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- [가계부채대책]다주택자 新DTI 적용시 대출한도 절반으로 '뚝'(종합)
- △서울 송파구 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 주택담보대출을 안고 있는 사람은 내년부터 추가로 집을 구입할 때 대출 한도가 크게 줄어든다. 정부가 충부채상환비율(DTI)을 산정할 때 기존 주택담보대출 원리금을 포함하는 신(新) DTI를 도입하기로 했기 때문이다. 이미 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 DTI 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제까지 시행되면서 다주택자이 은행에서 돈을 빌리기가 더욱 어려울 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행에 의뢰해 신DTI에 따른 대출 한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 대출 한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구에 있는 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출 한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도가 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 A씨가 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산 대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 강남구 등 서울지역 11개 구와 세종시 등 투기지역에서는 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기도 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기도 안양시에 각각 7억원과 5억원짜리 집을 살 경우 A씨의 대출 한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 줄어든다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.특히 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 가정해 원리금을 산정하기로 하면서 대출 한도를 더욱 보수적으로 평가하도록 했다. 만기를 늘려 연간 원리금 상환액을 줄이면서 대출을 최대한 많이 받는 편법을 방지하겠다는 것이다. 다만 이는 대출 한도를 산정할 때만 적용되는 규제로 실질적인 대출은 15년 이상 가능하다.총부채원리금상환비율(DSR)도 앞당겨 도입된다. 정부는 애초 2019년 DSR을 도입할 계획이었지만 이를 내년 하반기로 앞당기기로 했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 구체적으로 DSR에 포함할 부채를 어떻게 산정할 지에 대해서는 올해 안에 정하기로 했다.당장 691만명의 다주택자와 다중채무자가 이 같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이 중 주택담보대출을 받은 이는 총 662만명이었다. 주택담보대출을 가진 이들의 1인당 평균 연소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있었다. 즉 DSR이 이미 45.8%에 달하는 상태여서 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다.정부는 이번 발표에서 DTI 규제를 전국으로 확대하지는 않기로 했다. 현재는 DTI 규제가 서울·수도권, 조정대상지역으로 지정된 부산과 대구의 일부 자치구에만 적용되고 있다. 다만 향후 시행사항을 보며 DTI 적용 범위를 확대할지 검토하겠다며 여지를 남겨뒀다.반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출 한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도가 약 3억원에서 3억 3000만원(DTI 40%, 20년 만기 적용)으로 늘어난다.금융위원회 관계자는 “신DTI 도입이 무주택자에게 미치는 영향은 거의 없으며, 장래소득 증가가 예상될 경우, 오히려 대출금액 증액도 가능하다”고 설명했다.
- [가계부채대책]다주택자 新DTI 적용시 대출한도 절반으로 '뚝'
- △서울 송파구 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 주택담보대출을 안고 있는 사람은 내년부터 추가로 집을 구입할 때 대출 한도가 크게 줄어든다. 정부가 충부채상환비율(DTI)을 산정할 때 기존 주택담보대출 원리금을 포함하는 신(新) DTI를 도입하기로 했기 때문이다. 이미 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 DTI 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제까지 시행되면서 다주택자이 은행에서 돈을 빌리기가 더욱 어려울 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행에 의뢰해 신DTI에 따른 대출 한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 대출 한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구에 있는 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출 한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도가 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 A씨가 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산 대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 강남구 등 서울지역 11개 구와 세종시 등 투기지역에서는 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기도 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기도 안양시에 각각 7억원과 5억원짜리 집을 살 경우 A씨의 대출 한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 줄어든다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.특히 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 가정해 원리금을 산정하기로 하면서 대출 한도를 더욱 보수적으로 평가하도록 했다. 만기를 늘려 연간 원리금 상환액을 줄이면서 대출을 최대한 많이 받는 편법을 방지하겠다는 것이다. 다만 이는 대출 한도를 산정할 때만 적용되는 규제로 실질적인 대출은 15년 이상으로 가능하다.총부채원리금상환비율(DSR)도 앞당겨 도입된다. 정부는 애초 2019년 DSR을 도입할 계획이었지만 이를 내년 하반기로 앞당기기로 했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 구체적으로 DSR에 포함할 부채를 어떻게 산정할 지에 대해서는 올해 안에 정하기로 했다.당장 691만명의 다주택자와 다중채무자가 이 같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이 중 주택담보대출을 받은 이는 총 662만명이었다. 주택담보대출을 가진 이들의 1인당 평균 연소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있었다. 즉 DSR이 이미 45.8%에 달하는 상태여서 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다.정부는 이번 발표에서 DTI 규제를 전국으로 확대하지는 않기로 했다. 현재는 DTI 규제가 서울·수도권, 조정대상지역으로 지정된 부산과 대구의 일부 자치구에만 적용되고 있다. 다만 향후 시행사항을 보며 DTI 적용 범위를 확대할지 검토하겠다며 여지를 남겨뒀다.반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출 한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도가 약 3억원에서 3억 3000만원(DTI 40%, 20년 만기 적용)으로 늘어난다.
- [김학렬의 All that 부동산 93회] 투기 지역은 정부 공인의 수요가 차고 넘치는 곳!
- 부동산 대책이 발표될 때마다 꽤 많은 공부를 하게 된다. 특히 이번 8.2 부동산 대책은 지난 20년간 실시되었던 부동산 정책에 대한 공부를 한꺼번에 하는 좋은 기회를 주었다. 지난 두달간 8.2 부동산 대책에 대한 수많은 리포트를 읽고 난 후의 내린 결론은 부동산 의사결정 시 가장 중요한 것은 첫째도 입지요, 둘째도 입지고, 마지막도 입지여야 한다는 것이다. 입지를 제대로 활용하려면, 첫째, 가장 먼저 수요와 공급 현황을 파악해야 하고, 둘째, 그 다음으로 적정 가격을 알아야 하며, 셋째, 마지막으로 상품 경쟁력 까지 공부를 해야 한다. 그래서, 입지 공부가 필요한 것이다. 이번 8. 2 부동산 대책으로 입지 공부를 제대로 할 수 있는 계기를 마련해 주었다. 가장 중요한 수요와 공급에 대한 의사결정을 확실하게 해 주었기 때문이다. 정부에서 입지에 대해 경쟁력 여부에 대한 기준을 제시해 주었다. 정부는 전국의 입지를 4단계로 나누었다. 투기지역(서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 세종시), 투기과열지구 (서울 구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진, 경기 과천시, 성남시 분당구, 대구 수성구), 조정대상지역 (경기 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 기타 지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 지역)이 그것이다. 입지는 세분화하면 할수록 좋다. 입지별 접근 전략을 세분화해서 짤 수 있으니까 말이다. 투기지역으로 선정한 구체적인 법안 기준이 있지만 일반인들이 그것을 알 필요는 없다. 단 한번도 그 기준에 맞추어 지정하거나 해제를 하지 않았기 때문이다. 가장 중요한 것은 시장 분위기다. 수요가 너무 많다 싶으면 지정을 하는 것이고, 수요가 없다 싶으면 해제를 하는 것이니까.따라서 가장 강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳 이라고 해석할 수 있고, 투기과열지구은 그 다음으로 수요가 많은 곳이라고 판단할 수 있다. 조정대상지역은 수요가 많은 것 같긴 한데 조금 더 지켜 보겠어 하는 곳이라고 생각하면 될 듯 하다. 기타 지역은 알아서 판단하라는 곳이다.결국 투기지역은 수요가 차고 넘치기 때문에 다른 말로 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋은 곳이라고 평가받고 인정받는 곳이라는 의미다. 이해하기도 쉽다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 곳이다. 부동산의 부증성 때문에 공급을 희망하는대로 할 수가 없기 때문이다.투기지역의 적정 가격은 소비자가 정한다는 것이다. 평당 3천만원을 하던, 5천만원을 하던, 1억원을 하던 이 지역에서 거품 가격이라는 말을 쓸 수가 없다. 소비자가 그 가격대를 받아주는 한 시장이기 때문이다. 소위 자본주의 시장 논리가 적용되는 곳이다. 바보가 아닌 이상 일부러 더 비싸게 돈을 주고 물건을 구입하지 않는다. 구입할 만한 가격이기 때문에 구입을 하는 것이다.이 부동산 시장에 있는 실수요자와 투자자들은 우리나라에서 아파트 가격에 대한 민감도가 가장 뛰어난 사람들이다. 돈을 제대로 알고 돈을 가장 많이 쓰는 사람들이니까. 여긴 가격이 높다는 식으로 평가하면 답이 안 나오는 지역이다. 그냥 제일 비싼 지역이니까. 평당 1천만원 미만 시각으로 평당 5천만원 시장을 조정하려면 답이 안나온다. 이해 못하겠으면 그냥 원래 비싼 지역이라고 인정하면 된다.결국 투기지역에서의 상품경쟁력은 어떤 상품이 더 비싸게 판매될 수 있느냐다. 당연히 입지가 더 좋고, 상품이 더 새거 일수록 더 비싸다. 대규모 택지개발지구의 가치가 높고, 대단지일수록 상품 가치는 올라간다. 새아파트일수록 비쌀 수 밖에 없는 지역이다. 2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의 34평형이 24억원 전후다. 평당 7천만원 전후다. 현 시점에서 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다. 이것이 거품일까 아닐까? 투자자들끼리 주고 받는 시장이면 거품일 것이고 실수요자들 위주로 거래가 되는 시장이면 정상가일 것이다.투기지역으로 지정된 서울 11개 지역과 세종시 중 실수요자들 위주로 거래되는 지역이 있고, 투자자들이 많이 들어간 지역이 있다. 투기 지역도 지역별로 나누어서 접근해야 한다는 의미다. 실수요층이던 투자 수요층이던 투기지역에 관심이 많다면 이 12개 지역을 다른 전략으로 접근하셨으면 좋겠다.정부는 이 12개 지역을 같은 눈으로 보고 있다. 소비자 입장에서 보면 모두 다른 시장인데도 말이다. 그래서, 오히려 소비자 입장에서 보면 기회가 더 생길지도 모르겠다는 판단이 들었다. 수요는 차고 넘치는데 추가적인 공급이 물리적으로 불가능하다고 한다면 상승시장으로 갈 수 밖에 없을 것이다. 상승 시장이라고 하더라도 중간중간 조정시장이 오기도 한다. 지금까지 그래왔으니까.실수요자라고 하면 조정시장이 최적의 진입 타이밍이 될 것이다. 하지만 그 타이밍을 맞추는 것이 쉽지 않다. 사후적으로만 판단이 가능한 경우가 대부분이기 때문이다. 가격이 조정되길 너무 많이 기다리지 말라는 말씀을 드리는 것이다. 실수요자라면 말이다. 꼭지에서 매수한 것처럼 보여도 결국은 시간이 해결해 주는 경우가 대부분이었다.정부가 평가한 대로 입지를 그대로 이해하자. 그것이 가장 객관적인 입지 평가 보고서일테니까 말이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있고, 직방 대표 칼럼니스트이기도 한다. 4만 3천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家, 부동산 클라우드 팟캐스트 진행도 담당하고 있다.
- [9월 주택시장 무슨 일이]①8·2대책 집값 랠리 제동 걸렸지만…
- [이데일리 이진철 기자] 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 지 한달째인 9월 전국의 주택 매맷값은 전월대비 상승폭이 축소된 것으로 나타났다. 투기과열지구와 투기지역을 지정된 서울을 중심으로 상승세는 유지했지만 8·2대책 발표 직후부터 매매시장이 냉각되면서 상승률 확대는 제동이 걸린 모습을 보였다.지역별로는 서울·수도권은 오름세가 유지된 반면 지방 일부 지역은 지역경기 침체와 입주물량 부담으로 약세를 보이며 차별화가 지속됐다.3일 KB국민은행의 ‘월간 KB주택가격 동향’에 따르면 9월 전국의 주택 매맷값은 0.08% 상승해 전월(0.24%)에 비해 상승률이 크게 축소됐다. 수도권(0.16%)은 전월(0.42%) 대비 상승폭이 줄었고, 5개 광역시(0.06%)는 지역별로 증감이 엇갈리며 상승세 유지했다. 기타지방(-0.08%)은 전월(-0.11%)에 이어 하락하며 10개월 연속 내림세를 보였다.◇ 서울 동대문·마포구 강세.. 안양 실수요자 몰려 지난달 지역별 매맷값 변동률은 서울이 0.15% 올랐다. 자치구별로는 동대문구(0.36%)가 이문동, 회기동 인근 대학가의 임대 수요 증가로 수요가 일부 매매로 전환되고 있고 지지부진하던 청량리역 일대 도시정비사업들이 속도를 내면서 가격이 상승했다. 마포구(0.3%)는 목동, 강남, 여의도 등으로 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 실수요자 및 임대목적 투자 수요가 선호하는 지역으로 가격 상승을 나타냈다.9월 KB주택가격 동향인천(0.14%)은 연수구(0.18%)에서 송도신도시의 GCF 사무국, 포스코건설 등의 이전 확정 및 롯데·이랜드 복합쇼핑몰 건설공사 등 개발 호재로 상승했다. 남구(0.33%)는 주안7구역이 7월 부터 내년 3월까지 이주 및 철거예정에 따른 기대심리가 반영돼 전세와 더불어 매맷값이 올랐다.경기(0.18%)는 성남 분당구(0.6%)가 GTX 성남역 3월말 착공, 판교테크노밸리 조성 및 삼성물산 판교이전 등의 영향으로 가격이 상승했다. 안양 동안구(0.54%)는 서울, 과천 등에서 유입하는 출퇴근 직장인 수요와 전세매물 부족으로 매매로 전환하는 실수요자들이 꾸준히 늘면서 가격이 상승세를 나타냈다.◇ 대구 중구·수성구 상승 두드러져.. 울산, 경기침체 약세 지속부산(0.07%)은 동래구(0.37%)가 명장동, 온천동, 낙민동 등 동래구 전반적으로 개발 지역이 포진해 있어 움직이는 수요가 꾸준한 편이다. 여기에 다른 구보다 상대적으로 저렴해 투자자 관심이 꾸준하고 문의가 많아 상승세를 보였다. 남구(0.24%)는 작년 연말부터 거래량 감소하다가 8·2대책 발표 후 매물 품귀 현상을 보이고 있다.울산(-0.15%)은 조선업계의 불황과 현대중공업 인원 감축 등으로 지역경기가 위축된 반면, 지역 내 입주물량은 꾸준히 증가해 가격이 하락했다. 특히 북구(-0.42%), 울주군(-0.17%)의 하락폭이 컸다.광주(0.08%)와 대전(0.09%)은 중소형 및 소형매물을 중심으로 실수요가 발생하며 소폭 상승했다. 지난달 일부 지역에서 상승으로 전환을 보였던 대구(0.12%)는 지난달 하락세를 멈추고 상승 전환했다. 특히 중구(0.41%), 수성구(0.41%) 중심으로 상승을 보였다.9월 KB주택가격 동향충북(-0.19%)은 세종시 인접지역으로 세종시 생활기반 시설이 갖춰지면서 수요가 유출되고 거래가 한산해진 여파로 내림세를 보였다. 청주 서원구(-0.3%)와 청주 상당구(-0.26%) 모두 하락세가 지속됐다.세종(0.07%)은 세종시의 행정수도 기능강화에 대한 기대감으로 가격상승 기대감이 높아지고 투자수요가 대거 유입되는 모습을 보이며 전월 대비 소폭으로 상승했다. 경남(-0.43%)은 창원 시내 전체적으로 매매수요 대비 신규 입주물량이 과잉 공급돼 창원 진해구(-1.03%), 창원 의창구(-1.01%) 등이 전월에 이어 매맷값 하락세가 이어졌다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “10월 가계부채 종합대책이 예고됐지만 최근 조금씩 살아나는 주택시장 오름세가 쉽사리 꺾일 것으로 보이지 않는다”면서 “서울은 재개발에 따른 멸실과 재건축 이주 수요로 집값이 오를 수 있는 여지가 많다”고 말했다. 그는 “지방 광역시는 강보합, 그 외 기타지방은 공급 물량 확대로 매맷값 약세가 이어질 것”이라고 전망했다.9월 KB주택가격 동향
- 서울 강남구가 '분양가 상한제' 빠질 수 있는 3가지 이유는
- △8·2 부동산 대책 이후 첫 서울 강남권 분양 단지로 주목받고 있는 ‘신반포센트럴자이’ 아파트의 모델하우스가 방문객들로 붐비고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 성문재 기자] 정부가 9·5 부동산 대책을 통해 민간택지 분양가 상한제 지정 요건을 완화했지만 실제로 당장 적용되는 지역은 많지 않거나 거의 없을 것으로 보인다. 상한제 대상 지역 선정 요건이 부동산 규제의 최상단에 있는 투기과열지구나 투기지역보다 여전히 더 까다롭기 때문이다. 자칫 실효성 없는 ‘겁주기용 대책’으로만 남는 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다. 일각에서는 8·2 부동산 대책에 따른 풍선효과로 일시적으로 가격이 뛴 엉뚱한 지역이 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있다는 관측도 나오고 있다.◇투기지역보다 까다로운 분양가 상한제 지정 요건국토교통부가 마련한 분양가 상한제 지정 요건 변경안을 보면 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘은 지역 중에서 △최근 12개월간 해당지역 평균 분양가 상승률(전년 동기 대비 기준)이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월간 청약경쟁률 5대 1 초과 또는 전용면적 85㎡ 이하 청약경쟁률 10대 1 초과 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나를 충족하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 했다. 이는 8·2 부동산 대책에서 6년만에 부활한 투기과열지구과 투기지역 지정 요건보다 엄격한 수준이다. 투기과열지구는 집값 상승률이 물가상승률보다 ‘현저히’ 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 말한다. 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 주택 분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 경우, 또는 주택사업 계획 승인이나 주택 건축허가 실적이 전년 대비 급격히 줄었을 때 선정 검토 대상이 된다. 투기지역의 경우 직전월 해당지역 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 ‘130%’보다 높은 지역으로서 직전 2개월의 해당지역 주택 평균 가격 상승률이 전국 집값 상승률의 130%보다 크거나 직전 1년간 해당지역 집값 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 집값 상승률보다 큰 경우 지정 후보가 돼 부동산가격안정심의위원회 심의를 받는다.지정 기준을 비교하면 분양가 상한제 적용 요건이 더 까다로운 셈이다. 투기과열지구나 투기지역은 대출뿐만 아니라 청약, 세금, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 더 광범위한 제재가 적용되지만, 표준주택 건축비용을 기준으로 분양가를 제한하는 분양가 상한제보다 지정 가능성이 더 큰 것은 문제가 있다는 지적이 나온다.국토부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제는 직접적인 가격 통제 수단이라는 점에서 엄격하게 운영하려고 한다”며 “적용 요건을 개선해 운영해보고 향후 필요시 더 완화할 수 있다”고 말했다.◇물가는 더 오르고 집값 상승은 둔화… 요건 충족 쉽지 않아통계청과 한국감정원 통계 자료를 기준으로 따지면 서울 강남·송파·강동·노원·양천·성동구와 성남시 분당구, 고양시 일산서구 등이 분양가 상한제의 1차 사정권에 든 것으로 보인다. 서울은 지난 5월 이후 최근 3개월간 소비자물가가 0.9% 오른 가운데 같은 기간 구별 집값 상승률을 보면 성남 분당구가 3.44%, 서울 강남·노원구 2.4%, 강동구 2.24%, 송파구 2.08%, 양천구 1.99%, 성동구 1.97% 등으로 집계됐기 때문이다. 그러나 고강도 규제를 담은 8·2 대책의 주요 타깃이 된 서울 전역과 경기 과천시, 세종시 등의 집값 상승률은 대책 발표 이후 둔화하고 있고 최근 소비자물가 상승률은 거침없이 오르는 상황이어서 10월 말 이후 상한제 적용 검토 시점에는 상황이 달라질 가능성이 크다. 정량적 기준을 충족하지 못하면 분양가 상한제 적용 검토조차 불가능하다.게다가 10월 초 추석 연휴 영향으로 9~10월 물가상승률은 더 오를 소지가 있다. 최근 3개월간의 변화를 기준으로 한다고 보면 10월 말 분양가 상한제 지정 요건이 개선되더라도 연내 실제 적용까지 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 분석이다.경우에 따라 물가상승률이 상대적으로 낮은 지방에서 오히려 정량적 기준에 부합하는 지역이 등장해 분양가 상한제 적용 대상 후보지가 될 수도 있다는 관측도 가능하다. 8·2 대책으로 투기과열지구와 투기지역이 먼저 직접적인 규제를 받으면서 일부 수도권이나 지방 등 풍선효과가 나타나고 있는 곳이 서울 강남구 등 주요 지역보다 분양가 상한제 적용을 먼저 받을 수 있다는 뜻이다.함영진 부동산114 리서치센터장은 “민간택지 분양가 상한제 적용 요건 개선 자체로도 주택시장에는 정부의 경고성 시그널이 전달됐다”면서도 “8·2 대책 이후 집값이 조정받고 거래도 줄고 있어 제도 시행 시기인 10월 기준으로 보면 상한제 적용 요건을 충족하는 지역이 많지 않을 것”이라고 말했다.
- 성남 분당·대구 수성 '풍선효과' 차단…24곳 집중 모니터링(종합)
- [이데일리 원다연 기자] 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구 등 2곳이 5일 투기과열지구로 추가 지정되면서 전국 투기과열지구가 모두 29곳으로 늘어났다. 아울러 국토부는 집값 과열 우려가 있는 지역 24곳을 ‘집중 모니터링’ 대상으로 꼽으며 추가 지정 가능성을 남겨뒀다. 이번 8·2대책 후속조치에 따라 투기과열지구로 추가 지정된 성남 분당구와 대구 수성구는 8월 집값이 각각 각각 2.10%, 1.41% 오르며 전국 1·2위의 집값 상승률을 기록했다.서울의 경우 8·2 대책 직전 주간 아파트값 상승률이 0.33%에서 대책 발표 이후 주간 -0.03~-0.04% 하락세로 전환되는 등 대책 효과가 뚜렷하게 나타난 것과 대비됐다. 국토부 관계자는 “분당구와 수성구는 8·2 대책 이후에도 높은 상승세를 보이고 있고 주변 지역으로 과열 확산 가능성 등이 있어 투기과열지구로 지정하게 됐다”고 설명했다. 이로써 전국 투기과열지구는 서울 전지역(25개구), 경기도 과천, 세종(택지지구 내) 등 기존 27곳에서 29곳으로 늘어났다. 성남 분당구와 대구 수성구에 대한 투기과열지구 지정 효력은 6일부터 발생한다. 이들 지역에서는 주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)가 기존 60%에서 40%로 줄어들고 재건축 조합원 지위 양도 금지, 청약 규제 강화, 분양권 전매 제한 등을 적용받게 된다. 지방인 대구 수성구의 오피스텔 전매 제한은 지난달 18일 발의된 ‘건축물 분양법’ 개정 후 시행된다. 또 향후 도시 및 주거환경정비법 등이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한, 조합원 분양권 전매 제한, 3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 신고 등의 규제도 추가로 받는다. 아울러 국토부는 추가 투기과열지구 지정과 함께 향후 집값 과열 우려가 있는 지역 24곳을 집중 모니터링 대상 지역으로 꼽았다. 8·2 대책 이후에도 집값이 상승세를 보이고 있다고 판단한 지역인 인천 연수구·부평구, 안양 동안구·만안구, 성남 수정구·중원구 등 6개 지역과 향후 집값 불안이 재연될 가능성이 있다고 판단한 고양 일산동구·서구 및 부산 전체(16개구·군) 등 18개 지역이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “24개 지역에 대해서는 주택 매맷값, 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 상시적으로 모니터링 및 정밀 분석해 시장 과열 우려가 커지면 즉각 투기과열지구 지정에 나설 계획”이라고 말했다.
- '풍선효과' 분당·대구 수성구, 투기과열지구 추가 지정.. 거래 절벽 우려
- [이데일리 이진철 원다연 기자] 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구 등 2곳이 투기과열지구로 추가 지정되면서 8·2 부동산 대책 이후에도 지속되던 이들 지역의 집값 상승세에 제동이 걸릴 지 주목된다. 현지 부동산 중개업소 등에서는 8·2 대책의 풍선효과가 나타나는 지역으로 거론되면서 이번 투기과열지구 지정이 예상된 결과라는 반응을 보였다. 그러나 앞으로 강도 높은 규제를 적용받게 되면서 거래 절벽 등 정상적인 시장 기능까지 얼어붙지 않을까 우려하는 분위기도 역력했다.◇‘풍선효과’ 분당…규제 폭탄 맞는다국토교통부가 한국감정원 조사를 분석한 결과 성남 분당구와 대구 수성구는 8월 집값이 각각 각각 2.10%, 1.41% 올라 전국 1·2위의 높은 상승률을 기록했다. 특히 다른 지역과 달리 8·2 대책 이후에도 주간 아파트값 상승률이 0.3% 안팎을 록하는 등 과열이 심화되는 양상을 보였다.이는 8.2 대책 직전 급등세를 보였던 서울 등이 대책 이후 빠르게 안정세로 전환된 것과는 대조적이다. 서울의 경우 대책 직전 주간 아파트값 상승률이 0.33%의 급등세에서 대책 발표 이후 주간 -0.03~-0.04%로 소폭 하락세로 전환되는 등 대책의 효과가 뚜렷하게 나타나고 있다. 분당구는 강남·판교보다 집값이 저렴하다는 인식에다 최근 교통망 개선(2022년 GTX A노선 성남역 개통 등)과 리모델링 및 재건축 추진 등으로 가격이 더 오를 것이란 기대감에 매매시장이 들썩였다. 조정대상지역에도 포함되지 않은 대구 수성구의 경우 조합 설립부터 관리처분인가 전에 있는 재건축 등 정비사업장이 10곳에 달할 정도로 재건축·재개발 사업이 활발한 것이 집값 상승에 영향을 끼치고 있다. 대구 수성구 범어1동 S중개업소 관계자는 “대구가 부동산 규제에서 비켜나면서 투자 수요가 많이 몰렸다”며 “수성구 내 전용면적 84㎡형 기준 아파트 매맷값이 8·2 대책 전후로 한 두달 새 7000만원 이상 올랐다”고 전했다.전국 투기과열지구는 서울 전지역(25개구), 경기도 과천, 세종(택지지구 내) 등 기존 27곳에서 29곳으로 늘어났다. 이번 투기과열지구로 추가된 분당구와 대구 수성구는 6일부터 주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)가 기존 60%에서 40%로 줄어드는 대출 규제를 받는다. 또 재건축 조합원 지위 양도 금지, 청약 규제 강화, 분양권 전매 제한 등을 적용받게 된다. 지방인 대구 수성구의 오피스텔 전매 제한은 지난달18일 발의된 ‘건축물 분양법’ 개정 후 시행된다.향후 도시 및 주거환경정비법 등이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한, 조합원 분양권 전매 제한, 3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 신고 등의 규제도 추가로 받는다.◇투기과열지구 추가 지정 가능성 높은 지역은?국토부는 후속 조치 이후에도 집값 과열 우려가 있는 지역에 대해서는 투기과열지구 추가 지정에 나서겠다는 방침이다.국토부가 집값 과열 가능성을 염두에 두고 ‘집중 모니터링’ 대상 지역으로 꼽은 곳은 전국 24곳이다. 8·2 대책 이후에도 집값이 상승세를 보이고 있다고 판단한 곳은 인천 연수구·부평구, 안양 동안구·만안구, 성남 수정구·중원구 6곳이다. 고양 일산동구·서구와 부산 전체(16개구·군) 등 18개 지역은 향후 집값 불안이 재연될 가능성이 있어 집중 모니터링이 필요한 지역으로 꼽았다.박선호 국토부 주택토지실장은 “24개 지역에 대해서는 주택 매맷값, 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 상시적으로 모니터링 및 정밀 분석해 시장 과열 우려가 커지면 즉각 투기과열지구 지정에 나설 계획”이라고 말했다.김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “이번 후속 조치는 풍선효과를 기대할 수 있는 지역도 언제든지 규제 대상에 포함될 수 있다는 신호를 명확하게 보여줬다”며 “정부의 시장 안정화 의지가 강해 당분간 주택시장이 안정화 기조로 갈 것”이라고 내다봤다. 주요 지역 주택가격 변동률(%). 국토교통부 제공 *8월 상승률은 7.10～8.14일간 주택종합 상승률(8.2대책의 효과가 일부만 반영)*주간 상승률은 매주간 아파트가격 상승률*부산 음영지역은 기 조정대상지역투기과열지구 지정기준 및 지정효과
- [8·2대책 후속조치]대책 약발 가를 9월 국회…향후 입법과제는?
- [이데일리 방인권 기자] 1일 오후 서울 영등포구 여의도 국회 본회의장에서 제354회 정기국회 개회식이 열리고 있다.[이데일리 정다슬 기자] “이제 부동산 투기는 끝났다.” 지난 2005년 노무현 정부 시절 한덕수 경제부총리는 종합부동산세 도입, 양도소득세 강화, 분양권 전매 제한 등 강력한 부동산 수요 억제책을 담은 ‘8·31 부동산 대책’을 발표하면서 이렇게 장담했다. 그러나 정부가 대책 발표 후 실제 효과를 발휘할 후속 입법 조치가 지지부진하자 눈치를 보던 서울·수도권 일대 아파트 매매시장은 언제 그랬냐는 듯이 다시 상승세를 탔다.지난달 발표된 ‘8·2 부동산 대책’ 역시 넘어야 할 입법적 과제가 적지 않다. 도시 및 주거환경정비법(도정법), 사법경찰직무법, 건축물분양법, 주택법, 소득세법 등 관련 법률 개정안은 9월 정기국회에서 본격적으로 테이블에 오를 예정이다. 그러나 9월 정기국회가 개의 나흘 만에 파행을 겪으면서 8·2 부동산 대책과 관련된 입법이 원만하게 이뤄질 수 있을 지 우려가 커지고 있다.◇다주택자 양도세 중과 내년에 시행될까 가장 관심을 끄는 것은 다주택자 양도세 중과를 담은 소득세법이다. 기획재정부는 지난 1일 이런 내용을 담은 소득세법 개정안을 발의했다. 이 법이 통과되면 내년 4월 1일부터 주택 수와 관계없이 양도차익에 따라 6∼40%(기본세율)가 부과되는 양도세율이 앞으로 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16∼50%, 3주택자는 20%포인트 증가한 26∼60%가 부과된다. 주택 보유 기간에 따라 양도세를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제의 혜택도 다주택자는 받지 못한다. 정부는 8·2 대책을 통해 다주택자에게 “집을 팔거나 주택임대사업자 등록을 해라”라는 신호를 보냈다. 그러나 세법 논의 과정에서 이 부분을 놓고 여야가 견해 차가 벌어질 경우 의사 결정을 미루고 관망하는 다주택자가 늘어나며 대책의 ‘약발’ 역시 떨어질 수밖에 없다.현재는 투기과열지구 내 재건축 단지에만 적용되는 조합원 지위 양도 금지를 재개발 단지와 도시환경정비사업지까지 확대하는 도정법 개정안 역시 8·2대책의 효과를 좌우할 주요한 법안이다. 강남 재건축 조합원 분양권 거래가 막히면 유동자금이 강북 재개발 지역 등으로 쏠리는 ‘풍선효과’가 발생할 가능성이 크기 때문이다. 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에 공급되는 오피스텔의 분양권 전매를 입주 때까지 제한하는 건축법 개정안도 풍선효과를 예방하기 위한 법이다.다운계약서, 불법 전매, 통장 거래 등 부동산 시장의 불법을 차단하기 위한 법안도 줄줄이 대기 중이다. 부동산 관련 불법행위 조사·단속 사무에 종사하는 공무원에게 ‘공인중개사법’, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’, ‘주택법’에 규정된 범죄에 대한 사법경찰권을 부여하는 사법경찰직무법은 지난 23일 박범계 민주당 의원이 대표 발의했다. 이 법이 도입되면 공무원들이 경찰과 같이 다운계약서, 불법 전매, 통장 거래 등에 대해 수사에 나서 긴급체포할 수 있게 된다.아울러 정부는 주택법을 개정해 불법 전매에 대한 벌금을 3000만원 이하에서 1억원 이하로 높이기로 했다. 관련법으로는 문희상 민주당 의원이 발의한 주택법 개정안이 발의돼 국토위에 올라가 있다. 문 의원은 불법 전매 계약에 대해서는 계약을 무효로 하는 내용을 개정안에 담았다. 정부는 계약 무효화에 대해서는 신중한 입장이다.◇하위법령은 개정 ‘속도전’정부가 자체적으로 진행할 수 있는 시행령·시행규칙 등 하위법령 개정은 속도를 내고 있다.이날 발표한 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 오는 8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 다음 달 중 시행된다.주택 청약제도 개편 내용을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안과 조정대상지역에 소재하는 주택의 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 하는 소득세법 개정안은 이미 입법예고를 마치고 이달 중 시행된다. 재건축 규제 후속 조치로 투기과열지구 내 재건축조합원 지위 양도의 예외적 허용 사유를 강화하는 내용 등을 담은 도정법 시행령 개정안, 재개발 사업 시 의무적으로 임대주택을 5%(서울은 10%) 이상 공급하도록 하는 정비사업 임대주택 건설비율 고시 개정안도 입법예고를 마치고 이르면 이달 중 시행될 예정이다.금융위원회에선 은행과 보험, 저축은행 등 업권별 감독규정 개정안을 의결해 23일부터 실시 중이다. 이에 따라 서울과 경기 과천·분당, 세종, 대구 수성구 등 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 주택 유형이나 대출만기, 금액과 상관없이 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)가 일괄적으로 40%로 적용받고 있다.
- [8·2대책 후속조치]입법따라 집값 안정 약발 갈릴 8.2대책
- 지난 1일 오후 국회 본회의장에서 열린 제354회 정기국회 개회식에서 의원들이 순국선열에 대한 묵념을 하고 있다. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 9월 정기국회가 개의 나흘 만에 파행을 겪으면서 8·2 부동산 대책과 관련된 입법이 원만하게 이뤄질 수 있을 지 우려가 커지고 있다. 시행령이나 시행규칙은 적법한 절차를 거쳐 정부가 고시하면 되지만, 문제는 여야 합의가 필수적인 법률 개정이다. 실제 종합부동산세·양도소득세 강화, 분양권 전매 제한 강화 등 2005년 8·31 부동산 대책을 발표한 노무현 정부의 경우 후속 입법 과정에서 진통을 겪었고 4개월 가까이 법안이 표류했다. 정부의 강력한 시그널에 잠시 주춤했던 서울 및 수도권 주택시장은 곧바로 반등했다. 결국 여당인 열린우리당이 해를 넘기기 직전 단독으로 법안을 통과시켰지만 이미 약발은 떨어진 상태였다.8·2 대책 역시 입법 절차가 난항을 겪을 경우 과거 노무현 정부의 8·31 대책 상황이 재현되며 다시 한번 서울과 수도권 주택시장이 과열될 수 있을 것이란 전망이 나온다. 도시 및 주거환경정비법, 사법경찰직무법, 건축물분양법, 주택법, 소득세법 등 관련 법률 개정안은 9월 정기국회에서 본격적으로 테이블에 오를 예정이다.도시 및 주거환경정비법은 국회 국토교통위원장인 조정식 더불어민주당 의원이 지난 18일 대표발의했다. 현재는 투기과열지구 내 재건축 사업지에만 조합원 지위 양도가 금지되나 개정안은 주택재개발사업과 도시환경정비사업에도 조합원 지위 양도를 금지하는 항목을 신설했다. 아울러 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이나 일반분양을 받을 경우 이후 5년간 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 재건축 조합원에게 갖고 있는 주택 수만큼 최대 3채까지 분양을 허용하는 것 역시 투기과열지구 지정 이후 최초 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용하지 않기로 했다. 부동산 관련 불법행위 조사·단속 사무에 종사하는 공무원에게 ‘공인중개사법’, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’, ‘주택법’에 규정된 범죄에 대한 사법경찰권을 부여하는 사법경찰직무법은 지난 23일 박범계 민주당 의원이 대표발의했다. 이 법이 도입되면 공무원들이 경찰과 같이 다운계약서, 불법 전매, 통장 거래 등에 대해 수사에 나서 긴급체포할 수 있게 된다.지난 22일 최경환 국민의당 의원이 대표발의한 건축물분양법은 투기과열지구뿐만 아니라 청약조정지역에서 분양하는 모든 오피스텔에 대해 입주 때까지 분양권 전매가 전면 금지하는 내용을 담고 있다. 지난 3일 투기과열지구로 지정된 서울과 경기 과천, 세종에서 공급하는 오피스텔은 당장 전매제한 조치가 시행됐으나 그 밖의 조정대상지역은 아직 규제 근거가 없다. 아울러 개정안에는 국토부 장관, 허가권자들이 오피스텔 분양사업자에 대한 조사·검사의 근거를 모집하고 공개모집의 절차·방법 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정하기로 했다. 정부는 이같은 법적 근거를 마련한 뒤 오피스텔 현장청약접수를 금지하고 금융결제원 아파트투유 사이트를 통한 청약을 의무화할 방침이다.이밖에 정부는 불법전매에 대한 벌금을 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향하기로 했다. 관련법으로는 문희상 민주당 의원이 발의한 주택법 개정안이 발의돼 국토위에 회부돼 있다. 문 의원은 불법 전매 계약에 대해서는 계약을 무효화하는 내용을 개정안에 담았다. 정부는 계약 무효화에 대해서는 신중한 입장이다. 기획재정부는 지난 1일 내년 4월 1일 양도부터 다주택자에 대해 양도세를 중과하고 장기보유특별공제에서 배제하겠다는 소득세법 개정안을 발의했다. 이 경우 주택 수와 관계없이 양도차익에 따라 6∼40%(기본세율)가 부과되는 양도세율이 앞으로 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16∼50%, 3주택자는 20%포인트 증가한 26∼60%가 부과된다.8.2 대책 입법조치 현황
- 전국 투기과열지구서 연내 2만7000가구 분양..바뀌는 청약제도 유념해야
- [이데일리 성문재 기자] 서울과 과천시, 세종시 등 투기과열지구에서 연내 아파트 2만7000여가구가 분양된다. 정부의 8·2 대책에 따라 이르면 9월 중 청약제도가 개편될 예정이어서 투기과열지구 청약자들은 청약 전에 1순위 자격은 물론 중도금 대출 여부와 규모를 확인하는 것이 중요하다. 30일 닥터아파트에 따르면 올해 안에 서울 25개구 전지역과 과천, 세종 등 국토교통부가 지정한 투기과열지구에서 분양하는 아파트는 총 54개 단지, 2만7212가구로 집계됐다. 9월 중 주택공급규칙이 개정, 시행되면 투기과열지구에선 청약통장 가입 후 2년이 지나야 1순위 자격이 부여된다. 세대주이면서 보유 주택수가 1주택 이하여야 1순위 자격이 주어진다. 해당 지역 1순위로 청약하려면 8월3일 이후 최초 입주자모집공고일 기준 아파트가 들어서는 해당 지역에 1년 이상 거주해야 가능하다. 거주기간이 1년 미만이면 기타지역 1순위로 청약할 수 있어 인기 단지에 당첨될 확률이 낮다. 또한 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년(당첨자 발표일 기준) 내 당첨사실이 없어야 한다. 세대주 또는 세대원이 전국에서 주택에 당첨된 적이 있다면 동일세대에서 1순위 청약이 불가능하다. 뿐만 아니라 투기과열지구 및 청약조정대상주택, 분양가상한제 적용 주택, 분양전환 공공임대주택, 이전기관 종사자 특별공급 등 4가지 중 하나만 해당돼도 재당첨제한이 적용돼 최소 1년에서 최대 5년간 청약할 수 없다. 투기과열지구는 동일세대에서 1명만 청약할 수 있다는 것도 유의할 점이다. 배우자는 세대를 분리해도 동일세대로 분류한다.대출도 까다로워졌다. 투기과열지구에서 분양아파트의 중도금 대출은 가구당 1건이다. 소급적용돼 기존 중도금 대출을 받은 분양권 또는 입주권을 보유한 세대는 추가로 중도금 대출을 받을 수 없다. 중도금 대출은 분양가의 최대 40%까지만 받을 수 있다. 따라서 잔금(분양가의 30%) 전까지 계약금(10%), 중도금 5·6회(20%) 등 분양가의 30%는 자기자본이 있어야 한다. 발코니 확장비와 옵션 품목은 별도다.투기과열지구에서 가점제 적용이 9월 중 확대된다. 전용면적 85㎡ 이하는 가점제 비율이 75%에서 100%로 늘어난다. 85㎡ 초과는 종전과 마찬가지로 50%가 가점제 공급물량으로 배정된다. 전매제한은 투기과열지구 전지역 모두 소유권이전등기시점까지다. 당첨자가 계약을 포기해 미계약 발생 시 예비입주자(일반공급 주택수의 20% 이상)를 가점순으로 선정할 예정이다.김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “투기과열지구 중 투기지역으로도 지정된 서울 11개구와 세종시의 경우 전국에 주택담보대출 또는 중도금 대출이 1건만 있어도 분양받은 아파트의 중도금 대출을 받을 수 없으니 각별히 유의해야 한다”고 말했다. 자료: 닥터아파트*가구수, 전용면적, 분양시기는 건설사 사정에 따라 바뀔 수 있음
- [최인용 세무사의 절세 가이드]신규주택구입시 꼭 거주 해야만 비과세 가능하다
- [최인용 가현택스 대표세무사]최근 8.2 대책의 주택에 대한 개념은 투자의 대상이 아닌 거주목적이라는 것이다. 주택으로는 거주도 하지만 임대도 가능하므로 다주택자는 임대사업자에 준하여 임대사업자 등록을 하라는 것이고, 1주택자는 거주를 목적으로 하므로 거주를 해야 한다. 따라서 조정대상 지역이라는 서울 경기일부 부산일부와 세종시 에서는 앞으로 주택을 구입할 때 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 거주를 하여야 한다. 이에 대한 자세한 내용을 알아보자 ①조정대상지역에서의 새로운 주택 취득은 2년 거주 필요조정지역은 신규아파트의 청약시장을 대상으로 지정하였던 지역이다. 이러한 조정지역은 다음과 같다. 서울 전지역 , 경기 7개시 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 그리고 세종시 이다. 8.2 대책에서는 8월 2일 이후로 해당 지역에서 신규로 주택을 취득한 경우에는 2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주도 해야 한다. 1세대 1주택 비과세의 요건은 1세대인 거주자가 국내에 1주택을 2년간 보유하는 것이 핵심 이다. 조정지역에 해당되지 않는 지역은 2년 보유만 하여도 비과세가 가능하다. ② 거주 요건은 사실관계의 판단이다. ‘2년간 거주요건이 필요하다‘는 것은 한 문장일 수 있지만, 세금의 차이는 매우 클 수 있다. 실제 거주 하지 않는 경우에는 비과세가 인정 되지 않으며, 장기보유공제도 덜 받게 되어 세금이 수 천 만원 이상 차이가 날 수 있다. 거주해야 한다는 의미는 주소지만 새로 산 주택에 둔다는 개념이 아니다. 세법적으로 판단할때 거주요건은 실제로 거주해야 한다. 즉 사실의 판단 문제이다. 따라서 해당 주택에 세입자가 살고 있는 경우, 다른 곳에서 거주하는 것이 밝혀지는 경우 등은 인정되지 않는다. 이 제도는 새로 만들어진 것은 아니며, 지난 2011년까지 존재하던 제도였다. 2012년 주택가격이 안정되면서 세법의 개정으로 없어진 이후 다시 생겨난 제도이다. 이전 판례에서는 배우자가 같이 동거하지 않은 경우, 주거 사실이 입증되지 않는 사례들에 비과세를 인정하지 않는 많은 판례들이 있다. 이번 문재인대통령의 주택에 대한 메시지는 하나이다. 주택은 거주가 목적이어야 한다. 투자의 대상이 아니다.
- 서울 아파트값 3주째 내림세.. 8·2대책 영향 '강남4구 일제히 하락'
- 시도별 아파트 매매가격지수 변동률. 한국감정원 제공[이데일리 이진철 기자] 8·2 부동산 대책 여파로 서울 아파트값이 3주 연속 하락했다.24일 한국감정원 조사에 따르면 21일 기준 서울 주간 아파트 매맷값은 지난주 대비 0.04% 내렸다. 서울 아파트값은 대책 발표 이후 7일 0.03%, 14일 0.04% 떨어진 데 이어 이번 주 조사에서도 하락세를 이어갔다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 낙폭이 컸다. 서초(-0.15%)·강동(-0.11%)·강남(-0.05%)·송파구(-0.05%) 순으로 내렸다. 조합원 지위 양도 제한 등으로 재건축 아파트 거래가 급감하고 기존 아파트 매수 문의도 크게 줄었다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 성동구(-0.13%)와 노원구(-0.10%)도 하락세가 뚜렷했다.반면 마포구(0.03%)는 직주근접 신규 분양 단지에 실수요자가 유입되면서 아파트값이 올랐다.경기도 매맷값은 지난주(0.02%)보다 높은 0.04% 상승률을 나타냈다. 투기과열지구로 지정된 과천시의 경우 0.02% 떨어지며 2주 연속 하락했고, 투기과열지구 등 추가 규제에서 빠진 분당(0.33%)은 오름폭이 다소 커졌다.전국 시도별 아파트 매맷값은 인천(0.13%)·대구(0.11%)·대전(0.10%)·전남(0.09%) 등은 올랐고, 경북(-0.10%)·경남(-0.09%)·충남(-0.05%)·서울(-0.04%) 등은 하락했다. 한국감정원은 “충청권과 경상권은 신규 입주 물량이 지속적으로 공급되며 하락세를 이어갔고, 부산은 조정대상지역인 해운대·연제구 등이 내림세를 보였다”면서 “대구는 학군 우수한 수성구를 중심으로 상승폭이 확대되고 대전·광주·강원 등은 지난 주 보합에서 상승 전환했다”고 설명했다.서울 매매가격지수 변동률. 한국감정원 제공한편 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.01% 올라 상승세를 이어갔다.매매시장 침체로 전세를 재계약하려는 수요와 도심 및 강남의 직주근접 수요 등으로 중(0.08%)·성동(0.04%)·광진구(0.03%)가 지난주 보합에서 상승 전환했다. 재건축 이주 영향으로 강동구가 0.11%로 강세를 보였다. 구로구(0.05%)도 직주근접 수요로 상승세를 탔다. 반면 영등포구(-0.04%)는 하락 전환했고, 서초구(-0.16%)도 내림폭이 커졌다.전국 시도별 아파트 전셋값은 세종(0.21%), 인천(0.09%), 강원(0.08%) 등은 상승했고, 부산(0.00%), 광주(0.00%)는 보합, 경남(-0.15%), 충남(-0.14%), 경북(-0.08%) 등은 하락했다.한국감정원은 “울산과 경북은 경기 침체 및 신규 입주 물량 부담으로 하락폭이 확대되고 제주는 수요는 감소한 반면 매물은 지속 공급되며 전셋값이 하락 전환했다”고 말했다. 이어 “세종은 입주 마무리 단계의 신규아파트 매물 소진으로 상승폭이 확대됐다”며 “대구는 학군 수요로 수성구와 혁신도시 소재지인 동구를 중심으로 상승폭이 커졌다”고 설명했다.
