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"금리 내렸는데 전세 아파트로 옮길까"…신축 아파트 유의점은
[이데일리 이윤화 기자] 시중은행 전세자금대출금리가 3%대까지 내리면서 아파트 전세 수요가 수도권을 중심으로 살아나는 분위기다. 연립다세대(빌라) 전세사기 여파로 아파트로 옮기려는 임차인까지 더해지면서 서울 아파트 전셋값은 최근 2주 연속 상승 흐름을 보였다. 올 하반기 아파트 입주 물량이 증가할 전망이라 전세가 상승 흐름이 이어질지 미지수이나 신축 전세에 대한 수요는 꾸준히 이어질 것으로 보인다. 서울 시내 아파트 단지 전경 (사진=연합뉴스)5일 한국부동산원에 따르면 지난달 29일 기준 전국의 주간 아파트 매매가 및 전세가는 하락 흐름을 지속했지만 서울은 상승폭을 키우며 2주 연속 올랐다. 서울 전셋값은 지난주 0.05% 오르며 전주(0.01%)대비 상승폭을 키웠다.서울 아파트 전셋값이 2주 연속 소폭이나마 상승 흐름을 이어간 이유는 그동안 급락한 전셋값의 누적과 한국은행의 기준금리 동결 등에 따른 시중은행 대출금리 하락 영향이 컸다. 한은은 올 2월부터 지난달까지 기준금리를 3.5%로 세 차례 연속 동결했다. 이에 따라 최고 연 6%대까지 치솟았던 시중은행 전세자금 대출 금리도 3월 이후 최저 3%대 후반까지 내린 상황이다. 수요가 늘면서 월간 단위 서울 아파트 전셋값 낙폭도 줄어드는 추세다. 부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 최근 들어 지난해 하반기보다 낙폭을 크게 줄인 모습이다. 지난해 12월과 1월 서울 아파트 전세가격지수가 각각 4.8%, 4.56%씩 큰 폭으로 내린 데 비해 올 4월엔 0.73% 하락에 그치며 낙폭을 줄였다. 이에 더해 전세사기 여파에 빌라에서 아파트로 옮기려는 수요 증가 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다. 비(非)아파트의 전세 거래가 역대 최저 수준으로 떨어진 데 반해 아파트 전세 거래 건수는 반등 흐름을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 비아파트의 전세 거래량은 지난해 1~4월 5만 3326건(빌라 3만 2046건, 단독 2만 1280건)으로 역대 최고를 기록했지만, 올해 1~4월에는 3만 6278건(빌라 2만 2282건, 단독 1만 3996건)으로 관련 통계 작성이 시작된 2011년(1~4월 기준) 이후 가장 적었다. 반면 서울 아파트 전세거래량은 올해 1~4월 5만 5172건으로 집계돼 2011년 이후(1~4월 기준) 역대 최고치를 기록했다. 서울 아파트 입주 물량이 올해 3만4000가구, 내년 3만9000가구로 증가하면서 전세가 방향은 불투명하지만, 신축 아파트 전세에 대한 수요는 꾸준할 수 있다. 전문가들은 빌라 등 다른 물건들보단 아파트 전세가 보증보험 가입도 쉽고 전세가율도 높은 편이라 안전하지만 계약 시 유의할 점은 인지하고 있어야 한다고 조언한다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “신축 아파트는 시행사 혹은 시공사가 사용승인을 받고 소유권보존등기를 한다”며 “이후 청약에 당첨된 수분양자가 잔금을 다 치른 뒤 입주할 수 있는데 투자 목적이라면 전세보증금을 잔금으로 활용하는 경우가 많다”고 말했다.김 변호사는 “이 때문에 신축 아파트 전세 계약 시기 실소유주 확인을 할 등기부등본이 없어서 집주인이 수분양자가 맞는지 ‘공급계약서’ 원본과 신분증을 대조해 알아봐야 한다”며 “계약금과 잔금도 반드시 수분양자의 계좌로 입금해야 한다”고 했다. 또한 역전세 위험을 줄이기 위해 무리한 갭투자는 아닌지, 분양권에 가압류 혹은 가처분이 걸려 있는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다고 했다. 김 변호사는 “이 같은 사항은 전세계약서에 ‘특약’으로 명기하는 것이 중요하다”며 “잔금 미납으로 문제가 발생하면 계약을 무효로 하고 임차인에게 위약금을 지급한다거나 보증금 잔금을 받는 즉시 분양 잔금을 완납하지 않으면 계약을 해지한다는 등의 특약 사항을 기재해야 법적 분쟁 시 피해를 보상받을 가능성이 커진다. 전세 계약 이후에는 확정일자를 받고 전입신고를 해야 한다”고 조언했다.

2023.06.05 I 이윤화 기자

보배? 송민호 "보청기 배터리"[이연호의 신조어 나들이]
[이데일리 이연호 기자][편집자 주] 언어의 특성 중 역사성이라는 것이 있다. 언어가 시간의 흐름에 따라 생성, 소멸, 변화의 과정을 겪는 것을 가리켜 바로 ‘언어의 역사성’이라고 한다. 언어의 역사성에 기반한 가장 대표적인 사례는 바로 신조어다. ‘정보의 홍수’ 속에서 살고 있는 우리는 매일같이 넘쳐나는 신조어의 세상 속에서 살고 있기도 하다. 하지만 이 같은 신조어들이 다양한 정보기술(IT) 매체를 통한 소통에 상대적으로 더욱 자유롭고 친숙한 10~20대들에 의해 주로 만들어지다 보니, 그들과 그 윗세대들 간 언어 단절 현상이 초래되고 있는 것도 사실이다. 젊은층들은 새로운 언어를 매우 빠른 속도로 만들어 그들만의 전유물로 삼으며 세대 간 의사소통은 더욱 어려워지고 있다. 기성세대들도 상대적으로 더 어린 세대들의 언어를 접하고 익힘으로써 서로 간의 언어 장벽을 없애 결국엔 원활한 의사소통을 꾀하자는 취지에서 연재물 ‘이연호의 신조어 나들이’를 게재한다.사진=tvN 예능 프로그램 ‘놀라운 토요일’ 방송 화면 캡처.◎다음 < > 속 지희와 윤미의 대화에서 (_)에 들어갈 가장 적절한 신조어는?<지희: 아. 내 휴대폰 배터리, 이제 15% 밖에 안 남았네. 넌 몇 프로야?윤미: 나도 지금 30%네. 왜, (_) 빌려줄까?지희: 응. 고마워. 꺼지기 전에 좀 빌려줘.윤미: 그래. 좀만 더 충전하고 빼서 줄게.>1)포도알 2)빵커 3)보배 4)택노정답은 3번 ‘보배’다.먼저 ‘보배’를 국어사전에 찾아보면 ‘아주 귀하고 소중한 물건’, ‘아주 귀하고 소중하며 꼭 필요한 사람이나 물건 따위를 비유적으로 이르는 말’이라고 나온다. 여기서 나온 ‘구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배’라는 속담은 ‘아무리 훌륭하고 좋은 것이라도 다듬고 정리하여 쓸모 있게 만들어 놓아야 값어치가 있음을 비유적으로 이르는 말’이란 의미로 쓰인다.하지만 MZ세대들에게 ‘보배’는 이런 뜻으로 별로 쓰이지 않는다. 그들은 ‘보배’를 대개 ‘보조 배터리’란 의미로 사용한다. ‘보조’와 ‘배터리’ 각 단어의 앞 글자만 하나씩 따와서 ‘보배’로 쓰는 식이다.주로 휴대폰 이동형 충전 장치를 가리키는 것으로, 용량에 따라 다르지만 완전히 충전된 보배는 휴대폰을 두 번 정도 완충(完充)할 수 있다. 휴대폰 배터리가 5% 미만으로 남았을 때는 휴대폰이 언제 꺼져도 이상하지 않을 때로 불안감이 커지기 시작하는데, 이때 ‘보배’는 그야말로 사전적 의미의 ‘보배’라고 할 수 있을 것이다.아이돌 그룹 위너(WINNER) 멤버 송민호는 과거 tvN 예능 프로그램 ‘놀라운 토요일’에 출연해 ‘신·구조어 퀴즈’ 중 ‘보배’가 문제로 나오자 ‘보청기 배터리’를 정답으로 외쳐 웃음을 자아냈다.보배가 여행의 필수품으로 자리잡은 지는 오래다. 특히 휴양지가 아니고서야 하루 종일 외부에서 돌아다니는 경우가 많은 해외여행에서 보배는 없어서는 안 되는 생명 같은 존재다.휴대폰 카메라 성능이 갈수록 좋아지다 보니 대부분의 여행객들이 별도의 고성능 카메라를 준비하기보다는 휴대폰을 카메라로 사용해 현지의 이국적인 풍경과 여행 추억을 쉴 새 없이 담아내는 만큼 보배는 꼭 필요하다. 혼행이라면 보배 없이는 자칫 큰 고생을 할 수도 있다.혼행은 ‘혼자 하는 여행’을 의미하는 신조어다. 일상의 스트레스에서 벗어나 재충전이 필요할 때 외부와 단절된 자신만의 특별한 경험을 만들기 위해 떠나는 혼행이지만, 보배는 함께여야 한다. 비단 사진뿐만 아니라 구글맵으로 길 찾기도 해야 하고, 대중교통 환승 지점도 파악해야 하고, 맛집도 검색해야 하는데 휴대폰이 먹통인 상황이라면 울고 싶어질 수도 있다.보배가 딱히 필요하지 않는 휴가도 물론 있다. 바로 호캉스(Hocance)다. 호캉스는 ‘호텔(Hotel)’과 ‘바캉스(Vacance)’의 합성어로 호텔 내에서만 죽 편하게 쉬는 데 초점을 맞춘 휴가다. 새로운 경험보다는 휴식과 힐링에 초점을 맞춘 휴가인 셈인데, 호텔에 계속 있으니 보배는 필요하지 않다.해캉스라는 신조어도 있는데 이는 ‘해돋이’와 ‘호캉스’ 두 단어를 합친 의미를 갖는다. 매년 연말이면 전국의 내로라하는 일출 명소엔 탁 트인 전망을 자랑하는 인피니티 풀을 갖춘 초호화 호텔들이 새해 첫 일출을 보려는 해캉스족들을 잡기 위해 열띤 경쟁을 펼친다.

2023.06.02 I 이연호 기자

[미리보는 이데일리 신문]8월 역전세 쓰나미 온다…집주인 대출 숨통 터줘야
[이데일리 김성훈 기자] 다음은 6월 1일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-8월 역전세 쓰나미 온다…집주인 대출 숨통 터줘야-北정찰위성 발사 실패-“사회보장 서비스 경쟁체제로 가야”-챗GPT 열풍에…엔비디아, 반도체 첫 시총 1조달러△종합-각자 다른 테마로 선택과 집중…PEF 3대장 ‘3色 행보’-검은 가죽재킷의 게임광 ‘AI시대 잡스’로 떠오르다△北정찰위성 발사 실패-화성-17형과 다른 새 엔진 추정…한미일 “탄도탄 발사를 위성으로 위장”-행안부 “서울시 오발령” 오세훈 “과잉 맞지만 필요한 대응”-안전디딤돌 앱으로 대피소 확인…비옷, 마스크 챙기고 전기·가스 차단△글로벌 바이재팬 열풍-미·중 갈등 수혜, 엔저 바닥 기대에…“3년 내 닛케이 4만 돌파할 것”-호황 일본 증시에 손쉽게 투자…ETF에 높아진 관심-반도체 장비·소재기업 투자 ETF 1652만 달러 순매수 최다 △전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-집주인은 자금 마련 통로 얻고, 임차인엔 보증금 지켜줘…‘윈윈 대책’-“정부, 전세사기 대책과 전세제도 개편 구분해야”-대출금리 하락세…전셋값 하락 속도, 내년엔 둔화 전망△종합-“주요 설비 정상 설치, 오염수 로우 데이터 확보…안정성 결론은 못내”-“경증환자 빼서라도 병상 배정…중증환자 응급실 수용 의무화-못 팔고 쌓이는 반도체에 경기부진 장기화 ‘경고음’-‘최대 5000만원 마련’ 청년도약계좌, 금리 6% 달할듯△정치-野 내홍 심화…위아래 할 것 없이 ‘집안다툼’-김남국 탈당 17일 만에 국회 출근, 자금 세탁 의심에 “터무니 없다”-지인이 면접위원 참여해 만점 부여…고개숙인 선관위-국정원 “北 김정은, 알코올-니코틴 의존하는 불면증”△경제-5월 물가 3.2%…3분기 2%대 진입할 것-어촌과 ‘깨끗한 바다 만들기’ 앞장-5년 내 농수산식품 수출 200억 달러 시대 온다 -1~4월 국세수입 전년 대비 33.9조원 감소…세수결손 우려 쑥△금융-대출갈아타기 직접 해보니…은행앱에선 심사조차 먹통-개인무담보대출 연계채권 유동화전문사에 매각 가능-보험사 실적 착시 논란…당국, IFRS17 지침 제시 -우리금융, 대표 선임때 ‘공개 오디션’ 적용…경영공백 해소는 과제△글로벌-미국 집값 벌써 반등 조짐…월가 70% “연준, 6월 금리 인상할 것”-미국 우주외교 전략 첫 발표…유인 우주선 발사한 중국 견제-“AI, 핵전쟁만큼 인류 위협”…미국 AI개발자들 경고-중국 제조업 경기 전망 두달째 위축…경기 회복세 둔화-우크라·서방 평화 정상회의 추진…러는 제외△산업-탄자니아산 흑연 확보, 차세대 제품 개발…음극재 탈중국 보인다-포스코인터·LX인터, LNG터미널 함께 짓는다-“순환자원 연료로 시멘트 생산…품질·유해성 문제 전혀 없어”-LG화학, 차세대 소재 CNT 생산량 2배로 늘린다△ICT-재난문자 뜨자…실시간 이슈 네이버로 몰렸다-넷플릭스, 웨이브, 티빙 이달부터 자체 등급 분류-“생성형 AI로 열린 AI생태계 구축할 것”-금리 싼 상품 찾아줘요…핀테크사 서비스 경쟁 후끈△제약·바이오-글로벌 빅3 지놈앤컴퍼니, 마이크로바이오옴 판도 바꾼다 -중남미 치과CT시장 불신 뽑고 톱클래스 우뚝-삼성바이오에피스, 솔리리스 바이오시밀러 유럽서 품목허가△과학까페-누리호 문제 파악에 밤 지새…발사 장면도 못 봐-한화, 수익없는 누리호에 과감투자…민간주도 우주산업 신호탄△증권-역대급 삼성 베팅…직진하는 외인-미국 IRA 예산 유지…신재생에너지주 활짝-이수화학·이수스페셜티, 거래재개 첫날 상한가 △증권-반도체 질주 힘입어 디스플레이주도 반등 꿈틀-4월까지 8.27%…사학연금 다시 전성기 오나-엑시트 못해 돈 묶였네…세컨더리 펀드 열 올리는 VC-올해 회사채 순발행 전환…AAA급 미만 기업들 주도 △부동산-평당 3천인데도 방문객 줄지어선 광주 모델하우스-반값 아파트 ‘고덕강일 3단지’ 첫삽-강원 4493가구, 경남 3174가구…6월 분양 큰장-호텔급 서비스 ‘힐스테이트 선화 더 와이즈’ 대전 랜드마크로△문화-사후세계로 떠나는 이에게 신라인들은 토기를 건넸다-국내 OTT사업자 7곳, 콘텐츠 등급 직접 매긴다-나이 든 세대는 지워져야 하는가? 서글프고 뭉클한 60대 허스토리△피플-사원증 대면 천원 기부 띵동…기부문화 확산 노력할 것-이데일리·경기대 탄소중립 실천 업무협약-에버랜드, 롯데월드요? 레고랜드가 국내 첫 테마파크죠-하나은행, 세무사회와 주거래은행 업무협약 체결-현대차그룹, 임직원과 기부활동-곽수윤 DL건설 대표 “동반성장 우수사례 만들 것”△오피니언-[이근면의 사람 이야기]잡코인 왕국과 사기 공동체, 영끌 털어먹기-[이코노믹VIEW]최저임금 결정의 조건△전국-특급호텔 같은 산모실…통유리 복도선 자연광 만끽-3호선 연장 차량기지 부지, 수원-화성시 폭탄돌리기-산불진화헬기 62%가 러시아산인데…부품수급 막혀 비상△사회-또 도심 메운 민주노총…기습 설치 분향소 철거 나선 경찰과 충돌-자영업자 “코로나 영업제한은 위헌…헌재, 헌법소원 각하”-사회복지 서비스에 가격탄력제…중산층도 돈 내고 돌봄 허용 -“3년 4개월 만에 코로나 극복…아프면 쉬는 문화 정착돼야”

2023.05.31 I 김성훈 기자

"정부, 전세사기 대책과 전세제도 개편 구분해야"
[목민경제정책연구소 두성규 대표] 전셋값 급락으로 새로 세입자를 들여도 집주인이 추가로 돈을 보태야 보증금을 돌려줄 수 있는 역전세 공포가 확산하고 있다. 올 하반기 전세 만기가 돌아오는 서울 아파트 10채 중 4채는 역전세 상황에 놓일 것이라는 암울한 전망마저 나오고 있다. 역전세난이 확산한다면 보증금 반환에 차질이 빚어지면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 도미노처럼 일어날 수밖에 없다.올해 역전세에 따른 전세 보증 사고 금액도 1조원을 넘어섰다고 한다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월부터 4월까지 전세금 반환보증 사고액은 1조831억원으로 집계됐다. 지난해 연간 사고액이 1조 1726억원이었다는 점을 고려하면 증가세가 가파르다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]집주인이 만기가 됐는데도 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 임차인 등기 명령을 신청한 건수도 지난 3월과 4월 두 달 연속 3000건을 넘어섰다. 이 같은 신청 규모는 이례적이다. 기본적으로 집주인은 세입자에게 받은 보증금을 보관하고 있다가 계약 만료 때 돌려줘야 한다. 여유 현금이 없다면 보증금 반환을 위해 대출이라도 받아야 한다. 하지만 세입자를 둔 집주인은 주택담보대출을 받기 쉽지 않다. 소득이 낮거나 없는 집주인은 소득 기준으로 대출을 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 대출을 받을 수 없다. 임대차시장 안정을 위해서라도 ‘전세보증금반환 차액 대출’을 추진해야 한다고 제안한 이유다.전세사기와 역전세 이슈가 불거지면서 전세폐지론에도 불이 붙고 있다. 주택정책을 총괄하는 원희룡 국토교통부 장관도 지난 16일 전세 제도 개편 방안 중 하나로 전세보증금 에스크로 계좌 도입 검토 가능성을 밝혔다. 원 장관은 “수명을 다한 전세 제도 자체를 바꾸는 근본적 변화가 필요하다”며 보증금 에스크로 예치 도입, 임대차 3법 등 전반적인 제도 개편을 예고했다.전세제도는 자본이 부족하던 고도성장기에 주택보유자의 사금융 역할을 담당했다. 집값이 많이 오르면 집주인에게 유리하지만 세입자로서도 나쁠 것이 없다. 전세는 보증금만 내면 다른 부담 없이 살 수 있는, 우리나라에만 있는 독특한 임대차 제도다. 보증금을 대출받지 않는 세입자는 주거비 부담이 ‘0원’이다. 오랫동안 우리 사회에서 활용해 온 제도를 인위적으로 급하게 바꾸면 예상치 못한 부작용이 발생하거나 상당한 사회적 비용을 부담해야 하는 등의 후유증이 남을 가능성이 크다. 최근 전세사기 등 전·월세 시장의 혼란을 초래하고 있는 것은 모두 전 정부 시절의 졸속입법이 몰고 온 후유증 때문이라고 해도 과언이 아니다.우선 전세사기 문제와 전세제도 개편은 구분해야 한다. 전세사기 문제에 대처하기 위해서는 사기피해자를 구제하고 전세사기를 막는데 역점을 둬야지 전세제도의 존속에 영향을 미칠 제도적 변화를 정부가 주도해서는 안 된다.일반적으로 집값 변동엔 빈곤층이 더 취약하다. 전세제도는 집값 하락의 위험을 집주인이 떠안고 저렴한 주거비용으로 주거공간을 세입자에게 제공해 바람직한 측면도 있다. 전세사기는 막아야 하지만 전세제도 존폐에 영향을 줄 정도의 제도변화에는 신중해야 한다.▶두성규 목민경제정책연구소 대표는△전 한국건설산업연구원 선임연구위원 △전 한국건설산업연구원 건설경제연구실장△국토부 중앙공동주택관리 분쟁조정위원 △한국부동산융복합학회 학술부회장 △전 한국집합건물법학회 부회장 △주거복지포럼 상임집행위원 △국민의힘 민생119 부동산·금융민생분과위원두성규 목민경제정책연구소 대표

2023.05.31 I 문승관 기자

"내년 전셋값 하락 속도 둔화"…역전세 우려는 여전
[이데일리 신수정 기자] 오는 8월부터 2년전 계약했던 전세 만기가 일시에 몰리면서 하반기 역전세 쓰나미가 닥칠 것으로 우려하고 있다. 집주인들은 급락한 전셋값 때문에 2년 전 고점에서 계약을 체결한 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황에 이르렀다. 이러한 역전세난은 내년까지 이어지면서 전세보증금 반환을 둘러싼 전·월세 시장의 혼란은 불가피한 상황이다. 다만 전세대출 금리가 하락추세인데다 공급물량이 줄고 있어 현재와 같은 전셋값 하락은 더 이어지지 않겠다는 전망이 나온다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]31일 KB부동산에 따르면 5월 기준 서울 아파트 전세 평균가격은 5억 7094만원으로 지난해 6월(6억 7782만원)을 변곡점으로 10개월 연속 하락하고 있다. 이는 고점 대비 15.7% 하락한 것으로 하반기 전세계약기간 만료를 앞둔 집주인은 역전세의 직격탄을 맞을 상황에 맞닥뜨렸다. 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 2년 전 2021년 5월(6억 1451만원) 보다도 7%가량 낮다. 역전세는 임대차 3법 이후 일시적으로 올랐던 전셋값이 금리 인상 등의 영향으로 가격 거품이 꺼지자 나타나고 있다. 계약갱신청구권 행사를 염두에 둔 집주인이 전셋값을 미리 당겨 올렸고 저금리에 전세대출 이자 부담이 적었던 수요자도 이를 쉽게 받아들이면서 발생했다. 이후 금리가 급등했고 주거비 부담이 커지면서 월세 가속화와 매매로 전세수요자가 이탈하면서 가격 하락은 더 가팔라졌다.그럼에도 내년 전셋값 추락은 지속하진 않으리란 전망이 나온다. 전세수요자의 이탈을 부추겼던 대출금리가 내리고 있어서다. 실제 한국은행이 발표한 2023년 4월 금융기관 가중평균금리에 따르면 지난달 중 예금은행의 전세자금대출은 연 4.11%로 전달 대비 0.31%포인트 하락했다. 이는 지난해 8월(4.05%) 이후 가장 낮은 수준이다. 내년 입주물량이 줄어드는 것도 전셋값 하방 압력을 낮추는 요인이다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만4094가구로 올해(2만6471가구)보다 47% 급감한다. 이는 관련 통계를 내기 시작한 1990년 이래 가장 낮은 수치다. [그래픽=이데일리 김일환 기자]전셋값 하락을 이끈 대출금리가 낮아지고 공급물량이 적어지긴 하지만 역전세 우려를 당장 떨쳐내긴 어려운 상황이다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “전세 특성상 2년마다 갱신 사이클이 돌아오는데 2년 전 가격 거품이 꺼지면서 전셋값 하락조정은 피하기 어렵다”며 “그나마 내년 서울 아파트 입주 물량 감소와 대출금리 하락으로 가격 하락 속도는 상당 부분 둔화하리라 예상한다”고 했다.

2023.05.31 I 신수정 기자

집주인은 자금줄 생기고, 임차인은 보증금 지키고 '윈-윈'
[이데일리 박지애 기자] “보증금을 묶어두는 임대인이 어디 있나. 전셋값 급락하면서 보증금 못 돌려줘서 세입자한테 매달 월세를 내면서 나가지 말라고 하는 집주인이 한둘이 아니다.”(경기도 일산·임대인 A씨)“보증금을 못 돌려받을까 봐 안전하다곤 해도 꾸역꾸역 월세를 내면서 살고 있다. 솔직히 월세가 너무 부담인데 보증금을 떼이는 것보다 낫다고 생각한다.”(사회 초년생 직장인 B씨)역전세가 급증하면서 한국 부동산 시장은 대혼란을 겪고 있다. 이전에 없던 ‘역월세’까지 등장한데다 당장 현금이 없더라도 전세보단 월세를 선택하는 기현상도 곳곳에서 발생하고 있다. 고금리발 부동산 시장 침체로 집값은 물론 전셋값까지 추락하며 2년 전 전셋값보다 보증금이 낮아진 역전세 거래가 급증하고 있다. 오는 8월부터 전국에 만료되는 임대차계약이 대거 몰리면서 임차인 보호를 위해서라도 반환보증금에 대한 저리 대출을 시행하는 등 집주인에게 퇴로를 마련해야 한다는 목소리가 커지고 있다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇역전세 2월 2만건…석 달 만에 10배 폭증31일 이데일리가 직방에서 제공한 자료를 분석한 결과 2년 전 평균 전셋값보다 하락거래가 이뤄진 역전세 계약은 지난해 11월 기준 2545건이었지만 이사철인 올해 2월에 들어서면서 2만건을 돌파해 석 달 만에 10배 가까운 폭증세를 보였다. 이사철 이후인 지난 3월에도 여전히 2만건대를 유지했으며 4월에는 1만 5000여건으로 소폭 줄었다. 지난 5월 기준으로 셋째 주까지 집계된 건수가 7000여건으로 5월 한 달간 약 1만여건에 이를 전망이다.더 큰 문제는 역전세 문제가 올 하반기부터가 본격적으로 시작할 것이란 점이다. 당장 입주 물량을 포함한 매물이 이번 달부터 증가하면서 하반기엔 전셋값을 더 가파르게 하락시키는 요인이 될 것으로 보인다. 부동산 빅데이터 업체 아실이 분석한 서울 아파트 매물 건수는 지난 24일 기준 6만 4675건으로 1월 5만 513건보다 1만 4000여건 증가했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “일반적으로 전셋값은 매맷값에 비례해 책정하기 때문에 매물이 늘어 매맷값이 하락하면 전셋값도 빠른 속도로 하락한다”며 “2년 전보다 매맷값이 많이 떨어진 상태여서 당연히 전셋값도 떨어졌는데 하반기 공급 물량이 급증하면 역전세도 증가할 수 밖에 없다”고 말했다.전문가들은 역전세로 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 내년에 정점을 찍을 것으로 내다봤다. 국토연구원은 집값이 20% 하락하면 보증금 미반환 위험은 40% 증가할 것으로 분석했다. 부동산리서치법인 ‘광수네 복덕방’의 이광수 대표는 “전셋값이 하락하면 매도 물량이 증가할 수 있고 이런 상황은 올해 하반기부터 빈번해질 것으로 보인다”며 “올해를 지나 2024년에도 이어질 가능성이 크다”고 강조했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇“집주인 특례대출로 역전세 충격 줄여야”전문가들은 이 같은 역전세가 고금리에 따른 주택거래 시장 침체이기도 하지만 문재인 정부에서 시행한 ‘임대차 3법’이 역전세난을 불러일으킨 근본적인 원인으로 꼽고 있다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “전·월세 시장의 혼란을 초래한 근본적인 원인은 모두 문재인 정부 시절 졸속입법이 몰고 온 후유증 때문이다”며 “지난 2020년 7월 임대차3법 개정으로 당시 비교적 안정적이던 국내 임대차 시장에 급격하고 큰 충격파를 안겨줬다”고 지적했다.두 대표는 “문재인 정부 당시 종합부동산세를 포함한 재산세 부담이 커지면서 세금부담을 보전하려는 임대인이 4년치 임대료를 한꺼번에 올리면서 임대차 시장은 아수라장이 됐다”며 “계약갱신청구권으로 아파트 전세공급이 갑자기 부족해지면서 빌라시장으로 그 수요가 몰렸고 전셋값이 급등했다. 이후 거래절벽이 장기화하면서 전셋값이 폭락했고 보증금을 돌려주지 못하는 빌라 집주인이 급증하는 상황을 맞이하게 됐다”고 설명했다.박원갑 KB국민은행 수석전문위원도 “역전세는 지난해 금리 상승 등으로 전셋값 급락 때문만은 아니다”며 “앞선 임대차 3법 시행으로 전세 시장이 왜곡돼 전셋값에 거품이 잔뜩 끼었던 것이 시장 침체로 터진 것이다”고 분석했다. 전문가들은 시장을 교란하지 않으면서도 임대인과 임차인 모두 보호받을 수 있는 현실적인 대책으로 ‘전세보증금반환 차액 대출’ 제도를 꼽고 있다. 임대인은 당장 반환할 보증금을 마련할 통로가 생기고 임차인은 보증금을 떼일 위기를 피할 수 있기 때문이다.이은형 연구위원은 “집주인에 특례대출 등으로 자금 공백만 막아주면 역전세 충격을 줄일 수 있다”며 “물론 모든 임대인이 똑같은 혜택을 받는 것은 아니지만 이런 대출지원이라도 해주면 전세금반환이 가능한 집주인은 물론 보증금을 떼일 위기에 놓인 임차인에게도 큰 도움이 될 것이다”고 말했다. 정부 역시 인위적으로 시장에 직접 개입하는 방법을 최소화하면서도 국민 주거 안정화를 위해 해당 제도를 고려하고 있다. 지난 30일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 역전세 대란을 대비해 “집주인이 전세금을 반환하기 위한 대출을 받을 때 규제를 일정 부분 완화하는 방안을 검토하고 있다”고 언급했다.

2023.05.31 I 박지애 기자

8월 역전세 쓰나미 온다…집주인 대출 숨통 터줘야
[목민경제정책연구소 두성규 대표] 지난 5월25일 한국은행의 경제전망 보고서에선 이례적으로 깡통전세·역전세 현황과 시사점에 대해 발표했다. 한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 약 200만건(작년 평균) 중 역전세 위험 가구 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 두 배가량 증가했다. 역전세 가운데 올 하반기 28.3%(29만호), 내년 상반기 30.8%(31만6000호)가 전세 기한 만료다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]한국경제연구원(한경연)은 올해 전국적으로 빌라(다세대·연립) 전세보증금 규모가 90조원에 육박할 것으로 내다봤다. 빌라 전세보증금은 새 임대차법 시행 이후 급증했다. 2019년 78조5000억원에서 임대차법을 시행한 2020년에는 82조7000억원으로 1년만에 5조원 이상 늘어났다. 이후 전셋값이 폭등하면서 지난해에는 88조4000억원으로 90조원에 육박했다.지난 2020년7월 주택임대차보호법을 개정한 이후 계약을 맺은 빌라 임대차계약의 2년 만기가 올해 8월부터 본격적으로 돌아온다. 빌라의 전세계약 만기가 돌아오면 그에 따른 전세보증금 반환도 원활하게 이뤄져야 하는데 상황은 녹록지 않다. 임대차 3법 시행으로 전세 시장이 왜곡되면서 전셋값에 거품이 잔뜩 꼈다. 이런 가운데 지난해 금리 상승 등의 영향으로 전셋값이 급락하는 ‘전셋값 버블’이 터지고 역전세라는 후유증이 찾아왔다. 대부분 임대인은 전셋값 급락으로 전세보증금을 쉽게 내줄 수 없는 지경에 이르렀다. 신규 임차인 확보를 위해선 기존 전세보증금보다 상당 폭 감액한 전세계약을 체결해야 한다. 문턱이 크게 높아진 금융권의 대출과 맞물려 집주인인 임대인으로선 그 차액만큼의 자금확보를 할 수 없는 상황이다. 빌라 대상 전세보증금 반환규모가 천문학적인 규모인 만큼 이를 원활하게 풀어낼 방안 마련이 어느 때보다 중차대하다.따라서 빌라 전세시장의 안정을 위해 순탄한 보증금 반환에 도움을 줄 수 있는 ‘전세보증금반환 차액 대출’을 추진해야 한다. ‘전세보증금반환 차액 대출’은 실효성을 확보할 수 있도록 RTI(임대업 이자상환비율), DSR(총부채 원리금상환비율) 적용을 배제해야 한다. 이 제도는 전세 보증금 전액을 대출하는 게 아니라 신규 전세보증금과의 차액 부분에 국한해 대출해주는 것이다. 제도를 도입하더라도 대출기간은 단기간에 그칠 가능성이 커 저리의 정책대출로서 시행해야 한다. 그래야 유동성에 막혀 보증금을 내줄 수 없는 임대인에게 퇴로를 열어주고 전세 시장 안정화도 꾀할 수 있다.▶두성규 목민경제정책연구소 대표는△전 한국건설산업연구원 선임연구위원 △전 한국건설산업연구원 건설경제연구실장△국토부 중앙공동주택관리 분쟁조정위원 △한국부동산융복합학회 학술부회장 △전 한국집합건물법학회 부회장 △주거복지포럼 상임집행위원 △국민의힘 민생119 부동산·금융민생분과위원두성규 목민경제정책연구소 대표

2023.05.31 I 문승관 기자

연준 인상 전망 많은데…美 집값 하락장 벌써 끝났나
[뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 미국 전역의 집값이 두 달 연속 반등했다. 연방준비제도(Fed)의 역대급 긴축과 함께 왔던 부동산 하락장이 벌써 끝났다는 관측까지 나온다. 특히 고소득 일자리를 대거 유치하고 있는 동부 지역을 중심으로 집값이 꿈틀대는 분위기다.30일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 올해 3월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전월 대비 0.4% 상승했다. 미국 전역의 주택가격이 한 달 사이 평균 0.4% 올랐다는 의미다. 전월인 2월 당시 0.3% 반등한 이후 두 달 연속 상승세다. 그 직전까지 미국 집값은 7개월 연속 하락 중이었다. 10개 주요 도시의 지수와 20개 주요 도시의 지수는 각각 0.6%, 0.5% 올랐다. 전년 동월과 비교한 집값은 0.7% 올랐다. 이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 것이다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.(사진=AFP 제공)20대 도시의 주택가격은 워싱턴주 시애틀(-0.9%), 애리조나주 피닉스(-0.4%), 네바다주 라스베이거스(-0.4%), 오하이오주 클리블랜드(-0.2%), 텍사스주 댈러스(-0.1%) 등을 제외하면 모두 올랐다. 가격이 떨어진 곳은 주로 서부 도시들이다. 미시건주 디트로이트(1.4%), 뉴욕시(1.1%), 미네소타주 미네아폴리스(1.0%), 캘리포니아주 샌디에이고(1.0%), 일리노이주 시카고(0.9%) 등을 중심으로 상승 폭이 컸다. 감원 칼바람이 부는 서부 지역의 집값이 급락하는 동안 동부 지역의 부동산 가격이 오르는 것은 최근 몇 달간 이어지고 있는 흐름이다. 이를테면 동부 플로리다주는 개인소득세, 자본이득세를 부과하지 않는 정책을 통해 블랙스톤, 스타우드캐피털, 아크인베스트먼트 등 굴지의 금융사들을 대거 유치했다. 3월 마이애미 집값은 전월 대비 0.2%, 전년 대비 7.7% 뛰었다. 1년 전과 비교해 주요 20대 도시 중 가장 높은 상승률이다.연준 공격 긴축과 함께 하락했던 부동산 가격이 반등하면서 ‘하락장이 끝났다’는 진단까지 나온다. S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “한 달 전 목격한 완만한 집값 상승은 3월 들어 가속화했다”며 “두 달간 가격 상승이 확정적인 회복세를 의미하는 것은 아니지만 이번 결과는 지난해 6월 시작한 집값 하락세가 끝났을지 모른다는 점을 시사한다”고 말했다. 라자라는 ‘동고서저’ 현상에 대해서는 “가장 주목할 만한 측면”이라고 했다.공급 부족에 따른 현상이라는 설명도 있다. 초저금리 시절 주택담보대출(모기지)을 받은 집주인들이 높아진 금리 부담에 새 집을 사는 것을 꺼리는 만큼 시장에 풀리는 주택 물량이 줄어들고 있다는 것이다.다만 끈적끈적한 인플레이션이 지속하고 있다는 점에서 연준이 금리를 계속 올릴 경우 부동산 시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 지적 역시 적지 않다. 시장은 당초 다음달 연준의 금리 동결론에 기울었으나, 지금은 오히려 추가 인상에 무게를 두고 있다.

2023.05.31 I 김정남 기자

수출 부진 하반기에도 지속..그래도 상반기보단 낫다
[이데일리 김형욱 김은경 기자] 현 수출 부진 상황이 올 하반기에도 이어지리란 전망이 나왔다. 다만, 반도체 경기 회복과 조선·이차전지 산업 수출 호조에 힘입어 상반기보다는 상황이 나아질 것으로 예측됐다.[이데일리 이미나 기자]정부 출연 연구기관 산업연구원은 30일 2023년 하반기 경제산업전망을 내놨다. 연구원은 올 한해 우리나라 수출액은 6216억달러로 지난해보다 9.1% 감소할 것으로 전망했다. 상반기는 전년대비 12.7% 줄어든 3060억달러, 하반기는 5.2% 감소한 3156억달러로 각각 전망했다. 현 수출 부진이 하반기에도 이어지겠지만 상반기보단 다소 나아지리란 것이다.수출액에서 수입액을 뺀 무역수지는 올해 353억달러 적자로 전망했다. 국제 에너지값 하락으로 수입액(6569억달러)도 10.2% 줄어들지만 수출액이 줄면서 역대 최대이던 지난해 무역적자(426억달러)의 80% 이상에 이르리란 것이다.산업연구원의 반년 전 전망과 비교해 수출 감소율과 무역적자 폭이 더 커진 모습이다. 연구원은 지난해 11월 2023년 경제산업 전망 땐 올해 수출 감소율을 3.1%, 무역적자를 266억달러로 전망했었다. 글로벌 경기회복이 예상보다 더딘 데 따른 것이다. 관세청 최신 집계에 따르면 지난 5월20일까지의 우리나라 수출액은 전년대비 13.5% 줄어든 2333억달러다. 무역적자도 이미 295억달러에 이른다.연구원은 하반기에도 주요국 고금리 지속에 따른 소비위축과 금융 불안, 우크라이나 전쟁 장기화, 미·중 무역갈등 심화 등 대외 불확실성이 이어질 것으로 봤다. 코로나19 대유행으로부터의 일상 회복이 본격화하며 내수 소비가 살아나고 있지만, 우리 경제의 핵심 동력인 수출이 대외 불확실성 여파로 당초 기대보다 회복세가 더디다는 것이다. 산업연구원은 이를 토대로 올해 경제(GDP)성장률 전망도 1.4%로 낮췄다. 지난해 말 전망치 1.9%보다 0.5%p 낮아진 수치다.업종별로는 조선 수출이 하반기 들어 큰 폭 늘어나고, 철강·이차전지·바이오헬스도 전년대비 수출 증가가 예상되지만, 반도체를 비롯한 나머지 주요 업종은 모두 부진할 것으로 봤다. 반도체 수출이 하반기에도 전년대비 12.8% 감소하는 가운데, 최근 호조인 자동차 수출도 하반기 들어선 전년대비 증가율이 0.2%로 둔화할 전망이다.우리 최대 수출 품목인 반도체 글로벌 경기 회복은 4분기께 본격화할 전망이다. 정만기 한국무역협회 부회장은 이날 서울 트레이드타워에서 수출입 동향을 발표하면서 “반도체 시장이 4분기께 가면 작년 2분기 수준으로 회복할 전망”이라며 “감산 효과와 함께 중국의 리오프닝 효과가 본격화하면서 경기가 회복하고 있다”고 말했다.그는 또 우리 최대 불확실성인 미·중 분쟁과 관련해 “중국을 자극하는 민감한 언행은 최대한 자제하는 것이 바람직하며 중국과 대화를 병행해 양국 간 교역 회복에 노력할 필요가 있다”고 제언했다.

2023.05.30 I 김형욱 기자

[미리보는 이데일리 신문]자식 뒷바라지에…노후는 뒷전 된 X세대
[이데일리 송승현 기자] 다음은 30일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면- 자식 뒷바라지에…노후는 뒷전 된 X세대- 북, 軍정찰위성 발사 예고…한미일 “단합해 단호 대응”- 튀르키예 에르도안 재선 성공…반색한 러, 속썩는 미- 電車 탄 외국인…12.5조 바이 코리아- [사설]과학 비웃는 정치권 괴담 마케팅…피해는 누가 책임지나- [사설]통상외교의 책임 더 막중해진 IPEF 공급망 협정 타결△2면(종합)- 레고블록 쌓듯 ‘AI반도체 재조합’…엔비디아·퀄컴 넘어섰다 자부- 코로나19 확진 학생, 5일간 학교 안가도 출석 인정△3면(에르도안 튀르키예 대통령 재선)- 경제난·대지진에도…포퓰리즘·민족주의로 ‘21세기 술탄’ 자리 굳혀- 대러전선 흔들릴라…바이든 ‘튀르키예 달래기’ 골치-에르도안 ‘반시장 정책’ 마이웨이…리라화 폭락 이어질 듯△4면(종합)- 규격 잘못 만든 정부, 책임은 방산업체에 떠넘겨- 마케팅 금지, 투자자 대면 확인…주가조작 통로 악용 CFD 대수술- 尹정부 감세정책 확대에…5년간 세수 82조원 줄어들 듯- “자사주 소각 강제 땐 경영권 방어 힘들어”△5면(연중기획-대한민국 나이듦)- 은퇴 코앞에서야 노후 준비 시작…‘더 내고 더 받는’ 연금개혁 시급- “부모 모셨지만, 자식에 봉양 기대 못해”…은퇴 대비 자격증 학원 다니는 김 부장- “내 국민연금, 어쩌나” 불안가중…노후 준비 ‘각자도생’△6면(정치)- 尹 “한배 탄 이웃, 기후변화·식량 등 연대·협력”…파트너십 체결도- 北 정찰 위성, 해상도·전송능력 등 성능엔 의문- ‘동정론 차단’ 시험대 선 野…윤관석·이성만 체포안 가결할까- “코인게이트 조사 한계 있지만 최대한 진실에 접근할 것”△8면(경제)- 장기 저성장 현실화…정부도 성장률 전망 낮추나- “美·中, 내수 중심으로 회복세…韓, 성장 강화로 정책 전환해야”- “中 스마트폰 소비 증가 전망 반도체 경기 하반기 살아날 것”- 공공기관 3곳 중 1곳, 5년간 장애인 고용 ‘0명’△9면(금융)- 만기상환에 유동성 확보…은행채 발행 더 늘어난다- 한국, GDP 대비 가계부채 세계 1위- “먼저 입점 땐 수수료 인하”…대환대출, 빅테크 독식할라- 엔데믹에 여행 빗장 풀리자…여행업종 매출 날았다△10면(제14회 이데일리 전략 포럼)- 액티브 시니어 시대…경영전략 바꿔라- 고령화 해법, AI·로봇에서 찾아야△12면(글로벌)- 美 부채한도 합의에…日 증시 33년 만에 최고치 또 경신- “韓, 美 요구 듣지마”…中, 반도체 줄다리기- 러, 건립기념일 맞은 키이우에 대규모 드론 공습- 1년새 20% 뛴 식료품값에…英 정부, 가격통제 정책 검토△13면(산업)- K조선, 슈퍼사이클 제대로 탄다…‘뉴 빅3’ 제값 받기 ‘진검승부’- “함께 미래 그리자”…대학생 멘토 자처한 정기선- 포스코인터, 이차전기 원료사업 본격 진출- 두산에너빌리티, 꿈의 에너지 ‘인공태양’ 가압기 공급- “프리미엄 주방가전 미리 써보세요”…LG ‘쿠킹 클래스’ 2배로 확대△14면(산업)- 맥주 신경쓰다…소주시장서 체면 구긴 하이트진로- 너무 비싼 외식가격에…젊은층 가성비 점심 선호 편의점 도시락 구독 열풍- KT 대표이사 자격요건서 ‘ICT 전문성’ 빠질 듯- 샘 알트먼 오픈AI CEO 내달 방한…개인정보보호위 찾을까△16면(제약·바이오)- ‘스피드 경영’이 불확실성 시대 저력‥1조클럽 임박- 젬백스 알츠하이머 치료제 삼성제약에 기술 이전- 실 리프팅 ‘민트리프트’, 콧대 높은 美 주름잡아- 옵티팜 ‘국산 1호 구제역백신’ 개발 박차…2025년 판매 목표△17면(증권)- 빨간맛보다 달러맛…‘외인 픽’ 엔터주 기세 등등- 리오프닝은 감감 미·중 갈등은 격화 울고 싶은 中ETF- 中 향한 일편담심 끝낼까…‘G2게임’ 야속한 게임주△18면(증권)- 대형 IPO 가뭄 속 중소형주 옥석가리기, 6월에도 계속된다- 증권사들, ‘점포 다이어트’ 전국 지점수 800곳 아래로- 금리 정점 관측에도…기관·외인, 은행주 담는 까닭- ‘코스피200 편입’ 금양·코스모화학, 공매도 먹잇감 주의해야△20면(부동산)- 해외건설 수주액 85억弗 목표치의 25% 수준 그쳐- ‘공사비 검증’ 외 ‘분쟁 해결’ 떠맡은 부동산원- 초고층 스카이라인 기대감에 여의도 ‘Up’- 영끌족 몰렸던 금·관·구 ‘Down’△21면(문화)- 6m 볼륨 조각 사이로…미로 정원을 거닐다- 자화상으로, 꽃으로…가장 나답게 하는 ‘사유’△22면(스포츠)- 물집이 터지도록 훈련…고진영 더 좋은 결과 기대돼- 김은중호, U-20 월드컵 16강 상대는 에콰도르- 안와골절·월드컵·EPL 100호골…손흥민, 파란만장 시즌 마감- 아난나루깐 LPGA ‘매치퀸 등극’- 양용은, 시니어 PGA 챔피언십 4위…이번 시즌 최고 성적△24면(피플)- 음주 뺑소니 잡아라…밥 먹다가도 뛰쳐나가기 일쑤- “전쟁서 우리 도와준 나라에 대한 ‘감사’ 꼭 전해야”- NH농협은행, 양평군 자매결연 마을 찾아 일손돕기- 현대차그룹, 김일범 전 의전비서관 부사장 영입- 엠비트로 ‘KIAST·뉴욕대 조인트캠퍼스 발전기금 10억’ 기부- 이승찬 계룡건설 회장, 학생 76명에 장학금 8600만원 전달- 전 교육부 장관·서울시교육감 문용린 서울대 명예교수 별세△25면(오피니언)- ‘수출 한국’ 다시 뛰려면- ‘외우내환’ 아시아나항공, 노사 힘합쳐야- ‘스마트 관광도시’ 활성화 방안 찾기△26면(전국)- “바이오캠퍼스 유치해…시흥을 의료 허브도시로”- 김동연vs도의회 국힘 ‘파열음’…‘기회소득’ 연내 도입 불투명- 20년 제자리걸음 대전역세권 개발사업, 이번엔 성공할까△26면(사회)- “현 공수처 제구실 못해”…한때 몸담았던 검사들 쓴소리- 손목닥터 차고 서울둘레길 걸으면 혐금 포인트- “의대 증원 시 이공계 블랙홀 부추겨…첨단인재 양성 타격”- 40대 분만 10년 새 43% 증가…노산 늘었다- “부재중 전화 반복도 스토킹”…대법원 첫 판결

2023.05.29 I 송승현 기자

초고층 스카이라인 기대감에 여의도 'Up'
[이데일리 오희나 기자] 서울 영등포구 여의도동 일대가 초고층 스카이라인 개발 기대감이 커지고 있다. 여의도 일대 재건축 아파트들이 최고 70층, 최대 용적률 800%까지 올릴 수 있게 된데 이어 금융중심지구는 최대 1200% 용적률을 적용할 전망이다. 시장에선 여의도 초고층 개발 기대가 반영돼 매물을 거둬들이고 있다고 분석했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]29일 서울 여의도 시범아파트 인근 A공인중개사무소를 찾았더니 대체 휴일임에도 문의 전화가 이어지고 있었다.A공인중개사무소 대표는 “현재 17억원대 물건은 집주인이 안판다고 매물을 거둬들이고 있다”며 “투기지역에서 해제된 데 이어 초고층 재건축까지 속도감 있게 추진되다 보니 문의가 늘고 호가도 높아지고 있다”고 말했다.그는 이어 “여의도는 서울시에서 주도해 개발사업을 진행하다 보니 다른 정비사업 단지와 온도차가 크다”며 “하루에 문의전화만 평균 10통 이상 오는 상황이어서 급매물은 거의 다 소진됐고 가격이 계속 올라가고 있다”고 했다.시장에서는 초고층 개발 기대감이 높아지면서 집값에도 영향을 미치고 있는 것으로 풀이했다. 최고 65층에 2500가구 규모의 마천루로 거듭나는 시범아파트는 이달 전용 79.24㎡가 17억6000만원에 체결됐다. 올해 1월 15억원에 거래됐는데 4개월여 만에 2억6000만원이 올랐다. 가장 작은 60㎡는 매물이 아예 없는 상태다.광장아파트 139㎡는 이달 23억3000만원에 팔렸다. 지난해 3건이 거래됐는데 올 들어서만 5건의 매매거래가 이뤄졌다. 진주아파트 또한 전용 63㎡가 이달 들어 14억7000만원, 11억6380만원에 실거래됐다. 전용 72㎡는 15억원에 팔렸다. 지난해에는 71.97㎡가 8억원에 단 한 건 거래됐는데, 올해 들어 거래가 느는 추세다. 서울시는 여의도 아파트지구단위계획을 발표하면서 여의도 아파트 재건축 시 최고 200m, 최대 용적률 800%까지 올릴 수 있도록 했다. 층수로는 70층에 달한다. 여기에 지난 24일 여의도 금융중심 지구단위계획안을 발표했다. 한국거래소 등이 자리한 여의도역 주변을 금융특정개발진흥지구로 지정하고 용적률 1000% 이상, 기준 높이 350m로 초고층 개발할 수 있도록 한 것이다. 재건축 과정에서 건물에 친환경 자재를 쓰거나 혁신적인 디자인을 도입하면 용적률을 1200%까지 추가로 받을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원(333m)보다 높은 건물을 지을 수 있다는 의미다.[이데일리 방인권 기자] 서울 63스퀘어에서 여의도 아파트들이 보이고 있다.김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “여의도는 원래 상업지구여서 다른 재건축 단지와 차별화됐다”며 “여의도 재건축 단지는 저층이 많은데 용적률까지 받으면서 사업성이 높아져 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다”고 말했다. 김제경 투미부동산커설팅 소장은 “여의도 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매도자와 매수자 모두 제한적”이라며 “개발 기대감에 매물까지 제한적이어서 가격이 올라갈 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 다만 “재건축은 주민의 이해관계가 복잡하기 때문에 속도는 다소 느려질 수 있다”고 덧붙였다.

2023.05.29 I 오희나 기자

[사설]밀려오는 역전세 쓰나미, 선제 대응 미적댈 일 아니다
전세 시장에 역전세 쓰나미 경보가 울리고 있다. 전세시세가 전세보증금보다 낮은 역전세 가구가 서울만 해도 전체 전세 가구의 약 45%에 이른 가운데 이들 가구의 계약 만료일이 올 하반기 이후에 몰려 있기 때문이다. 역전세 가구의 28.3%는 올해 하반기에, 30.8%는 내년 상반기에 현재의 전세계약이 만료된다. 이 같이 대규모로 역전세가 발생하고 그 계약 만료일이 특정 시기에 집중된 것은 전례가 없는 상황이다.역전세 상태에서는 집주인이 새로운 세입자의 전세보증금만으로는 기존 세입자의 전세보증금을 돌려줄 수 없다. 따라서 집주인은 자기 돈을 내놓거나 어딘가에서 모자라는 돈을 구해 와야 한다. 서울 지역 아파트만 한정해 보더라도 집주인 1인당 평균 1억1000여만원의 현금을 추가로 마련해야 할 것이라는 게 전문기관들의 분석이다. 하지만 그럴 여력이 없는 집주인이 적지 않기 때문에 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 피해를 입는 세입자가 속출하게 되고, 전세보증금 반환을 둘러싼 집주인과 세입자 간 갈등이 급증할 것이 불 보듯 뻔하다.집주인이 전세보증금을 의도적으로 갈취하는 전세사기에 대해서는 정부와 국회가 최근 급한 대로 대책을 마련했다. 국회는 지난 25일 본회의를 열어 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정을 위한 특별법’을 통과시켰다. 이 법에는 최우선변제를 받지 못하는 전세사기 피해자에게 최우선변제금에 상응하는 금액을 최장 10년간 무이자로 대출해준다는 등의 내용이 담겨 있다. 이 법은 다음달 1일 공포 즉시 시행될 예정이다.역전세는 사인간의 거래라는 점에서 원론적으로 공권력이 개입할 일이 아니다. 그러나 지금의 역전세 사태는 문재인 정부 시절의 졸속 임대차 3법이 초래한 부작용 측면이 다분한 데다 최근의 매매가·전세가 동반 하락이 겹친 탓에 파장이 결코 작지 않을 전망이다. 서울 전셋값 하락분을 단순 추계해도 3조 1100억원의 추가 자금이 보증금 반환에 필요하다. 수백만명의 국민이 위험권에 속한다는 점에서 정부와 국회가 선제 대응하지 않으면 안 될 위급 사안이다. 전세보증금 반환용 자금에 대해 대출규제를 완화하는 등 치밀한 대책을 정부는 늦지 않게 내놔야 한다. 선제 대응의 골든 타임을 놓쳐서는 안 된다.

2023.05.29 I 양승득 기자

[미리 보는 이데일리 신문]못 거둔 세금 102조 부가세 체납만 28조
[이데일리 신수정 기자]다음은 22일 자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-못 거둔 세금 102조 부가세 체납만 28조-美 부채한도 상향 합의...디폴트 고비 넘겼다-“재정중독 시대, 국가부채發 금융불안 이어질 것”-치료비 지원받은 학폭 피해자 2.5%뿐△2면-포트폴리오 확대...非은행 M&A 속도 낸다-미디어아트 체험, BTS 전시까지...한일 훈풍 타고 3000여명 북새통△3면-소비자가 낸 세금인데 ‘배달사고’ 빈번...부가세 징수, 납부체계 손볼 때-고소득층부터 지갑 ‘리오프닝’ 1000만원 벌면 580만원 썼다△4면-피해 학부모, 온갖 서류 직접 제출해야...교사는 “청구절차 잘 몰라요”-전세사기 피해자 내달부터 DSR 미적용, LTV완화-대의원 1명=권리당원 56명 표 “돈봉투 원인” “애먼 제도 잡나”-아시아나 비상구 옆좌석 만석이어도 판매 안한다△5면-부채한도 올리는 대신...2년 동안 정부지출 제한키로-한미일 등 14개국, 공급망 위기 공동 대응한다-中 급했나...“한국과 반도체 공급망 협력 강화 합의” 일방 발표△6면-“美금리인상, 6월 중단해도 9월까지 한번 더 올릴 것”-“美 부채 한도, 협상 다른 국가 더 타격”△8면-‘거야 입법 강행→거부권’ 악순환 6월 국회도 강대강 대치 ‘먹구름’-여 수도권 지지율 ‘약진’-쇄신 외치던 민주당, 보름 가까이 집안싸움만-여 “김남국 잠행쇼하며 세비 따박따박” 제명 압박-50일 가까이 잠잠한 北...무력도발 가능성 상존△9면-韓원자력 수소 생산기술, 3년 내 미국 앞지를 것-한전 사장공백 장기화 조짐-무디스 “韓 잠재성장률 2% 수준으로 두화할 것”-온라인 쇼핑이 대세...판매 종사자 4년째 40만명 줄어△10면-“변동 금리는 위험”...프랑스 주담대 97%가 ‘고정’-“은행 가계대출 부실채권 연말 3조로 늘 것”-이석용 NH농협은행장 “중기 금융지원 강화”△12면-“딱 내스타일이야”...MZ세대 사로잡은 기아, 내수판매 1위 질주-탈중국, 수익성 확대, IRA혜택 K양극재가 전구체 국산화 서두르는 이유-에어컨 기증하며 환경캠페인도 조주완식 중동, 아프리카 공략법-호반그룹 식구 된지 2년 만에...대한전선 승승장구△13면-핀테크사 ‘금융사 입점 경쟁’...카카오페이, 토스 2강 구도-구글 계정 하나면 OK...명령어 넣으면 1~2분 안에 그림 뚝딱-네이버-카카오, 나란히 주력 서비스 UI개편△14면-장례 서비스는 기본, 결혼-생일잔치-여행까지 도와드립니다-화장품-헬스케어로 사업 다각화...올 매출 1000억 달성-동반위-CJ온스타일, ‘ESG지원사업’ 1호 협약 체결△15면-“가공김치 이젠 프리미엄 승부”...특급 호텔 경쟁 후끈-파리바게뜨 가맹점주 직접 빵 만든다-BTS 데뷔 10주년 앞두고 유통업계 ‘아미’ 잡기 총력전-스타벅스 여름 e-프리퀀시 첫 날 앱 방문 최대 80%↑△16면-엔비디아의 ‘축복’ 반도체 ETF 활짝-누리호 날자 차익실현 매물...숨고르는 우주항공주-‘미국판 트와이스’ A2K 데뷔 임박...JYP시총 6조 정조준△18면-채권 막차타는 개미들 느는데...높은 수수료는 ‘성장 족쇄’-하반기 경제 전망 암울...지주사株옥석가리기 시작-“부동산 조각 투자, 5년 내 대중화 시킬 것”-이달들어 유상증자 21곳 절반 넘는 11곳 주가 하락△19면-“미친 집값” “육아 떄문에”...탈서울 가속화-재건축 부담금 완화, 실거주 의무 폐지 내일 국토위 논의...여야 치열한 공방 예상-국토부 산하 공공기관 ‘낙하산 인사’ 논란 시끌-전세사기 특별법, 가해자 형사처벌 강화 부분 빠져 아쉬워△20면-드랙퀸과 민중가수의 컬래버 “절망 끝 이들에 희망 전할 것”-헨리 8세 여섯 아내의 귀환 센터 자리 놓고 ‘한풀이 배틀’-전자책으론 무료인데도 13주째 판매 1위 ‘돌풍’△22면-‘300야드 장타소녀’ 방신실, 생애 첫승 신고했다-‘믿음으로 완성된 띠동갑 파워’ 한국탁구 희망 선물-한국 축구, U-20 월드컵 3연속 16강 진출-496골 메시, 495골 호날두 넘었다△24면-예고된 홍수, 또 이상기후 탓만 할 텐가-우주기술은 착하고 건설기술은 나쁜가-미중 사이 낀 韓, ‘경제몸집’ 키워라△25면-가업상속은 부 아닌 책임의 대물림-플랜B없는 대한항공-아시아나 합병-‘한국판 스페이스X’ 나오려면△26면-뛰어난 가성비로 韓MZ세대 입맛 사로잡았죠-“퀄컴 과징금 소송, 산업 질서 유지시켜 준 판결”-100세 맞은 키신저...“꺼지지 않는 호기심이 장수 비결”-LG, 청년에 AI무료 교육...“LG에이머스‘ 3기 모집-최일남 전 한국작가회의 이사장 별세...향년 91세△27면-월 200만원 ’필리핀 이모님‘ 몰래 이직, 무슨 스로 막나요-40개월 만에 사실상 ’엔데믹‘ 6월부터 격리 의무 사라진다-면허 없이도 5분이면 대여...도로 질주하는 ’무면허 킥보드‘-경비원에 갑질한 20대 징역 1년, 집행유예 2년-24개월 이하 양육 가정 이동권 보장 양천구, 서울 엄마아빠 택시 시범운영

2023.05.28 I 신수정 기자

광수네 복덕방 "역전세 매물증가로 집값 추가 하락"
[이데일리 노희준 기자] 이광수 부동산 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’ 대표는 역전세(현 전셋값이 임대차 계약 때보다 떨어진 상황)로 인한 매도물량이 증가할 수 있어 집값 하락폭이 커질 수 있다고 내다봤다. 이광수 대표는 26일 내놓은 ‘광수네 복덕방 5호’ 리포트를 통해 “현재 한국 부동산 시장은 투자보다 사용(거주)가치가 중요한 시장으로 변화하고 있다. 사용가치가 중요한 시장은 공급(매도)이 가격을 결정한다”면서 이같이 밝혔다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매물 건수는 지난 24일 기준 6만 4675건으로 1월 5만 513건보다 1만 4000여건이 증가했다. 부동산 가격이 회복하고 있는데 매물이 증가하는 것이다. 이 대표는 최근 실거래가가 반등하고 거래가 늘어난 현 시장을 3040대 실수요자가 가격 하락이 큰 지역에서 특례보금자리론 등 대출을 받아 9억원 이하 아파트를 매수한 영향이 큰 것으로 봤다. 최근 수요는 3040대 실수요라는 얘기다.국토교통부에 따르면, 올해 2월~3월 전국에서 아파트를 가장 많이 산 연령은 30대다. 이들은 1만9081건의 아파트를 매수, 지난해 12월~지난 1월 대비 123% 증가해 전 연령에서 가장 높은 증가율과 매수 비중을 보였다. 이어 40대는 1만 8201건을 매수해 같은기간 106% 증가했다. 특례보금자리론 연령별 대출 건수를 보면, 30대 비중이 40.1%, 40대 비중이 29.1%로 2030대가 차지하는 비율이 70%다. 그는 “30대 주택매수는 실거주 목적이라 30대가 집을 많이 사기 시작하면 부동산이 사용 목적의 상품시장이 돼가고 있다고 판단할 수 있다”며 “거주목적의 수요자들은 가격이 하락하면 수요를 증가시키지만 다시 가격이 상승하면 수요가 감소한다”고 말했다. 따라서 최근 수요증가는 일시적일 가능성이 높다는 게 그의 판단이다. 그는 또 “지금 집을 파는 사람들은 투자자들”이라며 “규제가 완화되고 금리 인상 우려가 줄어들고 있음에도 집을 파는 이유는 집값 상승 기대감이 적어지고 있기 때문이다. 집값이 더 오를 것이라고 기대한다면 절대 집을 팔지 않을 것”이라고 설명했다. 서울 지역의 올해 1월~4월까지 거래량과 지난해 9월~12월까지 거래량을 비교해보면, 서울 최근 거래량은 3.6배로 늘었다. 특히 성동구(5.4배), 강동구(5.4배), 강남구(4.4배), 양천구(4.4배), 서대문구(4.4배)는 평균 이상으로 늘어난 곳인데, 전체 아파트에서 전세가 차지하는 전세비율이 높은 지역이라고 그는 설명했다.아울러 “(투자자들이 집을 파는) 또 하나 현실적인 이유는 전세가격 하락”이라며 “전세가격이 하락하면 매도물량이 증가할 수 있고 이런 상황은 2023년 하반기부터 더욱 빈번해질 가능성이 높다”고 덧붙였다. 최근 아파트를 매도하는 여러가지 이유 중에서 전세가 하락이 중요한 영향을 미치고 있다는 판단이다. 그는 “전세 하락은 2023년뿐만 아니라 2024년에도 이어질 가능성이 높다. 하락비율이 커지고 있기 때문”이라며 “2022년 계약된 전세계약이 만기가 돌아올 때 그리고 만기 이후 아파트 매도 물량이 더욱 커질 수 있다”고 강조했다. 가령 강남구 래미안블레스트의 경우 2021년 전세 하락 비율이 50%이지만, 지난해에는 하락비율이 81%라는 것이다. 지난해에 계약된 전세계약 중에서 81%가 현재 거래되고 있는 전세보증금보다 높게 거래됐다는 의미다. 결국 현재 집값 반등을 이끈 수요는 실수요라 가격 회복에 따라 곧 줄어들 것인 데다 전세가 하락으로 매도물량이 늘어날 수 있어 집값 하락폭이 커질 수 있다는 전망이다.

2023.05.27 I 노희준 기자

ING "부동산 침체 올해 내내 계속…작년말 하락 수준 유지"
[이데일리 최정희 기자] ING는 부동산 가격이 작년말에 급락한 이후 올 들어서 안정세를 찾은 것으로 보이지만 비수도권 지역을 중심으로 연중 내내 침체가 지속될 것이라고 전망했다. 미분양 주택 등 공급이 쌓이고 주택 가격의 선행 지표인 전세 가격이 하락하고 있기 때문이다. 츨처: INGING는 26일 보도자료를 통해 “단기적으로 부동산 시장 약세를 나타내는 징후들이 있다”며 주택 과잉 공급을 지목했다. 작년 한 해 동안 미분양 주택 수는 크게 증가했고 앞으로도 더 늘어날 전망이다. 최근 몇 달 간 미분양 주택 수가 소폭 감소했지만 이는 개발업체들이 미분양 주택 중 일부를 임대 주택으로 전환했기 때문일 뿐 유의미한 변화는 아니라고 선을 그었다. 부동산 시장 악화로 부동산 개발업체들이 신규 개발 사업을 보류하고 있는데 이로 인해 신규 주택 착공 건수가 허가 건수보다 더 빠르게 감소하고 있다. 건설 경기가 반등하기 위해선 미분양 물량이 소진돼야 하지만 현재 잔여물량이 남아 있는 만큼 당분간은 시장 약세가 지속될 것이라는 평가다. 전세가격은 여전한 하락세를 보이고 있다. 전세 시장은 부동산 시장 전망의 대표적인 선행지표 역할을 하는데 전세 사기 사태 등을 감안하면 전세 가격은 당분간 약세가 불가피하다. 특히 2년 전 집값 급등기에 계약했던 전세의 재계약 기간이 도래함에 따라 전세금 반환 문제 등이 커질 수 있다. 다만 ING는 올해 내내 부동산 시장이 침체되나 2~3년내로 보면 반등할 소지가 크다고 평가했다. 강민주 ING은행 서울지점 수석 이코노미스트는 “최근 주택 허가 및 착공 건수의 급격한 감소는 신규 주택 공급 감소로 이어질 수 있다”며 “이에 따라 대부분의 미분양 물량은 해소될 것”이라고 설명했다. 또 가구 구성원의 변화, 주택 소유 비율, 주택 보급률 등의 시장 지표가 주택 수요가 반등할 것임을 보여준다고 분석했다. 강 수석 이코노미스트는 “이러한 지표들을 근거로 부동산 시장이 몇 년 후 다시 활성화될 가능성이 있다”며 “수도권과 같이 실수요 대비 택지 부족으로 인해 신규 주택 공급이 부족한 지역에선 다른 지역 대비 상대적으로 집값이 더 가파르게 상승할 것으로 보인다”고 밝혔다.

2023.05.26 I 최정희 기자

전세 가구 2곳 중 1곳 '역전세'…절반 이상 내년 상반기까지 만기도래
[이데일리 최정희 기자] 전세 가구 2곳 중 1곳은 현재의 전세보증금이 최근 시세보다 비싼 ‘역전세’인 것으로 조사됐다. 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주려면 어디선가 돈을 더 구해와야 한다는 얘기다. 이러한 역전세 가구의 절반 이상은 전세 만료 기한이 내년 상반기내에 도래한다. 출처: 한국은행한국은행이 25일 경제전망 보고서, 일명 ‘인디고북(Indigo Book)’을 통해 이 같은 내용이 담긴 깡통전세·역전세 현황 및 시사점을 발표했다. 한은은 이번 경제전망 보고서부터 서술식으로 전환하고 핵심이슈와 중장기 심층연구를 확충하는 등 확대·개편했다. 한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 약 200만건(작년 평균) 중 깡통전세 위험 가구 비중은 4월 8.3%(16만3000호)로 작년 1월 2.8%(5만6000호)보다 세 배 가량 급증했다. 깡통전세는 기존 전세보증금이 집값보다 비싼 경우를 말한다. 역전세 위험 가구 비중은 같은 기간 25.9%(51만7000호)에서 52.4%(102만6000호)로 두 배 가량 증가했다. 이러한 마이크로 데이터는 2021년 6월부터 전월세 신고제가 시행된 이후 신고된 거래만을 대상으로 분석했기 때문에 인구주택총조사 약 325만건(2020년 기준)보다 적은 편이다. 이에 따라 실제 깡통전세, 역전세 위험가구 규모는 이보다 더 많을 것으로 추정된다. 지역별로 보면 서울의 경우 깡통전세와 역전세 비중이 각각 1.3%(7000호), 48.3%(27만8000호)인 반면 비수도권은 14.6%(9만7000호), 50.9%(33만8000호)로 비수도권이 높았다. 경기·인천도 각각 6.0%(4만3000호), 56.5%(40만6000호)로 높은 편에 속했다. 깡통전세의 경우 전세보증금이 매매시세보다 평균 2000만원 정도 높았으나 0.9%인 1000호 정도는 1억원이나 높은 경우도 있었다. 역전세의 경우 기존 전세보증금이 최근 보증금 시세 대비 7000만원 정도 높았다. 그러나 이 역시 격차가 큰 상위 1%의 경우 그 액수가 3억6000만원까지 벌어졌다. 3000호 정도는 5억원도 초과했다. 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주려면 5억원 이상을 다른 곳에서 구해와야 한다는 얘기다. 출처: 한국은행한은은 “깡통전세, 역전세 비중이 높아진 것은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인하는데 올 하반기와 내년 상반기에 상당 부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다”고 밝혔다. 깡통전세 계약 중 올 하반기와 내년 상반기에 만기 도래하는 비중은 각각 36.7%(6만호), 36.2%(5만9000호)에 달한다. 역전세 역시 올 하반기 28.3%(29만호), 내년 상반기 30.8%(31만6000호)가 전세 기한이 만료된다. 한은은 “깡통전세와 역전세 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐 아니라 주택시장의 하방 압력을 높일 수 있다”고 밝혔다. 특히 전세보증금이 7억원을 넘는 고가의 전세나 담보대출이 많은 주택은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사에서 운영하는 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없다. 한은은 “임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”며 “깡통전세, 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방 압력으로 작용할 수 있다”고 언급했다. 임차인이 선순위 채권자 지위를 확보하기 위해서는 전세 확정일자가 반드시 다른 권리관계 설정 시점보다 우선돼야 한다. 최창호 한은 조사국장은 전일 기자브리핑에서 “2년 전 전세를 끼고 갭투자한 물량의 (임대 계약 종료가) 돌아오는 것을 확인했다”며 “이것이 향후 주택시장 하방 요인으로 작용할 수 있다”고 밝혔다.

2023.05.26 I 최정희 기자

ING은행 “한국 부동산 시장 안심하긴 이르다…올해 강한 역풍 불 것”
[이데일리 이윤화 기자] 부동산 시장이 안정된 것처럼 보이지만, 비수도권 지역을 중심으로 연중 침체가 지속될 것이라는 전망이 나왔다. 사진=연합뉴스ING은행은 올해 부동산 시장의 하락 속도가 2022년 하반기에 비해 상대적으로 완만하겠지만, 침체 기조 자체는 2023년 내내 지속될 가능성이 높다고 26일 밝혔다.우리나라 부동산 시장은 주택 담보 대출 금리가 정점에 도달하지도 못한 작년 부터 이미 급락을 경험했다. 높은 차입비용과 더 높아진 대출 문턱, 그리고 부동산 시장에 대한 보다 엄격해진 세제 시스템과 규제 조치를 비롯한 여러 가지 요인으로 인해 전례 없는 폭락을 경험했다. . ING는 지난 몇년간 한국 부동산 시장의 가격변동폭이 극심했다고 지적했다. 2020년과 2021년 사이에는 부동산 가격이 급등했다가 2022년 말에 폭락한 이후, 하락 장이 유지되고 있다고 봤다. 부동산 시장은 일반적으로 여러 가지 요인에 의해 영향을 받지만, 이처럼 급격한 가격 변동이 발생한 주요 원인은 주택 수급불균형과 신용여건이라고 분석했다. ING는 코로나 기간 동안 주택 수요가 급증한 원인에 대해 두 가지 이유를 제시했다. 첫 번째로는 주택 구매자에게 유리한 금융환경을 꼽았다. 정부의 적극적인 금융 지원과 재정정책 완화로 낮은 주택담보대출 금리가 형성되었고 시장 내 유동성이 풍부해졌으며, 이것이 실수요자에게 유리한 환경을 제공해 주었다는 것이다. 실제로 주택담보대출 금리는 2020년 초부터 약 1년 반에 이르는 기간 동안 과거 수준과 비교했을 때 절대적으로 낮은 수준을 유지했으며, 시중은행들 역시 코로나 봉쇄로 인한 부정적인 충격에 대응하기 위한 일환으로 개인대출조건을 완화한 바 있다. 두 번째 요인으로는 “경기대응형(counter-cyclical)” 부동산 정책을 들었다. 이전 정부는 집값 안정을 목표로 임대목적 부동산 매매와 같은 투자 행위를 제한하고 다주택자에게 중과세를 부과하는 등 정권 초기부터 부동산 시장의 수요를 억제하는 정책을 일관되게 추진했다. 그러나 ING는 이러한 정부 정책들이 도리어 수요를 자극했다고 진단했다. 정부의 더 강력한 시장개입으로 인해 주택 가격이 더 상승하기 전에 ‘내 집 마련’을 서두르는 것이 더 경제적이라고 판단한 예비 매수자들이 한꺼번에 시장에 몰려들었고, 이로 인해 ‘영끌’로 대변되는 집단적 패닉바잉이 발생했다는 것이다. 단기적으로 부동산 시장 약세를 나타내는 징후에 대한 분석도 내놨다. 첫 번째로는 단기적인 차원에서 과잉공급된 주택을 지목했다. 다른 시장지표들 중에서도 주택 공급과잉이 주택시장을 지속적인 침체로 이끌었다는 것이다. 지난 한 해 동안 미분양 주택수는 크게 증가했으며 앞으로도 더 늘어날 것으로 전망했다. 지난 몇 달간 미분양 주택수가 소폭 감소한 사례에 대해서는 개발업체들이 미분양 주택 중 일부를 임대주택으로 전환했을 뿐이기에 유의미한 변화가 아니라는 판단이다.뿐만 아니라 부동산 시장 상황이 악화됨에 따라 부동산 개발업체들이 신규 개발사업을 보류하고 있는데 이로 인해 신규 주택 착공 건수가 허가 건수보다 더 빠르게 감소하고 있다. 건설 경기가 반등하기 위해서는 미분양 물량이 소진되어야 하는데, 현재 잔여물량이 남아있는 만큼 당분간은 부동산 시장 약세가 지속될 것으로 내다봤다.마지막으로 부동산 시장 전망의 대표적인 선행지표인 전세시장은 여전히 하락세를 보인다며, 최근의 ‘전세 사기 사태’를 감안하면 전세가격은 당분간 약세를 유지할 것으로 전망했다. 또 2년전 집값 급등기에 계약했던 전세의 재계약 기간이 앞으로 도래함에 따라 전세금 반환 문제 등 전제 시장에 대한 약세 요인이 지속될 것으로 판단된다. 강민주 ING은행 서울지점 수석 이코노미스트는 “2023년까지는 부동산 시장 침체가 지속되겠지만, 2~3년 내 다시 부동산 시장이 강세로 돌아설 것”이라며 “최근 주택 허가 및 착공 건수의 급격한 감소는 신규 주택 공급 감소로 이어질 것이고 그에 따라 대부분의 미분양 물량은 해소될 것”이라고 말했다.한편, 수요 측면에서는 경제성장이나 전반적인 금융환경과 같은 거시적 여건이 점차 정상화될 것으로 내다봤다. 또한, 가구 구성원의 변화, 주택 소유 비율, 주택 보급률 등의 시장 지표는 여전히 주택 수요가 다시 반등할 것임을 보여준다고 분석했다. 강 이코노미스트는 “이러한 지표들을 근거로 부동산 시장이 몇년 후 다시 활성화될 가능성이 있다”며 “수도권과 같이 실수요 대비 택지 부족으로 인해 신규 주택 공급이 부족한 지역에서는 다른 지역에 비해 상대적으로 집값 상승이 더 가파를 것으로 보인다”고 강조했다.

2023.05.26 I 이윤화 기자

[이모저모] "올 하반기 재테크, 기준 잡혔다"···돈창 강연장 열기 후끈
[이데일리 유은실 기자] 25일 서울 중구 KG하모니홀에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼-돈이 보이는 창 콘서트’가 성황리에 열렸다. 행사 시작 전인 오전 9시부터 사전 등록한 투자자들이 줄을 서기 시작했고 약 300명의 참석자들이 금방 하모니홀에 모였다.[이데일리 방인권 기자] 안승찬 삼프로TV 대표와 채상욱 커넥티드그라운드 대표가 25일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼 - 돈이 보이는 창 콘서트’에서 대담을 하고 있다.돈이 보이는 창 콘서트는 ‘경제적 자유를 위한 현실 재테크 비법: 급격히 변하는 시대, 불안정한 상황 속 당신의 미래를 대비하라’를 주제로 국내 금융, 증권, 부동산 등 각 분야의 전문가들을 초청하여 하반기 트렌드를 전망하는 자리다.참석자들 연령과 면면은 다양했다. 재테크에 관심이 많은 40~50대 참가자뿐 아니라 20대 젊은 투자자들의 참석이 두드러졌다는 점도 눈에 띄었다.채상운 커넥티드그라운드 대표와 이선엽 신한투자증권 이사가 강연을 맡은 ‘돈창 좌담회’에선 2시간 동안 부동산 정책 및 전망을 비롯해 글로벌 금융 시장과 거시경제 상황에 대한 진단과 열띤 질의가 이어졌다. 좌장으로 나선 안승찬 언더스탠딩 대표의 깔끔한 진행 강연의 활기를 더했다. 안 대표는 두 명의 패널에게 날카로운 질문을 던지면서도 청중들이 강의 내용을 다시 한번 곱씹을 수 있도록 좌담회를 요약했다.[이데일리 방인권 기자] 25일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼 - 돈이 보이는 창 콘서트’를 찾은 참가자들이 마련된 부스에서 상담을 받고 있다.돈이 보이는 창 콘서트는 ‘경제적 자유를 위한 현실 재테크 비법: 급격히 변하는 시대, 불안정한 상황 속 당신의 미래를 대비하라’를 주제로 국내 금융, 증권, 부동산 등 각 분야의 전문가들을 초청하여 하반기 트렌드를 전망하는 자리다.올해 처음으로 설치된 ‘보험 상담 부스’도 인기를 끌었다. 참석자들은 오후 강연이 시작되기 전 삼삼오오 모여 출입구에 마련된 토스 인슈어런스·굿리치 부스에서 보험 분석 및 상담 서비스를 받았다. 토스 인슈어런스 부스에서 보험 분석 서비스를 이용한 40대 참가자는 “보험 리모델링이 필요한 시점이었는데 마침 분석 서비스를 제공해서 도움을 많이 받았다”고 밝혔다.오후엔 금융·주식·부동산 시장을 전반적으로 아우를 수 있는 강연이 이어졌다. 최인용 가현세무법인 세무사가 ‘부자들이 주목하는 절세의 모든 것’이라는 주제로 집값과 세법 변화와의 상관관계를 짚으며 올 하반기 부동산 전망을 내놨다. ‘밧데리아저씨’로 유명한 박순혁 금양 홍보이사의 강연은 웃음이 끊이지 않았다. 박 이사는 ‘이차전지에 투자해야 하는 이유’라는 주제를 자신만의 입담으로 풀어냈다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 올해 부동산 시장 전망을 ‘빠름빠름’으로 정의하며 부동산과 함께 금리·주식시장까지 조망했다.부동산·주식 투자 ‘찐고수’들이 나선 만큼 참가자들은 “하반기 투자 방향을 가늠할 수 있어 유익했다”고 입을 모았다. 20대 대학생인 한 참가자는 “평소 책과 유튜브로 만나던 인물들을 실제로 만나 이야기를 나눌 수 있다는 점이 가장 인상 깊었다”며 “강연자들이 그간 어렵게만 느껴지던 재테크에 대해 쉽고 명확하게 설명해 준 덕분”이라고 말했다.

2023.05.25 I 유은실 기자

서울 아파트 거래 드디어 볕드나, 1년만 가격 '상승전환'
[이데일리 박경훈 기자] 서울 아파트값이 약 1년 만에 상승전환했다. 강남권 급매물 소진을 시작으로 주요 지역에서 상승 거래가 늘어난 분위기가 곳곳으로 확산하는 것으로 분석된다.시ㆍ도별 아파트 매매가격지수 변동률. (자료=한국부동산원)25일 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 5월 4주 주간 아파트가격 동향조사’ 결과에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.03% 올랐다. 지난주에는 -0.01%의 하락률을 기록했지만 이번주 상승전환한 것이다. 서울 아파트값이 상승한 것은 하락세가 시작된 지난해 5월 마지막 주 이후 51주 만이다.한국부동산원은 “가격 회복 기대심리로 인해 주요 지역 선호 단지를 중심으로 급매물이 소진된 후 추가 상승거래가 발생해 전체적으로 상승전환됐다”며 “일부 지역은 여전히 매도·매수 희망가격 격차로 인해 관망세를 보이며 하락세가 지속되는 등 지역별 혼조세를 보이고 있다”고 설명했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 또한 “지속적인 규제완화 효과에 15억원 대출제한 폐지, 지난해 낙폭과대에 따른 반발매수세가 겹쳐 반등했다”며 “추세적 상승세보다 기술적 반등세 가능성이 있다”고 분석했다.구별로 살펴보면, 이번주 아파트값이 상승한 자치구는 지난주 7곳에서 8곳으로 늘어났다. 강남4구(서초·강남·송파·강동구)는 각각 0.13%, 0.19%, 0.26%, 0.05%의 상승률을 기록했고, 용산구 또한 0.04% 올랐다.지난주 -0.05% 하락했던 마포구 아파트값은 이번주 0.02% 올라 상승전환했고, 중구도 지난주 -0.01%에서 이번주 0.03%로 상승전환했다. 성동·노원·양천구는 이번주 보합(변동률 0%)으로 나타났다.박 위원은 “서울은 선행지수격인 아파트 실거래가지수가 3개월째 오르고 있어 반등세는 좀 더 이어갈 것으로 보인다”면서도 “다만 역전세난, 경기침체, 미미한 통화량 팽창, 소득대비 집값 고평가 등을 감안할 때 V자형 회복은 힘들 것”이라고 전망했다. 이어 “일부 지방은 4월 아파트 실거래가지수가 다시 하락세로 접어들어 지역별 편차가 클 것으로 보인다”고 덧붙였다.서울 외에도 지난주 상승전환한 인천도 0.02% 올라 상승세를 이어갔다. 반면, 경기는 지난주 -0.02%에서 이번주 -0.06%로 낙폭이 확대됐다.매매시장 뿐 아니라 전세시장에서도 서울 아파트 전셋값은 상승전환했다. 서울 아파트 전셋값은 지난주 -0.06%의 하락률을 기록했지만 이번주 0.01% 올랐다. 부동산원은 이 같은 서울 아파트 전셋값 변동률에 대해 “국지적으로 정주여건이 양호한 주요 대단지 위주로 급매물이 소진돼 상승조정 매물 계약이 성사되며 상승전환됐다”고 분석했다.

2023.05.25 I 박경훈 기자

채상욱 "하반기 본격적인 역전세 온다"…'패닉셀링 우려'
[이데일리 박지애 신수정 기자] “본격적인 역전세는 아직 안 왔다. 올해 하반기 본격적인 역전세가 일면 ‘패닉 셀링(공포에 따른 매도)’이 올 수 있다.” 25일 서울 중구 KG하모니홀에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼-돈이 보이는 창 콘서트’ 강연의 오전 세션 좌담회 패널로 참석한 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “아직도 팔 사람은 더 많아 이를 고려해 주택을 사고팔 타이밍(매수, 매도 시점)과 프라이싱(가격 책정)을 고려해야 한다”고 제언했다. 채 대표는 유튜브채널 ‘채부심-채상욱의 부동산 심부름센터’를 운영하는 유튜버이기도 하다.[이데일리 방인권 기자] 채상욱 커넥티드그라운드 대표가 25일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열린 ‘2023 상반기 이데일리 재테크 포럼 - 돈이 보이는 창 콘서트’에서 ‘수요와 공급, 금리와 전세가 말하는 주택시장 대전망’이라는 주제로 발표를 하고 있다.지난해 하반기부터 시작된 잇단 금리 인상에 따른 부동산 하락장에서 대출 금리 상승, 전셋값 하락 등을 견디지 못한 집주인들이 시장에 매물이 내놓고 있지만 하반기엔 이보다 더 많은 매물이 나올 수 있단 분석이다. 매도 수요가 더 많은 지표로 채 대표는 우선 ‘자가보유율’을 제시했다. 그는 “주택을 산 사람이 많을수록 자가보유율이 오를 텐데 현재 임계치가 가까워진 상황이지만 아직 룸(여유)이 있는 상황”이라고 부연했다.무엇보다 고금리 때문에 대출 이자에 부담을 느끼고 있는 임대인들이 하반기엔 결국 버티지 못하고 대거 매물을 내놓을 것으로 내다봤다. 채 대표는 “가계가 부동산 시장을 사려는 요인의 주요 원동력은 결국 돈이 있느냐 없느냐인데 이 돈은 ‘소득’과 ‘대출’로 분류할 수 있다”며 “특히 금리 인상 때문에 총부채원리금상환비율(DSR)이 40~70% 구간에 있는 임대인 비중이 늘었다. 예를 들면 소득이 1억인 사람이 최대 7000만원을 원리금으로 내는 사람들인데 이는 결국 부담을 느끼고 매물로 나올 가능성이 크다는 신호다”고 말했다.다만 정부에서는 하반기 몰릴 역전세 등을 대비해 전세자금 퇴거 대출에 DSR을 반영하지 않을 가능성을 언급했다. 그는 “역전세 때문에 집 팔고 가격 충격 줄 거로 생각해서 임차인 퇴거대출은 DSR을 적용하지 않는 것이 해결 방안으로 나올 가능성이 크다”고 말했다.마지막으로 그는 정부의 다양한 주택 시장 부양 정책 때문에 시장을 낙관적으로만 봐선 안 된다고 경고했다. 채 대표는 “정부에서 급격한 수요 감소에 대한 대비로 만든 상품인 ‘특례보금자리론’이 출시와 동시에 10조원을 돌파하는 등 마중물 역할을 하면서 시장 돌려세우기 역할을 해내고 있다. 내년 총선 앞두고 부동산 규제 다 풀면서 자산 가격이 일시적으로 오를 텐데 이미 서울의 모 지역의 주택 가격은 이를 반영하고 있다”며 “현재는 낙관의 정도가 지나치다고 생각한다. 좀 더 타이밍과 프라이싱을 고려해 시장을 신중히 보고 접근할 필요가 있다”고 조언했다.

2023.05.25 I 박지애 기자