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- 인천도시공사, 천억 공사채 발행에 8천억 몰려 `인기`
- [인천=이데일리 허준 기자] 인천도시공사가 27일 발행한 1000억원 규모의 2년만기 공사채에 모집금액의 8배에 달하는 8000억원의 자금이 몰렸다. 공사채 품귀현상에 투자자금이 몰리면서 발행금리가 민평금리(민간채권평가회사 평균금리)보다 무려 0.18%포인트나 떨어졌다. 지난해 정부가 출자 공기업들의 재정건전성을 강화하겠다며 공사채 발행 총량제를 실시하면서 공사채 발행물량이 예전보다 줄다보니 공사채는 발행되는 족족 투자금이 몰리고 있다는 분석이다. 공사채는 국가신용등급 수준의 신용등급을 부여받는 반면 수익률은 국고채 금리보다 높아 투자 수요가 높은 편이다. 정부는 한국토지주택공사(LH공사), 한국수자원공사, 한국수력원자력, 한국전력공사, 한국전력 발전 자회사 등 16곳에 대해 공사채, 기업어음(CP), 전자단기사채 등의 한도를 정해놓고 이를 초과해 발행하지 못하도록 하고 있다. 이러다보니 그동안 회사채 발행시장에서 큰 손 역할을 했던 공기업들의 채권 발행 물량이 줄고 있다. 공사채 발행총량제 시행으로 지난 4월 이후 순상환액이 증가하고 있다. 발행물량보다 상환하는 물량이 더 많단 얘기다. 이달 들어 27일까지 공사 및 공단채의 순상환액은 7762억원으로 집계됐다. LH공사는 2107억원 순상환됐고, 가스공사와 도로공사도 각각 1500억원, 1200억원 순상환됐다. 한국철도시설공단은 5100억원이나 순상환이 이뤄졌다. 채권시장에선 발행총량제를 적용받는 대형 공기업들의 공사채 발행 물량이 대폭 줄다보니 공사채는 발행하자마자 자금이 몰린다고 분석했다. 김포도시공사가 22일 발행한 500억원의 회사채(2년만기 200억원, 3년만기 300억원)도 민평금리보다 0.274%포인트~0.277%포인트 가량 낮게 발행됐다. 한 증권사 연구원은 “기준금리 인하로 시장에 유동성은 커지는데 공사채 발행총량제 시행 이후 공사채 물량이 워낙 없다보니 나오는 족족 미달 없이 발행되고 있다”며 “고금리에 대한 수요는 높아진 반면, 총량제로 공급이 줄다보니 정부가 총량제를 유지하는 한 이같은 현상을 계속될 것”이라고 말했다. 또 다른 연구원은 “공사채 중 단기물 위주로 수요가 넘치고 있다”며 “상황이 이렇다보니 목표 발행액보다 미달난 공사채를 찾아볼 수가 없다”고 설명했다.
- [오은석의 부동산 재테크]금리인하에 따른 하반기 부동산 전망
- 지난 9일 한국은행 금융통화위원회는 만장일치로 기준금리를 1.5%에서 1.25%로 0.25%p 낮췄다. 이로써 유래 없는 역대 최저 금리 시대를 맞이하였으나 시장의 많은 전문가들은 하반기에 금리를 한단계 더 내려 기준금리가 1.0%가 될 것으로 예상하는 듯 하다. 이러한 금리 인하 움직임은 건설경기에 훈풍을 불어 넣어줄 것이며, 활로를 찾지 못한 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 더 커졌다.기준 금리 인하 이후 부동산 시장은 어떤 모습으로 흘러갈까?몇가지 주제로 나누어 살펴보자.첫째, 분양 부동산시장 VS 기존 부동산시장 작년말 대출규제 강화 및 미국의 연준금리 인상 등의 이슈로 경색되었던 부동산 시장이 하반기에 들어서는 전반적으로 활기를 되찾을 가능성이 크다. 좀 더 구체적으로 말하면, 기존 부동산시장보다는 분양시장으로 대출 자금이 더 쏠리면서 일부 지역에서는 과거 대구나 부산지역 분양시장처럼 호황을 넘어 과열되는 지역도 나타날 가능성을 배제할 수 없다. 분양 시장의 활성화를 예상하는 이유는 재건축 이슈와 함께 집단대출의 경우 금융당국의 여신심사 규제에서 제외되어 대출이 상대적으로 용이 하다는점에서 찾을 수 있다.실제로 지난 1분기 은행 주택담보대출 증가액 9조6000억원 중 5조2000억원이 집단대출로 확인되었는데, 이러한 추세는 금리인하 이후에도 지속될 것으로 판단된다.그렇다고 분양시장에 긍정적인 이슈만 있는 것은 아니다. 분양시장은 투자수요 뿐만 아니라 투기수요도 가세해 비상적인 ‘P’가 붙을 것이고, 입주 할 시점에 만약 부동산 시장이 활성화되지 않는다면 실입주자가 고스란히 피해를 입을 수 있다. 게다가 공급과잉 지역에 분양 받은 사람들이라면 그 리스크가 더 커질 수밖에 없으니 주의를 해야 한다. 둘째, 주택담보대출 VS 전세자금대출주택담보대출 규제 강화로 대출금의 거치기간이 1년으로 줄어들어 주택 구매자들의 실질 부담이 증가하게 되었다. 작년 하반기부터 주택매매거래량이 감소하여 지난 5월 거래량만 보더라도 전년동월 대비 18.8% 감소하였는데 이러한 규제가 큰 영향을 미친 것으로 전문가들은 판단하고 있다. 주택담보대출 규제와는 달리 전세대출은 원금을 바로 상환할 필요가 없고 이자만 지급하면 되기 때문에 주택을 찾는 사람들에게는 주택담보대출보다 상대적으로 부담이 적다. 부동산 시장의 불확실성과 공급과잉에 대한 리스크도 벗어날 수 있다는 생각으로 전세를 계약하거나 재계약 하려는 수요는 앞으로 더욱 증가할 것으로 보인다.실제 지난 13일 은행권 발표에 따르면 KB국민 등 6대 은행의 전세대출은 올해에만 3조 4,974억원이 증가했음을 알 수 있다. 이는 전세난이 심했던 작년 동기간 보다 1조 4,726억원이 증가한 수치이다. 전세대출금이 증가한 이유는 전세선호 추세와 전세가격의 가파른 상승으로 인해 대출금이 많아지면서 나타난 당연한 결과로 풀이된다. 기준금리 인하 결과 대출 금리 또한 인하될 것으로 예상된다. 금리가 인하 되면 임대인은 기존 전세로 내놨던 물건을 월세로 전환 시킬 것이고, 세입자는 전세를 더욱 선호할 것이다. 즉 전세 공급은 줄고 전세 수요는 많아져, 전세물건 품귀현상과 전세가격 상승은 하반기에도 지속될 것으로 생각된다.셋째, 부동산 투자자들의 하반기 움직임1. 수익형 부동산 금리인하로 상가를 포함한 수익형 부동산 시장의 메리트가 더욱 커졌다. 이에 따라 수익형 부동산을 찾는 수요는 증가할 것으로 예상된다.하지만 이러한 시장 분위기에 편승하여 높은 금액에 수익형 부동산을 매입하거나 예상 임대가를 시세보다 높게 책정한 상가를 분양 받는 우를 범해서는 안된다. 수익형 부동산 매입시 사전조사와 시장 분석을 꼼꼼하고 철저하게 해야한다. 지금과 같이 실물경기가 좋지 않는 상황에서는 목표 임대가가 실제 임대가와 차이가 많이 날 수 있다. 이러한 기대치 차이로 인해 공실이 발생되고, 공실 리스크를 최소화하기 위해 임대가격을 낮추다보면 임대수익률이 떨어져 결국 상가 가격에도 악영향을 미치는 악순환이 될 수 있다. 수익형 부동산은 매입할 때는 상권 분석과 경기분석이 반드시 선행되어야 한다.2. 아파트 시장아파트의 경우 전세물량 품귀 현상이 하반기에도 지속될 것으로 예상된다. 전세공급은 점차 감소하는데 전세수요는 꾸준히 증가하여 전세가격은 완만한 상승세를 보일 가능성이 높다. 대출규제 영향으로 보합세를 유지했던 매매시장이 강남발 재건축 시장과 분양시장의 호황으로 소폭 상승세를 보이며 따라갈 것으로 보인다. 특히 전세가격 상승이 두드러지게 나타난 지역의 경우에는 매매가와 전세가의 차이가 더욱 좁혀져 부동산 투자자들의 타켓이 되면서 매가 상승의 견인차 역할을 할 것이다. 다만 추후에 미국이 연준금리를 인상하고, 국내 역시 외국자본 유출을 위해 기준금리를 올린다면 현재의 모습과 정반대의 양상이 나타날 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 시장 상황을 예의 주시하면서 매수 또는 매도 타이밍을 잡는 것이 바람직해 보인다. ▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]부동산 매매계약시 적정가격은 얼마일까
- 올들어 수도권 아파트 가격이 멈추지 않고 큰 상승 폭을 보이고 있다. 저금리의 영향으로 집주인들은 전세를 월세로 전환하여 전세는 품귀현상을 보이고 있다. 전세 품귀는 전세가 상승을 일으키고 전세가 상승은 매매가 상승의 사이클로 순환하고 있다.주변 사람들을 보면 2년마다 오르는 전세가에 지쳐 세입자들은 기존 전세금에 대출을 조금 더 받아 서울 외곽의 아파트 장만을 고려 하는듯 하다. 새집을 장만을 위해 공인중개사무소를 여러군데 둘러본 이들은 필자에게 종종 이런질문을 한다.“내가 사려는 집이 정확히 얼마인지 모르겠어요. 부동산 중개인 말만 듣고 사자니 뭔가 개운치 않고, 어떻게 하면 적정한 가격을 알 수 있을까요?”어떻게 하면 내가 매입할 부동산의 적정 가격을 파악 할 수 있을까? 과연 그런 방법이 있을까?일반적으로 시세란 현재의 물건값을 의미한다.부동산 시세는 공산품의 가격처럼 정찰제가 아니라 매도인의 의사에 의해 유동적으로 가격이 변한다는 특징이 있다. 즉, 시세는 일반적으로 매도자 또는 매수자가 부르는 호가에 불과한 것이지 거래 가격을 의미하는 것은 아니다.하지만, 우리는 평소 시세를 파악할 때, 공인중개사무소에 들어가 매물이 얼마에 나와 있는지 알아 보고, 그 호가가 마치 거래가격인양 착각하는 경우가 많다.예를 들어 매물이 24평형 기준으로 5층에 1억 3천만 원, 7층에 1억 3천5백만 원, 13층이 1억 4천만원에 나왔다고 한다면 우리는 매매가격을 1억 3천 ~ 1억 4천이라고 조사를 한다. 아직 매수자에 의해 거래되는 가격선이 얼마이며, 공인중개사가 중재할 수 있는 범위가 어디까지인지 체크해 보지도 않았는데 말이다.우리가 시세 파악시 확인해야 하는 것은 부동산 중개인이 제시하는 가격이 아닌 실제 매매할 수 있는 가격이다.1억 3천~1억 4천 정도 선에서 3개의 매물이 나와 있다는 것을 조사하는 것이 아니라 내가 사고자 하는 부동산의 매매가격이 1억 3천 3백만원이야. 이렇게 결론을 내릴 수 있어야 한다는 것이다. 그럼 추상적인 매물의 가격이 아닌 정확한 매매가격을 확인하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 바로 매물 물건지 바로 주변이 아닌, 200~300미터 반경 내에 있는 공인중개사 사무소에서 매도자와 매수자의 입장에서 각각 매매가격을 확인해 보는 것이다. 그래야 현재 매도자와 매수자간의 거래 가능한 가격선과 분위기를 파악할 수 있다.처음 관심있었던 집 주변이 아닌, 조금 멀리 떨어진 공인중개사 사무소에 찾아가서 관심 가졌던 집 또는 동네에 대해서 물어보면 그 지역에 대한 이야기와 이 지역에 대한 설명 및 장단점을 설명해 줄 것이다. 만약 공인중개사가 그 물건보다 더 좋고 가격도 괜찮은 물건 있다면 소개받아 직접 내부까지도 확인해볼 수 있을것이다.이러한 방식으로 공인중개사를 몇 군데 찾아가 설명을 듣는다면 시세 뿐만 아니라 동네에 대한 시야도 넓어 지게 된다. 우리는 몇십만원 하는 물건을 구입할때는 오랜시간 심사숙고 하고 인터넷으로 자료도 조사해보고 사용 후기도 보며 어떤 브랜드가 좋은지, 언제 사야하는지, 그리고 신제품은 언제 나오는지 찾아보고 고민하지만 몇 억을 호가하는 집을 구입할때는 주변에 어떤 브랜드가 좋은지, 학군은 어떤지, 앞으로 주변 공급물량은 어떤지 등도 공부하지 않으려 하고, 공인중개사무소도 10군데 이상 둘러보는 것을 귀찮아한다.시세를 정확히 파악하기 위해서는 손품과 발품을 많이 팔아야한다.공인중개사 사무소를 나와 집으로 향할 때 ‘저 경매물건의 가격은 1억 3천 3백만원이야.’ 이런 확신을 들었을 때 비로소 시세파악에 성공한 것이라 할 수 있겠다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
