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- 문체부, 청년·취약층·지역 중점 지원…올해 달라지는 문화정책
- 자료=문체부 제공[이데일리 김미경 기자] 올해 19세가 되는 청년 16만명은 정부가 지원하는 연 최대 15만원 한도의 ‘문화예술패스’를 받는다. 기초생활수급자와 차상위계층(6세 이상)에게 주는 통합문화이용권(이하 문화누리카드) 지원금액도 상향(1인당 연간 11만 원→13만 원) 조정된다.문화체육관광부는 올해 새로운 문화·체육·관광 정책으로 청년과 취약계층, 기업, 지역을 중점적으로 지원한다고 2일 밝혔다.문체부는 올해부터 성년이 되는 청년(19세) 16만명을 대상으로 ‘문화예술패스’를 시범 운영한다. 연 최대 15만원 한도 내에서 자유롭게 순수예술(공연·전시)을 관람할 수 있다. 청년들이 즐겨하는 게임의 확률형 아이템 정보공개도 의무화된다. 오는 3월부터 ‘게임산업법’ 일부개정안이 본격 시행됨에 따라, 게임이용자는 확률형 아이템 구매 전 확률정보 등을 투명하게 받아 거짓 확률 표시 등으로부터 보호받게 된다.문화·예술 분야에서 청년 창업 지원도 확대된다. 전통문화산업 청년 창업가를 발굴·지원하는 ‘오늘전통창업’ 지원 대상을 초기 창업기업(창업 후 1~3년차, 최대 3년 1억 원)에서 도약기업(창업 후 4~7년 차, 최대 2년 1억4000만원)까지 확대하고 전문 창업기획자를 통해 교육과 상담, 홍보, 판로 개척, 투자유치 등 맞춤형 창업 보육 서비스를 제공한다. 청년 예술인들이 공공 무대에 설 기회도 늘어난다. 국립예술단체 청년 교육단원을 올해 295명(2023년 95명)으로 확대하고, 활동 지원금과 전문 교육·상담, 국립예술단체 지역·기획공연 등 출연 기회를 지원하기로 했다.관광취약계층의 여행 편의를 높이는 정책도 확대 시행된다. 무장애 관광 연계성 강화 사업 신규 권역 1곳을 선정하고 법주사(보은군)와 삼악산 케이블카(춘천시) 등 열린관광지 30개소를 추가 조성(현재 162개소)한다. 저소득층 유아·청소년과 장애인을 대상으로 지원했던 스포츠강좌이용권은 지원금과 지원 인원이 늘어났다. 올해 유아·청소년(12만명)은 월 10만원, 장애인(2만명)은 월 11만원을 지원한다. 유아교육기관(어린이집 등)에서 전통이야기를 구연하는 ‘이야기할머니’ 사업은 교육부와 협의해 초등학교 방과 후 학습 과정인 ‘늘봄학교’까지 활동 무대를 넓혔다. 32개교에서 시범 운영하던 것을 올해는 100개교로 대폭 확대한다. 문체부는 투자 대상에 대한 제한이 없는 ‘전략펀드’ 조성을 새롭게 추진한다. 정부와 콘텐츠 분야 민간 기업이 공동 출자해 총 6000억원 규모의 펀드를 조서하고 세계시장을 공략할 대형 콘텐츠 제작을 지원한다. 아울러 영상전문투자조합 출자(80억 원 → 250억 원) 등 케이(K)-콘텐츠 펀드 출자를 확대(1980억 원 → 3400억 원)해 국내 K-콘텐츠시장에 올해 총 1조7400억원 규모의 정책금융을 공급한다. 이 외에도 문체부는 콘텐츠 수출을 현지에서 지원하는 ‘콘텐츠 비즈니스센터’를 아르헨티나와 튀르키예 등 10개국에 추가 설치(15→25개소)한다. 콘텐츠 기업의 진출이 잦은 일본 도쿄에는 현지 법인설립과 투자유치를 지원하고 현지 임차비용 부담을 완화하는 콘텐츠 기업지원센터를 설립한다.관광기업을 위해서는 빅데이터와 로봇 등 첨단기술 도입과 기업의 디지털 전환을 돕는 ‘관광기업 혁신바우처 지원’ 사업을 벌인다. 이를 통해 150개 관광기업의 혁신을 돕고 싱가포르와 도쿄에 이어 해외 관광기업지원센터도 1개소 더 확대한다. 관광기업 육성펀드는 4000억원 규모로 확대 조성해 창업 초기, 관광벤처기업에 집중 투자한다.윤석열 정부의 ‘지방시대’ 선포에 발맞춰 ‘여행가는 달’ 확대를 비롯해 지역 문화향유 기회를 위한 사업을 전개하다. 매년 6월, 1회 진행했던 ‘여행가는 달’은 2회로 확대해 지역으로 여행하는 국민에게 각종 할인 혜택과 콘텐츠를 제공한다. 걷기여행과 자전거 관광 등 관광과 웰빙을 융합한 자전거 관광 코스를 개발하고, 코리아 둘레길 안내 체계를 완비한다. 지난해 호응이 높았던 ‘디지털관광주민증’ 발급지역도 올해 강원 평창, 충북 옥천 등 최대 40개 지역이 추가된다.지역주민의 문화향유 기회를 위해서는 ‘구석구석 문화배달’ 사업을 신설해 지역 수요·특성을 반영한 문화예술 프로그램 기획과 지역대표 브랜드 공연·축제 활성화 등을 지원한다. ‘문화가 있는 날(매달 마지막 수요일)’과 연계해 문화취약지역 등에서도 연중 문화예술 향유 기회를 보장할 계획이다. 유인촌 문체부 장관은 “문화를 누리는 국민의 부담은 낮추고, 문화를 통해 경제를 활성화하며, 문화로 지역에 머물 수 있는 환경을 조성하는 것이 2024년 문체부가 이루고자 하는 목표”라며 “올해 달라지는 정책을 차질없이 추진해 온 국민이 문화로 풍성한 한 해를 보낼 수 있도록 노력하겠다”고 전했다.
- 출생 가구 취득세 500만원 한도 내 감면..새해 달라지는 행정 서비스
- [이데일리 이연호 기자] 새해부터는 출생 가구의 취득세가 500만 원 한도 내에서 감면되고 전입자 동의 없는 ‘나 몰래 전입 신고’가 원천 차단된다.행정안전부는 새해 변화되는 제도 중 국민 일상과 밀접해 쉽게 체감할 수 있는 제도를 국민불편해소, 국민생활지원, 국민안전보호의 3개 분야별로 선정해 1일 소개했다.먼저 국민불편해소 분야의 경우 이달부터 정당 현수막 난립이 방지된다. 옥외광고물법의 제한을 받지 않던 정당현수막도 이제는 읍면동별 2개 이내로 개수가 제한되고 어린이 보호구역이나 소방시설 주변 주·정차 금지 표시 구간에는 설치할 수 없게 된다. 단 면적이 100㎢ 이상인 읍면동에 한해 1개 추가 설치가 가능하다.또 앞으로는 길고 복잡한 신청서·증명서의 정식 명칭 대신 간단한 명칭이나 기호만 알면 손쉽게 발급받을 수 있도록 행정 서식에 간편 이름과 함께 QR코드가 부여된다.납부해야 할 법인지방소득세가 100만원을 초과하는 경우 중소기업은 2개월, 그 외 기업은 1개월 내에 분할 납부를 허용한다. 채권 등이 있는 자가부동산을 공매로 매수하는 경우 채권액(임차보증금 등)을 제외한 차액만 배분기일까지 매수 대금으로 납부해도 공매 낙찰이 가능해진다. 아울러 오는 5월부터는 소관이 불분명한 민원은 기관 간 떠넘기기로 인해 신속하게 해결되지 못하고 떠도는 경우가 있었으나 앞으로는 행정안전부 장관이 이송된 민원의 소관을 조정해 해결하도록 함으로써 핑퐁 민원도 제도적으로 막는다.국민생활지원 분야의 경우, 이달부터 출생 자녀와 함께 거주할 목적으로 자녀 출생일을 기준으로 5년 이내(출산일 전 1년 이내 주택을 취득하는 경우 포함)에 주택가액 12억 원 이하의 주택을 취득하는 1가구 1주택자는 취득세를 500만 원 한도로 감면받을 수 있다. 매월 연체이자 성격으로 체납세액에 가산하는 납부지연가산세를 면제하는 기준금액(본세)을 30만 원에서 45만 원으로 상향하고, 주행분 자동차세가 2000원 미만(고지서 1장당)인 경우에는 징수를 면제한다. 그간 기한이 규정돼 있지 않았던 주민조례청구 수리 결정이, 내달부터는 주민조례청구에 따른 청구인 명부 열람 및 이의 신청 절차가 끝난 날로부터 3개월 이내에 이뤄지도록 기한을 규정한다.상반기 내로 ‘나 몰래 전입 신고’도 원천적으로 차단된다. 기존에는 ‘전입하려는 곳의 세대주’가 ‘이전 전입 신고지의 세대주’의 서명을 받고 전입자의 전입 신고를 대신할 수 있었으나 앞으로는 세대주가 전입자를 대신해 전입자를 다른 주소지로 전입 신고하려면 전입자의 확인 서명이 있어야 하며, 세대주를 포함한 전입자 모두의 신분증 원본을 제시해야 한다.하반기엔 국민이 홈택스(국세청), 고용24(고용부), 복지로(복지부), 나이스(교육부), 가족관계등록(대법원) 등 기관별 주요 서비스를 한 곳에서 이용할 수 있도록 ‘범정부 서비스 통합창구’를 구축한다. 면허 신청, 경력 증명용 등 일반용도 인감증명서(부동산 등기, 금융기관 등 재산권 관련 제외)는 정부24를 통해 온라인 발급이 가능해진다.국민안전보호 분야에선, 이달부터 특별재난지역 내의 인명사고 피해에 대해 지방세 감면 신속하게 지원한다. 재난 발생으로 특별재난지역 선포가 이뤄졌다면, 사고 이후 지방의회 의결 없이 법에 의해서 즉시 취득세, 주민세 등을 감면받을 수 있다. 오는 6월부턴 지하차도, 하천변 산책로 등이 ‘인명 피해 우려 지역’으로 지정된다. 침수로 인한 인명 피해를 막기 위해, 기존에 지정되지 않았던 침수 우려 지역에 대해 ‘인명 피해 우려 지역’ 지정을 확대하고 소관 부서 책임을 강화한다. 이 밖에 상반기부터 경찰청의 교통법규 위반 신고 시스템 ‘스마트국민제보’를 행안부의 안전신고 시스템 ‘안전신문고’로 통합해 교통법규 위반 신고 창구를 일원화하고, 민방위훈련을 연 4회 정례적으로 실시한다.
- 홍석천, 10년 만에 100억 차익 예상되는 건물은?[누구집]
- [이데일리 신수정 기자] 방송인 홍석천의 서울 용산구 이태원동 꼬마빌딩에 관심이 집중됐다.방송인 홍석천이 제2회 청룡시리즈어워즈 레드카펫 행사에서 포즈를 취하고 있다. (사진=연합뉴스)부동산업계에 따르면 홍석천은 2011년 10월 이태원 일원의 건물을 20억원에 매입했다. 지하 1층, 지상 2층 규모인 건물은 대지면적 228㎡(약 69평), 연면적 298.2㎡(약 90평)다. 1층에서 95.62㎡(29평)은 주택 등 용도로 쓰고 있다. 그는 이 건물에 ‘마이스윗’이라는 간판을 달고 운영해왔으나, 2019년 영업을 종료하고 임차인에게 식당을 넘겼다. 식당의 임차보증금은 1억원, 월 임대료는 1000만원 수준으로 알려졌다.홍석천의 건물 시세는 2020년 용산공원, 한남뉴타운 등 개발 호재와 주변 상권의 개발로 크게 올랐다. 인근 비슷한 규모의 건물이 83억원에 매물로 나온 것을 고려하면 이 건물도 비슷한 수준일 것으로 보인다.홍석천은 이 밖에도 이태원동에 건물 한 채를 더 갖고 있다. 그는 2013년과 2016년 나란히 붙어 있는 낡은 건물을 총 18억 7500만원에 매입했다. 이후 두 건물을 철거하고 2017년 2월 새롭게 건물 한 채를 지었다. 건축비는 건물에 엘리베이터가 있어 6억원 정도로 추산된다. 지하 1층, 지상 4층 규모로 대지면적 156㎡(약 47평), 연면적 374.14㎡(약 113평)다. 이 건물 지하 1층~지상 2층에는 옷가게가 입주해 있다. 총 임차보증금은 1억원이며, 월세는 700만원으로 알려졌다. 이 건물도 주변 시세를 고려해 80억원 내외로 평가받고 있다. 홍석천이 보유한 두 건물의 현재 시세를 매입 금액과 단순 비교 계산했을 때, 총 120억원이 넘는 차익이 예상된다.한편, 글로벌 부동산 컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 올 2분기 한남·이태원 소규모 상가 공실률은 10.0%로 서울 6대 상권 중 가장 낮다.
- [e추천경매물건]일원동 목련타운 134.7㎡, 19.4억원에 매물 나와
- [이데일리 오희나 기자][이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.◇일원동 아파트 134.7㎡ 19억400만원서울 강남구 일원동 목련타운 아파트 108동 1106호가 경매 나왔다. 왕북초등학교 남서측 인근에 소재한 물건으로 8개동 650가구의 대단위 아파트 단지로 1993년 9월에 입주했다. 15층 건물 중 11층으로 남향이며 134.7㎡(48평형)의 3베이 구조로 방이 4개다. 일원로, 광평로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하며 지하철 3호선 일원역이 걸어서 5분 거리에 있다. 왕북초등, 대왕중, 중산고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 23억8000만원에서 한 차례 떨어져 19억400만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 13건, 가압류 2건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 22억2000만원에서 25억원에 거래되고 있으며 전세가는 10억5000만원에서 12억5000만원 선이다. 매각일자는 2024년 1월 11일 서울중앙지방법원 경매 7계다. 사건번호 23 - 106871◇송파동 아파트 151.5㎡ 14억2720만원서울 송파구 송파동 가락삼익맨션 아파트 207동 401호가 경매 나왔다. 가락중학교 북동측 인근에 소재한 물건으로 14개동 936가구의 대단위 아파트 단지로 1984년 12월에 입주했다. 12층 건물 중 4층으로 남향이며 151.5㎡(53평형)의 3베이 구조로 방이 4개다. 오금로, 양재대로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하다. 신가초등, 가락중, 가락고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 22억3000만원에서 두 차례 떨어져 14억2720만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 1건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 19억원에서 19억8000만원에 거래되고 있으며 전세가는 5억9000만원에서 6억6000만원 선이다. 매각일자는 2024년 1월 8일 서울동부지방법원 경매 4계다. 사건번호 22 - 56484◇주엽동 아파트 69.1㎡ 2억9190만원고양 일산서구 주엽동 문촌마을 아파트 109동 105호가 경매 나왔다.오마중학교 서측 인근에 소재한 물건으로 14개동 892가구의 대단위 아파트 단지로 1994년 12월에 입주했다. 14층 건물 중 1층으로 남서향이며 69.1㎡(27평형)의 2베이 구조로 방이 3개다. 킨텍스로, 대산로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하다. 오마초등, 오마중, 주엽고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 4억1700만원에서 한 차례 떨어져 2억9190만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 1건, 가압류 1건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 선순위 임차인이 거주하고 있으나 임차보증금을 전액 배당 받을 수 있어 매각 시 인도부담이 없다. 시세는 3억6000만원에서 4억3000만원에 거래되고 있으며 전세가는 2억4000만원에서 2억8000만원 선이다. 매각일자는 2024년 1월10일 고양지원 경매13계다. 사건번호 23 - 60857
- 이지스 '몰오브케이' 펀드, 내년 초 채무불이행 위험…투자자 보호 총력
- [이데일리 김성수 기자] 이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 부동산 펀드가 내년 초 채무불이행(EOD)에 처할 가능성이 제기됐다.건대입구역 상권이 아직 코로나19 전으로 충분히 회복되지 못한데다 공실 장기화, 시장 임대료 하락 여파로 대출이자를 감당하는데 어려움을 겪고 있어서다. 이지스자산운용은 후순위 대출 모집, 신규 임대차 계약체결 등으로 펀드의 현금흐름을 개선할 방안을 모색하고 있다. 또한 대주단과의 협의 외에도 자산 매각을 지속적으로 추진해 투자자들 이익을 보호하기 위해 힘쓰고 있다.◇ 근처 대형몰 공실 ‘장기화’…시장 임대료 하락28일 금융투자업계에 따르면 이지스리테일부동산투자신탁194호(이하 이지스194호)는 내년 초 채무불이행(EOD)이 발생할 가능성이 있다. 이지스194호는 이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 9-4번지 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 펀드다.서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)이지스자산운용은 상업시설 개발 전문 시행사 STS개발로부터 지난 2018년 6월 29일 몰오브케이를 561억원에 매입했다. 이를 임대 및 운용해서 얻은 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 이지스194호의 목적이다.펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다.그러나 이지스194호 운용보고서(올해 7월 1일~9월 30일)를 보면 최근 1년 수익률은 -12.88%로 손실을 냈다. 최근 3년 수익률은 -9.38%, 최초 설정일 이후 수익률은 3.59%다. 고금리로 부동산 시장이 좋지 않은데다 건대입구 상권 침체 등으로 공실률이 여전히 높게 유지된 영향이다. 자산 전체의 공실률은 지난 9월 말 기준 37.6%로, 작년 6월 말 기준 공실률(37.58%)과 큰 차이 없다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다.게다가 해당 자산의 임대료 중 절반 이상을 차지하는 임차인 CJ CGV의 임대차기간은 오는 2033년 1월까지다. CGV와의 임대차기간이 끝날 경우 공실률이 더 높아질 가능성이 있는 것.이지스자산운용은 공실률을 낮추기 위해 △지난 8월 25일 지하 1층 전체 면적에 대한 장기 임대차 계약 △지난 9월 11일 1층에 대한 단기 임대차 계약 △지난 9월 15일 3층에 대한 단기 임대차 계약을 각각 체결했다. 회사는 앞으로도 적극적인 임대차 마케팅 및 계약 협의를 진행해서 공실 해소에 필요한 모든 조치를 강구할 예정이다. 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 1~2층 공실 상황 (사진=김성수 기자)◇ 대출이자 감당 어려울 수도…자산매각 ‘난항’다만 향후 공실률이 개선돼도 대출이자 등을 모두 감당하기 어려울 수도 있다. 시장 임대료 하락, 건대입구 근처 대형몰 등 경쟁 상업시설의 공실 장기화 때문에 적극적 신규 임대에도 최근 급격히 상승한 대출이자를 감당하지 못할 수 있어서다. 임대차 계약에서 발생하는 임대수익만으로는 펀드 운용에 필요한 필수 비용 및 대출이자 재원을 충당하기 어려울 수 있다는 것. 이런 이유로 펀드 운영상 누적 손실이 발생하고 있다.회사는 현재 현금흐름을 토대로 추정할 때 내년 초 대출이자 재원 부족에 따른 대출약정상 채무불이행(EOD)이 발생할 수 있다고 분석했다. 만약 EOD가 발생할 경우 대주(자금을 빌려준 사람)가 해당 자산에 대해 담보권을 실행할 수 있게 되며, 이는 투자금 손실로 이어질 수 있다.건대입구 상권 침체로 목표치보다 낮은 임대료에 임대차 계약을 체결할 경우 운영수익 하락으로 매각가격이 떨어져 손실이 발생할 수 있어서다.‘담보권 실행’이란 채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자가 채무 이행을 실행하는 것을 말한다. 채권자가 채권 회수를 위해 담보 물건을 경매에 넘기는 경우를 포함한다. 설상가상으로 자산 매각 작업도 난항을 겪고 있다. 앞서 이지스자산운용은 해당 펀드의 신탁계약기간과 자산의 담보대출기간을 각 2년씩 연장했다. 또한 자산에 대한 상시매각을 계속 시도하면서 다수 부동산 컨설팅 자문사를 통해 잠재 매수희망자를 발굴하고, 관련 협의를 진행해왔다.그러나 고금리로 국내외 부동산시장이 좋지 않고, 건대입구역 상권도 침체돼 목표가격 수준에 자산을 조기 매각하기 쉽지 않은 상태다. 지난 1월 20일 및 지난 10월 18일 매각공고를 게재하고 경쟁입찰 절차를 진행했지만 입찰기한일인 지난달 30일까지 응찰자가 나타나지 않았다.건대입구역 주변 상권 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)◇ 대주단 협의·자산매각 추진…투자자 보호 총력이에 이지스자산운용은 후순위 대출 모집, 신규 임대차 계약체결 등으로 현금흐름 개선 방안을 모색하고 있다. 또한 대주단과 협의를 진행하는 한편 자산 매각을 지속적으로 추진해서 펀드 자산 안정화 및 투자자들 이익 보호를 위해 힘쓰고 있다.구체적으로는 이자 재원 부족에 따른 EOD 사유 발생을 막기 위해 일정기간 동안의 이자를 후취로 변경하는 부분을 대주단과 적극 협의하고 있다. ‘후취’란 대출을 받고 대출금을 사용한 후 이자를 납입하는 방식이다. 주로 1개월 단위로 이자를 납입하며 가계대출에 많이 적용된다. 반면 ‘선취’는 대출시 대출금에 대한 이자를 먼저 납입하는 방식이다.또한 이지스자산운용은 자산가치를 떨어트리지 않는 범위에서 공실을 해결하기 위해 다양한 잠재 임차인들과 협상하며 임차인 유치에 총력을 기울이고 있다. 무엇보다 자산매각에 최선을 다하고 있다. 특히 매각공고 외에도 추가적으로 매각자문사 에이커트리를 통해 시장상황을 분석하고 투자자 이익 보호에 가장 적합한 매각 전략을 다각도로 검토하고 있다.다만 현재 몰오브케이 뿐만 아니라 건대입구 근처 대형몰 자산의 경우에도 공실이 늘고 임대료가 하향 조정되고 있다. 이를 감안할 때 건대입구역 상권이 코로나19 이전 수준으로 충분히 회복됐다고 보기 어렵다는 분석이다.이런 시장환경 속에서 자산매각이 성사된다고 해도 해당 펀드 투자자들이 최초 투자금 대비 손실(에쿼티 손실)을 입을 가능성을 배제할 수 없다.이지스자산운용은 자산 매각 관련 (잠재적) 매수자 선정, 상세 매매조건 협의 및 시장환경에 따른 영향 분석에 만전을 기할 예정이다. 또한 자산의 최종 매각 여부를 결정하기 위해 별도 내부위원회 심의를 거칠 수 있으며, 적시에 상황을 안내할 계획이다. 이지스자산운용 관계자는 “펀드의 집합투자업자로서 투자자들이 겪는 여러 불편 사항들에 깊은 유감을 표한다”며 “향후에도 자산 가치 상승과 투자자 권리 보호를 위해 노력을 다할 것”이라고 말했다.
- 이지스자산운용 "상업용부동산, 내년 하반기 이후 투자 적기"
- [이데일리 김성수 기자] 국내 상업용 부동산 시장의 투자 적기는 내년 하반기 이후라는 전망이 나왔다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 차환 어려움과 신용경색이 내년 상반기 본격화되면서 가격이 조정된 후에 기회를 노려야 한다는 분석이다. 또한 내년 기관 투자자의 ‘옥석 가리기’로 자산 양극화가 심화할 것으로 전망됐다.이지스자산운용 투자전략실은 이같은 내용을 담은 ‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 27일 밝혔다.보고서에 따르면 올해 3분기까지 국내 상업용 부동산 거래 규모는 10조9000억원으로, 전년 동기보다 49.3% 감소했다. 서울 오피스 거래 규모는 5조9000억원으로 같은 기간보다 48.6% 줄었다. 물류센터는 3조4000억원으로 43% 감소했다. 오피스 거래규모 및 캡레이트 (자료=‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서 일부 캡처)자본환원율(캡레이트)은 오피스가 4.3%, 물류는 5.5%로 지난해 같은 기간보다 각각 0.8%포인트(p), 0.6%p 상승했다. 자본환원율은 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눈 수치다. 자본환원율이 상승한 경우는 통상 자산가격 하락을 의미한다. 올해 글로벌 상업용 부동산시장은 단기간에 급격한 금리 인상으로 자금조달 및 거래가 둔화되는 모습을 보였다. 특히 국내 시장의 경우 코로나19에 따른 유동성 확장 국면에 자산가치가 급격히 상승했던 만큼 일본, 싱가포르 등 타 아시아 권역 대비 가격 및 거래 변동성이 컸다. 상대적으로 레버리지 비율이 높은 투자 방식도 금리 인상으로 인한 변동성을 키운 것으로 분석된다.다만 프라임급 오피스, 물류센터 임대 시장은 견조할 것으로 예상된다. 거래 감소와 자산 가치 하락에도 타 선진국 대비 높은 수익률을 보일 것으로 전망되기 때문이다.지난 3분기 말 기준 서울 지역 오피스의 평균 공실률은 2.2%로 자연 공실률(5%)보다 낮았다. 전용면적당 임대료(NOC)도 상승세다. 오피스 신규 공급 부족에 따른 것이지만, 올해 하반기부터 고금리 부담에 따른 수요 위축도 일부 가시화되고 있다.국내 상업용 부동산 시장은 과도한 레버리지에 의한 성장에서 레버리지로 인한 리스크 국면으로 내년 본격적인 전환이 전망된다. 이같은 전망의 배경은 △고금리 장기화에 따른 자금경색과 조달비용 감소 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등에 따른 신용 리스크 증가 △ 제조·수출 중심의 경제 이탈에 따른 성장 둔화 등이다.내년 시장을 읽는 주요 키워드로는 ‘웨이트 앤 씨’(관망세), ‘플라이트 투 퀄리티’(안전자산 선호), ‘밸류 포 머니 게임’(가성비 경쟁) 등이 제시됐다.최근 금리 인하 가능성에도 기관투자자의 신중한 태도로 관망세가 유지될 것으로 전망된다. 개발사업의 자금조달 이슈가 내년 상반기에 확대될 것으로 예상된다. 또한 내년 하반기 가격 조정을 거쳐 연말부터 투자 심리가 살아날 가능성이 높다는 분석이다.금리, 건설비 등 비용 인상으로 주요 업무권역의 신규 공급이 제한적인 데 따라 신규 개발 물건보다 환경·사회·지배구조(ESG) 수준이 높은 코어(핵심)자산 중심으로 투자가 이뤄질 전망이다. 오피스 공급 추이 및 예정 물량 (자료=‘2024년 이지스 시장 전망’ 보고서 일부 캡처)특히 우량 자산 중심의 양극화가 강화될 것으로 전망된다. 우량 임차인의 경우 신규 공급이 제한적이라서 기존 오피스의 임차 수요가 유지되는 반면, 비우량 임차인을 중심으로 비용 절감을 위한 오피스 이전 경향이 가시화돼서다. 임차인과 실수요자가 선호하는 품질을 갖춘 오피스에 대한 ‘투자 쏠림 현상’도 나타날 것으로 예상된다.특히 경비 절감에 민감한 중소·중견기업들은 마곡에 신규 공급되는 오피스 등 가성비 높은 자산에 대한 선호가 커질 것으로 보인다. 물류센터의 경우도 임차인의 이전 비용 부담이 상대적으로 적은 특성을 갖고 있어서 가성비 중심의 이전 수요가 증가할 전망이다.이지스자산운용 관계자는 “자본조달 어려움으로 투자자의 보수적인 시각이 강해진 만큼 전략적 포트폴리오 관리가 중요한 시점”이라며 “금리 등 외부 변동성에도 안정적 수익률을 제공하기 위한 투자구도를 마련하는 것이 시급하다”고 말했다.이어 “장기적 안정성·수익성 확보를 위한 전략투자와 산업·사회 구조 변화에 따른 유망섹터 투자 기회를 선점할 것”이라며 “이를 위해 투자 구조, 상품, 방식 등을 다양화할 계획”이라고 덧붙였다.
