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특례보금자리론, 금리 연 3.75%까지 가능...30일 시작
[이데일리 노희준 기자] 소득과 관계없이 9억원 집을 담보로 5억원까지 장기고정금리 분할상환 대출로 빌릴 수 있는 특례보금자리론을 30일부터 신청할 수 있다. 금리대는 4%중후반대~5%초반대로 시작한다. 우대금리를 모두 챙긴다면 3.75%까지 금리를 낮출 수 있다. 중도상환수수료는 없고 비규제지역 아파트 기준으로 담보인정비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 배제됐다.(자료=금융위)금융위원회는 이달 30일부터 특례보금자리론 신청을 접수한다고 11일 밝혔다. 특례보금자리론은 기존 보금자리론(집값 6억원 이하·소득 7000만원 이하·대출 한도 3억6000만원)과 안심전환대출(보금자리론 동일), 적격대출(집값 9억원 이하·소득 제한 없음·대출한도 5억원)을 통합해 올해 한시적으로 운영하는 정책 모기지다. 이를 통해 금리 상승기 고금리에 고생하는 서민·실수요자의 ‘내집마련’을 돕고 대출금리 변동 위험을 경감하는 등 가계부채 질적 구조를 개선한다는 게 당국 목표다.최대 관심사인 금리는 주택가격과 부부소득을 기준으로 두 가지로 매겨졌다. 주택가격 6억원 이하이면서 부부소득 1억원 이하면 우대형 금리인 연 4.65%(10년)~4.95%(50년)가 적용된다. 주택가격 6억원 초과나 부부소득 1억원 초과인 경우 일반형 금리로 4.75~5.05%가 책정됐다. 이 조건에서 최대 90bp(0.9%p)의 우대금리(총우대금리)가 별도로 적용된다. 이에 따라 우대금리를 최대로 받는다면 특례보금자리론 금리는 우대형 기준으로 최저 3.75~4.05%까지 받을 수 있다. 단, 금리는 보금자리론처럼 매월 시장금리 등을 고려해 조정된다.우대금리를 받을 수 있는 대상은 기존 저소득층(10bp), ‘한부모·장애인·다문화·다자녀가구(소득7000만원 이하+자녀 3명이상)’ 등 사회적배려층(10bp), 혼인신고일로부터 7년이 도과되지 않은 부부 및 결혼예정자인 신혼가구(20bp), 미분양주택(20bp)에 이번에 추가된 ‘만39세 이하+주택가격 6억원 이하+부부합산소득 6000만원 이하’인 저소득청년(10bp)이다. 이런 4가지 우대금리는 최대 80bp까지 받을 수 있다. 여기에 대출거래약정서와 근저당권약정서를 온라인으로 처리하는 경우(‘아낌e’) 우대금리 10bp도 추가로 챙길 수 있다.(자료=금융위)특례보금자리론은 중도상환수수료가 없다. 기존 주담대에서 특례보금자리론으로 ‘들어와’ 갈아탈 때와 금리가 하락해 특례보금자리론을 중도상환해 일반 주담대로 ‘나갈 때’ 모두 면제된다. 금융당국은 1년간 39조6000억원 규모의 특례보금자리론을 공급한다. 금융당국 관계자는 “대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능하다”며 “2월중 주택매매 잔금을 입금해야 하는 차주 등 접수일로부터 1달이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용은 어렵다”고 말했다. 특례보금자리론 LTV는 비규제지역 아파트 기준으로 최대 70%다. 차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 ‘생애최초 주택구입자’의 경우 80%가 적용된다. 여기에 연립·다세대·단독주택 등 아파트가 아닌 주택은 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감된다. 다만, 실수요자 요건(주택가격 8억원, 소득 9000만원, 무주택자)에 해당되면 규제지역 차감 적용을 배제한다. 최근 정부는 지난 5일 0시부터 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 뺀 수도권 전 지역의 규제지역을 해제했다.(자료=금융위)실제 특례보금자리론 대출 가능금액은 LTV 적용금액과 5억원 대출한도 중 적은 금액이다. 가령 5억원 아파트라면 3억5000만원(5억원×LTV70%), 대출한도 5억원 중 적은 금액인 3억5000만원이다. 특례보금자리론 DTI는 최대 60%다. LTV와 마찬가지로 규제지역이라면 10%p 차감되고 실수요자 요건에 해당하면 이를 차감하지 않는다. 특례보금자리론에는 모든 부채의 원리금 상환액을 소득에 견주는 DSR은 적용하지 않아 기존 주담대보다 대출을 더 빌릴 수 있다.특례보금자리론 만기는 10·15·20·30·40·50년 6가지다. 만기 40년은 만39세 이하나 신혼부부가, 만기 50년은 만34세 이하나 신혼부부가 이용할 수 있다. 특례보금자리론 자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지다. 특례보금자리론은 무주택자(구입용도)와 1주택자(상환·보전용도)가 빌릴 수 있다. 1주택자가 주택구입용도로 빌리려면 기존주택을 2년 이내 처분해야 한다.김태훈 금융위 금융정책과 거시금융팀장은 “특례보금자리론 대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용된다”며 “추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이라면 특례보금자리론 이용에 신중해야 한다”고 말했다. 당국은 추가주택 취득 여부를 매년 정기적으로 점검할 계획이다. 추가주택 취득자는 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 한다. 그렇지 않으면 기한의 이익 상실 처리(만기 전 대출금 회수) 및 3년간 보금자리론 이용이 제한된다. 특례보금자리론을 신청하려면 기존 보금자리론과 동일하게 주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융앱을 통해 하면 된다.(자료=금융위)

2023.01.11 I 노희준 기자

서울 소형아파트 매입비중 55%…높은 집값·금리에 '역대 최고'
[이데일리 오희나 기자] 지난해 서울에서 전용면적 60㎡이하 소형 아파트 매입비중이 역대 최고치로 나타났다. 높은 집값과 금리 상승으로 인한 이자 부담으로 인해 소형 아파트를 찾는 경우가 늘어난 것으로 풀이된다. 11일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 규모별 아파트 매매현황을 분석한 결과에 따르면 지난해 1~11월 서울 아파트 매매 총 1만4383건 가운데 전용면적 60㎡ 이하의 아파트 매매는 7947건으로 집계됐다.서울 전체 아파트 매매에서 소형이 차지하는 비중이 55.3%로, 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년(1~11월 기준) 이래 가장 높은 수치다. 서울 아파트 중위 가격이 10억원을 훌쩍 넘는 상황에서 금리 상승이 이어지다보니 이자부담에 소형 아파트로 눈을 돌리는 것으로 풀이된다. 실제로 KB부동산에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 중위가격은 10억3833만원이다. 최고점이던 지난해 7월 10억9291만원 대비 4.9% 떨어졌지만 여전히 높은 수준이다. 소형 아파트 매입비중은 2017년 36.6%, 2018년 36.9%, 2019년 41.0%, 2020년 42.2%, 2021년 46.4%에 이어 지난해까지 5년 연속 증가세다. 서울 25개 자치구에서 전용면적 60㎡이하의 아파트 매입 비중이 가장 높은 차지구는 성북구로 74.5%의 비중을 보였다. 이 외에도 금천구 71.8%, 노원구 70.3%, 구로구 69.2%, 종로구와 중랑구 69.1%, 중구 64.2%, 영등포구 60.0%, 동대문구 58.1%, 동작구 57.5% 등으로 집계됐다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “아파트 가격 하락세가 이어지고 있지만, 대출 이자 상환 부담에 상대적으로 진입장벽이 낮은 소형 저가 아파트를 택하는 경우가 많아지고 있다”며 “1~2인 가구가 증가하고 있는 만큼, 소형 아파트 시장 주도 현상은 한동안 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 한편, 전용면적 135㎡ 초과하는 대형 아파트 매입비중이 가장 높은 자치구는 용산구로 나타났다. 지난해 1~11월 용산구 아파트 매매 282건 중 135㎡ 초과하는 아파트 매매는 73건으로 대형 아파트가 차지하는 비중이 25.9%에 달했다. 이어 서초구 12.1%, 광진구 10.1%, 송파구 9.6%, 강남구 8.0% 등으로 확인됐다.

2023.01.11 I 오희나 기자

저축은행 LTV 90% '꼼수' 대출...집값 하락에 부실 우려
[이데일리 서대웅 기자] 대형 저축은행들이 불법인 ‘작업대출’이 이뤄지도록 사실상 방조했다는 지적이 나오면서 건전성 및 내부통제 문제가 도마위에 오를 것으로 업계는 내다보고 있다. 자격이 안되는 차주에게 대출을 대거 해준 만큼 부동산 경기 위축, 금리상승과 맞물려 해당채권 부실 가능성이 커졌기 때문이다. 작업대출은 대출이 불가능한 차주의 서류를 위변조해 취급한 것으로 엄연히 불법이다. 주로 가계대출 규제를 우회하기 위해 일반 개인을 개인사업자로 위장시킨 뒤 주택담보대출을 취급한다. 이때 담보인정비율(LTV)을 최대 90%까지 잡기도 한다. 지난해 규제지역 LTV가 40~50%로 제한된 점을 감안하면 두 배 가까이 대출을 늘려준 셈이다. 가계대출 증가율을 일정 수준 이하로 묶어둔 ‘총량 규제’가 강화하자 사업자 대출을 확대해 이익을 내고자 하는 회사들이 대출 브로커들의 이러한 불법행위를 방조한 것 아니냐는 지적이 나온다. (자료=이데일리DB)◇금리 상승에 차주 이자 부담까지금융권에 따르면 작업대출 과정엔 통상 대출모집인(브로커)이 관여한다. 불법 브로커는 개인사업자 대출에 필요한 전자세금계산서, 입·출금 거래내역서 등 대출금 사용증빙 서류를 위·변조한다. 이후 위·변조한 서류로 사업자 주담대를 신청해 대출금을 타낸다. 차주가 가계대출을 이미 이용 중이라면 브로커는 이를 먼저 갚아주고, 사업자 대출을 받게 한 뒤 해당 대출금과 함께 수수료까지 챙긴다.사업자 주담대를 신청하는 것은 총부채원리금상환비율(DSR)과 LTV 규제를 적용받지 않기 때문이다. 금융감독원에 따르면 지난해 3월 말 기준 사업자 주담대의 평균 LTV는 75%에 달했다. 가계 주담대(42.4%) 대비 1.8배가량 높은 수준이다. 특히 사업자 주담대 가운데 약 절반(48.4%)은 LTV가 80%를 초과했다. 90%를 초과한 비중도 15.3%에 달했다. 이번에 적발된 5개사의 작업대출 LTV 역시 최고 90%를 넘긴 것으로 파악된다. 대출한도 역시 가계 주담대는 8억원으로 묶여 있는 반면 사업자 주담대는 50억~120억원이다.사업자 주담대를 이용한 작업대출은 업계에 만연한 것으로 분석된다. 대출을 비교적 깐깐하게 취급하는 1, 2위 저축은행에서도 작업대출이 적발됐다는 점에서다. 업계 고위 관계자는 “저축은행들은 규모가 작아 소형사일수록 작업대출에 취약할 수밖에 없다”며 “작업대출은 관행처럼 이어져 오고 있다”고 했다.문제는 작업대출 채권의 부실 리스크가 커지고 있다는 점이다. 부동산 경기가 좋을 땐 향후 부동산을 매각하면서 돈을 갚을 수 있지만, 지금처럼 집값이 내려가면 저축은행으로선 돈 떼일 가능성이 커진다. 여기에 금리 상승까지 맞물리면서 차주의 이자 부담까지 늘어났다. 지난해 3월 말 기준 저축업계 사업자 주담대 총잔액은 12조4000억원으로 총자산(123조6000억원)의 10%에 달한다.(자료=금융감독원)◇“사업자 번호 조회만 했어도…”업계는 작업대출을 막기 어렵다고 항변한다. 해당 저축은행 한 관계자는 “영업점이 절대적으로 부족해 대출모집인을 활용할 수밖에 없는데 해당 모집인이 불법 브로커인지 여부를 가려내기가 어렵다”고 주장했다. 서류를 위·변조하면 이를 걸러낼 길이 사실상 없다는 것이다. 또다른 저축은행 관계자는 “최근 대형 시중은행에서도 불법 브로커와 공모해 작업대출이 100억원 넘게 나갔는데, 소형 저축은행이 이를 무슨 수로 막겠느냐”고 항변했다.하지만 저축은행의 과실 책임은 피하기 어렵다는 지적이다. 금융권 관계자는 “위·변조된 서류라해도 국세청 등에 사업자 번호를 조회만 했으면 막을 수 있는 작업대출이 적지 않았을 것”이라고 했다. 당국 관계자는 “금융소비자보호법상 대출모집인을 관리하고 교육하는 책임은 모집인을 사용하는 금융회사에 있다”고 했다.임원들이 단기 이익에 매몰돼 내부통제를 제대로 하지 못했다는 지적도 나온다. 저축은행 사업자 주담대는 코로나 사태를 거치면서 급증했다. 2019년 말 5조7000억원이던 사업자 주담대 잔액은 지난해 3월 말 12조4000억원으로 117% 급증했다. LTV가 80%를 초과하는 사업자 주담대도 같은 기간 2조8000억원에서 6조원으로 114% 올랐다.이 시기는 초저금리로 가계대출이 급증하자 당국이 가계대출 증가율을 일정 이하 수준으로 묶어두는 ‘총량 규제’를 강화한 시기다. 가계대출 시장에서 장사하는 데 한계가 생기자 사업자 대출 시장으로 눈을 돌린 것 아니냐는 분석이다. 당국 한 관계자는 “저축은행 경영진이 작업대출을 방조했다면 배임으로까지 이어질 수 있다”고 했다.

2023.01.11 I 서대웅 기자

작년 주택연금 가입 '최다'…"집값 하락세에 서둘렀다"
[이데일리 노희준 기자] 지난해 소유한 집을 담보로 노후 생활자금을 연금식으로 받는 주택연금 가입 건수가 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 집값이 본격 하락세로 전환되기 전에 서둘러 가입에 나선 것으로 풀이된다. 주택연금은 가입 시점에 집값이 높을수록 연금액이 많아 유리하다.(자료=주택금융통계시스템) 단위=건수10일 주택금융공사의 주택금융통계시스템을 보면, 지난해 1월부터 11월까지 주택연금 가입건수가 1만3613건으로 집계됐다. 이는 관련 통계가 집계된 2008년 이후 한해 최다 기록이다. 2021년(1만805건)에 견주면 26% 늘어난 규모이자 이전 최고치인 2019년 1만982건보다 24% 불어난 수준이다. 전년 대비 가입자 증가 속도로는 2021년(6.2%)의 4배를 넘는다. 아직 통계가 집계되지 않은 12월 가입건수까지 고려하면 지난해 한해 가입규모는 1만5000건에 육박하는 수준으로 늘어날 것으로 보인다. 지난해 주택연금 가입이 급증한 것은 주택가격 하락세와 무관치 않은 것으로 풀이된다. 주택연금은 주택을 담보로 매달 연금을 받는 정부 보증 대출상품이다. 연금액은 가입시점 주택가격과 기대여명(수명), 금리에 따라 결정된다. 특히 가입 이후 주택가격 등이 변하더라도 연금액은 달라지지 않아 가입시점 상황이 중요하다. 결론부터 말하면 주택가격이 높을수록, 금리가 낮을수록, 기대여명이 짧을수록 연금 수령액이 많아진다.주택연금은 기본적으로 집을 담보로 받는 대출상품이라 주택가격이 높으면 월지급액이 늘어난다. 가령 만 72세 1가구 1주택자가 6억원짜리 아파트를 담보로 주택연금에 가입하고 월 일정금액을 종신지급 방식으로 수령한다면 월 지급금은 200만8000원이다. 반면 아파트 값이 7억원이라면 월 지급금은 234만3000원으로 약 17% 더 많이 받게 된다. 지난해에는 부동산 가격이 조정기를 거쳐 하락세로 돌아섰다. 한국부동산원의 전국주택가격동향 조사 자료를 보면, 지난해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 떨어졌다. 부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다. 같은기간 서울 아파트값도 4.89% 내려 2012년 1∼11월(-6.05%) 이후 가장 크게 떨어졌다.지난해와 반대로 부동산 가격이 급등하던 2020년에는 주택연금 가입이 줄기도 했다. 집값 상승 효과를 더 누리기 위해 가입 시점을 뒤로 미루는 인센티브가 강화되기 때문으로 풀이된다. 실제 2020년에는 주택연금 가입건수가 1만172건으로 2019년(1만982건)보다 7% 준 바 있다. 반면 금리 상승은 다른 조건이 일정하다면 주택연금 지급액을 떨어트리는 요인이다. 같은 집을 담보로 일정액(월지급액)을 빌리는 게 주택연금이라 대출금리가 높으면 이자로 차감하는 금액이 늘어 실제 받을 수 있는 지급액이 줄어든다. 비슷한 논리로 기대여명이 증가할수록(가입 연령이 낮을수록) 일정액을 나눠 받아야 하는 기간이 늘어나 월지급액이 준다.주금공 관계자는 “지난해에는 신탁방식 주택연금을 도입하는 등 주택연금 상품성 개선과 더불어 주택가격 상승 기대심리가 낮아짐에 따라 가입을 유보했던 고객이 가입한 것으로 판단한다”고 말했다. 신탁방식 주택연금을 이용하면 배우자에게 주택연금이 자동으로 승계되고 주택 일부(방 1칸, 집 한 층 등)에 전세를 놓은 채로 주택연금에 가입할 수 있다. 주금공은 2021년 6월 신탁방식 주택연금을 도입한 데 이어 지난해 7월부터는 기존 저당권 방식 가입자의 신탁방식 전환도 허용했다.

2023.01.11 I 노희준 기자

"매수 문의전화 하루 수십통…시장 오랜만에 활기"
[이데일리 오희나 기자] “정부 규제 완화로 시장이 조금씩 살아나는 것 같아요.”10일 찾은 서울 양천구 목동 신시가지의 A 공인중개사무소에는 오랜만에 이어지는 문의전화에 눈코 뜰 새가 없었다.A 공인중개사무소 대표는 “사고 싶어도 자기 집을 못 팔고 있는 사람들은 어쩔 수 없지만 인근 단지에 전세로 사는 임대인 등 대기하고 있는 매수자한테 문의전화가 이날에만 수십 통에 이른다”며 “당장 눈에 띌 정도의 시장 활기는 아니지만 그동안 죽어 있던 시장이 조금씩 살아나는 것 같아 앞으로 좀 바빠질 것 같다”고 말했다. 서울 양천구 목동 일대 아파트 전경(사진=연합뉴스)또 다른 B공인중개사무소 관계자는 “토지거래허가구역으로 묶여 있지만 조만간 풀릴 것으로 예상하는 것 같다”며 “‘금리’라는 불확실성이 제거되면 매수 문의는 더 늘어날 것으로 보인다”고 기대감을 드러냈다.전문가들은 이번 정부의 규제 완화로 목동이나 노원 등 대규모 재건축 단지가 최대 수혜를 볼 것으로 예상했다. 다만 부동산 시장이 깊은 침체에서 벗어나지 못하고 있는데다 원자재가격 상승 등으로 수익성 악화가 예상되기 때문에 사업의 속도를 올리기에는 쉽지 않겠다고 내다봤다.김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “목동, 노원 등 대규모 재건축 단지의 수혜를 예상해볼 수 있다”며 “안전진단까지 속도감 있게 진행할 수 있겠지만 이후 사업과정을 빠르게 진행하기는 쉽지 않을 것이다. 공사비 등 문제가 놓여 있고 이러한 문제가 리스크로 작용하기 때문에 수익성 측면에서 전반적으로 상황이 좋지 않다”고 설명했다. 이어 김 수석위원은 “목동, 여의도는 토허제로 묶여 있고 금리가 높다 보니 투자수요가 유입되기 어려운 상황”이라며 “안전진단 통과는 호재지만 실효성을 갖기는 어려울 것”이라고 진단했다. 목동 재건축 사업 속도가 빨라지면서 주변 부동산 시장에 미치는 여파에 대한 대책 마련도 필요하다는 지적도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “하락 국면이어서 집값 자극 효과가 작다고는 하지만 대규모 재건축 단지가 사업을 시작하면 이주 대란으로 전셋값이 오르고 매매시장에도 영향을 미친다”며 “이주 시장 대책이나 서민주거복지, 세입자 대책 등도 보완이 필요하다”고 강조했다. 일각에서는 목동 일대 재건축 사업이 잇따라 진행되면 전·월세난이 가중되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 목동신시가지 1~14단지 총 2만6629가구가 이주하면서 이주 대란이 발생할 수 있다는 것이다. 이에 대해 양천구청 관계자는 “안전진단이 통과됐다고 해도 아직 초기 단계이고 시간이 오래 걸리는 사업이기 때문에 이번에 통과한 단지가 한꺼번에 추진되진 않을 것으로 본다”고 말했다. 이어 “이주 시기에 주변 전·월세난이 발생할 우려가 있다면 도정법상 사업시행인가단계 또는 관리처분인가단계에서 이주 시기를 조정할 수 있다”며 “이번에 도시주거환경정비계획수립지침을 개정하면서 안전진단 조건부 판정에 대해서는 정비계획수립시기, 사업시행예정시기 등을 조정할 수 있어 한꺼번에 몰리는 상황은 발생하지 않을 것이다”고 덧붙였다.

2023.01.10 I 오희나 기자

소득 무관하게 연 4%…'특례보금자리론' 흥행할까
(그래픽=문승용 기자)[이데일리 이윤화 기자] 집을 새로 사거나 기존 변동형 주택담보대출을 4%대 고정금리로 대출받을 수 있는 ‘특례보금자리론’이 이달 말 출시된다는 소식에 부동산 시장이 들썩이고 있다. 기존에 받은 대출을 특례보금자리론으로 대환이 가능한지, 특례보금자리론을 이용해 이번 기회에 내 집 마련에 나서는 것이 맞는 것인지를 두고 고민하는 수요자가 늘고 있다.전문가들은 기존 보금자리론에 비해 소득 요건을 완화하고 대출 한도를 늘린 특례보금자리론이 출시되면 부동산 심리 개선에 도움을 줄 수 있다고 본다. 다만 거래절벽을 해소하고 부동산 시장 활성화를 이끌어줄 마중물이 될 지는 의견이 엇갈린다.10일 부동산 업계에 따르면 특례보금자리론 금리는 4%대 중후반으로 책정될 것이란 예상이 지배적이다. 특례보금자리론은 안심전환대출과 적격대출, 보금자리론을 통합한 정책 모기지 상품이다. 기존 보금자리론은 주택가격 6억원 이하, 부부합산 소득 7000만원 이하인 경우에만 받을 수 있었다. 특례보금자리론은 집값이 9억원 이하라면 소득과 무관하게 신청할 수 있도록 대상을 넓혔다. 대출 한도도 3억6000만원에서 5억원으로 확대했다. 금융위원회는 특례보금자리론의 구체적인 시행일자와 지원 대상, 공급 규모 등의 세부 사항을 이달 11일 발표할 예정이다. 부동산 시장 전문가들은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 이어지는 상황에서 소득을 따지지 않는 연 4%대 금리 조건은 충분히 매력이 있다고 평가했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원 “특례보금자리론 주택 가격이 9억 이하인데 서울 내에서도 9억원 이내의 집이 있긴 하고 전국 평균 집값이 7억원 정도라서 실효성이 있다”며 “무주택자가 1주택자가 되거나, 기존 1주택자가 대출을 갈아타거나, 전세보증금 반환이 어려운 집주인도 대환 대출을 받을 수 있어서 수요는 많을 것으로 보인다”고 말했다. 고종완 한국자산관리연구소장은 “부동산 매수 심리가 살아나는데 긍정적 영향을 줄 수 있다고 본다”며 “실수요자에게는 가뭄 속 단비처럼 내 집 마련의 대출 문턱을 낮추는 효과를 가져올 수 있다”고 설명했다.일각에서는 집값 추가 하락 우려도 만만치 않은 상황이라 시장 전반을 끌어 올리기는 어렵고, 제한적인 효과 정도만 기대할 수 있다는 의견도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방에서는 9억원 이하면 대부분 커버 가능해 제한적으로 매수 심리를 올리는데 효과가 있겠지만 부동산 시장 전반을 바꿀 정도는 아니다”고 했다.

2023.01.10 I 이윤화 기자

규제완화에 살아난 매수심리…경매시장 살아날까
(그래픽=문승용 기자)[이데일리 오희나 기자] 정부가 부동산 규제를 대폭 완화하면서 매수심리가 8개월 만에 반등한 가운데 부동산 시장의 ‘바로미터’격인 경매 시장이 살아날지 관심이다. 전문가들은 규제지역 해제, 중도금 대출, 실거주 의무, 전매 제한 등 전방위적인 규제 완화 기대감 때문에 반등할 가능성이 있지만 상승폭은 제한적이라고 분석한다.10일 한국부동산원에 따르면 2일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 64.1로 지난주(63.1)보다 1포인트 올랐다. 서울 아파트 매매수급지수가 상승 전환한 것은 지난해 5월 첫 주(91.1) 이후 8개월(35주) 만에 처음이다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.정부가 다주택자 종합부동산세·양도소득세 중과 유예 방안을 공개한 이후, 지난 3일 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하고 전방위 규제 완화에 나서면서 매수 심리가 일부 회복한 것으로 풀이된다. 일부 지역에서는 급매물을 거둬들이는 움직임도 나타나고 있다. 시장에서는 부동산 시장의 바로미터라 불리는 경매시장이 먼저 움직일지 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장이 침체하면서 경매시장도 위축됐지만 매매시장보다 싸게 살 수 있는 시장이다 보니 길목을 지키고 있는 대기 매수자가 여전히 많기 때문이다.실제로 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰률은 17.9%로 전월(14.2%) 대비 소폭 올랐다. 여전히 낮은 수준이지만 2~3회 유찰된 물건을 중심으로 응찰자가 몰리면서 거래가 이뤄지고 있다. 이날 경매가 진행된 서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 136㎡는 감정가 23억5000만원에 나왔지만 두 차례 유찰된 끝에 18억7010만원에 낙찰됐다. 앞서 양천구 목동신시가지 7단지 전용면적 101㎡는 감정가 26억2000만원에 나왔지만 두 차례 유찰 끝에 18억6892만원에 낙찰되기도 했다.특히 역대급 거래절벽으로 좀처럼 보기 어려운 매물들이 나오면서 경매에 대한 관심은 커지고 있다. 이달 11일 경매를 진행하는 강남 압구정 현대아파트도 2년여 만에 경매에 나왔다. 이 단지 6차 전용면적 144㎡이 그 대상인데 감정가는 49억원으로 현재 같은 단지 면적 매물 호가인 44억5000만원보다 비싸 유찰 가능성이 크다. 앞서 강남 대치동 은마아파트 전용면적 104㎡는 지난해 11월과 12월 두 차례 경매에 나왔지만 아직 주인을 찾지 못했고 삼성동 아이파크 145㎡ 또한 감정가 50억원에 지난달 경매를 진행했지만 유찰을 피하지 못했다.전문가들은 입지가 좋은 단지들은 2회 이상 유찰되고 가격이 낮아지면 응찰자가 몰리기도 하지만 금리 상승에 따른 대출이자 부담, 집값 하락 우려로 낙찰률이나 낙찰가율이 크게 반등하기는 어렵다고 분석했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제되고 대출 규제도 완화됐기 때문에 경매로 집을 매수하려는 사람들이 늘어날 것”이라며 “특히 올해부터 특례보금자리론을 시행하면서 9억원 이하 경매물건을 찾는 사람은 소폭 증가할 것”으로 내다봤다. 다만 “금리 상승이 이어지고 있기 때문에 낙찰가율이 크게 오르기는 어렵다”며 “2~3회 유찰된 물건을 중심으로 매수세가 유입될 가능성이 크다”고 말했다.

2023.01.10 I 오희나 기자

전세보증 미가입자도 보증금 회수 길 열었지만…“낙찰 받아도 돈 못받아”
이원재 국토부 1차관이 10일 서울 여의도 전경련회관 사파이어홀에서 열린 ‘전세보증금 피해 임차인 추가 설명회’에서 발언하고 있다. (사진=국토부 제공)[이데일리 김아름 기자] 정부가 전세사기 피해를 본 임차인들을 돕기 위해 대책을 내놓기로 했다. 전세보증에 가입한 임차인뿐만 아니라 보증에 가입하지 않은 임차인도 경매 등 절차를 밟아 보증금을 회수할 수 있도록 지원하기로 했다. 아울러 전세보증에 가입했더라도 보증금을 조속히 회수할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)에 전담 심사팀을 만들고 절차 단축을 위해 ‘사전심사’를 이달 11일부터 도입한다. 전세대출도 모두 연장한다.10일 서울 여의도 전경련회관 사파이어홀에서 열린 ‘전세보증금 피해 임차인 추가 설명회’에서 국토교통부는 이 같은 내용의 전세사기 피해 지원방안을 발표했다. 이날 설명회에는 이원재 국토부 1차관, 이병훈 HUG 부사장, 위승용 법률구조공단 법률지원단장 등이 참석했다. 먼저 임대인이 사망했다면 유효한 임차권 등기를 위해 상속인을 확정해야 하지만 확정하지 못하더라도 ‘현 순위 상속인’ 전원을 대상으로 임차권 등기 후 이행 청구를 할 수 있도록 절차를 개선하기로 했다. 이를 위해 전세피해지원센터에 변호사, 법무사가 상주해 도움을 주며 대한법률구조공단의 무료 법률상담도 지원한다.전세보증에 가입하지 않았다면 임차인이 계약종료 후 지급명령, 보증금 반환청구 소송 등 집행권원을 획득한 뒤 경매 등 강제집행 절차를 통해 보증금 채권을 회수할 수 있게 도움을 주기로 했다.금융당국과 협의해 기존에 받은 전세자금대출에 대해서도 만기 연장을 지원한다. HUG뿐 아니라 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)의 대출 보증을 받았다면 모두 연장할 수 있다. 만약 은행권 대출 연장을 거부한다면 적극적으로 조치할 계획이다. 임대차기간 만료일 전까지 은행을 방문해 개별심사를 통해 받을 수 있다.특히 이사를 위한 신규 임차자금 대출도 지원한다. 우리은행에서 연 1.2~2.1% 금리로 최장 10년, 1억6000만원 한도(보증금의 80% 이내)로 대출받을 수 있다. 연소득이 3000만원 이하(부부합산 5000만원)의 저소득층은 무이자로 1억원 한도(보증금의 80% 이내) 자금을 지원한다.본의 아니게 보증금 회수를 위해 전셋집을 경매로 낙찰받더라도 양도세 면제나 무주택 지위를 침해받지 말아야 한다는 의견에 대해 전향적으로 검토할 계획이다. 김효정 국토부 주택정책관은 “피해자가 일정 범주 이하의 주택을 불가피하게 낙찰받는 경우 무주택 지위를 인정받아야 하는 점을 인지하고 있다”며 “필요성과 형평성을 종합적으로 고려해서 검토하도록 하겠다”고 말했다.정부의 이러한 대책 마련에도 피해자들의 거센 반발은 사그라지지 않고 있다. 이어지는 고금리에 집값은 계속 하락하는데 경매로 집을 낙찰받아도 전세금을 제대로 돌려받을 수 없다며 더 구체적인 대책을 내달라고 요구하고 있다. 이날 설명회에 참석한 피해자 A씨는 “이미 법원의 파산관재인이 선정됐으나 그 이후로 진행이 안 되고 있다. 법원에 압력을 가해서 일이 진행되게 해줄 수 있냐”며 울분을 토했다.또 다른 참석자 B씨는 “금리는 폭등하고 집값은 떨어지고 있는데 낙찰받아도 얼마 받을지도 모르겠다”며 “집을 받아도 전세금 전액을 받을 수가 없다”고 말했다.

2023.01.10 I 김아름 기자

주택정비사업 미분양 공포 엎친데 SOC 예산 축소 덮쳐…건설사 '한숨'
[이데일리 신수정 박경훈 기자] 계묘년 새해가 밝았지만 건설업계는 지난해에 이어 시장 한파에 울상이다. 든든하게 수주고를 채워주던 주택정비사업은 미분양 우려가 커지면서 극도의 선별수주로 선회한데다 5년 만에 사회간접자본예산(SOC)까지 줄어들어 ‘빨간불’이 켜졌다. 전문가들은 건설사의 포트폴리오를 적극적으로 다변화해야 한다고 지적했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]9일 부동산업계에 따르면 건설사는 부동산 경기 위축과 미분양 주택 급증에 리스크가 낮다고 판단했던 주택정비사업 시공 수주에도 몸을 사리고 있다. 특히 선호 입지였던 ‘둔촌주공’마저 계약률 저조로 프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음(PF ABCP)의 차환도 우려됐던 상황인 만큼 주택시장 침체를 무겁게 바라보고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 5만 8027가구로 한 달 전보다 1만 가구 이상 증가했다. 미분양 주택이 급증하면서 국토부가 판단하는 위험 수준(6만2000가구)에 근접하는 수치다. 실제 지난해 4분기 이후 도시정비사업 시공사 유찰 사례가 급증하고 있다. 울산 재개발 최대어인 중구 B-04 구역은 지난해 7월 시공사 선정 절차에 돌입했지만 계약할 건설사를 찾지 못해 표류 중이다. 유력한 후보군으로 꼽혔던 삼성물산과 현대건설이 최종 입찰에 참여하지 않자 시공사 선정이 무산된 바 있다. 롯데건설이 최근 단독으로 입찰했지만 조합은 수의계약으로 전환해 삼성물산과 현대건설에 컨소시엄 입찰을 제안하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.영등포남성아파트 재건축조합은 지난달 4번째 시공사 입찰 공고를 냈다. 2차까지 건설사 입찰을 받지 못했고 3차 공고에선 롯데건설이 단독 입찰해 무산됐다. 노원 주공5단지, 송파가락상아1차, 광진 중곡아파트, 방배신동아 등도 단독 입찰로 시공사 선정이 무산됐다.[이데일리 방인권 기자] 서울 한강변 넘어로 아파트 단지가 보이고 있다.현행 도시정비법에 따르면 2곳 미만의 업체가 시공사 입찰에 참여하면 유찰된다. 조합의 2차 입찰공고에서도 단독 입찰로 유찰이 발생하면 조합은 건설사와 수의계약을 맺을 수 있다. 한 건설사 관계자는 “지난해 선구매 방식으로 원자재가격 인상에 대응했지만 올해부터는 이마저도 어려울 것으로 보여 전반적인 공사비와 분양가 인상이 이뤄질 수밖에 없고 집값 하락에 따른 미분양 주택 증가가 이어지고 있어 무턱대고 수주고를 늘리기는 어려운 상황”이라고 설명했다. 꾸준히 수주고를 채워주던 SOC 수주도 쪼그라들 것으로 우려된다. 올해 국회에서 최종 확정된 SOC 예산은 25조원으로, 지난해(28조원)보다 10.7% 급감했다. 세부적으로 산업단지 관련 예산은 30% 가까이 줄었으며 지역과 도시 관련 예산도 20% 이상 감소했다. 이어 항공·공항 부문 예산과 철도 관련 예산은 10% 이상 줄었고 도로 관련 예산은 5.9% 감소했다. SOC 예산이 줄어든 것은 5년 만의 일로 심지어 국회 심사 과정에서도 증액은커녕 오히려 1000억원 삭감됐다.주요 건설 지표도 ‘비상등’이 켜졌다. 건산연이 최근 발표한 12월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 54.3을 나타냈다. 이는 5개월 만에 소폭 반등한 수치이지만 12월 기준으로는 지난 글로벌 금융위기가 발생한 2008년12월(37.3) 이후 14년 만에 가장 낮은 숫자다.박철한 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 “공공 부문 수주는 SOC예산 감소 영향으로 토목과 비주택 건축 수주가 감소해 전년 대비 3.1% 감소한 55조2000억원을 기록할 것”이라고 전망했다. 이 때문에 벌써 공공건설 시장에서는 한정된 물량을 놓고 치열한 수주전도 전망된다.전문가들은 건설업체의 포트폴리오 다변화가 필요하다고 제언했다. 이지혜 건산연 부연구위원은 “지난 몇 년간 수익성이 높았던 건설사들의 국내 주택시장의 비중은 늘었지만 해외와 토목·플랜트 부문 비중은 줄었다”며 “포트폴리오 재정비와 함께 인력의 효율적 방안 모색이 중요해질 것이다”고 말했다.

2023.01.10 I 신수정 기자

서울시, 부동산중개사무소 지도·점검 나선다…"전세사기 엄정 대응"
[이데일리 이윤화 기자] 서울시가 ‘깡통전세’ 관련 전세사기 피해를 사전에 예방하기 위해 집중 점검에 나선다. 25개 자치구와 함께 신축 빌라 일대 부동산중개사무소를 중심으로 현장 지도 점검을 실시한다. 서울 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)최근 집값 하락세가 이어지자 전세 가격이 매매 가격보다 높은 일명 ‘깡통전세’ 관련 피해 사례가 나타나고 있다. 지난해 10월엔 수도권에서 1000채가 넘는 빌라와 오피스텔을 임대해 속칭 ‘빌라왕’이라 불린 40대 김모씨가 숨지면서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자도 대거 발생했다. 국토교통부는 전세사기 의심거래에 연루된 106건 중 혐의자는 임대인 25명으로 가장 많았고, 거래지역으로는 서울이 52.8%를 차지해 가장 많았다고 발표했다. 이에 서울시는 매매가격 대비 전세가율이 높은 신축건물 밀집 지역과 민원 발생이 잦은 업소를 중심으로 부동산중개사무소를 현장 지도·점검한다. 점검 결과 불법행위 등에 대해선 추적 수사나 고발조치 등 무관용 원칙으로 대응할 방침이다.이와 더불어 △이중계약서 체결 △허위매물 게시·광고 위반 △부동산 권리관계 작성 누락 여부 △무자격 또는 무등록 불법중개 △중개보수 초과 수령 등도 함께 살펴볼 예정이다. 또한 봄 이사철을 대비해 전세사기를 방지하기 위해 지난해부터 운영해 온 ‘전세가격 상담센터’를 온라인뿐만 아니라 현장 접수도 가능하도록 확대 운영할 예정이다. 주로 시세를 정확히 파악하기 어려운 신축빌라를 중심으로 전세사기가 지속적으로 발생하고 있어 지난해 8월부터 ‘전세가격 상담센터’를 운영하고 전세가격 적정 여부에 대한 상담 서비스를 진행하고 있다.세가격 상담센터는 ‘서울부동산정보광장’을 통해 서울시 시민 누구나 무료로 이용할 수 있다. 신축빌라, 다세대·다가구 등에 대해 부동산평가 분야 전문가인 감정평가사가 직접 물건을 평가하고 전세 예정 가격의 적정 여부를 신청자에게 알려준다. 서울시는 부동산 불법행위 수사에 시민의 제보가 결정적인 만큼 관련 범죄행위를 발견하거나 피해를 본 경우 적극적으로 신고·제보해줄 것을 당부했다. 시민 누구나 스마트폰 앱, 서울시 누리집 등 다양한 방법으로 부동산 불법행위를 신고할 수 있으며, 제보자는 ‘서울시 공익제보 보호 및 지원에 관한 조례’에 따라 심의를 거쳐 최대 2억원까지 포상금을 받을 수 있다.조남준 서울시 도시계획국장은 “부동산 거래질서를 해치고 시민의 생계를 위협하는 전세사기는 무엇보다 예방이 중요할 것”이라며 “점검을 통해 적발되는 부동산중개사무소에 대해선 엄정 조치하겠다”고 말했다.

2023.01.09 I 이윤화 기자

전국 아파트 시가총액 51조 감소…서울서 용산·종로·서초만 상승
[이데일리 신수정 기자] 급격한 금리 인상과 경기둔화 우려에 지난해 서울 아파트 값이 약 3% 하락했다. 그 와중에도 용산·종로·서초구는 집값이 올랐다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.8일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 작년 서울 아파트값은 평균 2.96% 떨어졌다. 구별로는 도봉구가 6.40% 하락해 가장 큰 폭으로 떨어졌고 송파구(-5.88%), 노원구(-5.63%), 성북구(-5.58%) 순으로 하락률이 높았다. 상승한 곳은 용산구(2.41%)와 종로구(1.02%), 서초구(0.71%) 3곳뿐이었다.강남 11개 구는 평균 2.47% 떨어졌지만, 강북 14개 구는 평균 3.52% 하락해 낙폭이 더 컸다. 실제 서울 전역에서는 고점 대비 수억원씩 떨어진 매물이 속출했다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 송파구 신천동 파크리오 전용면적 84㎡(20층)는 작년 11월 16억 7000만원에 거래됐다. 2021년 8월 같은 면적 22층 물건이 25억 3000만원에 거래된 것에 비하면 1년 새 10억원 가까이 떨어진 것이다. 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 59㎡도 2021년 8월 12층 물건이 15억 3000만원에 팔렸으나, 작년 12월에는 같은 면적 3층짜리 물건이 9억 9000만원에 거래됐다.서울 외 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가파르다. 지난해 전국 아파트값이 3.12% 하락한 가운데 세종은 11.97% 떨어져 시·도별 하락률에서 가장 큰 폭을 기록했다. 동탄신도시가 위치한 화성(-10.63%)도 두 자릿수 하락률을 보였다. 광명(-9.84%)과 수원(-8.47%), 양주(-7.41%), 과천(-7.16%), 대구(-7.15%), 대전(-6.65%), 인천(-6.12%) 등 주요 도시도 일제히 하락했다.아파트 시가총액도 급감했다. 부동산R114 통계에 따르면 작년 12월 말 기준 서울 아파트 시가총액은 1244조 9000억원으로, 2021년 12월 말(1258조 5000여억원)보다 13조 6000억원 줄었다. 정점이던 작년 6월(1268조 2000억원)과 비교하면 불과 6개월 만에 23조 3000억원가량 감소한 것이다. 서울 아파트 시가총액은 2020년 1월 913조원이었으나, 집값 상승 속도가 빨라지면서 같은 해 8월 1000조원을 돌파한 뒤 작년 6월까지 줄곧 증가해왔다.작년 한 해 시가총액이 가장 많이 줄어든 지역은 경기(-18조 700억원)였고 서울(-13조 6300억원)에 이어 인천(-9조 2000억원), 대구(-3조 6000억원), 대전(-3조 2000억원), 부산(-2조 8000억원), 세종(-1조 1000억원) 등 순이었다. 전국적으로는 51조 8000여억원 줄었다.

2023.01.08 I 신수정 기자

임대인 보증보험 가입주택 54%가 ‘깡통주택’
[이데일리 신수정 기자] 보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다. 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큰 집이 그만큼 많다는 뜻이다. HUG의 잠재적 위험이 크다는 분석도 나온다.서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)8일 주택도시보증공사(HUG)가 국회 국토교통위원회 박상혁 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936세대, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만4090세대다. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화한 지난 2020년8월18일 이후 지난해 11월말까지 가입 주택을 집계한 수치다.임대사업자 보증보험 가입 주택이 총 70만9026세대인데 이 중 54%인 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다.이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 ‘깡통주택’으로 칭한다. 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면 제때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.개인 임대사업자 보유 주택 중 깡통주택 비율이 55.7%(10만 8158호)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 지역별로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 인천(60.0%) 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았다. 서울과 경기에선 각각 59.1%, 60.6%가 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택이었다. 특히, 서울 강서구에서는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 79%(1만22세대)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다. 수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 많다.보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내준다. 이후 임대인에게 이를 청구하지만 최근 ‘빌라왕’ 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 보게 된다.지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 이른다. 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증했다. 한 해 동안 전세보증금 반환 사고가 1조1731억원 규모지만 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다. 이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다.부동산 업계 관계자는 “전세가율이 크게 높은 지역은 보증보험을 필수적으로 들어야 한다”며 “서민의 보증금 안전을 위해 더 선제적인 법적 확인장치가 빨리 마련돼야 한다”고 설명했다.

2023.01.08 I 신수정 기자

서울시 '35층 룰 폐지'…환경 분쟁 대배책도 필요[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정했다. 주요 내용은 ‘35층 룰’ 페지다. 서울시는 2014년에 아파트 최고 층수를 35층으로 제한했다. 그러나 도시 미관을 해치고 국민의 재산권을 침해한다는 이유로 9년만에 35층 룰을 폐지하기로 했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)시장에서는 대체로 서울시의 35층 룰 폐지를 반기는 듯하다. 그러나 35층 룰이 폐지된다고 하더라도 아파트 층수를 높이는 데는 여러 가지 장애 요인이 있다.대표적으로 고층 아파트가 지어지면 인근에 일조권 침해 등의 환경 분쟁이 필연적으로 발생한다. 법적으로 일조 침해에 따른 손해배상을 청구하려면 단순히 하루 일조량이 줄어들었다는 것만으로는 어렵고, 일조 침해의 정도가 일정한 수인한도를 넘어야만 한다. 법원에서는 동짓날 기준으로 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상을 충족하지 못하고, 아침 8시부터 오후 4시까지 총 일조 시간이 4시간 이상을 충족하지 못하면 일조 침해가 수인한도를 넘어선 것으로 본다. 이 경우 고층 아파트 건축주는 일조 침해를 당하는 인근 주민들에게 위자료와 일조 침해로 인한 집값 하락분을 손해로 배상해야 하고, 일조 침해가 심각한 경우에는 공사를 중단해야 할 수도 있다. 실제로 서울 관악구 미성건영아파트의 경우에도 용적율 인센티브를 받을 수 있을 것으로 기대해 공공재건축을 시도했지만 주변 일조 침해를 이유로 용적율 인센티브가 여의치 않자 결국 민간재건축으로 선회했다. 결국 층수 제한을 폐지한다고 하더라도 아파트 층수를 높일 수 있는지 여부는 따져봐야 한다는 것이다.또 일조 침해로 인한 분쟁과 반대로 일조량이 너무 많아 문제가 되는 빛 공해로 인한 환경 분쟁도 예상된다. 고층 아파트 유리 외벽에서 반사된 빛이 인근 주택에 피해를 주는 것이다. 법원에서는 빛공해로 인한 손해배상을 쉽게 인정하지 않지만 △태양 반사광이 피해 건물에 유입되는 강도와 각도 △유입되는 시기와 시간 △피해이익의 내용 △가해 건물의 건축경위 및 공공성 △건물간의 이격거리 △토지 지용의 선후관계 △공법상 규제의 위반 여부 등 여러 가지 사정을 따져 빛공해로 인한 손해 여부를 판단한다. 실제로도 일부 사건에서 빛공해로 인한 위자료 상당액을 손해배상으로 지급하도록 하고, 빛 공해를 막기 위한 차단막 설치 등을 결정하기도 했다.결국 ‘35층 룰’이 폐지되었으니 그에 따라 늘어나는 환경 분쟁에 대한 대비책도 마련이 필요하다. 환경분쟁조정위원회나 법원에서 이와 같은 환경 분쟁을 해결하는 역할을 하고 있지만, 이미 조정신청이나 소송이 제기된 이후에는 건축주와 인근 주민들 간에 갈등이 깊어져 원만한 해결을 기대하기 어렵다. 결국 이와 같은 갈등이 깊어지기 전에 미리 지자체 차원에서 세부적인 지침을 마련해 적극적으로 다툼을 중재할 필요가 있을 것이다.김예림 변호사.

2023.01.07 I 이윤화 기자

"올해 금리인하 없다" 美 연준 긴축 유지에 커지는 'R의 공포'
[이데일리 장영은 기자 김정남 뉴욕특파원] 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 초강경 긴축 의지를 재확인하면서 경기 침체 우려에 불을 지폈다. 각국의 긴축 행보와 높은 인플레이션 등으로 올해 전 세계에 경기 침체가 덮칠 것이란 전망이 우세한 가운데, 연준은 “올해 기준금리 인하는 없다”며 긴축 기조를 유지할 것이라고 밝혔다.제롬 파월 미 연방준비제도 의장. 파월 의장은 지난달 FOMC 직후 기자회견을 통해 “아직 금리가 충분히 긴축적이지는 않다”며 강한 매파 기조를 보였다. (사진= AFP)◇시장은 ‘피봇’ 기대하지만 연준은 “인플레부터 잡아야”연준이 4일(현지시간) 공개한 지난달 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록을 보면, FOMC 참석자들은 “경제 지표가 인플레이션이 2%로 지속적으로 하락하는 경로에 있다는 확신이 들 때까지 제한적인 정책을 유지할 필요가 있다”며 “이는 시간이 걸릴 것”이라고 밝혔다. 인플레이션을 잡기 전까지는 더 높은 수준의 금리를 유지하겠다는 것이다. 올해 상반기 금리 인상을 멈춘 뒤 하반기에는 인하에 나설 것이라는 시장의 피봇(pivot·통화 긴축에서 완화로 전환) 기대감에 일침을 가하는 언급이다.연준 위원들은 “(인플레이션 완화에 있어) 더 많은 진전이 있을 때까지 더 높은 금리를 유지할 것으로 예상한다”며 “물가 상승률이 2%로 분명하게 향할 때까지 제한적인 정책 기조를 유지하는 것이 리스크 관리 관점에서 적절하다”고 했다. 일부 참석자들은 “인플레이션 수준이 지속적으로 받아들이기 어려울 정도로 높다”며 “역사적인 경험은 조기에 통화 완화에 나서는 것을 경계하고 있다”고 말했다.다수의 참석자들은 또 “FOMC의 대응에 대한 대중의 오해로 금융 여건이 부적절하게 완화되면 물가 안정을 회복하려는 노력이 복잡해질 것”이라고 했다. 시장의 피봇 기대감을 경계했다. 의사록에 따르면 19명의 FOMC 위원 중 올해 중 금리 인하가 적절할 것으로 본 위원은 한 명도 없었다.의사록 공개 직전에 나온 닐 카시카리 미니애폴리스 연방준비은행 총재의 언급은 더 매파적이었다. 올해 FOMC에서 투표권을 행사하는 그는 한 온라인 기고문을 통해 “금리를 5.4% 수준까지 올린 뒤 지켜봐야 한다”며 “올해 최소한 100bp는 인상해야 한다”고 했다. 현재 연준 금리는 4.25~4.50%이며, 올해 최종 금리 예상치는 5% 수준이었다.미 노동시장이 여전히 견조한 점도 연준의 긴축 행보에 힘을 실었다. 미 노동부가 이날 발표한 11월 구인·이직보고서(JOLTS)에 따르면 미 기업들의 구인건수는 1046만건으로 전망치(1000만건)를 웃돌았다.연준이 긴축 기조 유지는 경기 침체 우려를 부추겼다. 월스트리트저널은 “금리 인상을 계속하거나 더 높은 금리를 오래 유지하는 것은 더 깊거나 긴 경기 침체의 위험을 증가시킬 수 있다”고 진단했다. 뉴욕타임스도 “연준의 금리 인상은 집을 사거나 사업을 확장하기 위해 자금을 조달하는 비용을 높여 경제를 둔화시킨다”며 “이는 시차를 두고 눈덩이처럼 불어나 신규 채용 감소, 느린 임금 인상, 소비 둔화로 이어질 수 있다”고 짚었다.연준이 올해도 강경한 긴축 기조를 유지할 것이란 입장이 확인되면서 경기 침체 우려가 커지고 있다. (사진= AFP)◇경기침체 우려 커지자 유가 떨어지고 금값은 뛰어경기 침체 우려에 상품(commodity) 시장도 민감하게 반응하고 있다. 경기 하강에 따른 수요 둔화 전망에 국제 유가가 새해 들어 이틀 연속 급락하며 배럴당 70달러 선을 위협받고 있으며, 대표적인 안전자산으로 꼽히는 금값은 약 7개월 만에 최고치를 찍으며 상승세다. 4일 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 2월 인도분 서부 텍사스산 원유(WTI)는 배럴당 5.3%(4.09달러) 내린 72.84달러에 거래를 마쳤다. 새해 첫 거래일인 전날(3일) 4.2%(3.33달러) 떨어진 데 이어 불과 이틀 만에 7.42달러, 10% 가까이 하락한 것이다. 다우존스 마켓데이터에 따르면 마감가 기준 지난해 12월9일 이후 최저치다. 런던 ICE선물거래소의 3월물 브렌트유도 이날 배럴당 5.2%(4.26달러) 밀리며 77.84달러에 장을 마감했다.암리타 센 에너지 에스펙츠 수석 석유 애널리스트는 최근 블룸버그 TV와의 인터뷰에서 향후 몇 주간 국제 유가의 하락세가 이어질 것이라고 말했다.반면 불황에 대한 우려는 안전자산 선호도를 키웠다. 금은 새해 들어 오름세를 이어가며 반년여 만에 최고치를 경신하고 있다. 지난해 말부터 따지면 4거래일 연속 상승세다. 이날 뉴욕상품거래소에서 2월 인도분 금은 온스당 0.7%(12.90달러) 오른 1859달러로 장을 마쳤다. 지난해 6월10일 이후 거의 7개월 만에 최고가다. 지난해 3분기까지만 해도 달러 강세와 금리 인하 기조 속에 약세를 보였던 금값은 경기 침체 우려가 높아지자 작년 11월부터 반등하기 시작했다. 통상 금은 인플레이션과 경제 불확실성에 대한 헤지 수단으로 여겨지지만, 금리 상승기에는 상대적인 투자 매력이 감소한다. 그러나 금리가 높은 수준으로 유지되는 상황에서도 경기 침체 대한 공포가 커지면서 안전자산에 수요가 몰리고 있는 것으로 분석된다.

2023.01.05 I 장영은 기자

창원 롯데캐슬 포레스트, 오는 10일 당첨자 발표
[이데일리 이윤정 기자] 롯데건설의 ‘롯데캐슬’ 브랜드가 경남 창원시 부동산 시장에서 파란을 일으키고 있다.앞서 경남 창원시에 공급한 롯데캐슬 브랜드 아파트가 잇따라 가격 상승을 보여준 데 이어 사화공원 민간공원조성 특례사업으로 공급된 아파트인 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’(총 1965세대)가 최근 청약에서 평균 28.3대 1, 최고 98.7대 1의 청약 경쟁률을 보일 정도로 높은 인기를 보여줬다. 이른바 ‘롯데캐슬’ 브랜드 아파트가 관망세와 집값 하락 등 시장 상황과 상관없이 수요자들의 많은 선택을 받는 ‘똘똘한 한 채’로 등극한 것이다. 앞서 롯데건설이 창원시 일대에 공급한 롯데캐슬 아파트들이 저마다 분양 이후 부동산 불경기인 현재도 아랑곳없는 높은 프리미엄을 구사하고 있기 때문이다. 실제 이달 4일 국토교통부 아파트실거래가에 따르면, 창원시 마산회원구에 공급된 ‘창원 롯데캐슬 센텀골드’와 ‘창원 롯데캐슬 더퍼스트’가 높은 프리미엄이 형성되며, 최고가로 거래됐다. 이에 평균 28.3대 1, 최고 98.7대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 청약 일정을 마감한 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’는 다가오는 정당 계약에서도 순조로운 행보를 이어갈 것으로 보인다. 창원 롯데캐슬 포레스트는 경남 창원시 의창구 사화동 일원 사화공원 민간공원조성 특례사업을 통해 지하 4층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 84·102㎡, 2개 블록, 총 1965세대 규모로 지어지는 아파트다. 블록 별로는 1블록 총 967세대, 2블록 총 998세대에 이른다. 단지는 축구장 약 150배 크기(약 107만㎡)의 사화공원을 품고 있고 공원 안에는 도심과 공원을 조망할 수 있는 전망대와 미술관, 파크골프장, 다목적체육관, 산책로 등을 갖출 예정이다. 창원 롯데캐슬 포레스트 내에는 풍부한 녹음을 담은 정원과 수경시설 등이 배치되며, 지상에 주차공간이 없는 공원형 설계(근린생활시설 제외)와 ‘롯데캐슬 3.0’으로 차별화된 문주와 고급스러운 외관 입면 디자인이 도입된다.단지의 전 세대는 남향 위주로 배치돼 우수한 일조권과 개방감을 확보한 것은 물론 단지를 에워싸고 있는 사화공원의 조망도 확보하여 주거생활의 가치를 한층 더 높였다. 특히 단지 앞은 높은 단차를 활용해 중상층부 세대뿐만 아니라 저층부 세대까지 다양한 세대에서 조망을 누릴 수 있도록 했다. 고급 커뮤니티 센터인 ‘캐슬리안 센터’에 피트니스클럽, 다함께돌봄센터, 작은 도서관인 L-라이브러리, L-다이닝카페 등도 마련된다.창원 롯데캐슬 포레스트는 오는 1월 10일 2블록 당첨자를, 11일에 1블록 당첨자를 발표한다. 정당 계약은 1월 28일부터 2월 3일까지 7일간 진행한다. 창원 롯데캐슬 포레스트에 대한 자세한 분양 정보는 홈페이지에 마련된 사이버모델하우스와 영상으로 확인할 수 있으며, 경남 창원시 성산구 중앙동 일원에 마련된 견본주택에서 분양 상담이 가능하다.

2023.01.05 I 이윤정 기자

[사설]부동산 경착륙 대책, 규제 완화만으론 안심 못 한다
정부가 부동산 시장 살리기 총력전에 나섰다. 국토교통부는 그제 서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역을 부동산 규제지역에서 풀기로 했다. 이에 따라 해제 지역의 주택담보대출비율(LTV)이 50%에서 70%로 늘어나고 기존엔 대출을 받을 수 없었던 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 분양가 상한제와 전매 제한, 실거주 의무 등의 규제도 대폭 풀린다. 한마디로 규제를 풀어 집을 사도록 유도하겠다는 뜻이다. 국내 부동산 시장은 매수세가 사라지면서 거래가 거의 끊기다시피 하고 있다. 국토교통부와 한국부동산원 등에 따르면 지난해 전국의 아파트 매매 건수는 2021년의 절반 이하로 줄었다. 특히 서울의 경우는 30% 수준으로 격감해 ‘거래 절벽’ 지적이 나오고 있다. 아파트 분양 시장도 한파가 밀어닥치기는 마찬가지다. 지난해 11월말 기준 전국의 미분양 물량은 5만 8000여가구로 한달 사이에 23%(1만 810가구)나 늘었다. 이에 따라 부동산 경착륙 우려가 커지고 있다. 부동산 경착륙이란 거래가 격감하고 집값이 폭락해 전체 경제에 충격이 미치는 상황을 말한다. 집값이 20% 하락하면 성장률은 1%포인트 정도 낮아지는 것으로 추정되고 있다. 지난해 10월 기준 서울의 아파트 값(실거래가)은 1년 전보다 14.4% 떨어졌다. 주택산업연구원은 올해도 집값 하락세가 이어져 연간 13% 정도 추가 하락할 것으로 보고 있다. 코로나19 저금리 시대에 과도하게 높아진 집값이 하락세로 돌아선 것은 장기적인 관점에서 보면 반길 일이다. 그러나 단기간 급락은 금융위기를 촉발할 위험이 크다. 최근 돈맥 경화 현상을 보이고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장과 영끌족의 부실화에서 그런 조짐이 나타나고 있다. 이같은 상황에서 부동산 규제완화는 필요한 일이다. 하지만 이것만으로는 부족하다. 최근의 부동산 거래 실종과 집값 폭락은 규제보다 고금리에서 비롯됐다고 봐야 한다. 그런데 금리 칼자루를 쥔 한국은행은 당분간 기준금리 인상 기조를 지속하겠다는 입장이다. 그렇다면 규제완화와 함께 경착륙에 대비한 안전장치도 마련해야 한다. PF시장의 부실사업 솎아내기와 영끌족의 퇴로를 열어줄 조치가 뒤따라야 할 것이다.

2023.01.05 I 양승득 기자

"특례보금자리론, 금리 메리트 있다"…당국, 새출발기금 요건완화
[이데일리 노희준 기자] 금융당국이 올해 ‘빚 문제’ 해결에 적극 나선다. 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 대출규제를 조속히 정상화한다. 취약차주에 대한 채무조정 프로그램이지만 이용률이 저조한 ‘새출발기금’ 등의 요건도 완화한다. 소득요건을 따지지 않고 9억원 집을 담보로 5억원까지 빌려주는 특례보금자리론도 “상당히 메리트가 있는 저금리”로 공급할 계획이다. (자료=금융위)이형주 금융위원회 금융정책국장은 4일 국회 의원회관에서 정무위원회 소속 윤창현 의원이 주관한 ‘힘내라 우리 경제 도약하는 한국금융’ 토론회에서 부동산 리스크의 철저한 관리를 통해 부동산 시장의 연착륙 유도에 나서겠다고 밝혔다. 이형주 금정국장은 “연착륙 지원의 핵심은 유동성 경색 과정에서 사업성이 있는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자금조달이 어려워지는 것은 막자는 것”이라며 “아울러 금리 인상과정에서 사업성이 안 좋아진 PF는 재구조화 과정을 진행할 예정”이라고 말했다. 부동산 PF사업장에 대한 옥석가리기를 통해 사업성이 있는 PF에 대해서는 자금 지원이 끊기지 않도록 하겠다는 얘기다. 금융당국은 관련된 대책으로 개발사업 초기 단기대출인 ‘브릿지론’을 본PF로 전환하기 위한 사업자 보증과 단기 자금인 프로젝트 파이낸싱 자산유동화어음(PF-ABCP)를 장기대출로 전환하기 위해 사업자보증을 확대하는 방안을 제시했다. 남길남 자본시장연구원 선임연구위원은 이와 관련, “본PF가 중단되는 것은 사회적 매몰비용 차원에서 바람직하지 않다”며 “사업성을 판별하는 게 중요하다”고 봤다. 아울러 “모든 물건(사업장)을 끝까지 가져갈 수 없다고 할 때 자구책이나 M&A, 구조조정이 뒤따라야 한다”고 말했다. 금융당국은 또 부동산 시장 연착륙을 위해 대출규제 정상화를 해법으로 제시했다. 이형주 국장은 “우선 주택경기가 살아나야 하기 때문에 과도한 대출규제를 정상화하겠다”며 “최근 금리 인상 과정에서 실수요자가 주택 구입에 어려움을 겪고 있다”고 설명했다. 토론회에 함께 참석한 김수영 금융위 부위원장은 “대출규제를 조속히 정상화하겠다”고 강조했다. 최근 정부는 다주택자에 대한 주택담보대출을 허용했다. (자료=금융당국)당국은 또 이달 여러 장기고정금리 분할상환대출 정책모기지 상품을 통합한 ‘특례보금자리론’를 내놓는다. 이 국장은 특례보금자리론 금리와 관련해 “금리도 상당히 메리트가 있는 저금리로 공급할 예정”이라고 언급했다. 시장에서는 4%대 중반대로 특례보금자리론이 시작할 것으로 관측해 왔는데 금리대가 달라질지 주목된다. 특례보금자리론은 보금자리론(집값 6억원이하·소득 7000만원 이하·대출 한도 3억6000만원)과 안심전환대출, 적격대출(집값 9억원 이하·소득 제한 없음·대출한도 5억원)을 통합해 올해 한시적으로 운영할 상품이다.이와 함께 금융당국은 취약차주 금융부담 경감을 위해 채무조조정 프로그램 요건을 완화할 계획이다. 이 국장은 “새출발기금과 대환대출 프로그램의 집행률이 부족하다는 지적이 있어 지원요건을 완화하는 제도개선을 준비중”이라고 말했다. 새출발기금은 코로나19 여파로 피해를 입은 자영업자와 소상공인의 빚과 이자를 깎아주는 프로그램이다. 지난해 10월 4일부터 최대 3년간 30조원 규모로 새출발기금이 운영되고 있지만, 지난해 11월말까지 채무조정 신청액이 1조7000억원에 그쳤다. 한은 관계자는 “신청요건을 완화하거나 신청 시 불이익을 축소하는 방안을 고려할 필요가 있다”고 말했다. 소상공인 등이 새출발기금을 받아 빚을 깎으면 ‘부실 차주’로 등록돼 신용등급이 하락하고 추가 대출이 제한된다. 대환대출 프로그램은 자영업자와 소상공인이 은행과 저축은행, 카드·캐피털, 상호금융, 보험사에서 받은 연 7% 이상 고금리 대출을 6.5% 이하의 보증부 대출로 갈아탈 수 있게 도와주는 지원책이다.이 국장은 이밖에 “전세자금 대출과 관련해서도 지원할 수 있는 상품을 업권과 같이 고민하고 있다”며 “고정금리 전세자금대출상품을 확대하겠다”고 했다.

2023.01.04 I 노희준 기자

11월 미국 집값 전년比 8.6%↑…2년 만에 '최저' 상승률
[이데일리 박종화 기자] 미국 주택 가격 상승률이 2년 만에 최저치를 기록했다. 높은 대출금리와 가격하락 장기화 전망 등으로 수요가 위축된 탓으로 풀이된다. 미국 캘리포니아 로스엔젤레스의 한 주택 앞에 매각 표지가 붙어 있다.(사진=AFP)CNBC는 3일(현지시간) 미 부동산 정보업체 코어로직을 인용, 지난해 11월 미국 주택 가격이 전년 동월대비 8.6% 상승했다고 보도했다. 1년 전보다 가격이 오르긴 했지만, 2020년 11월 이후 가장 낮은 상승률을 기록한 것이다. 11월 미 주택 가격은 전월 대비로는 0.2%, 지난해 봄 고점 대비로는 2.5% 각각 하락했다. 미 주택 가격은 코로나19 팬데믹 기간 막대한 유동성에 힘입어 급등했으나 지난해 하반기 이후 하락세로 돌아섰다. 지역별로는 플로리다(18.0%), 사우스캐롤라이나(13.9%), 조지아(13.6%) 등 이른바 ‘선벨트’ 지역에서 집값이 많이 올랐다. 특히 플로리다주 마이애미에선 1년 새 집값이 21% 급등했다. 이들 지역은 일자리가 풍부하고 기후가 쾌적해 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 일상화 등의 영향으로 이주 수요가 크게 늘었다. 반면 캘리포니아나 오리건, 워싱턴 등 미 서해안 지역은 상대적으로 집값 오름폭이 작았다. 주거비 부담이 이미 크기 때문이란 분석이다. CNBC는 미 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상 및 이에 따른 대출 금리 상승이 집값을 끌어내린 주된 요인으로 꼽았다. 부동산 전문매체인 모기지뉴스데일리에 따르면 지난해 초 3%대였던 30년 만기 고정 모기지 금리는 10월말 7.3%까지 솟았다. 이후 소폭 하락하긴 했지만 여전히 6%대로 작년보다 두 배 가량 높다. 주택 거래도 줄고 있다. 미 부동산협회에 따르면 11월 미국 내 주택 매매는 전달보다 7.7% 줄어 10개월 연속 감소세를 이어갔다. 대출 금리가 오르면서 자금 조달이 어려워져 주택 수요도 위축됐다는 진단이다. 부동산 전문매체 리얼터닷컴의 조지 라티우 이코노미스트는 “높은 물가상승률과 금리가 구매력을 떨어뜨리고 있다. 집을 사려는 가구가 주거비를 마련하기가 더 힘들어졌다”고 말했다. 올해는 하반기 이후에나 반등을 기대해볼 수 있다는 전망이다. 코어로직은 올 2분기까지 집값이 하락하다가 가을께부터 오르기 시작해 11월 전년대비 2.8% 상승할 것으로 예측했다. 셀마 헵 코어로직 이코노미스트는 “소비자들이 주택 시장과 전반적인 경기를 모두 경계하고 있기 때문에 2023년은 어려운 해가 될 것”이라며 “주택 수요자들은 추가 가격 하락 가능성과 주택 공급 부족 사이에서 구매 여부를 고민하고 있다”고 전했다.

2023.01.04 I 박종화 기자

원희룡 "부동산 가격 급격히 떨어지면 경제위기"
[이데일리 김화빈 기자] 정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지 지역의 청약·대출·실거주 분야 등 부동산 규제를 전면 해제해 급격한 부동산 하락을 막겠다고 밝혔다.원희룡 국토교통부 장관이 1일 KTV 국정대담 ‘국민이 묻고 장관이 답하다’에 출연해 발언 중이다. (사진=KTV)‘집값이 더 떨어져야 한다’ ‘서울 규제지역 해제는 이르다’ 등 입장을 밝혀왔다가 최근 번복한 원희룡 국토부장관은 4일 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’와의 인터뷰에서 “지난 5년 동안 집값이 너무 올랐다. 아직도 집값은 여전히 비싸다”면서도 “집값이 내려오는 과정이 너무 급작스럽다 보니 영끌족이나 전세금 반환이 불안한 분들에게 충격과 고통이 크면 경제위기까지 와서 국가에 부담이 올 수 있어 속도를 완화하고 안전장치를 가동하자는 뜻”이라고 말했다.원 장관은 “5년 동안 (집값이) 오르면서 얼마나 공포와 절망과 우리 국가에 많은 부작용을 낳았나”라며 “오를 때 폭등하고 내릴 때 폭락하면 국가가 이게 완전히 뭔가. 골병이 든다”며 거듭 속도조절을 강조했다.그러면서 “긴급 주사 처방, 극약 처방보다 우리 시장과 경제 성장에 전반적인 건강 체질로 이 부분을 소화해낼 수 있게끔 연착륙을 유도하는 게 좋은 정부의 기본 자세”라고 덧붙였다.주택 매매 과정에서 대출 한도는 늘어난 반면 세금 부담은 줄었다. 국토교통부는 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세를 없애고 주택 담보인정비율(LTV) 등 대출 한도가 확대한다고 밝혔다. 무주택자에만 50%로 제한되던 LTV는 70%로 상향되고, 집을 살 때 자금 조달 계획을 의무적으로 신고하지 않아도 된다. 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 최장 10년이던 청약 재당첨 제한도 사라진다.이에 대해 원 장관은 “우선 (문재인 정부의) 이런 모든 규제는 지난 5년간 부동산값이 급등할 때에 다급해서 이것저것 그냥 막 모든 규제를 총동원한 것”이라며 “ 규제를 풀지만, 다주택자도 3주택 이상자들은 중과세가 그대로 유지 되고 중과세를 면하려면 등록임대로 장기간에 낮은 인상률로 좋은 임대인 역할을 해야만 세금을 면해준다”고 설명했다.그러면서 “아직 내 집 마련을 못 하거나 1가구 2주택으로 청약이나 이사 수요로 갈아타려는 분들, 수요가 높은 지역에 들어가려고 해도 못 들어갔던 분들에 대해선 대출을 자기 상환 능력 내에서 거래를 터주자는 것”이라며 “과거처럼 무제한 대출을 받아서 부동산들을 사재기하는 건 안전장치와 유도 방향이 강력하게 지금 마련이 돼 있다”고 강조했다.다만 원 장관은 집값 저점에 대한 시장의 관망세에 대해 “정책은 늘 시차가 있다”며 “이번에 규제를 풀었다고 거래가 갑자기 살아나거나 가격이 갑자기 오르기에는 시장에 주렁주렁 달려진 여러 모래주머니들이 너무 무거운 상황”이라고 평가했다.원 장관은 “특정 가격과 특정 거래로 즉각 효과를 내겠다는 식이면 시장은 더 왜곡되고 부작용은 더 커진다”며 “방향은 정상화지만, 속도는 현실 경제에 맞게 하되 한 발 앞서서 선제적으로 예측 가능성을 줄 것”이라고 밝혔다.

2023.01.04 I 김화빈 기자

[이코노믹 View]부동산 정책 약발이 안 먹히는 이유
[이종우 이코노미스트] 정부가 다주택자에게 가했던 규제의 대부분을 풀었다. 주택가격 하락과 거래 절벽을 막기 위해서였다. 대책 발표 이후 처음 나온 한국부동산원의 주간 조사를 보면 아직은 정책의 효과가 나타나지 않고 있는 것 같다. 12월 네 번째 주 서울 아파트 매매가가 전주보다 0.74% 떨어져 통계작성 이후 최대 하락을 기록했기 때문이다. 부동산이 거래가 성사되고 매매 등록이 이뤄질 때까지 시간이 많이 걸리는 물건이어서 상황이 변할 가능성을 배제할 수 없지만, 지금까지는 정부 정책이 시장에 먹히지 않고 있는 게 분명하다.효과가 크지 않은 이유는 하락 원인에 대한 진단이 잘못됐기 때문이다. 지금 부동산 가격이 떨어지는 건 가격이 높아서다. 금리 인상으로 인한 이자부담 증가가 하락의 계기가 되긴 했지만 가격 부담이 근저에 깔려있어서 금리가 역할을 할 수 있었다. 가격 부담 때문에 집값이 하락하는 거라면 해결에 시간이 걸린다. 사람들이 주택 구입을 생각할 정도로 가격이 떨어지면 자연적으로 가격 하락이 멈추고 거래도 늘어나게 된다. 이런 자연스러운 과정을 무시하고 정책으로 가격을 막겠다고 나섰으니 약발이 먹힐 수가 없다.효과를 보지 못하는 대신 앞으로 정부는 만만치 않은 비용을 치러야 하게 됐다. 정부가 부동산시장에 발을 들여 놓은 이상 시장의 요구를 피할 수 없다. 가격 하락이 멈추거나 상승으로 돌아설 때까지 끊임없이 부양책을 내놓아야 하는데 쉬운 일이 아니다. 쓸 수 있는 정책이 많지 않은 반면, 시장의 요구는 끝이 없기 때문이다.이명박 정부 때 18번의 부동산 부양 정책을 내놓았지만 모두 실패했다. 문재인 정부도 26번의 가격 억제 대책을 내놓았지만 역시 실패했다. 가격의 방향을 거스르는 형태의 정책을 내놓았기 때문인데, 이번 정부도 그 틀에 묶이게 됐다. 이전 정부들이 그랬던 것처럼 ‘무능’이란 딱지를 떼지 못할 가능성이 높다. 다주택자를 동원해 가격 하락을 막는다는 발상도 문제다. 그 동안 다주택자는 주택 시장이 움직일 때 제일 먼저 반응해왔다. 1주택자는 거주하면서 치러야 하는 비용을 생각해야 하기 때문에 움직임이 늦은 반면, 다주택자는 집을 투자의 대상으로 생각하므로 반응이 빠르다. 그래서 부동산 시장이 좋지 않을 때 이들을 동원해 문제를 해결하고 싶은 유혹을 갖게 된다. 이번에도 정부가 다주택자의 가수요를 통해 문제를 해결하겠다고 나선 건데, 1년전에 높은 집값으로 고통을 겪었던 나라에서 맞는 정책인지 의문이 든다. 규제 완화는 역할을 하지 못하는 대신 시장에 잘못된 신호를 준다. 우리나라는 1900조원에 달하는 가계부채를 가지고 있는 나라다. 경제 좀 아는 사람치고 가계부채가 우리 경제의 최대 고민 거리라는 사실을 부인하는 사람은 없다. 이런 상태에서 주택에 대한 대출 규제를 풀 경우 정부가 상황을 제대로 인식하고 있는 건지 의심받을 수 있다. 여기에 세금 감면이 더해져 사람들은 정부가 부자감세에 관심이 많다고 믿을 것이다. 정책은 내용만큼 내놓을 때 상황이 중요하다. 만약 2021년에 규제 완화 방안이 나왔다면 부동산 시장에 큰 영향을 줬을 것이다. 집값이 오르는 상황이었기 때문이다. 지금은 사정이 다르다. 규제를 풀어도 시장의 반응을 끌어낼 수 없다. 가격이 내려가는 상황에서 세금 좀 줄여주고, 돈을 빌릴 수 있게 해주더라도 집을 살 사람이 많지 않기 때문이다. 위기가 발생하기 위해서는 세 가지 요건이 만나야 한다. 하나는 위기 상황이고, 두 번째는 정부의 오판이며, 세 번째는 정부의 무능이다. 현 시점에서 부동산 규제 완화는 원하는 효과는 얻지 못하는 대신 부작용이 크기 때문에 정부의 오판이 될 수 있다. 이를 무시하고 정책을 내놓았다면 이는 둘 중 하나다. 대한민국 정부가 모든 걸 다할 수 있다고 믿을 정도로 오만하든지, 아니면 판단력에 문제가 있든지.

2023.01.04 I 권소현 기자