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- NH투자증권, '목동 재건축 심층분석' 부동산 보고서 출간
- [이데일리 양지윤 기자] NH투자증권은 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서를 출간했다고 24일 밝혔다.보고서는 목동 신시가지단지 입지와 단기별 특징 등 최근 사업 이슈 점검과 시장동향 조사와 사업성 분석 등 2개 파트로 제공한다. 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.NH투자증권은 “지난해 재건축 규제 완화로 인해 재건축 시장에 투자자들의 이목이 쏠리면서 해당 보고서를 발간했다”고 설명했다. 파트1에서는 목동 신시가지단지 입지, 14개 단지별 특징, 사업추진현황과 더불어 최근 사업 이슈를 점검한다. 파트2에는 목동 신시가지단지의 시장동향을 조사하고 재건축에서 가장 중요한 사업성 분석을 담았다.리포트에 따르면 목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불린다. 5호선을 중심으로 2, 9호선이 지나가 주요 업무지구 접근이 편하다고 분석했다.목동 신시가지단지는 2018년 14개 단지 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족했으나 안전진단을 통과하지 못하고 있었다. 다만 올해 1월 5일부터 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 지난 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함, 12개 단지가 안전진단을 통과하며 관심을 끌고 있다고 판단했다.파트1에서는 14개 단지를 각각 사업추진현황, 입지, 특성을 분석했다. 목동 신시가지단지는 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이고 신속 통합기획, 신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내는 점을 특징으로 꼽았다. 주요 사업 이슈는 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향 이슈(2종일반주거지역→3종일반주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정으로 봤다.목동 14개 단지는 지난 2021년 4월 27일 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 월평균 10건 내외로 급격하게 감소했다. 그러다가 올해 1월, 2월 안전진단에 대거 통과하면서 2월 거래량이 35건을 기록했다. 거래금액 또한 시장 분위기에 따라 하락세를 보이다가 1월부터 소폭 상승한 모습이다.파트2의 핵심은 사업성 분석이다. 현재 초기 단계로 분양가, 공사비 등의 변동성이 커 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있다. 다만 대지지분이 넓은 편이고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것으로 분석했다.정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “목동 단지는 개별 대지지분도 넓지만 세대당 평균 대지지분을 봐도 강남, 송파의 주요 재건축 단지와 비교 시 넓은 편”이라 “현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 말했다. 정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “특히 사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜볼 것”이라고 제언했다.
- 이번주 수도권 아파트 시장 혼조세 지속 ‘숨 고르기’[부동산 라운지]
- [이데일리 박지애 기자]지난 1분기 저점 대비 활발한 거래로 가격 회복 기대감을 키웠던 수도권 아파트 매매시장이 숨 고르기에 들어갔다. 급매물 소진 후 호가가 높아지자 매수자들이 관망으로 대응하면서 아직까지는 시세에 큰 영향을 미치지 못하는 분위기다. 다만 이전 실거래가 기준으로 새로 급매 시세가 형성되고, 강동, 송파 등 일부 지역 및 단지에서 오른 가격으로 거래가 간간이 이뤄지면서 하락폭은 점진적으로 둔화세를 나타냈다. 아파트 전세시장은 큰 폭으로 하락한 전셋값, 비아파트에 비해 낮은 전세사기 및 깡통전세 우려 등의 영향으로 신규 전세수요가 꾸준히 이어졌다. 다만 봄 이사철이 막바지로, 적체된 매물이 더디게 소진되면서 서울 전셋값 낙폭은 다시 확대됐다.22일 부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트 가격은 0.05% 하락해 전주 대비 낙폭이 확대됐다. 재건축이 0.06% 내렸고, 일반 아파트는 0.05% 떨어졌다. 신도시가 0.01%, 경기 · 인천은 0.02% 내렸다.전세시장은 신규 전세수요가 늘어난 가운데 일부 지역에서는 적체된 매물이 더디게 소진되고 있다. 가격변동률이 축소와 확대를 거듭하면서 추세적으로는 하락 둔화되는 분위기다. 금주 서울이 0.08% 떨어졌고 신도시 -0.01%, 경기 · 인천 -0.04%의 변동률을 나타냈다. 서울은 중저가 지역에서의 하락이 두드러진 가운데 지역별로는 도봉(-0.15%) 관악(-0.13%) 구로(-0.13%) 금천(-0.11%) 성북(-0.11%) 중구(-0.11%) 광진(-0.10%) 등이 내렸다. 도봉은 방학동 청구, 도봉동 동아에코빌 등이 1000만원-2000만원 하락했다. 관악은 봉천동 성현동아, 신림동 임광관악파크가 500만원-1500만원 빠졌다. 구로는 신도림동 신도림4차e편한세상, 개봉동 두산 등이 500만원-2000만원 내렸다. 금천은 독산동 롯데캐슬골드파크1차, 한신 등이 1000만원-1500만원 하락했다. 경기ㆍ인천은 성남(-0.08%) 파주(-0.07%) 인천(-0.05%) 오산(-0.05%) 고양(-0.04%) 군포(-0.04%) 수원(-0.03%) 부천(-0.02%) 시흥(-0.02%) 순으로 내렸다. 성남은 신흥동 청구, 한신, 태평동 선경태평 등이 1000만원-1500만원 하락했다. 파주는 금촌동 금촌풍림아이원이 500만원-1000만원 빠졌다. 인천은 중구 중산동 영종하늘도시우미린1단지, 남동구 논현동 주공2단지, 동구 송림동 풍림아이원 등 대단지가 500만원-1500만원 떨어졌다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “수도권 아파트 시장에서 특례보금자리론 대상이 되는 9억원 이하 급매물 거래가 주를 이루는 가운데, 서울은 강남권 재건축, 대단지 등 고가 매수문의도 간간이 이어졌다”며 “하지만 급매물 소진 후 벌어진 호가 차가 매수 제약 요인으로 작용하는 데다, 이전 보다 가격 부담이 낮아진 전세로 거주하면서 집값 추이를 주시하려는 수요도 상당해 2분기에는 매도자와 매수자 간 눈치싸움 속 거래는 주춤해질 것으로 예상된다”고 내다봤다.서울 남산에서 바라본 아파트 일대. 사진=연합뉴스.
- 교직원공제회·서울시, 더케이호텔 '업무·상업 복합단지' 재개발 '안갯속'
- [이데일리 김성수 기자]‘사업비 1조원’이 넘는 서울 서초구 더케이호텔서울(이하 더케이호텔) 재개발 사업이 ‘안갯속’에 놓였다. 한국교직원공제회는 서울시와 협의해서 이 호텔 부지를 대규모 ‘업무·상업 복합단지’로 재개발할 계획이다. 하지만 공제회가 시울시에 공공기여를 어느 정도로 할지 등 양측이 협의할 사항이 많아서 사업이 구체화되려면 시일이 걸릴 것으로 보인다. 서울시가 호텔 주변에 개발계획을 여럿 갖고 있는데다, 노동조합과 갈등이 완전히 해결되지 않았다는 점도 사업 진행과정에 변수로 작용한다.◇ 공제회·서울시, 부지 활용·공공기여 등 협의사항 ‘산적’21일 서울시에 따르면 한국교직원공제회는 서울 서초구 양재동 더케이호텔 개발 방향에 대한 제안서를 아직 접수하지 않았다. 교직원공제회 측은 제안서를 언제 낼지를 내부적으로 검토 중이다. (자료=서울시)앞서 서울시는 지난 2월 도시·건축공동위원회를 열고 더케이호텔 부지를 도시계획변경 사전협상 대상지로 선정했다고 발표했다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발 부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 협상을 거쳐 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다. 도시계획변경 등으로 사업 실행력을 높이고 계획이익을 공공기여로 확보해 ‘토지의 효율적 활용’과 ‘도시개발사업 공공성’을 동시에 촉진하기 위해서다. ‘공공기여’란 도시계획변경으로 발생하는 개발이익으로 공공시설 부지를 제공하거나 공공시설 설치 및 그 비용을 부담하는 것을 말한다.더케이호텔은 서울 서초구 양재동 202번지(바우뫼로12길 70) 일대 위치해있다. 1990년에 설립, 1991년 서울교육문화회관으로 개관했으며 지은지 33년이 지난 만큼 시설이 노후화됐다. 또한 9만8820㎡(약 2만9945평)에 이르는 대규모 부지를 252실 규모 관광호텔과 골프연습장 등으로 사용해 비효율적이란 지적도 있었다. 다만 호텔은 경부고속도로 양재 나들목(IC), 서초IC, 신분당선 양재시민의숲역(매헌역)과 가까워 교통이 편리하고 개발 잠재력이 높다는 평가를 받는다. 인근에 현대자동차 본사, LG전자 강남R&D센터, LG전자 서초R&D캠퍼스도 있다. 서울시는 사전협상을 거쳐서 이 부지에 연구개발(R&D) 혁신공간을 마련하고 미래성장 거점이 되도록 유도할 방침이다. 해당 부지의 도시계획변경으로 확보한 공공기여분으로 △광역적 교통체계 개선 △연구개발(R&D) 산업인프라 조성 △지역에 필요한 다양한 공공시설 확충 등에 활용할 계획이다. 사업비는 1조원 이상으로 추산된다. ◇ R&D 육성·양재역 일대 개발 변수…노조 갈등 해결해야교직원공제회가 서울시에 제안서를 접수하면 사전협상제도를 위한 절차가 본격적으로 진행된다. 사전협상 조정협의회가 열리며, 절차에 따라 나온 도시관리계획안으로 서울시 도시건축공동위원회 심의를 받게 된다. 도시계획변경 사전협상 조직 (자료=서울시)‘사전협상 조정협의회’는 공공 및 민간 측 협상단과 외부전문가로 구성된 협의체를 말한다. 사업계획과 공공기여에 대한 양측 이해를 교환 및 중재하고, 향후 추진과정에서 관련 위원회에서 검토할 사항을 객관적 입장에서 검토해서 합의 가능한 대안을 도출하는 역할을 맡는다.시는 올해 사전협상을 본격적으로 추진해 오는 2025년 착공하도록 지원할 예정이다. 하지만 실제로 2025년 착공이 가능할지는 아직 미지수다. 이 땅을 어떤 용도로 개발할지, 공공기여를 어느 정도로 할지 등 양측이 협의할 사항이 많아서 착공 등 정확한 사업 구체화 시점에 불확실성이 있어서다. 특히 서울시는 호텔 주변에 개발계획을 여럿 갖고 있다. 호텔 부지는 ‘양재택지 지구단위계획구역’에 포함된다. 이 구역은 서울 서초구 양재·우면·염곡동 일대 306만7090㎡ 규모 부지다. 서울시는 이 일대 ‘공공·민간 R&D 육성사업’을 추진할 계획이다. 공공분야에 포함된 사업은 △인공지능(AI) 지원센터(구 품질시험소별관) 건립 △염곡차고지 도시개발사업 추진(자동차정류장 및 R&D공간 복합화)이다. (자료=‘양재택지 지구단위계획 관련 보고’ 일부 캡처)더케이호텔 부지 개발은 민간분야에 해당한다. 시는 호텔재건축 및 R&D 복합화를 위해 지난 2019년 1월부터 도시계획변경 개발구상안을 마련해왔다. 서울시의회 최호정 시의원실에 따르면 ‘양재택지 지구단위계획안’은 지난달 30일 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 통과했다. 또한 시는 서초구 양재역 25만㎡ 일대를 광역환승센터와 연구개발(R&D) 중심지로 개발하기 위한 계획안 마련에 나섰다. 이와 관련한 ‘양재 GTX 환승거점 통합개발 마스터플랜 수립’ 용역 결과를 내년 상반기 받을 계획이다. 양재역에는 GTX-C 노선도 예정돼 있다. 호텔 노동조합(노조)과의 갈등도 해결해야 한다. 앞서 교직원공제회는 지난 2017년 더케이호텔 재개발을 추진하면서 수차례 영업종료를 지시했다. 하지만 노조는 직원들의 고용보장 관련 구체적 대책을 내놓을 것을 촉구해왔다. 더케이호텔은 내년 말까지 운영될 예정이며, 운영기간이 연장될 수도 있다. 교직원공제회 관계자는 “호텔 부지를 어떻게 활용할지를 서울시와 협의해야 한다”며 “서울시가 양재역 일대를 전부 개발할 계획인 만큼 호텔 개발도 다른 계획들의 진행상황에 따라 같이 진행될 것”이라고 말했다.
- SK디앤디 주거브랜드 '에피소드' 2023 iF 디자인어워드 본상 수상
- [이데일리 김성수 기자]SK디앤디 주거 브랜드 에피소드가 ‘2023 iF 디자인 어워드’의 ‘주거용 인테리어-인테리어 건축’부문에서 본상(Winner)을 수상했다. iF 어워드는 IDEA, 레드닷 어워드와 함께 세계 3대 디자인 어워드로 인정받는 시상식이다. 올해는 전체 56개국 약 1만1000여개 작품들이 출품돼 경쟁했다.‘에피소드 수유 838’ 공유 공간 (사진=SK디앤디)본상을 수상한 ‘에피소드 수유 838’은 디자인 파트너사인 콜렉티브비와 함께 지속가능한 라이프스타일 제공을 목표로 설계됐다. 가구 소품의 약 80%를 재활용 소재로 활용, 약 3톤 탄소 배출량을 줄였다. 또한 2차 가공을 최소화하고 자연 분해되거나 재활용 가능한 마감재를 사용하는 등 산업폐기물을 줄여 친환경 인테리어 가치를 인정받았다. 주방, 거실, 라운지 등을 함께 사용하는 공유 공간에는 목재, 유리블록, 코르크 보드, 테라코타 타일 등 자연 본래 색상을 나타낼 수 있는 마감재를 선택했다. 이에 편안함과 따뜻함을 느낄 수 있는 공간 분위기로 긍정적 평가를 받았다.이로써 SK디앤디 주거브랜드 ‘에피소드 수유 838’은 지난해 레드닷 디자인 어워드에서 ‘공간 커뮤니케이션 인테리어 디자인’ 부문 본상 수상에 이어 2관왕의 영예를 안았다. 에피소드는 2021년에도 iF 디자인 어워드 커뮤니케이션 디자인 분야 기업정체성(CI)·브랜딩 부문에서 본상을 수상했다.김도현 SK디앤디 대표는 “외적 디자인 뿐만 아니라 더 나은 주거 경험, 지속가능한 도시 생활을 위한 공간을 설계하고자 노력하고 있다”며 “앞으로도 공간을 넘은 주거 경험 제공 플랫폼으로서 차별화된 주거 문화 트렌드를 선도할 수 있도록 성장을 지속할 것”이라고 말했다.에피소드는 ‘iF 디자인 어워드’ 본상 외에도 마케팅 분야 및 공간 디자인 등 지속 가능한 삶을 구현하는 다양한 범위에서 전세계 유명 상을 수상하며 경쟁력을 입증하고 있다. ‘마콤 어워드 2022’ 통합 마케팅과 협업 부문에서 ‘플래티넘 상’을 수상한 데 이어 세계적으로 권위있는 ‘프레임 디자인 어워드 2022’ 리빙 부문에서 ‘올해의 코리빙’으로도 선정됐다.SK디앤디 ‘에피소드’는 ‘더 나은 도시 생활’을 표방하는 SK디앤디의 주거 솔루션 브랜드다. 다양한 라이프스타일을 추구하는 도시생활자들을 위한 주거 공간 및 서비스를 제공하고 있다. 현재 에피소드 성수 101, 성수 121, 서초 393, 강남 262, 수유 838, 신촌 369 등을 비롯해 국내 최대 규모인 총 2400여가구를 운영하고 있다. 오는 2026년엔 서울 시내 5만가구 주거 클러스터 형성을 계획하고 있다.
- 다 같은 서울 아니다…강남·여의도 청약 인기인 까닭은?
- [이데일리 박지애 기자] 서울 분양시장의 판도가 직주근접을 기준으로 재편되고 있다. 지난해부터 이어온 부동산 시장 침체로 서울 분양시장 열기가 다소 꺾인 가운데서도 직주근접 단지 등 실수요자들이 선호하는 단지는 선방하고 있는 것으로 풀이된다.18일 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 지난해 이후 이달까지 5개 업무지구 반경 5㎞ 내에서 분양에 나선 단지는 총 9개 단지로 이 단지들의 1순위 평균 경쟁률은 49.1 대 1(894가구, 4만 3896건)로 집계됐다. 이에 비해 업무지구 중심 반경 5km 밖에서 분양한 14개 단지의 평균 경쟁률은 9.77 대 1(6535가구, 6만 3875건)로 업무지구 접근성에 따라 청약 결과가 크게 엇갈렸다.이 같은 직주근접 여부에 따른 청약 성적은 과거 부동산시장 호황기 때와는 상반된 흐름이다. 실제 부동산시장이 호황기였던 지난 2년(2020년~2021년 2년) 간 업무지구 5㎞ 이내 26곳 단지들의 1순위 청약 성적은 69.97 대 1(5153가구, 36만 558건) 이었다. 하지만 5㎞ 밖에서 분양한 23개 단지는 1순위 청약 성적이 무려 146.94 대 1(3782가구, 55만 5728건)에 달했다.부동산업계 관계자는 “서울 분양시장에서도 옥석 가리기를 진행하면서 직주근접 단지 등 실수요자들이 선호하고 수요가 꾸준히 뒷받침되는 단지로 수요 쏠림 현상이 목격되고 있다”며 “부동산 시장 혼조세가 한동안 계속될 것으로 전망됨에 따라 직주근접 단지 등 실거주 선호도가 높은 단지의 강세는 당분간 지속할 것이다”고 말했다.이에 여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD), DMC, 마곡 등 서울 주요 업무지구 인근 직주근접 지역에서 공급을 앞둔 단지들에 수요자의 이목이 쏠리고 있다. 부동산114 등 업계에 따르면 올 2분기 서울 주요 업무지구 5㎞ 이내 직주근접 지역에서는 새 아파트 2258가구를 공급할 예정이다.여의도(YBD) 업무지구 인근에서는 여의도MBC부지복합개발PFV가 옛 여의도 MBC 부지에 조성하는 ‘브라이튼 여의도’ 공동주택을 이달 4년 단기 민간임대주택으로 공급한다. 영등포구에 들어서는 브라이튼 여의도는 공동주택 2개동, 오피스텔 1개동, 오피스 1개동으로 이뤄진 복합단지다. 이번에 임대 공급하는 공동주택은 지하 6층~지상 49층, 전용면적 84~132㎡의 총 454가구로 구성했다. 단지에 인접한 서울 대표 핫플레이스 ‘더 현대 서울’과 복합 쇼핑몰인 ‘IFC몰’ 등을 필두로 차별화한 생활 인프라가 강점이다.DMC 인근에서는 두산건설이 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 내달 공급할 예정이다. 서울시 은평구 일원에 들어서는 단지는 지하 2층~지상 18층, 6개동, 전용면적 59~84㎡ 총 424가구 규모다. 강남(GBD) 업무지구와 인접한 서울 서초구 일대에서는 삼성물산이 방배 6구역 재건축 사업을 통해 상반기 중 ‘래미안 원페를라’ 공급에 나설 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 22층, 16개동, 전용면적 49~84㎡ 총 1097가구 규모다. 브라이튼 여의도 조감도
- 서울 서북권 환골탈태…상대적 저평가 속 개발 기대감
- ‘새절역 두산위브 트레지움’ 광역조감도[이데일리 김아름 기자] 최근 서울 서북권이 주목을 받고 있다. 은평구, 마포구, 서대문구 등 서북권 지역을 중심으로 개발호재가 잇따르고 있는 데다, 도시정비사업도 속속 이루어지면서 지역의 환골탈태가 이뤄지고 있기 때문이다.18일 부동산 업계에 따르면 서북권에는 교통호재는 물론 다양한 정비사업 계획들이 이어지고 있다. 파주 운정~은평 연신내~강남 삼성~경기 동탄을 잇는 수도권 광역급행철도 GTX-A노선을 비롯해 △동대문~종로~서대문~은평~마포~강서~양천을 잇는 ‘강북횡단선’ △은평 새절역~신촌~여의도~지하철 2호선 서울대입구역을 잇는 경전철 ‘서부선’, △새절역~창릉신도시~고양시청을 연결하는 ‘고양은평선’ △마포 홍대입구~디지털미디어시티~강서구 가양~화곡~부천 원종을 잇는 ‘대장홍대선’까지 예정된 신규 철도 노선들이 집중돼 있다.도시정비사업도 활발하게 진행되면서 구도심에 변화의 바람이 불고 있는 모습이다. 서울시 정비사업 정보몽땅 시스템에 따르면, 현재 서북권 3개 지역구에서 추진되고 있는 정비사업(이전고시 이후 단계 제외)은 66곳이며, 이 중 사업시행인가를 받은 곳이 4곳, 일반 분양 직전 단계인 관리처분인가를 받은 사업장이 총 8곳이다.뿐만 아니라 은평구에는 경의중앙선 수색역부터 DMC역 구간을 복합문화 중심지로 조성하는 수색역세권 개발사업이 추진되고 있으며, 은평구 녹번동 ‘서울혁신파크’에는 복합문화쇼핑몰과 60층 높이 랜드마크 건물 등을 품은 ‘산업·주거·문화 융복합도시’가 들어설 예정이다.마포구에서는 최근 서울시가 ‘그레이트 한강’ 프로젝트를 통해 월드컵공원에는 공중이동수단인 곤돌라, 하늘공원에는 고리형 대관람차인 ‘서울링’(높이 180m)을 조성해 서울의 새로운 랜드마크로 만든다는 계획을 내놨다.이처럼 확실한 미래가치가 예상됨에도 불구하고, 아파트 가격은 상대적으로 저렴하게 형성돼 수요자들의 진입 장벽이 낮은 점도 장점이다.한국부동산원 부동산테크 시세 자료(4월 14일 기준)에 따르면, 서울 서북권의 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 2906만원이다. 이는 강남3구 평균 매매가인 5078만원과 비교했을 때 절반을 조금 넘어서는 57.2%에 해당하는 가격이며, 서울 전체 평균인 3339만원에도 못 미치는 수준이다.업계 관계자는 “서북권을 중심으로 정비사업과 개발호재가 이어지고 있어 향후 높은 미래가치가 기대된다”면서 “정부의 규제 완화와 맞물려 서울 부동산 시장이 회복세를 보이고 있는 만큼 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능한 서북권을 공략해 보는 것도 좋겠다”라고 조언했다.올해 상반기에는 은평구와 서대문구에서 분양 물량이 나온다. 두산건설은 5월 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 ‘새절역 두산위브 트레지움(광역조감도)’을 분양할 예정이다. 은평구에서는 오피스텔도 나온다. 신세계건설은 이달 은평구 불광동 일원에서 ‘빌리브 에이센트’ 오피스텔을 분양할 예정이다. HDC현대산업개발은 서대문구 남가좌동 가재울 8구역 재개발을 통해 ‘DMC 가재울 아이파크’를 5월 분양할 계획이다.
- 1분기 전국 아파트 분양단지 60% 미달…"서울만 살았다"
- [이데일리 신수정 기자] 올해 1분기 전국 신규 분양 아파트의 60% 이상이 모집 가구수를 채우지 못하고 미달된 것으로 나타났다. 다만 양극화는 심화해 서울은 100% 청약 마감에 성공한 반면, 지방은 청약 미달이 속출하는 모습이다.서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습.(사진=연합뉴스)연합뉴스와 부동산R114가 한국부동산원 청약홈의 청약 결과를 분석한 결과 전국 1분기 분양단지 34개 곳 가운데 1·2순위 내에 청약이 마감된 곳은 13곳으로 38.2%에 그쳤다. 나머지 21개 단지는 2순위에서도 모집가구수를 채우지 못해 단지 수 기준 미달 비율이 61.8%에 달했다. 지난해 1분기 총 87개 분양 단지 가운데 21개 단지만 미달(24.1%)된 것과 비교해 미달 단지 비율이 2.5배 이상 증가한 것이다.직전 분기인 지난해 4분기 미달 비율은 70%(84곳)로 올해 1분기보다 더 높았지만, 분양 단지가 120개로 올해 1분기의 3.5배에 달하는 등 올해 초보다 입지가 떨어지는 곳의 밀어내기식 분양이 많았던 점을 감안하면 분양시장 침체의 골이 여전히 깊다는 게 전문가들의 분석이다. 이 가운데 대구와 경북, 전남, 전북, 제주, 충남 등 6개 지역은 1분기에 각 1개 단지씩 분양됐지만 모두 미달됐다.수도권 상황도 좋지 않다. 경기도는 1분기에 8개 단지가 분양돼 75%인 6개 단지가 미달됐고, 인천도 5개 단지가 분양돼 1개 단지만 마감돼 미달 비율이 80%에 달했다. 이로 인해 올해 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 평균 5.1대 1로 작년 4분기 평균 2.9대 1보다는 올랐지만, 작년 1분기 11.4대 1에 비하면 반토막 난 모습이다.부동산R114 여경희 수석연구원은 “최근 지방과 수도권의 미분양이 증가하면서 청약 심리가 살아나지 않는 모습”이라며 “정부의 대대적인 규제완화 이후 일부 반등 조짐을 보이는 곳도 있지만 여전히 집값이 하락세를 보이고, 경기 침체도 지속되면서 청약을 미루는 수요자들이 많다”고 말했다.다마 서울은 1분기 분양된 3개 단지가 모두 순위 내 마감에 성공해 쏠림 현상이 나타나고 있다. 지난 1분기 서울에서 일반분양된 아파트는 3개 단지 총 393가구(청약 가구수)로, 총 2만 2401명이 신청해 청약 경쟁률이 평균 57대 1에 달했다. 연초 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리면서 중소형 주택 청약 추첨제가 60%로 확대되고, 전매제한 기간을 1년으로 단축하기로 하는 등 규제완화 방침의 효과를 즉각 누린 것이다. 이는 규제지역 해제 직전인 지난해 4분기 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌 주공) 등 서울 아파트의 1순위 청약경쟁률이 평균 6.0대 1에 그친 것과도 달라진 분위기다.GS건설이 지난달 분양한 서울 영등포구 영평동1가 영등포자이디그니티는 98가구 일반분양에 1만 9478명이 신청, 평균 경쟁률 198.8대 1에 달했다. 역시 지난달 분양한 서울 은평구 역촌동 센트레빌 아스테리움 시그니처도 214가구 분양에 2천430명이 신청해 1순위 경쟁률이 평균 11.4대 1이었다.올해 들어 계약률도 상승해 완판 행진이 이어지고 있다. 지난해 말 분양된 강동구 둔촌 주공 재건축 단지인 올림픽파크 포레온과 성북구 장위 자이 레디언트는 당초 청약률은 높지 않았으나, 규제지역 해제 훈풍과 인근 시세 상승으로 최근 무순위 접수 등을 거치며 100% 계약률 달성에 성공했다.
- 기준금리 동결에 급매물 소진 속도 빨리져[부동산 라운지]
- [이데일리 박지애 기자]서울과 수도권의 매물이 쏟아져 나오는 가운데 급매물들이 위주로 소진되는 분위기다. 특히 이번주는 한국은행이 2회 연속 기준금리를 동결하면서 시중 은행 주택담보대출금리가 안정세로 돌아선 점도 수요층 의사결정 과정에 영향을 미치고 있다. 정부의 규제 완화 기조가 유효하고 규제지역이 대거 풀린 이후 세금과 대출 규제 등도 상당 수준 풀린 만큼 거래량 증대에 따른 급매물 소진과 낙폭 축소 움직임이 지속될 가능성이 높다. 한편 단기간 서울 강남 등 특정 지역에 쏠리던 대단지 입주물량이 2분기에는 다소나마 분산될 전망이어서 이에 민감한 전세가격도 하락폭 축소 움직임이 예상된다.14일 부동산R114에 따르면 서울 아파트값 변동률은 0.03% 떨어져 지난 주보다 낙폭이 0.02%p 줄었다. 재건축이 0.01% 내렸고, 일반 아파트는 0.03% 하락했다. 신도시와 경기 · 인천은 각각 0.02%, 0.04% 떨어졌다.서울은 급매물 거래로 인해 하락세가 이어졌지만 강남, 서초, 용산 등 고가지역들이 약보합 수준에서 움직이는 등 하락폭을 줄이는 지역들이 늘어나고 있다. 관악(-0.10%), 광진(-0.09%) 금천(-0.08%) 노원(-0.08%) 등 비강남권이 약세를 주도했다. 관악은 신림동 관악산휴먼시아2단지, 신림푸르지오2차, 봉천동 성현동아 등이 500만원-1000만원 빠졌다. 광진은 자양동 더샵스타시티, 구의동 현대프라임 등이 500만원-1500만원 떨어졌다. 신도시는 지난 주와 마찬가지로 1기 신도시들의 약세가 두드러졌다. 평촌(-0.06%) 중동(-0.05%) 분당(-0.03%) 일산(-0.03%) 산본(-0.01%) 동탄(-0.01%) 등이 떨어졌다. 평촌은 호계동 무궁화건영, 샘쌍용, 평촌동 초원한양 등이 500만원-1500만원 하락했다. 중동은 중동 은하대우, 은하동부 등이 500만원-1000만원 빠졌다.경기ㆍ인천은 군포(-0.11%) 인천(-0.09%) 안양(-0.07%) 파주(-0.07%) 용인(-0.05%) 광명(-0.04%) 수원(-0.04%) 안산(-0.04%) 오산(-0.04%) 등이 하락했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지난 2월에 이어 4월(금주)에도 한국은행이 기준금리를 연 3.5% 수준으로 동결하면서 은행권 주택담보대출 금리 하단이 3%대로 내려온 분위기”라면서 “고공 행진하던 물가 상승폭도 둔화세가 뚜렷해진 만큼 금리 상단에 대한 불확실성은 크게 개선됐다고 볼 수 있다”고 분석했다.서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스
- 정부, 아파트 입주 노린 ‘상가 지분쪼개기’ 제동건다…법개정 추진
- [이데일리 박지애 기자] 정부가 재건축 아파트 입주권을 노린 상가 ‘지분 쪼개기’에 제동을 건다. 정부의 규제 완화로 초기 단계 재건축이 활기를 띠면서 상가 지분을 여러 명이 나눠 가져 분양 자격을 늘리는 꼼수가 성행할 조짐을 보여서다. 이는 재건축 사업의 발목을 잡는 원인이 될 수 있다.9일 국토교통부에 따르면 국토부는 상가 지분 쪼개기를 막기 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 “법 개정을 통해 뒤늦게 상가 지분 쪼개기를 하면 권리산정 때 인정받을 수 없다는 것을 명확히 하는 방안을 검토 중”이라며 “빠르게 개정해야 할 필요성을 느끼고 있다”고 말했다. 현행 도시정비법은 주택·토지 지분 쪼개기를 규제하고 있을 뿐 상가 분할을 통한 지분 쪼개기에 대한 규정은 없다. 재건축 단지 내 상가 조합원은 재건축이 추진되면 새로 짓는 상가를 분양받는 것이 원칙이다. 다만 조합 정관에 상가 소유주가 아파트를 받을 수 있도록 명시돼 있고, 조합이 정한 요건을 충족한 경우라면 아파트 입주권을 받을 수도 있다. 도시정비법 시행령(제63조)에는 새로 지은 상가 중 가장 작은 분양 단위의 추산액이 분양 주택 중 최소 단위의 추산액보다 큰 경우 등 재건축 상가 소유주가 아파트를 받을 수 있는 예외 세 가지가 명시돼 있다. 이를 노리고 재건축 조합이 설립되기 전 상가 하나를 여러 개로 쪼개 아파트 분양 자격을 늘리는 사례가 늘고 있는데, 최근 가장 눈길을 끄는 곳은 부산 해운대구 대우마리나 상가다. 지난해 한 법인은 대형마트로 사용되던 대우마리나 1차 지하상가 1천109㎡(약 335평)짜리 1개 호실을 통으로 사들였다. 이 법인은 매수 직후 1개 호실을 전용 9.02㎡(약 2.7평)짜리 123개로 쪼갰고, ‘아파트를 받을 수 있다’고 홍보하며 매도에 나섰다. 상가 쪼개기로 54실이던 대우마리나 상가는 176실로 늘었다. 상가 지분 쪼개기는 재건축 사업을 지연시켜 수익성을 낮추는 것은 물론, 추후 조합원들의 분담금을 늘리는 원인 중 하나로 지목된다.아파트 재건축조합을 설립하려면 전체 소유주의 75% 이상, 동별로는 50% 이상 동의를 얻어야 한다. 아파트 상가는 전체를 1개 동으로 보기 때문에 상가 소유주의 결정이 재건축조합 설립의 ‘캐스팅보트’가 될 가능성이 있다. 이들이 조합설립에 동의해 주는 것을 조건으로 상가 자산 가치를 더 높여서 인정해달라거나, 주택 분양수익을 상가에 달라고 하는 등 자신들에게 유리한 의사 결정을 유도하면 재건축 사업성이 떨어지고 진행이 더뎌질 수 있다. 가령 부산 대우마리나 아파트의 경우 상가 면적으로 따지면 20%를 차지하는 소유주들의 의사 결정권이 주민에게 걸림돌이 되라는 것이다. ‘지분 쪼개기’ 상가를 매입한 소유주로서는 앞으로 아파트를 받을 수 있을지 불확실하다는 문제점도 있다. 일부 단지에서 상가 지분 쪼개기를 하는 정황이 감지되자 지방자치단체 차원에서 대응에 나선 곳도 있다. 서울 강남구청은 재건축을 추진 중인 대치동 미도·선경, 압구정 미성, 논현동 동현, 개포동 개포현대1차·개포경남·개포우성3차 등 7개 아파트에 대해 개발행위허가 제한 공고를 냈다. 개발행위허가가 제한되면 3년간 상가 지분 쪼개기를 할 수 없다. 정부가 상가 쪼개기를 막는 법 개정을 해도 소급 적용은 어렵기 때문에 부산 대우마리나 같은 사례를 막으려면 법 개정과 시행 전까지는 지자체가 대응할 수밖에 없는 상황이다. 서울 남산에서 바라본 아파트 일대(사진=연합뉴스)
- "토지거래허가구역 재지정 억울해"…행정소송 가능할까[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 압구정, 목동, 여의도, 성수 등을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 재건축 등이 활발히 진행되는 곳들이기 때문에 투기 수요가 유입될 가능성이 높다는 이유다. 부동산 경기 악화로 이번에 토지거래허가구역에서 해제될 것으로 기대했던 해당 지역 주민들은 불만이 많아질 수밖에 없다. 이번 결정으로 이번 6월에 토지거래허가구역 재지정 여부가 결정되는 삼성, 청담, 대치, 잠실 등 강남권 단지들도 토지거래허가구역으로 재지정될 가능성이 높아졌다.목동 아파트 전경.토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 등에 지정해 그 허가구역 안의 토지를 거래할 때 반드시 구청의 허가를 받도록 하는 제도다. 이때 허가를 받은 토지 매수자는 일정 기간 허가받은 용도대로 사용해야 한다. 예를 들어 토지거래허가구역 안의 주택을 매수하면 매수인은 그 주택에서 2년간 실거주해야 할 의무가 생긴다.토지거래허가구역에 주택 등을 소유한 입장에서는 당연히 재산권 침해가 심각하다고 느낄 수밖에 없다. 부득이한 사정으로 매도를 원하는 경우에도 일정 기간 실거주 등이 가능한 매수자에게만 매도할 수 있고, 이마저도 이미 세입자가 있는 경우에는 매도 자체가 아예 불가능할 수 있다. 이런 이유로 토지거래허가구역에서는 거래가 활발하지 않을 뿐 아니라 매매가격도 일정 부분 조정을 받는다.그렇다면 토지거래허가구역을 지정한 서울시 결정에 대해서 법적으로 다툴 여지는 없을까? 토지거래허가구역 지정처분은 행정처분에 해당하기 때문에 그 지정처분에 하자가 있는 경우 이를 취소해달라는 행정소송을 제기할 수 있다. 법원은 토지거래허가구역에서 매매계약 등을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가를 받아야 하기 때문에 재산권 행사에 일정한 제한을 받게 되고, 허가를 받지 않고 체결한 매매계약 등은 효력이 발생하지 않으며, 토지 매수자는 일정 기간 토지이용의무를 부담하고 이를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 등의 제재를 받고 있으므로, 토지거래허가구역 지정처분을 개인의 권리 또는 법률상 이익을 구체적으로 규제하는 행정처분으로 보고 있다. 토지거래허가구역 지정처분의 절차나 내용에 하자가 존재한다면 이를 이유로 행정소송을 제기할 수 있다. 다만, 절차의 하자 또는 토지거래허가구역 안의 토지 소유자의 권리가 부당하게 침해되는 점이 구체적으로 밝혀져야 토지거래허가구역 지정처분이 취소될 수 있다.김예림 변호사.
- 두산건설, ‘새절역 두산위브 트레지움’ 4월말 분양 예정
- [이데일리 이윤화 기자] 두산건설이 서울시 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 4월 말 분양할 예정이다. 2015년 이후 8년 만에 신사동에 공급되는 새 아파트인데다 브랜드 프리미엄이 기대돼 많은 수요자들의 관심이 예상된다.‘새절역 두산위브 트레지움’ 투시도단지는 서울시 은평구 신사동 170-12번지 일원에 들어서며, 지하 2층~지상 18층, 6개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 424세대 규모로 지어진다. 이 중 235세대를 일반분양하며, 전용면적별로는 △59㎡ 40세대 △76㎡ 15세대 △84㎡ 180세대다. 견본주택은 경기도 고양시 덕은동 271-1 일원(상암월드컵파크 9단지 인근)에 마련된다.새절역 두산위브 트레지움은 은평구 내에서도 트리플 역세권·학세권·숲세권을 모두 누릴 수 있는 핵심 입지에 들어서 정주여건이 탁월하다. 지하철 6호선 새절역이 도보권에 위치하고 있으며, 새절역에는 신촌, 여의도를 거쳐 지하철 2호선 서울대입구역을 잇는 경전철 ‘서부선’과 새절역~창릉신도시~고양시청을 연결하는 ‘고양은평선’ 사업이 추진되고 있어 향후 트리플 역세권을 누릴 수 있을 전망이다. 또 두 정거장 거리인 디지털미디어시티역에서는 공항철도, 경의중앙선으로 환승이 가능해 서울 주요 업무지구로 출퇴근이 용이하고, 인근 연신내역에는 GTX-A노선이 개통될 예정으로 향후 GTX를 이용하게 되면 은평에서 서울역까지는 5분, 강남까지는 10분이면 이동이 가능해진다. 차량으로는 단지 인근에 위치한 내부순환도로, 강변북로, 올림픽대로 등을 이용해 서울 및 수도권 전 지역으로의 이동이 수월하다.통학 환경도 우수하다. 서신초, 상신중, 연서중, 숭실중, 숭실고 등 학교에 둘러싸인 트리플 학세권으로 도보 통학이 가능하며, 단지 바로 옆 구립 도서관 및 인근 학원가 이용도 편리하다. 축구장의 16배 크기에 달하는 신사근린공원(11만1650㎡)이 인접해 있어 주거환경이 쾌적하고, 봉산공원, 백련산, 불광천도 가까워 가벼운 산책 및 운동을 즐기기에도 좋다.국내 최대 디지털미디어, 엔터테인먼트의 집적단지인 상암DMC(디지털미디어시티)를 반경 2km 이내에 두고 있어 직주근접성이 뛰어나고, 상암생활권을 공유하고 있다는 것도 장점이다. 이마트 은평·수색점, NC백화점 불광점 등의 대형 쇼핑시설을 비롯해 은평세무서, 은평구청, 서울특별시은평병원, 서울시립서북병원 등의 다양한 편의시설도 편리하게 누릴 수 있다.다양한 개발호재로 높은 미래가치도 기대된다. 우선, 단지 인근으로 경의중앙선 수색역부터 DMC역 구간을 복합문화 중심지로 조성하는 수색역세권 개발사업이 추진되고 있다. 상암·수색지역을 연결하는 남북 연결도로를 설치하고, 3개 철도 노선이 통합된 복합 환승거점을 조성해 디지털 미디어산업의 거점이자 서북권 광역중심지로 육성한다는 계획이다.단지가 들어서는 은평구 내에는 다양한 정비사업도 계획돼 있어 서울 서북권의 새로운 대표 주거타운이자, ‘뉴시티’로 거듭날 예정이다. 서울시 정비사업 정보몽땅 시스템에 따르면, 현재 은평구 내에서 추진되고 잇는 정비사업은 총 24곳이며, 일반 분양 직전 단계인 관리처분인가를 받은 사업장이 3곳, 착공에 들어간 사업장은 5곳, 준공인가를 받은 사업장은 5곳으로 많은 정비사업이 빠르게 진행되고 있다. 이 중 대표적인 정비사업이 총 9천여 세대의 주거 단지가 들어서는 수색증산뉴타운이며, 신사동에서는 신사1구역 재건축 정비사업이 진행되고 있다.이와 더불어 은평구 녹번동 ‘서울혁신파크’에는 복합문화쇼핑몰과 60층 높이 랜드마크 건물 등을 품은 ‘산업·주거·문화 융복합도시’가 들어설 예정이다. 11만㎡ 부지에 새로운 일자리와 미래형 주거, 상업·문화시설 등이 들어설 예정으로 지역민들은 더욱 풍부한 인프라를 누릴 수 있게 된다. 인근 마포구 상암동에는 서울시의 ‘그레이트 한강’ 프로젝트를 통해 월드컵공원에는 공중이동수단인 곤돌라, 하늘공원에는 고리형 대관람차인 ‘서울링’(높이 180m)이 들어설 예정으로 일대가 랜드마크로 변화할 것으로 예상되며 인접한 은평구에서도 수혜를 누릴 수 있을 것으로 보인다.
- GTX-A 통과 지역 집값, 타노선 대비 최대 15% 더 높아
- [이데일리 이윤화 기자] 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 서울 통과지역의 평균 집값이 착공 직후와 비교해 4억6500만원 이상 오른 것으로 나타났다.5일 더피알이 부동산R114 자료를 분석한 결과에 따르면 GTX노선 내 환승역인 서울·삼성·청량리역을 제외한 각 노선별 서울 통과지역의 집값을 살펴본 결과 A노선의 집값 상승폭이 가장 높은 것으로 나타났다.2022년 4분기 A노선 통과지역(은평, 강남)의 가구당 집값(매매 평균가 기준)은 17억1832만원으로, GTX-A 착공 직후인 2019년 3분기(12억5330만원) 대비 4억6502만원이 올랐다. 같은 기간 B노선(구로·중랑·용산·영등포)은 3억9321만원, C노선(노원·서초·성동·도봉)은 4억4746만원씩 올랐다. A노선과 B노선 비교 시 상승폭이 약 15% 차이나는 셈이다.경기도에서도 A노선(고양·성남·화성·용인·파주) 통과지역의 집값 상승폭은 2억6893만원으로, B(1억9695만원), C(2억3508만원)노선보다 높게 나타났다.주택 거래량도 A노선 통과지역이 더 많았다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 2020년부터 2022년까지 3년간 서울 내 GTX 통과지역의 평균 거래량은 A노선 3만8656건, B노선 1만9825건, C노선 2만1199건으로 A노선이 약 2배 높은 수치를 기록했다.A노선 통과지역의 강세는 GTX사업 속도 차이가 영향을 준 것으로 분석된다. A노선은 B·C노선과 달리 이미 공사에 들어가서 내년 부분 개통을 앞두고 있다. 사업이 빠르게 진행되고 있는 만큼 수요자들이 더 몰린 것이다.이처럼 A노선의 공사가 빠르게 진행된 것은 높은 사업성 때문이다. 실제로 GTX 예비타당성조사에서 사업성을 판단하는 지표인 비용 대비 편익비율이 A노선은 1.33로 나타나, B(0.33), C(0.66)노선과 비교해 유일하게 1.0을 넘겼다. 서울과 경기도에서 인구수가 많은 지역인 은평구, 강남구, 고양시, 용인시 등을 지나는 만큼 사업성이 좋게 평가된 것으로 보인다.부동산 업계 관계자는 “첫 삽을 아직도 뜨지도 못한 B, C노선과 달리 GTX-A노선은 풍부한 수요를 바탕으로 경제성이 있다고 판단돼 이미 공사에 들어간 지 3년이 넘었고, 내년 부분 개통을 앞두고 있다”며 “대형 호재로 꼽히는 GTX 개통이 가시화되고 있는 만큼 A노선 인근 부동산은 집값도 빠르게 오르고 거래도 활발하게 이뤄지고 있다”고 말했다.이런 가운데 GTX-A노선이 지나는 서울 지역의 신규 분양 단지에 대한 관심도 높아지고 있다. 신세계건설은 GTX-A노선의 서울 첫 역사인 은평구 연신내역 초역세권에 ‘빌리브 에이센트’를 4월 분양할 예정이다. 빌리브 에이센트는 서울 은평구 불광동 305-3번지 일원에 들어서며, 지하 5층~지상 24층, 전용면적 49~84㎡, 총 492세대 규모로 조성된다. 삼성역이 위치한 강남구에서는 ‘청담르엘(청담삼익 재건축)’이 상반기 공급을 계획하고 있고, 하반기에는 래미안 레벤투스(도곡삼익 재건축)가 분양을 계획하고 있다. 서울역이 위치한 용산구에서는 ‘호반써밋 에이디션(용산국제빌딩5구역 재개발)’이 이달 중 분양할 예정이다.
