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- 판교 분양연기,집값 안정위한 고육책
- [edaily 윤진섭기자]정부가 판교신도시 아파트 분양을 4회에 걸친 연차분양에서 1회 일괄분양으로 선회한 것은 청약 과열을 잠재우고 집값 상승을 막기 위한 대책이란 점에서 의미가 크다.
또 최근 집값의 불안요인으로 부상한 재건축 아파트에 대한 규제 강화를 명확히 함으로써 완화 기대감에 따른 집값을 올리는 부작용을 조기에 차단하겠다는 의미도 담고 있다.
그러나 이번 판교분양 연기와 재건축 아파트 규제 강화가 집값 상승을 원천 봉쇄할 수 있을지는 미지수다. 우선 판교신도시에 분양되는 아파트의 분양가격이 가격 비교단지로 거론되는 분당 신도시보다 싸게 공급되기 때문이다.
이어 재건축아파트 역시 초기 사업 추진 단지는 규제 강화로 일정부분 가격 상승세가 수그러들겠지만, 이미 개발이익환수제에서 벗어난 저밀도 재건축 단지는 오히려 수요자들이 몰려 집값이 강보합세로 유지될 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 의견이다.
◇판교 분양 연기, `2007년 입주시점 가격 폭등 배제할 수 없어`
정부가 판교신도시 아파트 분양을 11월로 미루고, 당초 4회에 걸친 연차분양에서 1회 일괄분양으로 선회한 것은 청약 과열을 잠재우고 집값 상승을 막겠다는 고육책으로 풀이된다.
정부는 2만1000가구를 한꺼번에 공급하면 청약경쟁률이 종전보다 3분 1 이상 떨어질 것으로 추정했다. 이처럼 한꺼번에 분양될 경우 신규 분양이 기존 아파트 값을 자극해 집값을 올리는 현상은 차단될 수 있다는 게 건교부의 복안이다.
하지만 이 같은 처방이 집값 상승을 원천 봉쇄할 수 있을지에 대해선 미지수라는 게 업계 전문가들의 중론이다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "당장은 기대심리에 따른 분당, 용인 일대 아파트 값을 꺾을 수 있을 것"이라고 말했다.
그러나 안 팀장은 "판교신도시 내 중소형아파트는 평당 900만원, 중대형은 평당 1500만원으로 분당신도시에 비해 가격이 저렴하다"며 "2007년과 2008년부터 아파트 입주가 시작되면 아파트 가격 상승 등 부작용도 예상된다"고 말했다.
정부가 판교 분양을 연기하고 일괄 분양으로 선회한 데는 판교 분양으로 인해 불거진 분양 시장의 침체를 어느 정도 해소할 수 있을 것이란 기대감도 깔려 있다.
이와 관련해 김세호 건설교통부 차관은 "현재 판교 분양 문제로 인해 다른 분양 물량의 공급이 연기되는 등 부작용이 크다"라며 "주택시장의 불균형을 초래하는 상황에서 판교 분양 연기가 불가피했다"라고 밝혔다.
이어 김 차관은 "4회에 나눠 분양될 예정이던 판교신도시 분양을 일괄 분양함에 따라 오히려 분양 왜곡 현상이 나아질 것"이라고 설명했다.
그러나 이에 대해 건설업계는 판교분양이 11월로 연기됨에 따라 타 지역 분양 물량이 연쇄적으로 분양 연기 될 수 있다고 지적하고 있다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다
◇채권입찰·분양예정가 심사,`사실상 분양가 규제`논란
이번 대책 중 주목되는 부분은 그동안 논란을 빚어왔던 25.7평 초과 아파트 용지의 공급방식이 바뀌었다는 점이다.
건교부는 택지 입찰에 참여하는 업체는 채권액과 아파트 분양 예정가를 같이 제출토록 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급할 방침이다. 이를 통해 건교부는 평당 1500만원 이하에 중대형 아파트를 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다.
이는 단순 채권액만 높게 쓸 경우 주변 집값 불안을 야기 시킨다는 지적에 따른 조치로 해석된다. 또 택지입찰에 참여할 업체도 최근 3년간 300가구 이상 시행실적에 시공능력을 갖춘 업체(건교부 추산 288개 업체)로 한정시켰다.
그러나 이 같은 조치는 사실상 간접적으로 분양가 규제 기능을 갖는 것이어서,이에 따른 논란의 불씨도 안고 있다.
한편 건교부는 수요자 관리차원에서 인터넷으로 청약접수를 받고 청약기간 연장 및 예약접수제를 도입키로 했다. 인터넷으로 청약을 접수하고 청약기간을 연장하면 청약인원을 분산할 수 있어 과열분위기를 잠재울 수 있을 것으로 보인다.
◇재건축 상승세 꺾일 듯,강남권 저밀도 반사이익 예상돼
건교부는 재건축 아파트와 관련해 개발이익환수제 조기시행, 그리고 안전진단 강화, 층고제한 현행 유지, 초고층 재건축 불허를 공식화했다. 이에 따라 사업 속도에 상관없이 올 들어 크게 가격이 뛰던 재건축단지도 가격이 하락할 전망이다.
2종 주거지역에서 재건축은 추진하는 단지의 층고 제한을 풀지 않기로 해 고덕 주공과 개포 주공 등의 시세에 타격이 예상된다.
안전진단을 구청에 위임하기로 한 서울시의 방침에 대해 건교부가 반대 입장을 분명히 밝히면서 은마아파트 등 사업 초기 재건축단지의 가격도 하향 조정될 전망이다.
아울러 초고층 재건축을 추진했던 압구정동 일대 아파트도 건교부가 초고층 재건축을 불허함에 따라 이에 따른 가격 하락이 불가피할 것으로 업계 전문가들은 점치고 있다. 다만 가격이 급격히 위축되기 보다는 약보합세를 보이고, 특히 저밀도 재건축은 별다른 영향이 없을 것으로 예측하고 있다.
RE멤버스 고종완 대표는 “건교부의 재건축 3대 규제 강화로 전반적인 상승세는 꺾일 것”이라며 “그러나 급락하기 보다는 약보합세를 유지하고, 특히 규제 예외지역인 강남권 저밀도 지구아파트는 오히려 반사이익을 볼 가능성도 있다”고 말했다.
- 판교아파트 분양 11월로 연기(상보)
- [edaily 윤진섭기자] 판교아파트 분양이 11월로 연기돼,2만1000여 가구가 일괄 분양된다. 또 채권입찰제와 분양가 사전평가제가 병행되며, 택지응찰자격도 강화된다.
17일 건설교통부는 `판교신도시 투기방지대책`을 발표하고, 당초 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했던 아파트 분양을 11월경에 2만1000여 가구(임대 4000가구 포함)를 일괄 분양키로 했다.
이에 따라 11월에는 국민임대를 제외한 일반분양, 공공분양·공공임대가 한꺼번에 분양될 전망이다. 현재 판교신도시는 총 2만9700여가구가 조성되며 , 2만1000가구 일반분양(임대아파트 4000가구 포함), 단독주택 2700여가구, 국민임대 6000여가구가 들어설 예정이다.
이에 따라 택지공급도 3월에서 6~7월로 미뤄질 전망이다. 그러나 아파트 입주는 층고에 따라 차이가 있어 입주시기는 2007년~2008년으로 나뉘어질 것이라고 건교부는 설명했다.
◇판교신도시 11월 분양 연기, 채권입찰제·분양가 사전평가제 혼합 시행
그러나 이 같은 건교부의 판교신도시 분양 연기는 그동안 `6월 분양`을 공언해 왔던 정부의 방침을 뒤 짚는 것이여서 정책의 신뢰도가 떨어졌다는 논란이 예상된다.
건교부는 또 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용키로 한 채권입찰제에 분양가 사전평가제를 도입키로 했다.
다시 말해 건교부는 택지 입찰에 참여하는 업체는 채권액과 아파트 분양 예정가를 같이 제출토록 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급할 방침이다.
이는 단순 채권액만 높게 쓸 경우 주변 집값 불안을 야기시킨다는 지적에 따른 조치로 해석된다. 이와 관련해 건교부는 “구체적인 평가기준은 택지공급시기(6월~7월)전까지 확정해 별도로 공표할 계획”이라고 설명했다.
또한 대책에는 택지입찰에 참여할 업체에 대한 요건도 강화시켰다. 건교부는 25.7평 초과 중대형 택지입찰에 최근 3년간 300가구 이상 시행실적에 시공능력을 갖춘 업체로 한정시켰다.
이밖에 건교부는 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 주택에 대한 청약과열 대책도 나왔다. 우선 청약방식이 원칙적으로 인터넷 청약접수로 바뀐다. 건교부는 “현재 20% 수준이 인터넷 청약률을 높일 방침”이라며 “은행별 개별 프로그램을 개발해 인터넷 청약으로 유도하는 안을 추진 중”이라고 밝혔다.
여기에 청약기간 연장 및 예약 접수제 도입도 검토된다고 건교부는 덧붙였다. 이밖에 건교부는 불법거래 당사자 및 알선자에 대한 포상금 지급, 모델하우스 업체별 분산배치, 사이버 모델하우스 운영 등을 청약 과열 대책으로 내놨다.
◇개발이익환수제 4월 시행, 초고층 재건축 추진 원천봉쇄
최근 들썩이는 재건축 아파트에 대한 정부의 대책안도 나왔다. 우선 건교부는 현재 국회에 계류 중인 개발이익환수제 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법을 통과시키는 데 주력할 방침이다. 아울러 법안이 임시국회를 통과할 경우 4월에 당초 대로 추진하겠다고 건교부는 밝혔다.
또 2종 주거지역 층고제한 완화도 신규 임대주택단지에만 층고제한(15층) 완화는 적용하는 안을 검토하고, 일반단지와 재건축은 기존대로 유지하겠다고 건교부는 설명했다.
건교부는 서울시가 지난 1월 26일부터 재건축 안전진단 예비평가를 구청으로 이관한 것과 관련해 안전진단 실시시기 조정도 잠정 중단시킬 계획이다. 이어 시기조정위를 재가동하도록하고, 구청위임 환원도 독려할 방침이다.
강남 압구정동 일대 재건축 단지들이 추진 중인 초고층 재건축에 대해 건교부는 불허가겠다는 입장을 명확히 했다.
건교부는 “주거지역 내 초고층 재건축 추진은 집값 불안의 우려가 크고, 주변지역 일조권을 침해하는 등 주거환경 악화, 도시경관 훼손, 배타적인 주거커뮤니티 형성 등의 부작용이 예상된다”고 밝혔다.
이어 건교부는 “이미 서울시와 기존 단지에 대해 층고를 크게 높이지 않도록 재건축 계획을 조정하기로 했다”며 “그럼에도 불구하고 무리하게 초고층 재건축을 추진할 경우 법령을 개정해 제도적으로 봉쇄하도록 하겠다”고 덧붙였다.
◇양주옥정, 남양주별내, 고양삼송 판교신도시급 개발
건교부는 수도권 주택시장 안정대책으로 수도권 과밀억제권역 내 주택공급을 지속적으로 확대하는 안도 포함시켰다.
건교부는 최근 지정된 양주옥정(184만평), 남양주별내(154만평), 고양삼송(148만평)의 대규모 택지지구를 판교신도시 수준으로 개발, 공급키로 했다.
이에 따라 이들 택지지구는 녹지율과 용적률, 그리고 자족기능 시설 비율이 큰 폭으로 개선될 전망이다. 현재 판교신도시의 녹지율은 35% 수준인 반면 기존 택지지구는 25% 수준이었다.
또 용적률은 판교의 경우 150% 수준이었고, 기존 택지지구는 200% 수준으로, 이번 조치에 따라 용적률 하락이 점쳐진다. 또 이들 3개 택지지구엔 당초 조성되지 않기로 했던 중앙공원과 테마공원이 들어서며 자족기능 비율도 10%수준으로 높아진다.
한편 건교부는 동탄(273만평), 파주(274만평), 아산(107만평-총 827만평) 등 신도시 아파트를 차질없이 분양해 수도권 과밀억제권역 내 주택공급을 지속적으로 확대하겠다고 설명했다.
이와 함께 건교부는 주택거래신고제에 대한 내실화도 덧붙였다. 우선 2~3월 중 관계기관 합동으로 최근 9개월간 신고된 내용의 허위신고 여부를 집중 점검하고, 허위신고자에 대해서는 취득세의 최고 5배 내 과태료 부과, 중개업자는 6개월간 업무정지 등을 조치할 방침이다.
또 주택거래신고지역, 주택투기지역, 투기과열지구 해제는 집값 안정시까지 신중히 검토하고 필요할 경우 주택거래 신고지역 추가지정 검토할 계획이다.
- (정명수의 월가 키워드)Greenspan vs Dollar
- [뉴욕=edaily 정명수특파원] 중앙은행은 정부의 재정정책, 외환시장 정책에 대해 이래라 저래라 대놓고 말하지 않는 것이 관례다. 마찬가지로 정부도 중앙은행의 통화정책에 간섭하지 않는 것이 원칙이다.
그러나 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회 의장은 이 불문율을 몇 차례 가볍게(?) 위반했다. 지난해 11월 프랑크푸르트에서, 그리고 지난 4일에는 런던 G7 회담에서 달러 약세와 경상수지 적자 문제에 대해 연거푸 언급하면서 외환시장에 적지 않은 충격파를 던졌다.
11월에는 미국의 쌍둥이 적자가 궁극적으로 미국의 금리인상으로 귀결될 것이라고 우려하더니, 런던에서는 경상수지 적자가 장기적으로는 해결될 것이라고 말했다.
2006년 퇴임을 앞둔 늙은 마에스트로 그린스펀이 노망이 든 것일까. 왜 자꾸 말을 바꾸면서 존 스노 재무장관의 일인 외환시장 정책에 대해 "감 놔라, 대추 놔라" 말이 많은 것일까. `신중한 금리 인상(measured pace)`이라는 통화정책 모토가 식상해져서 외환시장으로 관심사를 옮긴 것일까. 의회 청문회를 앞두고 있는 그린스펀의 속마음을 짚어 보자.
◇환율과 수입물가
그린스펀의 속내를 들여다 보기 위해서는 그가 제시한 몇 가지 힌트를 세심하게 살펴볼 필요가 있다.
런던 연설에서 그는 달러 약세가 수입 물가에 미치는 영향을 언급하며 "지난해 1분기까지만해도 유럽 기업들은 마진 축소를 통해 통화 강세 충격을 흡수했으나, 이후 통화 강세가 지속되자 강력한 저항감을 표출했고, 급기야는 대미 수출 가격을 인상하기에 이르렀다"고 말했다.
실제로 그랬다. 유로/달러 환율이 상승하며 유로 강세, 달러 약세가 심화되면서 유럽에서 미국으로 수출되는 제조업 생산품의 가격이 비교적 큰 폭으로 올랐다. 과거 데이터를 봐도 유로가 강세를 보이면, 미국으로 수출하는 수출품 가격이 올랐고, 유로가 약세를 보였을 때는 수출품 가격이 떨어졌다.
그러나 일본과 아시아 시장으로 넘어오면 사정이 완전히 달라진다. 아래 그림은 1990년대 초반부터 현재까지 달러/엔과 일본에서 미국으로 수출되는 수출 물가(미국 입장에서는 수입 물가) 지수를 표시한 것이다.
1990년대 중반, 엔화가 초강세를 나타냈을 때, 대일본 수입 물가도 유럽의 경우와 마찬가지로 가파르게 올랐다. 그러나 1990년대 후반부터 최근까지는 엔화 가치의 변동에 대해 물가 지수의 변화는 상대적으로 미미하다. 전년대비 물가 상승률을 보면, 엔화가 강세를 보일 때 분명히 가격 상승 압력이 있지만, 일정 수준을 넘지 않고 있다. 일본 기업들은 유럽 기업들과 달리, 엔 강세-달러 약세에서 오는 가격 압력을 상당 부분 흡수하고 있는 것이다.
아시아의 신흥 공업국들은 한 술 더 뜬다. 94년 이후 이들 신흥 공업국들로부터 미국으로 수출되는 생산품 가격은 사실상 한 방향으로 하락하기만 했다. 911테러 이후 미국이 디플레이션 걱정으로 정신이 없을 때, "중국 등 아시아 국가들이 디플레를 미국으로 수출하고 있다"고 우려했던 것이 바로 이 때문이다.
그린스펀은 달러 약세가 어느 정도 진행되자, 유럽 기업들이 수출 가격을 인상하는 것을 보고, 대미 수출을 줄이겠다는 의사 표시라고 생각했다. 일본과 중국 등 다른 아시아 국가들도 결국은 유럽을 따라, 가격을 인상할 것인가. 그린스펀의 런던 연설 어디에도 이같은 `전망`은 없다.
달러 약세가 심화되면 미국으로 수입되는 물품의 가격이 올라야하는데, 어떤 경우에는 전혀 그렇지 않았다. 그린스펀이 정말로 하고 싶었던 말은 "일본, 중국 너희들은 언제까지 버틸테냐"였는지도 모르겠다. 이말은 결국 일본, 중국으로부터 항복을 받아낼 만큼 달러 약세가 충분히 이뤄지지 않았다는 뜻이기도 하다.
◇"금리 인상만으로 경상적자 해결 못한다"
런던 연설에서 그린스펀은 소비를 억제하지 못하는 `미국병`의 핵심을 정확하게 지적했다.
그는 "미국은 모기지 파이낸싱을 이용한 소비가 다른 나라들보다 강하기 때문에 미국에 수출하는 기업들은 기꺼이 낮은 마진으로도 수출을 한다"며 "이같은 메커니즘이 달러 약세의 효과를 줄이고 있다"고 말했다.
집을 소유한 미국 중산층은 집 값이 상승하거나, 금리가 떨어지면 모기지 리파이낸싱을 통해 상당한 목돈을 쥘 수 있다. 이 돈이 소비로 연결되고, 가계 부채를 줄이는데도 사용된다. 중앙은행이 금리를 올리면 시중 금리가 올라가고, 저축률이 높아지면서, 소비가 줄어야한다. 미국의 경우에도 금리가 상승하면, 소비 확대에 일단 제동이 걸린다. 그러나 소비하는 것이 경제 활동의 전부라고 믿고 있는 미국인들의 소비 욕구 자체를 근본적으로 돌려놓지는 못했다.
미국의 금리가 오르건, 내리건, 무역적자는 좀처럼 개선되지 않는 것을 알 수 있다. 그린스펀의 런던 연설은 금리 인상만으로는 경상수지 적자 문제를 해결할 수 없다는 고백인 셈이다.
◇"달러 약세 끝나지 않았다"
그린스펀의 런던 연설은 11월 프랑크푸르트 연설에 비해 낙관적인 것이 사실이다. 그러나 경상수지 적자가 장기적으로 해결되기 위해서는 달러 약세가 지속돼야한다는 의미도 내포하고 있다.
유럽이 백기를 든 것처럼, 일본과 다른 아시아 수출국들이 가격 인상에 나서야하는데, 아직은 그런 시점에 도달하지 않았다. 일본, 중국 입장에서 보면 이것이 쉽지 않다. 10년 불황의 늪에서 이제 막 빠져나온 일본이 수출이라는 줄을 쉽게 놓을 리 없다. 중국도 먹여 살려야할 인구가 얼만데, 외부 압력에 굴복해서 위안화를 절상하고, 수출을 줄이겠는가. 버티는 아시아와 밀어 부치는 미국. 타협이 이뤄질 때까지 스노 장관은 달러를 끌어내리려고 할 것이다.
통상적인 의미에서 통화 긴축 정책이 방만한 재정 지출을 억제하고, 가계 단위에서의 소비를 제어하지만, 그것만으로는 경상적자를 줄일 수 없다. 미국 정부는 국민들에게 "소비를 줄이라"고 말하지 못한다. 만약 소비를 억제시킬 마음이 있다면, 달러 약세라는 우회적인 전략이 아니라, 소비세 도입같은 직접적인 재정정책을 썼을 것이다. 미국 경제의 3분의 2를 차지하는 소비를 하지 말라는 것은 경기 불황을 감수하라는 뜻이다. 어떤 정부도 불황을 요구할 수는 없다. 그린스펀도 마찬가지다. 시급한 인플레 위협이 없는 상태에서 대외 수지 균형을 위해 무작정 돈 줄을 죌 수는 없다.
이제 그린스펀이 스노 장관이 머쓱해지도록 환율 문제에 대해 언급하는 이유를 살펴볼 차례다. 연준리의 통화 정책은 2000년초부터 지난해 상반기까지 디플레이션 방어에 초점이 맞춰져 있었다. 좀처럼 직접적인 언급을 하지 않는 그린스펀이 의회 청문회에서 수차례 `디플레`라는 말을 할 정도로 이 문제는 해결하기 어려웠다.
디플레를 진화되고, 경기가 터닝하자, 그린스펀은 `신중한 금리 인상`이라는 말로 통화정책의 성격을 규정지었다. 연준리 내 매파들이 달러 약세로 인한 수입 물가 압력, 고용시장 호전에 따른 인플레 압력을 거론하며 강력한 긴축 정책을 주문하고 있지만, 그린스펀은 요지부동이다. 조만간 `신중한`이라는 표현이 없어지겠지만, 이 말을 버릴 때는 그럴만한 이유가 있어야한다.
런던 연설에서 그린스펀이 수입 물가에 대해 이례적으로 이야기 한 것이 그 단초가 될 수 있다. 달러 약세가 지금보다 더욱 심화되고, 일본과 한국이 수입 물가를 올리고, 중국도 위안화 평가 절상에 나섰을 때 그린스펀은 `신중한`이라는 말을 자연스럽게 떨어낼 수 있을 것이다.
그린스펀 자신도 미국 경상수지 적자를 해결할 유일한 대안으로 달러 약세를 인정한 것이나 마찬가지다. 그린스펀은 역사적으로 금리 인상이 경상적자 경감에 별 다른 효과가 없다는 것을 알고 있었다. 그는 런던에서 "시장의 압력으로 경상수지 적자는 안정 국면에 들어설 것"이라고 말했다. 여기서 시장의 힘은 `금리의 힘`이라기 보다는 `환율의 힘`인 것이다.
그린스펀이 `신중한`이라는 말에서 벗어나려면 고용시장과 생산성, 인플레의 관계에 대해서도 해명해야한다. 미국 국회의회들이 이 부분에 대해 질문할 때 그린스펀은 뭐라고 답할까. 런던 연설만큼이나 기발한 아이디어가 준비돼 있는 것은 아닐까, 기대되는 대목이다.
- (BoMS전망)①사생결단은 4월에-랜드마크투신 김일구
- [edaily 강종구기자] edaily 봄스(BoMS) 멤버인 김일구 랜드마크투신 운용본부장은 14일 연초 채권금리 급등에 대해 경기회복에 대한 기대감을 반영한 자연스런 현상이라고 진단했다.
김 본부장은 오히려 지난해 채권시장의 경기에 대한 시각이 과도하게 비관적이었으며 수년동안 줄곧 금리가 하락했기 때문에 조그만 신호에도 과도하게 반응하는 것이 당연하다고 지적했다.
그는 또 한국은행이 시장의 예상보다 빨리 금리인상 얘기를 꺼낼 가능성을 배제할 수 없다며 4월에 가서야 펀더멘털에 대한 시장의 공감대가 형성될 것인만큼 금리상승세가 당분간 이어질 수 있음을 시사했다.
◇ 채권금리 급등, 당연하다
연초부터 시작된 금리상승세의 근간에는 경기회복에 대한 시장의 기대감이 깔려있다.
수급이 일시적으로 악화된 것이라거나 경기회복에 대한 과도한 기대감에 따른 오버슈팅이라고 보는 시각도 있으나, 필자는 정상적인 금리상승세라고 판단한다.
물론 경기회복은 아직 확인되지 않았다. 그래서 확인되지도 않은 루머에 혼비백산하여 도망치는데만 급급하고 있는 채권시장을 비이성적이라고 보는 의견이 있을 수 있다.
그러나 필자의 생각은 이것 자체가 시장의 참 모습이라는 것인데, 그 이유는 두 가지이다.
첫째, 지난해 연말까지 채권시장이 기대하고 있었던(금리수준이 반영하고 있었던) 경기예상이 지나치게 비관적이었고, 그래서 조그마한 펀더멘털 개선 신호에도 금리수준은 크게 바뀔 필요가 있었다.
둘째, 펀더멘털에 대한 기대변화는 실제 펀더멘털에 대한 확인보다는 몇개월 선행하는 속성이 있고, 루머에서 확인까지의 시간 동안 시장은 항상 광분한다는 점이다.
◇ 사생결단은 4월..우선은 살고 보자
내수가 반짝 상승세든 아니면 바닥에서 나타나는 횡보 움직임이든 어쨌든 더 나빠지지 않는 상태로 들어선 것만은 분명해 보인다.
이 경우 지난해 연말까지 금리가 별로 하락한 것이 없다면 조그마한 펀더멘털 개선 신호에 채권시장이 크게 반응하지 않는다. 그러나 지난해 연말까지 금리가 줄곧 하향세를 보여왔기 때문에 조그마한 신호에도 크게 반응하는 것은 당연하다. 이미 많이 먹었고, 더 먹을게 별로 없어 보였기 때문이다.
하반기에 경기가 좋아질지 아니면 지난 몇년간 그랬듯이 일시적으로 좋아지는 것처럼 보였다가 다시 나빠질지 결론은 4월에나 나게 되어 있다.
지난 2001년과 2002년에도 연간전망은 상반기에 나쁘고 하반기에 좋아질 것이라는 식이었는데, 금리는 연초에 급등하고 4월에 고점을 찍었다. 4월에 가서야 비로서 하반기 펀더멘털의 참 모습에 대한 시장의 컨센서스가 만들어지기 때문이다.
보험사 등 장기투자기관들이 3월 결산이라는 점도 중요하다. 결산에 신경쓰다보면 금리수준이 사기에 적당해도 금리상승시에는 매입시점을 늦추기 마련이다.
진정한 승부를 원한다면 4월에 사생결단을 낼 일이며, 전의를 상실한 패잔병들로 가득찬 전장터에서는 목숨부터 건사하고 볼 일이다.
◇ 한은, 금리 올리고 싶지 않을까
올해 금융시장 환경이 채권에 일방적으로 불리할 것이라고는 생각하지 않는다. 그러나 한번 해 볼려면 아직까지는 시간이 더 필요해 보인다.
지난번 이헌재 부총리의 발언만 보더라도 이제는 경기회복에 대해 정부가 어느 정도 자신감을 가지고 있고 또 실물경기의 확연한 회복 이전에 나타날 수 있는 자산가격의 버블 움직임에 대해서 경계하고 있는 듯하다.
어떻게든 경기가 회복만 되어 달라고 하던 지난해 연말과는 다르다. 정부는 미세처방을 할 수 있기 때문에 이헌재 장관은 강남 집값에 대해 경계했지만 미세처방은 없다.
미시적인 방책은 없고 거시적인 처방만 할 수 있는 한국은행은 어떨까? 금리인상 얘기를 빨리 시작하는 것이 좋다고 느끼지 않을까?
실물경기가 충분히 회복될 때까지 금리인상을 늦추다가는 자산가격이 너무 올라버릴 수 있다는 두려움을 가지지 않겠는가?
그렇다면 금리인상 경계감을 시장참가자들에게 심어주어 자산가격이 너무 오르는 것을 막는 것이 실물경기 회복에도 도움이 되지 않겠는가? 채권투자에 아직 시간이 필요한 이유이다.
◇ 미·중 동반 금리인상시 글로벌 리세션
글로벌 환경을 생각해보면, 올해의 핵심적인 이슈는 미국의 금리인상 속도와 중국의 금리인상 및 위안화절상 중 선택이다.
그린스펀이 이미 지난해 11월 소비둔화와 재정지출 억제를 통해 경상수지 적자를 줄이겠다고 공언한 이상 미국은 올해도 작정하고 금리를 올린다고 보아야 한다.
여기서 저평가된 통화를 갖고 있어 물가상승 압력을 받고 있는 중국이 우리도 미국을 따라 금리를 올려야겠다고 나선다면 글로벌 리세션이 시작될 것이다.
채권쟁이들로서는 절대로 놓쳐서는 안 될 챤스가 될 것이다.
중국이 위안화절상에 나선다면 중국을 태양으로 해서 먹고 사는 아시아권 전반의 붐(boom)이 시작될 것이다. 성장률은 오르겠지만 아시아를 노리고 들어 오는 돈으로 넘쳐날 것이다.
통안채 발행부담이 상당하고 콜금리인상 압박이 계속되겠지만 미국채 10년물과 국고채 10년물 사이에 금리차가 100bp 정도면 장기채권으로 승부를 걸어볼 만 할 것이다.
붐 이후에 찾아 올 불황(gloom)에 대비하는 돈도 많을 것이고, 아시아로 흘러들어올 돈 중에는 통화가치 절상과 미국금리대비 높은 금리에 끌린 채권투자자금들도 많을 수 밖에 없기 때문이다. 기다리는 자에게 복이 올 것이다.
- (부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유②
- [양은열] 첫째,10,29 부동산 대책의 피해는 대부분 서민용 아파트였다는 사실이다.
10,29부동산 대책의 대부분은 부자를 향한 정책들로 이루어졌다. 재건축 개발이익환수제, 주택거래신고제, 종합부동산세 등으로 이루어진 정책의 화살은 결국 서민에게 돌아왔다는 사실을 인식하여야 한다.
강남의 아파트를 가지고 있는 부자들은 세금을 피하기 위해 아파트를 움직이지 않는다.
1가구 3주택 중과세 도입하면 정부의 의도대로 부자들은 아파트를 팔고 소유 주택을 축소해야 하는데 그렇게 하지 않는다는 것이다. 정책이 바뀔 때까지 보유하고 세월을 낚으며 기다리는 것이다.
10,29부동산 대책은 서민용 아파트에 강력한 타격을 가했다. 그렇기 때문에 아파트에 거품이 있었다면 서민의 아파트였단 말인가? 필자는 과거 10,29부동산 대책이 나올 때 많은 부분을 우려 했다. 그 중에 고래등 싸움에 새우등 터지지 않을까 였는데 돌이켜 보면 예상했던 대로 되어 버린 것이 안타깝다. 세금위주의 부동산 정책은 반드시 실패한다. 왜냐하면 부동산에 있어서 세금은 결국 약자가 뒤집어 씌기(?) 때문이다.
둘째, 저변에 깔려 있는 ‘강남불패 신화’의 신뢰감이다.
부동산시장은 정부의 가격안정 대책이 나오면 잠시 가격이 주춤거리다가 다시 재상승하는 상황을 반복하고 있다. 정부 정책이 단기적인 대책이라면 효과도 일시적일 수 있다. 그러나 10,29 부동산 대책의 약발의 효과는 너무 커서 전반적인 부동산 시장에 영향을 끼치고 있다. 주택거래신고제,재건축개발이익환수제,종합부동산세등 굵직한 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 장기적인 부동산 시장에 영향은 막대했다. 그러나 기간이 1년을 넘기고 나니 부작용이 나오기 시작하여 지금은 정책 보완으로 선회하기에 이르렀다. 강력한 정책도 길어봐야 1년6개월을 넘지 못한다.
도대체 그 이유는 무엇일까?
그것은 정부의 부동산 정책이 시장에서 모르핀 효과를 나타내고 있기 때문으로 해석된다. 부동산 시장에서의 모르핀 효과는 먼저 투자자들에게서 발견된다. 그들은 이미 정부 정책에 강한 내성을 보이고 있다. 정부 대책에 중독이라도 된 듯 규제 대상에서 벗어나는 지역과 상품으로 발빠르게 이동하고 있다. 아파트를 잡으니 토지로 도망가고 토지를 잡으니 농지로 이동한다. 투자자뿐만이 아니다. 또다시 더 많은 사람들이 서울 강남의 집값에 관심을 갖는다.
그리고 더 많은 사람들이 강남 집값은 절대로 떨어지지 않는다는 "강남 불패 신화"에 빠져 들고 있다. 강력한 10,29 부동산 대책 영향도 강남의 재건축 시장을 빼고는 영향이 미미했다. 이러한 맹목적인 믿음이 강남 집값을 계속 떠받치고 있는 것이다.
부동산 투기를 생각할 수 없는 서민들조차 "더 강력한 정부의 대책"을 요구한다. 정책의 변화로 잠실 등 사업승인 난 저밀도 아파트 단지 내 가격이 한달여 사이에 5천만원 오른다는 소식을 접하면서 이들이 느끼는 강남불패 신화는 절대적으로 변화되었다.
정부로서도 고민이 될 것이다. 계속되는 처방에 대한 효과가 시장에 반영 되어 해당 시장이 죽어 가면 부동산시장은 다른 방향으로 가닥을 잡아간다.강남의 부동산시장은 "메커니즘"을 갖는 정상적인 시장으로 이해할 수 없는 상황이다.
그렇다고 정부가 더 이상 할 일이 없다는 것은 아니다. 정책당국은 좀더 생산적인 곳으로 국민들의 관심을 돌리고 돈의 흐름을 바꾸는 데 모든 힘을 기울여야 한다. 개인과 기업이 건전한 투자에 나설 수 있도록 자금의 물꼬를 터줘야 한다. 이런 밑바탕 위에서 정부는 일관성 있는 시장 정책을 끈기 있게 밀고 나가야 한다. 이로 인해 투자자들이 정부를 믿게 될 때 부동산시장 안정은 찾아올 것이다. 그러나 아쉽게도 우리 정부는 투자자들의 발을 묶어 놓기엔 웬지 역부족인 것처럼 보인다.
셋째, 계속적인 저금리 현상이다.
계속되는 콜금리 인하는 실물경제를 살리겠다는 정부의 의지에 따라 경제가 연착륙을 할지는 의문이지만 부동산에는 호재로 계속 남아 있다. 이러한 저금리가 2007년까지 갈 것으로 본다면 이자율 3%대로는 금융소득을 의지하는 사람들에게는 투자수익률 측면에서 외면단계에 와 있다. 지금의 부동산 펀드로 부동자금이 몰리는 것도 이러한 이유에서다.
저금리는 부동산 급등의 한축인 것은 확실하다. 과거 미국의 금리도 6~7%대에서 1%대까지 급락한 것은 불과 2년밖에 걸리지 않았다. 그런데 금리를 왜 내리는 걸까? 물론 다양한 경제 논리가 있을 수 있지만 가장 쉬운 논리는 경기를 되살리기 위해서다. 거꾸로 보면 경기가 살아난다고 했을 때 금리는 지속적으로 오른다고 봐야한다.
우리나라도 마찬가지다. 당분간 국내경기가 아직 회복 될 기미가 보이지 않아서, 금리 상승에 대해서는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 부동산 가격이 금리와 관련이 있을지 는 몰라도 꼭 정비례하는 것만은 아니다. 왜냐하면 부동산은 경제 원리로 풀지 못하는 비밀이 너무 많기 때문이다. 간혹 대학이나 연구소에서 발표하는 통계는 참고할 수 있지만 부동산 시장에서 그대로 적용되는지는 희박한 확률게임에 불과하다.
부동산은 사용가치요소 및 투자이익요소를 고루 갖추고 있다. 우연히 토지가 용도 변경이 된다든지 개발계획이 발표가 된다든지 할 때마다 엄청난 자본 이득이 생겨난다. 이자율로는 감히 상상도 못하는 이익을 창출해 내니 투자자가 몰릴 수 밖에 없다. 특히 우리나라 부동산은 외환위기 이후 3년도 안 되어서 부동산 가격이 극복됨으로써 일본과는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 따라서 저금리가 주도하는 방향으로 흐르고 있을 경우 정책에 의해 하락된 부동산의 가격은 상당기간 유지 또는 가격 조정을 거친 뒤에 또다시 상승할 거라 예상이 된다.
넷째, 10년 주기설 과 5년 중주기설이다.
강남 불패론을 뒷받침하는 논거 중 하나가 ‘10년 주기설’과 ‘5년 중주기설’이다. 부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다.
과거 예를 들어보면, 1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.과거 60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다.
그리고 77년 초부터 79년 2월까지를 보면 부동산이 급등했음을 알 수 있다. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다. 88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐다. 같은 기간 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다.
그리고 네 번째는 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승은 계속이어져 가고 있다. 엄청난 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다.
5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다.
다섯째, 32평아파트가 10억원이 되는 시기가 왔다.
우리나라 은행대출 관행을 보면 감정가에서 전세를 빼고 대출을 해주고, 대출한도 또한 전체 실거래가의 50%를 넘지 못하게 제한을 두었다. 과거 일본의 100%이상의 대출과는 전혀 다른 제도를 운용하고 있는 것이다. 또한 부동산에서 우리나라만 특별히 존재한 제도가 있다. 전세라는 제도 인데 서방국가의 모기지론과 상응되는 제도다.
또한 서울의 경우 대출할 경우 무조건 방 1개에 1,600만원을 뺀다. 따라서 매매가에 대비하여 부동산 대출시 절대로 50% 이상은 대출받기가 어렵다. 따라서 부동산 가격에 거품이 끼어 있다 하더라도 급격히 50%이상 가격이 빠지지 않는 한 금융대란은 오지 않을 것이다. 거꾸로 지금과 같은 강남권 아파트 규제책이 지속될 경우 32평 중산층 아파트가 10억원이 되는 날도 멀지 않음을 감각적으로 느껴야 할 것이다.
여섯째, 버블의 징후로 보는 성수기때 인기지역 아파트 가격 하락, 소비자 지수 계속적인 하락, 매도우위 지속, 인터넷상 실거래가격 하락등이 버블의 징조라고 한다.
과연 그러한가? 우리경제는 부동산 안정 대책이전부터 어려움이 계속 되어 소비자 지수는 계속 하락을 유지했고, 10,29 부동산 대책이후로 투자자들이 주춤하는 사이 급매물 위주의 시장이 형성되고 있었다. 그러나 이를 보고 부동산 가격에 거품이 끼었다고 판단할 것인가?
인터넷상의 가격은 믿을만한 것 보다 참고사항일 뿐이다. 언제나 시세는 변동이 있기 마련이고 최고가와 최저가 사이의 가격은 항상 있기 마련이다. 요즈음의 인터넷상의 가격은 부동산 중개업체들이 세금조사나 양도세관련 기준을 피하기 위해 실거래 가격보다 더 높게 제시하는 가격이라 신뢰하기 힘든 부분이다.
일곱째, 국민소득으로 보는 부동산 버블 기준이다.
우리나라 4인가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(32평아파트) 주택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다.
만약 현재 우리나라 1인당국민소득이 1만달라라고 할 때 한가정의 국민소득 총액은 4만달라, 약 4,500만원이 된다. 4,500만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 3억3천만원이 조금 넘는다. 만약 거품이 있다면 4인가족 전원이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없다면 아마도 거품의 징조가 아닐까?
그렇다면 현실적으로 평균 1인당 국민소득 1만달라의 기준은 어느 지역으로 볼 것인가? 지역에 따라 편차가 있을 것으로 보인다. 울산같은 도시는 이미 2만 달라를 넘긴지 오래다. 따라서 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다.
만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 3만 달라로 잡는다면 32평아파트 가격은 10억원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 계산이 나온다.
여덟째, 출산율과 베이비붐 시대.
1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 수많은 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 그동안 우리나라 경제성장 또한 전세계에서 가장 높은 수준을 누렸기 때문이다. 즉, 이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다.
그러나 베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다.
필자도 이렇게 되었으면 하는 바램 간절하다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 홀로된 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 결국 나홀로 가구가 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는자는 부동산을 선점할 것으로 보인다.
강남의 아파트값은 ‘백약이 무효’라고 한다. 왜냐하면 공급은 없는데 수요만 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 가수요를 막는 방법은 어떠한 규제나 정책보다 아파트를 원하는 매입자에게 무제한 공급을 하는 길 밖에 없다. 공급할 수 있는 지역으로는 이미 신도시가 확정된 판교는 물론 청계산 지역과 헌인릉지역, 과천 서울대공원 및 경마장지역 그리고 송파나 강동등의 단지를 택지 개발 단지로 몇 십년을 계획하여 꾸준한 공급을 이룬다면 강남의 아파트 가격은 상당부분 조정 될 것으로 보인다. 그러나 문제는 이러한 정책을 꾸준히 이끌어가는 정부의 의지가 있느냐가 몇 배 더 중요한 문제다.
그리고 아파트 가격도 시장원리에 맡겨야 한다. 왜냐하면 계속적인 규제 일변도 정책을 펼친다면 공급부족으로 인해 강남 아파트 32평 값이 10억원을 넘는 것은 시간문제라는 사실을 정부 관계자들 특히 정책을 입안하는 분들이 알았으면 한다.
- `비이성적 과열` 개정판의 새 내용
- [edaily 김홍기기자] 다음은 로버트 실러 미 예일대 교수의 "비이성적 과열" 개정판에 새로 첨가된 내용을 CNN머니가 요약한 것이다.
항상 부동산 붐에 대해 대중적으로 인기있는 설명들이 있었다. 그러나 "인기가 있다"고 해서 "옳은" 것은 아니다.
1990년대 후반 이래 미국과 세계 여타 지역의 부동산 가격 상승에 대해 그럴듯한 논리적 근거가 제시돼 왔다. 그 중 하나는 인구 압력을 가지고 설명하는 것. 토지가 고갈됨에 따라 그 결과로 집값이 상승했다는 논리다. 그러나 1990년대 후반 이래로 토지가 더 고갈된 적이 없다. 인구 증가율은 꾸준히 완만한 수준을 유지했다.
또 다른 이론은 집을 짓는데 들어가는 인건비, 목재, 콘크리트, 철근 등에 대한 수요가 강했고 이 때문에 가격이 상승했다는 것. 그러나 건축비용은 장기 경향에서 벗어나 있지 않다.
마지막으로 많은 국가들에서 행해지고 있는 금리인하 때문에 붐이 일어났다는 주장도 있다. 그러나 저금리가 확실히 집값 상승에 기여하는 요소이기는 하나, 각국 중앙은행들은 역사상 여러차례에 걸쳐서 금리를 인하했었고 그러한 조치들이 전 세계적인 붐을 일으킨 적은 결코 없었다.
따라서 위 이론들을 가지고는 1998년부터 시작된 붐을 설명할 수가 없다.
결론은 현재 미국과 국제적 수준에서 과거 그 어느 때보다 강한 주택가격에 대한 투기열풍이 뿌리를 내리고 있다는 것이다.
오늘날 가격정보가 대중에게 확산됨에 따라 대중들이 경제적 문제들에 대해 시장에서 해결책을 찾게 됐고, 이것이 사람들로 하여금 주택가격에 대해 우려하게 만들었다. 그 결과로 거품이 됐다. 결국 정보확산으로 비이성적 과열이 일어났다고 볼 수 있는 것이다.
다시 말해서 사람들이 주택가격이 자기들의 능력 범위를 초과해서 오르면 결코 집을 못사게 될 것이라고 우려, 집 값을 올리는데 몰입하게 되었다는 것이다.
지역의 주택가격이 상승하는 것이 특별한 건 아니다. 그러나 오늘날의 주택가격 상승은 과거와 다르며 위험하기까지 하다.
일반적으로 얘기해서 미국에는 전국적인 주택시장은 없고 지역 시장만 있다고 한다. 그러나 이는 진실이 아니다. 미국의 인플레이션을 조정한 실질 주택가격은 1997년부터 2004년까지 52% 상승했다. 이처럼 상승한 적은 미국 역사에서 딱 한번 있었는데 그때는 바로 세계 2차대전 이후였다.
1998년 이래의 집값 상승은 소득 증가보다 훨씬 빠르다. 그리고 이러한 상승세로 인해 주택 가치가 장기적으로 지속가능하느냐에 대한 의구심이 생기고 있다. 1985년부터 2002년까지 가장 변동폭이 컸던 8개주의 주택 중간 값(median price)은 1인당 소득기준으로 4.9년에서 7.7년까지 상승했다. (4.9년이 걸려야 집을 살 수 있었던 것이 7.7년이 걸려야 살 수 있게 된 것이다.)
이러한 가격 상승 행태는 과거와는 다른 것이다. 19세기 후반과 20세기 초에는 고속도로, 운하, 철도 주변에서 지역별로 버블이 발생했었다. 그러나 주가와 동반 상승하는 전국적 차원의 주택가격 붐은 없었다. 주택가격 상승이 주가와 함께 상승하지 않았으며 1929년에 주식시장 붕괴됐을 때에도 실질 기준으로 집값이 하락하지는 않았다.
2차 대전 이후에는 대도시를 중심으로 실질적인 집값 상승이 있었다. 전쟁 기간중에 미 정부가 신규 주택 공급을 극도로 제한했기 때문이었다. 귀환 장병들이 새로운 가정을 꾸미게 됨으로써 주택 수요가 늘어났고 이 때문에 주택 가격이 상승했다.
그렇다고 해도 그 당시의 주택가격은 과열양상은 보이지 않았고 그 때문에 폭락도 일어나지 않았다. 수요가 상승하더라도 실적적인 구매 열풍이 불어닥치지 않았다. 당시에는 사람들이 집을 새로 지으면 된다고 여겼었다.
그러나 지금은 그때와 다르다. 사람들이 주택가격에 대해 우려하고 있고 주식과 주택시장의 변동성도 시간이 지나면서 확대되고 있다.
동시에 세계의 대도시들도 집값 상승을 경험했다. 이들 도시의 가격 상승 경로의 유사성은 놀라운 일이다. 주택에 대한 과도한 흥분과 투기라는 점에서 유사성이 있다.
주택가격은 항상 오른다는 관념은 매우 강하다. 그러나 매우 틀렸다.
미국 전체적으로 보면 2004년의 실질 주택가격은 1890년과 비교해서 66% 상승했다. 그러나 이러한 가격 상승의 대부분은 두 번에 걸친 짧은 시기에 일어났다. 2차 대전 직후와 1998년 이후다.
두 시기를 제외하고는 실질 주택가격은 전체적으로 변동이 없었거나 하락했다. 더군다나 붐 기간을 포함시키더라도 전체 상승률은 연간 기준으로 0.4%에 불과했다.
그럼 왜 그렇게 많은 사람들이 집값이 상승했다고 느끼고 있는 것인가. 사람들은 과거에 구입한 주택 가격과 현재 가격과의 차이에 대해 놀라워하고 있다. 1948년에 1만6000달러를 주고 산 집이 2004년에 19만 달러가 됐다고 놀랄 수 있다는 얘기다.
주택에 대한 투자는 표면상으로는 매우 좋아 보인다. 그러나 소비자물가지수는 1948년에서 2004년까지 8배 상승했다. 따라서 실질 가치는 겨우 4% 증가한 것이 된다. 연간 1%가 안되는 것이다.
실제로 보면 집값이 소비자 물가보다 더 빠르게 상승할 수 있다는 이론적 주장은 전체적으로 잘못됐다. 건설업계의 기술적 진보가 다른 부문보다 더 빠를 수 있다. 새로운 재료와 장비, 조립식 공정이 집값을 더 싸게 만들었다.
택지 가격과 관련해서, 미국 대부분 지역에서는 토지가 수요에 비해 상대적으로 풍부하다. 아직 뻗어나갈 수 있는 여지가 많이 남아있다. 로스앤젤레스나 보스톤, 런던이나 시드니에도 집 지을 땅이 부족한 것은 아니다.
그러나 모기지 상환이 가계 수입의 많은 부분을 차지하는 지점까지 상승하면 집값이 싼 곳으로 이주하려는 강력한 동기가 발생할 수 있다. 장기적으로 이러한 안전 밸브가 집값이 과도하게 상승하고 버블 붕괴를 방지하는 경향이 있다.
로스앤젤레스의 1980년 이래의 집값 상승폭은 사실 밀워키보다 그리 크지 않다. 그러나 로스앤젤레스는 두차례의 붐을 겪었고 집값 폭락도 겪었다.
인생이란 단순한 것. 저축해서 집을 샀다면 가격에 대해 별로 신경쓰지 않아도 된다. 그러나 주택에 대한 투기적 시장으로 인해 우리의 생이 근본적으로 바뀌었다.
일부 지역에 국한됐고 고속도로나 철로 주변과 연계됐던 가격 상승이 이제는 신경제 시대와 연결돼 있다. 주택가격에 대한 행동의 변화는 재산 가치에 대한 대중적 인식이 변하고 있다는 징조일 뿐 아니라 투기적 가격 움직임에 대한 경계심이 변했다는 징조다. 이것이 바로 버블의 징조며, 버블로 인해 궁극적인 파멸이 올 수도 있다.
- 아파트 매매가대비 전셋값 비율 99년이후 최저
- [edaily 이진철기자] 전국의 아파트 매매가 대비 전셋값 비율이 지난 99년 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.
20일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 전국 1만4247개 단지 501만여가구의 아파트값을 조사한 결과, 평균 매매가는 평당 633만원, 전셋값은 평당 313만원으로 매매가 대비 전셋값 비율이 49.4%를 기록했다.
이는 작년 6월 조사 당시 99년 이후 최저치였던 50.1%를 경신했고, 전셋값 비율이 가장 높았던 2001년 12월(62.8%)에 비해 무려 13.4%포인트나 낮아진 것이라고 닥터아파트측은 설명했다.
지역별 매매가 대비 전셋값 비율은 서울이 43.4%로 가장 낮았으며, ▲수도권 신도시 46.3% ▲경기 46.3% ▲인천 54.8% 순이었다. 반면, 지방(광역시 포함)은 61.4%로 서울 외곽 및 지방일수록 전셋값 비율이 커지는 것으로 나타났다.
작년 1월과 비교해 전셋값 비율이 많이 낮아진 곳은 수도권 신도시로 55.3%에서 46.3%로 9.5%포인트가 줄었다. 이어 경기 7.3%포인트(53.6→46.3%), 인천 2.3%포인트(57.1%→54.8%), 서울 1.5%포인트(44.9%→43.4%)가 줄었다. 전국적으로는 50.5%에서 49.3%로 1.3% 포인트 감소했다.
서울의 경우 매매가 대비 전셋값 비율은 2003년 5월 50%이하로 떨어진 후 현재까지 계속 낮아지고 있다.
특히 송파구 32.3%, 강남구 35.7%, 강동구 36.7%, 서초구 37.8% 등 강남권 전세비율이 30%대를 기록하며 가장 낮은 수치를 보이고 있다. 이는 재건축단지가 많이 분포해 상대적으로 전셋값이 낮았고 재건축 투자열풍으로 매매가 상승폭이 컸기 때문으로 분석된다.
서울 평균 전셋값 비율(43.4%)보다 낮게 형성된 곳은 ▲용산구(41.9%) ▲양천구(42.7%) 두 곳에 불과 했으며 나머지 자치구는 평균 전셋값 비율을 웃돌았다.
반면, 경기지역은 지난 2003년 9월 49.8%를 기록하며 처음으로 50% 이하로 떨어졌고, 작년 6월 조사에서 전세비율이 50% 이상으로 올랐지만 6개월 후인 올 1월 현재 다시 46.3% 포인트를 기록하며 50% 이하로 떨어졌다.
경기지역중 과천시는 매매가 대비 전셋값 비율이 29.8%로 조사대상중 가장 낮은 수치를 기록했다. 다음으로 ▲용인시 34.7% ▲김포시 40.6% ▲파주시 42.4% ▲남양주시 42.8% ▲하남시 43.1%, 의왕시 44.2% 등의 순이었다.
경기지역에서 전셋값 비율이 가장 많이 낮아진 지역은 하남시로 작년 6월에 비해 7.7%포인트 낮아졌다. 하남시는 지난 6개월 동안 매매가는 4.12% 하락했고, 전셋값은 무려 18.7%가 떨어지면서 매매가 대비 전셋값 비율이 큰 폭으로 낮아졌다.
이밖에 지방의 매매가 대비 전셋값 비율은 부산 64.6%, 대구 64.8%, 광주 66.8%, 대전 6.2%, 울산 70.2% 등을 나타냈다.
강현구 닥터아파트 실장은 "매매가 대비 전셋값 비율은 지난 2002년 이후 전세로 입주하는 수요보단 내집마련이나 투자를 하는 수요가 많아 매매가 상승률이 전셋값 상승률을 크게 앞질렀다"면서 "그러나 작년 5월부터 들어 매매가에 비해 전셋값이 더 큰 폭으로 하락하면서 전셋값 비율이 계속 낮아지고 있다"고 설명했다.
- 건교부, 올해 주택공급 45만가구.. 집값은 하락
- [edaily 이진철기자] 올해 아파트값은 입주물량 증가와 수요부진으로 하락세를 보이고 주택공급도 수요침체, 택지부족, 건자재값 상승 등의 영향으로 위축국면 지속될 것으로 전망됐다.
11일 건설교통부는 ´2005년 주택시장 전망´보고서를 통해 "올해 주택건설은 작년과 비슷한 수준인 45만가구 내외에 머무를 전망"이라고 밝혔다.
보고서에 따르면 올해 서울지역의 재건축아파트 공급은 강남권 4200가구를 포함해 1만5000가구로 작년(2만6000가구)에 비해 42%가량 감소할 것으로 예상된다.
또 대전·충청권도 작년한해 6만3000가구가 공급돼 2001년부터 2003년까지 3년간 평균(3만6000가구)보다 71%가 급증, 올해의 경우 신규주택 공급위축이 불가피할 것으로 보인다.
반면, 올해 전국의 아파트 입주물량은 40만5000가구로 전년(36만7000가구)대비 10%가량 증가할 것으로 추정된다.
지역별 입주물량은 서울·수도권의 경우 작년 21만4000가구를 정점으로 올해는 20만가구로 감소세를 보이는 반면, 광역시(대전제외)는 올해(8만8000가구), 대전·충청권은 내년(4만9000가구)이 각각 최대치를 기록할 것으로 예상된다.
한편, 올해 주택가격은 성장률 둔화와 정부의 시장안정대책으로 수요는 부진한 반면, 입주물량은 증가해 매매가격은 3~4%, 전세가격은 4~5% 정도 각각 하락할 것으로 전망됐다.
매매가격은 지역별·유형별 가격차별화가 뚜렷해져 수요층이 두터운 강남의 대형평형은 보합세에 그치는 반면, 주거선호도가 낮은 지역의 중소평형은 하락폭이 확대될 것으로 예상했다.
건교부는 "풍부한 시중 단기자금으로 인해 서울의 강남재건축, 뉴타운 등 개발재료가 있는 일부지역은 국지적으로 매매가격이 상승할 가능성이 있다"고 말했다.
