분과 함께 하겠습니다.이데일리 유재희 기자가 서학 개미들의 길잡이가 되겠습니다. 매주 월~금 오전 7시30분 라이브로 찾아가는 이유 누나의 ‘이유TV’ 많은 관심 부탁드립니다.
- 지난주 60% 급등한 시리우스, 월가 ‘매도’ 의견 속출...왜? (영상)
- [이데일리 유재희 기자] 지난 21일(현지시간) 뉴욕증시 3대 지수는 보합권 혼조세로 마감했다. 다우지수는 소폭이지만 상승세를 기록하며 10거래일 연속 랠리를 이어갔다. 지난 2017년 8월 이후 최장 랠리다. 주간 기준으로 다우 지수는 2% 넘게 올랐고 S&P500 지수도 0.7% 상승했다. 반면 나스닥지수는 나홀로 0.6% 하락을 기록했다. 이번주 나스닥100 지수 리밸런싱(가중치 조정, 24일 개장전)과 마이크로소프트, 알파벳, 메타, 아마존 등 빅테크사들의 실적 발표를 앞두고 변동성 확대에 대한 경계 심리가 확산된 것으로 보인다. 한편 지난주까지 S&P500 기업 중 89개 기업이 2분기 실적 공개를 마무리한 가운데 75%가 어닝 서프라이즈를 기록한 것으로 나타났다. 이는 3년 평균 80%, 5년 평균 77%에 미달하는 수준이다. 또 2분기 EPS 전망치가 당초 전년대비 -7.2%에서 -9%로 하향 조정됐다.이번주에는 FOMC 회의에서의 금리 결정과 6월 개인소비지출(PCE) 물가지수 발표 등 주요 일정이 많아 증시 변동성이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 이날 특징주 흐름은 다음과 같다. ◇아메리칸 익스프레스(AXP, 170.22, -3.89%) 아멕스로 알려진 다국적 금융(카드) 서비스 회사 아메리칸 익스프레스 주가가 4% 가까이 하락했다. 매출 성장 모멘텀 둔화 우려가 부각된 영향이다. 이날 공개된 2분기 매출액은 전년대비 12% 증가한 150억5000만달러로 예상치 154억1000만달러를 밑돌았다. 또 지난 1분기에 기록한 매출성장률 14%에 미치지 못했다. 다만 주당순이익(EPS)은 2.89달러로 예상치 2.81달러를 상회했다. 아메리칸 익스프레스 측은 “소비자들의 견고한 소비 지출이 이어지고 있고 특히 여행 및 엔터테인먼트 부문에 대한 지출 둔화 징후가 없다”며 지난 1월 제공한 연간 매출 성장률 가이던스 15~17%, EPS 가이던스 11~11.4달러를 유지했다. ◇오토네이션(AN, 155.11, -12.33%) 미국 최대 자동차(신차·중고차) 소매 판매사 오토네이션 주가가 12% 넘게 급락했다. 어닝 서프라이즈에도 불구하고 마진 약화 가능성이 투자심리에 부정적인 영향을 미친 것으로 보인다. 이날 오토네이션은 개장 전 2분기 실적을 공개했다. 매출액과 조정EPS는 각각 69억달러, 6.29달러를 기록했다. 시장예상치는 각각 68억달러, 5.91달러 수준. 회사 측은 실적 호조 배경으로 “신차 판매와 유지보수 서비스 (A/S) 매출이 확대된 영향”이라고 설명했다. 하지만 차량당 매출총이익이 전년대비 24.4% 감소한 게 알려지면서 투자심리가 빠르게 냉각됐다. 소비자들의 월 납입금 부담금을 완화하기 위해 할인판매에 나선 영향이다. 회사 측은 “재고 증가에 따른 할인 판매, 마케팅비 지출 확대로 마진이 지속적으로 완만해질 것”이라고 전망했다. ◇시리우스XM홀딩스(SIRI, 7.08, -9.35%)위성 라디오 방송 서비스 제공 기업 시리우스XM 홀딩스 주가가 10% 가까운 하락률을 기록했다. 이날 급락에도 불구하고 주간 수익률은 60%에 달한다. 급등 랠리에 제동을 건 것은 잇단 월가의 ‘매도’ 의견이다. 에버코어ISI는 시리우스에 대한 투자의견을 ‘중립’에서 ‘시장수익률 하회’로 낮추고 목표주가를 4.5달러로 제시했다. 최근 주가 급등은 펀더멘털 기반이 아닌 단기 유동성 이슈에 따른 것으로 현 주가를 정당화하기 어렵다는 이유에서다. 지난주 시리우스 주가 급등 배경으로 나스닥100 지수 리밸런싱(종목별 가중치 조정)에 따른 수혜 기대감과 이에 따른 숏커버링(공매도 환매수) 유입 등이 꼽힌다. 나스닥100지수내 시리우스의 가중치가 상향 조정됨에 따라 이를 추종하는 인베스코 QQQ(QQQ) ETF에서 시리우스 주식을 1500만주 추가 매수할 것이란 분석이 제기된 바 있다. 이날 에버코어ISI 외에도 도이치뱅크, 씨포트 글로벌, 피보탈 리서치 등이 일제히 투자의견을 `매도`로 강등 조치했다. ◇허크 홀딩스(HRI, 133.10, -6.48%) 장비(지게차·발전기·조명탑 등) 임대 업체 허크 홀딩스 주가가 6.5% 하락했다. 할리우드 작가·배우들의 파업에 따른 실적 타격 가능성이 제기된 영향이다. 이날 뱅크오브아메리카는 허크 홀딩스에 대한 투자의견을 종전 ‘매수’에서 ‘시장수익률 하회’로 두단계 하향 조정했다. 목표주가도 150달러에서 140달러로 낮췄다. 뱅크오브아메리카는 “허크 홀딩스 전체 매출에서 엔터테인먼트 부문의 매출 비중은 3~5% 수준으로 크지는 않다”며 “하지만 고마진 사업부문인데다 월가 실적 전망치에 반영되지 않은 돌발 악재가 실적 시즌에 발생했다는 점에서 타격이 불가피해 보인다”고 지적했다.※ 네이버 기자구독을 하시면 흥미롭고 재미있는 미국 종목 이야기를 빠르게 받아보실 수 있습니다. 미국 주식이든 국내 주식이든 변동엔 이유가 있습니다. 자연히 모든 투자에도 이유가 있어야 합니다. 그 이유를 찾아가는 길을 여러분과 함께 하겠습니다.이데일리 유재희 기자가 서학 개미들의 길잡이가 되겠습니다. 매주 월~금 오전 7시30분 라이브로 찾아가는 이유 누나의 ‘이유TV’ 많은 관심 부탁드립니다.
- [데스크의 눈]해외 대체투자 경고음은 진작에 울렸다
- [이데일리 권소현 마켓in 센터장] “대체투자 자산에 빨간불이 켜졌다”최근에 나오기 시작한 얘기일까. 아니다. 국내 기관투자자들이 선진국 프라임 오피스 빌딩 위주로 본격 투자에 나선 것은 2014년부터다. 이후 해외 부동산 투자가 폭발적으로 늘면서 지난 2018년 말에는 해외 부동산 펀드 설정액이 국내 부동산을 뛰어넘었다. 해외 부동산 투자에 대한 우려와 지적이 나오기 시작한 것도 이즈음이었다. 워낙 붐이 일다 보니 국내 증권사들이 앞다퉈 해외 오피스 빌딩 지분을 인수해 국내에서 셀다운(재판매)했다. 그 과정에서 제대로 된 실사가 이뤄질 리 만무였다. 대상 물건을 꼼꼼하게 분석해서 적정가치를 산정하기 보다는 딜을 중개해주는 브로커가 주는 정보에만 의존해서 투자하기 일쑤였다. 심지어 한국 기관투자자들끼리 경쟁하는 바람에 몸값은 치솟고 고점에 떠안는 상황도 발생했다. 프랑스 파리 마중가 타워가 대표적이었다. 당시 미래에셋증권, 한국투자증권, NH투자증권, 하나금융투자 등 국내 대표 증권사들이 모두 뛰어드는 바람에 인수가격이 뛰었고 결국 미래에셋이 1조원 넘는 가격에 가져갔다. 국내 업체들이 제 살 깎기 식 출혈경쟁에 몰두하자, 당시 런던 부동산 업계에서는 한국 금융사들 덕분에 엑시트할 수 있다는 얘기까지 돌았다. 셀다운한 물량을 사간 국내 기관투자자들도 당시 유행이라는 이유로, 혹은 국민연금 같이 큰 기관투자자가 투자했다는 이유만으로 뛰어든 경우가 상당했다. 때문에 대체투자에 경고등, 빨간불, 비상등과 같은 수식어가 따라붙기 시작했고 여러 우려와 지적이 나왔지만, 해외 부동산 투자는 계속 늘었다. 금융투자협회 자료를 보면 지난 20일 기준 해외부동산 펀드의 설정원본은 76조9285억원으로 2018년 말 39조4672억원에 비해 두 배 가까이 증가했다. 그만큼 해외 부동산으로 돈이 몰렸다는 의미다. 그렇게 고점에서 산 자산은 지금 골칫덩이로 전락했다. 코로나19를 겪으면서 치솟았던 공실률은 엔데믹 시기에도 회복되지 않고 있다. 미국 부동산 시장조사업체 CBRE에 따르면 올 3월 말 기준 전세계 17개 주요 도시 중 뉴욕과 런던, LA, 시카고, 샌프란시스코, 홍콩, 시드니 등 10곳의 공실률이 글로벌 금융위기 이후 최고 수준으로 올라갔다. 전 세계 오피스 평균 공실률 역시 12.9%로 글로벌 금융위기 직후 수준이다. 공실률 상승과 임대료 하락은 부동산 가격 하락으로 이어졌다. MSCI RCA 상업용 부동산 지수를 보면 1년 전에 비해 뉴욕 맨해튼의 상업용 부동산 가격은 21% 급락했고 독일 A지역은 12.8%, 런던은 16.5% 떨어졌다. 이번에 문제가 된 미래에셋그룹의 골딘타워가 위치한 홍콩도 7.7% 하락했다. 문제는 이제 시작이라는 점이다. 코로나19 종식으로 아태지역 기업들은 사무실로 복귀하고 있지만, 유럽과 미국에서는 오피스 출근과 원격 근무를 혼합한 형태의 하이브리드 업무 형태가 정착되고 있다. 실제 CBRE에 따르면 아시아태평양 소재 기업의 약 34%가 직원의 전면 오피스 근무를 기대하고 있는 반면 미국과 유럽에서는 이 수준이 7%를 밑돈다. 미국에서는 직원에게 오피스 복귀 여부를 선택할 수 있도록 하고 있다. 재택근무가 일상화되면서 한국 투자자들의 주요 투자대상이었던 오피스 빌딩 공실이 회복될 기미는 요원하다. 그 사이 금리는 치솟았다. 2018~2019년 조성했던 해외 부동산 펀드들이 이제 속속 만기를 맞는데 리파이낸싱을 하기에는 부담이 껑충 뛰었다. 청산해서 수익금을 돌려주자니 현재 부동산 시장 거래도 뚝 끊겨 쉽지 않다. 국내 기관투자자들은 어디서 어떻게 사고가 터질지 몰라 살얼음판을 걷는 상황이다. 4~5년부터 들려왔던 경고에 귀를 기울였다면, 같은 얼음판 위라 해도 살얼음은 아니었을 것이다.
- [미리보는 이데일리 신문] 브레이크 없는 의원입법, ‘규제 공화국’ 만들었다
- [이데일리 최정훈 기자] 다음은 24일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-브레이크 없는 의원입법, ‘규제 공화국’ 만들었다-낸드 세계 2위·4위 합병 임박, K반도체 초격차만이 살 길-제자는 폭행, 학부모는 폭언…오늘도 교사가 떠난다-“삼성도 못 지킬 규정” ESG공시 로드맵 발표 전부터 뭇매-[사설]유턴기업 늘리기…세재혜택 넘어 규제개혁 선행돼야-[사설]추락한 교권, 무너진 교단…미봉책으로 때울 일 아니다△2면 종합-7월 인상 ‘마지막’일까…기로에선 파월-신고 2000건 육박한 ‘수상한 소포’…판매실적 조작 ‘브러싱스캠’ 가능성△3면 무너지는 교육현장-“민원 폭탄에 아동학대 신고 협박까지…수업시간 학생 난동도 못 막아”-정당한 생활지도엔…교육 보호책 절실-“10년된 학생인권조례 보완, 교권과 균형 필요”△4면 종합-“메모리 반도체 주도권 굳히려면…인재·소부장 육성 집중해야”-韓기업 ‘ESG 공시의무 과속 우려’ vs 해외기관 ‘도입 서둘러라’-오세훈표 안전도시 속도…서울시, 비오면 사라지는 차선 싹 바꾼다-정부, 잦은 재해에 수해 예산 대폭 증액, 지방하천 정비사업 국가 관리 추진△5면 의원입법 부작용 개선 목소리-사전 통제장치 마련 급한데…국회선 이제야 ‘입법영향분석 도입’ 만지작-美, 법안 제출 시 비용편익 분석 보고서 첨부해야-‘거야 입법→尹거부권’ 반복…힘겨루기 수단 전락한 입법권△6면 정치-소 잃고 나서…여야 뒤늦은 ‘수해 입법’ 속도전-4대강·양평고속도로…7월 임시국회 곳곳 ‘험로’-‘MB초기 통일부’로 돌아가나, 회담·교류협력 조직 축소 전망-‘수해 복구 총력’ 尹대통령, 여름 휴가 최소화-교복구입비 현금지원, 지하철 출입구 점자 안내 등 국민 우수제안△8면 경제-韓순대외금융자산 1000兆…“GDP 56%까지 늘 것”-“소비성향, 코로나 이후 첫 70%대 보복소비 집중, 지속여부 불확실”-기재부 1급 인사…예산실장 김동일, 세제실장 정정훈-‘배보다 배꼽’ 한전, 소형 태양광 송·배전에 6년간 1.2조△9면 금융-‘무자본 투기’ 변질 전세 제도…임대인 중심으로 ‘룰’ 바꿔야-HMM 매각 본격화…높아진 몸값 향방 ‘안갯속’-5대 은행 가계대출, 7월에도 3000억원 이상 증가-우리카드 독자 결제망 개시, 카드의 정석 3종 신규 출시△10면 글로벌-빅테크, 이번주 줄줄이 2분기 실적 발표…MS, 메타 등 매출 늘 듯-일본은행 ‘통화 완화 정책 지속’ 무게…엔화 가치 ‘뚝’-日, 중국 겨냥 ‘반도체 장비’ 수출 규제 시작…中 대응 ‘주목’-“中·인도 수요 늘어 하반기 유가 상승”-사우디 등 반대에…G20, 화석연료 감축 합의 불발△12면 산업-원료~생산~재활용 원스톱…年 100만대 분 양극재 쭉쭉-LG화학에 효성·한화까지 위기감…고강도 구조조정 나선 석화-아이오닉5·EV6 美 전기차 시장 톱10△13면 ICT-뜨고 있는 생산형 AI시장…앱 서비스가 결국 주도할 것-KT CEO 최종 면접 대상자 이번주 공개할 듯-KT, AI 인프라 SW 기업 ‘모레’에 1500억원 추가 투자-고팍스 변경시점 지연, 내달 초에나 접수할 듯△14면 중소기업-PEF 품에 안긴 SK쉴더스, 해외 진출 속도 낼 듯-롯데헬스-알고케어 기술도용 논란, 행정조사 후 조정 합의로 ‘종지부’-구조조정 단행하나…수장 바뀌는 한샘 ‘뒤숭숭’-화장지 수입 21%↑…업계 긴장감 속 ‘반 덤핑 제소’ 목소리△15면 소비자생활-“롯데마트=고급백화점” 중산층 북적…GS25, 현지 ‘빅2편의점’ 우뚝-가격 낮추고 기능 더하고…홈뷰티 시장 5년새 3배↑-‘K뷰티 빅2’ 2분기 성적표, 예상대로 부진?△16면 증권-2분기 성적표 나온다…‘7만 전자’ 지킬까-외국인 발길 뜸해진 SK, AI반도체로 반전노린다-주름살 펴니 주가도 쫙쫙 편다…미용의료기기 웃음꽃△18면 증권-“새내기株, 상장 첫날 급등땐 뛰어들지 마세요”-거래소, 기술특례상장 상담 ‘후끈’-“현대차 이어 해외 러브콜…연 생산 180만대로 늘 것”-대법원 간 남양유업 소송…“연내 종결 전망”△19면 부동산-입주시 분양가 매도…‘미분양 보험’까지 등장-‘원베일리’ 온다…입부장 열리는 강남권, 전세값 뚝-소액투자 가능한 ‘모아타운’…투자 가치 ‘옥석 가리기’ 필수-국평 12억대 광명뉴타운, 완판 가능할까△20면 문화-송판 150장 격파…시원한 발차기에 더위 싹~-‘허구를 빌려 허구를 부수는’ 스러져가는 것의 아름다움-푸바오 귀여움, 서점가도 녹였네…베스트셀러 1위△24면 오피니언-다시 부는 일본음악 열풍-연금자산 수익률 높이려면-‘시럽급여’라는 파괴의 말△25면 오피니언-[목멱칼럼]브라보 듀얼 라이프!-[데스크의눈]해외 대체투자 경고음은 진작에 울렸다-[기자수첩]2차전지 광풍…하늘 끝까지 자라는 나무는 없다△26면 피플-“교황, 오송 지하차도 참사 희생자 위해 기도”-“모든 가치의 중심은 사람”…인재 경영 강조-“철동님과 ‘인생네컷’ 찍어요”-“국내 SW·보안 스타트업 글로벌 진출 지원”△27면 사회-‘범죄도시’ 오해에 발길 뚝…“주말 매출 반토막” 애꿎은 상인들 울상-금추된 상추…고깃집 사장님 “케일로 대체합니다”-난데없는 ‘물관리 일원화’ 논란…유명무실 물관리위 개편 필요-檢 ‘조민 기소’ 고심에…조국·정겸심 “입시비리 혐의는 부모 불찰”-전국 법원, 오늘부터 2주간 쉽니다
- LG한강자이 42억, 압구정 한양 33억…활기 찾는 시장[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이촌동 LG한강자이가 42억 3699만 9000원에 경매를 통해 넘겨졌다. 송파 레이크해보로는 48명의 입찰자가 몰렸다. 숭례문 근처 남창동 건물의 지하층은 82억원에 넘겨져 이번주 최고 낙찰가를 기록했다.서울 용산구 이촌동 LG한강자이 108동. (사진=카카오)2023년 7월 3주차(7월 17일~21일) 법원 경매는 총 3581건이 진행돼 이중 963건(낙찰률 26.9%)이 낙찰됐다. 낙찰가율은 70.7%, 총 낙찰가는 2707억원을 기록했다. 앞서 지난주(7월 10일~14일) 경매가 2663건, 그 전주가 2359건(7월 3일~7월 7일)이었던 것을 보면 경매시장이 활기를 찾는 모습이다.이번주 수도권 주거시설은 718건이 경매에 부쳐져 이중 145건이 낙찰됐다. 낙찰률은 20.2%, 낙찰가율은 80.4%를 기록했다. 서울 아파트는 46건이 경매에 부쳐져 이중 20건이 낙찰돼 낙찰률은 43.5%, 낙찰가율은 88.8%를 기록했다.이번주 주요 서울 아파트 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 용산구 이촌동 LG한강자이 108동(전용 170㎡)이 감정가 37억 200만원, 낙찰가 42억 3699만 9000원(낙찰가율 114.5%)를 기록했다.서울 강남구 압구정동 한양 72동(전용 106㎡)은 감정가 36억원, 낙찰가 33억 3699만 9000원(낙찰가율 92.7%)를 나타냈다. 이어 서울 서초구 서초동 롯데캐슬클래식 104동(전용 120㎡)은 감정가 28억 5000만원, 낙찰가 25억 5791만 1000원(낙찰가율 89.8%)를 보였다. 서울 서초구 반포동 에이아이디(AID)차관주택(반포 재건축 3주구) 9동(전용 73㎡)은 감정가 26억 1000만원, 낙찰가 21억 2000만원(낙찰가율 80.5%)를 보였다.이밖에 서울 서초구 잠원동 동아 108동(전용 85㎡)이 20억 2299만원, 서울 송파구 가락동 헬리오시티 206동(전용 85㎡)이 18억 2323만 2300원, 서울 용산구 한남동 한남힐스테이트 106동(전용 85㎡)이 17억 7000만원 등에 넘겨졌다.서울 송파구 송파동 레이크해보로. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 서울 송파구 송파동 레이크해보로(전용 85㎡)로 48명이 몰렸다. 감정가는 14억 2900만원, 낙찰가는 10억 2100만원(낙찰가율 71.5%) 였다.해당 물건은 송파구청 남동측 인근에 위치했다. 총 15층 중 5층 아파트로서 방3개 욕실 2개 계단식구조다. 주변은 아파트 단지와 근린주택, 상업시설이 혼재돼 있다. 9호선 송파나루역과 가까워 대중교통 이용이 편리하고, 본건 북서측에는 석촌호수공원이 자리잡고 있어 녹지환경도 좋다. 주변 교육기관으로는 송파초등학교가 있다.이주현 지지옥션 수석연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 보증금이 조사되지 않은 임차인이 등재돼 있으나 후순위로서 별도 인수금액은 없다”면서 “3회 유찰로 감정가격의 50%대인 7억원대로 최저가격이 형성되자 저가 매수세가 몰리면서 최다응찰자 수를 기록했다”고 말했다.서울 중구 남창동 51-1 건물. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 서울 중구 남창동 51-1 지하1층 260호 상가(건물면적 717㎡, 토지면적 1181.9㎡)였다. 감정가는 155억 4300만원, 낙찰가는 반토막인 82억원(낙찰가율 52.8%)였다. 응찰자 수는 2명으로 낙찰자는 법인이었다.해당 물건은 주위 상업 및 업무용빌딩, 남대문재래시장, 근린생활시설, 소규모점포 등이 밀집해 있다. 숭례문 광장 인근에 위치해 있으며, 4호선 회현역 인근으로 대중교통 이용이 편리하다. 상업지역이고, 본건은 2022년 8월에 리모델링한 것으로 조사됐다. 현재 각 호수를 통합하여 하나의 공간을 임차인이 사용하고 있다.이주현 연구원은 “점유관계 미상인 한 법인에서 유치권 10억원 신고 했으나, 성립하긴 어려울 것으로 예상된다”고 언급했다.그러면서 “본건과 같은 대형면적의 오픈형 상가의 경우, 향후 활용방안이 마땅치 않은 경우가 많다. 최근 경기침체와 고금리로 인해 상가 수익률이 떨어지고 있어서 특별한 활용계획이 없다면 신중해야 할 물건”이라며 “낙찰자는 법인으로 조사됐는데, 임대 목적보다는 사옥이나 직업 활용할 목적으로 낙찰받은 것으로 추정된다”고 분석했다.
- 신세계, 꾸준한 이익 성장 중…과도한 저평가 상태-KB
- [이데일리 김인경 기자] KB증권은 신세계(004170)가 꾸준한 이익 성장세를 이어가고 있다고 평가했다. 투자의견 ‘매수’, 목표주가 31만원은 유지했다. 박신애 KB증권 연구원은 21일 “올해 들어 유통 업종 전반에 대한 밸류에이션 디레이팅(가격 하락) 현상이 심화되면서, 신세계 주가도 연초 이후 13% 하락했다”며 “12개월 선행 실적 기준 주가수익비율(PER)은 4.1배, 주가순자산비율(PBR)은 0.4배에 불과하다”라고 지적했다.그는 “국내 백화점 산업의 중장기 성장성에 대한 시장의 의구심이 여전하지만, 이를 감안해도 주가는 과도한 저평가 상태라고 판단된다”라며 “신세계의 영업이익은 지난 6년간(2016~2022년) 연평균 17% 성장해왔으며, 코로나19 발병 첫해인 2020년을 제외하고는 매년 영업이익이 전년대비 성장하는 모습을 보이고 있다”고 강조했다. 올해도 영업이익이 10% 증가할 것으로 기대되는데, 백화점과 인터내셔날의 영업이익은 전년대비 감소하나 면세점과 센트럴시티의 이익이 증가하면서 전사 이익 성장을 견인할 전망이다. 그는 “먼저 면세 부문은 올해 사상 최대 영업이익인 1383억원을 달성할 것으로 예상된다”라고 말했다. 직전 최대치는 2019년 영업이익인 1116억원이다. 이어 “올해 백화점 영업이익은 매출 정체와 고정비 증가로 전년 동기대비 10% 감소할 것으로 추정되지만 2024년에는 13% 증가하면서 다시 사상 최대치를 경신할 것으로 기대된다”고 말했다.이어 그는 2분기 총 매출액은 전년 동기보다 8% 줄어든 2조8223억원, 순매출으은 12% 감소한 1조6605억원, 영업이익은 같은 기간 18% 줄어든 1534억원 수준일 것으로 내다봤다.박 연구원은 “백화점 (별도+자회사) 총매출은 3% 하락하고 영업이익은 20% 감소할 것”이라며 “높은 기저 부담으로 인해 총매출 성장률이 둔화된 가운데, 수도광열비, 인건비 등의 고정비가 증가하면서 영업이익률이 1.3%포인트(p) 악화된 것으로 추정된다”고 설명했다. 또 면세점 총매출은 25% 하락할 전망이나, 영업이익은 작년 2분기보다 33% 늘어난 380억원에 달할 것이라 기대했다.박 연구원은 “까사미아는 홈퍼니싱 시장의 영업 환경 부진이 지속되면서 2분기 매출이 20% 하락하고, 영업적자는 전년 동기대비 적자를 지속한 60억원을 나타낼 것”이라면서도 “센트럴시티는 매표와 임대업 및 호텔업 실적이 동반 개선되면서 매출은 13% 성장하고 영업이익은 38% 증가할 것”이라고 덧붙였다.
- 대신자산신탁, 골든타워 인수 '포기'에…국민연금에 쏠린 눈
- [이데일리 김성수 기자] 대신자산신탁이 서울 강남구 삼성동 골든타워 인수를 포기하면서 해당 빌딩 소유자인 국민연금공단의 향후 의사결정에 시선이 쏠린다.매도자가 처음부터 입찰을 다시 진행할지, 아니면 기존 적격 예비인수후보(우선협상대상자 후보군)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁에 다시 평가를 진행할지를 결정해야 해서다. 골든타워 (자료=코람코자산신탁)◇ 재입찰 여부 결정해야…마스턴·코람코 2파전 되나20일 금융투자업계에 따르면 골든타워를 보유한 코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙NPS제1호)는 해당 빌딩의 재매각 여부를 검토하고 있다.코크렙NPS제1호의 주주는 지분율 100%를 보유한 국민연금이며, 자산관리회사는 코람코자산신탁이다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 위치한 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.앞서 우선협상대상자로 선정됐던 대신자산신탁은 최근 골든타워 인수를 포기했다. 대신자산신탁이 입찰 당시 제시한 금액은 3.3㎡(평)당 4000만원대로, 총 4900억원에 이르는 것으로 알려졌다.코크렙NPS제1호 결산 투자보고서를 보면 골든타워 취득가액은 토지 1744억5900만원, 건물 783억2000만원 합해 총 2527억7900만원, 장부가액은 2310억7200만원이다. 만약 새 인수자가 건물을 4900억원에 매입하면 단순 계산해서 취득가액보다 93.8% 높은 금액에 사는 셈이다. 기존 적격 예비인수후보(숏리스트)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁이 다시 평가를 받는다면 후보군은 2파전으로 압축된다. 코람코자산신탁은 우협으로 선정되면 이 건물을 리츠로 담을 계획이다. 해당 리츠의 투자자는 확정됐다. 다만 언제 자산을 매입할지 알 수 없어서 정확한 투자자 지분율과 리츠명은 정해지지 않았다. 반면 입찰을 처음부터 다시 진행할 경우 잠재 매수자 폭이 좀 더 확대될 것으로 보인다. ◇ 강남권역, 공실률 1%대…“희소성 더 높아질 것”골든타워는 강남권역(GBD)에 속하는 만큼 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 공실률은 전 분기 대비 0.7%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 도심권역(CBD) 3.7%, 여의도권역(YBD) 2.8%보다 낮은 공실률이다. 현대자동차그룹이 지난 1분기 준공된 스케일타워(타이거318) 전체를 사옥으로 매입하면서 해당 빌딩의 공실률 감소가 GBD 전체의 공실률 하락을 이끌었다. 임대료도 가파르게 오르고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 GBD는 지난 2분기 월 평균 실질임대료 14만원대를 돌파하며 CBD, YBD보다 높은 분기별 임대료 상승폭을 보이고 있다.서울 각 권역별 A급 오피스 실질 임대료 (자료=JLL코리아)실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리(일정 약정 기간동안 무상임대)를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 지난 2분기 GBD 내 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 오른 약 14만8600원으로 집계됐다. 또한 최근 GBD에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다는 게 JLL 측 설명이다.심혜원 JLL 리서치팀장은 “강남의 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다”며 “강남 내 임차경쟁은 심화될 것”이라고 말했다.코크렙NPS제1호는 설립 규모가 8178억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 결산 투자보고서를 보면 작년 10월 1일~올해 3월 31일 기준 배당수익률 2.55%, 연환산배당률 5.10%다. 이 기간 부동산 임대료 수익은 48억8178만원으로 총 수익(102억621만원)의 47.83%를 차지한다. 임대율(임대 가능면적에서 임대면적이 차지하는 비율)은 96.3%다. 부동산 기타수익은 32억1005만원으로 총 수익의 31.45%, 현금관련 수익은 21억874만원으로 20.66%다.현재 이 건물을 담보로 근저당권, 전세권이 설정돼 있다. 설정권자는 건물 12·13·19층을 사용 중인 애큐온캐피탈 등이며, 금액은 64억323만원이다. 전세권자는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 선순위 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다.
- [미리보는 이데일리 신문]부동산PF 131조원 돌파, 증권사 연체율 위험수위
- [이데일리 유준하 기자] 다음은 21일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-부동산PF 131조원 돌파 증권사 연체율 위험수위 -“인력 부족 쓰나미… 외국인력 운용 판 바꾼다”-용인 반도체, 청주 배터리… 첨단산업 특화단지 7곳 지정-[사설] 예비비로 충분한 수해복구… 野, 왜 다짜고짜 추경인가-[사설] 이화영 “방북비 대납”… 李 대표, 국민 납득할 해명 내놔야△부동산PF 비상-‘황금알’이라던 해외 부동산 손실 눈덩이… ‘자산건전성’ 악화 예의주시-금감원, 10개 증권사 소집… “대손충당금 충분히 쌓아라”△‘그리드플레이션’ 논란-밀값 내렸는데 파스타값 왜 오르지… 고물가에 동네북 된 기업-佛 가격 안내리면 세무조사… 英 가격상한제 검토-“제품값에 비용 반영 막으면 살아남을 기업 없어”△종합-구미서 소재 공급, 용인서 반도체 생산… 첨단산업 밸류체인 구축 속도-감사원 “4대강 보 해체 졸속 추진”… 환경부 “모든 보 존치”-들러리 서주며 백신 입찰 담함… 제조사·도매상 32곳 과징금 409억-“54세 신입사원 김고령입니다” 2050년 직장서 볼 씁쓸한 풍경△유통가 팝업스토어 열풍-마케팅 성공공식 된 팝업스토어… 이색 콘텐츠 찾는 젊은층과 ‘윈윈’-팝업스토어는 TV·매거진 이을 새 마케팅 플랫폼-‘팝업스토어 자리 빌려드려요’… 임대시장에도 변화 바람△이데일리 퓨쳐스포럼-돈 안쓰고 성장할 방법, 기업 투자 뿐… ‘킬러규제’ 신속히 걷어낼 것-“이민·국제결혼·다문화 아우를 컨트롤타워 설립해야”△정치-양평 고속도로 공세 재개한 野… 지지율 하락에 발언 아끼는 與-이 핑계 저 핑계에…첫발도 못 뗀 국회의원 가상자산 전수조사-한미일 정상회담 내달 18일 개최 안보 ‘3각공조 강화’ 논의 나선다-“북핵 개발이 한미일 결의 더 강화시킬 것”-“시민단체 보조금 무조건 끊는 게 맞나…잘못 바로잡는 게 먼저”△경제-집값·주가 하락에… 가계 순자산 사상 첫 감소-방폐물 부피 5분의 1로↓한수원, 새 처리 기술 개발-“韓 경제, 경기대응보다 구조개혁이 더 중요”-정부, 천일염 400t 또 푼다… 마트·전통시장서 20% 할인△금융-역전세난 집주인대출… 27일부터 규제 풀어준다-우리금융, 내부통제 혁신… 전담인력 1선 배치-법정 최고금리 20% 규제에… 대부업 대출 ‘반토막’-KB금융, 차기 회장 인선 본격화… 9월 최종후보 결정△글로벌-리오프닝 효과 소멸에… 中, 민간기업 투자 유도책 내놨다-계정공유 금지했더니… 넷플릭스 가입 589만명↑-유로존·英 ‘디스인플레’ 징후 “ECB, 내년 통화완화 길 열 것”-테슬라, 가격인하에도 순익 20% 급증… 이익률은 하락-월가 대형은행, 상반기 퇴직비용 1.3조원 지출△산업-車 흠집수리·충전 알아서 ‘척척’ 미래 신기술 쏟아낸 현대차·기아-“SK온 3000명 고용 생큐” 美공장 앞 ‘SK도로’ 생겼다-아비커스, 부산 앞바다에 자율운항택시 띄운다-초국경 홍보에 광고 수입까지…‘랩핑’ 꽂힌 항공업계-삼성 ‘네오 QLED 8K TV’로 워너 브라더스 영화 예고편 본다△산업-“세계 첫 반려견용 항암제로 내년 흑자전환 자신”-SK케미칼, 아스트라제네카와 당뇨병복합제 글로벌 공급계약-“제4이동통신, 28GHz만으론 못해… 2.3GHz 꼭 필요”-경쟁 뒤처질 수 있다는 위기감 느꼇나… 애플도 AI챗봇 만든다△소비자생활-이영 중기장관 “일상 속 골목규제 과감히 자를 것”-상생협력 나선 맘스터치 전국가맹점주들과 협약-‘金계탕’ 된 삼계탕… 식당 말고 마트 간다-기업가치 3.5조원 수직 상승 무신사 ‘IPO 앞당기나’△증권-주가반등 도약대 될까, 이전상장 노리는 기업들-17년 베테랑이 이끈다, 유진운용 헤지펀드시장 공략 본격화-미국도 올랐는데…韓 은행주, 어디로△증권-시총 ‘겨우 3800억 차이’… 현대차 추격하는 포스코홀딩스-신한증권, 직원 평가 ‘고객수익 비중’ 4배↑-GIC, 9000억 규모 데이터센터 짓는다-“더 오를 줄이야”… 코스닥 연고점 경신 행진에 개미 ‘울상’△부동산-지난해 ‘하자’에 가장 많은 돈 쓴 곳은 현대건설-검단자이, 계약포기 땐 청약통장 살아날까-“수익률 11%…美 의료용 대마밭에 투자하세요” -‘설악산과 동해’ 거실에서 한눈에△MICE-엔데믹 시대 전시회 효능 높이려면… DX 투자 늘려야-종합경기장 복합공간 대변신 ‘MICE 도시’ 닻 올린 전주-지구과학 분야 세계 최대 학술총회 인천 송도서 열린다-필리핀 관광부, 주요 관광지에 여행객 ‘휴식공간’ 마련-인터컴·그라운드케이 신사업 MOU-22일 이태원서 ‘K팝 댄스 워크숍’-창립 26주년 ICC제주 ‘마이스포럼’-26일 ‘마이스 디자이닝 워크숍’△여행-제비꼬리에 달아매어 보낼까 바닷길 너머, 내 마음-블핑처럼 블링블링… K뷰티의 참멋, 즐겨보세요-하나투어 안전여행 캠페인-레고랜드 과학지식 투어-카타르항공 A350- 1000 도입△스포츠-황금세대 골때녀들의 ‘라스트 댄스’… 4강 신화 다시 쓴다-‘세금폭탄’ 디오픈, 우승상금 반도 못받는다?-디오픈 첫 출전 한승수 “코스 생각보다 까다로워”-정찬민 “어깨 부상 회복중…하반기 한번 더 우승해야죠”△오피니언-과학과 정치의 싸움, 피해는 국민-폭우 실종자 수색, 맨몸으로 될 일인가-관광지 넘어 물류허브 꿈꾸는 라오스△피플-이재민들 하루빨리 일상 복귀하는 데 도움 되길-서울시, 서울의료원장에 이현석 전 서북병원장 임명-‘더 글로리’ 송혜교 ‘청룡시리즈어워즈’ 대상-“K컬처 한때 유행 아냐… 올해 美 관광객 100만명 목표”-KB국민카드, 농산어촌 청소년에 디지털 교육 지원-새 대외경제정책연구원장에 이시욱 KDI국제정책대학원 교수-롯데호텔 신임 대표에 김태홍 리조트·CL 본부장-현대차 김진환 영업이사, 상용차 3000대 판매 첫 달성△사회-새내기 교사의 비극… 교사들, 흔들리다 못해 ‘무너진 교권’ 울분-쪽방촌 주민에 생필품 지원 …동행스토어 ‘온기창고’ 활짝-오송 참사 ‘중대시민재해’ 적용될까 “충북도지사·환경부 장관 수사해야”-헌재 “준연동형 비례대표제 합헌 비합리적 입법이라 보기 어려워”-‘이태원 참사’ 이상민 탄핵 심판 25일 선고-‘인하대 성폭행 추락사’ 가해자, 2심도 징역 20년
- JLL "기업들, 유동성 없는 오피스시장서 '두각'…사옥 확보 나서"
- [이데일리 김성수 기자]글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아는 자금력 풍부한 대기업들이 유동성이 고갈된 서울 오피스시장에서 두각을 나타내고 있다고 20일 밝혔다. 서울 3대 권역 A급 오피스 시장에서 사옥 확보를 목적으로 한 기업들의 투자 움직임이 관측돼서다. 이는 기업들의 임차 가능 공간이 줄어들고 임대료도 가파르게 상승한 여파다. ◇ 도심권역 공실률, 1.9%…강남권역 2.3%·여의도 1.8%JLL 코리아는 최근 발표한 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에서 이같이 설명했다. 올해 2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비 약 94베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%) 상승한 2.0%로 조사됐다. 서울 A급 오피스 공실률 추이 (자료=JLL코리아)도심권역 공실률은 전분기 대비 약 46bp 상승한 1.9%로 집계됐다. 임차계약 만료에 따른 기업들의 사옥 이전에 따른 일시적 현상으로 풀이된다. 강남권역 공실률도 전분기 대비 약 192bp 상승한 2.3%로 집계됐다. 스케일타워가 준공된 영향이다. 그러나 현대자동차 그룹이 스케일타워 전층을 임차 계약했다. 입주 공사가 완료됨과 동시에 공실률을 완전히 해소할 것으로 보인다.강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 이에 따라 강남 내 임차 경쟁은 심화되고 있다. 여의도 A급 오피스 시장 공실률은 파크원의 임차 실적 영향으로 전분기 대비 약 37bp 하락한 1.8%로 조사됐다.올해 신규 공급은 △지난 2분기 강남역 인근에 준공된 스케일타워(연면적 약 1만4943평) △하반기 여의도 권역 옛 MBC 부지 인근 연면적 약 1만7500평 규모 앵커원(구 브라이튼 여의도)이다. 여의도에 새롭게 공급될 오피스 모두 준공 전 선임차가 상당 부분 이뤄졌다. 이에 따라 여의도 전체 공실률에는 큰 영향을 끼치지 않을 것으로 보인다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “최근 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 활발한 임차 수요에 비해 신규 공급이 극히 제한적”이라며 “신규 공급이 있어도 오피스 시장에서는 드물었던 준공 이전 선임차가 일어나 공실이 빠르게 사라지고 있다”고 말했다. 이어 “임차 가능한 공간이 점차 줄고 임대료도 가파르게 올라 기업들이 사옥 확보를 목적으로 직접 투자에 나서고 있다”고 덧붙였다.◇ SI, FI와 입찰전략 달라…‘수익성’ 아닌 ‘기회비용’ 초점자금력이 풍부한 대기업들은 지금처럼 유동성이 제한적인 환경에서 두각을 나타내고 있다. 대기업 등 전략적 투자자(SI)들은 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나선다는 점에서 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여한다. ‘사업 수익성’이 아니라, 사옥 확보를 위한 대체원가에 대한 ‘기회비용’에 초점을 두기 때문이다. 현대자동차 그룹은 SK디앤디로부터 평당 약 5400만원 수준에 스케일타워 지분 50%를 매수했다. 현대자동차 그룹이 임차 중인 오토웨이타워 지분의 50%를 넥슨이 매입하면서 추후 사옥으로 사용할 계획을 밝혀서다. 지난 2분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 3.4%, 전년 동기 대비 16.5% 상승한 약 12만9700원으로 집계됐다. 제한된 임차가능 공간에 비해 임차 수요가 견고해, 세 권역 모두 임대료 상승세를 보였다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)도심권역의 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 여의도권역은 약 10만9200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 상승했다. 현재 임대인 우위시장에서 선임차계약을 맺은 빌딩들이 추후 준공되면 여의도권역 임대료는 더욱 오를 것으로 전망된다.강남권역 월 평균 실질임대료는 세 권역 중 가장 높은 분기별 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파했다. 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 최근 강남권역에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다.심 팀장은 “오피스 임대시장은 펀더멘탈이 견고해 임대료가 계속해서 오를 것”이라며 “특히 뛰어난 입지 조건을 가진 핵심 자산의 경우 임대차계약이 끝나면 활발한 임차 수요를 바탕으로 높은 명목 임대료를 제시할 것”이라고 말했다. 다만 “이미 렌트프리(무상임대)와 핏아웃(입주 전 인테리어 공사기간 제공) 등 인센티브 수준이 현저히 떨어졌다”며 “그 상승세는 다소 둔화될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
- [마켓인]신협·미래에셋, 광화문 타워8에 5800억원 베팅
- [이데일리 김대연 기자] 신협중앙회와 미래에셋자산운용이 손을 잡고 광화문 ‘타워8’ 빌딩에 투자한다. 최근 해외 상업용 부동산 자산들이 도미노처럼 줄줄이 디폴트(채무불이행) 우려가 커지는 가운데, 서울 주요 오피스를 향한 투자 열기는 식지 않는 모습이다. 해외와 달리 코로나19 이후 재택근무가 하나의 문화로 자리 잡지 않은 것이 국내외 시장 분위기를 가른 요인으로 평가된다.서울 종로구 청진동 타워8. (사진=네이버)19일 투자은행(IB)업계에 따르면 신협중앙회와 미래에셋자산운용은 서울 종로구 청진동에 있는 타워8에 총 5800억원을 공동 투자하기로 했다. 지난달 미래에셋자산운용이 인수 우선협상대상자(우협)로 선정됐고, 다음 달에 거래가 최종 성사될 예정이다. 매도자인 DWS자산운용이 지난해 타워8을 매물로 내놨지만, 만족할 만한 인수가를 찾지 못하다가 두 번째 매각 시도 끝에 우협 대상자로 미래에셋자산운용을 선정했다.총 5800억원의 인수대금 중 신협중앙회가 2000억원, 미래에셋자산운용이 1000억원을 투자한다. 나머지 2800억원은 오피스 담보 대출을 활용한다. 목표 내부수익률(IRR)은 6~7%대로 알려졌다. 도심권역(CBD)에 위치한 프라임급 매물인 만큼 대출에 참여할 기관을 모집하는 일은 무난하게 진행 중인 것으로 전해졌다.타워8의 대지면적은 3291.3㎡로 연면적이 5만1654㎡다. 주요 임차인에는 NH농협은행과 CJ대한통운, 하림그룹의 팬오션 등이 있으며, 현재 공실률은 1.5% 수준으로 전해진다. 타워8은 지하 7층~지상 24층 규모로 지하철 5호선 광화문역과 1호선 종각역 사이에 있다. 그랑서울과 르메이에르 종로타운과도 인접해 프라임급 오피스로 손꼽힌다.상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면 올 1분기 기준 CBD(종로구·중구) 공실률은 4.9%로 신규 공급이 없는 상황에서도 낮은 수준의 공실률을 이어가고 있다. 서울 오피스 빌딩 평균 공실률이 2.6%로, CBD 공실률이 타 권역보다는 상대적으로 높지만 명목임대료가 10만2905원으로 주요 권역 중 처음 10만원을 넘어섰다.특히 중대형 빌딩의 상승폭이 컸는데, 권역 공실률이 가파르게 하락하면서 선호도가 높은 대형급 오피스부터 차례대로 빌딩 임대료가 오르는 것으로 분석된다. 실제로 코로나19 이후 금리 인상과 재택근무 등으로 해외 오피스 시장의 리스크가 커지고 있는데, 국내는 빈 사무실이 거의 없을 정도로 견조한 모습을 보이고 있다.IB업계 관계자는 “해외와 달리 국내 상업용 부동산은 리스크가 크지 않고 공실률도 매우 낮은데, 사실상 CBD 권역엔 상업용 오피스 매물이 잘 안 나오고 있다”며 “보기 드문 좋은 매물이고, 장기적으로 볼 때 우수 임차인을 확보하고 있어서 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
- 거품이었던 홍콩 부동산…예견됐던 오피스 빌딩 투자손실
- [이데일리 김성수 기자] 홍콩 오피스 빌딩의 중순위 채권자인 미래에셋증권 등이 대거 손실을 본 상황은 ‘예견된 악재’였다는 분석이 나온다. 홍콩은 다른 아시아 주요 도시에 비해 부동산이 고평가돼 있어서 글로벌 금리인상 등 각종 악재에 더 취약했다는 이유에서다. 기초자산의 가격이 비싸면 투자 위험도 높아지지만, 선·중순위 채권으로 이뤄진 구조화 상품으로 만들었기 때문에 상대적으로 안전해 보였을 뿐이라는 것. 급격한 금리인상 전에도 홍콩 송환법 반대 시위, 코로나19 사태 등 악재가 연달아 터졌던 점도 이번 손실을 키운 요소로 꼽힌다.◇ 멀티에셋, 펀드자산 상각…다음날 기준가 반영18일 금융투자업계에 따르면 멀티에셋자산운용은 이날 집합투자재산평가위원회를 열고 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩에 대출하기 위해 조성한 펀드 자산의 80~100%를 상각하기로 했다.멀티에셋자산운용은 미래에셋자산운용이 지분 100%를 보유한 자회사다. 멀티에셋 펀드를 통한 투자자들(총 800억원 규모)은 오는 19일 기준가를 통보받게 된다. 홍콩 빌딩 매각이 1차로 이뤄졌기 때문에 기준가에 반영하는 것이다. 다만 기준가가 크게 떨어져도 바로 환매 처리되지는 않으며, 부동산 권리관계가 다 청산돼야 한다. 멀티에셋 펀드를 통하지 않은 나머지 투자자(총 2000억원)에겐 이 기준가 개념이 해당되지 않는다. 골딘파이낸셜글로벌센터는 부동산 개발, 다이닝 사업을 하는 홍콩거래소 상장사 ‘골딘파이낸셜홀딩스’와 최대주주인 홍콩 재벌 ‘판수통’이 공동으로 보유했던 오피스 빌딩이다. 홍콩 이스트 카우룽(CBD2)에 위치해 있다. 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩 위치도 (자료=골딘파이낸셜글로벌센터 홈페이지)이 건물은 지난 2019년 선·중순위 등 여러 트랜치로 이뤄진 대출펀드로 만들어졌다. 당시 선순위 대출에는 싱가포르투자청(GIC)과 도이체방크가 참여했고, 중순위(메자닌) 대출에는 미래에셋증권이 2억4300만달러(당시 환율 기준 약 2800억원)를 투자했다. 미래에셋증권은 자체 투자금 300억원을 제외한 2500억원을 셀다운(재매각)해 대출금을 마련했다. 증권사들이 자기자본투자(PI) 자금을 넣었고, 운용사들이 펀드를 조성해서 투자자들로부터 모집한 자금도 들어갔다.중순위 대출 펀드에는 대출채권을 유동화한 파생결합증권(DLS)이 편입됐다. 펀드의 목표 수익률은 연 5.2% 수준이며, 만기는 10개월이다. 당시 이 상품은 만기가 짧고 수익성이 높다는 점에서 주목받았다. 건물주인 골딘파이낸셜홀딩스와 판 회장이 보증을 서서 대출 안전성도 높다고 평가받았다.하지만 2019년 홍콩 송환법 반대 시위, 2020년 코로나19 사태로 홍콩 부동산시장 분위기가 가라앉았다. 이후 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 판 회장이 파산 절차를 밟았고, 골딘파이낸셜글로벌센터는 지난 2020년 채권자들에게 압류됐다.지난 1월 아시아 최대 투자회사 PAG와 싱가포르 부동산그룹 메이플트리 인베스트먼트는 지분 50대 50으로 합작법인 ‘골드스톤 에셋’을 만들어 골딘파이낸셜글로벌센터를 7억1300만달러에 인수했다.GIC, 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해서 이 빌딩을 매각한 결과 원금 회수에 성공했다. 반면 중순위(메자닌)로 대출해준 미래에셋증권 측은 원리금 회수를 위해 노력하고 있다.미래에셋증권 관계자는 “최우선 과제로 해당 펀드가 보유한 중순위 채권의 원리금 회수에 모든 역량을 집중하고 있다”며 “법적 절차 등을 통해 투자자 보호를 위해 최선의 노력을 다하고 있으며 세부내용이 구체화하는 대로 신속하게 안내할 예정”이라고 말했다.◇ 홍콩, 도쿄·서울·싱가포르보다 부동산 고평가업계에서는 홍콩 부동산이 그동안 고평가 상태였기 때문에 이번 매각으로 중순위 채권자들이 손실을 보는 상황이 예견돼 있었다고 분석한다.홍콩 부동산은 다른 아시아 주요 도시보다 캡레이트가 낮다. ‘캡레이트’는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 부동산 임대수익에서 경비를 뺀 순영업소득(NOI)을 부동산 투자금액(시가 기준)으로 나눠 산출한다. 즉 캡레이트는 1년간 부동산을 보유해 얻을 수 있는 예상 수익률이다. 캡레이트가 낮은 부동산은 가격이 비싸서 투자 수익률이 낮다는 뜻이다.글로벌 부동산데이터·애널리틱스 전문기업 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 홍콩 오피스 캡레이트는 지난 1분기 말 기준 2.6%로 집계됐다. 이전에도 계속 2%대를 유지해왔다. 홍콩 기준금리는 현재 5.5% 수준이다. 즉 홍콩 부동산은 대출금리보다 캡레이트가 낮아서 투자할 경우 역마진이 발생한다. 또한 한국 서울의 주요 오피스 3대 권역(도심권역, 여의도권역, 강남권역)은 지난 1분기 말 기준 캡레이트가 2.9%다. 싱가포르는 3.1%며, 일본 도쿄 주요5구(지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야)는 3.3%다. 아시아 태평양 국가들 각 도시별 A급 오피스 캡레이트 (자료=글로벌 상업용 부동산 기업 CBRE 보고서 일부 캡처)글로벌 상업용 부동산 기업 CBRE 보고서를 보면 아시아 태평양 국가들 각 도시의 A급 오피스 캡레이트가 나온다. 세부 수치는 RCA와는 다르지만 홍콩 핵심 지역의 지난 1분기 캡레이트 최저치는 2.5%로 일본 오사카(2.75%), 싱가포르(3.15%), 서울(4.0%)보다 낮았다. 순영업소득(NOI)을 캡레이트로 나누면 부동산 투자금액(시가 기준)이 얼마인지가 나온다. 다만 홍콩 부동산처럼 캡레이트가 작으면 분모에 있는 ‘캡레이트’ 수치가 조금만 변동해도 자산가치 변동성이 크게 나타난다. 또한 캡레이트라는 지표는 ‘운영수익’에만 초점을 맞추기 때문에, 부동산 가치의 변동이나 향후 시장 변동성을 고려하지 않는다는 단점이 있다. 홍콩 부동산 투자에는 사실상 눈에 안 보이는 위험이 숨어 있었다는 뜻이다.캡레이트 공식 (자료=한국감정평가사협회 송현부 일본도시경제연구소장 글 중 일부 캡처)한 자산운용사 임원은 “홍콩 부동산은 분석하기가 상당이 어려워서 기관 투자자들이 거의 관심을 갖지 않았다”며 “우리 회사에서도 투자자들이 이해하기 어려워하는 상품을 굳이 다루려 하지 않았다”고 말했다. 그러나 “미래에셋증권이 구조화상품으로 채권처럼 만드니 비전문가 눈에는 상대적으로 안전해 보였던 것”이라고 설명했다.홍콩 부동산시장이 급격한 금리인상 전에도 홍콩 송환법 반대 시위, 코로나19 사태 등 악재를 연달아 겪은 점도 이번 손실을 키운 요소로 꼽힌다.한 금융투자업계 관계자는 “홍콩은 다른 주요국과 달리 지난 2019~2020년 타격을 입었던 부실자산의 매각이 이어지고 있다”며 “골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩도 지난 2년간 매물로 나왔다가 매각된 만큼 손실은 예정돼 있었다”고 말했다. 다만 “손실이 현실화된 시점이 글로벌 금리인상, 부동산시장 위축과 맞물려 다소 안 좋았다”고 덧붙였다.
