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- 가격 '뚝뚝' 아파트 분양권 '줍줍'…분양계약 직후·입주할 때 가장 저렴
- [이데일리 신수정 기자] 최근 주택시장의 위축으로 아파트의 분양권 가격이 조정세를 보이면서 실수요자들의 내 집 마련 수단으로 ‘분양권 매매’가 방안으로 떠오르고 있다. 청약 가점이 낮고 당장 목돈을 마련하기 어려운 무주택 실수요자에겐 분양권 가격이 조정되는 지금이 좋은 선택지일 수 있다는 분석이다.◇분양권 매매 시기는 언제가 좋을까분양권이 가장 저렴한 시기는 일반적으로 분양계약 직후와 입주시기다. 초기 분양 계약시기엔 입주까지 기간이 많이 남은 만큼 부동산 경기 흐름과 수요량을 예측하기 어려워 리스크 부담이 크다는 단점이 있다. 반면 입주시기엔 실거주를 고려하고 샀지만 주택 수, 세금에 따라 파는 물건이 나올 수 있다. 또 투자용으로 샀지만 입주 물량이 많아 전세가가 낮게 형성되면서 전세를 맞추지 못해 매도하는 물건도 있다. 분양권을 구매하기 위해선 먼저 분양계약금이 필요하다. 또 발코니 확장, 시스템 에어컨 등에 들어간 옵션비를 추가로 계산해야 한다. 옵션비는 당첨자가 계약 시 전체 비용의 10%를 냈기 때문에 매수자는 이에 대한 10%만 내면 된다. 즉 입주하는 최종 매수자가 옵션 잔금을 치르게 된다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]최근 분양권 매매가격이 조정세다. 금리인상에 따른 대출이자 부담이 커진데다 재고주택 매매가격이 조정되면서 영향을 받는 모양새다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 전용면적 59㎡ 분양권은 지난달 15일 20억 3000만원(26층)에 거래됐다. 직전 최고가인 작년 8월 8일 21억 5390만원(14층)에 비해 1억 2390만원 낮은 가격이다. 마포구 아현동 ‘공덕자이’ 전용면적 84㎡은 지난 6월 29일 15억 5000만원(6층)에 거래됐다. 작년 9월11일 거래된 최고가 18억 5000만원(16층)과 비교하면 3억원 저렴한 셈이다. 분양권 거래는 다소 주춤하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 분양권(입주권 포함) 거래 건수는 50건으로 집계됐다. 2007년 관련 통계 집계 이래 최저 수준이다. 서울의 분양권 거래량은 2017년 상반기 5763건으로 정점을 찍은 이후 2018년 1493건, 2019년 945건, 2020년 480건, 2021년 158건까지 매년 줄어들었다. 청약전문가 박지민 월용청약연구소 대표는 “청약 가점이 높지 않은 실수요 가구에선 최근의 분양권 가격이 조정될 때가 조금 더 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 될 수 있다”며 “새 아파트에 입주하는데다 청약과 달리 층수나 방향, 조망권 등이 정해진 매물을 고를 수 있다는 게 장점이다”고 설명했다. ◇새 아파트 들어가는 ‘분양권’, 어떻게 살까 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 직거래할 수도 있지만 보통 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 안전하다. 매매 절차를 살펴보면 매수자가 부동산 중개업소에서 매물을 고른 뒤 분양권 매매계약서를 작성하고 계약금을 주고받으면 중개사는 실거래가를 신고한다. 증여나 공동명의를 변경하면 관할 지자체 시, 군, 구에 가서 검인 도장을 받아야 한다. 분양권 거래 시 대출은 매수자에게 승계한다. 이 경우 매도자와 매수자는 함께 은행을 방문해 대출 승계를 해야 한다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]이어 시행사 및 시공사를 찾아 권리 의무승계를 진행한다. 분양계약서 뒷면에 A에서 B로 명의변경을 해주고 건설사의 도장을 받으면 모든 절차가 끝난다. 매수자는 분양계약서를 받고 매도자는 양도소득세 신고를 양도월 말일에서 2개월 이내에 해야 한다. 분양권은 일반적으로 계약금부터 중도금, 잔금까지 한 달 이내에 이뤄진다. 그러나 잔금 일정은 매도자와 협의해 늦출 수도 있다. 이 경우 중개수수료는 분양금액이 아닌 거래금액을 기준으로 산정한다. 즉, 통상적으로 계약금, 이미 낸 중도금, 프리미엄을 합한 금액이다.◇분양권을 살 수 있는 곳은분양권을 전매할 수 있는 지역은 정해져 있다. 청약 과열지역과 투기과열지구 내에서 분양하는 단지는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한된다. 또한 2020년9월22일 이후 수도권과 광역시 민간택지에서 분양하는 단지들도 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한하고 있다. 규제 전 입주자 모집 공고를 내고 분양하는 단지와 비규제지역 중 수도권 자연보전권역, 지방 8개 도에서 분양하는 단지는 전매를 할 수 있다. 지역에 따라 6개월 전매 제한이 있는 곳도 있고 아예 없는 곳도 있으니 해당 단지의 입주자 모집공고를 참고해야 한다. 규제 전에 분양한 단지 중 규제지역의 분양권은 무제한 전매가 가능하며 투기과열지역은 1번만 전매할 수 있다. 이대 부부 공동명의로 명의변경을 하면 전매 1회로 간주하니 유의해야 한다. 전매 가능한 날은 당첨자 발표일이 기준으로 제한기간만큼 세면 된다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.다만 분양권 전매 제한 기간 중이라도 전매를 허용하는 때도 있다. 주택법 시행령 제73조 제4항에 따르면 8가지로 제한한다. △근무 또는 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등을 이유로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우 △상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 △세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 △이혼하면서 입주권이나 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우 △공익사업으로 주택을 제공하고 대물로 받은 주택으로 이전하는 경우 △살던 집이 국가나 지방자치단체, 금융기관 등의 채무를 갚지 못해 경매나 공매에 처하거나 △실직이나 파산, 신용불량 등과 같은 경제적인 어려움에 부닥쳤다면 전매를 허용한다.◇분양권 ‘양도세’는 얼마현재 분양권은 주택 수에 포함해 양도세가 발생한다. 지난해 1월1일부터 적용하고 있다. 단 일시적 2주택 비과세의 경우와 같이 예외적으로 주택 수에서 제외할 수 있다. 취득세 중과에 대해선 지난 2020년8월12일부터 취득하는 분양권부터 포함한다. 취득세 중과 기준일은 ‘계약일 당시’로 판단한다. 2021년6월1일 이후 양도하는 모든 분양권은 양도세 중과세율을 적용해 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상은 60%로 적용한다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]매수자가 양도세를 대신 부담하는 계약은 양도세를 포함한 가액으로 양도세를 계산해야 한다. 예를 들어 박 모 씨가 올해 1월 아파트 분양권을 취득해 6월 분양권을 양도하면서 양도세를 매수자가 부담했다고 가정해보자. 박 씨가 아파트 분양권을 5억원에 취득해 10억원에 양도할 때 양도세율을 70%로 적용한다면 양도세는 3억5000만원이다. 이 경우 박 씨는 양도가액을 10억원으로 계산한 게 아니라 13억5000만원으로 계산해야 한다. 대체로 매수자가 부담한 양도세에 대해서 2차로 또 양도세를 내지 않는다. 하지만 계약조건 등에 따라 2차로 양도세를 내야 하기 때문에 계약조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
- 법인세·소득세·종부세 완화하는 세제개편안, 국회까지 먼길
- [세종=이데일리 이명철 기자] 민간 주도 성장을 주창하는 윤석열 정부가 법인세·소득세·종부세 등 대대적인 세제 완화 대책을 추진한다. 다만 정부의 감세 정책에 대해 야당이 반대하고 있어 국회 협의가 제대로 이뤄질지 관건으로 지목된다.추경호(오른쪽 첫번째) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난달 18일 세종시 정부세종청사에서 ‘2022년 세제개편안’ 상세브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)정부는 30일 국무회의에서 2022년 세제개편안 정부안을 최종 확정했다고 밝혔다.기획재정부는 앞서 지난달 21일 세제발전심의위원회를 통해 2022년 세제개편안을 발표한 바 있다. 이후 이달 초까지 부처 협의와 입법예고를 실시해 의견 수렴 과정을 거쳤다.이번 세제 개편과 관련한 법률안은 국세기본법, 소득세법, 법인세법, 상속세 및 증여세법, 부가가치세법, 개별소비세법, 주세법, 국세징수법, 조세특례제한법, 국제조세조정에 관한 법률, 조세범처벌절차법, 종합부동산세법, 인지세법, 교육세법, 관세법, 관세사법, 수출용 원재료에 대한 관세등 환급에 관한 특례법 등 17개다.지난달 발표된 세제개편안에 따르면 우선 법인세 최고세율을 25%에서 22%까지 낮춰 2009년 이후 13년만에 인하를 단행했다. 현재 200억~3000억원 이하 구간에 적용되는 법인세 최고세율 22%는 200억원을 초과하는 대기업에 적용하는 등 과표구간도 기존 4개에서 2~3개로 단순화했다. 중소·중견기업에 대해서는 10% 특례세율을 적용해 세 혜택이 고르게 가도록 했다.2008년 이후 그대로였던 소득세도 개편한다. 소득세 과표 구간 중 6% 세율이 적용되는 1200만원 이하 구간은 1400만원 이하, 15% 세율이 적용되는 1200만~4600만원 이하 구간을 1400만~5000만원 이하로 각각 조정한다. 기재부는 소득세 과표 구간 조정으로 1인당 받을 수 있는 최대 세 감면 규모는 54만원 정도가 될 것으로 추산했다.식대에 대한 소득세 비과세 한도는 월 10만원에서 20만원으로 높아져 약 29만원의 감면 효과가 발생한다. 소득세 개편을 통해 많게는 최대 83만원 가량의 세 혜택을 받게 되는 셈이다. 가업상속공제의 대상을 대폭 확대해 기업의 승계 부담을 줄이는 등 상속세도 개편키로 했다. 가업상속공제란 10년 이상 가업을 영위한 피상속인(상속하는 사람)이 가업을 상속하는 경우 일정 가업상속재산을 과세가액에서 공제하는 제도다.부동산 세제 정상화를 추진하는 과정에서 세 부담이 과도하다고 지적됐던 종부세도 조정한다. 주택수에 따른 차등 과세에서 가액 기준으로 세육 체계를 바꿈으로써 다주택자에 대한 중과세율을 사실상 완화했다.종부세율 자체도 2019년 수준인 구간별 0.5~2.7%로 하향 조정하고 기존 12억~50억원의 과표 구간 사이에 12억~25억원 구간도 신설한다. 2006년 이후 6억원으로 고정됐던 종부세 기본 공제금액은 9억원으로 높인다.정부는 국무회의에서 의결된 법률안들을 다음달 2일까지 정기국회에 제출할 예정이다. 법률안들이 국회 본회의를 통과하면 내년부터 시행될 예정이다.다만 정부 세제 개편안에 대한 여당측 반발이 거세다. 기업·매출 규모가 크거나 고소득층만 혜택이 큰 ‘대기업·부자 감세’로 규졍하고 반대 입장을 나타내고 있는 것이다. 법인세의 경우 대기업 감면액이 더 클 뿐 아니라 세제 완화가 투자로 꼭 이어지지 않는다며 실효성 지적도 제기됐다.부자 감세와 실효성 지적은 사실이 아니라는 게 정부 입장이다.추경호 경제부총리 겸 기재부 장관은 지난 29일 국회에 참석해 종부세가 부자 감세라는 야당 비판에 “(종부세 도입 취지는)개인이 고액의 부동산을 소유하면 부담을 더 드리고 (투기)이윤도 억제해 과세형평을 가져가기 위한 것”이라며 “당초 종부세 도입 취지와 달리 종부세 대상 국민이 너무나 늘었다. 세제는 정상화하고, 공급확대 등을 통해 부동산 정상화하는 대책이 필요하다”고 설명했다.추 부총리는 법인세 인하 효과를 묻는 김한규 더불어민주당 의원 질문에 “분명히 기업의 투자 여력을 키우고 투자 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라며 “조금 세수가 감소해도 우리 경제의 투자 확대, 일자리 창출을 위해 경제에 기여하는 부분이 크고 세수 확대로 이어질 것”이라고 말했다.국회 과반 의석을 차지한 야당 반대로 세제 개편안 국회 통과가 지연될 경우 국민 혼란은 커질 전망이다.특히 종부세의 경우 1세대 1주택자에 대해 올해 한시적으로 공제금액을 11억원에서 14억원까지 높이는 특례를 적용할 계획인데 국회 논의도 되지 못한 상태다. 당장 9월부터 특례 대상을 확정하고 고지 등 행정작업을 시작해야 하는데 시간이 부족하다고 정부는 항변하고 있다.추 부총리는 이와 관련 “국세청 징수 행정 절차를 감안하면 이달말 사안이 마무리돼야 사전에 안내하고 중과도 피할 수 있다”며 “만약 (통과가) 늦어지면 올해 기존 현행법대로 중과 조치를 할 수밖에 없다”고 강조했다.
- 한국, 왜 G인가…'코리아 디스카운트' 극복하려면
- [이데일리 이은정 기자] “선진국을 중심으로 글로벌은 ESG(환경·사회·지배구조) 전반에 달려들고 있지만, 우리나라는 여전히 ‘거버넌스’(G) 문제에서 벗어나지 못하고 있습니다.”(고형권 전 주OECD대한민국대표부 대사)“글로벌 스탠더드 수준의 거버넌스만 갖춰져도, 코스피는 주변 증시와 비교해 지금의 2배로 오를 수 있다고 봅니다.”(이창환 얼라인파트너스자산운용 대표)코스피 지수는 올 들어 2200선(7월6일 종가, 2292.01)까지 폭락하며 전고점(3300선)보다 약 30% 하회하기도 했다. 1998년 외환위기, 2008년 금융위기 등 굵직한 위기 때와 맞먹는 수준이다. 온갖 거시경제 악재 속에 글로벌 주요 증시와 비교해서도 조정이 두드러지자 ‘코리아 디스카운트’(한국 증시 저평가) 문제가 재차 도마 위에 올랐다. 금융위원회에 따르면 코스피의 지난 10년간 주가수익비율(PER)은 15.8배로 선진국 평균(21.5배)와 신흥국 평균(19.6배)를 모두 크게 밑돈다. 올해엔 10배마저 하회했다. 전문가들은 특히 ‘G’가 시급한 문제라고 입을 모은다. 거버넌스는 기업을 둘러싼 이해관계 조정 메커니즘을 의미한다. ESG가 글로벌 기업 경영과 기관투자자의 중요한 지향점으로 자리 잡은 가운데 한국에서 유독 거버넌스가 부각되고 있는 것이다. [이데일리 김일환 기자]◇ 한국은 왜 ‘G’인가자본시장 역사가 긴 미국에서 기업지배구조 관심이 대두된 것은 20세기 초반으로 알려진다. ‘이사회경영:ESG와 기업지배구조’에 따르면 연방의회의 푸조(Pujo)위원회 조사(1912년) 후 ‘클레이튼법’(1914년)이 제정됐다. 90여 년이 지나 2001년엔 미국 시가총액 상위 엔론(Enron)의 역대 파산 사건과 맞물려 회계부정, 불법 내부거래 등으로 수많은 투자자들이 손실을 입으면서 부각됐다. 이후 2002년 미국 회계개혁법이 도입됐다. 독일에선 2000년 OECD의 기업지배구조 모범규준을 참고해 관련 안을 제정했다. 우리나라에선 1990년대 이사회 개혁 논의와 함께 사외이사제도 채택(POSCO 등)이 이뤄지기 시작했고, 외환위기 기업 도산 등 금융시장 파장 속에 기업지배구조 문제가 부각됐다는 평이다. 국내 기업지배구조 모범규준은 1999년 제정돼 개정을 거쳐왔다. 주주친화적 미국 등 선진국과 달리 지금도 한국은 거버넌스 이슈로 들썩이고 있다. LG화학의 ‘쪼개기 상장’부터 카카오페이 경영진 스톡옵션 매도 등으로 인한 논란이 크게 불거졌다. 한 자산운용사 경영진은 “자본이 부족했던 우리나라는 급속한 경제 발전이 이뤄졌다”며 “투자 등 기업의 빠른 의사결정을 위한 구조 등이 후진적 지배구조에 영향을 미친 것으로 보인다”고 했다. 한상범 경기대학교 경제학부 교수는 “한국 기업지배구조 특징은 지분을 통해 절대적 통제력을 가진 대주주가 존재한다는 점”이라고 했다. ◇ “G, 글로벌 스탠더드만 돼도 코스피 2배”거버넌스 이슈는 국내 증시까지 끌어내리고 있다. 한진칼 경영권 분쟁으로 유명한 행동주의 사모펀드(PEF) 운용사 KCGI의 강성부 대표는 한국 증시 저평가 요인으로 ‘상속 및 승계 환경’(세제·기업 문화)와 ‘이사회의 독립성 상실’을 꼽고 있다. “높은 상속·증여세와 배당소득세에 경영권을 쥔 대주주는 배당을 늘리거나 주가가 비싸야 할 이유가 없다”는 것이다. 이사회와 경영진은 이사회, 그룹으로서의 경영진 이익을 성취하려는 경우가 많아 이를 견제하기 위한 장치가 필요하다. 미국에선 증권거래법에서 대주주나 경영진 이익 결부 사안에 엄격한 검증을 거친다. 이사회 결의만으로 이뤄진 결정엔 일반 주주 소송을 통해 배상 청구가 가능하고, 대주주 외 일반 주주들의 다수결을 거친다.이창환 대표는 “미국은 원칙에 위배된다고 판단될 경우 집단소송이 가능하고 판례에 따라 이사들이 책임을 지지만, 우리나라는 절차가 까다로워 사실상 사문화돼 있다”며 “결국 미국처럼 가려면 이사가 주주가치에 법적 책임을 지도록 해야 하지만 현실적으로 쉽지 않다”고 설명했다. 그러면서 “우리나라와 비슷한 대만은 지배구조에서 최고 선진국이 아님에도 기업 멀티플이 한국의 2배”라며 “대만은 의무공개매수 등 스탠더드 수준으로 평가되는데, 이 수준만 돼도 코스피 지수가 2배가 될 것”이라고 설명했다. 강성부 KCGI 대표.[사진=이데일리 방인권 기자]◇ “거버넌스 개선하자”…주주행동주의 활발거버넌스를 개선하기 위한 움직임도 활발하다. 주주행동주의는 2016년 말 스튜어드십 코드 도입과 ESG 트렌드 속에 기업경영 감시와 주주가치 제고에 대한 관심이 고조되며 빠르게 늘었다. 최근 주주행동주의는 배당 확대 등 단순 이익 추구만을 목표로 하지 않는다. 경영진 교체, 전략 변화, 구조조정 등 기업경영 전반에 개입하는 다양한 형태로 나타나고 있다. 주 무대였던 미국보다 저평가된 기업이 많은 한국을 비롯한 아시아 시장이 적극적으로 움직이면서다. 액티비스트인사이트, 한국상장회사협의회에 따르면 올해 1분기 주주행동주의 대상 기업수는 33개사로, 2019년(8개사) 대비 313% 증가했다. 미국(209개사) 다음으로 가장 많다. 2020년 상법 개정 이후엔 감사위원 분리선임제가 도입되면서 최대주주 3% 의결권 제한에 더해 주주제안 후보가 선임되는 사례가 늘었다. 올해 △얼라인파트너스의 에스엠 감사 후보 선임 주주제안 △차파트너스자산운용과 소액주주연합의 사조오양 감사위원이 되는 사외이사 후보 선임 통과가 사례로 꼽힌다. 과거 엘리엇과 현대차, 삼성물산·제일모직 사례, 소버린과 SK, 칼 아이칸과 KT&G 등이 대기업이 주를 이뤘다면 중견기업으로 대상이 확대되는 양상이다.다만 자칫 기업의 성장 잠재력에 영향을 미칠 수 있어 균형이 필요하다는 목소리도 나온다. 이재혁 상장협 정책2본부장은 “주주행동주의의 순기능이 있는 반면 경영권 공격 방어를 위해 기업이 자기주식을 매수하거나 투자 부진에도 배당성향을 높여 성장 잠재력을 저하시키는 문제도 있어 균형이 필요하다”며 “기업은 주주친화정책을 통해 주주와 적극적 소통에 나서고, 주주행동주의자도 단기 실적이 아닌 장기적 기업 가치 제고를 위한 역할이 필요하다”고 말했다. ◇ “세계가 움직인다…G 넘어 ESG 가속화해야”증시 저평가 해소를 위해선 하루빨리 G를 넘어 ESG를 가속화해야 한다는 목소리가 나온다. ESG는 글로벌 연기금, 운용사의 책임투자가 보편화되면서 투자에 내재화되고 있다. OECD 한 관계자는 “OECD는 회원국들의 거버넌스는 이미 평균 이상이 됐다고 보고 기후변화를 비롯한 ESG 화두에 주력하고 있다”며 “한국과 다른 부분”이라고 말했다.ESG는 자본주의가 지속 발전하기 위해서 주주자본주의 관점에서 벗어나 기업과 관련된 모든 이해관계자를 고려해야 한다는 철학을 반영한다. 주주자본주의는 기업의 역할이 주주의 부를 극대화하는 데 의미가 한정된다. 고 전 대사는 “OECD 회원국들은 오히려 한국을 경제적으로 강한 나라로 보고, ESG 모든 방면에서의 역할을 기대한다”며 “한국은 그동안 리드하는 입장은 아니었지만 점차 노력하는 모습”이라고 진단했다. 이어 “ESG 잘 지킨 기업들의 높은 수익률도 중요한데, 자리잡기까지 부침도 불가피할 것”이라며 “인플레이션 국면 원자재 가격 상승 등에 ‘가치의 역설’이 일어나고 있는 것도 그 예”라고 전했다. *본 기획물은 한국언론진흥재단의 정부 광고 수수료를 지원받아 제작됐습니다.
- "증여세 아끼려면 0000하라"[복덕방기자들]
- [이데일리 하지나 기자] 최근 다주택자에 대한 세금 규제가 늘어나면서 자녀에게 증여를 고민하는 사람들이 늘었다. 그러다보니 증여세를 조금이라도 낮추기 위한 방법에 대해서도 관심이 커지고 있다. 11일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 이번 사연은 서울의 아파트 2채 중 1채를 자녀에게 증여하려는데, 증여가액 산정 방식을 묻는 질문이었다. 이에 대해 이 세무사는 “부동산을 평가할 때 첫번째는 시세이고, 시세가 없을 때는 공시지가와 같은 기준시가로 평가한다”면서 “여기서 말하는 시세는 증여일 전 6개월, 후 3개월의 기간 중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액, 또한 해당 아파트와 면적 등이 유사한 아파트의 매매가액인 유사매매사례가액도 포함된다”고 설명했다. 다만 그는 최근 거래 절벽으로 6개월 전 거래 내역이 없다고 하더라도 최대 2년 전까지는 거래를 살펴봐야 한다고 조언했다. 이 세무사는 “증여일 전 2년, 후 9개월의 기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액이 있는 경우에는 세무서에서 평가심의위원회를 열어서 그 금액을 포함시킬 수 있다”면서 “실무적으로는 증여일 전 2년, 후 9개월의 기간 동안 시가가 있는지 여부를 확인해봐야 한다”고 말했다. 이 세무사는 감정평가를 활용하는 방법도 좋은 대안이 될 수 있다고 덧붙였다. 그는 “최근에 거래된 금액이 너무 터무니없는 금액인 경우에는 감정평가를 받아서 감정가액을 만들어두면 유사매매사례가액보다 우선하므로 평가액을 낮출 수 있는 방법으로 이용될 수도 있다”고 설명했다. 이어 자녀보다 손자녀에게 상속 또는 증여하는 것도 절세 방법이라고 말했다. 이 세무사는 “자녀가 있음에도 불구하고 손자녀에게 상속이나 증여할 경우에는 일반적이는 상속세나 증여세보다 30%가 더 가산되고, 만약 미성년자가 20억원을 초과할 경우에는 40%나 더 가산된다”면서 “하지만 자녀에게 증여하고 다시 손자녀에게 증여하면 증여세가 100%가 더 늘어나는 것인데, 손자녀에게 증여하면 30%만 추가되는 것이고, 취득세도 한번만 내면 되니깐 꽤나 절세효과가 있다”고 말했다.
- 상속세율 세계 최고, 공제받기도 어려워…韓가업승계 포기 속출
- 코로나19, 신(新) 냉전, 기후변화 등으로 비롯된 글로벌 대격변기, 혼탁해지는 세계질서 속에 대한민국은 거센 풍랑을 만난 것처럼 혼돈과 위기의 소용돌이 한복판에 빠진 형국입니다. 그간 짓밟힌 기업가 정신, 손상된 국격의 복원을 위해 안으로의 개혁이 절실한 때입니다. 제20대 대통령에 당선된 윤석열 당선인은 다행히 자유민주주의와 시장경제를 바로 세워 작금의 위기를 극복하고 통합과 번영의 시대를 열겠다고 공언했습니다. 이데일리는 이에 발맞춰 정치, 경제, 사회 등 주요국에서 통용되는 ‘글로벌 스탠더드’를 찾아 우리 시장에 적용 가능한 해법을 모색하고자 합니다. [편집자 주][이데일리 김상윤 최영지 기자] 송공석(70) 와토스코리아 회장은 사실상 가업승계를 포기했다. 양변기·욕실 부품 사업으로 50여 년간 외길을 걸은 이후 코스닥 시장에 상장도 했지만 아들에게 회사를 물려주기 어렵다고 판단했다. 기업상속공제 제도로 500억원의 상속세를 공제받을 수 있을 줄 알았지만 복잡한 사후관리제도로 불가능하다는 사실을 뒤늦게 인지하면서다. 이뿐만이 아니다. 중국 등 저가 부품 공세에 플라스틱 부품만으로 한계를 느껴 세라믹 양변기, 수도꼭지 등 신제품에 손을 댔으나 이 경우 제조업 분류상 업종이 바뀌어 세제 혜택을 받을 수 없다는 유권해석까지 받았다. 상속세에 더해 가산세 폭탄까지 맞으면 회사는 타인에게 넘어갈 수밖에 없다. 그는 “상속세는 높고 사후관리제도 조건은 너무 까다로워 가업승계를 할 엄두도 안 난다”고 자괴감을 드러냈다.사진=이미지투데이◇가업상속 후 업종 변경 제한…한국이 유일21일 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 우리나라의 상속세율(명목기준)은 최고 수준이다. 일본(55%)에 이어 가장 높은 50%의 최고세율을 유지하고 있다. 그렇다면 2등일까? 답부터 공개하자면 ‘1등’이다. 대기업 최대주주 주식 할증평가를 할 경우 평가가액의 20%를 할증, 60%의 세율을 적용하는 탓에 한국 대기업 대주주들은 전 세계에서 가장 높은 상속세율을 적용받는다. 반면 OECD 회원국의 직계 상속에 대한 최고세율의 평균은 약 15%다. 선진국의 경우 프랑스 45%, 영국·미국 40%, 스페인 34%, 아일랜드 33%, 벨기에·독일은 30% 세율을 부과한다. 물론 각종 공제제도나 소득세 관계 등을 고려해 상속세 명목세율만 단순 비교하는 건 한계가 있다. 그렇다고 해도 한국이 다른 나라에 비해 높은 상속세 부담을 지고 있다는 데에는 재계뿐만 아니라 학자들도 대체로 공감하고 있다. 중소기업과 매출액 4000억원 미만의 중견기업들의 기업 상속 부담을 완화하기 위한 가업상속공제제도가 있긴 하지만 현장에서는 유명무실하다는 비판을 받는다. 고용 유지와 업종 변경, 최대주주 지분율, 자산 유지 등 사전·사후 관리 요건 같은 제도가 발목을 잡는 탓이다. 현행 가업상속공제는 상속한 뒤 7년간 표준산업분류상 중분류 내에서 동일한 업종을 유지해야 하고 가업용 자산의 80%를 유지해야 한다. 하지만 이처럼 가업상속 후 업종 변경을 제한하는 나라는 전 세계에서 우리나라가 유일하다. 일본의 경우 2018년 ‘사업승계세제 특례조치’를 시행해 일정요건을 충족하는 비상장 중소기업 후계자의 상속·증여세 부담을 유예 및 면제하고 있다.[이데일리 이미나 기자]한국경영자총협회 관계자는 “가업 승계 전·후 의무 경영기간과 업종 변경 제한으로 가업상속 이후 신사업을 펼칠 수도 없어 혁신이 가로막히고 있다”며 “가업승계 전·후 경영기간과 업종 변경 제한 요건 등을 완화해 공제제도가 실효성 있도록 제도를 개선해야 한다”고 했다. 김안나 법무법인 울림 파트너 변호사는 “과도한 상속세는 기업의 지속성과 사회적인 동력을 저해하는 측면이 있고 오히려 상속세를 회피하고자 하는 의지만 강화시킬 우려가 크다”며 “과도하게 엄격한 사후관리 요건으로 인해 가업상속공제제도의 실효성이 낮은 만큼 가업승계 인정요건, 사후관리 등을 완화해야 한다”고 했다.[이데일리 이미나 기자]◇“울타리 덧칠 말고 새 울타리 지어야”이미 역할을 잃은 상속세 울타리에 덧칠만 할 게 아니라 새 울타리를 지어야 한다는 지적도 공감대를 얻고 있다. 가업상속공제제도 개선에 그치지 말고 상속세 부과방식을 글로벌 스탠더드에 맞춰 개선할 필요가 있다는 의미다. 대표적인 게 유산취득세 부과방식 도입이다. 현행 유산세 방식은 피상속인의 전체 상속재산을 기준으로 상속세를 계산하지만 유산취득세는 상속인이 각자 취득하는 개별 상속재산을 기준으로 상속세를 계산한다. 현재 상속세를 부과하고 있는 OECD 24개국 중 한국, 미국, 영국, 덴마크 등 4개국을 제외한 독일, 프랑스, 일본 등 20개 국가가 유산취득세 부과방식을 채택하고 있다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회도 2019년 2월 재정개혁보고서에서 유산세 방식을 유산취득세 방식으로 변경하되 과표구간, 공제제도 등도 함께 세수중립적으로 개편할 것을 권고한 바 있다.호주, 캐나다, 뉴질랜드, 스웨덴 등 4개국처럼 자본이득에 과세하는 방식도 검토할 필요가 있다는 지적도 있다. 자본이득세는 상속 시 과세하지 않고 상속받은 자산을 유상으로 처분할 때 피상속인과 상속인이 보유기간의 자본이득을 합산해 ‘양도소득’으로 과세하는 세금이다. 자본이득에 과세할 경우 삼성처럼 대주주가 상속세를 내기 위해 지분을 매각하는 과정에서 주가가 하락해 소액주주가 피해를 볼 가능성을 줄일 수 있다. 오문성 한양여대 세무회계과 교수는 “능력 안 되는 사람에 대해선 경제적 적자생존의 흐름에 따라 주인이 바뀌고 인수합병(M&A)하는 게 자연스러운 현상이지만 우리나라 대기업의 경영권이 넘어가는 문제는 다르게 봐야 한다”며 “장기적으로 상속세를 폐지하고 자본이득세 방식을 도입해 지분을 팔 때까지 과세를 이연하는 방식을 검토해야 한다”고 했다.
- 고령자, 양도·증여·상속까지 종부세 납부유예
- [이데일리 신수정 기자] 정부가 고령자에 대한 종부세 납부유예 제도를 신설했다. 서울 송파구 잠실 주공아파트 5단지와 그 뒤로 재개발 한 아파트 단지 모습. (사진=뉴시스)23일 정부는 2022년 공동주택 공시가격을 발표하며 상대적으로 납세여력이 부족한 고령자에 대해 종부세 납부 유예제도를 도입, 부담을 경감키로 했다.납부 유예는 연령, 소득, 세액 등의 요건을 충족해야 한다. 총급여 7000만원(종합소득금액 6000만원)이하, 새액 100만원 초과, 60세 이상, 1세대 1주택자에 적용된다.납세 담보 제공 시 양도·증여·상속 등 시점까지 종부세 납부를 유예해 현금흐름이 부족한 1세대 1주택 고령자의 유동성 문제를 완화할 예정이다.금번 부담완화 방안과는 별도로, 담세력이 부족한 1주택자, 고령자 등을 위한 안전장치도 이미 운영하고 있다.재산세의 경우, 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해서는 과표 구간별로 0.05%p를 인하한 특례세율이 적용되며, 1주택자 여부와 상관없이 저가주택(공시 3억원 이하)의 경우 세부담 상한 효과로 2021년 재산세 대비 2022년 재산세 증가분이 최대 5%로 제한된다.종부세의 경우, 1세대 1주택 고령자와 장기보유자에 대해 공제혜택도 두고 있다. 고령자 공제는 60~65세의 경우 20%, 65~70세는 30%, 70세 이상은 40%를 적용받는다.장기보유자 공제는 5~10년은 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%가 도입된다.작년부터 고령자 공제를 구간별 10%p씩 상향하고, 고령자와 장기보유 공제 합산 한도를 최대 80%까지 10%p 확대 적용하고 있다.
- [기고]‘아파트값 10억 훌쩍...’상속보험에 관심가져야할 때
- [강수남 교보생명 대화FP지점 FP] 과거 상속세는 일부 자산가들이 내는 세금이었다. 하지만 최근 부동산, 주식 등 자산가치가 크게 상승하면서 상속을 고민하는 사람이 점차 늘고 있다.통상 보유자산 규모가 10억원을 넘으면 상속세 대상이 된다. 배우자와 자녀가 있는 경우 최소 10억원까지는 공제가 되기 때문이다. 최근 서울 아파트 중위가격은 11억원에 이른다. 서울에 아파트 한 채만 소유해도 상속세 대상이 되는 것이다.상속세는 다른 세금에 비해 세율이 높다. 과세표준이 1억원 이하 시 10%의 최소세율이, 30억원 초과 시 50%의 최고세율이 적용된다. 예컨대, 30억이 넘는 고가 아파트를 보유하고 있다면 50%의 세율이 적용돼 재산의 절반을 세금으로 납부해야 할 수도 있다.상속세는 상속개시일 이후 6개월 내 현금 납부가 원칙이다. 상속자산 대부분이 부동산에 집중돼 있는 경우 유동성 문제로 납부재원 마련에 어려움을 겪게 된다. 가장의 갑작스러운 유고로 인해 사전 준비없이 상속이 개시되면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 처분하거나 물납으로 상속세를 납부하게 돼 상당한 자산 손실을 볼 수도 있다.따라서 상속이 예상된다면 사전에 대비하는 것이 무엇보다 중요하다. 상속세 부담을 더는 대표적인 방법은 사전증여를 활용해 재산을 이전하는 것이다. 생전에 배우자나 자녀에게 사전증여를 하면 사망시점에 보유재산이 줄어 상속세를 절감할 수 있다증여재산은 10년을 합산해 배우자 최대 6억 원, 자녀 최대 5000만원(미성년 자녀는 2000만원)까지 공제받을 수 있다. 10년이 경과하면 다시 공제가 가능하므로 체계적인 증여플랜을 세워 10년마다 증여하면 효과적이다.증여세와 상속세는 세율(10~50%)이 동일하지만, 모든 재산이 이전되는 상속과 달리 증여는 원하는 일부 재산만 이전할 수 있다는 장점이 있다. 향후 가치가 상승할 가능성이 높은 재산을 사전에 증여하면 상속세를 상당 부분 줄일 수 있다.증여자의 나이가 많다면 손주에게 직접 증여하는 ‘세대생략증여’를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 2세대를 거쳐야 할 증여·상속세를 한번으로 줄일 수 있어 절세에 용이하다. 특히 부동산 자산은 취득세를 한 번만 내면 돼 절세에 더욱 효과적이다. 다만 세대생략증여는 일반적인 증여세율보다 30%(미성년 손주에 증여가액 20억원 이상 증여 시 40%)가 할증된 세율이 적용되므로 무엇이 유리한지 꼼꼼히 따져봐야 한다.우선 상속형 연금보험을 통해 상속세 납부재원을 마련할 수 있다. 상속형 연금보험은 매월 원금에 대한 이자를 연금 방식으로 수령하고, 사망하면 일시금을 상속인(배우자, 자녀 등)에게 물려주는 상품이다. 본인은 연금을 받아 노후생활에 활용할 수 있고, 상속인은 일시금을 상속세 납부에 활용할 수 있어 효과적이다.또한 저축성보험에 적용되는 비과세 한도를 활용해 금융소득종합과세에 대한 부담도 덜 수 있다. 저축성보험은 5년 이상 납입하고 10년 이상 유지하면 이자소득세 비과세 대상으로, 비과세 한도는 일시납 보험료 1억원 또는 월납 보험료 150만원 이하다. 대부분의 보험사는 상속인에게 소득세법상 이자소득세가 부과되지 않는 사망보험금의 형태로 일시금을 지급하기 때문에 이자소득세를 납부하지 않고 보험금 상속이 가능하다. 다만 이 경우 상속인이 수령한 보험금은 상속재산에 포함돼 상속세를 납부해야 한다.종신보험 활용도 좋다. 종신보험은 예·적금 등과 달리 선취자산으로 가입과 동시에 정해진 보장금액을 확보할 수 있는 것이 가장 큰 장점이다. 또한 부동산, 주식 등 실물자산처럼 가격 하락이나 급매에 따른 손실 등의 위험성이 없기 때문에 납부재원으로 준비하기엔 최적의 자산이다. 종신보험에 가입할 때 계약자와 피보험자가 동일하면 사망보험금도 상속재산으로 간주돼 상속세가 부과될 수 있다. 이 경우 본인을 피보험자로 하고, 계약자와 수익자를 보험료 납입능력이 있는 배우자나 자녀로 지정하면 사망보험금은 상속재산에 포함되지 않아 절세효과를 극대화할 수 있다. 다만 계약자가 실제 보험료를 부담해야 하므로 배우자나 자녀의 재산이나 수입이 없을 경우 사전증여 등을 통해 보험료 납부 자금을 준비해야 한다. 종신보험은 수익자를 미리 지정할 수 있어 향후 상속재산 분배로 인한 자녀간 분쟁도 예방할 수 있다. 끝으로 상속과 관련해 보험을 활용할 때는 계약관계자나 자금 출처 등을 제대로 설정하지 않는다면 불이익을 볼 수 있다는 점을 명심해야 한다. 전문가의 도움을 받아 상속플랜을 세운다면 상속세 재원확보는 물론 효과적인 절세전략을 마련할 수 있을 것이다.
- 올해 오피스텔 기준시가 8% 올라…‘더 리버스 청담’ 1위
- [세종=이데일리 이명철 기자] 부동산 시장 열풍이 지속되면서 오피스텔과 상가 등 상업용 건물 가격도 크게 올랐다. 서울 강남에 위치한 ‘더 리버스 청담’은 ㎡당 기준시가가 1100만원을 돌파하며 오피스텔 최고가를 기록했다. 가장 비싼 상업용 건물은 잠실 주공5단지 종합상가다.서울시내 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)국세청이 31일 발표한 오피스텔·상업용 건물 기준시가 정기 고시에 따르면 고시물량은 2만8000동, 187만호로 전년대비 각각 15.0%, 19.5% 증가했다.기준시가는 상속·증여세와 양도소득세 과세로 활용하는 금액이다. 보통 상속·증여세는 시가를 기준으로 과세하지만 시가를 알 수 없는 경우 고시된 기준시가가 과세 기준이 된다. 양도세도 취득 당시의 실지거래가액을 확인 못해 환산취득가액 계산시 기준시가를 활용한다.오피스텔은 건물 전체, 상업용 건물은 근린생활·판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물의 전체가 대상이다.오피스텔 고시 가격은 전년대비 평균 8.05% 올라 전년 상승폭(4.00%)을 두배 이상 웃돌았다. 상업용 건물은 평균 5.34% 올라 역시 전년(2.89%)보다 크게 상승했다.급격한 세부담 증가를 완화하기 위해 시세 변동만을 반영했고 가격반영률은 전년 수준을 유지했다는 게 국세청 설명이다.지역별로는 오피스텔의 경우 경기(11.91%)가 가장 크게 올랐다. 이어 서울(7.03%), 대전(6.92%), 인천(5.84%), 부산(5.00%) 등 순이다. 울산은 1.27% 하락했다.상업용 건물은 서울(6.74%), 부산(5.18%), 경기(5.05%), 인천(3.26%) 등 순으로 올랐고 세종은 1.08% 내렸다.오피스텔 기준시가가 가장 비싼 곳은 더 리버스 청담으로 ㎡당 1159만7000원에 달했다. 전년보다 12.0% 오른 수준이다. 이어 롯데월드타워앤롯데월드몰 월드타워동(919만8000원), 강남팰리스(759만3000원), 서초팰리스(726만1000원), 강남역투웨니퍼스트 102동(679만원) 등 순이다.잠실 주공 5단지 종합상가 기준가격은 ㎡당 2858만8000원으로 전년대비 12.0% 상승했다. 이어 청평화시장(2151만원), 동대문종합상가 D동(2119만1000원), 동대문종합상가 B동(1759만8000원), 남서울종합상가(1663만8000원) 등이 5위권을 형성했다.복합용 건물 중에서는 서울 중구 신당동의 디오트가 1306만2000원으로 가장 비쌌다.기준시가는 국세청 홈택스와 모바일 홈택스에서 열람 가능하다. 이의가 있는 소유자나 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있다. 재산정 신청 기간은 내년 1월 3~2월 3일이다. 접수된 물건은 기준시가를 재조사해 내년 2월 28일까지 결과를 통지할 예정이다.
- 내년 세금 343조 걷는다…종부세 7조3천억 `역대급`
- [세종=이데일리 최훈길 이명철 기자] 내년에 정부가 걷는 세금이 올해보다 늘면서 340조원을 넘어설 전망이다. 경기 회복세에 부가가치세·법인세·소득세가 당초 전망치보다 늘어날 것으로 예측됐다. 특히 공시지가·세율 인상 여파로 내년에도 종합부동산세수가 만만치 않을 전망이다. ◇경기회복으로 부가세·법인세·종합소득세↑5일 국회에 따르면 여야는 총수입 553조6000억원, 총지출 607조7000억원을 담은 2022년도 예산안을 지난 3일 처리했다. 국회 논의를 거치면서 9월 정부안보다 각각 4조7000억원, 3조3000억원 증가한 것으로 내년에 국가 수입이 처음으로 550조원, 국가 예산이 600조원을 돌파한다. 전년(2021년 본예산) 대비 총수입은 14.7%·총지출은 8.9%, 올해 2차 추경 대비 총수입은 7.6%·총지출은 0.5% 각각 증가했다. 서울 아파트 모습. (사진=노진환 기자)특히 총수입 중 국세 수입은 343조3839억원 걷힐 전망이다. 당초 정부안에서는 338조6490억원을 예상했으나 이보다 4조7349억원 늘어났다. 정부안보다 부가가치세가 1조4246억원, 법인세가 1조1570억원, 종합소득세가 7997억원, 종부세가 7528억원, 주세가 3434억원, 관세가 2771억원 각각 늘었다. 내년 국세 수입 예산안을 세목별로 보면 부가세가 77조4786억원으로 정부안 76조540억원보다 1조4246억원 증가했다. 법인세는 73조7810억원으로 정부안 대비 1조1570억원 늘었다. 종합소득세도 정부안보다 7997억원 증가한 20조7590억원으로 예측됐다. 수출, 내수가 늘어나는 경기 회복세 여파다. 특히 종부세는 7조3828억원으로 정부안보다 7528억원 증가할 전망이다. 전년 대비(2021년 본예산 기준) 2조2690억원, 올해 2차 추경 대비 2조2690억원(44.4%) 급증할 것으로 봤다. 종부세 부과 기준을 공시가액 9억원에서 11억원(시가 16억원)으로 높여 세 부담을 낮췄지만, 공시가격·세율·공정시장가액비율 등이 오르면서 종부세 부과 대상·금액이 늘어날 것이란 전망에서다. 올해 종부세가 예상보다 많이 부과되면서 내년에 들어오는 분납분도 늘어날 것으로 보인다.◇내년에도 역대급 종부세 전망 앞서 정부는 2021년 정부 예산안에서 종부세를 5조1138억원으로 전망했다. 하지만 실제 올해 12월 고지된 종부세 세액은 8조5681억원으로 사상최대 규모였다. 종부세 고지 인원은 102만6600명으로 처음으로 100만명을 넘었다. 내년에도 올해처럼 7조원 넘게 종부세가 걷힐 전망이어서, 올해처럼 세 부담을 놓고 논란이 일 수 있다. 올해처럼 당초 정부 전망치보다 수 조원 넘게 종부세가 오르면 ‘세금 폭탄’ 논란이 다시 불거질 수도 있다. 이에 기재부·국토교통부는 종부세 부과 대상은 전 국민의 2% 정도 수준이고 대다수 1주택자는 부담이 크지 않다고 선을 그었다.종부세와 달리 내년에 당초 정부안보다 줄어드는 세수도 있다. 교통·에너지·환경세는 15조3805억원으로 정부안 대비 1조3765억원, 2차 추경 대비 3098억원 감소했다. 내년 4월까지 유류세를 20% 인하하면서 이에 따른 세수 감소분을 반영했기 때문이다. 교통·에너지·환경세 등을 기준으로 부과되는 교육세도 유류세 인하로 줄어 5조3409억원으로 확정됐다.내년 상속·증여세는 13조1260억원, 증권거래세는 7조5380억원으로 정부안 전망치를 유지했다. 올해(2차 추경 기준)와 비교하면 상속·증여세는 1조1962억원(10.0%) 늘고, 증권거래세는 7440억원(9.0%) 줄어들 전망이다. 한국납세자연합회장인 홍기용 인천대 경영학부 교수는 “지금은 코로나19로 위축된 가계와 기업에 부담을 덜어주는 등 경기 활력 대책이 필요한 시기”라며 “무리한 수준으로 증세를 하면 조세 저항만 부를 것”이라고 지적했다. 내년 종합부동산세가 올해(2021년 2차 추경 기준)보다 44.4% 늘어난 7조3828억원 걷힐 전망이다. 올해 2차추경 기준, 단위=억원. (자료=기획재정부)2022년 국세수입 예산, 단위=억원. (자료=기획재정부)
