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- (부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유②
- [양은열] 첫째,10,29 부동산 대책의 피해는 대부분 서민용 아파트였다는 사실이다.
10,29부동산 대책의 대부분은 부자를 향한 정책들로 이루어졌다. 재건축 개발이익환수제, 주택거래신고제, 종합부동산세 등으로 이루어진 정책의 화살은 결국 서민에게 돌아왔다는 사실을 인식하여야 한다.
강남의 아파트를 가지고 있는 부자들은 세금을 피하기 위해 아파트를 움직이지 않는다.
1가구 3주택 중과세 도입하면 정부의 의도대로 부자들은 아파트를 팔고 소유 주택을 축소해야 하는데 그렇게 하지 않는다는 것이다. 정책이 바뀔 때까지 보유하고 세월을 낚으며 기다리는 것이다.
10,29부동산 대책은 서민용 아파트에 강력한 타격을 가했다. 그렇기 때문에 아파트에 거품이 있었다면 서민의 아파트였단 말인가? 필자는 과거 10,29부동산 대책이 나올 때 많은 부분을 우려 했다. 그 중에 고래등 싸움에 새우등 터지지 않을까 였는데 돌이켜 보면 예상했던 대로 되어 버린 것이 안타깝다. 세금위주의 부동산 정책은 반드시 실패한다. 왜냐하면 부동산에 있어서 세금은 결국 약자가 뒤집어 씌기(?) 때문이다.
둘째, 저변에 깔려 있는 ‘강남불패 신화’의 신뢰감이다.
부동산시장은 정부의 가격안정 대책이 나오면 잠시 가격이 주춤거리다가 다시 재상승하는 상황을 반복하고 있다. 정부 정책이 단기적인 대책이라면 효과도 일시적일 수 있다. 그러나 10,29 부동산 대책의 약발의 효과는 너무 커서 전반적인 부동산 시장에 영향을 끼치고 있다. 주택거래신고제,재건축개발이익환수제,종합부동산세등 굵직한 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 장기적인 부동산 시장에 영향은 막대했다. 그러나 기간이 1년을 넘기고 나니 부작용이 나오기 시작하여 지금은 정책 보완으로 선회하기에 이르렀다. 강력한 정책도 길어봐야 1년6개월을 넘지 못한다.
도대체 그 이유는 무엇일까?
그것은 정부의 부동산 정책이 시장에서 모르핀 효과를 나타내고 있기 때문으로 해석된다. 부동산 시장에서의 모르핀 효과는 먼저 투자자들에게서 발견된다. 그들은 이미 정부 정책에 강한 내성을 보이고 있다. 정부 대책에 중독이라도 된 듯 규제 대상에서 벗어나는 지역과 상품으로 발빠르게 이동하고 있다. 아파트를 잡으니 토지로 도망가고 토지를 잡으니 농지로 이동한다. 투자자뿐만이 아니다. 또다시 더 많은 사람들이 서울 강남의 집값에 관심을 갖는다.
그리고 더 많은 사람들이 강남 집값은 절대로 떨어지지 않는다는 "강남 불패 신화"에 빠져 들고 있다. 강력한 10,29 부동산 대책 영향도 강남의 재건축 시장을 빼고는 영향이 미미했다. 이러한 맹목적인 믿음이 강남 집값을 계속 떠받치고 있는 것이다.
부동산 투기를 생각할 수 없는 서민들조차 "더 강력한 정부의 대책"을 요구한다. 정책의 변화로 잠실 등 사업승인 난 저밀도 아파트 단지 내 가격이 한달여 사이에 5천만원 오른다는 소식을 접하면서 이들이 느끼는 강남불패 신화는 절대적으로 변화되었다.
정부로서도 고민이 될 것이다. 계속되는 처방에 대한 효과가 시장에 반영 되어 해당 시장이 죽어 가면 부동산시장은 다른 방향으로 가닥을 잡아간다.강남의 부동산시장은 "메커니즘"을 갖는 정상적인 시장으로 이해할 수 없는 상황이다.
그렇다고 정부가 더 이상 할 일이 없다는 것은 아니다. 정책당국은 좀더 생산적인 곳으로 국민들의 관심을 돌리고 돈의 흐름을 바꾸는 데 모든 힘을 기울여야 한다. 개인과 기업이 건전한 투자에 나설 수 있도록 자금의 물꼬를 터줘야 한다. 이런 밑바탕 위에서 정부는 일관성 있는 시장 정책을 끈기 있게 밀고 나가야 한다. 이로 인해 투자자들이 정부를 믿게 될 때 부동산시장 안정은 찾아올 것이다. 그러나 아쉽게도 우리 정부는 투자자들의 발을 묶어 놓기엔 웬지 역부족인 것처럼 보인다.
셋째, 계속적인 저금리 현상이다.
계속되는 콜금리 인하는 실물경제를 살리겠다는 정부의 의지에 따라 경제가 연착륙을 할지는 의문이지만 부동산에는 호재로 계속 남아 있다. 이러한 저금리가 2007년까지 갈 것으로 본다면 이자율 3%대로는 금융소득을 의지하는 사람들에게는 투자수익률 측면에서 외면단계에 와 있다. 지금의 부동산 펀드로 부동자금이 몰리는 것도 이러한 이유에서다.
저금리는 부동산 급등의 한축인 것은 확실하다. 과거 미국의 금리도 6~7%대에서 1%대까지 급락한 것은 불과 2년밖에 걸리지 않았다. 그런데 금리를 왜 내리는 걸까? 물론 다양한 경제 논리가 있을 수 있지만 가장 쉬운 논리는 경기를 되살리기 위해서다. 거꾸로 보면 경기가 살아난다고 했을 때 금리는 지속적으로 오른다고 봐야한다.
우리나라도 마찬가지다. 당분간 국내경기가 아직 회복 될 기미가 보이지 않아서, 금리 상승에 대해서는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 부동산 가격이 금리와 관련이 있을지 는 몰라도 꼭 정비례하는 것만은 아니다. 왜냐하면 부동산은 경제 원리로 풀지 못하는 비밀이 너무 많기 때문이다. 간혹 대학이나 연구소에서 발표하는 통계는 참고할 수 있지만 부동산 시장에서 그대로 적용되는지는 희박한 확률게임에 불과하다.
부동산은 사용가치요소 및 투자이익요소를 고루 갖추고 있다. 우연히 토지가 용도 변경이 된다든지 개발계획이 발표가 된다든지 할 때마다 엄청난 자본 이득이 생겨난다. 이자율로는 감히 상상도 못하는 이익을 창출해 내니 투자자가 몰릴 수 밖에 없다. 특히 우리나라 부동산은 외환위기 이후 3년도 안 되어서 부동산 가격이 극복됨으로써 일본과는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 따라서 저금리가 주도하는 방향으로 흐르고 있을 경우 정책에 의해 하락된 부동산의 가격은 상당기간 유지 또는 가격 조정을 거친 뒤에 또다시 상승할 거라 예상이 된다.
넷째, 10년 주기설 과 5년 중주기설이다.
강남 불패론을 뒷받침하는 논거 중 하나가 ‘10년 주기설’과 ‘5년 중주기설’이다. 부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다.
과거 예를 들어보면, 1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.과거 60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다.
그리고 77년 초부터 79년 2월까지를 보면 부동산이 급등했음을 알 수 있다. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다. 88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐다. 같은 기간 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다.
그리고 네 번째는 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승은 계속이어져 가고 있다. 엄청난 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다.
5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다.
다섯째, 32평아파트가 10억원이 되는 시기가 왔다.
우리나라 은행대출 관행을 보면 감정가에서 전세를 빼고 대출을 해주고, 대출한도 또한 전체 실거래가의 50%를 넘지 못하게 제한을 두었다. 과거 일본의 100%이상의 대출과는 전혀 다른 제도를 운용하고 있는 것이다. 또한 부동산에서 우리나라만 특별히 존재한 제도가 있다. 전세라는 제도 인데 서방국가의 모기지론과 상응되는 제도다.
또한 서울의 경우 대출할 경우 무조건 방 1개에 1,600만원을 뺀다. 따라서 매매가에 대비하여 부동산 대출시 절대로 50% 이상은 대출받기가 어렵다. 따라서 부동산 가격에 거품이 끼어 있다 하더라도 급격히 50%이상 가격이 빠지지 않는 한 금융대란은 오지 않을 것이다. 거꾸로 지금과 같은 강남권 아파트 규제책이 지속될 경우 32평 중산층 아파트가 10억원이 되는 날도 멀지 않음을 감각적으로 느껴야 할 것이다.
여섯째, 버블의 징후로 보는 성수기때 인기지역 아파트 가격 하락, 소비자 지수 계속적인 하락, 매도우위 지속, 인터넷상 실거래가격 하락등이 버블의 징조라고 한다.
과연 그러한가? 우리경제는 부동산 안정 대책이전부터 어려움이 계속 되어 소비자 지수는 계속 하락을 유지했고, 10,29 부동산 대책이후로 투자자들이 주춤하는 사이 급매물 위주의 시장이 형성되고 있었다. 그러나 이를 보고 부동산 가격에 거품이 끼었다고 판단할 것인가?
인터넷상의 가격은 믿을만한 것 보다 참고사항일 뿐이다. 언제나 시세는 변동이 있기 마련이고 최고가와 최저가 사이의 가격은 항상 있기 마련이다. 요즈음의 인터넷상의 가격은 부동산 중개업체들이 세금조사나 양도세관련 기준을 피하기 위해 실거래 가격보다 더 높게 제시하는 가격이라 신뢰하기 힘든 부분이다.
일곱째, 국민소득으로 보는 부동산 버블 기준이다.
우리나라 4인가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(32평아파트) 주택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다.
만약 현재 우리나라 1인당국민소득이 1만달라라고 할 때 한가정의 국민소득 총액은 4만달라, 약 4,500만원이 된다. 4,500만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 3억3천만원이 조금 넘는다. 만약 거품이 있다면 4인가족 전원이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없다면 아마도 거품의 징조가 아닐까?
그렇다면 현실적으로 평균 1인당 국민소득 1만달라의 기준은 어느 지역으로 볼 것인가? 지역에 따라 편차가 있을 것으로 보인다. 울산같은 도시는 이미 2만 달라를 넘긴지 오래다. 따라서 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다.
만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 3만 달라로 잡는다면 32평아파트 가격은 10억원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 계산이 나온다.
여덟째, 출산율과 베이비붐 시대.
1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 수많은 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 그동안 우리나라 경제성장 또한 전세계에서 가장 높은 수준을 누렸기 때문이다. 즉, 이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다.
그러나 베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다.
필자도 이렇게 되었으면 하는 바램 간절하다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 홀로된 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 결국 나홀로 가구가 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는자는 부동산을 선점할 것으로 보인다.
강남의 아파트값은 ‘백약이 무효’라고 한다. 왜냐하면 공급은 없는데 수요만 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 가수요를 막는 방법은 어떠한 규제나 정책보다 아파트를 원하는 매입자에게 무제한 공급을 하는 길 밖에 없다. 공급할 수 있는 지역으로는 이미 신도시가 확정된 판교는 물론 청계산 지역과 헌인릉지역, 과천 서울대공원 및 경마장지역 그리고 송파나 강동등의 단지를 택지 개발 단지로 몇 십년을 계획하여 꾸준한 공급을 이룬다면 강남의 아파트 가격은 상당부분 조정 될 것으로 보인다. 그러나 문제는 이러한 정책을 꾸준히 이끌어가는 정부의 의지가 있느냐가 몇 배 더 중요한 문제다.
그리고 아파트 가격도 시장원리에 맡겨야 한다. 왜냐하면 계속적인 규제 일변도 정책을 펼친다면 공급부족으로 인해 강남 아파트 32평 값이 10억원을 넘는 것은 시간문제라는 사실을 정부 관계자들 특히 정책을 입안하는 분들이 알았으면 한다.
- `비이성적 과열` 개정판의 새 내용
- [edaily 김홍기기자] 다음은 로버트 실러 미 예일대 교수의 "비이성적 과열" 개정판에 새로 첨가된 내용을 CNN머니가 요약한 것이다.
항상 부동산 붐에 대해 대중적으로 인기있는 설명들이 있었다. 그러나 "인기가 있다"고 해서 "옳은" 것은 아니다.
1990년대 후반 이래 미국과 세계 여타 지역의 부동산 가격 상승에 대해 그럴듯한 논리적 근거가 제시돼 왔다. 그 중 하나는 인구 압력을 가지고 설명하는 것. 토지가 고갈됨에 따라 그 결과로 집값이 상승했다는 논리다. 그러나 1990년대 후반 이래로 토지가 더 고갈된 적이 없다. 인구 증가율은 꾸준히 완만한 수준을 유지했다.
또 다른 이론은 집을 짓는데 들어가는 인건비, 목재, 콘크리트, 철근 등에 대한 수요가 강했고 이 때문에 가격이 상승했다는 것. 그러나 건축비용은 장기 경향에서 벗어나 있지 않다.
마지막으로 많은 국가들에서 행해지고 있는 금리인하 때문에 붐이 일어났다는 주장도 있다. 그러나 저금리가 확실히 집값 상승에 기여하는 요소이기는 하나, 각국 중앙은행들은 역사상 여러차례에 걸쳐서 금리를 인하했었고 그러한 조치들이 전 세계적인 붐을 일으킨 적은 결코 없었다.
따라서 위 이론들을 가지고는 1998년부터 시작된 붐을 설명할 수가 없다.
결론은 현재 미국과 국제적 수준에서 과거 그 어느 때보다 강한 주택가격에 대한 투기열풍이 뿌리를 내리고 있다는 것이다.
오늘날 가격정보가 대중에게 확산됨에 따라 대중들이 경제적 문제들에 대해 시장에서 해결책을 찾게 됐고, 이것이 사람들로 하여금 주택가격에 대해 우려하게 만들었다. 그 결과로 거품이 됐다. 결국 정보확산으로 비이성적 과열이 일어났다고 볼 수 있는 것이다.
다시 말해서 사람들이 주택가격이 자기들의 능력 범위를 초과해서 오르면 결코 집을 못사게 될 것이라고 우려, 집 값을 올리는데 몰입하게 되었다는 것이다.
지역의 주택가격이 상승하는 것이 특별한 건 아니다. 그러나 오늘날의 주택가격 상승은 과거와 다르며 위험하기까지 하다.
일반적으로 얘기해서 미국에는 전국적인 주택시장은 없고 지역 시장만 있다고 한다. 그러나 이는 진실이 아니다. 미국의 인플레이션을 조정한 실질 주택가격은 1997년부터 2004년까지 52% 상승했다. 이처럼 상승한 적은 미국 역사에서 딱 한번 있었는데 그때는 바로 세계 2차대전 이후였다.
1998년 이래의 집값 상승은 소득 증가보다 훨씬 빠르다. 그리고 이러한 상승세로 인해 주택 가치가 장기적으로 지속가능하느냐에 대한 의구심이 생기고 있다. 1985년부터 2002년까지 가장 변동폭이 컸던 8개주의 주택 중간 값(median price)은 1인당 소득기준으로 4.9년에서 7.7년까지 상승했다. (4.9년이 걸려야 집을 살 수 있었던 것이 7.7년이 걸려야 살 수 있게 된 것이다.)
이러한 가격 상승 행태는 과거와는 다른 것이다. 19세기 후반과 20세기 초에는 고속도로, 운하, 철도 주변에서 지역별로 버블이 발생했었다. 그러나 주가와 동반 상승하는 전국적 차원의 주택가격 붐은 없었다. 주택가격 상승이 주가와 함께 상승하지 않았으며 1929년에 주식시장 붕괴됐을 때에도 실질 기준으로 집값이 하락하지는 않았다.
2차 대전 이후에는 대도시를 중심으로 실질적인 집값 상승이 있었다. 전쟁 기간중에 미 정부가 신규 주택 공급을 극도로 제한했기 때문이었다. 귀환 장병들이 새로운 가정을 꾸미게 됨으로써 주택 수요가 늘어났고 이 때문에 주택 가격이 상승했다.
그렇다고 해도 그 당시의 주택가격은 과열양상은 보이지 않았고 그 때문에 폭락도 일어나지 않았다. 수요가 상승하더라도 실적적인 구매 열풍이 불어닥치지 않았다. 당시에는 사람들이 집을 새로 지으면 된다고 여겼었다.
그러나 지금은 그때와 다르다. 사람들이 주택가격에 대해 우려하고 있고 주식과 주택시장의 변동성도 시간이 지나면서 확대되고 있다.
동시에 세계의 대도시들도 집값 상승을 경험했다. 이들 도시의 가격 상승 경로의 유사성은 놀라운 일이다. 주택에 대한 과도한 흥분과 투기라는 점에서 유사성이 있다.
주택가격은 항상 오른다는 관념은 매우 강하다. 그러나 매우 틀렸다.
미국 전체적으로 보면 2004년의 실질 주택가격은 1890년과 비교해서 66% 상승했다. 그러나 이러한 가격 상승의 대부분은 두 번에 걸친 짧은 시기에 일어났다. 2차 대전 직후와 1998년 이후다.
두 시기를 제외하고는 실질 주택가격은 전체적으로 변동이 없었거나 하락했다. 더군다나 붐 기간을 포함시키더라도 전체 상승률은 연간 기준으로 0.4%에 불과했다.
그럼 왜 그렇게 많은 사람들이 집값이 상승했다고 느끼고 있는 것인가. 사람들은 과거에 구입한 주택 가격과 현재 가격과의 차이에 대해 놀라워하고 있다. 1948년에 1만6000달러를 주고 산 집이 2004년에 19만 달러가 됐다고 놀랄 수 있다는 얘기다.
주택에 대한 투자는 표면상으로는 매우 좋아 보인다. 그러나 소비자물가지수는 1948년에서 2004년까지 8배 상승했다. 따라서 실질 가치는 겨우 4% 증가한 것이 된다. 연간 1%가 안되는 것이다.
실제로 보면 집값이 소비자 물가보다 더 빠르게 상승할 수 있다는 이론적 주장은 전체적으로 잘못됐다. 건설업계의 기술적 진보가 다른 부문보다 더 빠를 수 있다. 새로운 재료와 장비, 조립식 공정이 집값을 더 싸게 만들었다.
택지 가격과 관련해서, 미국 대부분 지역에서는 토지가 수요에 비해 상대적으로 풍부하다. 아직 뻗어나갈 수 있는 여지가 많이 남아있다. 로스앤젤레스나 보스톤, 런던이나 시드니에도 집 지을 땅이 부족한 것은 아니다.
그러나 모기지 상환이 가계 수입의 많은 부분을 차지하는 지점까지 상승하면 집값이 싼 곳으로 이주하려는 강력한 동기가 발생할 수 있다. 장기적으로 이러한 안전 밸브가 집값이 과도하게 상승하고 버블 붕괴를 방지하는 경향이 있다.
로스앤젤레스의 1980년 이래의 집값 상승폭은 사실 밀워키보다 그리 크지 않다. 그러나 로스앤젤레스는 두차례의 붐을 겪었고 집값 폭락도 겪었다.
인생이란 단순한 것. 저축해서 집을 샀다면 가격에 대해 별로 신경쓰지 않아도 된다. 그러나 주택에 대한 투기적 시장으로 인해 우리의 생이 근본적으로 바뀌었다.
일부 지역에 국한됐고 고속도로나 철로 주변과 연계됐던 가격 상승이 이제는 신경제 시대와 연결돼 있다. 주택가격에 대한 행동의 변화는 재산 가치에 대한 대중적 인식이 변하고 있다는 징조일 뿐 아니라 투기적 가격 움직임에 대한 경계심이 변했다는 징조다. 이것이 바로 버블의 징조며, 버블로 인해 궁극적인 파멸이 올 수도 있다.
- 아파트 매매가대비 전셋값 비율 99년이후 최저
- [edaily 이진철기자] 전국의 아파트 매매가 대비 전셋값 비율이 지난 99년 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.
20일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 전국 1만4247개 단지 501만여가구의 아파트값을 조사한 결과, 평균 매매가는 평당 633만원, 전셋값은 평당 313만원으로 매매가 대비 전셋값 비율이 49.4%를 기록했다.
이는 작년 6월 조사 당시 99년 이후 최저치였던 50.1%를 경신했고, 전셋값 비율이 가장 높았던 2001년 12월(62.8%)에 비해 무려 13.4%포인트나 낮아진 것이라고 닥터아파트측은 설명했다.
지역별 매매가 대비 전셋값 비율은 서울이 43.4%로 가장 낮았으며, ▲수도권 신도시 46.3% ▲경기 46.3% ▲인천 54.8% 순이었다. 반면, 지방(광역시 포함)은 61.4%로 서울 외곽 및 지방일수록 전셋값 비율이 커지는 것으로 나타났다.
작년 1월과 비교해 전셋값 비율이 많이 낮아진 곳은 수도권 신도시로 55.3%에서 46.3%로 9.5%포인트가 줄었다. 이어 경기 7.3%포인트(53.6→46.3%), 인천 2.3%포인트(57.1%→54.8%), 서울 1.5%포인트(44.9%→43.4%)가 줄었다. 전국적으로는 50.5%에서 49.3%로 1.3% 포인트 감소했다.
서울의 경우 매매가 대비 전셋값 비율은 2003년 5월 50%이하로 떨어진 후 현재까지 계속 낮아지고 있다.
특히 송파구 32.3%, 강남구 35.7%, 강동구 36.7%, 서초구 37.8% 등 강남권 전세비율이 30%대를 기록하며 가장 낮은 수치를 보이고 있다. 이는 재건축단지가 많이 분포해 상대적으로 전셋값이 낮았고 재건축 투자열풍으로 매매가 상승폭이 컸기 때문으로 분석된다.
서울 평균 전셋값 비율(43.4%)보다 낮게 형성된 곳은 ▲용산구(41.9%) ▲양천구(42.7%) 두 곳에 불과 했으며 나머지 자치구는 평균 전셋값 비율을 웃돌았다.
반면, 경기지역은 지난 2003년 9월 49.8%를 기록하며 처음으로 50% 이하로 떨어졌고, 작년 6월 조사에서 전세비율이 50% 이상으로 올랐지만 6개월 후인 올 1월 현재 다시 46.3% 포인트를 기록하며 50% 이하로 떨어졌다.
경기지역중 과천시는 매매가 대비 전셋값 비율이 29.8%로 조사대상중 가장 낮은 수치를 기록했다. 다음으로 ▲용인시 34.7% ▲김포시 40.6% ▲파주시 42.4% ▲남양주시 42.8% ▲하남시 43.1%, 의왕시 44.2% 등의 순이었다.
경기지역에서 전셋값 비율이 가장 많이 낮아진 지역은 하남시로 작년 6월에 비해 7.7%포인트 낮아졌다. 하남시는 지난 6개월 동안 매매가는 4.12% 하락했고, 전셋값은 무려 18.7%가 떨어지면서 매매가 대비 전셋값 비율이 큰 폭으로 낮아졌다.
이밖에 지방의 매매가 대비 전셋값 비율은 부산 64.6%, 대구 64.8%, 광주 66.8%, 대전 6.2%, 울산 70.2% 등을 나타냈다.
강현구 닥터아파트 실장은 "매매가 대비 전셋값 비율은 지난 2002년 이후 전세로 입주하는 수요보단 내집마련이나 투자를 하는 수요가 많아 매매가 상승률이 전셋값 상승률을 크게 앞질렀다"면서 "그러나 작년 5월부터 들어 매매가에 비해 전셋값이 더 큰 폭으로 하락하면서 전셋값 비율이 계속 낮아지고 있다"고 설명했다.
- 건교부, 올해 주택공급 45만가구.. 집값은 하락
- [edaily 이진철기자] 올해 아파트값은 입주물량 증가와 수요부진으로 하락세를 보이고 주택공급도 수요침체, 택지부족, 건자재값 상승 등의 영향으로 위축국면 지속될 것으로 전망됐다.
11일 건설교통부는 ´2005년 주택시장 전망´보고서를 통해 "올해 주택건설은 작년과 비슷한 수준인 45만가구 내외에 머무를 전망"이라고 밝혔다.
보고서에 따르면 올해 서울지역의 재건축아파트 공급은 강남권 4200가구를 포함해 1만5000가구로 작년(2만6000가구)에 비해 42%가량 감소할 것으로 예상된다.
또 대전·충청권도 작년한해 6만3000가구가 공급돼 2001년부터 2003년까지 3년간 평균(3만6000가구)보다 71%가 급증, 올해의 경우 신규주택 공급위축이 불가피할 것으로 보인다.
반면, 올해 전국의 아파트 입주물량은 40만5000가구로 전년(36만7000가구)대비 10%가량 증가할 것으로 추정된다.
지역별 입주물량은 서울·수도권의 경우 작년 21만4000가구를 정점으로 올해는 20만가구로 감소세를 보이는 반면, 광역시(대전제외)는 올해(8만8000가구), 대전·충청권은 내년(4만9000가구)이 각각 최대치를 기록할 것으로 예상된다.
한편, 올해 주택가격은 성장률 둔화와 정부의 시장안정대책으로 수요는 부진한 반면, 입주물량은 증가해 매매가격은 3~4%, 전세가격은 4~5% 정도 각각 하락할 것으로 전망됐다.
매매가격은 지역별·유형별 가격차별화가 뚜렷해져 수요층이 두터운 강남의 대형평형은 보합세에 그치는 반면, 주거선호도가 낮은 지역의 중소평형은 하락폭이 확대될 것으로 예상했다.
건교부는 "풍부한 시중 단기자금으로 인해 서울의 강남재건축, 뉴타운 등 개발재료가 있는 일부지역은 국지적으로 매매가격이 상승할 가능성이 있다"고 말했다.
- (부동산레이다)새해는 다시 시작하자
- [양은열] 부동산이 폭등하던 2003년도에는 부동산의 급등으로 끝도 안 보인 부동산의 가격이 어디까지 올라갈 것인가 라고 반문할 때가 있었다. 그러나 참여정부가 들어선 지 2년이 지난 지금 10.29부동산 규제책 이후로 부동산 냉각을 염려할 정도로 부동산이 급락을 하였다.
왜 이렇게 부동산이 급등과 급락을 반복하면서 냉,온탕을 번갈아 왔다갔다 하는가? 생각해 보면 부동산이란 정책에 따라 춤을 추고 개발호재가 있는 곳에 반드시 가격 상승이 있고 이에 따라 많은 투자자들이 동반움직임으로 인하여 부동산을 물과 같이 흐르는 것이다. 간혹 물이 많이 쏟아져 홍수가 일어날 때도 있고 너무 가물어서 속이 타는 경우도 있다. 그러나 이때마다 이에 따른 땜질식 부동산 정책으로 일관하였기 때문에 부동산의 원리는 무시되고 정책에 의해 좌지우지 되며 부동산 시장은 왜곡되어 왔던 것이다.
참여정부 들어와서 부동산은 더욱 요동을 치고 있다. 가격은 안정되어 있지만 내부로 들어가 보면 심각한 부동산 갈등을 일으키고 있는 것이다. 매매가 이루어지지 않아 신규 아파트에 입주가 늦어지고, 따라서 건설회사는 자금의 압박을 받고 전세가는 곤두박질하여 역전세난에 집주인들은 어려움에 처해 있고, 다세대 주택들은 가격 하락으로 인해 깡통 빌라가 속출하여 2005년에는 경매대란의 시기가 도래할 것으로 예상이 된다. 10.29대책 이후로 집값을 잡기 위해 노력한 부동산 규제 일변도가 너무나도 격동의 부동산 시기를 도래하게 만들어 버린 것이다.
현 정부는 부동산 규제와 경기부양의 두 마리 토끼를 잡겠다고 2005년 경제계획을 잡고 있다. 그러나 과연 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있을까?
매우 어려운 길을 정부는 가겠다는 것이다. 그러나 이러한 일관성 없는 참여정부의 부동산 관련정책은 부동산 시장에 혼란만 가중시킨다. 부동산 정책이 발표되면 당정협의와 입법과정에서 내용이 자주 변경되거나 시행시기가 불확실하게 했기 때문이다.
참여정부의 대표적인 부동산 정책은 2003년 발표한 10,29 부동산 종합대책이었다. 이정우 정책위원장의 주도로 이루어진 이 부동산 정책은 세금위주의 부동산 정책으로서 처음부터 불안하기 짝이 없었다. 너무 급조된 정책들이었기 때문이었다.
주택거래신고제와 재건축 개발이익 환수제를 포함한 부동산 종합대책은 강남의 부동산을 잡기위한 제도로서 특히 재건축을 겨냥한 정책이었다. 그러나 시행시기를 두고 우왕좌왕하여 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰에 상당한 금을 가게 만들었다. 특히 10월 신행정수도이전이 위헌으로 판결됨으로서 정부의 신뢰성에 대한 의구심은 극에 달했고, 따라서 향후에 실시되는 정책이 과연 지속될 것인가 라는 물음을 가지고 있는 사람들이 하나둘이 아니었다. 정말 안타까운 일이었다.
또한 2004년 들어 발표한 재건축단지 리모델링 관련정책이나 부동산 중개업법 개정안, 종합부동산세 및 부동산 관련세제, 펜션 규제책 유예등이 정책 발표와는 달리 발표시와 시행시기에 내용이 크게 변경되거나 축소되어 불확실한 상황에 접해 있는 상태다.
1가구 3주택 양도세 중과세는 또한 어떠했는가? 시행과 유보를 반복한 채 일단 시행 후 보완을 하겠다는 결론을 내렸지만 초등학생이 봐도 이해가 않되는 대목이다. 어떤 정책을 일단 시행해 보고 문제점이 발생하면 보완하겠다는 식이 어디 있는가? 그러는 사이 피해보는 해당 당사자의 피해는 누가 보상해 줄 것인가? 시간낭비와 인력, 막대한 재정적 낭비가 아닐 수 없다.
모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없다. 그러나 시장 원리를 무시하고 일단 시행해 보겠다는 정책이 나온다면 정책에 대한 불신과 실망은 더욱 커질 수 밖에 없다. 지금의 참여정부는 정상적인 거래마저 극도로 위축되고 분양시장 침체로 이어져 건설경기가 추락한 뒤에나 일부규제를 완화해 부동산 시장에 숨통을 틔워주고 있다. 그러나 이정도의 규제 보완으로는 부동산 및 건설경기 부양에는 턱없이 부족한 실정이다. 과감한 규제완화책이 필요한 시기다.
부동산과 경제의 맥을 짓누르고 있는 부동산 투기지역이나 투기과열지구는 전면 해제해야 한다. 투기가 재발될 것 같아 못 풀고 있다면 너무나 어리석은 판단이다. 구더기 무서워 장 못 담그는 일과 무엇이 다르단 말인가!
정부의 정책은 일관성이 있어야 한다. 또한 정책시행에 잘못이 있다면 책임을 질 줄 알아야 한다. 정책은 있으나 책임이 없다. 순간순간 분위기를 봐가며 정책을 결정한다면 과연 전문가는 왜 있는 것인가?
특히, 부동산 정책은 현실성 있는 정책이어야 한다. 부동산 경기가 냉각되어 서민들은 부동산 매매는 물론 전세도 나가지 않아 고통을 받고 있는데 일단 시행해 보고 대안을 찾는다는 식의 정책이 있을 수 있단 말인가! 전형적인 탁상행정의 표본이다.
정부는 부동산 정책의 시행을 앞두고 오락가락하는 모습을 보여 시장혼란만 가중시켰다. 그러나 이와는 반대로 올해 7월까지 2003년 10,29부동산 대책의 완성을 위해 옥을 죄려고 하고 있다. 잘못된 판단이다. 시장경제를 알아야 한다. 명분만이 중하지 않다.
새해는 달라져야 한다.
2005년도에는 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 그리고 보유세 강화 등으로 부동산을 잡겠다고 하나 결과적으로 재건축을 제외한 강남의 대형 아파트 값은 오히려 더욱 고공 행진해 온 것은 무엇으로 설명해야 할 것인가?
필자는 10,29대책이 발표가 있은 뒤에 이 정책은 실패할 것으로 예측했다. 공급이 부족한 대형의 아파트를 세금으로 잡겠다는 정책은 애초부터 잘못된 것이었기 때문이었다.
시간이 지나고 결국 서민들만 어려워 상항 아래 10,29대책을 빨리 전면 수정하여 시장원리에 의한 정책으로 전환하여야 할 것이다.
이를 위해서
첫째. 그동안 부동산 가격 폭등에 대응한 임시적인 규제조치를 완화하고 제도화해야 한다.
양도소득세 및 재건축 규제등 부동산 투기억제책 지정과 해제조건이 있는 임시적인 조치인 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구‘등은 즉시 해제 하여야 한다.
특히 400조가 넘는 부동자금이 부동산 규제 해제시 투기로 연결될 것으로 예상되어 규제를 완화시키지 않는다면 부동산 냉각에 따른 경제저하의 위험성은 더욱 클 것으로 예상된다. 부동산은 부동산 시장원리에 입각해 풀어야 할 것이다.
둘째, 무주택자 청약과 거래세 등은 시장원리에 맞게 정비하여야 할 것이다.
최근 무주택자 우선 분양을 세분화하여 만40세 10년 이상 무주택세대주에게 25.7평이하의 주택에 한해 우선공급40%를 적용하는 제도 신설은 무척 잘한 제도로 보인다. 이러한 무주택자 해소를 위해 정부는 적극 나서는 적극적인 제도로 풀어야 하며 규제로 일관된 정책은 너무 소극적이고 부작용만 양산하기 쉽다. 거래세 또한 적극 세금인하를 통하여 부담 없이 부동산을 취득과 양도를 하게끔 물줄기를 터 주어야 한다.
셋째, 재건축 규제를 당장이라도 해제하여야 할 것이다.
정부는 서민을 위한 부동산 정책을 편다는 명분아래 재건축을 억제하고 있다. 이는 심히 잘못된 정책 중의 하나이다. 그것도 부족하여 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 상승 용적률 중에서 10-25%를 임대주택으로 신축하는 제도를 도입하였다. 이는 위헌 여부를 떠나 너무나 정부의 간섭이 강요된 정책 중의 하나이다.
재건축 가격이라는 것이 수요와 공급에 의해 결정된다. 특히 추가부담금 문제는 수요와 공급의 원리에 의해 결정되어야 부작용이 적다. 그럼에도 불구하고 정부는 재건축에 있어서 너무나 깊이 관여하고 있는 이상 이를 철폐하지 않으면 재건축 시장에 또 다른 부작용을 가져다 줄 것이 뻔하다. 과연 정부가 이를 인지하고 있는지도 의구심이 든다.
넷째, 부동산이 안정되어 있고 미분양이 많이 발생한 지역에는 세금부분을 통하여 경기와 분양을 활성화 시켜야 할 것이다.
미분양아파트가 발생한다는 것은 경기의 흐름이 막히고 있다는 증거다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 방관하고 있다면 아주 큰 실책을 하는 것이다. 다만 정부가 이를 인정하여 년초부터 100조 넘는 자금을 투자하여 경기를 활성화 하고 부양을 하겠다고 하니 다행스럽기도 하다.
다섯째, 경기가 불황으로 이어지는 시기에는 보유세를 내려 부동산 소유자에게 부담을 경감시켜 주어야 한다.
어찌되었든지 부자건 가난한 사람이건 누군가가 부동산을 소유하기 마련이다. 부자들에게 고가의 세금을 매겨서 부동산 취득기회를 박탈하고자 한다면 어느 누가 부동산을 취득하려고 하겠는가? 누군가가 부동산 주인이 된다. 따라서 불황기에는 부자들이 부동산을 매입하고 처리 하여야 부동산이 움직이게 된다. 아무리 가지고 싶어도 가난한 사람을 이를 소유할 힘이 없는 것이기 때문이다.
새해 2005년에는 규제 없는 세상에서 부동산이 움직이기를 바란다. 지금의 현실이 너무나 심화되고 왜곡된 부동산 시장을 정부 관계자는 하루 속히 깨달아서 더 늦기 전에 부동산을 활성화 시키고 경제를 안정 시켜야 할 것이다. 정책은 수시로 변경할 수 있지만 부동산 정가는 한번 정해지면 그 가격을 고집하는 경향이 강하기 때문에 부동산 고정화를 반대하는 것이다. 고정화를 깨뜨리는 것은 규제 철폐와 함께 부동산의 유연화로 가능한 것이다. 참여정부 들어와서 부동산 가격이 안정 되었다고 생각한다면 큰 오산 중의 오산이다. 부동산의 힘이 축적되고 있는 과정에 불과하다. 언젠가는 이런 축적된 힘이 발산할 경우 걷잡을 수 없는 방향으로 부동산이 튈 가능성이 있다.
정부관계자에게 부탁하건대 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것이지 정책에 의해 결정되는 것이 아님을 꼭 알았으면 하는 바램이다. 새해에는 부동산 투자원리에 맞추어 다시 시작하기를 간절히 바란다.
