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- 규제 피한 돈뭉치 ‘용인·파주·김포’ 땅으로 쏠린다
- 경기도 파주시 접경지역에서 바라본 서울 방면에서 운정신도시 아파트. (사진=연합뉴스)[이데일리 신수정 기자] 용인, 파주, 김포를 중심으로 대규모 돈뭉치가 유입될 전망된다. 시장 유동자금이 주택 규제를 피해 토지시장으로 흡수되는 흐름을 따라 수도권 토지보상금 25조원이 재흡수 될 것이란 분석이다. ◇용인·파주 등 수도권 토지보상금 유입 전망토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 ‘지존’에 따르면 올해 수도권 인근의 용인, 파주, 김포의 땅값 상승률이 이어질 전망이다. 고양시와 남양주시에서 5조원 이상 토지보상금이 각각 풀리고 용인시에서 3조 이상 토지보상금이 예상되는만큼 자체 및 인근 지역으로 재유입될 것이란 분석에서다. 실제 지금까지 경기 하남 교산지구와 인천 계양지구의 대토보상 계약률이 각각 12%, 10% 정도에 그친 점에 비춰볼 때 토지보상금 대부분이 현금으로 지급될 확률이 높을 것으로 보인다. 먼저 용인시는 SK반도체 클러스트 이슈와 용인구성역 도시개발사업(구 GTX 역세권 용인 플랫폼시티)이 관심을 키우며 땅값이 우상향 중이다. 경기도 용인시 처인구의 토지 총 거래금액은 2조 5634억원으로 전국 시·군·구 단위 총거래액 2위다. 지난해 토지거래건수는 5673건으로 전년 대비 8.5% 증가했다. 평단가는 전년대비 20만원 가량 상승한 166만원을 기록했다.파주와 김포는 고양시와 남양주시에 풀린 유동성이 흘러 들어갈 가능성이 높다. 고양시 등은 남북관계 경색으로 개발이 제한적인만큼 수도권 광역급행철도(GTX)가 들어서는 경기도 파주로 유입될 것이란 전망이다. 특히 파주시는 군사보호구역에 묶인 지역이 대거 풀리면서 땅값 상승세가 거셀 전망이다. 더불어민주당과 정부는 지난달 14일 서울 등 군사시설 제한보호구역 905만3894㎡를 해제하기로 결정했다. 파주는 약 498만㎡가 군사보호구역에서 해제된다. 군사보호구역에서 해제되면 개발·건축 시 사전에 군과 협의할 필요가 없어져 토지 활용 가치가 높아지고 땅값이 오르는 효과가 있다.전문가들은 주택가격 상승기와 개발호재가 겹치면서 토지 가격 상승이 이어졌다고 분석했다. 토지·건물정보업체 밸류맵이 국토교통부 토지 실거래가격을 분석한 보고서에 따르면 지난해 전국 토지 평단가는 3.3㎡당 119만 7292원으로 전년대비 8.5% 증가했다. 거래 건수는 52만 4443건으로 전년대비 14% 급증했다. 총 거래금액도 처음으로 100조를 넘어선 105조 7000억원을 기록했다. 전년대비 30.8% 증가한 수치다.이런 분위기는 앞으로도 이어질 전망이다. 신태수 지존 대표는 “남양주 왕숙 1·2, 고양 창릉 등 3기 신도시 공공주택지구에 대한 토지보상이 본격화 되면서 시중 유동성이 토지 시장으로 다시 유입될 것으로 전망된다”며 “특히 개발호재와 교통가 많은 지역일수록 투자자들이 쏠릴 것”이라고 전망했다.이창동 밸류맵 리서치팀장은 “부동산 상승기, 특히 주택 상승기에는 토지에 대한 관심도와 거래가 늘어날 수 밖에 없다”며 “공급하려는 수요가 많아지기 때문에 토지 가격도 함께 올라가는 모양새”라고 설명했다. 서울 강남구 압구정아파트지구 일대. (사진=뉴시스)◇보상 예상지역 경매도 불티...단기 수익 기대정부가 보상금을 지급하기 전까지 투자자들이 보상 예정지역에 미리 들어가서 낙찰가와 보상금의 시세차익을 얻으려는 움직임도 지속되는 모습이다. 실제 보상 예정지역에 편입된 지역의 단기수익률은 높은 편이다. 지난 2019년 3월 A씨는 공공주택지구에 편입된 단독주택을 최저입찰가의 100%를 넘는 7120만원(낙찰가율 102%)에 낙찰받았다. 이곳은 ‘남양주 왕숙 2 공공주택지구’에 전면적 편입된 상태였다. 한국토지주택공사(LH)는 협의보상금 1억 4726만원을 제시했고 A씨는 낙찰 후 2년 4개월 만에 낙찰가의 207%에 달하는 수익을 얻었다.면적이 매우 작은 토지의 고가 낙찰 사례도 심심찮게 보인다. 용인시 처인구 원삼면 독성리 752번지 31㎡(약 9평)짜리 전(田) 공매에 32명의 응찰자가 몰려, 감정가 853만원의 220%(1879만원)에 낙찰됐다. 이 땅은 SK하이닉스의 ‘용인 반도체클러스터’가 조성될 토지보상 부지인데, 옆 필지인 모기업 물류센터의 통행로를 가로막는 위치에 있다는 점에서 투심이 몰리며 낙찰가가 예상보다 높았다.고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “토지보상 예상지역의 경매 물건은 토지보상금액이 낙찰가보다 조금만 높아도 경쟁률이 치열하다”며 “토지는 환가성이 낮은 상품인데, 토지보상이 빠르게 진행되다 보니 단기 수익을 거둘 수 있기 때문”이라고 설명했다.
- 상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
- [이데일리 신수정 기자] 올해 부동산 시장은 대출규제와 금리인상에도 불구하고 여전히 우상향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 최근 집값 급등 피로감과 수요가 억제되면서 부동산 가격이 소폭 조정될 수 있지만, 추세하락으로 이어지기 어렵다는 분석이다. 특히 현금 부자 등 자금 여력이 충분한 수요자들만 매매시장에 몰리는데다 다주택자 규제까지 겹쳐 지역별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이에 거래절벽 속 관망세가 짙어지면서도 일부 지역에서는 신고가가 계속 나타날 수 있다고 전망했다. [김정훈 기자]◇금리인상·가격상승 부담감에 거래절벽 심화…양극화 지속할 듯이데일리가 부동산 전문가 10인을 대상으로 ‘주택시장 전망’을 설문한 결과 대다수 상반기까지 집값 상승세 둔화가 이어질 것으로 예상했다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지면서 거래에 나서지 못하는 상황이 계속될 전망이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화 시킬 것”이라고 내다봤다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “작년 중저가 실수요 시장에서 거래가 급감하고 상승세 둔화 또는 하락 거래까지 나오고 있는데, 이는 대출 규제와 금리 인상 영향을 받아 관망세로 돌아선 것”이라면서 “짧게는 대통령 선거가 있는 3월 이후, 길게는 6월 지방선거까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 다만 최근 거래절벽과 상승세 둔화 움직임이 부동산 시장 하락으로 이어지기는 어렵다는 지적이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “오는 7월 계약갱신 청구권의 한 주기가 끝나는 시점에선 상황이 달라질 수 있다”며 “불안한 전세시장이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다”고 설명했다.김제경 투미 부동산 소장은 “대선 전후로 집값 상승세 둔화 분위기가 전환될 것”이라면서 “차기 정권의 부동산 정책 방향에 영향을 받을 것으로 예상되는데 종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 매도세가 커질 수는 있다”고 전망했다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “급매물이 거래돼 거래가 하락하는 것처럼 보이지만 대선 이후 지금과 같은 상황이 추세화하기 어려울 것으로 본다”고 설명했다. [이데일리 방인권 기자] 송파구의 아파트 단지 모습.시장 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 다주택자에 대한 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 강남과 그 외의 지역, 수도권과 지방 등에 따라 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “혼란기에는 강남, 그리고 상품으로는 새 아파트나 재건축될만한 아파트에 수요가 몰린다”며 “강남은 덜 내리고, 다음에 더 오를 것이라는 학습효과가 있다. 또 강남 부동산 투자자들은 애시당초 대출에 영향이 없어 금리 인상에 둔감한 편”이라고 설명했다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “최근 거래절벽현상은 인기지역의 매도의뢰가 없고 비인기지역은 매수의뢰가 없기 때문이다”며 “‘똘똘한 한 채’라는 시장이 만들어진 탓”이라고 진단했다. 이동현 하나은행 부동산센터장은 “시장 조정기에 거래 양극화 현상이 뚜렷하게 나타난다”며 “공급이 많은 지역이나 서울과의 접근성이 떨어진 곳들이 먼저 영향을 받게 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 요인이 많이 작용한 상황인데다 거래 비수기라는 점도 감안해야 한다”며 “지금 모든 지역이 다 하락하는 게 아니고 어느 지역에선 신고가가 계속 나오고 있다”고 지적했다. ◇마이너스 프리미엄·상승폭 축소에 ‘변곡점’ 지적도일각에선 웃돈 거래가 사라지고 실거래가가 하락하는 장면을 두고 집값 변곡점의 전조 증상이라고 분석했다. 최근 오피스텔 분양권 시장에선 마이너스 프리미엄이 심심찮게 나타나고 있다. ‘묻지마 투자’나 ‘영끌 투자’에는 주의가 요구되는 이유이다. 실제 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’ 오피스텔 분양권도 마이너스 프리미엄이 최대 2000만원까지 형성돼 있다. 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’의 경우, 지난 13일 기준 네이버 부동산에 52개의 분양권 매물이 등록돼 있는데 이 중 절반인 25개가 마이너스 프리미엄·무프리미엄 물건이다. 분양가보다 낮은 물건의 경우, 마이너스 프리미엄이 최대 500만원까지 형성돼 있다. 주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합 전환되기도 했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “마이너스 프리미엄과 하락실거래가 출현이 늘어나면서 변곡점은 찾아왔다고 보인다”며 “올해 중순이나 내년 초반에는 본격적으로 하락세 시작될 것으로 보이며 경기, 인천, 대전, 대구 등에서 먼저 시작할 수 있다”고 설명했다.
- [다름이 답이다]"함께 어울리면서 임차인·입주자 오해 없어졌죠"
- [이데일리 신수정 기자] “층간소음 같은 경우도 마찬가지잖아요. 아랫집과 윗집이 서로 잘 알고 친하면 이해하고 넘어가는 거죠. 혼합단지도 마찬가지에요. 함께 어울리면서 서로 잘 알면 작은 갈등이 큰 오해로 번지지 않아요.”(송진국 강남파밀리에2단지 입주자 대표)강남신동아파밀리에2단지가 청소년 에너지교실 행사를 진행했다. (사진=강남신동아파밀리에2단지)분양주택과 임대주택이 한 단지에 섞인 ‘소셜믹스(혼합단지)’ 아파트가 늘어나면서 더불어 사는 갈등관리 방안에 관심이 집중된다. 일부 아파트는 단지 내 공용부문, 부대시설 및 복리시설 사용·관리, 재활용품 판매수입 등 잡수익 관리·운영을 둘러싼 이해관계를 다투면서 갈등을 빚고 있지만, 소통공간을 늘리고 교류를 강화하면서 더 나은 공동체를 지향하는 해법을 찾고 있는 단지들도 있어 눈길을 끈다. ◇에너지 절약 캠페인 통해 관리비 절약하고 소통의 장 만들어 지난달 27일 찾은 서울 세곡동 강남신동아파밀리에2단지 관리사무소에서 만난 송진국 입주자대표는 주민 소통 활성의 주역으로 단지 내 프로그램인 에너지 절약 행사를 꼽았다. 이 아파트는 소셜믹스가 잘 이뤄지고 있는 모범 아파트로 알려져 있다. 송 대표는 “에너지자립마을로 거듭나기 위한 노력의 일환인 불 끄기 캠페인을 통해 발코니 콘서트를 1년에 두 번씩 열고 어른·아이가 함께 참여하는 꽃나무 심기·가꾸기 캠페인 등 10여 차례의 행사를 진행하면서 주민 간 친분을 쌓았다”며 “캠페인을 하면서 공동관리비가 줄어든 것뿐만 아니라 입주자와 임차인이 어울리며 서로 알아갈 수 있는 장이 마련됐다는 점에서 의미가 크다”고 설명했다.강남신동아파밀리에2단지는 총 410가구로 국민임대 275가구, 장기전세 49가구를 포함했다. 72.5%가 SH공공임대로 임대비율이 높은 혼합아파트 단지다. 단지는 에너지강좌, 에너지 축제, 에너지 현장교육 등 에너지와 관련한 다양한 이벤트를 지속적으로 기획, 주민 간 교류하는 행사를 이어가고 있다. 이 덕분에 공동전기료 0원을 달성한데다 해묵은 갈등을 씻을 수 있었다.입주자와 임차인 간 화합이 처음부터 잘됐던 것은 아니다. 아파트 내 의사결정에서 임차인들의 목소리가 소외됐다는 문제 제기로 시작한 분쟁이 첨예해지면서 고소·고발로 이어지기도 했다. 또 다른 갈등 요소는 아파트 내 부대시설 이용료나 재활용품 매각 등으로 발생한 수입인 ‘잡수입’이다. 잡수익은 통상 입주자대표회의에서 사용처를 결정한다. 공동주택법은 장기수선충당금, 주택관리업자 선정과 같은 내용은 입주자대표회의와 임대사업자(SH공사 등)가 공동결정하도록 하지만, 잡수익과 부대시설 등에 대해선 따로 규정하지 않고 있다. 이 때문에 입주자 측은 잡수익을 수선비 지출에 쓰길 요구하는 반면 임차인 측은 관리비 보전을 원하며 이해관계가 대립했다.송 대표는 “잡수익은 입주자와 SH공사와의 지분에 따라 회계를 분리했고 입주자 대표 회의에서 결의된 안건을 임차인 대표 회의에서 다시 한번 의결하도록 조율하면서 갈등을 진화했다”며 “현재는 여러 프로그램을 통해 화합한 주민이 공동 회의를 통해 의견을 조율하게 됐다”고 설명했다.강남신동아파밀리에2단지에서 발코니 콘서트를 진행했다. (사진=강남신동아파밀리에2단지)◇혼합단지 갈등 해소 위해 법체계 개선·공동 프로그램 지원 필요혼합단지 내 갈등은 빈번하다. SH도시연구원이 2017년에 발표한 ‘분양·임대 혼합단지 입주민 통합을 위한 관리제도 개선방안 연구’를 보면, 2011년부터 2016년 5월까지 제기된 혼합단지 관련 전자민원은 138건에 이른다. 민원 사례는 △용역업체 등의 선정(32.6%) △부대·복리시설 등의 관리(25.4%)△분양·임대 대표회의(13.8%) 등 아파트 전반적인 결정사항이 대두 됐다.혼합단지 갈등 해소를 위해선 분양주택과 임대주택을 관장하는 이원화된 법체계를 개선해야 한다는 지적이 크다. 분양주택은 공동주택관리법(공동주택법)으로, 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)으로 각각 관리한다. 소셜믹스 단지를 어우르는 법안 없이 한 단지에 두 개의 법이 같이 적용되다 보니, 상충하는 부분의 의견 조율이 어렵고 입주자 측과 임차인 측 간 법 해석이 다르다.공공임대주택을 운영하는 LH와 SH공사의 역할론도 커지고 있다. 법상 임차인들의 집주인인 만큼 안건에 대한 의견 청취나 조율에 더욱 적극적으로 나서 권리를 보장해줘야 한다는 지적이다. 또 입주자와 임차인의 화합을 위한 프로그램 지원을 확대해 친목 도모의 장을 마련하는 것도 필요하다.고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 “임대주택이 소셜믹스를 통해 낙인효과가 사라지고 위화감을 줄일 수 있을 것으로 기대된다”며 “다만 정부와 지자체, 공사가 주민 간 갈등에 적극적으로 대응하고 입주자의 재산권이 위협받지 않도록 체계적인 관리방안을 마련해야 정책 효과가 나타날 수 있다”고 설명했다.
- 파주 운정 분양에 수요자 관심 갖는 이유는?
- [이데일리 신수정 기자] 파주 운정신도시가 경기 북부권의 부동산 시장 대장주로 떠오르고 있다. 수도권광역철도(GTX)-A 노선과 서울지하철 3호선 연장사업이 잇따라 발표되는 등 개발 호재가 잇따른 덕분이다. 이미 9억원대의 매매가를 이루는 상황인 만큼 분양가상한제 적용을 받는 단지에 대한 관심도 쏠릴 것으로 전망된다. 경기도 파주시 접경지역에서 바라본 서울 방면에서 운정신도시 아파트. (사진=연합뉴스)◇운정신도시, 참여정부 시절 조성 시작…교통 호재로 집값 상승경기도 파주 운정신도시는 2기 신도시로 조성된 곳이다. 참여정부 시절 집값 급등기 수도권 주거난 해소를 위해 시작한 대규모 택지개발 사업은 개발 효율성 등을 배경으로 7만 8000여가구까지 규모가 커졌다. 위례신도시(4만 3000여가구 계획)의 1.8배 규모다. 금융위기 직후 미분양과 집값 하락으로 몸살을 앓기도 했지만, 택지지구 아파트의 희소성과 개선된 교통 여건은 집값 상승을 견인하고 있다. 부동산114에 따르면 파주 운정의 아파트 매매가 상승률은 8월 기준 전년 대비 26.1%로 전국 평균(18.8%)을 훌쩍 넘었다. 최근 실거래가를 보면 운정신도시센트럴푸르지오 전용면적 84㎡는 지난달 25일 9억 1500만원에 거래됐다. 이는 전년대비 31% 높아진 수치로 분양가 3억 5000만원 대비 2.6배 오른 가격이다. 같은 지역 힐스테이트운정 전용면적 72㎡는 지난달 12일 7억 3500만원에 거래돼 전년 대비 33% 증가했다. 운정신도시의 몸값을 견인하는 것은 교통 호재다. 운정신도시는 수도권광역철도(GTX)-A노선 사업이 본궤도에 올라 2023년 개통 예정된데다 서울지하철 3호선 파주 연장 사업 계획이 담긴 제4차 국가철도망구축계획이 발표되면서 서울 접근성이 한층 높아질 것으로 전망된다. 또 수도권 제2 순환고속도로도 오는 2025년 개통을 앞두고 있어 교통 인프라를 완성하고 있다. 전문가들은 운정신도시의 개발계획이 성숙단계에 온 만큼 여타 신도시보다 교통 인프라 여건이 확충됐다고 분석했다. 또 교통이 개발되면서 서울 접근성이 크게 높아져 배후수요 역시 확충될 수 있다고 설명했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “실수요자 입장에선 신도시의 생활인프라 확충이 가장 직접적으로 고려할만한 요인”이라며 “여기에 GTX-A와 서울지하철 연장 등이 완료될 경우 서울 접근성이 크게 좋아져 서울 출퇴근 수요도 흡수할 수 있어 집값 상승 여력도 충분하다”고 분석했다.◇합리적 가격에 교통호재까지…수요자 관심↑합리적인 분양가는 청약경쟁률을 더욱 높이고 있다. 운정신도시는 공공택지로 분양가 상한제의 적용을 받는 만큼 시세보다 낮은 가격으로 내 집마련을 할 수 있다. 실제 지난 7월 분양된 ‘중흥-S클래스 에듀파크’와 ‘중흥S-클래스 에듀하이’ 등 2개 단지는, 일반공급 1순위 청약 결과 598가구 모집에 1만 3357건의 청약통장이 접수됐다. 평균 경쟁률은 22.34대 1로, 전 타입 1순위 마감에 성공했다. 분양가는 전용 84㎡기준 3억 7000만원으로 인근 단지인 청석마을대원효성(전용 129㎡ 5억 750만원)에 비해 30% 이상 저렴하다.이달 분양하는 브랜드 대단지의 흥행도 예상된다. 대규모 택지개발지구인 만큼 수도권 전체에서 1순위 청약에 도전할 수 있다. 우선 대우건설은 다율동 일원에 ‘운정신도시 푸르지오 파르세나’를 분양한다. 이 단지는 지하 2층~지상 25층, 20개동, 전용면적 59~84㎡ 총 1745가구로 구성된다. 2022년 8월 입주를 앞둔 후분양 단지로 공급돼 빠르게 입주할 수 있는 게 장점이다.현대건설은 힐스테이트 더 운정 아파트를 이달 분양한다. 지하 5층~지상 49층, 13개 동, 연면적 약 82만 8000㎡, 총 3413가구(아파트 744가구, 주거형 오피스텔 2669실) 규모로 지어진다. 경의중앙선 운정역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다.박지민 월용청약연구소 대표는 “운정신도시 매매가는 이미 10억원에 달하는 분양가는 그의 절반에 미치지 못할 것으로 보여 ‘로또 단지’라고 불리는 곳이 많다”며 “서울 수도권 지역도 1순위 도전이 가능한 만큼 경쟁률이 높을 것으로 본다”고 분석했다.
- 하림으로 사업되는가 했는데..‘양재테크시티’ 진척이 없네
- [이데일리 신수정 기자] 서울시가 추진하는 ‘양재 테크시티’(가칭) 사업이 5년째 답보 상태다. 하림그룹의 양재 도시첨단물류단지 개발사업 다툼이 일단락되면서 사업이 속도를 낼 것으로 기대했지만, 서울시가 후속 행정절차를 진행하지 않고 있다. 양재 테크시티의 배후단지로 가치상승을 염원했던 인근 아파트와 주거단지 주민들의 불만이 커지고 있다.양재동 화물터미널 부지. (사진=하림)◇서울시-하림그룹 갈등으로 개발 지연7일 서울시와 서초구청에 따르면 ‘양재 테크시티’ 지구단위계획 수립을 위한 교통영향평가 일정을 잡지 못했다. 서초구 관계자는 “올해 안에 심의를 목표로 하고 있는데, 서울시 교통정책과와의 협의에 따라 지연될 수 있는 상황”이라고 밝혔다.양재테크시티는 서울시 양재·우면 약 300만㎡에 소프트웨어와 정보통신기술 인프라가 결합한 도심형 혁신거점을 조성하는 사업이다. 침체된 동베를린 구 시가지를 활용해 지역혁신을 이룬 독일 베를린의 아들러스 호프가 대표 모범사례로 꼽힌다. 지난 2016년 조성계획이 발표, 2017년 초 지역특화발전특구 지정을 목표로 했지만 5년째 첫걸음도 때지 못했다.개발 지연의 가장 큰 원인은 서울시와 하림그룹 간 오랜 갈등이 꼽힌다. 서울시는 양재동 일대를 연구개발 중심의 양재 테크시티로 조성하려 했지만, 하림이 지난 2016년 9만㎡가 넘는 양재동 화물터미널 부지를 사들여 대규모 최첨단 물류센터를 설립한다는 계획을 세웠기 때문이다. 하림의 물류센터는 서울시가 원하는 연구개발 시설이 아니었다. 5년여간의 갈등 끝에 감사원은 하림그룹의 손을 들었다. 감사원은 서울시가 인허가 과정에서 “건축물의 절반 이상을 연구개발 시설로 채워야 한다”며 대외 구속력이 없는 방침을 준수하도록 하림에 요구했고, 법적 근거도 추후에 마련하는 등 절차상의 문제점이 있다고 판단했다. ◇서울시, 교통영향평가 일정도 잡지 않아감사원이 시시비비를 가렸지만, 양재 테크시티 사업의 후속 작업은 여전히 제자리걸음이다. 서초구가 지구단위계획 재정비를 진행하고 있지만, 서울시가 기초조사단계인 교통영향평가 일정도 잡지 않고 후속 행정절차를 진행하지 않으면서 사업은 무기한 연기되고 있다. 서울시 관계자는 “(시 다른 부서에서) 광역교통개선 대책이 나와야 그 결과를 담아 교통영향 평가를 할 수 있는데, 아직 대책이 나오지 않은 단계이기 때문에 언제 진행된다고 확답할 수 없는 상황”이라고 설명했다. 또 하림의 양재동 화물터미널 부지가 양재 테크시티 R&CD코어권역에 포함돼 있는 만큼 하림의 구체적인 사업계획이 나오는 것도 지구단위계획 정비에 영향을 미칠 수 있다. 특히 서울시가 감사원의 감사결과를 ‘절차적 하자’로 받아들이고 본질적인 사업계획 인허가는 별개의 사항이라고 판단해 처음부터 사업계획을 따지고 있어 상당한 시일이 걸릴 수도 있다.상황이 이렇다 보니 양재테크시티에 참여하려는 기업 수는 찾아보기 힘들다. 지난 4월 화물운송업체 KCTC가 R&D 데이터센터 건립을 신청한 1건이 전부다. 애초 서울시는 중소기업 1000개와 신규 일자리 1만 5000개가 들어설 것으로 계획했다. 양재-우면지구 권역구분 및 공간계획. (사진=서울시)◇“개발 지연으로 주거단지 공급도 정지”양재테크시티의 배후단지로 주목됐던 주거단지들의 표정도 어둡다. 부동산 온라인커뮤니티에는 “양재 테크시티가 들어서면 인구유입 효과로 주변 집값이 뛸 것이라고 홍보하며 분양을 했는데, 지금까지 아무런 개발도 진행된 게 없다”며 “전반적으로 집값이 올라서 망정이지, 이 정도면 거의 분양사기”라고 지적하기도 했다. 또 “하림 부지가 완전히 해결되기 전까지 사업 자체가 추진되기 힘들 듯하다”고 진단하기도 했다.실제 당시 e편한세상 서울대입구 등 인근 아파트와 오피스텔 단지들은 “양재동, 우면동 일대는 기본적으로 주택가격 수준이 높기 때문에 향후 양재테크시티 사업이 완료되면 상대적으로 주거비부담이 적은 인접 지역에 주거 수요가 몰릴 가능성이 크다”고 홍보하기도 했다. 전문가들은 사업 지연이 길어질수록 사회적 비용이 커질 수 있다고 지적하며 협의를 통해 빠른 시일 내에 사업이 진행될 수 있도록 해야 한다고 지적했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “강남 노른자 땅의 사업이 지연되면서 업무단지 조성과 함께 부차적인 주거단지 공급 등도 멈춰있는 상황”이라며 “하향식 개발방식을 고집하지 말고 지속적인 의견 취합을 통해 사업에 속도를 내는 것이 중요하다”고 말했다.
- 윤석열표 ‘원가주택, 역세권 첫집주택’ 현실성 있나
- [이데일리 신수정 기자] 국민의 힘 유력 대권주자인 윤석열 전 검찰총장이 첫 대선 공약으로 부동산 대책을 내놨다. 주택 공급 확대와 대출·규제 완화가 골자다. 윤 전 총장은 5년 동안 전국 250만호 이상, 수도권 130만호 이상의 신규 주택 공급을 목표로 제시했다. [서울=뉴시스] 국회사진기자단 = 윤석열 국민의힘 대선 예비후보가 29일 서울 여의도 중앙당사에서 부동산 공약 발표를 하고 있다.◇민간 주체 된 분양 공급정책윤 전 총장의 부동산 공급정책은 민간주택 공급방식의 분양주택이 중심이 됐다. ‘청년원가주택’이 대표적이다. 청년을 중심으로 무주택 가구에 국민주택 규모(85㎡) 이하 주택을 건설 원가로 공급한다는 정책이다. 분양가의 20%만 있으면 구입이 가능하고 나머지 80%는 장기 저리로 금융지원해 공급하겠다는 계획이다. 먼저 전문가들은 ‘건설 원가’의 기준을 명확히 할 필요가 있다고 지적했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “저렴한 주택을 공급한다고 원가주택을 꺼냈지만, 현재 택지비와 건축비 등으로 구성된 분양가 상한제와 별다를 바 없어 보인다”고 설명했다.재원에 대한 부담도 클 수 있다는 지적도 있다. 심교언 건국대학교 교수는 “비용에 대한 부담을 추계로 하겠지만, 누가 얼마만큼 부담할 것인지에 대한 합의 과정이 필요하다”고 설명했다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “정부가 토지를 매수하고 건설사에 단순 도급을 통해 이를 공급하겠다는 것인데, 성공 가능성 여부는 예산을 어떻게 갖고 오느냐 달려있다”고 분석했다. 토지환매방식에 대한 낮은 선호도도 걸림돌이 될 수 있다는 분석도 나온다. 윤 전 총장은 원가주택에 투기 차단을 위한 토지환매부 방식을 명시했다. 거주 기간이 5년 이상이 되면 분양가격과 주택가격 상승분의 50~70%를 합한 가격에 국가에 팔도록 하겠다는 것이다. 주택의 공공성 강화를 주장하는 시민사회가 요구했던 환매조건부 방식을 수용한 건 의미있다는 평가가 나온다. 하지만 투기 차단에 실효성이 있겠냐는 의문과 함께 ‘내집 마련의 욕망’을 누르기 힘들다는 회의론도 있다.권대중 교수는 “누구나 완전한 소유권을 원하는데, 토지환매방식을 통한 불완전한 내집마련에 대해 젊은층이 얼마만큼 호응할지 미지수”라며 “청년층을 위한 주택인 만큼 그들이 원하는 방식의 주택인지 고민해봐야 한다”고 설명했다.윤 전 총장의 또 다른 공급대책인 ‘역세권 첫집주택’에 대해서는 현정부의 도심공공주택복합사업과 크게 다르지 않다는 평가다. 심교언 교수는 “가능하지만, 과거 박근혜 정부의 행복주택 추진 당시에도 기초지자체장과의 마찰이 문제가 돼 유야무야됐다”고 지적했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 “현재 정부가 추진 중인 도심공공주택 복합개발 역시 용적률을 높여 공급을 늘리는 방안과 비슷한 방식”이라며 “유휴부지에 공급하는 방안을 모색하고 있지만, 주민과의 갈등으로 큰 어려움을 겪고 있다”고 지적했다. 서진형 교수는 “역세권 개발 역시 용적률만 높여 고밀개발하는 것이 아니라 용적률을 높이고 건폐율을 낮춰 공원용지나 도로용지를 확보해 시민들에게 돌려주는 정책을 병행해야만 국민들을 설득할 수 있을 것”이라고 진단했다.◇규제완화 골자지만 법개정 어려울수도윤 전 총장은 규제완화 대책으로 임대차 3법의 단계적 개정을 공약으로 내놨다. (임대 기간을) 기존 2년으로 돌아가되, 시장 혼란을 줄이면서 임대 가격 상승이 되지 않도록 협조하는 분들에게 세제 혜택을 주는 방식이다. 이에 전문가들은 더불어민주당이 다수당을 차지고 하고 있는 이상 법안 개정은 힘들 것으로 분석하며 현실성이 떨어진다고 지적했다. 현재 다수당을 차지하고 있는 더불어민주당은 총 의석수(299석) 중 56%인 170석을 차지하고 있다. 고준석 교수는 “대통령에 당선되더라도 일방적으로 법안을 고치기 힘든 만큼 협치가 필요한데, 민주당이 동의해 줄지는 미지수”라며 “국민적 공감대와 이에 대한 대안이 필요할 것”이라고 설명했다.청년층·신혼부부 등에 대해선 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 높이는 등 금융 규제 완화에 대해선 정책적 가능성이 있지만, 공급이 선행돼야 한다고 평가했다. 고준석 교수는 “앞서 김대중 정부 당시에도 주담대가 80%까지 완화됐었던 전례가 있었기 때문에 정책적으로 할 수 있는 조치”라면서도 “지금과 같이 공급이 부족한 상황에서 대출만 완화한다면 가격만 높아지는 상황이 벌어질 수 있어 상황에 맞는 정책이 필요하다”고 분석했다.
