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- "집값 꿈쩍 않는데"…집중모니터링 지역 24곳 '부글부글'
- [이데일리 김기덕 기자] 정부가 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 한 달여 만에 후속 조치를 내놓자 서울 인근 수도권에 속한 인천, 안양, 성남 등을 비롯해 부산 지역 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 이들 지역을 주택시장 움직임에 대한 집중 모니터링을 하겠다고 나서면서 이른바 ‘예비 투기과열지구’로 선정했기 때문이다. 일부 지역은 벌써 매매거래가 뚝 끊기고, 호가도 떨어지는 등 투자심리가 급속도로 위축되고 있다는 게 현지 중개업소 관계자들은 전하고 있다. ◇‘규제 종합세트’ 예고에 거래 ‘뚝’ 국토교통부는 지난 5일 인천 연수·부평구, 안양 만안·동안구, 성남 수정·중원구, 고양 일산동·서구와 부산 전역(16개 구·군) 등 24개 지역을 집중 모니터링 지역으로 선정한다고 밝혔다. 당장 투기과열지구로 지정하지는 않지만 상시적으로 주택 매매가격, 분양권 등 거래동향, 청약 상황 등을 면밀히 분석해 과열 조짐이 나타나면 즉시 투기과열지구로 지정한다는 것이다. 김영국 국토부 주택정책과장은 “집중 모니터링 지역은 무를 자르듯이 어떤 정해진 기준을 갖고 판단한 것이 아니라 8·2 대책 이후 집값이 많이 오른 지역을 중심으로 시장 상황 등 정성평가를 종합한 결과”라며 “현재 청약조정지역에 속해있지 않더라도 단계를 밟지 않고 바로 투기과열지구로 지정될 수 있다”고 말했다. 정부가 집중 모니터링 지역을 선정한 가장 큰 근거는 8·2 대책 이후 집값 상승률이다. 하지만 지난 달 아파트값 상승률이 해당 지역이 속한 도시 평균 상승률보다 낮거나 오히려 하락한 지역도 있어 적지 않아 규제 적정성을 지적하는 목소리가 높다. 부동산114에 따르면 8월 한 달간 인천 부평구 아파트값은 0.08% 상승하며 이 기간 인천시 전체 집값 상승률(0.17%)을 밑돌았다. 성남 중원구(0.03%)나 안양 동안구(0.52%)도 성남시(0.41%), 안양시(0.79%)를 밑도는 수준을 보였다. 더욱이 조정대상지역이면서 투기과열지구 예비 후보로 떠오른 부산 수영·해운대구·기장군 등은 8월 아파트값이 오히려 하락 전환하는 모습을 보였다. 이 기간 부산시 아파트값은 변동이 없었다.◇ 가격 기준 적정성 논란 투기과열지구 ‘준(準) 예비후보’들의 매매시장은 빠르게 위축되고 있다. 부산 연제구 연산동 ‘더샵 파크시티’ 전용 84㎡형은 지난달 5억~5억 5000만원에 거래되다 이달 들어 1000만원 가량 빠진 급매물이 나오고 있다. 인근 S중개업소 관계자는 “이미 8·2 대책으로 전매 제한이 최대 입주 때까지 금지, 양도세 중과 조치 등이 예고되면서 시장 불안감이 높아지는 상황에서 투기과열지구로 지정될 수 있다는 소식에 집주인들의 매도 문의가 이전보다 두 배 이상 늘었다”며 “세금 문제로 예전에는 없던 4억원 후반대 급매물이 간혹 나오기도 한다”고 말했다. 그동안 아파트값 상승이 가팔랐던 고양시도 매매거래 시장이 한산하기만 하다. 일산동구 마두동 ‘강촌라이트’ 아파트 전용 84㎡형은 이달 시세가 4억 4000만원으로 전달에 비해 꿈쩍도 하지 않았다. 인근 L공인 관계자는 “역세권 단지인데다 주변 수도권광역급행철(GTX) A노선 개발 기대감에 매달 몇백만원이라도 가격이 올랐는데 규제가 예고되면서 활발하던 매매거래 시장 분위기가 확 바뀌고 있다”며 “싼값에 매수하려는 매수자와 제값을 받으려는 집주인 간 치열한 눈치싸움이 벌어지고 있다”고 말했다. 올 들어 미분양 가구가 모두 소진되며 아파트값 추가 상승 기대감이 높았던 인천 연수구도 숨죽인 모습이다. 송도동 ‘롯데캐슬 캠퍼스타운’ 전용 84㎡형은 7월 당시 5억 4000만~5억 5000만에 시세가 형성됐지만 이달 들어서는 1000만원 가량 하락했다. 전문가들은 집중 모니터링 지역이 사실상 투기과열지구로 지정되는 수순을 밟고 있다는 점에서 이들 지역의 주택시장 침체가 가속화할 것으로 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시기상의 차이가 있을 뿐 추가 대책에 명시된 곳들은 조금이라도 가격불안을 보이면 투기과열지역으로 즉시 선정될 것으로 보인다”며 “정부 정책이 거시경제나 시장 여건을 고려하지 않고 집값 변동률에만 매몰된 측면이 있다”고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이번 투기과열지구 예비 지정은 국토부가 이미 방향성을 정해놓고 정성 평가 항목을 크게 고려해 지정한 측면이 있다”며 “가격을 근거로 삼으려면 적어도 10월 이후 시장 상황을 보고 고려하는게 바람직하다”고 말했다.
- [오은석의부동산재테크]과도한 수요 억제는 집값폭등을 부른다
- 지난 9월5일 국토부는 8.2대책에 이어 부동산 추가 대책을 발표했다. 주요 골자는 성남 분당구과 대구 수성구를 ‘투기과열지구’에 추가하고, 분양가 상한제 적용요건을 개선하겠다는 것이다.이번에 투기과열지구로 지정된 분당구와 수성구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%가 적용된다. 이밖에 재건축 조합원 지위양도, 분양권 전매 제한 등 추가적인 제재가 가해진다. 아울러 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산, 부산 전역을 집중 모니터링 지역으로 지정해 8.2대책과 이번 추가대책으로 인해 풍선효과를 미연에 방지하려는 강한 의지를 보였다.8.2 대책과 이러한 연속적 정책을 통해 정부가 부동산 단기 과열을 막겠다는 시그널을 주는 것은 어느 정도 성공한 것처럼 보인다. 다만, 갑작스러운 강력한 규제로 인해 다주택자들뿐만 아니라 선의의 실수요자들도 피해를 받고 있는 점과 이번 대책이 중장기적으로 시장에 좋게 작용할지 아니면 오히려 가격 폭등 등 악영향을 미칠지는 지켜봐야 할 것이다.우선적으로 예상해 볼 수 있는 것은 올해 하반기에 증가하는 입주물량의 영향과 8.2 부동산 대책으로 인해 다주택자인 경우 내년 4월1일 이후 양도하는 부동산에 중과세가 적용되고 내년 1월1일부터 분양권 전매 시 양도소득세율이 50%로 일괄 적용된다는 점 등으로 인해 급매물이 나와 매매가격이 하락하고, 투기수요와 실수요자들의 구매 심리도 둔화될 수 있다는 것이다.정부의 규제 정책은 서울 등 최근 부동산 시세가 급등했던 지역의 단기 과열을 억제하고자 만들어지기는 했지만, 실제로 더 큰 피해는 다른 지역이 입을 가능성이 크다. 현재 나와 있는 정책으로만 놓고 봤을 때, 다주택자들의 경우 양도세를 줄이기 위해서는 조정대상지역 내 부동산을 먼저 처분하는 것보다 조정대상지역 외 부동산을 먼저 처분하고, 조정대상지역 내 부동산을 장기보유 하는 것이 세제적으로 봤을 때 유리하기 때문이다.정부의 정책 또한 임대사업자를 양성화하는 방향성으로 가게 될 것으로 예측되는데, 그렇게 된다면, 조정대상지역 내 부동산은 임대사업자 등록을 통해 최소 4년간 보유해야 하고, 이로 인해 거래량은 감소할 수밖에 없다. 매매거래는 줄어들고, 전·월세 거래가 증가할 것이고, 결국 수급 불균형으로 인해 임대가격은 꾸준히 상승하게 될 것이다. 정부는 재개발 재건축으로 인해 서울의 주거비용이 높아지는 것 보다, 차라리 공급 물량 억제로 인해 주거비용이 상승하는 것이 낫다고 판단했는지도 모른다. 재개발 재건축으로 인해 신규 아파트가 분양된다면, 기존 아파트에 비해 매매가 및 전세가가 월등히 높아지기 때문이다. 예를 들어 재건축 연한이 도래된 아파트의 매매가격이 약 10억 원에 전세가는 약 4원 원이라고 했을 때, 만약 이 아파트가 재건축되어 새 아파트가 된다면 매매가는 13억 원 이상, 전세가는 8억 원 이상이 되게 된다. 이 경우라면 재건축 후 매매가는 30% 상승하고, 전세가는 100% 상승률을 보이게 된다. 거주비용이 급격하게 상승하게 되는 것이다.재개발 재건축으로 인해 거주 비용이 상승할 게 무섭다고 하여, 노후화된 아파트를 계속 방치할 수만은 없다. 우리나라에는 노후화된 주택이 너무나 많기 때문이다.통계청에서 발표한 2015 인구주택총조사에 따르면, 우리나라의 총 주택 중 30년 이상 된 주택은 전체 주택은 267만호(16.3%), 20년 이상된 주택은 716만호(43.8%)에 이른다.향후 10년내에 30년 이상이 될 주택은 449만호로 노후 주택 문제는 심각한 수준이다.지금부터 노후 주택 정비사업을 단계적으로 시행하지 않으면, 언젠가는 서울의 경우 일시에 재개발 재건축 물량이 일시에 몰릴 수도 있다. 만약 이러한 일이 발생 된다면 시장에 큰 혼란을 주는 것은 물론이고, 주거비용 급등을 야기시킬 것이다.이러한 사실들을 외면한 채, 부동산 단기 과열을 억제하겠다고 과도한 규제 일변도의 정책을 사용하게 된다면, 추후에는 부작용으로 인해 몸살을 앓을 수밖에 없다. 정부가 수도권의 공급물량이 충분하다고 인식하고 있는 것도 재고해 볼 필요가 있다.전체공급량은 의미가 없다. 거주선호도가 높은 지역의 공급물량이 수요를 충족시킬 정도로 충분하느냐가 중요하다. 단순한 데이터와 정보로만 시장을 판단하지 말고 시장과 소통하면서 정책을 펼쳐야 한다. 그리고 대책 발표로 선의의 피해자가 발생해서도 안된다. 특히 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 어렵게 돈을 모은 서민들이 그 결실을 맺기 전 부동산 규제 대책으로 인해 중도금이나 잔금을 치르지 못해 계약금 등을 잃게 된다면 그들에게 희망이라는 단어가 원망으로 바뀔 것이다. 현 상황에서 어떻게 대응하는 것이 본인의 자산을 안전하게 지킬 수 있을지 심각하게 고민을 해야 하는 시기이다. 우리나라 국민 대부분의 자산이 부동산에 집중되어 있는 만큼, 실거주 선택이라던지 투자 판단을 잘못하게 되면 큰 경제적 손실을 입게 된다. 아직 우리에게는 대응할 수 있는 충분한 시간이 남아 있다. 섣불리 행동하기보다는 지금부터라도 부동산에 대해 관심을 갖고 공부를 해서 자산을 지킬 수 있길 바라본다. ▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- "LTV·DTI 규제정책, 1개월 시차 두고 신규 아파트 분양률에 영향"
- [이데일리 이진철 기자] 주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 정책이 1개월 정도의 시차를 두고 신규 아파트 분양률에 영향을 미친다는 분석이 나왔다.방두완 주택도시보증공사(HUG) 박사는 8일 서울 은행연합회 컨벤션홀에서 열린 ‘도시재생 뉴딜, 주택·도시정책 변화 대응 및 발전방향’ 세미나에서 “기존 아파트 가격 대비 신규 아파트 가격비율, 아파트 가격 변화율, 미분양 주택수, 실업률, 주택담보대출금리 변수가 신규 아파트 분양률에 미치는 것으로 나타났다”면서 이같이 말했다.방 박사는 “전매제도와 창약제도의 규제완화 정책이 신규 아파트 분양률에 미치는 영향을 분석한 결과도 LTV, DTI 정책변수 규제완화 결과와 대체로 유사했다”고 설명했다.그는 “LTV, DTI, 전매제도, 청약제도 규제완화 정책은 시행 후 약 1개월의 시차를 두고 신규 아파트 분양률을 상승시킨다”면서 “이는 신규 아파트 정책 수요자들이 정책에 빠르게 반응한다는 것”이라고 강조했다.김일현 HUG 박사는 “주택 매매시장이 장기화된 저금리 구조로 인해 시중자금의 유동성이 풍부해지면서 최근 몇 년간 일부 지역에서 국지적인 불안 양상을 보이고 있다”고 진단했다.김 박사는 “투기·투자 수요와 실수요를 구분하는 것은 쉽지 않지만 보유주택수를 통해 1주택 보유가구와 다주택 보유가가의 특성을 분석한 결과, 다주택보유 가구의 금융기관 융자를 제한하는 것은 다주택보유 가구의 주택구입 재원마련에 상당부분 영향을 줄 것으로 파악됐다”고 주장했다. 그는 다만 “1주택보유 가구의 경우도 금융기관 융자 비즁이 상당히 높기 때문에 금융기관 융자 제한은 현 정부의 대책과 같이 지역에 따라 선별적 맞춤형으로 이루어져야 할 것”이라고 덧붙였다.김성우 HUG 박사는 “소득계층별 주택점유 유형이 양극화되고 있다”면서 “저소득 계층의 주거선택권을 확대할 수 있는 저렴주택의 공급 확대와 금융지원 프로그램의 개발이 요구된다”고 말했다.김 박사는 “과거와 비교해 월세가구의 주택점유 형태의 상향이동 가능성이 줄어들고 있다”면서 “상대적으로 주거불안이 큰 월세가구의 월세 고착화 현상을 보이고 있다”고 지적했다.그는 “월세가구가 자사로 점유형태의 안정성을 확대하기 위해 주거사다리 정책개발이 필요하다”면서 “주택 임대시장의 변화 과정에 주택점유 형태의 차이를 보인다는 점에서 연령대별 계층별 맞춤형 주거복지의 필요하다”고 강조했다.한편 이날 행사에는 손병석 국토교통부 차관과 이성근 한국부동산정책학회 학회장을 비롯 국내 대학, 연구기관 및 주택업계 등 다양한 분야의 전문가 등이 참석했다.김선덕 HUG 사장은 “이번 세미나는 HUG가 주택도시금융연구원을 출범하고 처음 개최하는 의미있는 행사”라며 “서민 주거복지 및 주택도시금융에 대한 소중한 제언을 귀담아 듣고 새정부 정책 추진을 위한 HUG의 역할에 최선을 다하겠다”고 말했다.김선덕 HUG 사장이 ‘도시재생 뉴딜, 주택·도시정책 변화 대응 및 발전방향’ 세미나에서 인사말을 하고 있다. HUG 제공
- 50층 꿈 이룬 잠실주공5단지…얼어붙은 강남 재건축 시장 녹일까
- [이데일리 정다슬 원다연 기자] 서울 잠실 한복판에 50층 높이의 초고층 주상복합이 들어선다는 소식에 송파구 일대 부동산 시장이 꿈틀거리고 있다. 그동안 서울시 도시계획위원회(도계위)의 높은 장벽에 막혀 있던 강남 재건축 대장주 ‘잠실주공5단지’ 재건축 사업이 속도를 내게 되면서 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 얼어붙었던 재건축 시장 투자심리가 회복될 수 있을 것이라는 기대감마저 커지고 있다. 그러나 고강도 규제로 대출 한도가 줄어든 데다 초과이익환수제 부활, 분양가 상한제 적용 가능성 등 재건축 시장 악재도 만만치 않아 위축된 투자심리가 회복될지는 미지수다.◇도계위 통과 소식 전해지자 호가 2000만~3000만원 올라 7일 부동산114에 따르면 송파구 재건축 아파트 가격은 8·2대책이 발표되기 직전인 7월 28일과 비교해 9월 1일 기준 0.17% 떨어졌다. 같은 기간 강남은 0.69%, 서초구는 0.22% 올랐다는 것을 고려하면 강남 3구 중에서는 유일하게 하락 반전한 셈이다.잠실주공5단지 역시 예외가 아니었다. 전용면적 76㎡가 8·2대책 이후 고점(15억 7000만원) 대비 1억 6000만원 급락한 14억 1000만원에 거래가 이뤄지기도 했다. 그러다 최근 잠실주공5단지의 정비계획안이 서울시 도계위에 상정돼 통과될 가능성이 크다는 소식이 전해지면서 15억1000만원까지 가격을 회복됐다. 이날 도계위 통과 소식이 전해진 이 단지 호가는 일제히 2000만~3000만원 가량 갭상승했다. 잠실주공5단지 인근 A공인 관계자는 “도계위 통과 소식이 전해지면서 집주인들이 급매물을 일제히 거둬들였다”며 “현재는 15억 3000만~15억 5000만원선 매물만 남아 있다”고 말했다. 잠실동 다른 공인 관계자는 “정비계획안이 통과됐다는 소식이 전해지자 오전부터 매수희망자들로부터 문의전화가 빗발쳤다”며 “다만 호가 역시 같이 뛰었기 때문에 매수자와 매도자 간의 눈치싸움이 치열해지는 모습”이라고 말했다.◇잠실주공5發 온기 확산할까…전문가들은 “글쎄”업계 전문가들은 잠실주공5단지 재건축 통과 호재가 얼어붙은 강남 재건축 시장의 투자심리를 회복시키기는 어려울 것으로 내다보고 봤다. 서울 전역, 특히 송파를 비롯한 11개 구가 투기지역로 지정된 상황에서 목돈이 필요한 조합원 분양권(입주권)을 매수할 수 있는 투자 수요가 제한적이기 때문이다. 자금 여력이 있는 매수자 역시 이달 중 추가 대출 규제, 주거복지로드맵 등이 발표될 예정인 만큼 매수 시점을 뒤로 미룰 가능성이 크다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “잠실주공5단지는 가격을 회복하겠지만 내년부터 재건축초과이익환수제가 시행되고 강남 재건축을 직접적으로 겨냥한 규제책이 연이어 나오고 있는 상황에 다른 단지들까지 거래 심리 회복에 미치는 영향은 미미할 것”이라며 “잠실주공5단지도 50층을 이뤘다고 해도 사업 속도상 재건축초과이익환수제를 피하기는 어려운 만큼 시장 상황을 봐가면서 관리처분인가 등의 속도를 조절할 수 있다”고 말했다. 이번 잠실주공5단지의 50층 재건축이 초고층 재건축을 추진하는 다른 단지에는 오히려 악재로 작용할 수 있다는 분석도 나온다. 서울시가 잠실주공5단지 정비계획안을 통해 도심(광화문·시청, 영등포, 강남)·광역중심지(용산, 청량리, 창동, 상암, 마곡, 가산, 잠실)에 한해서만 종 상향을 통한 50층 이상 아파트 건립을 허용하고 이 역시 광역중심지로서의 역할을 충실히 이행할 경우에만 승인하겠다는 의지를 관철해냈다는 것이다. 실제 조합과 서울시는 반년에 걸친 협의를 통해 준주거지역 연면적의 약 35%를 호텔, 컨벤션, 업무 등으로 채워넣어 서울시가 추진하는 국제교류복합지구 사업과 연계시켰다. 반면 50층 재건축을 추진하는 대치동 은마 아파트와 압구정동 현대 아파트 등은 도심·광역중심지가 아니라 이같은 예외규정 적용 자체가 불가능하다. 잠실주공5단지가 결국 50층 건립을 이뤄냈지만 대가 역시 컸다는 평가도 나온다. 잠실주공5단지는 일반 한강변 재건축 단지를 웃도는 전체 부지면적 대비 16.5%를 공원, 학교 등 한강명소화를 위한 문화시설 등으로 공공기여하기로 했다. 아울러 임대주택 규모 역시 전체 6401가구 중 602가구가 소형임대주택으로 공급된다. 당초 조합은 서울시에 제출한 첫 정비계획에서 소형 임대주택을 포함하지 않았다. 조합원 L씨는 “고대하면 정비계획안이 통과됐지만 공공기여 비율, 임대주택 가구 수 등 너무 많은 것을 내줬다는 의견도 적지 않다”며 “서울시에 마냥 끌려다닌 것이 아니냐는 비난도 나오면서 조합 내부는 뒤숭숭한 분위기”라고 전했다.
- 서울 집값 5주째 내렸다..강남·강동 재건축 하락 지속
- 서울 아파트 주간 매매가격 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 정부의 8·2 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트값 주간 변동률이 5주째 하락했다. 다만 낙폭은 전주 대비 축소됐다. 7일 한국감정원에 따르면 9월 첫째 주(9월 4일 기준) 전국 주간 아파트 매맷값은 0.02% 상승했고, 전셋값은 0.01% 올랐다. ◇서울 아파트값 0.01%↓…5주 연속 하락전국 아파트값은 0.02% 오르며 전주(0.01%)보다 상승폭이 확대됐다. 8.2 대책 이후 서울, 부산, 세종 등은 과열현상이 진정돼 안정세를 보였지만 성남 분당구와 대구 수성구는 우수한 학군과 거주환경으로 인해 상승세가 이어졌다. 국토부는 지난 5일 분당구와 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다.서울은 아파트값이 0.01% 떨어졌다. 강남권은 전주 대비 낙폭이 줄었고 강북권은 하락에서 보합으로 전환했다.강남권(-0.02%)에서는 강남·강동구 등이 재건축 단지 중심으로 하락세를 이어간 반면 영등포구는 하반기 신규분양 기대와 역세권 실수요로 소폭 상승했다. 강북권(0.00%)에서는 노원·성동구의 하락폭이 둔화했고, 지난 2일 우이~신설 경전철 개통 영향을 받은 성북구와 신규아파트 중심의 실수요가 몰린 동대문구, 광진구 등이 안정적인 상승세를 나타냈다. 경기와 인천은 각각 0.04%, 0.08% 올랐다. 전주 대비 상승폭이 0.01%포인트씩 줄었다. 지방 아파트값은 전주 0.01% 하락에서 이번주 보합 전환했다. 경남, 경북 등은 공급물량 누적에 따라 하락세를 이어갔고 제주는 가격 상승 기대심리 저하로 하락 전환됐다. 대구는 수성구 중심의 분양시장 및 정비사업 호조세로 상승폭이 확대됐고 강원, 광주 등은 가을 이사철 선점수요 등으로 상승폭이 커졌다.9월 첫째주 시도별 아파트 매매가격지수 변동률(전주 대비 기준, 자료: 한국감정원)◇전국 전셋값 0.01%↑..3주째 상승전국 아파트 전셋값은 전주와 마찬가지로 0.01% 상승했다. 가을 이사철을 앞두고 접근성이 양호한 지역을 중심으로 발빠른 전세 수요자의 문의가 이어지는 가운데 일부 국지적으로 공급이 부족한 지역은 소폭 상승했다. 전반적으로는 신규 입주아파트의 전세공급과 매매가격 보합세 등의 영향을 받은 것으로 풀이된다.서울은 강북권이 0.03%, 강남권은 0.02% 올랐다. 서울 전체로 보면 0.03% 상승했다. 전세공급이 많은 노원구와 도봉구는 제자리걸음(0.00%)했지만 가을 이사철을 앞두고 비교적 저렴한 중랑구와 출퇴근 편리한 중구 등은 전세값이 뛰었다. 구로구는 매매시장 약세 영향으로 전세가율 높은 단지에서 호가 조정되며 하락했지만 동작구, 금천구 등은 전주 대비 소폭 상승했다.경기와 인천 아파트 전셋값은 한 주간 각각 0.02%, 0.07% 올랐다. 지방의 경우 전주 하락에서 보합 전환했다. 제주는 신규 입주아파트 증가에도 이주수요가 감소하면서 하락 전환했고 울산, 경북은 신규 입주물량 증가와 경기침체 영향으로 하락폭이 확대됐다. 광주는 가을 이사철을 앞두고 전세매물이 부족해져 상승폭이 확대됐고 세종은 입지여건이 양호한 생활권을 중심으로 상승세를 이어갔다.9월 첫째주 시도별 아파트 전세가격지수 변동률(전주 대비 기준, 자료: 한국감정원)
- 서울 강남구가 '분양가 상한제' 빠질 수 있는 3가지 이유는
- △8·2 부동산 대책 이후 첫 서울 강남권 분양 단지로 주목받고 있는 ‘신반포센트럴자이’ 아파트의 모델하우스가 방문객들로 붐비고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 성문재 기자] 정부가 9·5 부동산 대책을 통해 민간택지 분양가 상한제 지정 요건을 완화했지만 실제로 당장 적용되는 지역은 많지 않거나 거의 없을 것으로 보인다. 상한제 대상 지역 선정 요건이 부동산 규제의 최상단에 있는 투기과열지구나 투기지역보다 여전히 더 까다롭기 때문이다. 자칫 실효성 없는 ‘겁주기용 대책’으로만 남는 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다. 일각에서는 8·2 부동산 대책에 따른 풍선효과로 일시적으로 가격이 뛴 엉뚱한 지역이 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있다는 관측도 나오고 있다.◇투기지역보다 까다로운 분양가 상한제 지정 요건국토교통부가 마련한 분양가 상한제 지정 요건 변경안을 보면 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘은 지역 중에서 △최근 12개월간 해당지역 평균 분양가 상승률(전년 동기 대비 기준)이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월간 청약경쟁률 5대 1 초과 또는 전용면적 85㎡ 이하 청약경쟁률 10대 1 초과 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나를 충족하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 했다. 이는 8·2 부동산 대책에서 6년만에 부활한 투기과열지구과 투기지역 지정 요건보다 엄격한 수준이다. 투기과열지구는 집값 상승률이 물가상승률보다 ‘현저히’ 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 말한다. 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 주택 분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 경우, 또는 주택사업 계획 승인이나 주택 건축허가 실적이 전년 대비 급격히 줄었을 때 선정 검토 대상이 된다. 투기지역의 경우 직전월 해당지역 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 ‘130%’보다 높은 지역으로서 직전 2개월의 해당지역 주택 평균 가격 상승률이 전국 집값 상승률의 130%보다 크거나 직전 1년간 해당지역 집값 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 집값 상승률보다 큰 경우 지정 후보가 돼 부동산가격안정심의위원회 심의를 받는다.지정 기준을 비교하면 분양가 상한제 적용 요건이 더 까다로운 셈이다. 투기과열지구나 투기지역은 대출뿐만 아니라 청약, 세금, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 더 광범위한 제재가 적용되지만, 표준주택 건축비용을 기준으로 분양가를 제한하는 분양가 상한제보다 지정 가능성이 더 큰 것은 문제가 있다는 지적이 나온다.국토부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제는 직접적인 가격 통제 수단이라는 점에서 엄격하게 운영하려고 한다”며 “적용 요건을 개선해 운영해보고 향후 필요시 더 완화할 수 있다”고 말했다.◇물가는 더 오르고 집값 상승은 둔화… 요건 충족 쉽지 않아통계청과 한국감정원 통계 자료를 기준으로 따지면 서울 강남·송파·강동·노원·양천·성동구와 성남시 분당구, 고양시 일산서구 등이 분양가 상한제의 1차 사정권에 든 것으로 보인다. 서울은 지난 5월 이후 최근 3개월간 소비자물가가 0.9% 오른 가운데 같은 기간 구별 집값 상승률을 보면 성남 분당구가 3.44%, 서울 강남·노원구 2.4%, 강동구 2.24%, 송파구 2.08%, 양천구 1.99%, 성동구 1.97% 등으로 집계됐기 때문이다. 그러나 고강도 규제를 담은 8·2 대책의 주요 타깃이 된 서울 전역과 경기 과천시, 세종시 등의 집값 상승률은 대책 발표 이후 둔화하고 있고 최근 소비자물가 상승률은 거침없이 오르는 상황이어서 10월 말 이후 상한제 적용 검토 시점에는 상황이 달라질 가능성이 크다. 정량적 기준을 충족하지 못하면 분양가 상한제 적용 검토조차 불가능하다.게다가 10월 초 추석 연휴 영향으로 9~10월 물가상승률은 더 오를 소지가 있다. 최근 3개월간의 변화를 기준으로 한다고 보면 10월 말 분양가 상한제 지정 요건이 개선되더라도 연내 실제 적용까지 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 분석이다.경우에 따라 물가상승률이 상대적으로 낮은 지방에서 오히려 정량적 기준에 부합하는 지역이 등장해 분양가 상한제 적용 대상 후보지가 될 수도 있다는 관측도 가능하다. 8·2 대책으로 투기과열지구와 투기지역이 먼저 직접적인 규제를 받으면서 일부 수도권이나 지방 등 풍선효과가 나타나고 있는 곳이 서울 강남구 등 주요 지역보다 분양가 상한제 적용을 먼저 받을 수 있다는 뜻이다.함영진 부동산114 리서치센터장은 “민간택지 분양가 상한제 적용 요건 개선 자체로도 주택시장에는 정부의 경고성 시그널이 전달됐다”면서도 “8·2 대책 이후 집값이 조정받고 거래도 줄고 있어 제도 시행 시기인 10월 기준으로 보면 상한제 적용 요건을 충족하는 지역이 많지 않을 것”이라고 말했다.
