[부동산도란도란]'부부공동명의' 절세효과 등 장·단점 따져야

[이데일리 정수영 기자] 얼마 전 전용면적 59㎡짜리 소형아파트를 산 김성호(42)씨. 절세효과가 있다고 해 아내와 부부공동명의로 했지만, 절차가 복잡하고 시간과 경비가 많이 들어 김씨는 굳이 공동명의로 했어야했나 회의가 들었다. 그렇다면 부부공동명의로 얻을 수 있는 장점과 단점은 어떤 게 있을까? 전문가들 의견을 들어 알아본다.

우선 주택 매입 후 소유권 이전등기와 함께 납부해야 하는 취득세의 경우다. 주택 구입 가격의 1.1~3.5%(합계세율) 요율인 취득세는 주택을 취득해도 주택 한 채를 기준(명의자 지분대로 부과)으로 과세표준과 세율이 결정된다. 따라서 공동명의라 해도 절세효과는 없다.

보유세인 재산세와 종합부동산세(종부세)는 어떨까. 주택의 경우 재산세는 취득세와 마찬가지로 주택 한 채를 기준으로 계산하며 명의자 각자에게 지분대로 부과한다. 따라서 부부공동명의라 해도 절세 효과를 기대할 순 없다.

종부세는 1세대1주택일 경우 주택공시가격 9억원, 1세대2주택은 6억원을 초과하는 부분에 대해 부과한다. 부부는 같은 세대이므로 남편이 1주택을 소유하고 아내가 1주택을 각각 소유한 경우라도 1세대2주택이 돼 주택공시가 6억원을 초과할 경우 종부세를 내야 한다. 이 때 종부세 과세표준은 인별로 산정하므로 부부공동명의라면 절세효과가 발생한다.

예를 들어 남편이 주택공시가 4억원 짜리 주택 1채를 보유한 상황에서 3억원 짜리 한 채를 더 산다면 총 공시가는 7억원으로 1억원(6억원을 초과하는 부분)에 대해 종부세를 내야 한다. 하지만 주택을 부부가 공동명의로 등기했다면 각각 소유한 지분은 3억 5000만원씩이므로 종부세 과세 대상이 아니다.

주택을 매매시 양도차익에 대해 붙는 양도소득세(양도세)도 부부공동명의가 유리하다. 1세대1주택(9억원 이하)일 경우는 2년만 보유하면 양도세를 한 푼도 내지 않기 때문에 명의자 수와 무관하다. 하지만 1세대2주택 이상일 경우는 얘기가 달라진다. 1세대2주택자(1주택자는 9억원 초과시)는 2년 이상 보유시 6~38%의 누진세율이 적용되는데, 양도차익에 따른 과세표준도 명의자 수에 따라 분산되므로 그만큼 절세효과가 발생한다.

결국 소형 주택을 매입한 김씨 부부가 공동명의로 당장 얻을 수 있는 절세효과는 없어 보인다. 하지만 이후 자녀에게 상속이나 증여를 할 경우, 또 주택을 한 채 더 사거나 임대를 놓을 경우 상속세나 증여세, 임대소득세 등에서는 부부공동명의가 훨씬 유리하다. 공동명의를 할 경우는 절세 효과뿐 아니라 배우자와 합의 없이 자산을 처분하거나 담보대출을 받을 수 없고, 경매를 진행하게 될 경우 소유권 방어 등의 장점이 많다.

반면 부동산 담보나 자산 처리시 명의자 전체가 동의해야 하는 번거로움이 있다. 또 담보대출시 서로의 신용비율로 인해 담보차이가 발생할 수 있고, 임대사업을 할 경우라면 국민연금이나 건강보험 납부의무가 각각 발생한다. 이후에 소유권 등기를 공동명의로 바꿀 경우라면 취득세와 등기비용 등이 추가로 발생하므로 주의해야 한다.

김종필 세무사사무소 소장은 “주택가격이 높은 집이거나 다주택자 또는 앞으로 시세상승이 예상되는 집을 경우는 부부공동명의로 취득하는 게 바람직지만, 서류관계나 처리 절차가 복잡해지므로 상황에 맞는 적절한 판단이 필요하다”고 말했다.