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- 대출 안되니 고가주택도 반전세 도미노
- [이데일리 신수정 기자] 고가 임대주택의 반전세 행렬이 이어지고 있다. 전세가격이 가파르게 상승했지만, 6.17 부동산 대책에 따른 규제로 추가대출이 어려워 지면서 추가상승분을 월세로 전환한 탓이다. 전문가들은 하반기 금리인상과 부동산 세금 증가가 맞물리면서 월세화 비중은 더욱 커질 것으로 전망했다.서울 시내 부동산 매매표. (사진=연합뉴스)◇전세가 1분위 고가주택, 2년만에 반전세 8.8p% 증가 20일 KB경영연구소가 국토교통부 자료를 분석해 전세가격분위별 임대거래형태 비중을 살펴본 결과 고가 임대주택에 해당하는 상위 3구간(30%)에서 2020년 대비 2022년 1분기 반전세 거래 비중이 증가했다. 구체적으로 전세가 1분위(2022년 1분기 기준 4.1억~4.5억 원 이상)는 전세거래가 15.3%p 감소한 반면 반전세는 8.8%포인트(p) 증가하며 가격분위 중 가장 높은 증가세를 나타냈다. 이어 전세가 2분위(3억~3.3억원 이상)의 반전세 거래는 6.4%p 증가했으며 3분위(2.5억~2.6억원 이상)는 2.8%p 증가했다. 이에 반해 전세가 4분위~10분위는 반전세 비중이 모두 감소했다.고가 임대주택 비중이 높은 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트의 경우 상위 40%까지 반전세 거래 비중이 증가했다. 전세가 1분위(2022년 1분기 기준 6.8억~7.3억 원 이상)는 전세거래가 18.6%p 감소한 반면, 반전세는 13.4%p 증가했다. 전세가 2분위(5.1억~5.5억원 이상), 3분위(4.3억~4.5억원 이상), 4분위(3.7억~3.8억원 이상)도 전세거래는 감소한 반면 반전세와 월세는 증가 했다.고가주택의 반전세 전환 분위기는 지난 2020년 발표된 6.17 부동산 대책에 포함된 전세 대출 규제의 영향이 큰 것으로 분석된다. 당시 정부는 규제 지역에서 시세가 3억원이 넘는 아파트를 사면 기존 전세대출을 갚도록 하고, 시세 9억원이 넘는 주택 보유자에게는 전세대출 보증을 제한하도록 했다. 이 때문에 급등한 전세가 차액을 마련하지 못한 가구가 반전세로 전환했다는 분석이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “고가 주택 거주자는 보유한 주택을 임대하고 자녀 교육 등의 이유로 임대주택에 거주하는 경우가 많은데, 6.17 대책으로 전세 대출을 통한 자금 조달이 불가능해 지면서 반전세로 많이 전환됐다”며 “무주택자로 전세 주택 등에 거주하면서 분양권을 취득한 경우에도 기존 전세 대출 기한 연장과 대출 확대가 불가능해지면서 현 거주지 임대 조건을 반전세 등으로 전환한 사례가 많다”고 설명했다.◇전월세 전환율<전세대출금리…“월세화 가속될 것”하반기 부동산 시장은 월세화 증가 현상이 이어질 것으로 보인다. 거래절벽 등 부동산시장 불안정성이 커지는 상황인 만큼 임대시장에 머무르는 수요가 많은데다 금리인상에 따른 이자부담을 줄이고자 하는 니즈가 커지면서 월세계약 비중이 늘어날 것이란 전망이다.특히 현재 4대 시중은행의 전세대출금리 상단은 5%를 넘어가고 있는 반면 한국부동산원 기준 지난 4월 서울 아파트 전월세전환율은 4.2% 수준이라 대출을 더 받는 것보다 월세를 내는 것이 임차인들에게 더 저렴할 수 있다는 분석이다.박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “부동산 시장의 거래절벽으로 매매가격과 전세 가격 급등이 일어나긴 어려울 것으로 보인다”며 “다만 계약갱신청구권이 만료돼 새롭게 계약을 진행하려는 임차인은 이자부담을 줄이고자 반전세나 월세로 계약을 선호할 수 있다”고 설명했다.임대인의 월세를 선호 경향도 월세화를 부추기고 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “부동산세금 부담이 증가하면서 집주인들이 현금을 확보하기 위한 수단으로 월세를 선택하고 있다”며 “또 임대차 3법으로 전세계약을 할 경우 계약기간이 길어지는데, 월세계약으로 진행할 경우 계약을 보다 빠르게 해지·변경하려는 수요가 많아 임대기간의 장기화를 방지하는 데 효과가 있어 임대인의 선호도가 높다”고 분석했다.
- 엔데믹 바람에 서울 상가시장 양극화 심화
- [이데일리 신수정 기자] 서울 주요 상권이 엔데믹 분위기와 함께 양극화되고 있다. MZ세대가 선호하는 망원·동교·연남 지역 상권은 살아나는 분위기지만, 외국인 관광객 의존도가 높은 명동 상권과 직장인 재택수요가 회복되지 않은 시청·충무로 상권은 여전히 위축된 모습이다. 임대료는 공실률과 상관없이 높은 수준을 유지하며 디커플링현상을 나타냈다.서울 명동 상가 공실에 임대안내 현수막이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)◇지역별 공실률 양극화..대학가 회복세 빨라9일 부동산원에 따르면 전체 상가의 1분기 공실률은 중대형(3층이상, 연면적 330㎡) 기준 13.2%로 전분기 대비 0.3%포인트(p) 감소했다. 사회적 거리두기 완화에 임차수요가 증가하며 공실률이 소폭 개선됐다는 분석이다. 서울의 중대형 상가 공실률은 9.5%로 전분기 대비 0.5%p 감소했다. 다만 지난해 1분기 공실률 8.9%보다는 여전히 높은 상황이어서 완전한 회복세에 들어갔다고 판단하기엔 이르다는 해석이다. 지역별 양극화는 극심하다. 먼저 MZ세대가 몰리는 대학가 상권은 유명 식음료매장 개점 등으로 회복세가 두드러진다. 홍대·합정 공실률은 전분기 대비 3.6%p 크게 줄었고 신촌·이대와 혜화동 대학가 상권도 전분기와 비교해 각각 0.9%p, 2.4%p 공실률이 떨어졌다.반면 직장인 재택수요의 영향을 받은 시청과 충무로는 공실률이 증가했다. 시청은 전분기 대비 2.8%p 공실률이 늘었고 충무로는 전분기 대비 2.4%p 커졌다. 다만 중심업무지구로 안정적 임차 수요가 뒷받침되는 강남대로(8%), 광화문(7.9%), 여의도(5.8%), 테헤란로(5.1%)도 중대형 상가들이 비교적 양호한 수준의 공실률을 유지했다.외국인 관광객 발길이 끊긴 명동 상권은 여전히 위축된 모습이다. 명동 상권은 올 1분기 분위기가 조금 나아지기는 했지만 중대형 상가와 소형 상가 공실률 각각 40.9%, 42.1%로 여전히 서울 내 다른 상권과 비교해 상당히 높았다.공실이었던 상가들이 조금씩 채워지며 서울 중대형 상가 투자수익률(소득+자본수익률)도 오르는 추세다. 서울에서 중대형 상가에 투자했을 때 얻는 수익률은 연 1.8% 수준이었다. 청담(3.23%), 뚝섬(2.36%) 상권은 고가 브랜드 소비 증가, MZ세대 유입 증가 영향으로 자산 가치가 상승했다. 상업용 부동산 서비스 알스퀘어 관계자는 “거리두기 해제로 4대 주요 권역(GBD·CBD·YBD·BBD) 이외 성수동 권역 상권이 더욱 활발해질 것으로 기대된다”며 “최근 크리스찬 디올도 성수동에 콘셉트스토어를 열었고 명품과 젊은 세대로부터 인기를 끄는 F&B 등이 몰리며 상권 입지가 더욱 견고해질 것”이라고 전망했다. ◇공실률 1위 명동, 임대료도 1위..“임대료 안떨어진다”상가 공실률과 상관없이 임대료 조정은 소폭에 그쳤다. 특히 공실률이 가장 높은 명동이 가장 높은 통상임대료를 나타내면서 공실률 현황과 동떨어진 모습을 보였다. 서울시가 발표한 ‘2021년 상가임대차 실태조사’에 따르면 지난해 통상임대료는 단위면적 1㎡당 평균 5만 3900원으로 2020년 월 5만 4300원보다 약 0.7% 낮아졌다. 이를 점포당 평균 전용면적(64.5㎡, 19.51평)으로 환산한 월평균 통상임대료는 348만원으로 나타났다. 평균 보증금은 1㎡당 82만원, 점포당 5289만원이었다. 조사는 지난해 5∼12월 교대, 종로3가, 연남동 등 시내 150개 생활밀접업종 밀집 상권 내 1층 점포 7500개를 대상으로 대면 설문으로 진행됐다.뜻밖에도 통상임대료가 가장 높은 곳은 명동거리로(1㎡당 월 21만원 수준) 집계됐다. 그 외 지역으로는 인사동(9만500원), 강남역(8만9900원), 천호역(8만8800원), 여의도역(8만8700원), 중계동 학원가(8만1300원) 상권도 월 8만원을 넘어섰다.고준석 제이에듀투자자문회사 대표는 “임대인은 공실률이 높다고 하더라도 임대료를 낮추게 되면 건물 평가액이 낮아지기 때문에 공실과 관계 없이 임대료 수준을 유지하는 것이 낫다고 판단 한 것”이라며 “임차인 역시 임대료를 조정하기 위해 다른 곳으로 이동한다고 하더라도 인테리어 비용이 더 클 수 있어 탄력적인 조정이 힘들다”고 설명했다.
- 규제 힘 발휘하나..여의도 재건축, 60층 개발에도 호가 '뚝'
- [이데일리 신수정 기자] 여의도 재건축 대장주 시범·한양 아파트가 초고층 대단지 변신을 예고했지만, 호가는 잠잠하다. 토지거래허가구역으로 묶인데다 대출 규제의 직격탄에서 벗어나지 못하면서 투자수요가 붙지 못한 탓이다. 51년 된 여의도 시범아파트, 최고 60층 재건축 추진. (사진=연합뉴스)◇초고층 청사진에도 호가 떨어지고 거래절벽8일 부동산업계에 따르면 서울 여의도 시범아파트의 호가가 하락하고 있다. 초고층 재건축 청사진이 나왔지만 강력한 규제에 시장 분위기가 따라오지 못하면서 매물이 소화되지 못하는 분위기다. 실제 시범 18동 전용 156㎡는 최근 36억원에서 1억원 몸값을 낮췄고 시범 14동 전용 156㎡도 최초 38억원에서 3억원 가량 호가를 낮췄다. 지난해 10월 35억원에 최고가를 경신하고선 거래 자체도 잠잠한 분위기다. A 공인중개소 대표는 “재건축을 기다리다 지친 집주인들이 매물로 내놓은 상황이지만, 토지거래허가구역으로 묶인 탓에 투자자와 조율이 어려운 상황이 많다”며 “매물 자체는 많지 않다”고 설명했다.한양 A동 전용 105㎡ 매매가도 올 초 25억 8000만원에 신고가를 찍었지만, 최근엔 2억원 가량 가격을 낮춘 매물들이 늘어나고 있다. B 공인중개소 대표는 “신통기획 초안이 발표된 이후로 문의 전화는 많이 오는 상황이지만, 실제 거래가 이뤄지진 않고 있다”며 “기부채납 방식으로 임대아파트가 얼마나 들어올지 확실히 정해지지 않은 점도 투자자들이 관망하는 포인트”라고 설명했다.1971년 준공된 시범아파트는 여의도에서 가장 오래된 단지로, 현재 최고 13층, 1584가구 규모다. 신통기획 초안에 따르면 단지 재건축시 최고 60층, 2400여 가구로 커진다. 1975년 지어진 한양아파트는 최고 12층 588가구에서 최고 50층, 1000여 가구로 탈바꿈된다.인근 재건축 단지 역시 관망세 속 거래절벽이 이어지고 있다. 특히 시범·한양아파트 다음으로 재건축 속도가 빠른 삼부, 목화아파트는 통합재건축 합의가 미뤄지면서 거래도 잠잠한 상황이다. 실제 여의도 목화 전용 89㎡는 지난해 10월 22억원에 거래된 뒤 7개월 가량 매매거래가 끊겼다. 삼부아파트의 가장 최근 거래는 지난 1월 27억 2000만원에 전용면적 107㎡이 손바뀜된 것이 마지막이다. ◇거래허가구역지정 연장·대출규제 효과시장에선 정부의 시장 안정화 규제가 제대로 작용하고 있다고 분석했다. 토지거래허가구역 지정이 투자목적의 자금 유입을 차단하고 손바뀜을 어렵게 만들고 있다는 설명이다. 서울시는 지난달 말 여의도를 포함한 압구정, 목동, 성수 전략지구를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 토지거래허가구역에서는 기준면적 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용(매매·임대 금지)으로만 이용해야 한다.팍팍한 대출규제 역시 발목을 잡는다. 현재 총대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다. 예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인이 규제지역 내 9억원짜리 아파트를 연 4.17% 금리의 주담대를 받아 구입하려고 할 경우 만기를 30년으로 하면 대출가능 금액이 3억4200만원(DSR 39.99%)이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울시가 토지거래허가제를 1년 연장하는 동안 정비사업의 구체적인 추진 방법이나 일정, 순번 등 대상지역에 대한 향후 계획을 수립하는 데 쓸 것으로 보인다”며 “새정부 출범과 서울시장 선거를 앞둔 상황인 만큼 투자수요를 막는 대출규제와 토지거래허가제 연장 효과를 톡톡히 볼 것”이라고 설명했다. 일각에선 올해 말까지 최종 기부채납 비율 등이 확정되기 전까진 관망세가 이어질 것으로 내다봤다. 신통기획을 통한 용적률이 높아지더라도 기부채납 임대주택이 함께 늘어날 경우 사업성이 기대만큼 좋지 않을 수 있다는 우려 때문이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “초고층 아파트로 변신한다고 하더라도 입주민들에게 용적률 인센티브가 전부 돌아간다면 가격이 뒷받침하겠지만, 기부채납 비율이 확정되지 않은 만큼 실제 투자로 이어질 가능성이 낮다”고 분석했다.
