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뉴스 검색결과 59건

직거래로 홀로서기에 도전하자
  • 직거래로 홀로서기에 도전하자[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 언젠가는 ‘초보’ 딱지를 떼고 홀로 서야 한다. 성공적인 투자자가 되려면 반드시 가야 할 길이다. 땅을 사는 방법은 크게 세 가지가 있다. 첫 번째는 해당 지역의 부동산 중개를 이용해 땅을 사는 방법, 두 번째는 경매를 통해 땅을 낙찰받는 방법, 마지막 세 번째는 공인중개사 없이 지주와 직거래를 통해 땅을 사들이는 방법이다. 보통 많은 사람은 부동산 중개나 경매를 통해 땅을 접하다 보니 직거래는 생각조차 하지 않는다. 하지만 진짜 제대로 토지 공부를 하고 큰 수익을 얻는 사람은 직거래한다. 필자도 땅 투자를 할 때 직거래를 우선 하는 편이다. 직거래를 선호하는 이유는 아주 간단하다. 중개사를 끼면 수수료가 많이 나오기 때문이다.초보 투자자는 직거래하고 싶어도 어떤 것부터 시작해야 할지 막막하다. 필자 또한 처음 직거래를 하기로 마음을 먹었을 때는 많이 두려웠고 시행착오도 여러 번 겪었다. 지주에게 아무런 대책도 없이 땅을 팔라고 들이댔다가 크게 혼이 나서 도망쳐 나온 적도 있다. 토지 직거래를 하는 초보자가 겪는 어려움은 한, 두 가지가 아니다. 예를 들면 초보자에게 직거래 사기를 치는 사람들이 있다. 중개사무소에선 이런 불미스런 사고에 대비해 보험을 들어놓기 때문에 어느 정도는 보상받을 수 있다. 직거래하게 되면 농지취득자격증명 등 필요한 서류 준비까지 스스로 해야 하기 때문에 만반의 준비가 필요하다. 투자 정보도 스스로 얻어내야 한다. 이런 측면에서 직거래는 토지 투자에서 진정한 홀로서기다. 직거래에 도전하기로 마음먹었다면 가장 먼저 할 일은 개발지 인근 지방자치단체나 도서관을 찾아가는 일이다. 이곳에는 해당 지역을 소개하는 홍보물들이 있다. 특히 시청이나 군청에는 지역 주민을 위해 주요 월간지와 홍보 책자, 지역신문을 모아놓는 코너가 있다. 여기서 우리가 주목해야 하는 것은 특히 지역신문들이다. 지역신문은 바로 지역의 주요 개발 진행 상황과 발표자료들을 알려준다. 대부분은, 그 지역 개발과 관련된 기사들이 실려 있다. 타지에서 온 사람들이 가장 쉽게 접할 수 있는 정보 습득 방법의 하나다. 물론 지역신문들도 인터넷이 있기 때문에 기사를 검색하는 것도 어렵지 않다. 이 지역신문들을 활용하면 오히려 종합일간지보다 더 많은 정보를 엿볼 수 있다.최고의 노다지 정보는 주민공람회에서 나온다. 주민공람회는 개발지역의 주민을 상대로 자세한 개발계획을 비롯한 정확한 개발 기간과 주요 개발 현황, 개발도 등을 공개한다. 특히 개발도의 경우 인터넷에서는 구할 수 없는 자료다. 자세한 위치가 지번까지 발표되므로 주의 깊게 봐야 한다. 주민공람회는 지역 주민이 아니더라도 갈 수 있다. 다만 지역주민이 아니면 공람회가 있는 날을 쉽게 알 수 어렵다. 공람회 일정을 확인하기 위해선 나름의 조사가 필요하다. 바로 관심 지역의 지자체 홈페이지를 꾸준히 주시하는 것이다. 요즘에는 지자체 홈페이지를 통해 공람회 소식을 비롯해 각종 도시개발계획자료도 파악할 수 있다.읍·면사무소의 도시개발과에 가서 주민공람회 일정을 비롯한 정보를 얻는 것도 좋은 방법이다. 현지의 도시개발과 직원들은 일반인이 쉽게 알 수 없는 고급 정보를 가지고 있는 경우가 많다. 직급이 높을수록 정보의 질도 높은 데, 물론 그들로서는 처음 본 외지인이 개발계획에 대해 물으면 경계할 테니 서글서글하게 다가가는 것이 좋다. 내 경험에 비추어보면, 처음 공람회 일정과 현지 정보를 얻기 위해 도시개발과를 찾았을 때 그들은 나를 투기꾼 보듯 했다. 처음에는 이런 시선이 매우 억울하고 불쾌했다. 하지만 얼마 지나지 않아 그들의 반응이 호재지역만을 돌면서 지역 이미지와 시세에 악영향을 끼치는 기획부동산이나 떴다방에 대한 경계라는 것을 알게 되자 이해가 됐다. 그 뒤로는 최대한 순수한 마음으로 그들을 대했는데 말단 직원부터 찾아가 음료수 하나라도 먼저 건넸다. 때로는 오랜 시간 짜낸 작전보다 정공법이 통할 때가 더 많은 법이다. 이 정공법이 통한다면 그들도 멀리서 찾아온 사람에게 정보 하나라도 더 주게 될 것이다. 만약 주민공람회에 참여하게 된다면 간단한 필기도구는 필수다. 현장에서는 녹취, 동영상 촬영 사진 촬영을 엄격히 금지하고 있다. 따라서 무조건 메모해야 한다. 꼭 공람회가 아니더라도 항상 필기도구를 챙기고 메모하는 습관을 갖자. 언제 어디서 현지 주민이나 도시개발과 직원들을 만나 중요한 정보를 듣고 기록해야 할 일이 생길지도 모른다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
2022.10.03 I 박종화 기자
“땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”
  • “땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”[복덕방 기자들]
  • [이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.
2022.09.21 I 이성기 기자
임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 임야만을 투자하는 사람들이 있다. 산을 좋아하기 때문이라고 하는 사람이 있는가 하면, 면적이 넓고 평당 가격이 저렴하기 때문이라고 말하는 사람도 있다. 나 역시 임야투자를 종종 한다. 임야를 골라서 하지는 않아도, 조건이 괜찮다면 ‘임야기 때문에’ 고민하는 일은 없다.임야투자를 어려워 하는 이유 중 하나는 그 속에 무엇이 있는지 알 수 없기 때문이다. 말 그대로 자라난 수풀과 나무로 인해 정확한 경계를 측정하기가 어렵고 무덤 등 투자 전에는 찾을 수 없던 악재가 숨어있기도 하기 때문이다. 단연 가장 힘든 것은 보전산지와 산림보호 구역 등에 투자하면 이도 저도 하지 못하게 된다. 농지로 치면 절대농지처럼 개발제한이 많은 용도에 해당하기 때문이다.내가 가장 좋아하는 임야 투자는 ‘토임’ 투자다. 토임은 토지 임야의 준말로 토지대장상 지목이 임야로 등록돼 있지만 구릉지 형태로 경사가 완만한 땅이다. 시골에 가보면 그냥 밭으로 사용하는 경우도 많다. 그러다보니 개발 비용도 적게 들고 옆에 도로가 나있는 경우가 많아 이득인 경우가 많기 때문이다.임야를 투자하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 한다. 이 허가를 받아야 택지나 공장·도로·스키장 등으로 지목 변경이 가능하다. 물론 허가만 받는다고 끝나는 것은 아니다. 신청서를 접수하면 공무원들이 대체산림자원조성비(산지전용부담금) 및 복구비를 산정하기 위해 현장답사를 온다. 그들이 현장에서 확인하는 것은 산높이, 나무수, 경사도다.지역별로 조례에서 말하는 이 3가지 조건은 다를 수 있지만 보편적으로 산 높이가 높을수록, 나무의 간격이 촘촘할수록, 경사도가 높을수록 개발이 어렵다는 점을 기억하자. 대체로 도시지역은 해발 600m 이상이면 개발허가가 나지 않는다. 면적당 나무수는 직경 10cm이하 20그루 미만이여야만 한다. 경사도 역시 지역별로 차이가 많은데 전북 부안의 경우 12도 미만, 산이 많은 강원도는 25도 미만에서만 개발이 가능하다.이에 대한 체크는 토지이용계획확인원이 아니라, 산림청의 산지정보조회에서 확인 가능한 점을 기억해두자. 물론 대략적인 파악 수준이다. 보디 자세한 내용은 토지측량설계사무소에서 확인하는 것이 안전한 편이다.임야는 일반 농지에 비해 개발시 확인해야 하는 것이 꽤나 까다로운 편이지만, 농지에 비해 훨씬 저렴한 투자금액은 이러한 귀찮음과 까다로움을 감내할 수 밖에 없게 만든다. 위에서 설명한 대로 좋은 임야 투자처를 찾은 다음 토지측량설계사무소에 맡기면 간단한 일이다.조금이라도 돈을 아껴보려 나 역시 이리저리 뛰어다녀본적이 있다. 그 결과 돈을 지불해 정확한 판단을 받는 것이 시간과 노력을 더 아낄 수 있었다. 그 이후 나는 토임 위주의 투자를 진행하거나 경매 등으로 만나는 저렴한 임야 위주의 투자를 진행하게 되었다.어설프게 돈을 아끼려하지말자. 과감하게 체크할 때는 돈을 좀 쓰는 것이 좋다. 되려 더 큰 피해나 손실을 마주하는 것보다는 백배 잘 한 선택이라고 생각하게 될 것이다.
2019.07.20 I 김범준 기자
낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 현실적으로 초보투자자들이 낯선 지역에서 투자를 할 수 있는 방법은 해당지역의 부동산 문을 두들기는 수밖에는 없다. 무작정 하루 날을 잡고 가서 최대한 오래되어 보이는 부동산을 들른다고 쳐도, 어디가 어떤 곳인지 알 수 없는 타지인의 입장에서는 모든 곳이 불안할 수밖에 없는 법.오늘은 외지인이 낯선 곳에서 부동산 중개사무소를 그나마 현명하게 선택할 수 있는 법에 대하여 이야기해 볼까 한다.우선 해당 지역의 군청, 시청 근처로 가보는 것이 좋다.이러한 공공기관 인근에는 부동산 중개사무소가 밀집되어 있기 때문인데, 중개사무소 입장에서는 가까운 곳에 각종 인허가 및 등기 등을 확인할 수 있는 곳이기도 하기 때문에 자연히 모여들게 된다. 우리들로서도 좋은 점은 여기에 들르면 시, 군 단위 일대의 매물을 대략 파악할 수 있는 점이다. 그들을 통해서 비싼 땅이 밀집된 곳은 어디인지, 왜 비싼지 등 시/군 전체의 땅값 분위기를 파악하여 파악하는 데 도움이 될 수 있다.또 한가지 중요한 건 건축사무소와 측량사무소가 시청 및 군청 근처에 밀집되어 본인이 주택이나, 카페 등 목적에 따라 한번에 들러 땅에 대한 정보도 얻을 수 있고, 이들 사무소를 통해 추천을 받을 수도 있다는 점이다.두 번째는 가능한 ‘홍길동 중개사무소’처럼, 이름 석자를 내건 곳이 안전하다는 것이다.백 퍼센트는 아니지만, 본인의 이름 석자를 내건 곳이 조금 더 안전하다. 본인의 이름을 걸고 그 자리에서 오랜 시간 자리를 지켜온 듯이 보일수록 더욱 안전하다. 원주민이나 토박이가 붙어있으면 더욱 좋은데, 진짜 원주민이 아니라면 주변에서 말이 많을 테니 진짜인 경우가 많다. 이렇게 방문한 중개사무소에서는 중개사 자격증 사진과 이름이 실제 중개사와 일치하는지 확인해 봐야 한다. (추후, 이름만 빌린 공인중개사인 경우 문제가 될 수 있기 때문에)세 번째. 면/동 단위의 부동산 중개사무소도 들리는 것이 좋다.시간이 없다면 시청이나 군청 근처만 돌 수밖에는 없지만, 시간이 허락한다면 조금 더 작은 공공기관 근처를 방문하는 것도 좋다. 말 그대로 시청과 군청은 큰 그림을 그리기에는 수월하지만, 세세하게 작은 지역까지는 속속들이 알 수 없기 때문이다.실제로 노다지가 될 수 있는 정보는 모두 면이나 동사무소 근처 토박이 부동산에서 확인해 볼 수 있다. 옆집 밥숟가락이 몇 개인지도 아는 중개사들은 어떤 토지가 급매인지, 시세 파악을 위해 실험 삼아 내다 놓은 땅인지 알고 있다. 이들 중개사들의 입맛을 맞춰주다 보면 좋은 매물이 나올 때마다 한두 번씩 연락을 줄 테니 노력한 만큼 좋은 물건을 얻을 수 있을 것이다.
2019.07.13 I 김범준 기자
부동산 투자, 인연은 소중하지만 확인은 필수
  • [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, 인연은 소중하지만 확인은 필수
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 독자 여러분은 처음으로 ‘토지투자를 해봐야지’라고 생각하게 되었는가? 필자는 친척이 토지투자로 크게 돈을 번 이후부터다. 필자처럼 가까운 이의 경험이 내가 토지투자를 하게 되는 계기가 되기도 한다. 토지투자뿐만 아니라, 수익형 부동산도 마찬가지다. 필자의 지인 중 상당한 현금을 보유하고 있던 ‘현금만(가명)’씨가 있었다. 평생을 모으는데 힘쓰고, 쓸 줄은 몰랐던 이 지인은 아들과 딸을 모두 장가, 시집 보내고 노후 준비를 하던 중이었다. 그러다가 친구들과 모임을 하던 중 처음으로 마사지가게를 가게 되셨단다. 우연치않게 인원이 맞지 않았던 이분은 홀로 낯선 이와 같은 방을 쓰게 되었는데, 마사지 침대 사이로 쳐 놓은 칸막이 너머로 마사지사와 옆 침대 손님의 대화 소리가 귀에 들어왔다고 한다. 내용인즉, 본인이 홍대에서 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 홍대 특성상 새벽까지 버스킹을 하는 사람들이 많은데, 그 때문에 원주민은 그곳을 떠나고 홍대를 찾는 사람들을 위해 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 그런데 옆 침대 손님이 자식들을 따라 미국에 가게 되면서 에어비앤비를 하던 집을 부동산에 내놔야 할것 같다는 이야기가 귀에 쏙하고 박혔다고 한다.이 현금만씨는 평소 자기답지 않게 낯선 옆 침대 사람의 이야기 도중 참여하고 싶은 마음에, 마사지사에게 양해를 구해서 옆 침대 손님을 마주하게 되었다. 직감적으로 아주 좋은 돈 벌 기회라는 생각에 놓치면 안 될 것 같은 예감이 들었다고 했다. 이후 옆 침대손님이 실제로 내놓은 다세대 주택을 방문했다. 홍대 메인상권에 위치해 소란스러웠지만, 여행객들에게는 최고의 입지였다. 그러나 알다시피 홍대는 오래된 건물이라고 하더라도 시세가 아주 높다. 그녀는 결국 본인은 멀지 않은 소형평수의 전세를 구하고, 해당 다세대 주택에 투자하여 외국인들만을 대상으로 한 도시민박업을 등록하여 숙박업을 시작하였다. 홍대는 나날이 외국인 관광객이 방문했고, 홍대 상권과 인접한 이곳의 인기는 3달 치 예약이 밀릴 정도로 흥하고 있다고 한다.또 다른 지인 ‘나소심(가명)’씨는 토지투자관련 도서를 매우 많이 읽어 필자도 놀랄 만큼 박학다식했다. 그는 본인이 읽은 책에 적힌 저자들의 투자 노하우를 항상 외우고 다닐 만큼 열정적이었는데, 실제로 투자를 해보지는 못하지는 못했다. 그는 늘 ‘나는 기회가 오면 절대 놓치지 않을 뿐이다.’라고 말하고 다니다가 진짜 기회를 마주했다.평소 관심이 있던 지역을 신문과 책으로만 접하던 그는 처음으로 홀로 지역을 방문했다. 그리고 그는 한 이발소에서 이발하게 됐다. 그가 읽은 책에서는 동네 오래된 미용실이 부동산 정보를 많이 알고 있다고 해 직접 도전을 해본 것이다. 그곳에서 이발하러 왔다는 식으로 ‘요새 이곳에 개발 정보가 있지 않냐’고 넌지시 묻자, 이발소의 주인이 “보니 저쪽에 무슨 뭐가 생기는 것 같더라- 도로도 내고 크게 개발할 것 같던데-”라는 식의 정보를 내준 것이다. 나소심씨는 기회라는 생각이 번뜩 들었다. 그리고 실제로 알아보니 이발소 주인이 말한 곳에는 역세권이 들어설 것이라며 투자를 권유했다. 그는 그토록 기다려온 기회라고 생각하고 당장 계약금 천만원을 내고 서울로 돌아왔다. 여기서 그가 아무것도 안 했다면 그간 읽은 책도 의미가 없었겠지만, 그는 본인이 잘 투자한 것이 맞는지 필자에게 내밀었다. 그러나 그곳은 농림지였고, 역사와는 3㎞가 넘게 떨어진 곳이었다. 만들어지는 역사도 상당히 작은 축이고, 지역 자체도 큰 편이 아니었기 때문에 수혜를 입고자 한다면 1㎞ 즈음이 적당할 것 같았다. 그렇다면, 왜 이발소 주인은 아주 큰 개발이라는 듯 이야기를 했을까? 시골이라고 부르는 작은 지역은 동사무소만 들어와도 큰 변화가 있을 것으로 생각한다. 그런 시골에 간이역이 들어오니 해당 마을 수준에서는 엄청나게 큰 개발임은 맞는 일이다. 즉, 나소심씨는 지역주민에게 정보를 얻기까지는 좋았으나, 그들의 시선에서 사업을 보았다는 것이 함정이었던 셈이다. 그는 더 큰 손해를 볼 뻔했지만, 어쨌든 그런 정보도 인연으로 얻을 수 있었다며 꽤 긍정적인 모습을 보였다.필자는 그동안 입술이 부르트도록 현장에 직접가보라고 말한다. 그곳에서 땅을 밟으며 보물과 함정을 찾기도 하고, 그곳에서 만나는 인연이 얘기치 못한 기회를 주기도 때문이다. 앞서 설명한 현금만씨은 평생 일만 하다가, 친구들과 마사지라는 체험을 하며 기회를 얻었다. 나소심씨도 책만 읽다가 지역에 방문하여 정보도 얻어볼 수 있었다(생각보다 다른 결과를 내었지만) 이 모든 게 경험이고, 본인의 노하우가 될 수 있다.이렇게 만난 인연은 소중하게 대하되, 확인을 해보는 습관도 갖자. 그렇게 자신이 성장하는 기회가 될 것이다.
2019.04.06 I 유현욱 기자
정부의 부동산정책 개념 알아보기
  • [대박땅꾼의 땅스토리]정부의 부동산정책 개념 알아보기
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 한 블로그의 추천으로 본 영화가 있다. 1980년대를 배경으로 만든 국내영화인데, 건설업 및 부동산 등에 종사하던 주인공의 부모는 도시개발과 경제성장으로 중산층이 된다. 하지만 IMF를 겪고 손쉽게 쌓아올린 부는 거품처럼 흩어져 사라진다. 단맛을 본 사람들은 그러하듯이 부모님은 연방 부동산을 손에서 놓을 수 없다. 바로 ‘버블패밀리’라는 영화의 내용이다. 이 영화에서도 말하듯 부동산으로 만든 부는 거품과 같은 것일까? 그런 거품을 만들지 않기 위해 제동을 걸고 관리하는 것이 정부가 할 일이다. 그래서 정부는 부동산 정책을 내놓는다.부동산정책은 사회적으로 발생하는 부동산 문제들을 개선하기 위해서 공적으로 임해지는 활동이라고 볼 수 있다. 좀 더 간단하게 설명하자면 부동산 시장이 정상적이거나 문제없이 잘 돌아가고 있다면 정책이 발휘되지 않는다. 알아서 잘 크는 아이를 붙잡아 둬서 공부를 시키거나 주의를 주지 않는 것과 같은 이치다. 하지만 부동산시장은 가만히 내버려 두면 자본주의 사회에서는 빈익빈 부익부 현상이 가속화되기 딱 좋은 시장임은 분명하다. 그래서 정부는 각종 정책과 규제로 시장의 안정화를 도모하는데 주택정책이 가장 대표적일 수밖에 없다. 의식주 중에서 ‘주’는 인간의 생존과 직결되기 때문이다. 현재도 나와 있는 각종 규제와 정책이 주거 안정화에 있듯이 정부의 부동산정책은 안전이 보장된 주거환경을 만들기 위해 크게 3가지의 주택정책을 내놓았다.우선 임대료 규제정책이다. 임대료 규제정책은 정부가 임대주택시장에 개입하고 임대료를 일정수준 이상 올릴 수 없게 하는 최고가격제의 일환이다. 보통 이런 임대료 규제는 시장임대료보다 낮을 때 의미가 생긴다. 이와 비슷한 현재의 정책 중에서는 임대료상승규제 강화를 들 수 있다. 이는 주택임대사업자에게 적용하는 임대료 인상 5%(종건 계약기준) 상한제 적용을 검토하는 것으로, 임차인보호와 부동산시장 주거안정화를 위함이다.두 번째는 임대료를 보조해주는 주택보조금 정책이 있다. 이는 저소득층의 주택문제 해결을 위해 일정수준 이하의 저소득층에게 정부가 무상으로 임대료 일부를 보조한다. 예를 들어 현재 진행되고 있는 저소득층의 주거급여사업 등이 이에 해당한다 .세 번째는 공공임대주택정책이 있다. 이는 정부가 시장보다 저렴하게 공공임대주택을 공급하는 정책으로 직접적인 개입을 의미한다. 시장의 임대료를 낮추고 임차인을 보호하는 방법에 해당한다. 우리에게도 익숙한 행복주택, 신혼부부 희망타운, 국민임대주택 등이 이에 해당한다.이런 부동산정책들은 자국민들의 부동산안정에 반드시 필요하기도 하지만, 동시에 시장의 성장을 저해할 수도 있다. 또 거품이 끼었다고 볼 수 있는 시장에서 제동 효과도 기대할 수 있다. 위에서 설명한 영화에서도 말했듯이 국가의 규제와 지원정책은 반드시 필요하다. 동시에 성장을 저해할 수 있기에 민감하게 반응해야 하는 것이 정부가 해야 할 일이다. 필자에게 현재의 정책은 강하고, 단호하지만 자칫 성장저해를 일으킬 수도 있다는 걱정을 함께 일으키게 한다.그래서 필자는 그 누구도 속 시원하게 전망하지 못하는 부동산 시장 속에서는 ‘소확행’을 목표로 삼으라고 말해주고 싶다. 소소하지만 확실한 행복. 큰 욕심보다는 법의 테두리 안에서 작은 즐거움을 얻을 수 있는 것. 그것이 손해나는 것보다는 훨씬 덜 아플 테니 말이다.
2019.01.19 I 유현욱 기자
아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
  • [대박땅꾼의 땅스토리]아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 클릭 한번에 내가 원하는 시간에 택배가 오고, 클릭 한번에 새로운 집을 구하는 시대이다. 생활필수품인 스마트폰으로 모든 것이 가능해져 버린 이때 필자는 늘 ‘발품’을 중요하게 말해왔다. 물론 지금도 현장답사 없는 투자는 위험하다고 말하고 있지만, 앉아서도 가능한 부동산관련 조사기술은 나날이 발전하고 있는데 사용하지 않기에는 너무 아까워 이야기해 보고자 한다.필자의 카페에는 수만 명이 가입되어 있고, 그중에 대다수가 노후를 준비하는 사람들이다. 최근 부동산재테크에 관심을 갖는 청년층도 많아졌지만, 실제 투자를 앞두고 행하고 있는 사람들은 여유자금이 있는 40~50대 그 이상의 사람들이 많다. 필자와 운영진들이 가장 곤란해하는 전화는 휴대전화로 하는 카페활용을 몰라 하나부터 열까지 알려달라는 다소 안타까운 사연을 가진 회원들이다. 이들은 대다수가 휴대전화에 익숙지 않은 노년들로, 아날로그식 방법에 익숙해져 있다 보니 전화 한 통으로 모든 것이 완성되길 바란다. 필자도 고령의 부모님이 있는지라 그들의 사정을 최대한 배려하고 있지만, 조금이나마 바라는 것은 가파르게 변화하고 있는 기술의 발달을 조금은 배우려는 자세도 필요하다는 것이다.필자도 그것을 배우고, 익히는 속도가 과거에 비해 느려졌다고 생각하지만 새로운 것을 발견하면 늘 알아가려 노력 중이다. 함께 공부하는 기회가 되길 바라면서 몇 가지 나라에서 제공하는 ‘부동산 서비스 기술’을 알려주려 한다.첫 번째는 ‘부동산 씨리얼’이다. 과거 ‘부동산 일사편리’로 더 많이 활용되었던 서비스가 ‘씨리얼’로 바뀌었다. 트렌디한 부동산 정보와 부동산트렌드를 정리한 사이트로 일반 시민들의 목적에 맞는 다양한 정보조회가 가능하다.대표적인 것은 ‘씨리얼 지도’인데, 이 지도서비스를 이용하면 가격지도, LH토지매물지도, 사업지구와 지역별 인구정보와 주택정보(전월세, 매매금액평균 등)에 대한 것을 손쉽게 조회할 수가 있다. 더불어 통계리포트 등이 제공되어 실사용자에게 유독 유용한 객관적 정보를 제공하고 있어 필자도 도움을 얻고 있다.부동산정책 등을 매번 꼬박꼬박 찾아내기가 힘들다면, 국가의 부동산정책 등을 모아놓은 게시판과 부동산 보고서를 통해 부동산 시장을 엿볼 수도 있다.또 다른 부동산 서비스는 ‘농취증 인터넷발급’이다. 그동안 농취증은 농민이 취득하는 것으로 자경의 법칙에 따라 해당 소재지의 읍, 면사무소 등에서 신청하게 되어 있었다. 하지만 올해 2018년 7월 5일 부터는 민원24 홈페이지를 통해서 농취증을 발급받을 수 있다. (반드시 공인인증서가 필요하다)민원24에 들어가 농취증신청서식을 작성하면, 취득인의 상세자료와 취득 농지의 번지내용을 입력하고, 농업경영계획서는 등은 첨부파일로 등록하면 된다. 수수료는 1000원 남짓, 먼 거리에 사는 직장인들에게는 더할나위 없는 서비스이니 잘 활용하면 좋겠다. 단, 반려가 되는 경우가 있다. 이 경우에는 우선전화하여 사유를 들어보고, 방문하여 신청해야 한다. 더불어 최근에는 국가에서 부동산산업을 첨단기술을 통해 성장시킨다고 한다. 부동산 기획, 개발, 임대, 관리 등의 서비스를 발전시키어 전문인력을 육성하고, 통계시스템을 구축해 보다 나은 산업성장을 일으키기 위함이다. 필자 역시 부동산은 과거 우리가 찾아가던 곳에서, 손안에서 탐색하는 서비스로 변모할 것이리라 예측하고 있다. 이 외에도 우리가 모르는 사이에 서비스는 다양화되고, 편리해지고 있다. 그만큼 정보는 많고, 올바른 정보를 가려내는 것 또한 스마트폰이라는 정보 속에 존재한다. 무엇이든 끊임없이 알고자 하자, 알고자 하는 사람에게는 알고자 하는 무엇들이 조금씩 다가오고 있다.
2018.11.17 I 유현욱 기자
투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 오늘은 다른 칼럼과 다르게 필자의 실패(?)사례를 이야기해 보고자 한다. 성공만 있는 투자는 좀처럼 ‘진실’이라 말하기가 어렵다. 진짜 실전 전문가를 구분하고 싶다면, 실패 사례를 물어보길 바란다. 금수저가 아니고서야 어찌 실패 없는 부동산 투자가 가능하랴. 평범하고 서민이라 부르는 사람들의 부동산투자는 다른 사람들보다 훨씬 가시밭길로 시작한 경우가 많음으로 다양한 사례가 나올 수밖에 없다.◇싼 게 비지떡필자의 책이나 강연을 읽거나, 다녀온 사람들에게 익히 많이 알려진 사건이다. 과거 부안의 한 땅이 급매로 나왔다는 소식에 발 벗고 현장에 달려갔다. 풀이 듬성듬성 자라있긴 했지만, 마을로 들어가는 길목에 있었고 무엇보다 시세보다 훨씬 저렴하게 나와 필자가 당시 예상하던 투자금보다 2000만원 가량을 아낄 수 있는 비용이기에 투자를 결정했다. 사실 현황을 꼼꼼히 살피기 이전에 이 기회를 놓칠 수 없다는 생각이 더 간절했기 때문이었다. 잔금까지 모두 치른 이후에 그제야 급매로 얻은 땅을 살펴본 후 그곳에 맨홀 뚜껑 같은 것이 있다는 것을 알게 되었고, 뚜껑을 열자 그 안에 폐기름 찌꺼기가 가득 들어 있다는 것을 알게 되었다. 원래 주유소였던 터였는데, 마무리를 잘 하지 않아 폐기름 폐기물이 그대로 남아 있던 모양이었다. 하지만 땅을 사용하기 위해서는 없앨 수밖에 없었고, 결국 폐기름을 처리하고 원상복귀시키는데 3000만원이 들었다. 고생이란 고생은 다하고, 시세의 1000만원이나 더 비용이 든 비지떡 같은 땅이었던 셈이다. 이후 그때만큼 강력한 후폭풍을 만나지 않은 것은 현황을 꼼꼼히 살피게 되었기 때문이라고 생각한다.◇투자는 한 방에, 관리는 영원하게수익형 부동산이라고 안전하다고 볼 수는 없다. 따로 관리업체가 없는 원룸에 투자했을 때가 그랬다. 그 당시 내가 투자한 원룸은 건너 아는 지인의 추천으로 지역분석도 하지 않은 채 덜컥 구매해 버린 곳이었다. 솔직히 지역분석을 하지 않은 것은 아니었다. 워낙 자취촌으로 누구나 알만한 지역이었고, 그랬기에 큰 고민 없이 투자하기에 이르렀다. 이미 임차인들이 전체 건물의 70%에 달하던 월수익도 짭짤하게 들어왔다.하지만 그것도 잠시, 시간이 흐름에 따라 수익률이 현저하게 떨어졌다. 관리업체가 없다 보니 여기저기서 불만이 터져 나왔고, 계약만료가 되자 더 좋은 신축 빌라나 원룸으로 떠나간 것이다. 관리라고 부를 수 있는 것으로 생각했던 부동산이 게으름을 피우면서 조금씩 어긋나게 되었다. 필자의 잘못도 컸다. 조금 더 돈을 들여서라도 관리업체가 있는 곳을 찾았어야 했던 것이었다. 물론 제대로 된 계약서를 쓰고, 부동산이 관리해 주는 경우도 있었지만 지인 소개와 안일한 대처가 피해를 몰고 왔던 것이다.이후 필자는 관리업체가 있는 수익형 부동산이거나, 적어도 제대로 관리를 해줄 수 있는 부동산과 계약을 통해 관리를 맡기게 되었다.◇강남에 부동산 투자했어도 망할 수 있다.지금의 신논현역이 있는 논현동 일대 원룸에 투자했을 때에는 오랜 기간 비교적 수익이 꾸준히 들어왔다. 하지만 꾸준히 들어오던 수익이 끊어진 것은 임차인을 구하지 못하면서였다. 강남 신논현이라는 역세권에 속해있는데도 임차인을 구하지 못하는 이유가 무엇이었을까?당시 필자의 원룸은 4층에 있었다. 일반 사람들은 엘리베이터 없이 3층까지는 올라갈 수 있다고 생각하지만 3층이 넘어가면 급격하게 선호도가 떨어진다. 또 주변에 엘리베이터가 있는 신축 원룸이 속속 생겨나기 시작했고, 조금 돈을 들여서라도 다른 원룸으로 이동한 것이다. 필자는 당시 공사 중인 신축 원룸을 파악한 뒤 재빨리 원룸을 매각하기로 마음먹었다. 이겨낼 수 있는 난관이나, 하자가 존재하는가 하면, 이겨낼 수 없다고 판단되는 것은 빠르게 처리해야 한다. 아마 더 오랜 기간을 끌었다면 오히려 골칫거리가 되었을지 모른다.필자도 일반 사람인지라 늘 성공만 하지는 않는다. 다만 실패의 낌새가 보이면 과감하게 처리를 한다.투자는 한순간이다. 그리고 투자 후는 영원히 남을 수도 있다.투자한 뒤 방심하는 경우가 많은데, 투자 후 신경을 쓰고, 관리를 하고, 마지막에 다시 되팔 때까지를 투자라고 생각하자. 이 시기를 잘 보낸다면 자신만의 노하우가 쌓일 수도 있고, 피해도 급격하게 줄어든다는 사실을 인지하며….
2018.09.15 I 유현욱 기자
부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히
  • [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산 입지분석이 중요한 건 다 아는 사실이다. 그렇다면 왜 중요할까?필자의 칼럼을 그간 읽어온 사람이라면, 아니 조금이나마 부동산 책을 읽어왔던 사람이라면 많은 사례를 통해 같은 값, 같은 지목이더라도 미래가치가 전혀 다를 수 있다는 것을 알고 있을 것이다. 또, 직접 투자를 해본 사람이라면 입지분석에 대한 중요성을 몸으로 느끼고 있을지도 모른다.전문가들이나 부동산 강의를 들을 때 많이 사용되는 사례가 있다. 도로를 기준으로 서로 마주 보는 땅이 있다. 둘 다 같은 생산관리지역이지만 한 땅은 지목이 대지고, 다른 한쪽은 지목이 전이다. 이럴 경우 주유소를 하기에 적합한 땅은 어디인가?이것만으로는 비교가 힘드니 조건을 걸어보도록 하자. ①아침에는 A(대지)가 있는 방향의 길이 교통량이 많다. ②저녁에는 B(전)이 있는 방향의 도로가 교통량이 많다.우리는 아침에 교통량이 많은 곳은 ‘출근’하는 차량이 많고 시작점에 ‘주거단지’가 있다는 것을 유추할 수 있다. 또 반대로 저녁에 교통량이 많은 곳은 산업단지나 상업시설이 집중돼 있음을 추정할 수 있다.이때 주유소를 만든다면 우리는 B토지를 구매해야 한다. B가 농지로 저렴하기 때문만이 아니라 개발목적도 ‘주유소’이어서다. 이것이 바로 입지분석이다. 만약 원룸이나 오피스텔이라면 또 다른 입지분석이 필요하다. 주변 학군을 확인해야 하고, 주변 교통도 염두에 둬야 한다. 토지에 투자한다면 작게는 해당 토지가 위치한 지역의 개발 호재, 넓게는 어떤 대형개발계획이 있는지도 확인해야 한다. 인구유입, 소득수준 등을 확인한다. 이 모든 과정이 입지분석으로 볼 수 있다.그러나 그 이전에는 내가 원하는 바가 무엇인지 목적을 분명히 해야 입지분석이 좀 더 세밀하고, 확실하게 이루어질 수 있다. 목적은 토지를 투자하는 첫 시작부터, 어떤 토지를 투자해야 하는지의 기준점이 된다. 그냥 좋은 토지만 사면 되겠지 싶지만, 첫 투자 자본금부터 차이가 생긴다.예컨대 오로지 농사를 지으려고 하는 경우 굳이 비싼 토지에 투자할 필요가 없기 때문이다. 물론 토지투자에서 입지는 중요하다. 하지만 그 이전에 목적을 분명히 하자. 이후 자신의 목적에 따라 우선순위를 염두에 두며 입지를 선택하라. 의미 없는 투자가 되지는 않을 것이다.
2018.09.01 I 유현욱 기자
초보투자자 농지투자는 이렇게 하라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]초보투자자 농지투자는 이렇게 하라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리나라 대부분은 임야이고 농지다. 서울 사는 사람들은 이해할 수 없지만, 서울 근교로 조금만 빠져나가면 드넓게 펼쳐진 푸른 전과 답이 이를 여실히 보여준다. 사실 투자할 땅이 없을 수는 없다. 특히나 전, 답 등의 농지를 투자한다고 하면 땅은 널려 있으나, 그중에 ‘가치’가 있는 땅을 찾기가 어려울 뿐이다.토지투자에 대하여 조금 공부한 사람에게 ‘농지’는 ‘절대농지’와 같은 농지를 먼저 떠올리기 쉬울 것이다. 우리가 잘 알고 있는 절대농지는 농업인을 위한 전용농지로 농업용으로 이용할 농지가 집단화돼 있는 지역이다.다시 말해 농지는 ‘진흥농지(절대농지)’이냐, ‘미진흥농지(상대농지)’이냐로 구분할 수 있고, 이 진흥농지는 ‘농업보호구역’과 ‘농업진흥구역’으로 나눌 수 있다. 절대농지는 한눈에 봐도 티가 확 날 수밖에 없다. 농업용으로 이용된 곳이 집단화돼 바둑판처럼 잘 정리된 경우가 많다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 보조적 역할을 담당한다. 농지에 대한 족보는 이 정도로 구분하고, 우리가 농지에 투자하는 이유를 생각해보자. 절대농지가 도시기능을 할 수 있는 상대농지가 된다는 것은 ‘농림지역’이 계획관리나 생산관리지역인 ‘관리지역’으로 공간계획이 바뀌는 것이다. 용도지역이 변경되었으니 땅값은 자연히 50% 이상 치솟게 된다. 이 말을 들으면 ‘오 그럼 절대농지에 투자해야겠다’라고 생각하는 사람이 있을 것이다. 이런 방법을 누구나 할 수 있다면 참 좋으련만 이런 일이 쉬이 일어나지 않는다는 것이다. 용도지역을 지목변경처럼 개인이 할 수 있는 것이 아니기에 초보자들은 더더욱 어려운 것이 바로 농지투자인 것이다.필자가 유독 ‘계획관리지역이나 생산관리지역을 주목하세요’라고 말하는 이유가 여기에 있다. 아직 정리가 쉽지 않은 초보투자자들이 아무 절대농지나 덜컥 투자를 하느니 차라리 안전하고 개발가능성이 큰 계획관리의 활용이 더욱 의미 있기 때문이다.그럼에도 불구하고 농업진흥지역의 농지가 저렴하다는 이유만으로 투자한다고 한다면 다음의 사항을 주목하도록 하자.첫째, 도로 및 철도개설. 공익적 개발사업 등의 여건변화로 집단적 농지로 있다 3만 제곱미터 이하로 남은 자투리 지역은 농업진흥지역의 절대농지로서의 자격을 상실한다.둘째, 도시지역 내 경지 정리되지 않은 농업지역 중 아직도 진흥농지인 경우에는 이를 해제해 준다.셋째, 농업진흥지역 내 자연 취락지구가 있으면, 지역자치단체장은 농업진흥지역을 해제할 수 있다.넷째, 진흥농지 지정 당시 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 경우 비진흥농지로 빼준다.위와 같은 사항을 참고해 농지투자를 한다면 무심코 절대농지에 덜컥 투자해버리는 일은 없을 것이다.
2018.07.28 I 유현욱 기자
강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
  • 강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
  • [이데일리 특별취재팀] “강남의 고가주택은 가액 기준이 없는 조세특례제한법상 준공공 임대주택으로 등록해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 임대료를 연 5% 넘게 올릴 수 없는 상한 제한을 지키고 3개월 안에 구청에 등록해야 합니다.”안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 지난 11일 서울 강남구 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 “다주택자 규제 속에서 살아남을 수 있는 게 임대사업자”라고 강조한 후 임대사업자가 되는 방법에 대해 각각의 요건과 세제 혜택을 정확히 따져 결정해야 한다고 설명했다.◇임대주택 유형별 등록 요건 등 따져야안 세무사는 “임대사업자로 등록하면 따라오는 단점이 크게 다섯 가지”라며 투자 여력을 따라 결정하면 될 일이라고 했다. △의무임대기간 준수 탓에 양도시기 조절이 어렵고 △임대소득 종합소득세 부담이 커지며 △임대료 인상률 5%를 지켜야 하고 △건보료 부담이 늘고 △행정협조사항이 많아지는 것 등이다.그는 “3주택 이상 월세와 전세금은 2000만원까지 분리과세하고 세금은 약 연 30만원”이라며 “종합소득세 걱정을 할 필요는 없어 보인다”고 했다. 이어 “연간임대료 상한 5% 준수해야 한다고 하는데 현재 5%를 올리기도 쉽지 않은 상황”이라며 “갭투자자는 5% 상한이 걸림돌로 작용할 수 있으니 각자 판단할 일”이라고 했다.현행 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 의무 임대기간과 등록 가능한 주택의 면적 기준, 가액 기준 등은 물론 세제 혜택도 제각각이어서 반드시 알아둬야 한다고 여러 차례 강조했다. 예를 들어 소득세법상 사들여 취득한 장기임대주택은 가액(수도권 임대 개시 당시 기준시가 기준)이 6억원 이하이고 10년을 임대해야 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 양도소득세 10%를 감면받을 수 있다. 반면 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 별도의 가액 기준이 없는 대신 주택 면적이 국민주택 규모 이하여야 한다. 이런 요건을 만족하는 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 깎아준다. 내년부터는 8년 이상 임대해도 양도세 70%를 감면하도록 공제 혜택을 확대할 예정이다.◇“땅 투자는 3·3·3 법칙”이날 첫 강연자로 나선 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 ‘토지투자 3·3·3 법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 “땅 투자는 3·3·3 법칙을 기본으로 한다”고 강조했다. 전 소장이 강조한 3·3·3 법칙은 △3년 이내 수익이 나고 △3km 이내 호재가 있는 지역을 선정해 △3000만원으로 투자를 시작하는 것을 말한다. 전 소장은 “토지 투자를 시작한다면 지나친 단기와 장기 투자를 피하라”며 운을 뗐다.전 소장은 “토지 투자는 3년 안에 수익이 날 만한 지역을 찾아야 한다. 만약 2년 미만 투자를 계획한다면 중과세 부담이 커져 피하는 것이 좋다”고 설명했다. 이어 전 소장이 중요하게 살피는 점은 ‘투자지역의 3km 이내 국책사업의 호재가 있는가’다. 전 소장은 “아무리 좋은 땅을 갖고 있어도 사려는 사람이 나타나지 않으면 문제”라며 “이 같은 위험을 줄이기 위해선 주변에 국책 사업이 있는 지역을 추천한다”고 말했다.만약 역세권을 투자한다면 대형역사는 3km 이내, 간이역은 1km 이내로 도로 투자 시에는 나들목(IC) 인근 3km 이내라고 설명했다. 토지 매수 방법으로는 경매와 공매, 급매의 장단점을 고려해 활용할 것을 추천했다. 그가 올해 유망 투자처로 꼽은 지역은 안성·용인·새만금·당진·제주 등 총 5곳이다.[이데일리 방인권 기자] 전은규 대박땅꾼 부동산 연구소 소장이 지난 11일 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어)’는 2014년 첫 막을 올린 후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해 온 대국민 재테크 강연회로 올해는 11일 서울, 18일 부산에서 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 8명의 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다.◇“3년 후 부동산 상승장 온다”“올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.”세 번째 강연자로 나선 곽창석 도시와공간 대표는 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다. 그는 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태”라며 “기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다. 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다.곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문”이라며 “서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.아울러 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다.◇‘5G·가상화폐’에 투자마지막 강연자로 나선 명현진 이데일리ON 전문가는 “정보통신(IT) 혁신주로 ‘5세대 이동통신(5G)’과 ‘가상화폐(암호화폐)’에 투자하라”고 강조했다.명 전문가는 IT 혁신주로 제4차 산업혁명의 핵심기술인 5G를 우선 꼽았다. 유비쿼터스 시대에 기존 4세대 이동통신(4G)으로는 용량이나 속도를 따라가지 못해 서비스를 위해서는 결국 5G로 넘어갈 수밖에 없다는 설명이다.그는 “올해 1월 9일부터 12일까지 나흘간 미국 라스베이거스에서 개최된 국제전자제품박람회(CES) 키워드로 자율주행, 인공지능(AI)·스마트홈, 로봇 등이 제시됐다”며 “이 모든 것을 가능하게 하는 기술이 바로 5G”라고 강조했다.그는 5G 시대를 앞두고 IT 혁신주로 △다산네트웍스 △코위버 △케이엠더블유 등 세 종목을 추천했다. 아울러 가상화폐를 대표하는 IT 혁신주로는 △드림시큐리티 △씨티엘 △위지트 등 세 종목을 제시했다.※특별취재팀 금융부 문승관 차장, 김경은 박일경 박종오 전재욱 전상희 기자, 사진부 방인권 기자
2018.05.14 I 전재욱 기자
성공 부동산투자, 사람의 마음을 얻어라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]성공 부동산투자, 사람의 마음을 얻어라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “소장님은 어떻게 좋은 매물을 얻으세요?” 직접 여러 부동산 문을 두들기고 등기부를 열람하고 동네 이장과 어르신들과 친분을 쌓는다고 하더라도 누구보다 많은 정보를 얻기 위해서는 혼자 찾는 것보다 추천을 받았을 때 더 도움이 많이 된다. 다시 말해 오랜 시간 축적된 인맥으로 누구보다 급매 등을 빨리 얻을 수 있다.초보자들은 첫술부터 급매물을 받기란 어렵다. 또 좋다고 추천하는 그들의 말을 일방적으로 믿어도 되는지 고민스럽다. 아무리 현장에 중요하고 발품을 팔라고 말하지만 실제로 발품만 팔아서 대박 물건을 얻지 못한다.중요한 건 사람의 마음을 얻어야 한다. 투자 전문가인 A씨는 좋은 매물을 잘 추천받기로 유명하다. 심지어 같은 공인중개사무소를 들렀던 적이 있더라도 A씨에게 건네는 급매와 일반인에게 건네는 매물이 다르다고 한다. 그것이 너무 궁금해 한동안 A씨를 따라다닌 적이 있었는데 별다른 특별한 점을 찾아내지 못했었다. 나중에 A씨에게만 유독 좋은 물건을 주던 한 부동산 사장님과의 술자리에서 들었던 것은 A씨는 첫 시작부터가 다르다는 사실이었다.대개 사람들이 부동산 사무실을 들르면 고객으로 방문한다. 그러다 보니 부동산 사무실에서 제공하는 정보를 내가 받아들이고 말고는 본인의 선택이며 좋은 부동산을 선택한 것도 내 실력이라고 생각한다. 그러다가 좋은 부동산을 내 것으로 만들어 매우 만족했을 때 ‘옜다 인심이다’는 마음으로 그 부동산을 소개해준 이에게 작은 성의 표시와 감사인사 정도를 한다. 물론 이렇게 감사인사를 하는 것만으로도 대단한 것이지만 A씨는 더욱 남달랐다.어느 정도 소개해주는 부동산이 자신과 잘 맞는다 싶으면 아낌없이 줬다. 계약을 굳이 하지 않아도 점심을 대접하고 굳이 중개수수료를 깎으려 하지도 않는다. 오히려 잘되면 웃돈을 올려 다음번에 더 잘 부탁한다는 식으로 사람을 대하니 가장 좋은 매물이 나오면 당연지사 A씨 앞으로 달려가는 것이다.보통사람들은 눈앞의 몇만 원을 아끼려고 하는데 사람은 끝에 끝까지 깎으려는 손님보다는 제값을 내거나 오히려 자신에게 신뢰의 표시를 하는 사람을 손님으로 두려는 것이 당연하다.가만 생각해보면 우리는 대접을 받기만을 원할 뿐, 대접을 제대로 해주고 있는지는 알려 하지 않는다. 부동산에서 사람의 마음을 얻는 일은 생각보다 간단하다. 좀 더 예의를 갖춰 상대를 대접하는 것이다. 하다못해 건물관리인, 세입자, 동네 집배원이라도 담배 한 보루, 음료수 한 박스라도 건네보자. 속물 같다 생각하기 이전에 그 사람들은 아마 난생처음 받아보는 배려와 친절에 생각보다 많은 정보를 여러분에게 건넬지 모른다.
2018.01.14 I 문승관 기자
토지지가상승과 관광지의 역할
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지지가상승과 관광지의 역할
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 잠깐 퀴즈를 풀어보도록 하자. 토지지가상승을 결정하는 원인 중 가장 강력한 원인은 무엇일까. 바로 ‘인구’다. 지역에 인구가 유입되면 교통과 편의시설 등이 확충되기 때문에 자연히 토지의 지가는 상승하게 된다. 그렇다면 이런 인구가 한 지역에 몰릴 방법으로는 어떠한 원인이 있을까. 필자는 여러 요인 중에서도 크게 두 가지 때문이라고 본다. 바로 ‘산업’과 ‘관광’이다.산업으로 토지지가상승이라고 한다면 대형산업단지의 조성이 대표적이다. 이곳에는 대규모 일자리가 발생한다. 대게 산업단지가 조성되고 그 안에서 일할 사람들이 몰리면 자연히 주변은 상권과 주거지가 형성된다. 물류이동 때문에 교통편의성도 증대한다. 이렇게 변화한 환경은 기존 토지의 지가를 상승시키는 영향력을 발휘하게 된다.두 번째, 산업단지와 같은 경제효과 이외의 다른 방법으로는 그곳에 관광 호재가 있느냐 하는 것이다. 실제로 관광 호재와 토지지가상승은 상당한 영향을 끼치고 있다. 관광지 역시 하나의 ‘산업’이다. 오히려 어마어마한 초기투자금이 발생하는 산업단지에 비해 입소문만 잘 이뤄지면 더한 경제적 효과를 얻을 수 있다. 여행은 소비가 주가 되는 산업이기 때문이다.예컨대 지난해 4월 중국의 아오란 그룹 우수사원 포상여행으로 중국인 관광객이 6박7일로 한국을 찾았다. 약 5500명의 관광객이 7일간의 일정동안 발생시킨 경제효과는 ‘120억원’. 대부분 인천과 서울지역에서 쇼핑이 주가 된 소비가 이뤄졌기 때문이지만 상당한 효과로 볼 수 있다. 그런데 이러한 경제효과가 토지지가상승에 어떤 영향을 끼칠까.우선 관광객이 많이 찾는 곳은 관광객이 머물 숙박업소가 필요하다는 의미로도 해석할 수 있다. 숙박업뿐만 아니라 음식점, 잡화점 등 관광객들이 먹고 즐길 수 있는 여타 다른 분야의 편의시설이 필요하게 된다. 만약 기존에 10개의 편의시설이 100명의 관광객을 소화할 수 있었다면 남은 관광객들을 소화해낼 다른 편의시설이 필요하다. 이 때문에 주변을 개발하고 주변의 토지는 앞으로 개발 가능성이 큰 토지가 됨에 따라 가치가 오르게 되는 것이다.마치 유휴토지가 부족한 서울에서의 개발이 더는 힘들어 재건축과 재개발이 이뤄지는 것처럼 활용할 수 있는 토지가 많은 지역에서는 관광 호재로 토지의 가치가 상승하게 된다.그러나 관광지가 부동산 호재 역할을 한다고 하더라도 문제는 존재한다. 관광지는 사회분위기에 영향을 많이 받는 산업이기 때문이다. 예를 들어 브라질은 지카바이러스로 올림픽 비상이 걸렸다. 세계적인 축제로 예상할 수 있는 관광객이 급감함에 따라 브라질의 관광 수요 역시 줄게 되는 셈이다. 우리나라 역시 지난 메르스 여파로 호텔 및 관광산업 분야가 크게 휘청거리기도 했다.만약 관광지가 생길 곳에 토지투자를 하면 다음의 사항을 주의하자. 관광지가 생기더라도 지역 대부분이 문화재보호구역이거나 주변이 임야로 둘러싸여 있다면 쉽사리 상업활동이나 개발이 쉽지 않다. 더불어 이들 지역이 교통이 뒤를 받쳐주지 못하면 오히려 활성화하지 못한 채 처치곤란으로 변모할 수 있으니 투자 시에는 주변의 환경과 입지조건을 반드시 확인해야 한다.강원도 춘천 레고 테마파크, 경기도 화성과 전북 부안에 생길 국제테마파크 등을 대표적인 지역 관광 호재 지역이다. 특히 전북 부안은 국제테마파크와 카지노 등의 소비창출 관광산업이 활성화할 것으로 보여 앞으로의 투자가치가 더욱 높아질 것으로 전망한다.
2017.10.28 I 문승관 기자
소액토지투자 그 기준은
  • [대박땅꾼의 땅스토리]소액토지투자 그 기준은
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산연구소를 통해 들어오는 수많은 질문이 있다. 그리고 그중에는 하루 한 번꼴로 재등장을 반복하는 질문이 있다. “소액토지투자가 가능할까요?” “소액토지투자금은 얼마인가요?”백이면 백 대부분은 소액으로 토지투자를 하고 상당한 차익을 얻기를 바란다. 그런데 각자의 기준은 다르다. 예를 들어 토지투자자는 어느 정도 여윳돈을 가지고 있는 경우가 많다. 그들에게 있어 100만원 토지투자는 소액토지투자로 볼 수 있다. 하지만 3000만원짜리 토지투자, 5000만원짜리 토지투자가 되면 각자의 생각이 달라진다. 소액토지투자의 기준은 결국 각자의 상황에 따라 소액의 정의가 달라질 수밖에 없다. 투자자들과 현장답사를 함께 떠나보면 ‘전주에 3000만원 짜리 땅을 찾고 있습니다’, ‘세종시에 5000만원 짜리 땅을 찾아요’라고 말하는 투자자가 있다. 결론부터 말하자면 3000만원 짜리 땅도, 5000만원 짜리 땅도 모두 존재한다. 해당 지역 기준으로 보면 이 투자금은 상대적으로 소액투자에 해당하는 금액이라고 볼 수 있다. 중요한 건 금액이 아니라 ‘가치’다.예를 들어 제주도의 어떤 땅이 현재 3억에 급매로 나왔다고 가정하자. 이걸 본 투자자들은 ‘급매인데 비싸네’라고 생각할 수 있고 ‘사야겠다’ 생각하는 사람도 있다. 3억원이 보편적으로 여기는 ‘소액’의 의미는 될 수 없지만 제주도의 투자가치가 있는 땅이라면 3억원도 해당 인근 토지 시세대비 소액토지투자가 될 수 있다.자, 여기서 조금 더 공감할 수 있는 소액토지금액을 정해보도록 하자. 필자와 부동산연구소는 이 기준을 5000만원으로 보고 있다. 그렇다면 왜 5000만원일까. 이유는 선택의 폭이 넓기 때문이다. 시세차익 등 재미 또한 느낄 수 있고 비교적 모험을 덜 할 수 있으며 개발지의 현장감도 느껴볼 수 있다.투자금과 시간은 반비례한다. 누가 봐도 입지 좋은 토지는 차익이 빨리 나는 만큼 그만한 값어치를 하기 마련이다. 기억해야 할 것은 소액토지투자는 어떤 행운이나 복불복이 아니라 분석에 의한 투자라는 것이다. 가치가 있는 소액의 토지는 시세 차익의 시간이 더 소요될 수밖에 없다. 같은 조건일 때 조금 더 빠른 차익과 조금 더 가치 있는 토지를 찾아내는 것. 그것이 소액토지투자의 성공이라는 것을 모두 염두에 둬야 한다.
2017.08.19 I 문승관 기자
왕초보가 실수하는 길 토지 투자노하우
  • [대박땅꾼의 땅스토리]왕초보가 실수하는 길 토지 투자노하우
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 이런 왕초보들에게 권하는 토지 투자노하우 칼럼은 많이 연재해왔다. 이유는 간단하다. 무엇보다 중요해서다. 토지투자를 시작하는 사람이라면 누구든지 실수할 수 있는 토지 투자노하우에 대해서 이야기해보고자 한다.여러분은 ‘길(도로)’의 중요성을 잘 알고 있을 것이다. 길이 없으면 맹지가 되고 지가가 상승하지 않으며 건축할 수 없다. 토지투자에서 길은 토지의 혈관과도 같은 것이라 실제로 이 ‘길’에 많은 주의를 기울여야 한다. 하지만, 모든 길이 투자가치가 있는 것일까. 토지주변에 새로 도로가 난다고 무조건 호재가 되지는 않는다. 인근에 고속도로가 생긴다고 하자. 이때 고속도로가 생겼으니 내 토지의 지가가 많이 오르겠지 라고 여기기 전에 그 길이 어떤 영향을 끼칠 것인지를 주목해 보는 것이 좋다. 예를 들어 고속도로가 개통되면 그동안 주로 이용해오던 국도 변 상가와 주유소는 타격을 입는다. 이용량이 현저히 줄어들기 때문이다. 또 고속도로나 자동차우회전용도로가 새로 나거나 구불거렸던 길이 직선으로 펴지는 지역의 기존 도로도 같은 이유에서 땅값이 떨어지는 것을 발견할 수 있다.다시 말해 새롭게 나오는 도로가 있는 곳은 기존도로가 아니라 새로 난 도로주변으로의 토지투자를 고려해야 한다. 기존의 도로는 이용도가 줄면서 차후 매각 시 찾는 이가 줄어들 수 있다. 또, 새롭게 개통예정인 고속도로와 나란히 달리는 국도는 통행의 감소로, 고속도로변 땅은 개발이 어려워 가치가 하락한다.왕초보가 흔히 하는 실수는 이처럼 신설되는 길이 모든 곳에 호재가 될 것이라 착각하는 것이다. 새로운 도로의 신설은 기존의 중심지역에 변화를 불러일으키고 상권을 쇠퇴시킬 수 있다. 도로의 신설과 확장으로 어떤 변화를 일으킬 것인지를 확인하며 토지투자를 하는 것이 바로 하나하나 쌓여가는 노하우가 될 것이다.
2017.05.07 I 문승관 기자
소액토지투자, 전원주택용 땅 고르기 비법은
  • [대박땅꾼의 땅스토리]소액토지투자, 전원주택용 땅 고르기 비법은
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]그동안 각종 책과 강의 등에서 전원주택용 땅 고르는 방법에 대해 많이 들어왔을 것이다. 그리고 이를 통해 주변 자연환경이 좋다는 것이 전원주택용 땅으로서 최적화된 곳이 아니라는 것도 알고 있을 것이다. 오늘은 이런 전원주택용 땅을 고르기에 앞서 알아두면 실패는 없을 사항들에 관해 이야기하고자 한다.첫째, 지적도 상 도로가 있어야 하는 곳이어야 한다. 전원주택용 단독택지 분양이나 이미 지어진 전원주택 등을 받는 것이라면 모를까 소액토지투자를 위해 토지선정부터 발 벗고 나서는 이들도 존재한다. 토지 개발을 할 때에는 지적도 상 도로와 접해야만 개발할 수 있다는 점을 잘 알아둬야 한다.둘째, 마을과의 거리가 200미터 이내인 땅이어야 한다. 전원주택이라는 것은 결국 사람이 주거할 공간이라는 의미다. 거리가 가까워야 전기가 닿고, 근린생활시설도 충분히 이용할 수 있기 때문에 마을과의 거리가 너무 멀어서는 안 된다.셋째, 서울 및 수도권과 가까워야 한다. 마을과의 거리만큼 서울 및 수도권과의 접근성도 중요하다. 특히 젊은 세대는 도심지에 직장이 있는 경우가 많아 교통 접근성을 잘 따져가며 살펴봐야 한다.넷째, 혐오시설 여부를 확인해야 한다. 3대 악재 외에도 화장터, 공동묘지, 쓰레기 매립장, 대규모 양계장 등도 중요한 혐오시설이다. 또 카페나 러브호텔 등 유흥업소가 너무 많아도 여유 있는 전원생활은 힘들 수 있다.다섯째, 강이나 국도에서 500미터 떨어진 곳이어야 한다. 눈앞에 강이 보이면 시야가 트여 있어 좋아 보이기 마련이지만 동시에 홍수 등의 자연재해로 범람할 가능성도 크다. 국도 역시 차가 많이 돌아다니면서 발생하는 소음과 매연 등으로 골머리를 썩힐 수 있으니 어느 정도 거리를 유지하는 것이 좋다.여섯째, 평지보다는 경사도가 있는 땅을 골라라. 평평한 땅이 건축하기에는 좋지만 약간의 경사도는 전원주택의 전망을 더 좋게 만들어 준다. 무엇보다 전원생활은 기존의 도심생활처럼 2년에 한 번씩 바꿀 수 있는 구조가 아니다. 게다가 소액으로라도 토지투자를 하고 직접 전원주택용 땅을 고른다면 더더욱 그렇다.따라서 전원주택용 땅을 고르기 이전에 차라리 1년 정도 해당 지역에서 주말주택을 빌리거나 임대해 살아보는 것도 좋은 방법이다. 그렇게 그곳 생활에 익숙해질 때 동네 이장이나, 이웃에게 급매로 나온 땅을 접하고 소액토지투자 할 수 있을 수도 있다.
2017.02.26 I 문승관 기자
토지 현장답사가 중요한 이유
  • [대박땅꾼의 땅스토리]토지 현장답사가 중요한 이유
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] ‘땅을 잘못 샀다’라고 말하는 대부분 사람은 현장답사를 가지 않는 경우가 많다. ‘어째서’라는 생각을 하는 이들과는 달리 현장답사를 가지 않은 채 계약을 덜컥하는 사람들이 존재한다. 문제점은 대게 이런 땅들은 건축물을 지을 수 없을 정도로 급경사이기도 하고 도로와 연결이 되지 않는 등 현장에만 갔더라면 확인할 수 있는 사항들이다.지적도 상 도로가 없으면 인허가를 받을 수 없고 4m 도로가 확보돼야 건축을 할 수 있다. 남의 땅을 도로로 사용하고자 하는 방법도 있지만 허락을 받거나 사들이고자 하면 일반토지의 2배 이상 비용이 들기도 한다. 그래서 투자 전 도로에 접했는지 지적도 상 도로가 없다면 현황도로가 있는지 현황도로는 활용할 수 있는지를 따져봐야 한다.현장답사를 할 때는 이 외에도 땅과 주변의 결점을 확인해야 한다. 우선 혐오시설(쓰레기장, 변전소, 화장장 같은)을 확인한다. 특히 여름의 임야는 숲이 우거져 그 안에 무엇이 있는지 확인하기 어려우니 수고스럽더라도 그 안까지 들어가 묘지나 쓰레기 매립 등은 없는지 확인하자. 장마철은 물이 고이지는 않았는지 확인해보는 것이 좋다. 겨울은 추수가 끝나 땅을 더 확인하기가 쉽다. 단, 냄새 등을 확인할 수 없어 주변에 오염된 개천이나 축사가 있는지 확인해야 한다.초보투자자들이라면 무조건 피해야 할 곳도 존재한다. 공원이나 문화재 땅인 경우이다. 공원지역, 공원보호구역, 문화재보호구역 등으로 지정돼 있을 때는 내 소유라 하더라도 사실상 국가 땅이라고 생각하면 된다. 문화재보호구역이 아니더라도 문화재가 있으면 개발이 안 되기도 한다. 마지막으로 현장답사 시에는 지역 주민의 눈으로 보는 게 좋다. 특히 시골은 규모가 작을수록 상업지의 범위도 작다. 예를 들어 면 소재지 최고 중심지 가격이 평당 50만원이라면 중심지에서 100미터가 떨어져도 평당 5만원이 되기도 한다. 지역주민의 눈으로 시세와 땅값을 이해하려 해야 한다는 것이다. 자칫 쓸데없이 많은 돈을 내게 될 수 있다. 또 부자동네에서 나온 약점 있는 땅이 저평가된 급매물로 둔갑할 수도 있다. 이것은 현장답사에서 확인할 수 있다. 땅은 본인이 직접 현장 답사하며 주변을 살피는 것에서 시작된다. 이론만으로 알 수 없는 것이 바로 토지 현장 답사이므로 기본지식을 머릿속에 채워 넣고 자주 현장을 둘러보며 미래를 예측해 보는 힘을 길러야 할 것이다.
2017.01.29 I 문승관 기자
"땅값 상승 3박자 갖춘 곳…새만금·당진·평택 유망"
  • [웰스투어]"땅값 상승 3박자 갖춘 곳…새만금·당진·평택 유망"
  • 전은규 대박땅군 부동산연구소장이 28일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 이데일리 웰스투어에서 ‘가치있는 땅에 투자하자-토지투자 추천지역-’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=한대욱 기자][이데일리 장순원 기자] “산업과 교통, 인구의 시너지가 높은 곳을 골라야 합니다. 특히 대형 국책사업을 주목해야 하며, 외국인 투자현황을 살펴야 합니다.”전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 웰스투어 in 서울’의 첫 강연자로 나서 “땅값 상승의 3요소인 산업과 교통, 인구를 고려해야 투자에 성공한다”면서 이같이 강조했다. 우선 산업 측면에서 대형산업단지가 조성되면 근로자가 생활할 주거시설이나 생활시설이 필요하고, 근로자들의 생활을 할 상업시설도 필요하기 때문에 주변 논과 밭도 주거용으로 바뀔 가능성이 커진다고 설명했다. 전 소장은 “개발 계획에 따라 이미 완성된 단지는 가격이 높다”면서 “조성이 덜 된 지역의 토지가 투자에 유리하다”고 말했다. 이어 “산업단지 주변 토지는 계획 시기가 제일 싸고, 착공 때도 괜찮다”면서 “착공 단계에 투자를 하는 게 안전한 편”이라고 강조했다. 구체적인 곳으로 당진과 평택을 꼽았다. 전 소장은 “당진 지역에서 현대제철 근처는 이미 지가가 올랐는데, 당진의 서쪽으로 가면 석문 산단이 있다”면서 “석문단지 주변 지역 1킬로미터 이내 평당 40만원~50만원 내외 토지를 살 수 있다”고 말했다. 평택도 이미 조성된 지역보다는 포승경제 자유구역쪽으로 잘 봐야 한다고 덧붙였다. 고덕 신도시 주변은 땅값이 많이 올랐고, 미군기지 주변은 수익형 부동산 투자가치가 높다고 평가했다. 규모 측면에서는 예산이 1조원 이상 투입되고 규모도 100만평이 넘는 대형산업단지가 안전하다는 게 그의 설명이다. 소규모 산업단지는 조성단계에서 무산될 위험이 있기 때문이다. 교통도 마찬가지다. 교통이 좋아지면 인구가 늘고 주변이 개발되면서 지가 상승압력이 커진다. 수도권에서는 서울-세종고속도로가 지나가는 용인이 대표적인 곳이다. 용인 지역에 3곳의 인터체인지(IC)가 생기기 때문이다. 서울-세종 고속도로와 경부선이 만나는 지역이 유망하며, 이천과 원주 사이에 낀 여주도 투자가치가 높은 땅이라고 소개했다. 개발압력이 높다는 이유에서다. 인구 측면에서도 젊은 인구가 몰리면 돈도 따라오게 돼 있고, 인구의 유입은 상권과 주거공간이 들어서면서 자연스레 땅값도 오른다는 얘기다. 새만금은 관광과 산업이 어우러진 곳으로 여전히 토지로서 매력이 큰 곳이라고 강조했다. 제주도 주변 토지도 투자 가치가 높지만, 전반적으로 가격상승 부담이 크다는 점은 고려해야 한다고 설명했다. 다만 지방 토지에 투자할 때는 IC나 산업단지, 역 주변 1킬로미터를 넘지 말아야 한다고 조언했다. 확장의 가능성이 제한된다는 점에서다. 전 소장은 규모가 큰 토지는 공동투자도 좋은 방법이라면서 “필지 분할이 지분투자보다 낫다”고 조언했다. 지분투자는 나중에 매각할 때 이견이 생기면 팔고 나오기 어렵기 때문이다. 전 소장은 10년간 231,404㎡(7만평)의 토지와 월수익 1500만원에 달하는 수익형 부동산에 투자한 실전형 부동산투자 고수로 현재 네이버와 다음 등에서 4만5000명의 회원을 보유한 ‘대박땅꾼 부동산연구소’를 운영하고 있다.
2016.10.28 I 장순원 기자
짧은 강연시간 아쉬운 참가자…로비서 질문공세
  • [웰스투어]짧은 강연시간 아쉬운 참가자…로비서 질문공세
  • [이데일리 권소현 박기주기자] “지금 평택 쪽에 아파트를 갖고 있는데, 이걸 팔고 땅을 사야할까요?” “제주도에서는 주택을 사는 게 좋을까요, 땅을 사는 게 좋을까요?”전은규 대박땅군 부동산연구소 소장이 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 이데일리 웰스투어’에서 강연을 마치자 참가자들은 뒤따라 나가 질문 공세를 퍼부었다. 전 소장은 이날 첫 번째 세션 강사로 나서 당진, 용인, 새만금, 여주, 태안, 제주 등지에서 아직 가격이 싸면서도 사두면 앞으로 땅값이 오를만한 지역을 족집게처럼 찍어줬다. 참가자들은 강연 후에도 자신이 투자한 지역에 대한 질문이나 점찍어뒀던 투자지에 대한 가치를 물어보며 조언을 구했다. 아울러 전 소장이 쓴 부동산 투자 관련 책을 현장에서 구매하며 저자 사인을 받아 작가와의 만남을 연상케 했다. 개인금융사업을 한다는 지영화(46여)씨는 “원래 아파트나 오피스텔 등 바로 임대수익이 나오는 부동산에만 투자했었는데, 이번 강의를 듣고 여러 생각을 하게 됐다”며 “앞으로는 미래가치에 중점을 둔 땅에도 투자할 계획”이라고 말했다. ·△29일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 이데일리 웰스투어’에서 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장의 강연이 끝난 후 참가자들이 따로 질문하고 있다.△28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 제6회 이데일리 웰스투어에서 한 참가자가 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장의 책에 저자 사인을 받고 있다.
2016.10.28 I 권소현 기자
 재테크 빙하기 탈출법...오늘 웰스투어에서 찾으세요
  • [웰스투어] 재테크 빙하기 탈출법...오늘 웰스투어에서 찾으세요
  • [이데일리 권소현 기자] “은행예금에 1억원 넣어둬 봤자 1년에 손에 쥘 수 있는 이자는 세금 떼고 고작 100만원 정도에요. 그래도 투자할 곳이 마땅치 않아 여윳돈을 은행 수시입출식 예금에 넣어둔 상태인데 재테크 한 수가 절실합니다” 역사상 유례없던 초저금리 시대에 재테크도 빙하기를 맞았다. 갈 곳을 찾지 못한 시중 자금은 단기 부동자금으로 머물고 있다. 투자할 곳이 없어 답답한 이 시기, 세밀한 재테크 전략을 짜야 할 시기다. 지난 2014년부터 매년 두 차례씩 불확실한 경제 상황에서 명쾌한 재테크 해법을 제시하며 ‘재테크의 오아시스’의 역할을 해온 대국민 재테크 강연회 이데일리 웰스투어가 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 막을 올린다. 이번 제6회 행사에선 실전에서 활약하고 있는 투자 고수가 강사로 나서 투자비법을 공유할 예정이다. 이데일리에 ‘대박땅꾼의 땅스토리’를 연재하고 있는 전은규 대박땅군 부동산연구소장이 첫 테이프를 끊는다. 최근 강남 재건축을 중심으로 아파트 투자 광풍이 불고 있지만 전 소장은 토지를 주목하라고 조언한다. 전국 땅값이 꾸준한 상승세를 보이고 있는 가운데 어떤 지역에 투자해야 유망한지 찍어준다. 이데일리TV에 고정으로 출연하고 있는 이호룡 곧은자산관리 대표는 미국 증권거래소에 상장된 상장지수펀드(ETF)에 대한 투자비법을 전수하고, 최인용 가현세무법인 대표 세무사는 부동산을 취득해서 보유하고 처분하기까지 어떻게 하면 세금을 아낄 수 있는지를 강연한다. 주식투자 전문가인 박한샘 전문가가 노후대비에 있어서 ‘열 아들 안 부러운 주식’ 고르는 법을 소개한다. ■제6회 이데일리와 함께 하는 웰스투어 △일시: 서울 강연회 10월28일(금)·부산 강연회 11월4일(금) 오후 13:00~18:00△장소: 서울 여의도 사학연금회관 대강당, 부산 KB 아트홀 △참가비: 무료 △참가신청: 운영사무국 Tel: 02-3772-0376, 0306 / Fax: 02-6332-3699 / e-mail: wealthtour@edaily.co.kr
2016.10.28 I 권소현 기자
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