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- "재고 10%, 신축 30%" 수도권 상온 물류센터, 공실률 '극과 극'
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 수도권 상온 물류센터가 ‘재고’냐 ‘신축’이냐에 따라 공실률 격차가 크게 나타나고 있다.신축 물류센터의 경우 기준금리 인상의 직격탄을 맞아서 준공 후에도 대규모 공실이 해소되지 않았고, 재고 물류센터보다 공실률이 상대적으로 높았다. 또한 신축 물류센터가 기존 물류센터들보다 임대료가 높거나 기존 클러스터에서 멀리 떨어져 있어서 아직 시장에 소화되지 못한 경우도 있다. 이처럼 물류센터 시장이 양분된 만큼 투자할 때 지역별 상황과 물건별 조건을 면밀히 검토해야 한다는 분석이다.◇ 안산·시흥, 재고 공실률 10% 미만…신축 50% 이상30일 종합 부동산서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 수도권 상온 물류센터를 재고와 신축으로 구분해서 공실률을 분석한 결과 재고 공실률은 10% 미만인 반면 신축 공실률은 30% 미만으로 집계됐다. 여기서 ‘재고’는 지난 1997년~2021년 공급된 물류센터, ‘신축’은 2022~2023년 신규 공급된 물류센터를 뜻한다. 수도권 세부지역별 상온 물류센터 공실률 (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)재고와 신축 물류센터 간 공실률 차이가 큰 지역으로는 △안산·시흥 △김포·부천 △이천·여주가 꼽혔다. 안산·시흥 지역, 김포·부천 지역의 경우 재고 물류센터 공실률이 각각 10%, 5% 미만이었다. 반면 신축 공실률은 50%가 넘었다. 안산·시흥 지역은 시화멀티테크노밸리(시화MTV)와 반월국가산업단지를 중심으로 물류센터가 집중돼 있다. 다만 개발 가능한 부지가 많지 않아 인천 지역에 비해 공급이 상대적으로 적다. 이에 따라 재고 공실률은 10% 미만으로 안정적인 수준을 유지하고 있다.다만 작년에 준공된 물류센터 2개동의 공실이 아직 해소되지 않아서 신축 공실률은 50% 이상으로 높게 나타나고 있다. 작년 안산·시흥 지역에는 연면적 1만평 이상인 중형 물류센터가 총 3동 공급됐다. △안산시 상록구 사사동 물류센터(1만6000평) △안산시 단원구 원시동 물류센터(1만7000평) △시흥 원앤원스마트 물류센터(2만6000평) 등이다. 물류센터는 연면적에 따라서 다음과 같이 분류된다. △소형 1만평 미만(3만3508㎡ 미만) △중형 1만~3만평 미만(3만3508㎡ 이상 9만9174㎡ 미만) △대형 3만~5만평 미만(9만9174㎡ 이상 16만5289㎡ 미만) △초대형 5만평 이상(16만5289㎡ 이상) 순이다.안산·시흥 지역 물류센터 분포(위 지도) 밑 주요 공급예정 사례(아래 표) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)안산·시흥 지역은 향후에도 신축 물류센터 공급이 대규모로 예정돼 있어서 높은 공실률을 유지할 것으로 전망된다. 올해에는 안산·시흥에 3만평 이상 대형 물류센터 3동과, 3만평 미만 중형 물류센터 3동이 공급될 예정이다.신규 공급될 것으로 예정된 물량은 약 21만평으로 역대 최대를 기록할 것으로 보인다.◇ ‘신축 공실 50%’ 김포·부천, 학운산단 초대형 공급김포·부천 지역도 양상이 비슷하다. 재고 물류센터의 경우 높은 서울 접근성 등에 힘입어 작년 4분기 기준 공실률 5% 미만을 기록했다. 반면 신축의 경우 학운일반산업단지에 공급된 물류센터의 공실이 아직 해소되지 않아서 공실률이 50% 이상으로 높다. 지난 2022년에는 김포·부천 지역에 1만평 규모의 중형 물류센터 1동을 포함해 총 4동이 공급됐다. 이어 작년에는 3만평 이상 대형 물류센터를 포함해 총 7동, 약 11만평이 공급돼서 신규 공급 면적이 크게 증가했다.김포시 양촌읍 대포리와 학운리에 위치한 MQ로지스큐브 김포대포물류센터, 학운3산단 물류센터 등 혼합 물류센터, 부천시 내동 미래인로지스부천, 부천나들목(IC) 냉동 창고시설 등 다양한 용도의 물류센터가 공급됐다.올해 김포 양촌읍 학운일반산업단지에는 초대형 물류센터 2동 공급이 예정돼 있다. 이에 따라 김포·부천 지역의 초대형 물류센터 비중이 증가할 것으로 보인다.또한 ‘서울 접근성’이라는 장점에 힘입어 임차 수요가 지속될 경우 신축 물류센터의 공실률도 서서히 안정화될 것으로 예상된다. 이천·여주 지역은 신축 물류센터(공실률 40% 수준) 뿐 아니라 재고 물류센터(공실률 10%대)도 공실률이 비교적 높았다. 이천·여주가 수도권 동남권에서 물류센터 개발이 가장 활발히 진행된 곳이라서 공급이 꾸준히 많이 이뤄진 영향이다.이천·여주 지역 신규 물류센터 공급면적 추이 (연면적 기준) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)이천·여주 지역의 신규 물류센터 공급량은 지난 2022년에 27만평으로 역대 최대치를 기록했다. 이어 작년에는 전년대비 93% 증가한 총 52만2000평 물류센터들이 공급돼서 전년도 기록을 갈아치웠다.작년 준공된 ‘로지스포인트 여주 물류센터’와 ‘여주 본두리 물류센터’는 여주시에 처음 지어진 대형 물류센터 두 곳이다. 이처럼 신축된 물류센터의 공실률이 40%에 이르는 것은 작년 2분기 이후 준공된 중·대형 물류센터가 임대차시장에서 소화되는 속도가 비교적 느리다는 것을 반영한다. 올해에는 약 10동의 중·소형 물류센터들이 추가로 공급된다. 경기도 이천시 ‘모가면 신갈리 물류센터’, 이천시 ‘대월면 군량리 물류센터’, 경기도 여주시 ‘점봉동 물류센터’ 등 공급이 예정돼 있다.이들 지역을 제외하면 수도권 남부권 및 중앙권의 경우 기존 물류센터들의 임대차 상황이 견고한 편이다. 또한 물류센터를 추가로 개발할 수 있는 부지가 제한적이고 가격 격차가 심하지 않아 기존 재고와 신축 간 공실 격차가 심하지 않다.젠스타메이트 관계자는 “물류센터는 지역별 공급 상황, 화주사 움직임, 임대료 상승률 등 요인에 따라 재고와 신축에서 공실률이 다르게 나타나고 있다”며 “물류센터 투자시 리스크 해소를 위해 지역별 상황과 물건별 면밀한 조건을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
- 신용등급 ‘부정적’ 꼬리표 이마트…차입 증가 불가피[마켓인]
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 이마트(139480)(AA)가 신용등급 ‘부정적’ 전망을 달고 회사채 발행에 나선다. 신용평가사들은 이마트의 차입금의존도가 높아지고 있음을 지적하며 등급 하락 가능성을 내비친만큼 수요예측 흥행 여부에 관심이 쏠린다.서울 시내 이마트 매장 외관 전경. (사진=이마트)◇ 2000억 회사채 찍는 이마트…등급 전망 하향 변수30일 금융투자업계에 따르면 이마트는 오는 31일 총 2000억원 규모의 회사채 발행을 위한 수요예측을 앞두고 있다. 3년물 1500억원, 5년물 500억원으로, 최대 4000억원까지 증액 발행 한도를 열어뒀다.그동안 이마트는 회사채 발행시장을 꾸준히 찾아왔다. 유통업은 구조적 특성상 납품 대금 지급을 위해 현금성 자산을 필요로 하기 때문이다. 지난해에만 1월, 7월 두 차례에 걸쳐 각각 3900억원, 5000억원 규모의 회사채를 찍어냈다. 수요예측 과정에서 1조원이 넘는 자금을 모으며, 수월하게 증액 발행을 이어갔다.그러나 지난해 12월 신용등급 전망이 하향 조정되며 변수가 생겼다. 국내 신용평가 3사가 일제히 이마트의 신용등급 등급전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 내리면서다. 신용등급이 하락할 경우 투자 위험도가 높아지게 된다. 발행시장에서 사들인 채권이 향후 유통시장에서 더 싸게 팔릴 수 있다는 걸 의미하기 때문이다. 투자자 입장에서는 등급 하향에 대한 위험을 감수하고 투자할 유인이 떨어지는 셈이다.이에 따라 이마트는 개별 민간 채권평가사(민평) 평가금리 대비 -30bp(베이시스포인트, 1bp=0.01%포인트)~+50bp를 가산한 이자율을 제시했다. 불안 심리를 완화하기 위해 금리 밴드 상단을 50bp로 열어둬 시장친화적인 조건을 내세웠다. 현재 이마트의 개별 민평 평가 금리가 3.9~4.1%대임을 감안했을 때 4%대 중반의 금리 수준으로 자금조달이 가능할 것으로 관측된다.◇ 이자보상비율 0.16…돈 벌어 이자도 못 갚아이마트의 영업이익은 줄어드는 반면 순이자비용이 증가하는 등 재무 부담도 커지고 있다. 스타벅스커피코리아(현 SKC컴퍼니), 더블유컨셉코리아 등 대규모 투자에 따른 과도한 차입금 부담과 이커머스 및 건설 부문의 실적 악화도 신용도 악화 요인으로 지목된다.금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이마트의 지난해 9월 말 기준 차입금은 11조6400억원까지 늘었다. 점포 매각과 세일 앤 리스백 방식(매각 후 재임차)으로 자금 확보에 나섰으나 차입금 증가 속도가 더 빨랐다.총차입금이 늘어나면서 연간 순이자비용도 증가세를 보이고 있다. 지난해 9월 말 기준 순이자비용은 2406억원으로 2020년 말(1242억원) 대비 2배 가까이 늘어났다. 이자보상비율(영업이익/순이자비용)도 0.16으로 1을 밑돌고 있다. 이자보상비율은 기업이 영업이익으로 이자비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표로, 1을 밑돌면 영업활동으로 번 돈으로 이자조차 갚기 어렵다는 걸 의미한다.자회사인 신세계건설의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려에 따른 충당금 설정도 부담 요인으로 작용한다. 지난 19일 신세계그룹은 신세계건설의 유동성 확보를 위해 자금 수혈에 나섰다. 신세계건설이 2000억원의 사모채를 발행하는데 신세계아이앤씨(600억원)와 금융사(1400억원)가 매입하는 방식이다.서민호 한국신용평가 연구원은 “온라인, 근거리·소량 구매패턴이 고착화되고 있는 상황에서 고금리, 부동산 경기침체 등으로 민간 소비도 부진할 것으로 예상돼 주력인 대형마트 부문의 실적 반등을 기대하기 어려운 상황”이라며 “영업이익 전환까지 상당한 시간과 경쟁력 강화가 필요해 보인다”고 전망했다.
- ‘손흥민 원톱+백스리’ 클린스만호, 사우디와의 16강 선발 라인업 발표 [아시안컵]
- 클린스만호가 손흥민 원톱으로 사우디 격파에 나선다. 사진=연합뉴스[이데일리 스타in 허윤수 기자] 클린스만호가 손흥민(토트넘 홋스퍼)을 선봉으로 토너먼트 무대에 나선다.위르겐 클린스만 감독이 이끄는 대한민국 축구 대표팀은 31일 오전 1시(한국시간) 카타르 알라이얀의 에듀케이션 시티 스타디움에서 사우디아라비아를 상대로 2023 아시아축구연맹(AFC) 카타르 아시안컵 16강전을 치른다.이날 한국은 손흥민을 필두로 이강인(파리 생제르맹), 정우영(슈투트가르트), 황인범(즈베즈다), 이재성(마인츠), 김태환(전북현대), 김민재(바이에른 뮌헨), 설영우, 정승현, 김영권, 조현우(이상 울산HD)가 선발로 나선다.한국은 조별리그에서 실망스러운 경기력을 보였다. 1차전에서 바레인을 꺾었으나 경기력 면에선 아쉬움을 남겼다. 그러나 아쉬움조차 사치였다. 이후 벌어진 요르단, 말레이시아전에선 졸전 끝에 무승부에 그쳤다.국제축구연맹(FIFA) 순위 23위의 한국은 바레인(86위), 요르단(87위), 말레이시아(130위)와의 차이를 보여주지 못했다. 또 매 경기 실점하는 등 3경기에서 무려 6골을 내줬다. 16강 진출국 중 인도네시아와 함께 최다 실점 팀이다.우승 후보와는 거리가 먼 모습이 반복되자 많은 비판이 클린스만호를 향했다. 부진한 모습을 보인 일부 선수에게 비판의 화살이 집중되기도 했다. 그러자 대표팀 주장 손흥민이 나서서 “선수들을 흔들지 말고 보호해달라”라고 간청하기도 했다.한국이 16강에서 만나는 사우디는 FIFA 랭킹 56위다. 이번 대회 조별리그 3경기에서 2승 1무 F조 1위로 16강에 올랐다. 3경기에서 4골을 넣었고 1골만 내줬다. 1골로 페널티킥에 의한 실점이었다.살림 알다우사리를 중심으로 한 측면 공격이 위협적으로 평가되나 최전방의 득점력은 떨어지는 편이다. 또 세트 플레이 상황에서 제공권이 그리 돋보이지 않는다. 한국이 공략해야 할 부분이기도 하다.한국과 사우디의 상대 전적은 5승 8무 5패로 팽팽한 균형을 이룬다. 한국은 2008년 8월 이후 약 19년 동안 사우디에 패하지 않았다. 지난해 9월에도 조규성의 결승 골로 1-0 승리를 거뒀다. 클린스만호 출범 후 6경기 만에 거둔 첫 승리기도 했다.
