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- "집값안정 속 신속한 공급 찾아라"…吳도 답답한 부동산시장
- 오세훈 서울시장이 12일 오전 서울 동대문구 120다산콜재단을 방문해 마스크를 고쳐쓰고 있다. (사진=뉴스1)[이데일리 하지나 기자] 오세훈 서울시장이 민간 재건축·재개발 활성화를 앞세워 ‘스피드 주택공급’을 주문했다. 아울러 서울시 자체적으로 할 수 있는 공급방안을 찾아보라는 지시와 함께 매주 정례보고를 받겠다고 밝혔다. 정부가 주도하는 공공주도 주택공급과는 결이 다른, 민간 주도의 공급 방식이 될 전망이다. 다만 오 시장도 공급으로 인한 집값 상승 우려를 의식한 듯, 집값 안정 대책을 동시에 주문해 어떤 방안이 나올지 관심이 쏠리고 있다. ◇오세훈 “‘스피드 주택공급 세부 계획 마련해라”12일 서울시에 따르면 오 시장은 이날부터 각 본부, 실·국의 업무 보고를 받기 시작했다. 첫날 보고를 받은 본부는 주택건축본부·도시계획국·도시재생실 등 주택 정책 관련 부서다. 오 시장은 이 자리에서 ‘스피드’(신속한) 주택공급 추진을 위한 법규, 절차 등을 점검하고, 자체적으로 추진 가능한 세부적인 실행 계획을 마련하라고 요청했다. 김성보 주택건축본부장은 이날 업무보고를 마친 뒤 기자들과 만나 “이번 보고는 전체적인 서울시 업무를 파악하고자 받는 것이기 때문에 자세한 현안사안은 타이밍 놓치지 말고 즉시 정례적으로 보고할 것을 주문했다”고 전했다. 김 본부장은 “국토부와 굳이 대립각을 세울 필요는 없고, 서울시가 새로운 주택공급 방안을 찾아가는 게 맞지 않나 생각한다”면서 “민간재개발 활성화 부분에 계속적으로 정책 계발을 해서 발표할 생각”이라고 덧붙였다. 시장에선 사실상 행정 절차가 멈추다시피 한 민간 정비사업들이 속도를 낼 것으로 보고 있다. 현재 서울시 도시계획위원회에 계류된 재건축 단지는 총 2만4800가구다. 강남구 대치동 은마, 미도, 우성4차, 송파구 잠실주공5단지, 영등포구 여의도 시범과 공작 등이 대표적이다. 오 시장은 민간재건축·재개발 활성화를 중심으로 5년간 36만가구를 공급하겠다는 계획을 발표한 바 있다. 하지만 이에 따른 부동산 가격 상승 우려도 나오고 있다. 실제로 일부 재건축 아파트 단지의 경우 사업 추진 기대감에 호가가 뛰어오르는 양상도 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 1979년 입주한 압구정현대7차 전용면적 245㎡은 지난 5일 80억원(11층)에 매매 거래됐다. 지난해 10월 직전가 67억원(9층)보다 13억원이 껑충 뛰었다. 재건축 조합설립 인가를 목전에 두고 있는 신현대(현대 9·11·12차) 전용 110㎡는 지난 1일 32억 5000만원(8층)에 신고가를 기록했다. 이 면적형의 직전가는 지난달 23일 거래된 30억원(13층)이다. 열흘도 되지 않아 2억 5000만원이 치솟았다.◇광화문광장 ‘유보적’…공시가도 전반적인 파악 지시오 시장은 주택공급과 관련해 부동산 가격 상승 우려가 있는 지역에 대해 방지 대책을 수립할 것을 주문했다. 하지만 시장에서는 주택 가격 상승 억제 방안이 마땅치 않다는 지적이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “기존 아파트가 재개발 기대감으로 가격이 오르는 것은 투자가치가 있기 때문”이라면서 “현실적으로는 기존 재건축·재개발 주택에 대한 가격 상승을 방지할 시스템을 마련하기는 쉽지 않다”고 말했다.익명을 요구한 부동산 업계 관계자 역시 “개발은 입주하기 전까지 집값을 자극할 수 있는 명확한 요인”이라면서 “정책적 선명성을 보여주려는 오 시장 입장에서는 개발 속도를 앞당길 수밖에 없고, 그런 차원에서 집값이 오르더라도 계속 재건축을 추진할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 일각에서는 부동산 시장 영향력이 큰 강남보다 강북 지역 내 정비사업을 우선 추진하는 방안을 대안으로 제시하기도 한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “우선순위를 정해야 하는데, 강북부터 하는 게 좋다”면서 “강북은 투기우려도 적어 서민 주택공급 한다는 명분도 뚜렷하다”고 봤다. 아울러 “정부 사업에 무조건 반대할 것이 아니라 머리를 맞대고 공공과 민간이 함께 할 수 있는 방향으로 가야 한다”고 말했다. 한편 오 시장은 이어 광화문광장 재구조화 공사와 관련해 추후 대안을 마련해보라는 ‘유보적’ 입장을 내비쳤다. 김 본부장은 “(광화문광장 공사와 관련해) 오 시장은 현재 공사를 진행하는 부분, 공정에 대해 보고를 들었고 앞으로 집중적으로 2~3개월간 충분한 문제 제기들에 대한 대안을 마련해 별도로 좀 자세히 보고해 달라고 했다”면서 “추가적인 디테일한 부분을 보고해 달라고 했고 더 자세히 살펴 본 후 판단할 것 같다”고 했다. 오 시장이 그동안 광화문광장 재구조화 사업에 부정적인 입장을 내비쳤던 것을 감안하면 한 발 물러난 셈이다. 이미 800억원의 예산 중 80% 이상이 소요된 것으로 알려지면서 혈세 낭비 지적과 시의회와의 갈등 우려 등이 작용한 것으로 보인다. 앞서 김인호 서울시의회 의장은 지난 9일 라디오 인터뷰에서 “광화문광장 공사를 지금 중단하면 혼란만 초래한다”며 “시장님 마음대로 중단할 사항이 아니다”라고 했다. 공시지가 논란에 대해서도 전면 재조사보다는 전반적인 상황 파악에 대한 주문이 내려졌다. 김 본부장은 “공시지가도 전면재조사는 아니지만 재조사 부분을 어디까지 할 수 있는지, 어떤 시민들이 불만이 많은지, 급격히 상승한 부분들이 어디인지 논리적으로 정리를 해달라는 지시가 있었다”고 밝혔다.
- 불확실성 키운 2·4대책…부동산시장 불안 어쩌나
- [이데일리 김미영 기자] 설 이후 봄 이사철을 맞는 부동산시장에도 집값, 전셋값의 동반 상승이 지속될 전망이다. 서울에 32만호를 공급하겠단 2·4대책은 단기효과가 제한적이어서 당장 집값 안정 효과를 낼 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 전세시장도 마찬가지로 불안이 지속될 것이란 관측이다. 금리인상, 다주택자 양도소득세 중과를 비롯한 세제 강화 등이 향후 부동산시장에 영향을 미칠 요인으로 꼽히고 있다.[이데일리 이동훈 기자]◇“2·4대책 개발예정지도 상승여력 있어”14일 이데일리가 부동산 전문가 6명을 대상으로 조사한 결과 설 연휴 후에도 서울을 포함해 전국적으로 집값 상승세가 계속될 것이란 전망이 압도적이었다. 특히 서울을 보면 입주 물량은 예년보다 적다는 점이 집값 상승세를 부추길 요인으로 지목됐다. 부동산 114 집계에 따르면 서울 민간 아파트 입주 물량은 작년 5만 가구에서 올해 2만8000가구, 내년엔 2만 가구 수준으로 줄어든다.2025년까지 서울에 32만3000호를 공급하겠다는 정부의 2·4대책은 당장의 수요를 충족시킬 해법이 되지 못한단 지적이 많았다. 권일 부동산인포 팀장은 “2·4대책은 222곳의 사업 대상지가 나오지 않아 불확실성만 키웠을 뿐, 매수 심리를 누그러뜨리지 못했다”며 “단기 입주 가능주택이 늘어날 가능성이 적어 집값이 오름세를 이어갈 것”이라고 봤다.집값 상승의 주역은 신축, 준신축 아파트가 되리란 전망이다. 희소성이 큰데다 2·4대책에 따른 불확실성이 미치지 않는 안전지대여서다. 2·4대책에 따라 4일부터 새로 매입한 빌라나 다세대 주택, 노후 재건축단지 아파트 등이 공공주도 정비사업 대상에 포함되면 새 아파트분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 다만 일부 전문가들은 빌라, 다세대 주택 등 ‘잠재적’ 개발대상 주택도 상승 여력이 있단 의견을 내놓고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “2·4대책 영향권에 든 주택들은 이제 새 분양권을 받지 못하는 것일 뿐 집값이 오를 수 없단 얘기는 아니다”라며 “정부가 마지노선으로 정한 10~20%까진 오를 수 있고 이 시세차익을 노리는 수요가 유입될 수 있다”고 말했다.2·4대책은 서울 외에 5대 광역시 집값을 띄우는 데에도 일조할 것이란 분석이 있다. 작년에 이어 올해 1월에도 지방 집값 상승률은 이미 서울을 웃도는 상황이다. 한국부동산원 조사에서 지난달 서울 집값 상승률은 0.4%인 데 비해 지방은 0.78%로, 5대 광역시는 △울산 1.52% △부산 1.34% △ 대구·대전 각 1.15% △광주 0.57% 등이었다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “올해 잡힌 정부의 SOC(사회간접자본) 예산이 26조원으로 역대급이고 전국적으로 재개발·재건축, 도시재생 등 개발이 진행되면 부동산값이 오르는 건 자명하다”고 했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정비사업 호재를 맞은 부산과 입주 물량이 부족한 울산, 대전 등 지방 상승이 만만치 않을 것”이라고 말했다.◇금리인상·보유세부담 증가 시 추세전환할지 주목전세시장 역시 새 임대차법으로 인한 매물 품귀, 3기 신도시 등 청약 대기 수요에 2·4대책 후폭풍으로 하반기로 갈수록 불안이 심화할 수 있단 우려다. 이은형 연구원은 “전셋값은 집값 따라 오르고, 2·4대책에 기대감을 가진 이들도 청약 대기 수요로 남으면서 전월세 수요가 상당할 것”이라며 “정부가 2·4대책을 서둘러 진행할수록 주택 멸실로 이주수요가 생겨나 전세난에 부채질을 할 수 있다”고 꼬집었다.쉼 없이 오르기만 하는 집값·전셋값은 언제쯤 기세가 꺾일까. 전문가들은 오는 6월부터 체감하게 될 다주택자 양도세·종합부동산세 등 세제 강화가 시장 매물을 늘려 집값 상승세를 잡는 효과를 낼 것으로 보고 있다. 정부가 타이밍을 재고 있는 금리인상도 부동산시장에 여파를 줄 요인으로 꼽힌다. 고종완 원장은 “보유세 부담과 금리인상이 이뤄지면 버블(거품)이 큰 곳부터 추세 전환 조짐이 나타날 수 있다”며 “지방부터 변화가 올 것”이라고 했다.정부의 2·4대책이 속도감 있게 진행될지 여부도 관건으로 꼽힌다. 권일 팀장은 “대책의 일환으로 1~2년 내 공급가능한 물량이 확정된다면 전세난은 더 키울 수 있으나 집값 상승세를 잡는 데엔 도움이 될 것으로 본다”고 전망했다.
- 너도나도 "새해 집값 오른다"…장담하는 이유
- [이데일리 정수영 기자] 문재인 정부 들어 4년 연속 오른 집값이 새해에도 계속될 것이란 전망이 우세하다. 경제전문가들의 상당수가 비슷한 전망을 내놓고 있고, 연구기관들의 통계에서도 같은 예측이 나오고 있다. 1일 한국은행은 지난해 12월 전국 도시 2381 가구를 대상으로 한 조사에서 40세 미만 청년층의 주택가격전망지수가 137을 기록했다고 밝혔다. 앞서 8월(131)과 11월(136)에 이어 올해에만 세 차례 주택가격전망지수 역대 최고치를 경신했다. 지난 31일 남산에서 본 서울 아파트 전경. [사진=연합뉴스]지수가 100보다 큰 것은 해당 질문에 대한 긍정적 대답이 부정적 대답보다 많다는 뜻이고, 지수가 100을 더 크게 웃돌수록 긍정적 응답 비율이 더 높다는 얘기다. 결국 조사 대상자 가운데 올해 주택가격이 지금보다 더 높을 것으로 전망한 사람이 전월보다 더 늘었다는 뜻이다. 이 지수는 2013년 1월부터 집계돼왔다. 다른 연령대에서도 비슷한 답이 나왔다. 이번 조사에서 40세 이상∼50세 미만의 주택가격전망지수는 129로, 지난해 11월(128)에 이어 두 달 연속 최고치를 갈아치웠다. 50세 이상∼60세 미만은 130을 기록해 2014년 10월(129) 이후 약 6년 만에 최고치를 썼다. 60세 이상∼70세 미만 역시 132를 찍어 2014년 10월(131) 이후 최고점에 올랐다. 주택 매매 수요가 비교적 적은 70세 이상에서는 135를 기록해 2018년 9월(136)에 나온 최고 기록에 1포인트 차이로 다가섰다.직업별로 응답 결과를 봐도 봉급생활자(132)와 자영업자(130) 모두 역대 최고 지수를 기록했고, 거주 형태로도 자가 거주자(131), 임차 등 거주자(134)들 나란히 가장 높은 값을 찍었다.다만 지역별로는 다소 결과가 갈렸다. 6대 광역시 거주자가 본 주택가격전망지수는 12월 137로 역대 가장 높았지만, 서울 거주자는 128을 기록해 2018년 9월(137), 2019년 12월(130)에 이어 역대 3번째였다.민간연구기관과 금융기관도 내년 집값 상승을 내다봤다. 주택산업연구원이 경제 변수와 수급지수를 고려한 올해 주택 가격 예측 결과에 따르면 매매가는 전국이 1.5%, 수도권 1.4%, 서울이 1.5% 상승할 것으로 분석됐다. 전셋값은 전국 3.1%, 수도권 3.3%, 서울 3.6% 오를 것으로 보인다.최근 KB금융그룹의 설문조사에서도 공인중개사 10명 중 9명은 집값이 내년에도 오를 것으로 예상했다. 오름폭은 1∼3%가 될 것이라는 견해(수도권 중개업소 30%, 비수도권 32%)가 가장 많았다. 0∼1% 상승 의견이 뒤를 이었다. 올해 1∼11월 주택매매가격 상승률(6.9%)을 고려하면 상승률이 다소 둔화할 것으로 본 셈이다.집값 상승 전망의 가장 큰 이유로 공급부족이 꼽힌다. 이데일리가 지난달 말 부동산 정보업체 및 학계, 건설사 임직원 등 각계 전문가 32명을 대상으로 진행한 ‘2021년 부동산 전망 설문조사’ 에서도 전문가들은 집값 상승 배경으로 공급 부족과 전세난을 꼽았다. 내년 서울의 입주 물량도 줄어들 것으로 예상되는 가운데 전세가격 상승 및 물량 잠김 현상으로 매매가를 끌어올릴 것이라는 설명이다. 거시적 지표로 봐도 상승압력은 계속될 것이란 분석도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산에 직·간접인 영향을 미치는 핵심요인은 실물경기·정책·수급·금리 및 유동성·심리·해외 부동산 동향 등 6가지로 정책 기조 외에는 하락 요인보다 상승 요인이 압도적으로 많다”고 봤다. 그는 “가파르게 오르는 전셋값도 선행지표로 매매값 상승 압력으로 작용할 것으로 보인다”고 덧붙였다.
- [2021 전망]③"임대차법 개정, 文정부 부동산정책 중 가장 큰 실책"
- [이데일리 김나리 기자] 부동산 전문가들 10명 중 9명은 문재인 정부가 부동산 정책을 ‘잘못하고 있다’고 혹평했다. 문재인 정부의 가장 큰 부동산 규제 실책으로는 지난 7월 개정해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입한 ‘주택임대차보호법’이 꼽혔다.(그래픽= 이미나 기자)29일 이데일리가 부동산 전문가 32명을 대상으로 설문한 결과, 87.5%에 해당하는 28명의 전문가들이 문재인 정부의 부동산 정책에 부정 평가를 내렸다. ‘못하고 있다’를 선택한 전문가는 15명(46.9%), ‘매우 못하고 있다’고 답한 전문가도 13명(40.6%)에 달했다. 반면 ’보통이다’는 응답은 3명(9.4%), ‘잘하고 있다’는 1명(3.1%)에 그쳤고, ‘매우 잘하고 있다’고 답한 전문가는 아무도 없었다. 전문가들은 문재인 정부가 가장 잘못한 부동산 규제 정책으로 지난 7월 말 이뤄진 임대차법 개정(17명, 복수 응답 가능)을 지목했다. 24번이나 쏟아낸 대책들이 판판이 시장의 반격에 무너졌지만, 임대차법은 특히 전세 매물 감소에 따른 전세대란을 유발하고 잠시 주춤했던 집값까지 다시 올렸다는 점에서 가장 큰 실책이었단 평가다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “충분한 준비 없이, 심지어 소급해서 적용된 임대차법으로 시장의 혼란이 가중됐다”며 “일관성과 원칙이 없는 정책으로 매수세를 부추기는 심리가 형성됐다”고 말했다. 다음으로는 재건축초과이익환수제 부활, 조합원 실거주 요건 강화 등을 포함한 재건축 규제(14명)를 지적한 전문가들이 많았다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “재건축 규제 강화로 인해 재건축예정 부지들의 사업이 흐지부지되거나 사업을 철회하면서 공급량이 급감했다”고 지적했다.이외에도 분양가상한제 시행과 대출 규제 강화(각 13명) 등이 거론됐다. 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “대출 규제 강화는 실수요자의 자금부담을 높이는 결과를 초래했다”며 “분양가상한제는 공급과 병행돼야 하나 그러지 못해 ‘로또 청약’에 대한 기대 심리만 높였다”고 했다.전문가들은 문재인 정부가 지금이라도 규제 완화에 나서야 한다고 입을 모았다. 특히 양도소득세 완화(20명)가 필요하다는 게 전문가들의 목소리다. 이를 통해 다주택자들이 시장에 매물을 내놓 수 있게끔 퇴로를 열어야 한다는 것이다. 고종완 한국부동산자산원장은 “양도세를 낮추는 게 글로벌스탠다드에 적합하다”며 “보유세와 취득세, 양도세를 동시에 모두 올려버리면 사람들은 이런 비용을 집값 자체에 포함시켜서 집값만 올리는 결과를 가져올 수 있다”고 강조했다.양도세 완화에 더해 재건축 규제 완화를 강조하는 전문가들의 목소리도 이어졌다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 “불가피하게 규제를 유지해야 한다면 양도세 완화로 매물 증가를 유도해야 할 것”이라며 “신축 공급 확대를 위해서는 양도세 완화와 더불어 재건축 규제도 완화가 불가피하다”고 했다. 노지영 더피알커뮤니케이션 본부장은 “공급 부족이 가장 큰 원인인데 공급 확대책이 아닌 수요 억제책으로 간 것이 가장 큰 실기”라며 “소비자들의 원하는 지역에 새 아파트를 공급하려면 우선 재건축, 재개발 규제 완화가 우선돼야 한다”고 말했다.변창흠 신임 국토교통부 장관을 향해서도 공급 확대를 주문하는 목소리가 높았다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “공급부족은 없다던 그간의 주장을 버리고 올 들어 주택 공급 확대로 정책 방향을 변경한 정부의 결단은 높이 평가한다”며 “내년에는 그런 방향에서 현실성 있는 정책을 펼쳐주길 기대한다”고 말했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “가격 안정에는 공급이 최고의 효과를 주는 만큼, (내년에는) 정비 사업을 통해 주택 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 변화가 필요하다”고 주문했다.
- 文 지원사격 지시한 ‘변창흠표 주택공급대책’…뭘 담나
- [이데일리 김미영 기자] 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 내놓을 주택 공급확대 청사진에 관심이 높아지고 있다. 변 내정자는 SH(서울주택도시공사), LH(한국토지주택공사) 사장 시절 주장해온 도심 역세권 고밀복합 개발 등을 전면에 내세울 가능성이 높다. 9일 국회에서 근거 법안이 처리됨에 따라 토지임대부와 환매조건부를 결합한 아파트 공급 방안도 구체화할 것이란 전망이다.변창흠 국토부 장관 내정자(사진=연합뉴스)◇도심 역세권 고밀복합 개발 ‘탄력’ 받나변 내정자는 최근 국토부 주택토지실에 서울 도심 주택 공급을 늘리는 방안을 마련하라고 주문, 국토부는 서울 주택 공급 확대 방안을 다각도로 검토 중인 것으로 전해졌다. 조만간 열릴 국회 인사청문회에서 공급확대 방안에 대한 질의가 쏟아질 가능성이 커, 대비책 마련에 나선 셈이다. 문재인 대통령도 전날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관에게 변 내정자의 ‘주택 공급 구상안’에 협조해달라고 직접 당부하면서 ‘변창흠표 주택공급대책’ 구체화 작업에 힘이 실릴 전망이다.변 내정자가 구상 중인 공급확대방안 중 하나는 역세권 고밀복합 개발이다. 그는 LH 사장 시절부터 기자간담회 등을 통해 서울시내 역세권 고밀 개발의 필요성을 역설해왔다. 교통 여건이 좋은 역세권에 높은 용적률 인센티브를 줘 주택 공급을 대폭 늘리고, 인센티브 대가로 확보한 주택을 공공임대와 공공분양으로도 활용해야 한다는 게 요지다. 앞서 정부는 5·6 대책을 통해 역세권 범위를 2022년까지 역 반경 250ｍ에서 350ｍ로 확대하고, 역세권 주택사업시 종(種) 상향을 통해 용적률을 올려주겠다고 이미 밝혔다. 변 내정자는 취임 후 역세권 고밀개발시 민간에 제공할 수 있는 인센티브를 확대할 것이란 관측이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “도심 고밀도 개발은 새로운 정책이 아니라서 파격적인 개선안이 따라와야 한다”며 “현재 서울 역세권 근처에 대규모 개발이 가능한 땅이 없고 소규모인데 공공주택이 포함되면 이익이 낮아져 사업주체들이 꺼릴 것”이라고 봤다.국토부가 한때 검토했던 서울시내 주요 도로·철도 지하화 및 상부에 주택 건설 방안도 다시 거론되고 있다. 다만 일각에선 서울 주택 공급을 확대하려면 재개발·재건축 등 정비사업 규제를 과감히 풀어야 한다고 주장하고 있어 변 내정자가 이를 수용할지 주목된다. 업계 관계자는 “변 내정자가 개발에 따른 초과 이익을 공공이 환수해야 한다는 입장에서 한발 물러서지 않으면 시장의 반응은 냉담할 것”이라고 말했다.고종완 한국자산관리연구원장은 “변 내정자는 (김현미 현 장관보다) 주택공급 확대에 진일보한 생각을 갖고 있다”며 “올림픽대로 지하화와 한강변 고층 아파트 건축 같은 고밀도 개발, 정비사업 규제 개선 등 정책 기조의 대전환을 염두에 두고 공급확대 방안을 찾을 것”이라고 말했다.◇LH환매조건 토지임대부 도입…시세 차익 0원?변 내정자는 공공성 강화를 위한 토지임대부, 환매조건부 주택을 공급해야 한단 주장도 일관되게 펴왔다. 때마침 이날 토지임대부 분양주택에 환매조건을 덧붙인 주택법 개정안이 국회 문턱을 넘으면서 법적 기틀은 마련됐다. 주택공급 용지가 확보돼 있는 3기 신도시부터 ‘토지임대부+환매조건’ 아파트 공급 가능성이 크다. 토지임대부 주택이란 땅과 건물의 소유권을 나눠서 토지 소유권은 LH가 갖고, 건물만 수분양자(매입자)가 소유하는 방식이다. 계약자(수분양자)는 건물에 해당하는 값만 내고 아파트를 사되, 이후 LH에 토지사용료 명목으로 보증금과 임차료를 내야 한다.주택도시보증공사 통계를 보면 올해 10월 서울 분양아파트의 분양가 중 땅값 비중은 70%에 달한다. 지난해 평균 50% 초반에서 크게 올랐다. 고준석 동국대 겸임교수는 “집값 차이는 기본적으로 땅값 차이”라며 “토지임대부 주택을 지금 공급한다면 단순계산해 ‘30%’만 내도 되는 ‘반의 반 값 아파트가 나오는 것”이라고 했다.관건은 시세차익을 어느 정도 인정해주느냐 여부다. 정부는 주택법 개정법안에서 토지임대부 분양주택에 환매조건을 달았다. 토지임대부 주택을 분양받은 자는 LH에만 이를 되팔 수 있도록 한 것이다. 이때 시세차익은 인정 안할 가능성이 높다. 기존 환매조건부 분양주택도 LH에 매각해야했지만, 시세를 인정하지 않았다. 예컨대 분양가 5억원에 아파트를 분양 받은 뒤 3년 뒤에 이사하려면 LH에만 매각할 수 있는데, 매각가는 최초분양가 5억원에 3년 동안의 정기예금 금리만 더한 금액으로 책정하는 식이다. 현재도 공공분양주택 가운데 전매제한이 안 끝난 아파트를 처분할 경우 LH에 매각하게 돼 있는데, 시세를 인정해주지 않고 있다. 고준석 교수는 “시세차익을 인정하지 않는 환매조건이 붙으면 전세, 공공임대와 다를 바 없어진다”며 “공공분양 인기는 급락하고 민간분양아파트 가격만 급등할 것”이라고 우려했다.
- [줌인]변창흠, 부동산대란 구원투수 등판…“공급 아이디어 기대”
- [이데일리 김미영 기자] 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 폭등 중인 집값, 전셋값을 잡기 위한 구원투수로 선발됐다. 김현미 장관 시절 ‘24전 24패’ 기록을 곁에서 지켜봤던 그다. 부동산시장 안정이란 중책을 맡고 등판하는 그의 어깨가 무거울 수밖에 없다. 내정 직후 ‘규제개선을 통한 공급효과’를 언급한 변 내정자가 김현미 장관과 다른 변화구를 선보일지 기대된다.국토부 장관으로 내정된 변창흠 LH사장(사진=이데일리 DB)◇학자 출신 행정가…文 정부서 승승장구변창흠 장관 내정자는 진보 성향의 주택·도시분야 전문가다. 1965년생(만 55세)으로 서울대 경제학사, 서울대 환경대학원 도시계획학 석사, 서울대 대학원 행정학 박사를 받았고 세종대 행정학과 교수로 재직했다.행정가로 변모해 직접 ‘필드’에서 뛰기 시작한 건 6년 전부터다. 변 내정자는 2014년 6월 박원순 서울시장이 재선에 성공한 직후, 학자 출신으로는 처음으로 SH(서울주택도시공사) 사장에 올라 3년여 자리를 지켰다. 2017년부터는 국가균형발전위원회와 도시재생특별위원회, 주거정책자문위원회에서 활동하면서 문재인 정부의 부동산 정책에 관여해왔다. 2019년 4월엔 LH(한국토지주택공사) 사장으로 임명됐다. 그리고 1년8개월여 만에 국토부 장관으로 내정돼 행정가로서 또 한 단계 올라섰다. LH통합 이후 LH사장 출신으로 국토부 장관에 지명된 첫 케이스란 기록도 세웠다.변 내정자는 LH사장으로서 문재인정부의 주거복지로드맵 수립, 3기 신도시 건설, 도시재생뉴딜 등 굵직한 정부정책 결정에 관여하고 수행해온 까닭에 정부 정책의 이해도가 높다는 강점을 갖췄다.다만 시장의 반발과 역효과를 불러온 정부 정책을 그대로 이어가선 곤란하다는 게 시장의 목소리다. 특히 변 내정자가 올해 8월에도 국회에서 이명박, 박근혜 정부와 부동산정책을 비교하면서 “(문재인 정부가) 제일 잘한다”며 ‘중상(中上)’이라고 평가하는 등 정부정책을 두둔해온 점에서 우려가 많다. 토지임대부·환매조건부주택도 변 내정자가 세종대 교수 시절인 2007년부터 꾸준하게 주장한 내용이다. 주택 구매시 시세 차익을 환수하자는 내용으로 일각에서는 “사회주의적 발상 아니냐”는 비판도 나온다. 또한 ‘2+2년’ 계약갱신권 도입으로 전셋값 폭등을 야기한 임대차법과 관련해 ‘3+3년’을 주장하는 등 급진적이었던 발언을 했던 점과 문재인 정부의 부동산 정책 기틀을 닦았던 김수현 전 청와대 정책실장과 가까운 사이란 점도 다시 회자되는 중이다. 변 내정자는 김 전 정책실장과 함께 한국도시연구소 이사로 소속돼 있고 같은 대학(세종대) 교수를 지내기도 했다. 이에 이혜훈 전 국민의힘 의원은 “김현미 장관은 부동산 전문가가 아니라서 (청와대가) 정해주는 대로 따라 했다면, 변창흠은 文정부 부동산정책의 이론가이자, 뒷배였다”며 “김현미가 종범이라면 변창흠은 주범 격이다. 변창흠 내정자는 김현미보다 더할 사람”이라고 맹공하기도 했다.◇일각선 ‘급진’ 우려…내정 직후, ‘공급확대’ 우선 뜻 밝혀변 내정자도 일각의 우려를 의식한 듯 내정 직후 일성으로 ‘규제개선’, ‘공급확대’를 언급하고 나섰다. 그는 “좋은 아이디어를 내고 불필요한 규제를 조금만 개선해도 엄청난 공급 효과를 낼 수 있을 것”이라며 ‘공급’에 방점을 두겠단 뜻을 분명히 했다. 그는 “부동산 시장의 불안심리를 잠재우려면 충분한 공급이 이뤄질 것이란 신호를 주는 게 중요하다”며 “시장이 빨리 안정될 수 있게 구체적인 신호를 줄 수 있는 방법을 생각하겠다, 서울 외곽보다는 도심 개발 방법을 찾겠다”고 강조했다.이에 따라 그가 정부의 일관된 정책기조인 투기규제에 공급확대라는 정책을 어떻게 결합시켜 시장 안정을 꾀할지 관심이 쏠린다. 그의 전문 영역인 도시재생보다 현 정부가 꽁꽁 묶었던 재개발·재건축 등 정비사업을 활성화하도록 길을 트는 등 당장 ‘미친’ 집값, 전셋값을 잠재우기 위한 공급 처방을 내놔야 한다는 게 전문가들의 조언이다.홍춘욱 EAR리서치 대표는 “정책 기조를 주택공급을 늘리는 방향으로 전환하겠단 건 옳은 선택”이라면서 “공급 전환으로 바꿔도 입주까지 걸리는 기간이 3년 이상 걸리므로 그 사이에 어떻게 대응할지가 최대 관건”이라고 지적했다. LH 자문위원으로 활동 중인 고종완 한국자산관리원장은 “변 내정자는 융통성이 있고 합리적인 성품으로 전문가들의 의견을 경청해온 분”이라며 “서울 도심 내 주택이 부족하단 인식을 갖고 있어서 규제개선, 공급확대 정책으로 전향적인 변화가 올 것”이라고 말했다. 고 원장은 “재건축·재개발 규제 개선에도 공감한다고 보고, 시장 안정에 긍정적인 공급확대 아이디어가 준비돼 있을 것”이라고 덧붙였다.
- '스물네번' 대책에도, 결국…이번엔 전세發 역풍
- [이데일리 김미영 신수정 기자] 서울 노원구 중계동의 주공6단지 전용면적 44㎡ 아파트. 10월 초 이 아파트는 4억800만원(5층)에 실거래됐다. 두 달 전인 8월 초 4억4000만원(5층)에 비해 10% 가까이 뛰었다. 이 단지는 8월만 해도 보증금 1억6000만원짜리 전세를 구할 수 있었지만 이달 9일엔 2억4000만원으로 50% 폭등했다. 인근 한 중개사무소 관계자는 “전셋집 자체가 없으니 전세 찾다가 아예 매매로 돌아서는 사람이 한둘이 아니다”면서 “매매로 나온 아파트도 많지 않아 자고나면 전셋값, 집값 모두 올라 있다”고 혀를 내둘렀다. 다주택자 세(稅)부담을 강화한 7·10대책 후 집값 상승세에 다시 불이 붙었다. 고작 넉달 만에 규제 약발이 다한 셈이다. 최근 집값 상승은 7월 말 전격 시행된 새 임대차법과 밀접한 연관이 있다. 전세 매물 품귀현상과 전셋값 급등에 실수요자들이 매매로 다시 몰리면서 집값을 밀어올렸다는 분석이다. 정부는 규제에 규제를 더하고 보완 대책을 잇달아 내놨지만, 역설적으로 부동산시장은 더이상 손쓸 도리가 없는 형국으로 내몰리고 있다. [이데일리 이동훈 기자]◇전세·매매 동반상승, 들불처럼…“한동안 지속”전세수요의 매매 전환은 중저가 아파트 단지가 몰려 있는 서울 외곽지역부터 뚜렷하게 나타났다. 한국감정원의 주택가격동향 조사를 보면 보유세 부담이 큰 강남권의 고가 아파트단지들은 집값이 횡보하거나 보합세지만 노원구와 중랑구, 강북구 등 중저가 단지가 많은 지역의 집값 상승률(0.4%)은 이달 들어 서울 평균 상승률(0.2%)의 2배씩 높았다. 고준석 동국대 겸임교수는 “전세난에 시달리는 이들이 중저가 단지들에 매매수요로 몰리면서 집값을 밀어올리는 시발점이 됐다”며 “정부가 최근에 매입임대 늘리고 상가, 호텔들을 사들여 전세를 공급하겠단 11·19대책을 내놨어도 당장 들어가 살 수 없으니 효과는 미미할 것”이라고 봤다.전세, 매매가의 동반 상승은 이제 전국적으로 들불처럼 번지는 분위기다. 감정원의 이달 셋째주 가격동향 조사 결과 전국의 아파트 매매가와 전세가 모두 상승폭을 키웠다. 전국의 매매가 변동률은 전주 0.21%에서 0.25%로, 전세가는 같은 기간 0.27%에서 0.30%로 상승폭이 커졌다. 특히 지방의 경우 매매가는 0.27%에서 0.32%로, 전세가는 0.29%에서 0.33%로 확대돼 전국 평균상승률을 웃돌았다. 규제에서 비껴나 있던 지역이 가격 폭등을 견인하면서 정부가 부랴부랴 11·19대책을 통해 경기 김포시, 부산광역시 등 7개 지역을 조정대상지역으로 묶었지만 매매·전세가격 상승은 한동안 지속되리란 전망이 우세하다. 감정원 관계자 역시 “이번주에도 전셋값은 계속 상승세를 보이고 있고, 매매가의 경우 수도권과 지방이 원체 뜨거워서 급매물이 소화되고도 오르는 지역들이 있다”며 “기존 규제지역들은 잇단 대책으로 보유세와 거래세가 강화됐기 때문에 실수요자나 일시적인 갈아타기 수요가 많이 몰려 있고, 지방은 규제를 피한 투자 수요라고 보여진다”고 설명했다.◇“정책 기조 바꿔야” 전방위적인 부동산시장 불안은 정부의 잇단 규제와 대책이 야기했단 게 시장의 평가다. 두더지처럼 이곳저곳에서 튀어오르는 시장을 잡기 위해 규제를 남발하는 동시에 전세시장의 룰을 크게 바꾸면서 시장이 뒤죽박죽되고 규제들도 제대로 작동하지 않는 결과를 낳았단 지적이다.실제로 정부는 지난해 12·16대책에서 9억원 초과 주택의 LTV(주택담보대출비율)를 강화하고 15억원 초과 주택엔 주택담보대출을 원천차단했다. 이 결과 작년 12월 한달새 0.86% 뛰었던 서울 주택매매가격은 올 4월 마이너스로 돌아섰지만 6월부터 다시 가파르게 올라 ‘반짝’ 효과에 그쳤다. 그러자 후속조치로 토지허가제 실시 등을 골자로 한 6·17대책, 취·등록세 강화와 종합부동산세 중과 등을 담은 7·10대책으로 강수를 뒀음에도 매매시장 안정은 4개월여 만에 무위로 돌아갔다. 6·17대책에서 사실상 수도권 전역을 규제지역으로 지정하자 여기서 제외된 김포·파주 집값이 부풀어 오르고, 11·19대책에서 김포만 추가 규제하니 파주 집값이 다시 부풀어오르는 등 부작용은 계속 나타났다. 입주물량이 부족한 상황에서 정부가 권해왔던 등록임대제도를 뒤엎고, 새 임대차법을 전격 시행한 건 전세시장까지 뒤흔든 정부의 패착으로 꼽힌다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 부동산시장 안정을 꾀하려면 전셋값과 땅값 안정을 우선순위로 뒀어야 하는데 투기수요 잡는다고 매매시장 규제를 우선시하면서 정책수단을 잘못 썼다”며 “정부 말처럼 과잉 유동성도 한 원인이지만 수급불균형에 정책의 역효과가 쌓이면서 지금의 부동산시장 불안이 생겨난 것”이라고 지적했다. 그러면서 “24번이나 대책의 실패를 다람쥐 쳇바퀴 돌 듯 반복했다면 이젠 정비사업을 통한 공급확대 등 정책 기조를 전환하는 게 맞다”며 “그렇지 않으면 대출 규제까지 받아 도저히 집을 살 수 없는 ‘흙수저’들이 정책실패의 가장 큰 피해자가 될 것”이라고 말했다.
