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- [대박땅꾼의 땅스토리]땅값 올리는 토지투자 방법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 제목만으로도 혹할 것이다. 하지만 이것은 사실이다. ‘로또 번호 잘 맞추는 법’ 보다는 땅값이 올리는 방법이 훨씬 현실가능성이 높다. 이 방법들은 대부분 제대로 투자를 했을 경우에 한하는 방법들이지만, 이 방법이 통하는 경우에는 꽤 만족스러운 땅값 상승을 기대해도 좋다.첫째, 지목변경이다.지목변경과 용도변경을 헷갈리는 사람들이 많은데, 용도변경은 개인이 할 수 있는 일이 아니다. 필자는 여러 차례 각종 강연과 책에서 ‘지목’보다는 ‘용도’에 신경을 쓰라고 말한 바 있다. 이유는 용도는 마치 내가 부모를 바꿀 수 없는 것처럼 할 수 있는 일이 없지만, 지목변경을 통하면 지가상승을 기대할 수 있기 때문이다. 현황인 농지와 밭은 전원주택이나 휴게실, 음식점을 지을 수 있는 대지로, 창고를 지을 수 있는 창고부지로, 공장을 지을 수 있는 공장부지로 변경하는 것을 지목변경이라고 한다.기본적으로 땅의 지목은 28가지 지목이 있는데, 일반인이 보기에는 땅의 효용가치가 모두 같아 보인다. 땅이 있으면 어떤 건물이든 지주 마음대로 지을 수 있을 것으로 생각하는 건 오산이다. 현행법상 지목별로 지을 수 있는 건축물이 정해져 있어 허용된 건축물만 지을 수 있다는 것을 모르기 때문이다.투자를 몇십 년 동안 그대로 묵혀둘 것이 아니라, 가공을 통해 개발이익을 창출하는 것이 현명하지 않을까? 개발 불가능한 땅을 지목변경으로 개발 가능한 땅으로 바꾸는 것은 4~6개월 정도 넉넉잡는 것이 좋다. 두 번째, 임야가 전이 되면 돈이 된다.위에 첫 번째 지목변경의 이야기에서 이어진 내용이기도 하다. 앞서 지목변경을 말했으니, 대다수가 농지나 임야를 사서 대지로 변경해 땅값을 올릴 생각을 했을 것이다. 보통 땅값은 임야, 논, 밭 순서대로 비싸다. 즉, 임야는 개발제약이 많이 따르고 경사로 인하여 개발이 쉽지 않아 효용가치가 떨어진다는 뜻이기도 하다. 이러한 땅을 대지로 지목변경한다면 평균 30%~100% 이상 지가가 상승한다. 개발 호재까지 만나면 땅값 상승폭이 커진다. 단, 농지는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하기 위해 농지전용허가를 거쳐야 한다. 임야의 경우 산지전용허가가 필요하다. 이는 본래의 목적 외에 다른 목적으로 쓰고자 할 경우 필요한 허가라는 뜻이다. (과거 난개발을 막기 위해 연접개발제한제도가 존재하였으나 현재는 폐지가 되었다)세 번째, 군사시설보호구역 해제만약 내가 관심 있는 땅이 군사시설보호구역이라면, 그 땅을 투자하기란 쉽지 않을 것이다. 군사시설보호구역으로 지정된 땅은 건축규제가 까다로워 지주가 재산권 행사를 제대로 하기가 어렵다. 군사시설보호구역은 군사시설보호법에 의해 군사시설을 보호하고, 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 지정한 구역이다. 따라서 이 구역 안에서 관계 행정청이 특정사항에 관한 허가 기타의 처분을 하고자 할 때는 미리 국방부장관이나 관할 부대장과 협의를 해야 한다.하지만, 무조건 군사시설보호구역의 땅이 메리트가 떨어지는 것은 아니다. 국방부는 군사시설보호구역 건축기준을 완화하거나, 주민들이 재산권 행사를 할 수 있게 노력해왔다. 그 결과 지난해 여의도 면적(2.9㎢)의 약 74배에 달하는 215.58㎢ 규모 토지를 군사시설 보호구역에서 해제 또는 완화했다. 대부분이 국유지와 보전산지였던 곳이기에 불만이 많았지만, 올해 강원도에서는 국유지와 보전산지 위주가 아닌 토지 활용가치가 높은 취락 지역, 미 상업지역 등 도시화 지역 위주로 선정해 해제할 예정이라고 밝히기도 했다. 장기적으로는 순차적으로 군사시설보호구역을 해제할 예정이기에 주목하는 것이 좋지만, 투자기간을 단기적으로 보는 것은 위험하다. 장기적으로 묶어놔도 되는 여유자금으로 진행하기를 추천한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자와 농막설치
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자에 관심이 있어 약 10여 년간 실전에 임해보고, 확인해본 사람이라면 과거에는 ‘통작거리’라는 것이 있었음을 알 것이다. 통작거리는 서울 사는 사람이 부산이나 전라도에 가서 농사를 짓겠다는 것이 말이 안 된다며 투기성으로 보고 거리제한을 둔 것으로 생각하면 된다. 하지만 요새는 어떠한가? KTX와 SRT의 존재만으로 서울에서 전라도 광주와 부산이 2시간이면 충분히 다닐 수가 있다. 전국이 일일생활권이 되다 보니 농지투자 시에 통작거리 제한이 폐지된 것이다. 농지투자를 하는 사람들이 많이 늘어난 이유기도 하다.보통 사람들이 농지투자를 할 때는 2가지 방법으로 접근하게 된다. 농지 경영목적이나, 주말체험 영농목적이 그 방법이다. 주말체험 영농목적으로 농지투자를 하는 경우에는 1000㎡ 이하, 즉 약 300평 이하의 농지취득에만 가능하다. 만약 내가 과거 100평을 취득하고, 이번에 300평을 취득하면 주말체험 영농목적으로 농지를 취득할 수 없는 것이다. 주말체험 영농목적은 말 그대로 ‘체험’이다. 텃밭을 가꾸는 느낌이라는 것이다.이렇게 농지 투자를 한 후 곧바로 사람들이 다음 검색어로 인터넷에 검색을 해보는 것이 바로 ‘농막 설치’다. 농막은 농사를 지으면서 잠시 휴식을 취하거나, 농사 물품들을 보관하는 용도 사용하는 것으로 맹지에도 설치가 가능하다. 땅 위에 고정이 되어서는 안되는 이동식건물이기도 하며, 영구적으로 사용할 수 없는 가설건축물이기도 하다. 따라서 지자체에 가설건축물 축조신고서와 배치도, 평면도 등을 제출하여 허락을 구하면 된다. 당연히 건축하는 것이 아니니 건축사의 설계도 필요가 없다.다만 농막은 ‘집’이 아니라는 점을 기억해 두어야 한다. 농막 설치는 약 6평 미만으로 설치해야 한다. 2012년부터는 규제가 완화되어 전기와 가스, 수도도 넣게 해주었다. 이때, 농막 설치에 대하여 많은 사람들이 궁금해하는 것이 바로 화장실과 복층구조에 대한 사항이다.우선 화장실은 지자체마다 내용이 조금씩 다르긴 하지만, 이동식 화장실과 간이 화장실을 사용하는 것으로 알고 있으면 된다. 자세한 문의는 지자체 담당자와 상의해야 하고, 그전에 인근에 정화조를 설치한 곳이 있는지 확인을 해보는 것도 좋다. 또, 복층구조로 이용하면 아주 편하게 집처럼 사용할 수 있을 것이라 여기는 사람들이 많은데, 여기서 말하는 복층이라는 것은 대게 ‘다락방’이라고 여기면 된다. 정확하게 2층을 만든다고 하는 경우에는 연면적에 합산이 되기 때문에 농막으로 볼 수가 없는 것이다. 다만, 지붕을 얹었을 때 1.8m 이하의 높이는 연면적에 합산되지 않기 때문에 다락방을 만들어 좀 더 쾌적한 생활이 가능하다.이렇게 잘 농지투자를 하고, 농막을 설치하다 보니 평화로운 귀농이 될 것도 같지만 세상살이가 그리 쉽지는 않다. 완벽한 주거용으로 사용하게 되다가 걸리면 바로 농막을 없애야 하기 때문이다. 말 그대로 농막은 맹지에다가도 지을 수 있도록 ‘농사를 짓다 쉬어가는 곳’의 개념이기 때문에 누군가 신고를 하거나, 지자체 검사기간에 걸리는 경우 이런 곤욕을 치르게 될 수 있다. 그러나 3년에 한 번씩 신고 및 갱신만 하게 되면 영구적으로 사용할 수 있으니 여전히 농지투자 후 농막 설치는 매력적이다.필자는 농지를 투자하는 목적이 귀농이라면, 본격적으로 집을 옮기기 전에 농막 생활을 권유하는 편이다. 자신의 로망과 현실은 달라질 수 있기 때문이다. 그렇게 현실을 마주하게 되다 보면 크게 불만이 없더라도, 갑자기 급히 돈이 필요하게 되는 경우가 있다. 따라서 귀농용 농지에 투자할 때는 농막이 아무리 맹지에도 설치된다고 하더라도, 만의 하나의 가능성을 염두에 두어 최소한 길이 접해있는지는 확인해 보는 것이 좋다. 또, 가능한 토지의 수요가 있는 곳을 선택하는 것을 추천한다. 경공매를 통해서라면 유찰된 토지의 경우 충분히 저렴하게 투자할 기회가 생긴다. 귀농이나 귀촌을 염두에 둔 농지투자자 라면 소액으로 토지투자 후 농막생활로 귀농과 귀촌의 첫걸음을 해보는 것이 어떨까?
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, 인연은 소중하지만 확인은 필수
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 독자 여러분은 처음으로 ‘토지투자를 해봐야지’라고 생각하게 되었는가? 필자는 친척이 토지투자로 크게 돈을 번 이후부터다. 필자처럼 가까운 이의 경험이 내가 토지투자를 하게 되는 계기가 되기도 한다. 토지투자뿐만 아니라, 수익형 부동산도 마찬가지다. 필자의 지인 중 상당한 현금을 보유하고 있던 ‘현금만(가명)’씨가 있었다. 평생을 모으는데 힘쓰고, 쓸 줄은 몰랐던 이 지인은 아들과 딸을 모두 장가, 시집 보내고 노후 준비를 하던 중이었다. 그러다가 친구들과 모임을 하던 중 처음으로 마사지가게를 가게 되셨단다. 우연치않게 인원이 맞지 않았던 이분은 홀로 낯선 이와 같은 방을 쓰게 되었는데, 마사지 침대 사이로 쳐 놓은 칸막이 너머로 마사지사와 옆 침대 손님의 대화 소리가 귀에 들어왔다고 한다. 내용인즉, 본인이 홍대에서 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 홍대 특성상 새벽까지 버스킹을 하는 사람들이 많은데, 그 때문에 원주민은 그곳을 떠나고 홍대를 찾는 사람들을 위해 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 그런데 옆 침대 손님이 자식들을 따라 미국에 가게 되면서 에어비앤비를 하던 집을 부동산에 내놔야 할것 같다는 이야기가 귀에 쏙하고 박혔다고 한다.이 현금만씨는 평소 자기답지 않게 낯선 옆 침대 사람의 이야기 도중 참여하고 싶은 마음에, 마사지사에게 양해를 구해서 옆 침대 손님을 마주하게 되었다. 직감적으로 아주 좋은 돈 벌 기회라는 생각에 놓치면 안 될 것 같은 예감이 들었다고 했다. 이후 옆 침대손님이 실제로 내놓은 다세대 주택을 방문했다. 홍대 메인상권에 위치해 소란스러웠지만, 여행객들에게는 최고의 입지였다. 그러나 알다시피 홍대는 오래된 건물이라고 하더라도 시세가 아주 높다. 그녀는 결국 본인은 멀지 않은 소형평수의 전세를 구하고, 해당 다세대 주택에 투자하여 외국인들만을 대상으로 한 도시민박업을 등록하여 숙박업을 시작하였다. 홍대는 나날이 외국인 관광객이 방문했고, 홍대 상권과 인접한 이곳의 인기는 3달 치 예약이 밀릴 정도로 흥하고 있다고 한다.또 다른 지인 ‘나소심(가명)’씨는 토지투자관련 도서를 매우 많이 읽어 필자도 놀랄 만큼 박학다식했다. 그는 본인이 읽은 책에 적힌 저자들의 투자 노하우를 항상 외우고 다닐 만큼 열정적이었는데, 실제로 투자를 해보지는 못하지는 못했다. 그는 늘 ‘나는 기회가 오면 절대 놓치지 않을 뿐이다.’라고 말하고 다니다가 진짜 기회를 마주했다.평소 관심이 있던 지역을 신문과 책으로만 접하던 그는 처음으로 홀로 지역을 방문했다. 그리고 그는 한 이발소에서 이발하게 됐다. 그가 읽은 책에서는 동네 오래된 미용실이 부동산 정보를 많이 알고 있다고 해 직접 도전을 해본 것이다. 그곳에서 이발하러 왔다는 식으로 ‘요새 이곳에 개발 정보가 있지 않냐’고 넌지시 묻자, 이발소의 주인이 “보니 저쪽에 무슨 뭐가 생기는 것 같더라- 도로도 내고 크게 개발할 것 같던데-”라는 식의 정보를 내준 것이다. 나소심씨는 기회라는 생각이 번뜩 들었다. 그리고 실제로 알아보니 이발소 주인이 말한 곳에는 역세권이 들어설 것이라며 투자를 권유했다. 그는 그토록 기다려온 기회라고 생각하고 당장 계약금 천만원을 내고 서울로 돌아왔다. 여기서 그가 아무것도 안 했다면 그간 읽은 책도 의미가 없었겠지만, 그는 본인이 잘 투자한 것이 맞는지 필자에게 내밀었다. 그러나 그곳은 농림지였고, 역사와는 3㎞가 넘게 떨어진 곳이었다. 만들어지는 역사도 상당히 작은 축이고, 지역 자체도 큰 편이 아니었기 때문에 수혜를 입고자 한다면 1㎞ 즈음이 적당할 것 같았다. 그렇다면, 왜 이발소 주인은 아주 큰 개발이라는 듯 이야기를 했을까? 시골이라고 부르는 작은 지역은 동사무소만 들어와도 큰 변화가 있을 것으로 생각한다. 그런 시골에 간이역이 들어오니 해당 마을 수준에서는 엄청나게 큰 개발임은 맞는 일이다. 즉, 나소심씨는 지역주민에게 정보를 얻기까지는 좋았으나, 그들의 시선에서 사업을 보았다는 것이 함정이었던 셈이다. 그는 더 큰 손해를 볼 뻔했지만, 어쨌든 그런 정보도 인연으로 얻을 수 있었다며 꽤 긍정적인 모습을 보였다.필자는 그동안 입술이 부르트도록 현장에 직접가보라고 말한다. 그곳에서 땅을 밟으며 보물과 함정을 찾기도 하고, 그곳에서 만나는 인연이 얘기치 못한 기회를 주기도 때문이다. 앞서 설명한 현금만씨은 평생 일만 하다가, 친구들과 마사지라는 체험을 하며 기회를 얻었다. 나소심씨도 책만 읽다가 지역에 방문하여 정보도 얻어볼 수 있었다(생각보다 다른 결과를 내었지만) 이 모든 게 경험이고, 본인의 노하우가 될 수 있다.이렇게 만난 인연은 소중하게 대하되, 확인을 해보는 습관도 갖자. 그렇게 자신이 성장하는 기회가 될 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 거래시 발생하는 토지 세금
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 세금이라는 것은 저조차도 어렵고 조심스러운 부분이 많습니다. 하지만 반복되다 보면 자연스럽게 익히게 됩니다. 마치 자동차를 처음 구입하고 난후 만나게 되는 각종 세금에 “아니 생각보다 부수적으로 나가는 돈이 많잖아?”라고 이야기했던 시절이 떠오를 만큼, 처음 만난 부동산 세금은 친근하지만은 않은 존재입니다. 오늘은 이 토지 부동산 거래 시 발생하는 세금을 살 때, 보유할 때, 팔 때로 나누어서 알아보도록 하겠습니다.◇살 때토지를 취득하게 되면 우리는 ‘취득세’라는 것을 내게 됩니다. 이것은 주택이냐, 주택 외 부동산이냐에 따라서 취득세가 달라지는데요. 오늘은 ‘토지’에 대하여 알아보고 있으니 ‘주택 외 부동산’을 전제로 하여 설명하겠습니다. 주택 외 부동산의 취득세는 보통 4%입니다. 이때 농특세(0.2%)와 지방교육세 (0.4%)가 합산되어 총 4.6%의 세금이 부여됩니다. 이 계산은 내가 농지가 아닌 토지를 구매했을 때의 계산입니다. 만약 농지인 경우는 어떨까요? 농사를 짓지 않는 외지인이 논, 밭, 과수원 등의 농지를 취득할경우에는 3.4%의 취득세율이 부가됩니다. 농사를 2년 이상 경작한 농민이 농지를 취득할 때는 더욱 취득세율이 줄어들어 1.6%의 세금이 부가됩니다. 즉, 같은 조건이라면 지목이 농지인 편이 취득세를 절세할 수 있는 방법이 되겠습니다.◇보유할 때토지를 보유한 후에는 매년 재산세라는 것을 내게 됩니다. 토지의 재산세는 분리 과세 대상이냐, 별도합산 과세이냐, 종합합산과세대상이냐에 따라 구분을 할 수 있습니다. 이들의 차이는 간단하게 분리과세는 토지를 제 목적에 맡게 잘 사용하는 경우, 별도합산은 건축물에 깔려있는 토지, 종합합산은 이 두 가지에 해당되지 않는 토지상태라고 보면 될 것입니다.간단하게 분리과세 대사인 토지는 일반 농지라고 생각하면 좋습니다. 농지, 목장용지, 임야(0.07%)와 공장용지(0.2%) 등이 이에 해당됩니다. 또, 골프장용 같은 사치성 시설로 볼 수 있는 곳은 4%의 세율이 정해집니다.별도합산과세는 상가나 건축물에 속하는 부속토지를 의미합니다. 이들은 2억원 이하(0.2%), 10억원 이하 (0.3%), 10억원 초과(0.4%)의 세율을 대상으로 합니다. 종합합산과세는 분리과세와 별도합산 과세 외의 토지를 의미하며, 나대지, 잡종지 임야가 이에 해당됩니다. 이때 5천만원 이하는 (0.2%), 1억원 이하는 (0.3%), 1억원 초과시 (0.5%)의 세율이 정해집니다.이때 재산세는 [시가표준액*공정가액비율*세율]을 기준으로 정해지는데, 토지의 시가표준액은‘개별공시지가’가 되는 겁니다. 즉, 개별공시지가가 발표되었을 때 적극적으로 이의신청을 할 필요가 있는 이유가 바로 여기에 있는 것이 됩니다.또, 공시가격 합계액이 5억원을 넘는 종합합산토지와 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 별도합산토지의 경우 과세되는 종합부동산세가 존재합니다. 종부세는 ‘부자세금’이라고 불리는데요. 공동명의 등의 방법으로 과세를 피하는 방법을 알아두면 쓸모가 많습니다.◇팔 때토지를 팔 때에도 세금이 붙습니다. 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 내가 되팔았을 때 발생된 소득에 관련하여 발생한다. 토지의 양도소득세는 사업용 토지냐, 비사업용이냐에 따라 10%가량의 큰 차이가 발생합니다. 이때 활용하기 좋은 방안이 장기보유특별공제를 이용하는 것입니다. 말 그대로 ‘장기로 보유할수록 공제를 해주겠다’라는 뜻으로 최소 보유기간이 3년 이상일 때부터 6%에서 최대 30%까지 공제혜택을 주고 있습니다. 그러니 최소 3년 이상 보유해 보시길 바랍니다. 단, 공제는 1년에 한 번 정도기 때문에 한번에 너무 많은 부동산을 매각하면 좋지 않습니다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보자의 토지투자 "도대체 뭘 공부해야 하나요?"
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자가 참 많이도 칼럼에서 다루어왔고, 질문을 들어왔던 것입니다. 오늘만 해도 카페 회원님들의 문의게시판이나, 저의 개인 쪽지로도 한 아름씩 오고 있는 질문입니다. 대부분은 부동산에 관심이 있다. 혹은 땅 투자에 관심이 있다. 그렇지만 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 모르겠다는 것입니다. ‘공인중개사 공부가 도움이 되느냐’고 질문하는 분들도 계십니다. 공부라는 것이 정형화되어 있지 않고, 사람마다 자신에게 맞는 공부방법이 다릅니다. 필자는 그들에게 책 백 권을 읽을 시간에 토지투자 세미나에 열 번 참여해보는 것이 낫다고 말합니다. 또 세미나 열 번 참여하는 것보다 현장 답사 한 번을 권하고 있습니다. 오늘은 초보자들이 답사 이전에 어떻게 공부해야 좋을지 다시 한 번 세세하게 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.자, 먼저 공부하는 목적이 뭔지 잘 생각해봐야겠습니다. 부동산에 관심이 많다? 토지에 관심이 많다? 아마도 10명 중 8명은 그 목적이 ‘투자’일 것입니다. 그리고 나머지 2명이(아니 그보다 적을 수도) 학술적이나, 공인중개사로서, 현업종사자로서 이론적 지식이 필요한 경우겠지요.먼저 학설적(이론적)인 관점에서 보았을 때는 공인중개사 공부 자체가 도움이 됩니다. 기본 단어 하나하나 모르는 것보다 아는 것이 더 도움이 되기 때문입니다. 공인중개사 공부를 하시는 분은 아시겠지만, 사실상 공인중개사는 ‘중개’ 입장에서의 각종 발생할 수 있는 법적인 내용들이 머리가 아픕니다. 하지만, 이러한 점 역시 분쟁사유 등에 공부하시는 분들에게는 도움이 되겠지요. 특히 이런 공인중개사에서 정리된 내용 말고도, 각종 판례를 읽어보면서 다양한 사연들을 들여다보는 것들도 도움이 됩니다. 또, 건축법이나, 공법 등 그 분야는 수없이 많은데요. 이미 이런 학술적인 지식을 쌓으려 하시는 분들은 전문가급의 지식을 가지고 있거나, 현업 종사자들이 자신의 능력 향상을 위하는 경우가 많음으로 초보자들이 무리하게 달려들 필요는 없습니다.자, 본론으로 들어가 투자관점에서 공부하는 법을 들여다보겠습니다. 사실상 실전에 부딪히면서 자주 접하게 되는 단어만큼 쉽게 이해되는 것이 없습니다. 하지만 기본적으로 알아야겠다 하는 경우. 시중에 나와 있는 책이 참 많죠. 차라리 이런 기초 이론이 잘 정리된 책 3권만 골라 한번이 아니라 세 번 이상씩 읽으며 익숙해지는 편이 좋습니다. 혹은, 인터넷 기초 강의나 세미나 등을 참여해 보는 것도 좋습니다. 이런 식으로 기본(지목, 용도, 맹지, 도로 관련) 등의 기초 이론을 쌓습니다. 그 외에 발생되는 변수를 이론으로 공부하기란 상당히 어렵습니다. 몸으로 느끼고 담당 부서에 전화해 보며 풀어나가는 것이지요. ‘미리 공부할 수 있는 다른 방법은 없나?’라고 질문하신다면, 아마 그것은 투자지역 선정이나, 호재 등을 미리 알거나, 안목을 성장시키는 관점일 것입니다. 가장 기초적인 방법은 국토부 사이트와 친해지라는 점입니다. 국토부에는 대한민국 국민이라면 알아야 하는 국정과제와 국토개발계획 등이 상세하게 제공되고 있습니다.특히 올해 말에는 제5차 국토종합계획이 정리될 예정입니다. 현재 제공되는 것은 4차 국토개발계획이고, 이 개발계획에는 전 국토를 어떤 방향으로 성장시키고, 어떤 교통이 언제까지 설치될 것인지 나와 있습니다. 이런 국토개발계획을 통해 숲을 본다 하면, 점점 숲 속 나무와 가까워져야 할 작업이 필요합니다. 국토개발계획을 보다 보면 가장 먼저 자신이 사는 지역이 어떻게 발전될 것인지 살펴보게 됩니다.(혹은 내 고향)이렇게 선정된 지역의 지자체 홈페이지에 가면, 매년 지자체에서 발간하는 혹은 도에서 계획하는 개발비전이나 계획이 공시되어 있습니다. 이것은 전국토개발계획을 세분화한 것이라고 보면 됩니다. 좀 더 구체적이고, 세부적인 해당 지역의 발전 방향을 볼 수 있기 때문입니다. 이런 개발계획은 명시된 기간까지 절대적으로 완성되는 바는 아니지만, 대부분 공시한 기한을 맞춰 사업이 진행되고 있습니다.더불어, 진행 상황도 일주일에 한 번씩이라도 방문하여 살펴보면 공지사항이나 보도자료를 통해 엿볼 수 있습니다. 혹은 해당 지역신문이 있으므로 이를 살펴보면 도움이 됩니다. 어떤 사업이 언제 계획이 나고, 업무협약을 맺고, 착공에 들어가고, 주민공람회를 실시하는 그 세세한 내용이 제공되기 때문입니다.필자가 말한 이러한 방법 말고, 각자의 또 다른 방법이 있을 수 있습니다. 하지만 위에서 제공한 이런 공부법은 기본으로 습관화되었을 때 결코 헛수고가 되지는 않습니다. 토지투자, 도대체 뭘 공부해야 할까? 그 고민부터가 시작입니다. 그래서 필자에게 다른 사람에게 묻는 그것부터가 한 걸음입니다. 당신의 궁금증과 해결하는 그 모든 시간을 응원합니다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]임야 투자 전, 확인해야 할 것
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 숨 막히게 바쁜 하루하루를 보내고 있노라면, 가끔은 도시의 소음에서 벗어나고 싶다. 잠시 잠깐 시골에 내려가서 오롯이 들리는 소리는 바람에 스치는 나무의 움직임. 밥 지어지는 소리. 풀벌레 소리뿐. 그 고요함을 2~3일 정도 느끼고 나면 다시 도시로 돌아갈 때쯤에는 “60대 이후에는 반드시 시골 내려와 산다”하고 다짐을 먹는다. 필자에게 도시는 전장과도 같은 곳이기에, 늘 조용한 전원생활을 꿈꾸게 되기 때문이다.필자와 같이 전원생활을 꿈꾸는 사람들이 찾게 되는 지목은 전과 답만 있는 것이 아니다. 전 국토의 70%가 산지인 만큼 어쩌면 평평한 땅보다 산에 가까운 토지를 더 많이 찾아보게 될 것이다. 임야는 투자금에 있어도 상당히 매력적이다. 지난 칼럼에서 필자는 같은 가격이라면, 일반 농지에 비해 임야는 두 배가량의 면적을 얻을 수 있다고도 설명한 바 있다. 단점은 임야 땅 투자는 소형으로 나오는 경우가 매우 드물다는 사실이다.우선, 앞서 필자의 로맨스처럼 전원생활을 염두에 두고 임야 땅 투자를 하고자 할 때에는 전원주택을 지을만한 땅인지를 들여다봐야 한다. 군사보호구역, 그린벨트, 상수원보호구역, 문화재보호구역과 같은 곳은 개발규제지역으로 전원주택 개발을 하여 살아가기에는 적합하지가 않다.두 번째, 임야는 말 그대로 산이다. 산은 높다. 즉, 경사도가 존재하는 곳이다. 대개 경사도가 25도가 넘어가게 되면 산지관리법과 지자체 조례에 따라 개발이 금지되어 있다. 단, 강원도처럼 산지가 많고, 경사도가 대부분 높은 곳은 25도가 넘어도 되는 지역이니, 지자체의 조례를 한 번씩 확인해 보아야 한다. 세 번째, 두 번째와 이어지는 사항으로 나무 간 간격이 촘촘하면 촘촘할수록, 심어져 있는 나무가 나이가 많을수록 개발이 어렵다는 걸 기억하자. 대게 50년 이상 된 나무와 입목축적이 평균치보다 50% 이상 이면 허가가 나지 않는다.이러한 임야 땅 투자 시에 알아두면 좋은 사이트가 있으니 바로 [산지정보시스템]이다. 아마 많은 독자들이 [토지이용규제확인원]을 떠올렸을지 모르지만, 토지이용규제확인원을 살핀 후 산지정보시스템까지 살펴보도록 하자. 이 시스템은 내가 알고자 하는 산지에 대하여 토양이나, 산지구분현황, 지형, 산림정보 등을 제공하기 때문에 토지이용규제확인원보다 훨씬 자세하고 상세한 산지정보를 확인할 수 있다.이제부터 농지투자 시에는 ‘토지이용규제확인원’을 임야는 ‘산지정보시스템’을 살펴보는 습관을 들여보도록 하자.
- [대박땅꾼의 땅스토리]북한 접경지역 땅투자법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 2월 말 현재 가장 뜨거운 나라가 어딜까? 바로 베트남 하노이와 대한민국 북부지역이 아닐까? 모두 다 알고 있듯이 베트남 하노이는 2019년 2월 27일부터 28일까지 열리는 북한과 미국의 정상회담이 열리는 지역이기 때문이다. 최근 필자가 본 뉴스에 따르면 김정은이 베트남에 도착한 그 순간부터 주식시장의 철도관련주가 동시에 급등했다고 하니, 전 세계가 베트남에 주목하는 이유는 역시 대한민국의 종전 혹은 더 멀리 통일 이후의 모습이 아닐까 한다.국내를 들여다보면 북한 접경지역, 대표적으로는 파주, 연천, 고성, 철원 등 지역이 다시 한 번 지역 부동산에서 자취를 감출 예정이다. 과거 2018년 4월 27일 있었던 판문점 정상회담과 2018년 6월 12일 북미정상회담 당시에도 북한 접경지역에는 땅 거래 관련해 문의가 폭주했다. 부르는 게 값이고, 직접 현장에 가지도 않고 투자를 한다 해 당시 몇 달 동안 이에 대한 문제를 제기하는 기사가 일주일 단위로 등장했다.땅 투자를 해본 사람을 알고 있는 사실은 모두가 접경지역 땅 투자는 위험하다는 점이다. 하지만 그만큼 수익률도 높다는 사실을 알고 있다. 북미회담으로 가장 먼저 시행가능성이 높은 사업은 철도, 도로 연결과 관련된 사업이다. 가장 최근에는 경의선(서울-신의주)과 동해선 철도/도로 연결 및 현대화 착공식이 2018년 12월 26일 진행되기도 했다. 이 두 철도가 중요한 것은 경의선은 먼 미래 신의주를 통해 중국을 통하여 중앙아시아와 유럽까지 이어질 수 있고, 동해선은 나진과 하산을 넘어 시베리아 횡단철도와 이어짐에 따라 경제적 발전에 큰 기여를 할것이기 때문이다. 하지만 이러한 계획이 하루아침에 뚝딱하고 이어질 일이 아니니, 당장 눈앞에 접경지역 땅 투자의 주의점을 알아보도록 하자.우선, 접경지역의 특성상 군사보호구역이 많다는 점이다.군사보호구역은 군사목적에 공용되는 시설을 보호하고, 군작전 수행을 위해 지정된 구역이다. 즉, 군활동을 위한 곳이기 때문에 건물신축 등의 재산권행사 시에 많은 제약을 받는다. 물론, 최근 24년 만의 최대규모로 군사시설 보호구역이 해제되기는 하지만 무조건 투자하면 분명히 함정처럼 당할 수 있는 사항이기도 하다.만약, 접경지역의 땅을 가진 사람이거나, 이미 땅 투자를 한 사람들이라면 어떤 군사보호구역에 속해있는지 확인하자. 통제보호구역은 군사활동(군사시설 기능이나 군활동지역)이 요구되어 건물이나 토지 개발이 어렵다. 그런, 제한 보호구역인 경우에는 취락형성이 되어 있는 곳으로, 군과 협의 하에 건물 등을 신축할 수 있어 재산권 행사가 가능하다는 장점이 있다.두 번째, 접경지역 대부분은 임야라는 사실을 기억하자대한민국 땅의 70%는 산과 임야다. 그렇기에 임야투자는 피한다고 피할 수 있는 것이 아니다. 땅이든 임야든지 간에 중요한 것은 ‘개발할 수 있는 땅’인지 여부다. 이때 중요한 게 용도와 경사도이다. 임야가 만약 ‘자연환경보전지역’에 속하게 되면 상당히 곤란하다. 자연환경보전지역은 다른 지역에 비해 행위제한의 정도가 가장 강력하여, 개발행위가 엄격하게 제한된다. 경사도의 경우 25도 이상 경사도인 임야는 개발이 어렵다. 하지만 임야의 경사도는 지자체별로 개발 가능한 경사도가 달라질 수 있으므로 지자체 문의가 가장 적절하다.세 번째, 접경지역투자 시 기획부동산 주의어떤 투자지역도 사실 기획부동산이 없을 수가 없다. 기획부동산은 현재 가장 유명한 지역에 늘 존재하기 때문이다. 늘 말하듯 기획부동산이 나쁜 것이 아니라, 기획부동산을 통해 투자했을 때 시세 회복과정이나(현재 시세대비 고가로 구입), 지분투자로 매도가 불편하다던가, 아주 심할 경우 개발할 수 없는 토지를 덜컥 구매하는 문제가 빈번하게 발생하므로 주의가 당부된다.특히 접경지역 중에는 민간인이 쉽게 방문하기 힘들다는 이유로 묻지마 투자를 유도하기도 한다. 하지만 그렇게까지 방문하기 힘든 곳이 아니더라도 투자할 곳은 존재하니, 가능한 현장을 방문하여 꼼꼼히 확인하도록 하자. 지금 내 몸이 고달프더라도, 먼 훗날의 뼈아픈 손해보다는 낫지 않은가?
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 직구 할까? 말까?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] ‘직구’, 인터넷과 스마트폰 등의 발달로 정보를 접하는 방법이 다양해짐에 따라 소비자가 직접 원하는 상품을 구입하는데서 파생된 단어다. 예를 들어 ‘해외 직구’처럼 까다로운 구입절차를 혼자만의 힘으로 해결해 나감으로써, 대행업체 등을 통했을 때 지출될 수 있는 비용을 아끼는 것이다.이런 직구가 ‘부동산’이라고 없을까? 물론 존재한다. ‘부동산은 공인중개사를 이용해야 한다’는 인식에서 벗어난 것은 사실 꽤 오래되었다. 특히, 최근 몇 년간 임대사업자 신청이 급증하면서, 수수료를 아끼면서 세입자를 구하고자 하는 사람들이 많아졌다. 그 결과 부동산 직구를 찾아 나서는 이들이 늘어나고 있다. 직접세입자를 찾는 월세나 전세 직구부터 현재는 매매까지도 직구로 이루어지고 있다. 대세가 이러하다 보니 부동산 직거래나 직구에 ‘일단 뛰어들고 보자’는 마음으로 덤비는 이들이 꽤 되는데, 이는 매우 무모한 짓이라고 볼 수 있다.부동산 직구는 부동산매매 시 발생할 수 있는 중개수수료 및 그 외 비용을 줄일 수 있다는 장점이 존재한다. 하지만, 법으로 정해진 안정장치가 없는 만큼 주의점이 더 많은 것이 현실이다. 부동산 직거래는 보증인이 존재하지 않는다는 점이다. 실제로, 부동산 직거래에 따른 문제점들도 많이 발생한다. 직거래 사이트를 통해 가계약금만 꿀꺽하고 도망가는 이들도 있고, 가압류나 근저당이 있는 부동산에 투자해 낭패를 보는 경우도 있다.이 때문에 직거래할 부동산의 실소유자 확인, 권리관계 등을 더욱 꼼꼼히 해야 한다. 부동산을 끼고 할 때는 이러한 확인절차 시 필요한 서류 준비나 안내를 공인중개사에게 받을 수 있지만, 직거래는 당사자들 간의 합의이므로 더욱 철저히 해야 한다. 보통 실소유주를 확인할 때는 주민등록증, 주민등록등본과 등기부등본을 확인한다.최근에는 공인중개소에서 일정 비용을 내고, 계약서를 검토해주고, 계약서를 작성하는 등의 대필을 통한 계약이 이루어지기도 한다. 가능한 이 경우 필자는 돈이 조금 더 들더라도 공인중개소의 직인을 찍고, 공제증서를 같이 받으라고 추천하는 바이다. 계약사고 등이 발생했을 때 중개업소에서 1억원 한도의 책임을 지기 때문에 조금이라도 안전함을 위해서다.위와 같은 일을 다 하더라도 직거래의 경우 부동산거래계약신고에 미흡할 수 있는데, 사실 이런 과정은 부동산을 통해 하면 자연히 신고되지만, 직거래 시에는 자칫 그냥 넘어가게 되는 문제가 생기는 것이다.결론적으로는 ‘직거래가 좋다’ 혹은 ‘직거래는 안 좋다’라고 말할 수가 없다. 직거래는 SNS와 각종 인터넷 정보 공유망이 발달하면 할수록 받아들여야 하는 변화이기 때문이다. 직거래인 만큼 준비를 철저히 하느냐, 혹은 돈을 들여서 대행을 맡기되 안전하게 하느냐는 개인의 선택이다. 그러나 남에게 맡기든, 내가 직접 나서든 기본적인 지식은 알고 임해야 한다는 사실은 절대 변하지 않는다는 것을 기억하자.
- [대박땅꾼의 땅스토리]2019 표준지공시지가와 토지투자
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 국토부에서는 2019표준지공시지가를 발표했다. 그리고 즉각적으로 각 언론과 사람들은 이에 대한 문제점으로 반발하는 양상이다. 이를 이야기하기 위해서는 표준지공시지가란 무엇인지를 알아야겠다. 표준지공시지가에서 ‘표준지’는 전국의 공시대상 토지(3309만 필지) 중에서 대표적인 몇몇 토지(50만필지)만을 개별토지의 가격산정이나 감정평가를 위해 선정한다. 즉, 표준지공시지가 상승은 세 부담으로 연결되기 때문에 온 나라가 들썩이는 것이다. 실제로 대한민국에서 가장 땅값이 비싸다고 알려진 명동의 네이처리퍼블릭 매장은 공시지가가 2018년 154억5709만원이었으며, 올해는 309억8190만원으로 2배가량 오른 것으로 확인됐다. 이에 대한 세금은 약 50%가 오른 1억2000만원 가량이라하니 실로 ‘억소리’가 난다.그렇다면, 부동산재테크의 블루오션이던 토지투자도 막혀버린 걸까?그렇다고 볼 수는 없다. 뉴스의 자극적인 머리말에 덜컥 심장이 내려앉는 사람들도 많겠지만, 그 속을 들여다보면 큰 영향을 끼치지는 않으리라는 것이 필자의 의견이다. 이유는 표준지공시지가 상승은 앞선 사례에서도 알 수 있듯이 원래 시세와 격차가 매우 큰 고가토지 중심이다. 실제 시세와 공시지가의 차이가 많이 나는 대표적인 지역의 공시지가를 상승시키는 것이다. 그래서 대부분 변동률이 높은 곳은 중심상업지나, 대형상업·업무용 건물 등이 있는 고가토지가 중심이 된다. 이 수치는 전체 토지의 0.4% 정도밖에는 되지 않는다. 나머지 일반토지는 99.6%의 변동률은 7% 정도에 해당하니 말이다.이 변동률이 7%라도 올랐으니 걱정스럽겠지만, 7%가 넘는 지역도 대부분 서울, 부산, 광주, 제주와 같은 유명 토지가격 상승지역들이다. 이들 지역을 제외하고서는 변동률이 평균 미만으로 상승했다. 즉, 갑작스러운 세금폭탄을 만날 정도로 큰 수치로 오르지 않았다는 뜻이다.토지투자를 하는 사람들에게 가장 민감한 문제는 ‘세금 문제’임을 필자는 잘 알고 있다. 하지만 2018년에도 표준지공시지가는 올랐다. 영원히 같은 가격일 수는 없다. 오르는 것이 당연한 문제이기 때문에 ‘표준지공시지가가 올라서 망했다’고 말하기에는 하나만 알고, 둘은 미처 생각하지 못하지는 않았을까 싶다.게다가 이번 표준지공시지가 상승으로 토지투자의 문까지 좁아지느냐는 질문에는 ‘아니’라고 밖에는 생각할 수 없다. 최근 가장 큰 이슈 중에 한가지가 ‘예비타당성조사 면제(예타면제)’였던 점을 기억해보자. 전국에 크고 작은 도로가 생기고, 철도가 생기는 등의 SOC(사회간접자본)사업이 예타면제가 됐다. 또, 지난해에는 3기 신도시 개발로 올해 토지보상 22조원이 책정되어 있다. 토지시장에서 이런 호재는 공시지가상승을 충분히 감안하고서라도 놓칠 수 없는 기회다.단, 영리한 구상은 필요하다. 소액투자로 할 수 있는 저평가된 땅을 선점하는 경쟁은 치열해질 것이다. 그럴수록 발품을 팔며 내 발이 아파야 하는 건 당연지사. 구더기 무서워 장을 못 담는 일만 없다면 아직 토지투자는 주택규제로 가득한 부동산 시장에서 충분히 투자가치 있는 상품임은 분명하다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]땅 투자했는데, 나무가 있다면?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자의 지인인 나귀촌(가명)씨는 시골에서 살 요량으로 땅 투자를 했다. 넓지 않은 땅이었지만 꿈에 그리던 집을 짓고 살기에는 더없이 좋아 보였다. 고심 건축을 하기 위해 사이즈를 재던 중 애매한 곳에 나무 한 그루가 턱 하니 자리 잡고 있어, 영 각이 나오지를 않았다고 한다. 결국에는 조경용으로 내버려두려 했던 나무를 베어내기로 마음을 먹었는데, 나무를 베어내려던 그때 원래 그 나무의 소유주가 나타났다.소유주는 바로 옆 필지의 땅 주인이었고, 땅의 경계라는 것이 눈에 보이지 않아 옆 필지 주인이 심은 나무가 나씨의 땅으로 넘어간 것이었다. 나씨는 행여 문제라도 생길까 건축을 중단하고 필자에게 와서 하소연하게 되었다.“아니, 내가 처음 구매할 때부터 내 땅 위에 있는 나무좀 베어내겠다는 게, 이렇게 고민할 일입니까?”실제로 시골 땅에 투자하다 보면 특히, 건축을 염두에 둔다면 이런 일은 빈번하게 일어난다. 얘기치 못하게 땅을 침범해 곤란해진 상황에 직접적으로 맞닥뜨리게 되면 당사자들은 크게 당황할 수밖에 없다. 결론적으로 위와 같은 사연일 경우에는 나무는 토지의 소유주 나씨가 마음대로 할 수 있다. 만약 나무가 사과나무나, 감나무여서 과실을 챙길 수 있는 경우에도 나씨가 결정할 수 있다. 하지만 예외는 존재한다. 옆 필지의 땅 주인이 나씨의 땅의 전 주인에게 땅을 임대받아 키우고, 입목 등기까지 한 경우에는 나씨가 마음대로 할 수가 없다. 또, 나무가 아닌 작물을 키우는 경우가 있는데 이때도 상당히 곤란하다. 내 땅에 작물을 심었을 경우에는 경작자는 작물에 대한 권리를 인정받기 때문이다. 예전에 필자의 또 다른 지인 왕건강(가명)씨는 시골에 야산 일부를 투자했다. 기억에 남는 이유는 왕씨가 이 토지에 답사를 다녀오자마자 바로 계약을 했기 때문이었다. 큰 호재거리도 없는 지역에 투자하니 이상하게 여겼는데 이유는 따로 있었다. “그 산이 워낙 싸게 나와서 가보니, 누가 인삼을 재배하고 있었지 몹니까?” 왕씨는 야생초 마냥 자라난 인삼밭을 발견하고서 노다지라고 생각한 모양이었다. 하지만 곧바로 인삼밭을 만들어낸 경작자가 나타났고, 왕씨가 일부 수확한 인삼에 대한 보상을 하라고 난리를 쳤다.그렇다. 인삼과 같은 작물은 경작자에게 권리가 있다. 토지 소유자가 되어 임의로 작물을 훼손하거나, 수확하면 그에 대한 보상을 해줘야 한다. 특히, 인삼의 경우에는 자라는 기간이 5년 정도 되기 때문에 더욱이 잘 살펴봐야 하는 작물이기도 하다. 물론, 토지소유주는 경작자에게 토지임대료를 청구하거나, 부당이득 등으로 반환요구를 할 수 있으나 대부분 시끄러워지는 것을 싫어하는 소유주와 경작자가 합의로 가는 경우가 많다. 심하게 가는 경우에는 토지소유주가 경작금지를 명확하게 하고, 침입금지시설 등을 설치하는 경우로 번지기도 한다. 정리하자면 나무는 등기되어 있지 않으면 토지의 소유주의 의지에 따라 처리가 가능하지만, 작물은 경작자에게도 권리가 생기는 만큼 잘 확인을 해본 후 투자에 임해야 한다. 시골토지에는 잡풀인지 작물인지 구분이 안되는 경우도 있기에 더욱 주의가 필요하다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 그냥 하지 마라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자가 그간 집필한 토지투자 관련 도서명은 ‘집 없어도 땅은 사라’, ‘당신의 땅을 가져라’ 이런 것들인데 갑자기 ‘토지투자를 하지말라’니…. 놀란 사람들이 많을 것이다. 토지투자에 대한 글을 쓰고, 강연을 매번 하고 있지만 늘 제대로 알지 못하고 겁 없이 뛰어드는 사람들이 많아 한숨이 나온다. 거짓말 안 하고 똑같은 패턴의 질문을 매 강의에 한두 번 이상은 듣고 있으니 차라리 토지투자를 그냥 하지 않는다면 가지고 있는 것이라도 지키지 않을까 하는 마음에서다. 필자가 토지투자를 하지 말라고 말하는 것은 모두에게 하는 말이 아니다. 크게 세 부류로 나눠서 이야기할 텐데, 다음과 같다.1. 토지투자에서 반드시 필요한 ‘지식과 자금’투자는 사실 여유가 없는 사람들이 선뜻하기란 어렵다. 당장 거리에 나앉게 생겼는데, 투자하라고 권유하고 싶지도 않다. 일부에서는 전액을 대출받아가며 투자하는 이도 적지 않은데 그런 사람은 정말 전문가이거나, 복권 당첨을 바라는 사람이라고 생각이 든다. 물론, 전문가가 여윳돈을 만들지 않을 리 없지만 말이다.필자는 토지투자를 하고 싶다고 하는 사람들과 이야기를 나눠본 후 상대가 아는 바가 너무 없다고 생각이 들면 ‘우선, 세미나나 답사를 다녀오세요’라고 말한다. ‘난 아무것도 몰라요. 돈은 있으니 결과만 말해주세요’라는 사람에게 이야기를 해봤자, 상대는 이해도 못하는데 무슨 지식을 전달할 수 있느냐는 말이다. 나중에 속아서 사놓고 울고불고 떼를 써도 할 말이 없는 사람들이다. 알파벳도 모르는 상태에서 외국인과 대화할 수 없는 것처럼, APPLE는 알아야 외국에 나가서 ‘사과’를 사던가, ‘아이폰’을 손에 넣을 수 있지 않겠는가? ‘지식’과 무리하지 않는 선에서의 ‘자금’이 없다면, 다음번을 기다리도록 하라.2. 토지투자와 매도 타이밍만 재고 있는 ‘추격자’최근 심심풀이로 읽은 인터넷 글 중에 재밌는 글을 하나 읽었다. [연애는 좋자고 하는 연애가 있고, 좋아서 하는 연애가 있다고 한다. ‘좋자고 하는 연애’는 찾아가는 것이고, ‘좋아서 하는 연애’는 찾아오는 것이라고…. ‘좋자고 하는 연애’는 연애를 해본다고 생각하며 시작하는데, ‘좋아서 하는 연애’는 연애가 찾아오기만 기다리고 있다고 한다. 결과적으로 좋아서 하는 연애는 길을 지나다 인생의 반쪽을 만날 확률에 인생을 거는 것]이라는 글이었다.지난날 과거를 떠올리며 (이제는 유부남) 웃으며 글을 넘기다가, 토지투자도 같은 선상이 아닐까 하는 생각이 들었다. 지금 생각해보면 아찔하다 싶을 만큼 무모했던 투자도 있던 필자였지만, 윗글에 대입해보면 그 겁 없음이 현재를 만들어 준 것은 아닐지 진지하게 고민해본다. 스스로 용기있는 사람이라던가, 모험을 즐기는 타입이라고는 생각하지는 않았지만, 지금까지 토지투자를 해온 10년이 넘는 세월을 돌이켜 보면 필자는 ‘좋자고 하는 토지투자자’였던 셈이다. 타이밍이라는 것은 ‘바로 지금’이라는 생각을 가지고 있는 사람만이 잴 수 있는 것이기도 하다. ‘아, 잠깐만….’하고 생각하는 사이에 내 여자/남자는 이미 누가 채 간다. 좋은 타이밍은 그 타이밍이 지난 다음에야 ‘아 좋았던 거구나’하는 것과 같다. 어느 정도 만족했을 때는 과감하게 들이대 보기도 해야 한다. ‘어느 정도 만족’은 내 수준에서 최선의 선택이었으니 말이다. (물론, 스스로가 의심 갈 때는 전문가의 의견들을 종합해 보는 것도 나쁘지 않다)3. ‘~카더라’ 정보만 듣고 옮기는 ‘스피커’학창시절 쉬는 시간만 되면 꼭 반에서 한두 명씩은 옆 반의 핫 이슈나 교무실에서 생긴 일을 전하던 사람들이 있었다. 학교의 정보에 빠삭하여 좋은 정보도 전달해 주었지만, 그중에는 왜곡된 이야기들도 많았다. 토지투자에서도 그 누구보다 이러한 정보에 밝아서 출처를 알 수 없는 각종 정보들을 모으는 사람들이 있다. 그리고, 그 정보를 주변인들에게 알려주는데…. 아는 정보량에 비해 그들이 직접 투자한 경우는 적은 경우가 많다. 필자는 이런 출처가 확인되지 않은 ‘~카더라’ 혹은 ‘아니면 말구~’식의 정보를 옮기느니, 차라리 아무것도 하지 말라고 말해주고 싶다. 이런 행위는 자신뿐만 아니라 주변인들까지 자칫 잘못된 투자로 이끌 수 있다. 심각한 경우는 ‘네 탓, 내 탓’으로 평생 얼굴을 붉히는 사건들도 많으므로 특히나 조심해야 한다.벌써 다음 주면 오랜만의 긴 설 연휴가 시작된다. 아마 이때 고향의 친지부터 지인까지 많은 사람들을 보고 만나게 될 텐데, 이럴 때 많이 나오는 대화 주제가 ‘부동산’이다. 남이 성공한 부동산에 배 아파할 필요도 없고, 아쉬워할 필요도 없다. 오히려 아직 준비가 안 됨을 인정하고 배우는 자세로 듣기만 하도록 하자. 실행하기 전에는 내 지식과 자금이 어느 정도인지도 확인하고, 굳이 그러한 정보를 제3자에게 전할 필요도 없다. 진짜배기는 본인이 할 일만 열심히 알아보고, 임하는 자다. 소리 내며 떠들고 다닐 필요는 없다.아직 숙성되지 않은 알을 품고 있다고 생각하며, 당신의 투자를 숙성시켜보는 것도 좋다. 씨앗을 심자마자, 와인을 담글 수 없으니 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산투자와 예적금 그리고 주식의 차이
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] ‘당신은 재산을 증식하기 위해서 어떤 방법을 쓰고 있나요?’이 질문의 답을 간단히 정리하면 크게 3가지로 나눌 수 있다. 부동산투자, 주식투자 그리고 예·적금이 아닐까?부동산, 주식, 예·적금을 재산 3분법이라고 한다. 각각 분산투자해 투자 시 발생할 수 있는 위험을 줄이고 안정성, 수익성, 환금성을 균형있게 검토해 재산관리를 하는 것이다. 이들의 특징을 간단하게 살펴보자. 부동산투자는 수익성 부동산에 투자하는 것으로 장래의 수익을 예상하여 투자하게 된다. 그러다 보니 현재의 안전성과 수익성에는 유리할 수 있다. 단 처분 시 많은 시간이 걸림으로 환금성은 낮다.주식투자는 시세 차익을 목적으로 주식회사의 증권을 사고파는 투자활동이다. 보통 코스피와 코스닥의 주식시장에서는 상장주만 매매가 가능해 ‘상장주식을 매매하는 것’을 투자로 본다. 단 선물 및 옵션같은 파생상품을 주식투자라고 부르지는 않는다. 따라서 주식은 수익성과 환금성은 높지만, 재산의 보전 측면에서는 피해를 볼 우려가 커 안정성이 약하다.세 번째 예·적금에 대해 알아보자. 우선 적금은 일정 기간에 목돈을 만드는 것이다. 예금은 내가 가진 목돈을 불리거나 묶어두기 위한 것이다.즉 우리가 한 달에 1만원씩 저금한다는 것은 ‘적금’을 드는 것이고 내가 가진 1000만원을 은행에 예치하여 이자를 바란다면 예금을 한다고 생각하면 된다. 재산 3분법에서는 예금을 투자재산으로 보는데 이 예금은 안정성과 환금성에는 강한 면모를 보인다. 다만 모두가 알고 있듯이 현재 금리가 낮은 것처럼 수익적인 측면에서는 부동산이나 주식을 따를 수가 없다.필자는 많은 투자자들에게 분산투자를 권하고 있는데 앞서 말한 3가지 재산투자법이 가장 큰 틀의 분산투자일 것이다. 그 후에 부동산투자 안에서 분산투자는 토지, 수익형 부동산으로 나누어 투자가 가능해지는 것이다. 혹은 소형평수의 토지를 여러 개 투자하는 것도 분산투자가 될 수 있다.그럼 우선 3대 재산투자법의 비율은 어떻게 하는 것이 좋을까? 한국갤럽이 조사한 유리한 재테크방법에 대한 설문조사 결과 27%가 토지, 22%가 아파트 및 주택을 선택하여 전체의 49%가 부동산에 해당됐다. 이는 오랜 시간 부동산불패의 반복 학습에서 나온 시민들의 생각이지만, 필자 역시 부동산에 꽤 많은 비중을 두고 있는 편이다. 저금리, 인구고령화의 사회에서 전문가들은 [부동산 3: 예금 3: 주식 4]의 비율로 분산투자를 권하는 편이다.환금성이 빠른 주식을 높게 두고, 예금은 금리가 낮으니 그 아래에 부동산투자는 이들을 보조하는 역할로 투자하는 것이 안정성적인 측면에서 좋다고 보는 것이다. 하지만 필자의 생각은 조금 다르다. 제대로 한다면 [부동산 4: 예금3 :주식3]으로 가도 충분히 안정성이 있다. 부동산투자 역시 고정적 수익이 나올 수 있는 수익형 부동산과 5년 이상의 장기 토지투자와 2년 이후의 단기 토지투자 등으로 구분해줄 수도 있다. (그 제대로 된 부동산 분석을 하자면 역시 내가 부동산을 제대로 분석하는 방법뿐이겠지만….)2019년 경제성장률이 2.5%에 그치는 등의 각종 투자에도 약세의 기운이 가득하다. 그러다 보니 고정적이되 안정적인 투자처를 찾게 된다. 위험성적인 측면에서 필자는 경제 흐름에 민감하게 반응하는 주식의 예민성보다는 토지 부동산의 안정적인 부분에 주목해보기를 바란다. 위기 속에서 안전한 투자를 원한다면 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]땅투자, 지역분석과 개별분석 하기
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 땅 투자를 할 때 분석을 잘해야 한다는 사실을 알고 있으나 어디서부터 손을 대야 할지 모르는 사람들이 있다. 이 경우 필자는 우선 지역분석 후 개별 땅 투자분석을 하기를 권하고 있다. 거시적인 것에서 세부적인 것으로 나아가는 것이 훨씬 시간과 노력을 줄일 수 있는 일이니 말이다.지역분석과 개별분석(개별 땅 분석)이라는 것은 비슷하면서도 다른 대상을 분석한다. 지역분석은 지역의 요인들을 분석하는데, 해당 지역의 부동산 전반적인 가격수준을 분석한다.여기서 중요한 것은 인근지역과 유사지역을 함께 비교해야 한다. 인근지역은 지역분석대상이 된 부동산이 속해있는 지역이다. 즉, 내가 분석할 부동산에 직접적으로 어떤 가치영향을 미치는지 분석해야 하고, 내가 분석할 부동산과 경쟁 관계를 가지고 동일한 가격수준을 가진 것들을 분석하게 된다. 참고로 우리가 땅 투자를 할 때 지역분석 시 내가 투자할 땅에 영향을 끼치는 ‘인근지역’은 [성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기]인지에 따라 다른 분석이 가능해진다. 성장기라는 것은 신도시나 재개발 지역을 떠올리면 좋다. 해당기에 속하게 되면 약 15~20년 정도로 보며 투기현상이나 입지경쟁이 치열하여 지가가 급등하게 된다성숙기는 안정기에 접어드는 시기로 20~25년 정도 시기를 말한다. 지가안정이 되고, 상승률도 존재하며 입주민의 유동성이 적어진다. 쇠퇴기는 노후화의 시기에 들어가는 것으로 약 40~50년 정도를 말한다. 이때 건물의 연수가 길어져 관리비와 유지비 등이 증가하고, 재개발 조짐이 보이기 시작한다. 이때 과도기가 되면 입주민들은 보통 저소득층이 들어오고, 저소득층을 대상으로 한 재개발이 활발히 일어난다. 악화기는 슬럼화 직전의 상태를 말한다. 손 놓고 볼 수 없어 재개발 마지막 단계로 보는 시기다.이어 ‘유사지역’은 내가 투자하려는 땅이 속하지 않는 지역이지만, 인근지역과는 비슷한 특성을 갖는 지역이다. 이러한 ‘인근지역’과 ‘유사지역’을 포함하는 분석권역은 ‘동일수급권’이라고 한다. 땅 투자 시 주거지에 투자한다고 했을 때 동일수급권은 도심통근이 가능한 지역범위다. 상업지에 투자했을 때는 상업수입에 관해 대체성을 갖는 지역범위를 의미하고, 공업지는 제품생산 및 판매비용의 경쟁력이 있는 다른 지역범위다. 인근지역, 유사지역 그리고 이들을 포함하는 동일수급권은 우리가 땅 투자를 할 때 이론적으로 구분한 것일 뿐 사실상 같은 호재의 영향을 받는 곳들을 분석하고, 경쟁하는 인접지역을 알아보는 등의 행위로 생각해도 간단한 문제다.특히 땅 투자는 서로 똑같은 조건이 존재하지 않기 때문에 지역분석보다는 개별분석이 더 중요하게 작용한다. 개별분석은 말 그대로 개별적 요인을 분석하는 것인데, 해당 땅을 소개해준 부동산에서는 앞서 설명한 지역분석을 통해 인근지역의 가격수준을 알아보고, 그것을 바탕으로 하여 개별 땅의 가격수준 정하고, 땅주인 및 땅을 구하는 투자자들을 파악해 구체적 가격을 제시한다.이러한 분석과정을 투자자들이 함께 할 줄 안다면 바가지를 씌워지는 일은 많이 없을 것이다. 땅 투자 시 지역분석과 개발분석을 둘 다 할 줄 안다면 좋겠지만, 간단한 지역분석 정도만 할 줄 알게 되더라도 터무니없이 높은 가격으로 매매를 하게 되는 일이 줄어든다.우선 투자하고자 하는 지역의 호재와 호재의 영향권을 가장 먼저 파악해보자. 이후, 본인의 투자금에 맞춰 지역을 좁혀나가다 보면 눈에 띄는 땅 투자 물건이 나타나게 된다. 이때, 인근 지역의 매도 시 금액과 매수 시 금액을 파악해 보자. 적어도 투자하고자 하는 땅 인근의 시세에 대하여 세 군데 이상을 확인해보면 적어도 ‘호구’ 소리는 면할 수 있게 될 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]소액부동산투자와 관리법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 초보자가 부동산투자를 하게 되면 나의 예상보다 늘 더 큰 비용이 지출된다. 그러니까 그들 대부분은 토지면 토지 주택이나 상가면 상가 등 투자할 부동산의 매매가만을 투자금으로 고려하기 때문이다. 특히나 소액부동산투자를 계획하고 접근한 사람들에게는 세금이며, 각종 발생하는 각종 비용이 추가될 때마다 짜증이 솟구친다. 초보 투자자들이 이런 식으로 간과하는 부가비용 중에는 부동산관리로 인하여 발생하는 비용들도 존재한다.필자는 부동산투자 시 그중에서도 상가나 빌딩, 원룸 같은 다가구 주택 등에 투자하게 될 경우에는 구축보다는 신축, 신축보다는 준신축을 염두에 두고 투자분석을 하라고 조언하는 편이다. 이유는 여러 가지를 설명할 수 있지만 그중 관리 측면에서 보면 구축부동산의 경우 가격은 싸나 노후화된 각종 설비로 인하여 이를 정비하는 수고로움이 더 많이 들기 때문이다. 여기서, 같은 이유라면 당연히 신축이 더욱 좋을 것인데 준신축을 선택하라고 하는 이유는 바로 만들어진 신축에서는 설비의 단점이 아직 파악되지 않을 가능성이 존재하기 때문이다. 준신축(3~7년) 지어지고 사람들이 살기 시작하면 문제점이 어느 정도 파악이 가능해진다. 보수해야 할 곳도, 주의 깊게 살펴야 하는 것도, 안정된 부동산이기 때문에 관리비용이 예산범위를 크게 넘나들지 않는다. 맞다. 부동산은 관리가 필요한 투자처다. 통장에 가만히 넣어놓으면 조금씩 이자가 쌓이는 예·적금과는 다르다. 부동산관리는 크게 3가지 방식으로 나눠볼 수가 있다. 직접관리, 위탁관리 그리고 혼합관리다. 직접관리는 말 그대로 소유자 자신이 직접 관리하는 방식이다. 부동산관리법중에서 가장 오래된 방법이다. 보통 개인이 관리가 가능한 단독주택, 연립주택 원룸 정도의 소규모 공동주택을 비롯해 작은 토지 등을 관리한다. 아마, 이 방법이 많은 사람들에게 익숙한 이유는 가장 보편적이기 때문이다. 그만큼 관리비가 절약되고, 소유자의 역량에 따라 하자 등의 발생을 방지하기 쉽다. 단, 기술적인 부분에 대하여 소유자가 미흡한 만큼 미흡한 대처가 되며, 본업 등의 업무에도 차질이 발생하기 쉬울 만큼 광범위하다.이런 직접관리를 대체하여 나타난 것이 위탁관리다. 위탁관리는 소유자가 관리하지 않고, 전문업자에게 위탁하여 관리한다. 그러므로 소유자는 본업에 열중하고, 합리적인 관리가 가능해진다. 물론 그만큼 비용발생도 높다. 주인보다야 곳곳의 꼼꼼함은 덜할 수 있다.세 번째 혼합관리는 직접관리와 위탁관리를 혼합한 형태라고 보면 된다. 일부는 소유자가 관리하고, 필요부분만 전문가에게 위탁하여 관리하는 방식이다. 문제점은 책임소재의 선이 불명확해서 위탁전문가의 활용이 충분하지 않을 수 있다는 점이다. 또, 오히려 직접관리의 단점과 위탁관리의 단점만이 발생할 수도 있어 주의가 필요하다.소액부동산투자 시에는 당연하게도 직접관리 방식으로 투자할 것으로 생각한다. 조금이라도 수익을 높이기 위함이다. 그러나 막상 현실이 되면 자칫 일상에 큰 영향을 끼칠 만큼 피곤해질 수 있는 것이 이 부동산관리다. 너무 욕심부리다 보면 오히려 중한 것을 잃을 수 있는 법이다. 새해 첫날 무리한 계획들을 세워 한 달 만에 더이상 헬스장에 가지 않게 되는 것처럼 너무 힘을 주지 않았으면 한다. 제대로 된 부동산에 투자했다면, 그다음 투자를 고민하는 편이 삶의 질을 올려줄 테니 말이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자와 부동산투기
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자란 무엇일까? 투자라는 것은 장래의 수익 획득을 목적으로 자본을 투입하는 것이다. 이때 부동산에 투입하는 것을 부동산투자라고 한다. 단, 이 자본의 투입은 장래의 수익이 불확실하기 때문에 항상 위험을 안고 있다. 특히나 토지투자를 토지투기라고 부르는 이유는 투자의 명확한 단계를 거치지 못하기 때문이다. 우리는 투기와 투자의 그 미묘한 경계를 구분하기 어려워하는 ‘토지투자’를 예로 들어 알아보도록 하겠다.보통 토지투자는 <취득 - 운영 - 처분> 세 단계를 거친다고 한다. 이 중에서도 운영의 단계가 없을 경우 투기로 볼 수 있다. 그래서 농지에 토지투자를 한 후 농지운영을 하지 않으면 처분하라는 명령이 날라오거나, 경고가 나오는 이유가 이 때문이다. 운영하지 않는 토지투자를 ‘비사업용토지’로 보는 이유도 같은 맥락이다. 몸은 서울에 투자는 시골에. 그래서 관리하기도 어려운 이 토지투자를 왜 사람들은 하는 것일까? 토지투자의 가장 큰 장점은 지렛대 효과의 수익을 크게 볼 수 있기 때문이다. 지렛대 효과라는 것은 타인으로 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기 자본 수익률을 높이는 것이다. 이때 발생하는 금리비용보다 수익률이 높을 때 특히 활용할 만한데, 토지투자와 일반 주택 및 상가 투자 등을 대출을 끼고 투자하는 이유가 이와 같다. 문제는 부동산투자는 적금, 주식 등 다른 투자대상에 비해 환금성이 떨어진다. 그것이 토지일 경우는 더욱 그러하다. 특히 토지는 입지, 시장, 그리고 해당 지역의 경제상태 등의 영향을 많이 받고 꼼꼼히 살피지 않으면 토지이용규제, 개발규제 등의 행정적 통제가 발목을 잡는다.토지투자를 하다 보면 최소 보유기간을 3년 정도로 말하는 이유에는 나라에서 3년 미만의 보유기간은 ‘투기’로 간주하여 높은 세율을 적용하기 때문이다. 즉, 부동산투기라는 것은 단기간에 가격상승으로 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 의미한다. 혹시 뜨끔했는가? 이 세상에 욕심 없는 사람이 어딨단 말인가? 중요한 것은 이런 행정적 절차에서 ‘투기’로 보이지 않게 준비하는 것이면 족하다. 하지만 투기성 토지투자로 발생하는 문제도 많다. 정부의 입장에서는 지가상승으로 공공용지, 도시기반시설 설치용지 등의 활용이 어렵다. 대표적으로 세종시, 제주도 이런 지역이 이에 해당한다. 더불어 기업의 입장에서도 생산원가를 상승시키는 요인이 되기도 한다. 개인의 입장에서는 투자라는 것은 보장된 수익률이 없어서 문제가 생길 수밖에 없다. 특히나 일반 투자자들은 위험 없는 투자를 원하는데 그런 토지투자처를 찾기란 어렵다. 따라서 이 토지투자에도 분산투자가 필요하다. 최소 단기만 보는 것이 아니라, 단기·중기·장기로 나누어 투자를 하는 것이 좋고, 토지의 규모에 따라 투자를 배분하는 것도 좋다. 또, 투자자의 자본에 비해 무리하고 있지는 않은지 고민해볼 문제다. 인생은 길다. 살아가면서 어떤 일이 일어날지 모르는데 인생 한 방을 노리고 유명 호재지역에 무작정 돈을 들이붓지 말아야 한다. 숨 고르기를 하며 거북이처럼 가도, 본인의 능력이 향상되면 토끼처럼 빠른 발걸음으로 바뀔 수 있다. 그러니 조바심 내지 말자. 천천히 가도 좋다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산시장 수요와 공급, 그리고 토지
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 시장경제를 이야기할 때 우리는 수요와 공급을 빼놓을 수가 없다. 수요는 일정한 시점에 사람들이 재화나 서비스를 ‘구매’하고자 하는 욕구를 말한다. 이 욕구에 따라 결국 행동으로 옮기게 되면 소비가 된다. 수요량은 재화나 서비스의 가격이 하락하거나 상승함에 따라 수요량이 변화한다. 보통 재화나 서비스의 가격이 하락하는 경우 수요량은 증가하며, 이뿐만 아니라 수요자의 소득이 증가하면 수요량도 증가한다. 물론 반대의 경우도 있다. 소득이 증가하면서 수요가 감소하는 경우도 있다. 이처럼 소득증가가 일어날 때, 수요가 증가하는 재화와 서비스는 ‘정상재’라고 하며, 소득증가에 따라 감소하는 재화와 서비스를 ‘열등재’라고 한다. 예를 들어 미국의 경우 소득이 낮을수록 인스턴트 등의 수요가 많고, 소득이 높을수록 자연주의 음식들에 대한 수요가 높다고 한다. 이유는 사는 소득의 격차에 따라 한번에 많은 음식을 구매해야 하는 저소득층은 보관기간이 긴 통조림이나 인스턴트의 구입율이 높고, 어디든 신선식품을 살 수 있는 부유층의 동네에서는 야채류 등을 구매하기 때문이라고 한다.이번에는 공급에 대해 생각해보자. 공급은 일정 기간에 사람들이 재화와 서비스를 ‘판매’하고자 하는 욕구다. 공급량은 재화와 서비스의 가격이 상승하거나 하락함에 따라 공급량이 변화한다. 대표적으로는 생산요소의 가격변화를 들 수 있고, 기술 수준의 변화, 공급자의 예상에 따라 이 공급량의 변화가 일어난다. 예를 들어 과거 휴대전화는 특정 부유층에서만 사용할 수 있던 부의 상징이었으나, 기술 수준의 변화로 현재 대부분 사람들이 사용하는 필수품이 된 것처럼 말이다. 그렇다면 부동산의 수요와 공급은 어떠한가? 우리는 부동산을 구분할 때 토지, 토지 외 부동산으로 크게 구분한다. 이유는 토지는 토지 그 자체를 이용하여 재화와 서비스를 창출할 수 있기 때문이다. 최근 부동산 정책이 규제되고 강화되는 데에는 주거안정을 위함이다. 일반 직장인 월급으로는 내 집 마련을 꿈도 못 꾼다고 하는 것처럼 서울이라는 한정된 공간 안에 내 집을 찾지 못한다는 요인이 있다. 주택의 공급은 공급이 쉬울수록 가격은 안정적이 될 수밖에 없다. 또, 서울주택이 아닌 지방에서는 미분양이 나는 것처럼 수요량이 낮으니 공급이 과다하여 주택가격이 낮다.토지는 이러한 수요와 공급 측면에서 수량이 고정되고, 면적이 정해져 있다는 희소성에 의해서 물리적으로 이용 가능한 토지의 양은 같지만, 용도전환을 통해서 공급이 달라질 수가 있는 특이점이 있다. 필자가 토지를 매력적으로 보는 데에는 이런 이유가 있는 것이다.현재의 부동산시장은 대게 ‘주택시장 및 상업용 부동산’을 중심으로 수요와 공급이 이루어지고 있다. 토지의 경우 위에서 설명한 희소성과 용도의 다양성 덕분에 그려나갈 수 있는 바가 높다. 오히려 시장 상황에 민감하지 않은 곳의 토지가 장래가 높기도 하다. 언론에서 자주 언급되는 지역일수록 수요가 급상승하고, 공급은 정해져 있다. 또, 기획부동산 등의 문제에 엮일 가능성도 크다. 따라서 적정선. 토지가격의 상승주기에 따라 사업(가능하면 국가사업)의 ‘계획발표-공사시작-공사완료-사업활성화’ 중에서 계획발표와 공사완료 그 사이 어디쯤을 찾는 것을 추천한다. 적어도 투자용으로서 차익을 고려한다면 말이다.
