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- "남은 건 서울·수도권 뿐"…3개월 만에 규제지역 확 푼 배경은
- [이데일리 하지나 박종화 기자] 정부가 3개월 만에 부동산 규제지역 대폭 완화에 나선 것은 경기 침체 속 시장 정상화가 시급하다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. 최근 전례 없는 `거래 절벽`과 속출하는 미분양 등 부동산 시장이 급속도로 얼어붙으면서 일부에선 `경착륙` 우려까지 내비치고 있다. 다만 이번 조치가 지방에 집중된 만큼, 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 21일 오후 인천시 연수구 송도국제도시에 고층 아파트 건물들이 우뚝 솟아 있다. 국토교통부는 이달 26일부터 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳을 `투기과열지구`에서 해제할 방침이라고 밝혔다. (사진=연합뉴스)◇국토부 “실수요자 정상적 거래 위해 규제지역 완화”국토교통부는 21일 올해 제3차 주거정책심의위원회(주정심) 및 제61차 부동산가격안정심의위원회(부동심)를 열어 `투기과열지구 및 조정대상지역 조정안`을 심의 의결했다. 심의 결과 세종을 제외한 지방 전 지역을 비롯해 경기 동두천, 양주, 파주, 평택, 안성 등 수도권 일부 접경 지역이 조정대상지역에서 모두 해제했다. 비수도권을 대상으로 `핀셋` 규제 완화에 나설 것이란 시장의 예상을 뛰어넘는 조치다. 앞서 원희룡 국토부 장관은 집값이 여전히 높은 수준이라는 점을 지적하며, 하향 안정세가 상당 기간 지속될 필요가 있다고 강조한 바 있다. 지난 6월 윤석열 정부 출범 후 처음 열린 `주정심`에서도 대구, 대전, 창원, 경산 등 지방 17개 지역에 대해서만 규제지역을 해제하는 등 소폭 조정에 그쳤다. 하지 석달 만에 지방 전역에 걸쳐 규제지역을 모두 해제한 것이다. 정부가 서둘러 완화 조치에 나선 것은 최근 집값 하락세가 심상치 않기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 전국 집값은 전월 대비 0.29%나 떨어졌다. 7월 하락폭 0.08%의 3.6배에 이르는 것으로 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 7개월 만의 최대 낙폭이다. 사실상 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 큰 폭의 하락세다. 이번 규제 완화는 실수요자들의 정상적인 거래 활동을 위한 차원이라는 점을 강조했다. 국토부 관계자는 “현재 주택시장 상황은 일부 전문가들이 우려하는 것처럼 경착륙 단계는 아니라고 생각한다”면서도 “이번에 규제지역을 조정하는 것은 소위 말하는 `거래 활성화`라든지 인위적인 `경기 부양`하고는 전혀 거리가 멀다”고 강조했다. 그러면서 “최근 오랜 기간 거래량 감축 등을 고려했을 때 실수요자들의 정상적인 주택 거래까지 막아서는 안 되겠다는 측면에서 규제 지역 조정을 한 것”이라고 덧붙였다. 규제지역에서 해제되면 우선 대출 한도가 늘어난다. 조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하일 경우 50%, 9억원 초과일 경우 30%로 제한되지만 비규제 지역에선 집값의 최대 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 그래픽=문승용 기자.◇추가 해제 가능성도...시장 영향은 미미할 듯 지난 6월 대구 등 일부 규제지역 해제 이후 이상 과열 현상이 발생하지 않았다는 점도 정부의 과감한 결단을 이끌어낸 배경으로 꼽힌다. 대구의 경우 조정대상지역 해제에도 불구하고 하락세가 이어지고 있다. 지난 8월 대구 아파트 매매가격 지수 변동률은 -0.91%로 세종(-1.26%), 인천(-0.96%)에 이어 세 번째로 하락 폭이 컸다. 시장 상황에 따라서 규제지역 추가 해제 가능성은 열어뒀다. 이번에 제외된 서울 등 수도권 지역 모두 규제지역 해제를 위한 정량 요건을 모두 충족한 것으로 전해진다. 다만 서울 및 인접 지역의 경우 아직 주택 가격이 높고 하락 전환 기간도 길지 않아 추가 점검하리고 결정했다. 국토부 관계자는 “주택 시장 여건과 국내 거시경제 여건에 따라 종합적으로 고려해서 규제지역 지정·해제는 탄력적으로 검토할 계획”이라면서 “현행 규정상 반기별로 개최되는 법적 요건을 충족했지만, 필요하다면 추가로 개최할 수도 있다”고 말했다. 하지만 이번 조치가 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 규제지역 해제로 공급 과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로는 마련될 것으로 기대된다”면서도 “조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려치 않고 주택을 구입하기는 쉽지 않다”고 내다봤다. 정보현 NH WM마스터즈 부동산 전문위원은 “실수요자가 풍부한 경기 평택·파주, 부산 해운대·수영구 등 일부 지역에서는 거래가 늘어날 가능성이 있으나, 시장 전체의 심리가 회복되기는 역부족일 것”이라면서 “남은 규제 지역인 서울 및 수도권의 해제 속도를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
- 대출·청약 기준 완화…지방 미분양 해소될까
- [이데일리 신수정 기자] 미분양 경고등이 켜진 경남·북과 부산 지역 분양시장의 불씨가 다시 살아날 수 있을까. 지방 광역시·도 조정대상지역 규제 전면 해제 조치가 가라앉은 지방 분양시장에 어떤 영향을 미칠지 이목이 쏠리고 있다. 다주택자 및 대출 규제, 청약 기준 완화가 이어지면 실수요자들의 부담이 크게 완화될 수 있다는 기대감 때문이다. 전문가들은 실수요자의 진입 장벽을 낮출 수 있는 계기가 되겠지만, 금리 인상 기조가 이어지는데다 가격 고점 인식이 여전한 상황인 만큼 지방 매수세가 회복되긴 어려울 것으로 내다봤다.21일 열린 주거정책심의위원회 결과, 세종시를 제외한 지방 전체가 조정대상지역에서 해제되는 등 지방에서는 부동산 규제가 거의 대부분 풀린다. 그래픽=이미나 기자.구체적으로 광역시는 부산 해운대·수영·동래·남·연제·서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구, 대구 수성구, 광주 동·서·남·북·광산구, 대전 동·중·서·유성·대덕구, 울산 중·남구다. 도는 청주, 천안 동남·북, 논산, 공주, 전주 완산·덕진, 포항 남, 창원 성산이 대상이다. 다만 인천·세종 지역은 주택 가격이 높고, 하락 전환 기간이 길지 않아 조정대상지역으로 남았다. 공급 과잉 경고등이 켜진 지방 분양시장에선 기대감을 키우고 있다. 규제지역 해제로 청약 기준이 완화될 경우 실수요자들의 부담이 줄어들면서 분양 물량 해소로 이어질 수 있다. 대형 건설사 관계자는 “2년 전에는 6개월 내 완판을 목표로 잡고 분양 계획을 잡았지만, 최근엔 초기 분양률이 크게 낮아지면서 완공 전까지 분양을 마칠 수 있겠냐는 분위기”라며 “청약 규제가 완화되면 재당첨 기간 완화나 전매제한 규제가 완화될 수 있어 시장 분위기는 나아질 수 있다고 본다”고 설명했다.실제 지방 예정 분양 물량은 2000년 이래 최다 수준이다. 부동산R114 조사에 따르면 이달에만 전국 63개 단지에서 총 5만 4620가구(임대 포함)의 아파트가 분양될 계획이다. 예정 물량이긴 하지만 역대 9월 기준으로 2015년(5만 7338가구) 이후 가장 많다. 전체 물량의 63%인 3만 4508가구가 지방에 공급되고 수도권에는 2만 112가구가 분양될 예정이다. 이미 미분양이 쌓이고 있는 실정이다. 2021년 10월~올해 6월 중 전국 미분양 물량 증가분 1만 4000호 중 대구(4625가구), 경북 포항(2466가구)·경주(1168가구), 전남 광양(823가구)에서의 미분양 증가 비중이 약 65%를 차지했다.전문가들은 정부의 규제 완화 조치가 하락세로 접어든 부동산 시장의 경착률을 방어하는 데 도움이 될 것으로 전망했다. 다만 금리인상 기조가 이어지는 만큼, 과거 규제 `풍선 효과`의 재현 가능성은 낮을 것으로 내다봤다. 서진형 경인여대 교수는 “실수요자들의 부담을 줄이면서 거래 활성화에 도움이 될 것으로 보인다”며 “규제 지역에 묶인 지역들을 풀어주면서 연착륙을 유도한다는 점에서 의미가 있지만, 금리 인상 기조가 이어지는 데다 다주택자에 대한 세금 중과가 여전해 매수심리 자체가 달라질 수 있는 상황은 아니다”고 진단했다.
- 수도권도 규제지역 풀었다...인천·세종 등 투기과열지구 해제
- [이데일리 박종화 기자] 정부가 세종을 뺀 비수도권 전역을 부동산 규제 지역에서 해제했다. 수도권에서도 인천과 외곽 지역은 규제가 해제되거나 완화됐다.국토교통부는 21일 제3차 `주거정책심의위원회`(주정심)를 열고 이런 내용을 담은 부동산 규제 지역 조정안을 의결했다. 심의 결과에 따르면, 인천과 세종이 `투기과열지구`에서 `조정대상지역`으로 규제 수위가 완화됐다. 세종을 제외한 비수도권 전역이 조정대상지역 규제에서 벗어났다. 수도권에서도 안성과 평택, 동두천, 양주, 파주 등 경기 외곽 지역이 조정대상지역에서 해제됐다.원희룡 국토교통부 장관이 20일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석해 발언하고 있다. (사진=국회사진기자단)이번 규제 지역 조정 조치는 시장에서 예측한 것보다 큰 폭으로 이뤄졌다. 애초 시장에선 국토부가 비수도권을 대상으로 `핀셋` 차원의 규제 완화에 나설 것이란 전망이 우세했다. 수도권까지 규제를 완화하기엔 부동산 시장이 하락 안정기에 접어드는 상황에서 다시 집값 상승을 부채질 할 수 있다는 우려 때문이다.국토부는 이번 결정 배경에 관해 “최근 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택 시장 하향 안정세와 상반기 해제지역의 효과 등을 감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다고 판단했다”고 설명했다. 수도권 규제지역을 일부 해제한 데 대해선 “수도권은 대체로 하락세가 이어지고 있으나 서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제 완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안하여 규제 지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다”고 전했다. 시장 상황을 지켜보면서 추가 해제 여부를 결정하겠다는 뜻으로 해석된다.이번 결정으로 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들었다. 투기과열지구에서 조정대상지역만 돼도 재개발·재건축 조합원 지위 양도가 자유로워지고 대출 한도도 늘어난다. 조정대상지역에서 해제되면 대출 한도가 더 늘어날 뿐 아니라 다주택자 종합부동산세·양도소득세 중과에서도 자유로워진다. 이번 규제 해제 조치는 26일부터 시행된다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “새 정부 들어서 실행된, 가장 가시적인 규모의 규제완화가 오늘의 규제지역 해제·조정이라는 점에서 충분한 의의가 있다”고 말했다.
- HL디앤아이한라, ‘양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어’ 10월 분양
- [이데일리 신수정 기자] HL디앤아이한라㈜는 경기도 양주시 회정동 194-1번지 일원에 ‘양주 덕정 한라비발디 퍼스티어’를 10월에 분양 예정이라고 21일 밝혔다. ‘양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어’ 투시도. (사진=HL 디앤아이한라(주))이 단지는 지하 3층~최고 39층, 4개 동에 ▲84㎡(전용면적 기준) A타입 184세대 ▲84㎡ B타입 64세대 ▲78㎡ A타입 114세대 ▲78㎡ B타입 65세대 등 총 427세대 규모다.‘양주 덕정 한라비발디 퍼스티어’는 더블신도시 생활권 다양한 개발호재, 사통팔달의 교통여건 및 다양한 생활편의시설 등을 갖춘 양주지역의 랜드마크 아파트로 기대를 모은다. HL 디앤아이한라㈜가 양주에 첫 분양하는 아파트다. ‘양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어’가 들어서는 회정동 일대는 회천신도시와 인접한 위치에 있어 회천신도시 개발에 따른 주거환경 개선, 다양한 교통호재, 양주 테크노밸리 도시첨단 산업단지 기업 입주에 따른 일자리 창출 등으로 인한 정주여건 개선도 기대된다. ‘양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어’는 회천신도시와 옥정신도시 생활권을 이용할 수 있는 입지로 이마트, LF스퀘어(쇼핑몰), 양주경찰서, 양주시립박물관 등 생활 인프라 이용이 가능하다. 덕정역, 덕계역 상권도 이용이 가능하다. 또한, 회천 및 옥정지구에 인접해있어 신도시 생활인프라도 편리하게 이용할 수 있다. HL디앤아이한라㈜ 분양관계자는 “양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어‘는 GTX-C 노선, 1호선 회정역(예정), 고속도로 등 뛰어난 교통망과 양주신도시 개발에 따른 미래가치, 청약과열지역으로 합리적인 분양가, 남향 위주 배치로 뛰어난 조망과 상품성을 갖췄으며, 아파트 빅 브랜드인 한라비발디가 양주에 첫 선을 보인다는 점이 실수요자들에게 큰 인기를 끌 것으로 기대된다”고 말했다.
- ㈜한별인터네셔널, 고양 향동지구 내 '서원 DMC 타워' 분양
- [이데일리 이윤정 기자] ㈜한별인터네셔널은 경기도 덕양구 향동지구 내 지하 4층~지상 14층, 전용면적 35.97~62.61㎡의 섹션 오피스 ‘서원 DMC타워’ 204실을 공급한다고 21일 밝혔다.이 오피스는 향후 더블 역세권 효과로 서울에서 지하철 한 정거장 거리인 향동지구 최중심 핵심 역세권에 위치하고 있다. 고양선 향동지구역과 경의중앙선 향동역 신설 예정으로 3기 신도시 GTX(창릉역예정), KTX(행신역), 6호선, 공항철도로 바로 환승할 수 있다.강변북로, 자유로, 올림픽도로, 가양대교, 월드컵대교, 일산~서오능간 도로 등 차량 접근성도 매우 편리하다. 길 건너면 상암, 한강 건너면 마곡지구가 닿는 위치로 여의도, 용산 20분과 강남을 30분대로 보다 빠르고 편리하게 진입할 수 있는 입지로 예상된다.또한 각층의 공용 회의실과 모든 호실에 발코니 및 냉온풍기 설치, 도시가스와 급배수 배관 등의 각종 무상옵션에도 중도금 전액 무이자 혜택과 합리적 분양가를 유지했다. 여기에 도심 속 숲세권 입지로, 쾌적한 자연친화적 환경이 형성돼 있다. 뿐만 아니라 수변공원, 향동천, 은행산, 망월산, 봉산 등이 인접해 에코힐링 라이프를 누릴 수 있다.향동 서원 DMC타워의 시행은 무궁화신탁, 시공은 ㈜기성건설, 위탁은 HANBYUL이 맡았다. 홍보관은 고양시에 마련돼 있다.
- ‘DSR 완화 효과’…금융권, 주담대 40년 상품 출시 봇물
- [이데일리 김태형 기자] 농협중앙회 전경.[이데일리 이연호 기자] 정부가 지난 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하면서, 금융권에서 DSR 완화 효과를 낼 수 있는 만기 연장 주택담보대출(이하 주담대) 상품의 출시가 잇따르고 있다. 1금융권뿐만 아니라 2금융권인 보험사도 최장 40년 만기 주담대를 출시한 가운데, 상호금융 회사와 캐피털 회사도 대출 경쟁력 강화를 위해 40년 만기 상품 출시를 준비 중이어서 금융 소비자들의 선택권이 더욱 넓어질 전망이다.20일 금융업계와 금융위원회에 따르면 금융위원회는 농협, 수협, 신협, 새마을금고 등 상호금융 업계의 40년 만기 주택담보대출 상품 출시의 전제 조건인 여신심사 가이드라인 개정을 검토 중이다. 현재는 금융당국이 상호금융 업권의 주담대 상품 대출 기간을 30년 이내로 묶어 놨기 때문에 상호금융 회사들은 40년 만기 상품을 출시할 수 없다.1금융권인 시중은행의 경우 지난 4월 하나은행을 시작으로 국민·신한·우리·농협은행 등이 주담대 최장 만기를 기존 30∼35년에서 40년으로 늘렸다. 2금융권인 보험사도 지난 6월 삼성생명, 삼성화재를 시작으로 KB손해보험, 교보생명, 한화생명 등이 주담대 최장 만기를 기존 35년에서 40년으로 늘린 상품을 출시했다. 이처럼 금융 회사들이 앞다퉈 주담대 만기를 40년으로 늘리는 것은, 지난 7월 1일부터 강화된 DSR 규제 때문이다. 정부는 7월부터 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻하는 DSR에 대한 규제를 기존 2억 원 초과 대출에서 1억 원 초과 대출로 대상을 확대했다.이 같은 상황에서 금융 회사들은 대출 만기를 연장할 경우 고객의 연간 원리금 상환 부담이 줄어들고 결국 더 많은 돈을 고객들에게 빌려줄 수 있기 때문에 최근 잇따라 주담대 40년 상품을 출시하고 있다. 특히 DSR 2단계 규제가 시행된 지난 1월부터 가계대출 규모가 급격히 감소하고 있는 상호금융업계는 대출 영업 경쟁력 제고를 위해 만기 연장이 더욱 절실한 상황이다.금융위가 지난 8일 발표한 ‘2022년 8월 중 가계대출 동향(잠정)’에 따르면 지난 1~8월 상호금융업권의 가계대출은 전년 동기 대비 6조3000억 원 감소했다. 반면 같은 기간 저축은행은 전년 동기 대비 2조6000억 원 증가하고 여신전문금융회사와 보험사도 각각 1조5000억원, 1조3000억원 증가했다.상호금융 업계 입장에서는 시중은행엔 금리 싸움에서 밀리고, 보험사엔 대출 한도에 치이며 대출 경쟁력이 더욱 약해질 수밖에 없는 상황이다. 이런 이유 때문에 그간 상호금융 업계는 금융당국에 같은 2금융권인 보험업계와의 형평성 등을 고려해 40년 만기 주담대 상품 출시를 건의해 왔다.이에 금융위는 현재 상호금융 업권에 대해 조건부 40년 만기 주담대 허용을 검토하고 있다. 평균 수명 등을 고려해 실효성을 거두기 위해 만 40세 미만에 대해서만 40년 만기 주담대를 허용하는 방안을 검토 중이다. 농협중앙회 한 관계자는 “한국주택금융공사에서 지난달 출시한 50년 만기 보금자리론과 적격대출이 만 35세 미만, 40년 상품이 만 40세 미만의 연령 기준을 갖고 있기 때문에 금융위에서도 가이드라인을 개정할 경우 그 같은 기준을 적용하겠다는 뜻을 밝혔고, 우리 측에서도 수락한 상황”이라고 설명했다. 금융위 측은 “상호금융업권의 건전성 리스크 등을 종합적으로 고려해 검토 중”이라고 했다.상호금융 회사들은 금융위에서 가이드라인을 개정할 경우를 대비해 40년 만기 상품 출시를 위한 만반의 준비를 마쳤다. 새마을금고중앙회 한 관계자는 “우리는 가이드라인 개정 즉시 40년 만기 상품을 출시할 모든 준비를 마쳤다”고 언급했다. 새마을금고는 최근 가이드라인 개정이 필요 없는 분양잔금대출 상품의 경우 기존 최장 30년에서 40년으로 만기를 연장했다.상호금융 뿐만 아니라 캐피탈사에서도 40년 주담대 상품 출시를 준비하며 주담대 만기 연장 흐름은 금융권 전반으로 확산세를 보이고 있다. 여신 업계에서 사실상 유일하게 주담대를 취급 중인 현대캐피탈은 “40년 만기 주담대 출시를 검토 중”이라고 밝혔다.
