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- 주택 수 계산이 양도세를 좌우한다
- [이데일리 칼럼니스트=신진혜 가현택스 대표세무사] 누군가 주택이 몇 채인지 물어본다면 어떤 세금을 계산하려 하는지 먼저 질문을 던져야 한다. 양도소득세(세대합산), 종합부동산세(인별과세), 취득세(세대합산), 주택임대소득세(부부합산) 각 세금마다 주택수 계산방법이 다르기 때문이다. 양도소득세에서 가장 큰 혜택인 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 주택수 계산 및 주택인지 여부는 ‘양도일 현재’ 현황으로 판정한다. 여기서 ‘주택’이란 건축물대장상 용도와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 미등기나 무허가주택이라 하더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 실질과세원칙에 따라 주택수에 포함되는 것이다.오피스텔은 세금마다 주택수 포함 여부가 달라져 많이 혼란스럽다. 오피스텔은 취득세에서 중과세 대상은 아니지만 양도세에서는 거주목적의 주거용으로 확인되면 주택수에 포함하니 주의해야 한다. 또한 조합원 입주권과 주택분양권(2021년 이후 신규취득분에 한함)은 실제 주택은 아니지만 주택을 취득할 수 있는 권리로서 양도세 계산시 주택 수에 포함된다. 입주권 자체로는 중과되지 않지만 다주택자 중과 적용시 주택수에 포함한다. 다만 오피스텔 분양권은 완공 전 주거용인지 상업용인지 정해지지 않은 것으로 보아 주택수에 포함하지 않는다.다가구주택은 3층 이하, 바닥면적 660㎡이하, 19가구 이하 요건을 모두 충족하고 주택 전체가 하나의 등기로 되어 있는 주택을 말한다. 이를 하나의 매매단위로 양도시 한개의 주택으로 선택 가능하다. 혹시 4층에 옥탑방이 있다면 다가구주택 요건 불충족으로 공동주택에 해당돼 각 호마다 주택수로 계산되니 중과세까지 될 수 있음에 유의해야 한다.신진혜 가현택스 대표세무사공동명의주택은 공동소유자 각자의 주택수로 보며, 지분이 단 1%라 하더라도 주택수에 포함된다. 다만 동일세대원의 공동소유라면 1주택으로 본다. 종합부동산세는 인별과세이므로 부부 공동소유라 하더라도 각각 1주택 소유로 보고 주택수 계산을 한다. 다만 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1주택자의 혜택을 받을 수도 있다.공동상속주택은 상속지분이 가장 ‘큰’ 상속인의 소유로 주택수를 계산한다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 그 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 본다. 단 상속주택이 여러채라면 그 중 한 채만 상속주택으로 보며 나머지는 일반주택으로 본다. 소수지분자의 지분은 주택으로 보지 않으므로 지분 설정에 따른 절세전략을 세워볼 수 있다. 취득세에서는 상속 후 5년까지는 주택수에서 제외(5년 이후는 주택수 포함)되어 양도세와는 계산법이 다르다.상가주택은 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 보았으나 2022년부터 상가주택 전체 양도가액 12억원 초과 시, 주택부분만 주택으로 보도록 세법이 개정됐다. 즉 12억 원 초과 상가주택은 전체 양도하더라도 상가·주택을 따로 양도세 계산하는 셈이 된다. 개정전에는 1세대1주택 비과세와 80% 장기보유특별공제를 상가주택 전체에 대해 받았지만 지금은 주택 부분만 받게 되니 다소 불리해졌다.본인 토지 위에 타인명의 주택이 있어 주택부속토지만 보유한다면 주택수에 포함하지 않는다. 토지와 건물 소유자가 동일세대원이라면 1세대1주택 비과세가 가능하지만 별도세대원이라면 토지소유자는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이를 활용해 낡은 주택의 경우 멸실등기를 하게 되면 주택 수에 포함되지 않으니 다주택자의 절세전략이 될 수 있다. 취득세에서는 주택부속토지만 보유하더라도 다주택 중과세율 적용시 주택수에 포함하므로 양도세 적용 때와 다름에 유의해야 한다.서울·경기·인천·세종시를 제외한 지방의 기준시가 3억원이하 저가주택은 조정대상지역이라 하더라도 중과세가 적용되지 않고, 주택수에서 제외된다. 단 중과세율은 적용하지 않으나, 1세대 1주택 비과세 계산시에는 주택수에 포함되는 점을 유의해야 한다.주택임대사업자등록이 된 주택이라 하더라도 주택수 계산시에는 포함된다. 요건충족시 중과세를 적용하지 않는 주택에 해당될 수 있는데, 이는 중과세율을 적용하지 않겠다는 의미일 뿐, 비과세 판단시에는 주택수에 포함한다. 이와 달리 총주택수에는 포함되더라도 비과세 판단시 제외되는 주택도 있다. 이사·결혼·동거봉양 등의 일시적 2주택, 거주주택 비과세가 적용되는 경우의 장기임대주택 및 조세특례제한법 상 양도세 감면주택 등이다.
- "민간주도성장으로 세입 확충"…親시장 감세정책 총대 멘 추경호
- [세종=이데일리 이명철 임애신 공지유 기자] 윤석열 정부 경제팀 수장을 맡게 될 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 법인세 등 감세를 시사하면서 앞으로 구체적 방안에 관심이 쏠린다. 새 정부 출범 후 곧장 추가경정예산(추경) 편성 등 재정 소요가 계속되고 있어 재원 충당 방안도 관건이다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 지난 10일 오후 은행회관에서 열린 기자간담회에서 질문에 답하고 있다. (사진=연합뉴스)중장기 재정 건전성을 강조했던 만큼 재정준칙 도입과 연금개혁의 필요성도 강조했다. 공공기관의 방만 경영을 막기 위해 재무건전성을 확보하고 구조조정 의지도 내비쳤다.◇법인세, 최고세율 낮추고 과표구간 줄일듯추 후보자는 26일 국회에 제출한 인사청문회 관련 서면답변서를 통해 주요 세제 정책으로 법인 과세체계 정비, 상속세 개편, 부동산 세제 정상화 등을 제시했다.법인세는 현재 최고세율 25%로 지방세까지 포함하면 27.5%를 적용하고 있다. 지난 몇 년간 자국 기업의 경쟁력을 높이기 위해 법인세를 낮추던 주요국과 달리 한국은 문재인 정부에서 최고세율을 3%포인트 상향 조정한 바 있다.추 후보자는 법인세 과세 체계 정비 이유로 “민간 주도 성장을 세제 측면에서 적극적으로 뒷받침하고 기업의 국제 경쟁력을 강화하기 위해서”라고 설명했다. 기업의 세 부담을 낮춰 투자를 유인하는 등 민간 중심의 선순환 경제 구조를 만들겠다는 구상으로 풀이된다.법인세 개편 방향은 추 후보자가 의원 시절 발의한 법인세법 개정안을 통해 유추할 수 있다. 당시 개정안은 과세표준 구간을 4단계에서 2단계로 줄이고 최고세율을 20%로 낮추는 내용을 담았다.상속세는 피상속인 취득분에 대해 과세하는 유산취득세로 전환을 예고했다. 현 정부에서도 유산취득세로 개편을 검토했지만 세수 감소로 조세 중립이 어렵다는 이유로 도입을 보류한 바 있다.기업의 지속가능성을 높이기 위해 가업상속공제도 개편 대상에 오를 전망이다. 재계에서는 해당 제도의 관리요건이 까다로워 현실성에 맞게 개편해야 한다는 주장이 지속 제기되고 있다.상속세가 개편되면 같은 법에 포함된 증여세 역시 일정 부분 개선이 불가피하다. 상속·증여세 개편으로 정상적인 부의 이전을 통해 경제 활성화에 보탬이 될 수 있다는 게 정부 계산이다.윤석열 대통령 당선인이 공약한 종합부동산세와 재산세 통합도 중장기 추진 과제로 지목했다. 다주택자 양도세 중과에 대해서도 재검토가 필요하다는 입장이다.추 후보자는 현정부 부동산 정책에 대해 “조세 기본원칙에 맞지 않게 부동산 시장 관리 목적으로 과도하게 활용해 세부담 급증, 부동산 시장 불안 등 문제점을 야기했다”며 “수요 억제를 위한 규제 정책, 적극적인 공급 청사진 부재에 따른 수급 미스매치 등이 주택가격 상승 압력을 심화시켰다”고 지적했다.윤 당선인의 또 다른 공약인 주식양도세 폐지에 대해서는 조세 원칙 등을 감안해 종합 검토가 필요하다는 의견을 밝혀 미묘한 시각차를 드러냈다. 주식양도세는 현재 함께 부과하고 있는 증권거래세와의 조정이 필요할 것으로 예상된다.특히 내년 주식양도세 전면 과세 등 금융투자소득 도입과 가상자산 과세 등 금융시장 세제에 대한 큰 변화가 있을 예정이어서 추 후보자 취임 후 연내 구체적 방안이 제시될 전망이다.◇“추경, 국채 발행 후순위…가용 재원 발굴”법인세 등 감세에 따른 경제 활성화에 대해 재계에서는 환영하는 입장이지만 당장 세수 부족은 고민이다. 국회예산정책처는 추 후보자가 발의한 법인세법 개정안과 관련해 2021~2025년 연평균 5조7000억원의 세수 감소 효과가 예상된다는 비용 추계서를 낸 적이 있다.우크라이나 사태 등 경제 여건이 엄중한 상황으로 당장 경제 선순환을 기대하기 어려운 상태에서 5월 30조원대 추경 편성이 공식화되는 등 재정 지출은 당분간 계속될 전망이다.추 후보자는 추경 방안과 관련해 “추경 규모는 물가·금리 등 거시경제에 미치는 영향과 가용 재원, 재정 건전성 등을 종합적으로 고려해 검토해야 한다”며 “최근 국고채 시장, 재정건전성 등을 고려해 국채 발행은 가장 후순위로 검토하고 세계잉여금, 기금 여유자금, 지출 구조조정 등 가용 재원을 최대한 발굴할 계획”이라고 설명했다.코로나19가 정점을 지나면 민간 중심의 경제 활성화가 효과를 볼 수 있다는 판단이다. 추 후보자는 “민간 주도 혁신 성장을 통해 경제 규모를 키워 세입 기반을 확충할 필요가 있다”며 “강력한 지출 구조조정과 비과세·감면 정비 등을 지속 추진할 것”이라고 강조했다.중장기 소요 증가에 대응해 재정 건전성을 강화하기 위해서는 재정준칙의 도입 등 제도적 장치 마련을 꼽았다.추 후보자는 또 “연금 개혁이 없으면 연금의 재정 안정성이 훼손되고 청년세대의 부담이 크게 증가한다”며 국민연금 등의 개혁의 필요성도 주장했다.연금 개혁 방안으로는 보험료율, 연금 지급 연령, 가입 기간, 적정 소득대체율, 기금운용체계 등을 검토해야 하고 공적연금개혁위원회를 공적연금 전반 개혁 방안을 마련할 필요가 있다고 제안했다.공공기관 개혁도 필요하다는 판단이다. 추 후보자는 “공공기관은 국민의 세금으로 운영되는 조직이므로 방만한 경영이 되지 않도록 효율적 운영, 생산성 제고 등을 통해 국민에게 양질의 서비스를 제공하고 재무건전성도 확보해야 한다”고 진단했다.그는 또 “최근 공공기관 규모·인력·부채가 확대돼 비효율성에 대한 우려가 높은 상황으로 공공기관의 효율성 제고 및 재무건전성 확보를 추진하고 혁신을 위한 자율·책임경영을 강화해나갈 필요가 있다”며 공공기관의 구조조정 여지도 시사했다. 한편 추 후보자에 대한 국회 인사청문회는 다음 달 2일 진행될 예정이다.
- [미리보는 이데일리 신문]재택 이어 주4일에 기업 근무혁신 바람
- [이데일리 스타in 김가영 기자] 다음음 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-재택 이어 주4일에 기업 근무혁신 바람-공정위, 기업결합신청 회사에 독과점 자진시정 기회 준다-삼성물산 등 대형사 ‘흑석2’ 수주 전쟁-“정호영, 청문회까지 지켜보자”…고심 커진 尹-[사설]757일 만의 거리두기 해제, 정부 책임 끝나지 않았다-[사설]경제위기 인정한 윤 당선인, 상황 맞게 처방도 바꿔야△종합-결국 ‘독약’ 문 파랑새…머스크, 판돈 높일까 물러날까-오토쇼도 리조트도 ‘노 마스크’…“코로나, 이제 각자 대처할 때”△우크라發 물가쇼크-푸틴이 벌인 전쟁에 칼국수 값 8000원…가격표 다시 쓰는 식당가-8500원짜리 짬뽕 배달 시키는데 5000원 추가-치솟는 물가 잡으려면…식자재 세부 품목별 선제대응 시급△윤석열 인수위-정호영 “자녀 의혹, 위법행위 없어” 정면 돌파…청문 정국 격랑속으로-검수완박·인사청문회 ‘초대형 블랙홀’에 묻힌 인수위-대통령실 ‘2실 6수석’ 체제로 …安측 포함 여부 ‘주목’-일본에 정책협의대표단 파견 尹, 한일 관계 개선 가속페달△법적 외면받는 블록체인 산업-코인발행X 직접투자X 벤처 지정X…1000조 시장 ‘남의 잔치’ 될라-코인범죄 피해액 3조 돌파…투자자 보호대책 시급-차기 정부, 가상자산 산업 육성 ‘로드맵’ 만들어야△종합-일상회복 돌입한 기업들…재택·출근 사이 최적 근무형태 찾기 분주-우크라 사태에 해외사업 불확실성 ‘쑥’ 건설사 국내 정비사업 수주경쟁 과열-금감원 노조, 민주노총 탈퇴…“업무 특성상 독립성 확보 필요”-결합심사, 기업이 시정조치안 제안해야 더 효율적“-”택시는 많다…기사가 없을 뿐“△정치-공천혁신 시발점 될까…자격시험 문제 푼 이준석 ”공직수행에 적합“-송영길 ”유엔 제5본부 서울 유치“…출마 공식화-민주당 ‘검수완박 입법 관문’ 셋-김재원, 유영하에 단일화 제안 요동치는 대구시장 선거판-‘전술핵 운용’ 노골적으로 언급한 北…신형미사일 2발 발사△경제-이창용 ”물가 안정 도모, 금통위와 입장 같다“…5월에도 금리 오르나-공정위, 닭고기값 담합한 육계협회 檢 고발-작년 퇴직연금 수익률2%…예금 금리와 다를 바 없네-면세유가 폭등에…어민들 ”차라리 출항 포기“△Global-아마존·스타벅스 이어…애플 직원도 ‘노조 설립’ 서명 시작했다-상하이, 조업 재개 발표…”다음주 테슬라 공장 재가동“-‘마이너스 금리’ 채권시대 저무나-정부 ”한국 유학생 공황·무기력…귀국 도와달라“△증권 Stock-개별기업 실적 장세 엔데믹 수혜주 관심-후진하는 현대차·전진하는 기아…한지붕 두가족 ‘엇갈린 주가’-몸값 낮춘 원스토어…냉기 도는 IPO 시장에 ‘흥행’ 불지피나△돈이 보이는 창-[스타들의 꼬마빌딩 투자법]법인 명의 땐 70% 이상 대출 매입해 신축까지 하면 가격 천정부지△꼬마빌딩 투자 -금리 인상·임대료 제한에 거래 위축 리모델링 통해 건물 가치 올려야-”취득세, 법인 중과로 불리할 수 있어…단기 양도 땐 법인이 개인보다 유리“△쏠쏠한 환테크-원자재 인플레에 삼바춤 다시 뜨는 ‘브라질 국채’-‘100엔당 972원’ 엔화 바닥 쳤나…거래 활발해진 일본 ETF△아트테크&-‘에로틱화병’ ‘십자구도’…스토리 명작 경매열기 잇는다-”우크라전서 무기된 에너지 신재생에너지 투자붐 온다“-주행거리 짧고, 블랙박스 있는 두자녀 둔 30대…”보험료 30만원 할인“△산업-손님맞이 바쁜 항공사 ”운항 허가 더 늘려야“-美 건설시장 꿈틀…두산밥캣 올해 전망도 ‘파란불’-‘t당 15만~20만원 인상’ 車강판 가격 막바지 협상중-1분기 172% 증가…하이브리드차 질주-글로벌 ‘메가 M&A 바람’ 거센데 한국은 단 1건△ICT-올해 유망 분야요?…레이어1·게임파이·NFT-4대 자상자산 거래소 ‘폭풍 성장’-”싸이월드, 사진첩 업로드 40% 완료…계속 진행 중“-SK쉴더스, 화이트해커만 100여명 보유…업계 최고 수준△중소기업-”자영업 100만곳 손실보상 데이터 확보…새정부 추경때 신속집행 도움될 것“-한샘 ”2026년까지 매출 4조…리빙테크 도약“-쌍용 C&E, 1종 시멘트값 15.2% ↑…당초 요구보다 낮춰 합의△소비자생활-‘포켓몬빵’이 불지핀 편의점 앱…‘2030 잡기’ 총력-현대百, 그룹 ESG 브랜드 통합 ”중장기 전략으로 책임 다할 것“-유통업계, 거리두기 해제에 손님 맞이 분주-CJ대한통운, 부동산펀드 조성해 물류거점 확보△스포츠-장타까지 펑펑…더 무서워진 김효주-두경기 연속 난타 고개 숙인 류현진-박상현, 마지막 날 뒤집기 쇼-박지영, 시즌 첫 와이어투와이어△부동산-”입주는 어쩌라고“…둔촌주공 공사중단에 조합원 ‘발동동’ -이천·마산 비규제지 ‘들썩’ 세종은 하락폭 ‘전국 1위’-기세 꺾인 오피스텔…규제 완화해도 전망 불투명-현대건설, 서울도심에 UAM 이착륙장 만든다△오피니언-[금융시장 돋보기]긴축의 시대, 회사채시장 경색 대비해야-[생생확대경]중대재해법이 불러온 나비효과-[e갤러리]김찬송 ‘내 왼손에 어떤 것’-[기자수첩]부동산 규제완화, 인수위의 결단 필요하다△피플-”최고급 다이아몬드 원석과 장인정신…韓 고객에게 사랑받는 이유죠“-”찾아가는 해양과학 교육에 참여하세요“-일자리 정보 플랫폼 ‘참 괜찮은 중소기업’ 합류 3만곳 신규 선정-농촌관광 등급 평가체계 개편…안전·위생관리 강화△사회-검수완박 저지 ‘마지막 카드’ 꺼낸 김오수…줄사표땐 검란 번질 수도-오늘부터 거리두기 해제…”재유행 부를 것“ 우려도-檢 이은해·조현수 집중 추궁 계곡살인사건 진실 밝혀지나-”마스크도 빨리 벗고파“…주말 도심 공원·백화점 북적-軍 징계위원 명단, 정보공개 대상될까
- 꼬마빌딩도 세금주의보...법인 매수 시 주의할 점은
- [이데일리 김나리 기자] 주택에 비해 상대적으로 세금 부담이 적은 ‘꼬마빌딩’이 대체 투자처로 관심받고 있다. 다만 꼬마빌딩 취득 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 세금 부담이 달라질 수 있다는 점을 알아둬야 한다는 게 세무 전문가들의 조언이다.먼저 꼬마빌딩을 취득할 때 부과되는 취득세의 경우 법인이 불리할 수 있다. 개인·법인 모두 상업용 부동산 기본 취득세율은 4.6%이지만, 법인은 9.4%로 중과될 수 있어서다.신진혜 가현택스그룹 대표세무사는 17일 이데일리와의 인터뷰에서 “법인의 경우 대도시 내 법인을 설립하거나 지점을 설치하기 전, 혹은 법인 설립 및 지점 설치 후 5년 이내 부동산을 취득했을 때 취득세가 중과되기 때문에 유의해야 한다”고 말했다.다만 단기 매도로 차익 실현을 원할 경우 양도 관련 세금은 법인이 개인보다 유리하다는 진단이다. 신 세무사는 “꼬마빌딩을 양도할 때 개인은 양도소득세, 법인은 법인세를 내게 되는데, 개인에겐 기본적으로 양도차익에 대한 6.6~49.5%의 양도소득세율(지방세 포함)이 적용된다”며 “반면 법인은 11~27.5%의 법인세율(법인의 다른 소득금액과 합산)을 적용받는다. 이때 개인은 취득 후 2년 내 단기 양도할 경우 중과대상이 되고, 법인은 중과되지 않는다. 대신 개인은 장기 보유에 따른 장기보유특별공제가 인정되고, 법인은 장기보유 공제가 없다. 따라서 단기 매도 시에는 법인이 개인보다 세금적으로 유리하다”고 말했다.나아가 법인의 경우 대표이사 등이 매도 자금을 현금화하려면 세금적인 측면에 주의해야 한다는 설명이다.신 세무사는 “급여를 받는 경우 대표이사는 급여에 해당하는 금액에 대해 6.6~49.5%의 소득세를 납부해야 한다”며 “주주로서 배당을 지급받는 경우 2000만원 이하 금융소득은 분리과세 돼 15.4% 세율이 적용되나, 2000만원 초과 시에는 종합과세 돼 소득세 누진세율이 적용된다. 대표이사 외 특수관계인 주주는 초과배당에 따른 증여세 검토가 필요하다”고 말했다.그러면서 “법인의 운영자금을 대표이사 등이 지급한 금액이 있을 시에는 법인에 지급한 금액을 대여금으로 봐서 대여금 상환으로 처리할 수 있다”며 “결론적으로 매도자금을 일시에 현금화할 경우 소득세 누진세율에 의해 대표이사의 소득세가 과도하게 발생할 수 있으므로, 연도를 나눠 금융소득(배당소득+이자소득) 2000만원 이하 분리과세와 급여의 소득세 누진세율을 활용한 절세방법을 검토할 필요가 있다”고 했다.또 “법인으로 꼬마빌딩 운영 시, 임대소득을 개인으로 그때마다 모두 가져올 경우 절세효과가 없지만, 법인으로 자금을 모아 또 다른 부동산에 투자할 때는 개인에게 소득을 발생시키지 않고 낮은 법인세율만 부담한 후 자금축적이 가능하다”며 “꼬마빌딩을 감가상각해 매년 납부세금을 감소시키는 방법과 감가상각하지 않고 양도 시 양도차익을 감소시키는 방법 중 어떤 것이 절세에 더 효과적인지 검토하는 게 좋다”고 덧붙였다.신진혜 대표세무사(사진=가현택스그룹)