[최인용의 세무가이드]부동산 공동명의가 유리한 이유

최인용 가현택스 대표 세무사

[최인용 가현택스 대표 세무사] 부동산을 구입할 때 단독으로 명의를 하는 것이 유리할까? 아니면 공동으로 하는 것이 나을까? 부동산 등 자산을 구입할 때 명의는 한 번쯤 고민하는 부분이다. 특히 부동산은 취득시와 보유시 그리고 처분시까지 세금이 모두 발생하는 자산이므로 각 보유단계별로 유·불리를 고민할 필요가 있다. 통상 부동산은 공동명의로 하면 세금을 줄일 수 있다.

① 취득시 유리한 점

공동명의 취득시에 취득세를 납부할 때 자금 출처를 준비해야 하는데 공동명의 취득자가 부동산 등 구입 자금준비가 돼 있지 않다면 이를 증여로 볼 수 있다. 자금 출처와 관련해 소득 있는 사람과의 공동명의는 유리하다. 부부간, 직계존비속간 공동명의로 자산을 취득한다면 미리 자산의 구입 자금을 만들어 주는 것이 유리하다. 최근 대법원 판례 (서울행정법원2012구합18677)에선 취득자금에 대해 공동명의로 관리한 계좌에 대해 증여세를 추징하지 않은 판례도 있으므로 자금출처는 중요하다.

② 보유시의 유리한 점

보유시에는 재산자체에 부과되는 재산세와 종합부동산세가 있다. 또 부동산에서 나오는 소득에 대해 임대소득세와 소득세, 법인세가 과세되는데 재산세에선 큰 차이가 없다. 다만 종합부동산세를 납부할 때 1주택 이상인 상황이나 고가의 부동산에 대해선 공동 명의가 세율 분산효과로 인해 유리하다. 종합소득세면에서는 공동명의가 소득이 나뉘어 낮은세율을 적용받게 되므로 유리하다. 임대료가 발생하는 건물에 대해선 법인으로 설립하는 것이 세율면에서 유리한 경우가 많다.

③ 처분시의 유리한 점

양도소득세도 소득세와 마찬가지로 낮은 세율구간이 적용돼 공동 명의가 유리하다. 최고세율인 38%의 세율이 적용되는 경우 약 2000만원 이상의 세금을 절세할 수 있다. 상속의 경우도 공동명의 자산중 상속인이 아닌 명의자 부분은 상속세를 부담하지 않아 유리하다. 따라서 기존의 자산에 대해서도 상속세 절세 측면에선 공동명의로 증여세를 일부 부담하더라도 증여하는 것이 유리할 수 있다. 단독명의로 부동산을 많이 해 놓는 경우에는 최대 50%의 상속세가 적용된다.

부동산 공동명의가 불편한 경우도 물론 있다. 담보대출이나 부동산 처분의 경우에 공동으로 서류를 준비해 서류준비 절차가 다소 복잡하다. 공동명의로 인한 불이익으로 국민연금과 건강보험의 재산증가로 인한 추가문제 등도 있을 수 있다. 특히 단독명의를 공동명의로 바꾸게 되면 10년간 증여공제금액 배우자 6억원(직계비속 5000만원)을 넘게 되면 증여세를 부담하므로 공동명의를 할 때는 절세 전략을 고민해볼 필요가 있다.