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- [대박땅꾼의 땅스토리] 기획부동산 구별과 개인 토지감정
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 어째선지 운영하고 있는 카페가 활성화할수록 기획부동산의 피해사례는 끊임없이 등장한다. 최근에는 카페에서 진행한 세미나에 수강목적으로 찾아온 기획부동산직원이 현장에서 만난 다른 회원에게 투자를 권유했다고 하는 사례까지 운영진에게 전해지고 있다.우리가 어쩌면 부동산의 거대한 악이라고 여기는 기획부동산의 시작은 ‘공동투자’에서 이뤄졌다. 거대한 토지를 여러 명과 함께 소액으로 투자한다는 것은 토지 투자 시 가장 좋은 소액투자법이기는 하다. 기획부동산이라고 해서 무조건 나쁜 것만은 아니다. 잘만 이용하면 소액으로 투자할 수 있기도 하다.단, 꽤 쓸만한 기획부동산이 존재한다는 전제에서다. 여기서 쓸만한 기획부동산이라는 것은 지분투자보다는 개별필지분할을 해준다거나, 지분투자라고 하더라도 말도 안 되는 10명 이상의 투자자들을 모집하는 것이 아니라 5명 내외로 구체적인 투자시기와 매도시기를 잡아주는 경우다. 또 주변시세에 맞게 투자금을 비상식적으로 높게 잡지 않는 기획부동산도 분명히 존재한다.그러나 그런 기획부동산을 구분하기란 쉽지 않고 초보투자자들에게는 감도 잘 잡히지 않는다. 이럴 때는 몇 가지 구별과 개인적 토지감정법을 통해서 대처할 수 있다.우선 기획부동산을 통해 혹은 지인이나 소개를 통해 알게 된 사람에게 투자를 권유받았을 때는 ‘주소’를 확실히 받아보자. 받은 주소를 통해 간단하게 ‘토지이용계획확인원’을 통해 멀쩡한 토지 인지를 확인하는 것은 우선이고 등기를 떼보아서 토지의 거래관계, 소유자확인 등을 확인해볼 수 있다. 특히 등기부등본은 계약 시, 중도금, 그리고 잔금을 치르기 직전에 해야 하는 것이 중요하다.주소를 확인했다면 실제로 땅을 밟아보는 것도 잊지 말아야 한다. 현장주변에 악재는 존재하지 않는지, 주변 토지시세는 어떠한지, 권유자가 말한 바와 같이 멀쩡한 토지인지를 확인할 수 있다.주소를 받고 현장답사를 갈 때는 스스로 토지의 상태가 어떠한지 감정할 수 있어야 한다. 간략하게 다시 설명하자면 다음과 같다.도로에 접한 토지인지, 주변에 오염시설(축사, 철탑, 묘지) 등은 없는지, 토지의 지가를 견인해줄 호재는 어떠한 것인지, 그것과 해당 토지가 얼마나 가깝고 어떤 식으로 발전될 것인지 등을 확인하는 것이다. 시간이 된다면 도심지와 차량이나 도보로 얼마나 걸리는지 확인해 보는 것도 도움이 된다.마지막으론 계 약시 필지 분할에 관련한 명시를 넣어야 하고 지분 투자 시에는 몇 명의 투자자가 공동투자하는지를 확인해야 한다. 만약 악질적인 기획부동산이라면 이를 분석하는 과정에서 의심되는 부분과 만족스럽지 못한 부분이 등장하게 될 것이다. 찝찝한 상태의 부동산투자는 투자 후에도 투자자의 발목을 잡는다.가장 만족할 수 있는 투자. 그리고 그 만족을 위한 자신의 노력은 결코 당신을 실망하게 하지 않을 것임을 기억하라.
- [대박땅군의 땅스토리]매수청구권을 아시나요
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 가진 땅에 뭘 좀 짓고 싶어도 규제에 묶여 옴짝달싹 못한다며 울상을 짓는 분들이 간혹 있다. 개발할 수 없는 땅은 사용가치가 낮으니 잘 팔리지 않고, 설사 판다 해도 시세보다 가격을 크게 낮춰야만 매매가 성사된다. 그래서 대개 본전 생각에 규제가 풀리기를 기다리거나, 내 대에 안 풀린다면 상속한다는 각오로 강제 장기보유로 가는 경우가 많다. 이렇게 울며 겨자 먹기로 보유 중인 땅이 있다면 혹시 국가를 상대로 매수청구권 행사가 가능한지 알아보면 어떨까. 매수청구권은 도시계획 사업의 시행으로 재산권 침해가 발생하면 해당 재산을 매수하라고 국가에 청구하는 권리다. 예를 들어, 내 땅이 강원도에 있는 임야라고 하자. 그런데 주변의 땅이 국립공원 등으로 편입돼 있어 각종 규제로 개발이 힘들다면 국가에 내 땅을 사달라고 요청할 수 있다. 물론 매수청구권을 행사한다고 모두 받아들여지는 것은 아니며 바로바로 매각이 이뤄지는 것도 아니다. 매수청구권을 행할 수 있는 경우는 생각보다 다양하다. 우선 토지거래허가가 나지 않으면 시장, 군수, 구청장에게 매수를 요청할 수 있다. 또 장기 미집행되는 도시계획시설 부지는 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설 사업이 시행되지 않고, 도시계획시설부지 중 지목이 대지라면 매수청구제안을 할 수 있다. 도시공원구역으로 지정받은 경우도 마찬가지다. 지주의 땅이 도시 자연공원구역이나 개발제한구역 지정 당시부터 토지를 소유하고 있었고 토지의 활용이 힘들어 수익활동이 불가능해진 경우 매수청구권을 행사할 수 있다. 이 외에 군사시설보호구역, 백두대간보호구역, 접도구역, 하천구역, 상수원보호구역, 수변구역, 자연공원, 문화재보호구역 등에 속한 경우도 매수청구권을 행사할 수 있다. 주의할 것은 매수청구권은 공익사업으로 내 땅이 본래 용도로 사용할 수 없을 때 성립한다는 점이다. 예를 들어 전, 답, 임야 등은 농사짓고 나무 심는 본래의 행위가 제한되지는 않으므로 단지 규제지역에 속한다는 이유만으로 권리를 주장할 수는 없다.매수청구권을 가진 사람들은 마지못해 국가에 요청하다 보니 애초에 경매나 매물로 나와도 쉽게 사지 않으려는 경향이 있다. 더불어 매수청구권을 받기 위해 신청을 하더라도 기본적으로 2~3년을 기다려야 한다. 지자체에서 매수청구권을 대비해 세원 매입예산에 맞게 매수가 이뤄지기 때문에 기간은 다음 해로 넘어갈 가능성도 크다. 한편 고수들은 이런 매수청구권을 행사할 가능성이 큰 토지를 찾아 투자한다. 많은 일반인이 묶였다는 생각에 복잡한 땅을 해치우기 위해 시세보다 저렴하게 내놓기 바쁘기 때문이다. 또 경매에 나온 물건 중에서도 이러한 위치적·용도적으로 묶여 있는 땅이라는 점 때문에 여러 번 유찰될 가능성이 크다. 하지만 고수들은 이런 핸디캡을 기회로 본다. 시선을 달리하면 매수청구권을 행사할 수 있는 물건을 아주 저렴하게 가져와 국가에 팔아 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 필자가 과거 만났던 한 지인은 이런 역발상의 고수였다. 그는 일부러 9년 차에 접어든 장기 미집행 도시계획시설부지의 땅이 매물로 나온 것을 발견하고 조사에 들어갔다. 10년이면 장기 미집행 도시계획시설부지의 매수청구권을 행사할 수 있는 조건이었고 해당 매물은 대지임에도 묶인 땅이라는 인식 때문에 찾는 이가 없어 시세의 3분의 1 가격이었다. 그는 꼼꼼하게 앞으로의 계획을 조사했고 결국 저렴한 가격에 땅을 샀다. 그리고 3년 후 매수청구권을 행사해 시세가격으로 국가에 되팔 수 있었다. 역발상이 빛을 발한 순간이었다.지인처럼 역발상이 기회를 만들어 줄 수도 있지만, 주의해야 할 점도 존재한다. 예정도로가 있다는 이유로 맹지를 구매하려는 투자자가 있는데 위험한 생각이다. 맹지는 개발지 인근인 경우만 구매해야 하며 예정도로가 지자체 도로계획일 뿐이라면 자칫 취소될 확률도 높다. 예정도로가 있다 하더라도 맹지라면 큰 기대를 하지 말아야 한다. 다만, 집을 지을 수 있으면 훗날 재산권 행사가 가능하기 때문에 건축행위에 대해서도 조심스럽게 알아봐 두도록 하자.매수청구권투자라는 것, 그리고 그 존재는 그야말로 역발상이다. 얼마나 많은 정보를 가지고 있느냐의 차이에 따라 다른 결과를 얻을 수 있을 것임을 잘 고려한 후 투자에 임해야 할 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산등기부등본에서 알 수 없는 6가지
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지나 수익형 부동산을 계약할 때 많은 전문가가 ‘등기부등본’의 중요성에 대해서 이야기한다. 심지어 필자도 부동산등기부등본과 관련해 계약 시, 중도금 지급 시, 잔금 시 3번에 걸쳐 확인하라고 이야기할 정도로 부동산등기부등본은 부동산 매매 시 중요한 역할을 한다. 쉽게 말해 부동산등기부등본은 얼마나 건강한지 알 수 있는 건강기록부이며 가족관계가 어떤지 알 수 있는 가족관계증명서이자 족보이기도 하다.정확히는 해당 부동산에 관련해 어떤 권리관계가 얽혀 있는지를 확인할 수 있다. 대표적으로 소유권, 근저당, 가압류, 압류, 지역권, 환매권, 가처분 등을 확인할 수 있다는 장점이 있다. 사실 이러한 부동산등기부등본에 관련한 포스팅이나 칼럼은 인터넷에서 많이 찾아볼 수 있고 확인할 수 있어 반드시 확인해야 하는 부동산등기부등본에서 알 수 없는 6가지에 대해서 이야기하고자 한다.1. 임차권임차권등기는 부동산등기부등본에서 이따금 등장하는 이름이다. 즉, 등장하지 않는 경우도 존재하는 권리이기도 하다. 보통 등기부에서 확인 가능한 임차권은 임대차가 종료된 임차인이 보증금을 받지 못하면 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하려는 방법으로 등기부에 전입일이나 확정일자, 보증금을 기재할 수 있게 한다. 그러나 등기되지 않은 임차관계와 보증금 등은 확인할 수 없다. 2. 유치권부동산에서 유치권은 다른 사람의 부동산에 대한 채권을 가지고 있을시 그 채권이 변제될 때까지 부동산을 유치할 권리를 말한다. 예를 들어 공사업체나 인테리어 업체가 대금을 받기 위해 부동산을 점유하는 형태로 빈번하게 확인할 수 있다. 그러나 이러한 유치권에 관련하여서는 부동산등기부등본에서는 확인이 어렵다. 대신 경매 시에는 매각물건명세서 확인할 수 있다. 허위 유치권은 직접 현장을 방문해 유치권 점유를 하고 있는 지 확인한 후 사진을 찍어 점유하고 있지 않음을 증명하는 자료를 만들어 놓는 것도 좋다.3. 분묘기지권이것은 타인의 토지 위에 조상의 묘를 둔 자가 해당 토지 위에 묘를 유지하겠다고 말할 수 있는 관습법상 인정되는 지상권과 비슷한 권리이다. 쉽게 설명하면 토지를 샀는데 그곳에 알 수 없는 무덤이 발견된 경우 분묘기지권이 발생하는 식이다. 이 분묘기지권 역시 등기부등본상에서는 확인이 불가한 권리다. 따라서 이전의 소유권 변동기록이 모두 기재되어 있는 ‘폐쇄등기부’를 발급받아보는 것도 방법이다.4. 법정지상권법정지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급해 그 주인이 다르면 주로 발생하게 된다. 크게 전세권 설정자에 의한 지상권, 매매 기타의 원인 지상권, 저당물 경매에 따른 지상권으로 구분한다. 법정지상권 역시 경매의 매각물건명세서를 통해 확인할 수 있거나 건축물대장등초본을 발급받아 건물소유주를 확인할 수도 있다.5. 위반건축물위반건축물은 건축 기준법 등에 위반해 불법으로 증축하거나 용도변경 등을 이행한 건축물을 총칭하는 것으로 불법증축된 원룸 등을 예를 들 수 있다. 이러한 위반건축물은 원래의 기준대로 되돌리라는 국가의 경고인 ‘이행강제금’이 부과하는데 1년에 2회 정도 시정명령이 이행할 때까지 이행강제금을 부과한다. 하지만 이 또한 등기부등본에서는 확인이 어렵고 만약 해당 건축물이 위반건축물로 구청 등 지자체에 기재된 경우에는 건축물대장에 표시된다. 6. 지역 및 지구지역 및 지구 안에서의 행위제한 내용은 등기부등본에서 확인하기가 어렵다. 행위제한은 토지별로 어떤 이용을 해야 한다는 사항을 규제해놓은 것이다. 이것에 대한 내용은 토지이용계획확인원 열람을 통해 확인할 수 있다. 매수 전에 반드시 확인해봐야 하는 사항이다. 일반매매든 경매를 통한 매입이든 등기부등본 확인은 중요하다. 하지만 그 한 가지가 마치 만병통치약처럼 모든 것을 설명하지는 않는다. 의심할 사항이 있다면 유난스럽다고 생각할 사항이라도 반드시 확인해 안전한 거래가 될 수 있도록 해야 한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]제주토지투자 시 주의해야 할 관리보전지역
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]소위 토지투자를 전문으로 하는 사람들 사이에서 ‘제주도’는 내륙의 상식이 통하지 않는 곳이라고 불린다. 가령 내륙에서는 당연하게 집을 지을 수 있는 곳임에도 제주도는 지을 수 없는 경우도 존재한다. 바로 ‘관리보전지역’이라는 것 때문이다.제주도는 도내의 자연경관과 자연보호를 위해 ‘제주특별법’이라는 이름 아래 크게 두 가지의 지역으로 나누어 관리한다. 그것이 [절대/상대보전지역]과 [관리보전지역]이다.절대/상대보전지역은 대게 국립공원이나 섬 등의 도서지역이 해당돼 보전의 필요 정도에 따라 지정된 곳이다. 절대보전지역에서는 지역 지정 목적에 어긋나는 건축물, 공작물, 토지 형질변경, 토지의 분할 등의 행위는 금지된다. 더불어 그중 절대보전지역을 제외한 지역 중 상대보전지역은 지하수자원·생태계·경관보전지구 2등급 지역으로 하게 돼있다. 절대보전지역과 상대보전지역 모두 원칙적으로 개발행위는 금지되나 제한적인 범위 내에서 일부 설치 등은 도지사의 허가를 받아 할 수 있다. 그리고 절대/상대보전지역 대상 외 지역을 제주도는 ‘관리보전지역’으로 부르며 3가지로 구분해 4~5개 등급으로 관리한다.이들 지역은 지하수자원, 생태계와 경관보전을 위해 개발이 규제돼 있는데 각 환경특성에 따라 ‘지하수자원특별관리구역(지하수자원보전지구)’, ‘생태계보전지구’, ‘경관보전지구’로 크게 나눌 수 있다. 이들은 다시 크게 5등급으로 나누어 서로 다른 규제가 이뤄진다. 1등급에 가까워질수록 사실상 개발행위가 불가능하다고 볼 수 있다. 반면, 4~5등급에 해당할 수록 개발행위에 큰 문제가 없는편이다.◇지하수자원특별관리구역(지하수보전지구)지하수자원특별관리구역은 숨골·용암동굴·함몰지 등 투수성 지질구조요소, 토양의 오염지수 등 토양요소를 조사하고 이를 고려해 지정하는 것이다. 만약 제주도의 토지가 해당 지역의 1등급에 해당하면 모든 시설을 설치할 수 없다. 2단계에 해당하면 폐수배출, 폐기물처리, 가축분뇨 배출시설이 금지된다. ◇생태계보전지구생태계보전지구는 희귀·멸종위기·특산·자생식물군락지 및 자연림 등의 식물상 요소, 희귀·멸종위기·천연기념동물 서식지 및 수림지역 등 서식환경지역의 동물상 요소를 조사하고 이를 고려해 지정한다. 1~2등급은 야생동물과 식물에 대한 보호를 위해 산지허용 및 토지형질변경이 금지된다. 3등급은 활엽수 고밀지역으로 30%개발, 70%보전된다. 생태보전지구는 4등급이 4-1등급과 4-2등급으로 나뉘는데 4-1등급에 해당하면 토지의 50%개발, 50% 보전의 규제가 따라온다. 그렇다고 이 50%는 건폐율 20%정도만 해당한다. 용적률은 30%에 해당한다. 4-2등급과 5등급에 해당하는 지역은 개별법이 적용돼 개발할 수 있다.◇경관보전지구마지막 경관보전지구는 기생화산·하천·구릉·주요도로변 등 경관미 요소를 조사하고 이를 고려해 지정하는 것이다. 1등급에 해당하면 모든 시설을 설치할 수 없고 2등급은 2층 이하로 시설로 규제된다. 3등급과 4등급은 3층(12~15m)이하로 시설이 규제된다. 5등급에 해당하면 자유로운 편이다.이런 지역 안에서는 지역지정목적에 위배하는 건축이나, 토지의 형질변경, 분할, 도로신설 등의 행위는 금지되지만 제한적인 범위 내에서 공원시설 설치 등은 도지사의 허가를 받으면 할 수 있다.제주도는 눈에 보이지 않는 규제사항이 너무나도 많은 지역이다. 또, 서귀포시냐, 제주시냐에 따라 기준으로 하는 법규도 다르다. 따라서, 제주도에 토지를 산다면, 그저 경관이 좋고, 자연환경이 좋다고 좋아할 것이 아니라 그 안에 얼마나 많은 규제가 있는지부터 확인해야 할 것이다.
